吴家山周边商业地产调研报告

    一、吴家山周边商业地产现状

吴家山目前的商业地产项目主要位于东吴大道三秀路至临空港大道南侧、三秀路吴祁路至吴中街东侧，共有六个项目。分别是东西湖中心广场、西湖广场、北冰洋城市广场、海林广场、东顺擎天和怡华·逸天地。除北冰洋城市广场是纯商业项目，其他五个项目都是住宅+底商的小型城市综合体。

现阶段开始营业的只有北冰洋城市广场，正在销售的有东西湖中心广场和海林广场，其余三个项目均未开盘。

吴家山周边的其他商业地产项目，主要位于革新大道六顺路至七雄路南侧的盛世华中茶城。通过本次调研了解，该项目已经不对外销售并由开发商自营，但经营品类和开业时间都不确定。

二、吴家山已开盘项目销售情况

1、北冰洋城市广场

位于东吴大道与四明路交汇处，项目总占地9千平方米，总建筑面4.3万平方米，地下2层，地上9层，单层面积4千平方米左右。

该项目于20##年12月开始营业，目前在清盘中，只剩一楼面积200-300平米临街铺面未售出，售价为4.8万元/平方米。

返租政策：售后返租十年，前三年一次性返还，前五年返租率7%，后五年返租率7.5%。

2、东西湖中心广场

位于东吴大道和临空港大道交汇处，项目占地面积16701平方米，建筑面积128784平方米，商业面积3.7万平方米。

商业部分共三层，单层面积在12000平方米左右，公摊40%。目前只一楼对外销售，二、三层只租不售。一楼在售面积区间：20-200平方米，内街销售价格6.6万元/平方米，外街销售价格8万元/平方米。该项目于20##年1月开盘，至调研时间为止，还有大量商铺未售出，销售状况较差。

返租政策：包租三年，三年一次性返还总房款的20%。

3、海林广场

位于东吴大道以南、三秀路以西，项目占地面积29483平方米，建筑面积228162平方米，商业面积6万平方米。

商业部分共四层，地上三层、地下一层，单层面积1.5万平方米左右，公摊47%。目前只剩一楼少量商铺对外销售，二、三层只租不售，负1楼已售完。一楼在售面积区间：10-200平方米，折扣前销售价格5.7万元/平方米，折扣后销售价格4.2万元/平方米。

因为二三层确定由家乐福入驻，所以其他楼层铺面销售情况较好，目前只有少量大面积商铺在售。

返租政策：包租8年，前三年一次性返还、1-3年返租6.5%、4-5年返租7%、6-8年返租7.5%。

（详细优惠数据详见附件）

三、研究分析

1、商业地产返租销售常态化

上述产品均为一站式购物的额城市综合体，同质化严重；同时段内集中投放体量大，市场短时间内消费能力有限；区位差别小，价格差距大。这些问题都给开发商增加销售压力，也无形中提升了投资者投资的风险。

开发商为了减小投资者投资风险，从而快速提升商铺去化率，都采用了售后返租的销售模式，只是根据项目自身的情况差异选择返租的年限不同。

2、商业地产投资门槛高，销售人群上移

吴家山目前在售的三个商业项目，售价都在4万元/平方米以上，但销售面积区间最小也在20平方米以上。以20平方米的商铺为例，总价也在80万以上，首付40万以上。此价位与吴家山最贵的一套100平米商品房总价相差不大，但商品房的首付只要30%，计24万。

虽然商铺的投资回报率肯定高于商品房，但是商铺偏大的销售面积使得总价太高，最低也要100万左右，一般也在是200万左右。总价偏高，其首付必然水涨船高。这样就无形提高了销售门槛，限制了销售人群，不利于商铺的有效去化，从而影响项目的资金快速回笼。

3、吴家山投资向外发展

由于吴家山商业项目有限，并且价格偏高，使得部分投资者把眼光投向了其他地方：孝感市、汉川市等。

据了解，孝感市可能是东山头建材大世界项目，汉川市可能是欧亚达·城中央 。

市场研究部

二零##年十二月二十五日

附件

吴家山周边商业项目调查表

第二篇：20xx大庆市商业地产调研报告

大庆市商业地产调研报告

20xx年8月30日

城市简述：大庆市于19xx年建市，目前有5区4县，主要区是萨尔图区和让胡路区。大庆

是一个奇怪的城市，除了有丰富资源，还有奇怪的组织架构——市政府、石油管理局和石油公司，据了解该三个实体是谁都不服谁的，原因狠简单，政府认为我是政府（可以说政府是最穷的），管局认为他是最原始的管理者（直属国务院和中油），油公司是最富有的。

大庆市是一个典型的资源型产业城市，以石油天然气化工依托宏伟、兴化、蓝星等专业园区，培育壮大乙烯深加工、丙烯深加工、甲醇、化学肥料等产业集群。同时兼顾农产品加工、机械制造、纺织皮革业、电子信息业等产业。

由于石油是不可再生资源，大庆油田经过半个世纪的粗放型开采，石油资源已经逐渐减少。市政府也在积极寻找新的发展空间，逐步把大庆转变成商贸型城市，因此政府也加大对外招商引资力度。

二、 大庆市商圈分析

商圈简介：大庆市的行政区划非常像台州市的城市格局，但是商业特征和产业格局没有台州

那么鲜明。大庆市商业的核心区域有二——萨尔图区和让胡路区，其中萨尔图区有两个商圈——会战商圈和新村商圈，而让胡路区的商业核心区域就是大庆商厦商圈；从会战商圈到新村商圈10公里，从会战商圈到让胡路大庆商厦商圈15公里，因此会战商圈是沟通其余两大东西商圈的中转站。

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1、萨尔图区的会战商圈

会战商圈是大庆市最传统的商业核心区域，其中会战大街是其核心商业街区，目前在经营的商场有大庆百货大楼，是大庆市销售额最高的商场，年销售额据说有11亿，主要针对待的消费人群是中低档群体，而且有专车接送，大庆市民习惯于在此消费；其余的商场有东方服饰广场、德威电脑城、冠群家具广场、正大鞋城、力佳广场——永丰号商场、各手机通讯专卖店以及大庆小商品集散地。 由于该区有大庆火车站和客运站，而且大庆市政府为了体现会战大街的商业地位而大力发展商贸业，计划于6月20日开始，对会战大街（目前会战大街是由北向南单行线，经改造以后是单向4车道，大庆市市政府希望打造大庆的“王府井”）以及边上的街区进行改造升级，总投资额在1.2亿元，于20xx年9月份完工。由于20xx年大庆要申请全国卫生城市，目前政府从上到下全力应付创卫工作。

优势：传统商圈，消费者的聚集地；大庆火车总站和汽车总站，交通便利，下面县

市都往此聚散。

劣势：商圈较小，经营的品类档次相对低；由于是富有石油区域，地上开发空间非

常小，未来的发展空间也很小，只能在原有的基础上进行改造升级。

2、萨尔图区的新村商圈

新村商圈是萨尔图区另外商业核心区域，已经发展了19年，主要的街区经四街和纬六街，目前在经营的商场有：毅腾商都购物中心、沃尔玛超市、东风百货大楼、国美电器、大商集团——新东风购物广场、香榭丽购物中心（中低档服饰广场）以及哈尔滨中央商厦，该区域的商业氛围非常浓厚。距此大约有1公里纬二路的新玛特购物广场是大庆目前最高档的百货商场。

优势：市政府和萨尔图区各单位所在地，各银行支行的集中地；市政府重点打造商

贸区域，商圈已经比较成熟，新玛特购物广场和沃尔玛超市的入住也可以说

明这点问题；住宅聚集区和大学聚集区（哈尔滨医科大学、大庆石油学院和

八一农垦大学），大批的住宅项目随处可见，而且楼盘面积也很大，消费力是

可见一斑了；还有大庆萨尔图机场的建设，距离新村也很近，预计20xx年8

月份交付使用；

劣势：要是说新村商圈的劣势，只能说交通相对弱（主要是指没有火车站点），外地

县市的一般居民不会到其消费。

3、让胡路区的大庆商厦商圈

大庆商厦商圈是区域商圈，目前的在此经营的商场有：昆仑家电、大庆商厦以及大庆油田商贸中心。由于商圈之间的距离比较元，因此像大庆商厦商圈的消费大部分局限于让胡路区的居民，辐射范围相对狭小。

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优势：石油管理局和石油公司的所在地，这两个单位的职工据说有20万，相对大庆

市来说是比较富裕的一族，一般的员工5－6万/年薪。

劣势：暂无

4、IT商圈

大庆市的IT商圈其实就是会战大街的会战楼商圈，主要以德威电脑城为核心，其余区块的电脑城都是小打小闹——九天电脑城、昆仑家电，没有形成很好的气候。

三、大庆市商业地产调研

商业地产简述：由于大庆特殊的产业背景造就其商业的分布格局，大庆的商业地产的大量开发是从20xx年开始，大型的商业项目拔地而起，新玛特购物中心、香榭丽购物中心、毅腾商都购物中心、东风百货大楼、新东风购物广场、力佳广场等在近几年陆续开发营业，极大的丰富的居民的消费场所，同时也加剧的商业市场的竞争。自从大连的大商集团20xx年进入大庆市场，整体收购了大庆市的商业龙头——百大集团，成为大庆市商业巨无霸，商业竞争同时给百姓带来了众多的实惠。

1：石油的特殊生长的地质条件，使得大庆的土地开发原则是“地下服从地上”，特别是石油区域（会战商圈，是大庆市目前的富有区，因此会战商圈的发展一直受到地下石油的影响），地产的开发是很受限制的，但是由于历史传统因素（特别是大庆火车站和客运站），该商圈再大庆的地位还是非常牢固的；新村商圈的石油量很少，因此可以大量开发，未来也是市政府重点打造的核心区域；

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年金田商场，是分割销售的产权式商铺，而且销售价格据了解还是相当高。但是正真的带租约的产权式商铺销售是20xx年进行销售的富臣家居，开发商提供5年返租，每年7％前三年一次性返还，4－5年逐年返租模式，而且还保证回购；还有新村商圈新玛特购物中心边上的聚豪国际名店广场和力佳广场；

3、目前再开发的大型商业项目很少，商业的价值还未完全挖掘：由于大庆市经过前两三年的开发，大型的商业项目基本已经收兵，也已经开业基本维持经营。目前开发都是住宅项目，基本以沿街商铺为主，商铺的价格是还很低，即使是商业核心区域目前可以调研到的沿街商铺的价格也只有15000－20000元/平米，中等地段的只有10000元/平米左右，一般只有6000－7000元/平米不等；

4、带租约产权式商铺的返租模式：提供5年每年7％的返租回报，大部分都是前3年一次性返还，其余年份按年返还，但是正真得到实施的却不多，其中聚豪国际名店国际广场就是卖了一年多，到目前为止还是没有结果，同时也停止销售；

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5由于分割的面积小，总额总从5万开始，比较受投资者欢迎，投资者很多绝大部分是大庆市本地，很多是石油公司的职工和小老板等等。

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三、家电和手机市场的分布

根据对家电和手机市场的初步调研，了解了大庆市区的家电和手机的分布： 1、会战商圈：

家电：国美电器（）和大商家电

手机：沿会战大街的门面房，手机分布非常密集，大大销售五六十户以及德威电脑

城一层的二手手机市场，生意非常火爆。

2、新村商圈：

家电：国美电器（东风百货，5600平米）、家电商场（新东风购物广场，4000平米）

和大商家电（新玛特购物广场）

手机：龙宫商城和各街边铺 3、让胡路商圈：

家电：据调研昆仑家电在大庆市总共有3家连锁店，分别为让胡路区的龙南总店

（12000平米）、会战大街店（7000平米）、新村店（3500平米），由于昆仑集团是油公司的第三产业公司，昆仑家电又是昆仑集团的子公司，油公司的职工一般的家电消费都在昆仑家电消费；大庆商厦的家电。

手机：分布各街铺，没有特别集中

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四、大庆市选址分析和目标物业分析

? 除了力佳广场（基本放弃）、香榭丽购物中心还得继续论证和洽谈条件、东安项目

还在深入中。

? 这几天对大庆的摸底调研，在让胡路又发现新的物业——会展中心（位于昆仑家

电西侧，物业产权隶属大庆物资集团1－2层面积大约5000平米，目前用于会展用途，是否有合作的可能性还得继续了解）和地块（位于昆仑家电南侧，位置评估中等，地块隶属油公司下属的房地产开发公司，详细的想法还得深入）。

五、结论

根据两天天对大庆市的摸底调研，得下如下数据：

1、 大庆市市区的住宅价格从2000－4000元/平米不等，而且商品房的品质从直觉来看，都

是相当不错，大的楼盘达到200万平米，大庆市目前住宅的销售整体情况不是非常理想，

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大庆市的湖泊比较多，开发商也多以这个为主题来提供产品的附加值；

2、 大庆目前的写字楼不是很发达，价格在2700元左右，而且在开发建设的不是很多。

3、 资产店选址评估原则（3CMALL形式介入）

目标物业：东安改造项目

根据市场调研，得出如下参考数据：

? 由于项目处于新村商圈非常好的位置，但是根据经营团队的初步判断经营卖场的难

度有点大，到底如何运作还得慎重考虑。

? 建议在收购价格如下：

毛 坯：5500－6500元/平米，极限承受6800元/平米

该收购价格适合各个商圈物业收购。

? 建议购买的楼层为1－2层，比较符合大庆市消费者的购物习惯，大庆市不像东北

其他城市居民不是很习惯地下消费。要是考虑地下一层20000平米，地下的价值可定还要下放，建议在3000－4000元/平米（与住宅价格持平）；

? 返租模式：提供5－10年平均每年7－8％回报，可以考虑前1－3年一次性返还，

以后以季度或者半年返还给投资者；

? 销售价格：根据周边商业物业的调研，义耕小区的底商的价格比原来买的时候价格

还要低1000元，主要原因还是小区的步行街商业始终没有做出来，使得商铺的商业价值没升反降：

负一层：7000元/平米

1F：13000元/平米，沿街可以买到20000元/平米；

2F：10000元/平米；（一二层定价有些保守）

? 根据东安项目的初步规划数据，商业规划地下一层20000平米，地上两层18000

平米，单层面积9000平米，共计可收购的面积38000平米。

备注：由于目前还没看到经营团队的报告，电脑卖场到底可以做多少面积，不清楚，无法做

初步的资产测算。（苏宁电器还没进大庆，已经进齐齐哈尔市，预计颐高和苏宁的合作机会还是很大的）

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