房地产市场调查报告
（转自各网站）
20##年上半年全国重点城市房地产市场分析报告-市场分析
第一节 全国20##年1-6月份房地产市场分析
20##年上半年，全国的房地产市场一直笼罩在浓厚的市场观望氛围中，各地区房地产销售量持续低迷，全国主要大中城市一手商品住宅销售面积及销售金额同比去年均出现大幅回落，市场的萎靡不振、销售回款速度的缓慢，使得早已资金链吃紧的开发商更是雪上加霜。
20##年上半年全国主要大中城市一手商品住宅成交量同比07年上半年成交量均出现大幅下挫。北京、深圳、上海三大城市的同比下降幅度已经达到50%，广州同比下降幅度也已接近45%，天津同比去年也出现33%的回落。受市场成交低迷状况的影响，一手商品住宅成交金额开始萎缩.
20##年上半年全国主要大中城市一手商品住宅销售金额同比去年均出现不同程度的回落。其中深圳今年上半年一手商品住宅销售金额不足去年同期的一半；北京、广州、上海三大城市今年上半年销售金额较去年同期下降30-35%；天津今年上半年新建商品住宅成交金额同比下降15%。
20##年上半年，全国主要大中城市的房地产市场成交量及销售金额均出现不同程度的下挫，同比最大降幅均在50%左右。市场观望氛围浓厚，整个市场的低迷程度可见一斑。同时销售金额的下降、回款速度的放缓，无疑加剧了各开发商的资金压力。
1.北京上半年房地产市场走势
20##年上半年，北京商品住宅市场成交量较去年同期下降49.5%。3、4月连续两个月小幅下滑，虽然在5月份成交量有所上升，但是进入6月之后成交量又开始回落。综合来看今年北京商品住宅市场各月成交量持续保持低迷状态。
商品住宅价格波动上涨，第一季度价格基本平稳，4月份价格达到最大值，5月份又开始出现回落，下降幅度达到2个百分点。今年6月份商品住宅成交均价较1月份上涨2个百分点。但是20##年以来，房价的涨幅出现明显回落趋势。６月份北京商品住宅价格环比上涨0.1个百分点，创下２００５年以来的环比涨幅最低值。
2.深圳上半年房地产市场走势
2008上半年深圳房地产市场观望气氛依然浓厚，出现量价齐跌的局面。其中新建商品住宅销售面积较去年同期下降54.02%，从上半年各月销售情况来看，春节过后销售量有所回升，同时受到春交会影响，5月份销售量达到上半年的最高值，进入6月份之后又出现回落，各月商品住宅销售量保持低位水平。
20##年上半年深圳市整体商品住宅销售均价为12789元/平方米。从各月成交价格情况来看，房价仍处于调整中，3、4、5月连续三个月出现环比下降，环比下降幅度分别达到16.53、12.16、7.93。受到低密度住宅入市拉动的影响，6月房价有所回升，整体成交均价达到12681元/平米，但较今年1月份仍下挫16个百分点。
3.广州市上半年房地产市场走势
20##年上半年广州市十区一手住宅成交量仅有242万平米，较去年同期下降43.5%，创下20##年以来，半年一手住宅成交总量的最低值。从各月实际成交情况来看，月均成交量持续低位，除6月份成交量有小幅上升外，前5个月的月均成交量仅有35万平米。
从价格上看，上半年广州市一手住宅价格震荡走低，第一季度成交价格持续下滑，在4月份有所上涨，5、6月份又出现大幅下挫趋势，环比下降幅度分别达到4.62%、9.12%，6月成交价格较今年年初成交价格下挫2个百分点。
4.上海上半年房地产市场走势
20##年上半年，上海一手住宅（含配套动迁房）成交量各月表现平平，整体成交量较去年同期下降28个百分点。其中一手商品住宅（不含配套动迁房）成交量不足去年同期的一半，创下06年以来的新低。
从成交价格上看，上海商品住宅价格仍在高位调整中，在整体平稳之下，在5月份的商品住宅均价也出现明显下挫，环比下降10%左右。上海受高价豪宅支撑因素的影响，拉升了上海整体市场的价格，特别是6月份第一周就出现了三宗较大的高档豪宅交易事件，使得一手商品住宅价格6月迅速攀升，但6月的成交量却出现小幅下降，表明上海普通住宅市场观望氛围非常浓厚。
5.天津上半年房地产市场走势
20##年上半年天津新建商品住宅成交量较去年同期下降33个百分点。从各月成交量基本保持低迷中求平稳的态势，第一季度月均成交量不足33万平米，第二季度各月成交量基本持平，月均成交量基本保持在48万平米左右。整体来看，今年上半年天津市新建商品住宅成交量为20##年以来半年成交量的最低值。
从成交价格看，20##年上半年天津市新建商品住宅月度成交价格表现为一季度涨，二季度降的趋势，整体成交均价为7017元/平米。
整体来看，今年4月份价格已经开始拉低，5、6月份连续两个月回落，但是成交量却表现平平，并没有因为价格的拉低而刺激消费需求，充分表明市场形式不容乐观。
第二节 国家宏观政策对房地产市场的影响
一、重大政策回顾
1、金融政策：
央行频繁加息（07年至今已有5次）。20##年3月18日起，金融机构人民币存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。20##年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。20##年7月21日起，金融机构一年期存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。20##年8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。20##年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%
07年历次存款准备金率调整：
2、税收政策：
1月25日，国家税务总局下发的《20##年全国税收工作要点》指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”，研究收取住房保有环节税种，以增加持有大户型的成本，鼓励中小户型消费”。
国家税务总局发布 “关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。
财税两局：城镇土地使用税提高2倍需严格征收国税总局与财政部联合发出通知，针对从1月1日起上调的城镇土地使用税标准需严格贯彻落实。目前适用的城镇土地使用税每平方米年税额在原定基础上提高2倍，同时将外资企业纳入城镇土地使用税的征税范围，且警示不得随意减免土地使用税。
调整商品房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从20##年6月1日起，对购买商品房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
3、土地政策：
土地增值税开始实行严格征收。国家税务总局发布 “关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。
国土资源部：六项措施深化土地市场治理整顿
日前，国土资源部为进一步深化土地市场治理整顿工作，促进房地产市场用地秩序根本好转，国土资源部门将突出整顿重点，抓好六个方面的工作：
① 对房地产开发用地进行一次全面清查。
② 科学编制年度供地计划，进一步调整土地供应结构。
③ 坚定不移地执行经营性用地招拍挂出让制度，进一步规范土地出让行为，维护市场公开、公平、公正。
④ 进一步严格控制土地出让的地块面积。
⑤ 进一步加大土地批后监管力度。
⑥ 继续严肃查处违法用地案件，曝光一批典型违法案件。
4、其他方面：
国六条：针对近一个阶段以来，房价涨幅过高过快等问题，国务院常务会议强调，“进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。”在这样的指导方针中，虽对以前的调控有所传承，但更多的地方，体现了与过往不同的整治理念，而“国六条”相应措施的提出，更显示出政府准备把解决房地产中存在的问题，当作一项长期的工作来进行。国六条中的“90/70”政策，明确新建住房结构比例。"十一五"时期，要重点发展普通商品住房。自20##年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
“国六条”具体内容为：
(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
建设部：小产权房不能办理房产证等合法手续
在城市房价高涨刺激下，城乡结合部的“小产权房”也日益热卖。但走俏的背后，还有着一系列法律问题的困扰。6月18日，建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
《物权法》颁布-----住宅建设用地使用权续期有法可依
3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《物权法》已于10月1日施行。物权法中与房产有关的6个重要规定是：①住房满70年后使用权自动续期；②小区车位车库应首先满足业主需要；③小院露台出让不得损害他人权益；④会所依约定确定归属；⑤建筑区划内绿地业主共有；⑥物业服务用房属于业主共有。
二、宏观政策对房地产市场的影响
1、金融政策：
金融政策是政府调节市场经常运用的手段，体现了从紧的特征，一方面为了减缓房地产投资的增速，另一方面也是从降低金融风险角度考虑的。07年央行六次调整存款准备金率，虽然每次调整幅度都不大，但几次总的影响却不容忽视。对利率和准备金的调整，对于开发商和购房者都有影响，重点在于抑制投机行为。金融调控使部分开发商资金从紧，部分经营能力弱的房地产企业将会从市场中退出，未来几年有重新洗牌的趋势。对于购房者，利率上升，对于投资型的购房者影响较大。加息使得房地产开发商资金成本增加，但是短期内对其资金成本的影响非常有限。对购房者而言，虽然加息将增加其购房的利息负担，但是整体而言增加的幅度较小。尽管短期内加息对整个行业的资金面影响不大，但是如果未来央行连续加息，整个行业将面临非常大的资金压力。
2、税收政策：
物业税的开征正在争论当中，征收目的是配合90/70政策，开发更多小面积经济型的户型以满足更多有住房需求的群体，同时防止大户型过度涌入市场，造成土地浪费，形成腐败奢华等不良作风，目前物业税各项具体规则仍然在草拟当中，具体实施时间未定。
土地使用税在一定程度上增加了开发商的成本支出，而开发商又会将这部分成本支出转嫁给消费者，消费者成了最后的买单者。
营业税和加息对房地产投资造成一定的影响。调整住房转让环节营业税将对投资性行为有一定抑制作用，物业的转让成本增加，用于出租的投资目的将更加普遍。而央行的频繁加息将增加购买物业还贷的压力，在一定程度上降低了投资收益回报，增加了投资物业的风险。
清算土地增值税，由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者经济负担，其信号作用远大于实际效果。
3、土地政策：
国家出台的一系列土地政策，目的调整土地交易过程中不规范的利益关系，保护耕地，有效利用土地，并且规范房地产行业的土地市场运作，起到引导和指导作用。土地严控措施的出台，将会对土地市场有一定影响，规范土地运作，开发期限的规制会给开发商带来一定压力，但依赖实施细则的掌控。项目的开发时间受到限制，必须在2年内启动，在时间上给项目的开发增加了压力。而土地增值税的征收加大了开发商的成本，为了保证利润，开发商必然会提高房产价格。
4、其他方面：
90/70政策具体实施是按照土地出让条件规定来执行，该政策未来将在贵港严格执行，大户型产品将成为市场相对稀缺的产品。
小产权房不能办理合法手续也使一部分原本打算购买小产权房的购房者转到商品房市场，但由于这部分人较少，不会对整个市场产生很大的影响。
综合以上因素分析，从大的环境可以研判，国家宏观的政策方向是保持房地产健康向上的发展趋势。新一轮的宏观调控将使房地产开发企业面临优胜劣汰的局面，对资金雄厚及品牌开发商有利。宏观调控鼓励开发中小户型为主，中高档大户型的购买行为将受到限制；小户型产品市场供应量巨大，市场竞争激烈；高档大户型由于其目标客户群具有较强的支付能力，宏观调控对其影响不大。(数据来源于房策网www.fangce.net)
第三节 金融危机对房地产市场的影响
第一：外资抛售在华物业
雷曼的破产，不会对我国经济产生实质性影响，但是在某些方面会比较明显。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在接受本报记者采访时说。
易宪容表示，由于次贷危机涉及面比较广，美国经济今年可能出现萧条，进而影响到中国的外贸形势。进出口形势的变化直接影响国内经济政策的制定。从国内房地产市场看，持续不振影响了银行业的经营风险，房地产市场的长期调整也会引发银行信用违约的产生，从而对经济发展造成影响。
“具体到对房地产的直接影响，要看雷曼持有我国房地产投资的规模。如果规模较大，那影响非常明显。即使规模不大，作为美国著名的投资银行，它的破产，会打击投资者的信心，会加快国外投资机构的抛售套现，会对国内不景气的房地产市场产生比较大的影响。” 中央财经大学金融学副教授蔡如海告诉《市场报》记者。他表示，雷曼兄弟也将被拆分成若干部分出售给未来的接盘者，包括在中国的一些业务；国外一些金融机构会采取应对措施。
正与蔡如海所分析，国外的一些投行正计划大笔抛售在华物业。
据报道，华尔街著名投资银行摩根士丹利计划出售在上海的部分住宅项目，包括租金昂贵的新天地区域的100多套酒店式服务公寓。此次计划出售的新天地区域的物业项目是摩根士丹利20##年购入的，是该行在上海地产市场较早的一笔重要投资。这次行动一改大摩此前5年在中国房地产市场“只进不出”的作风。
据介绍，摩根士丹利手上的另一项公寓项目“华山夏都”有可能成为另一个出售目标。20##年6月，大摩购入高端物业“华山夏都”A栋116套物业，涉及金额7.6亿元。
除大摩之外，花旗也酝酿将一处上海住宅物业出手。20##年底，花旗名下房地产投资基金将上海闵行区“漕河景苑”其中两幢高层小户型公寓收入囊中。
在国内楼市低迷的情况下，近来美国投行纷纷抛售的现象也越来越受关注。“这都是基于美国的金融体系出现问题才产生的连锁反应。现在，中国经济虽然没有完全融入世界经济，但也与世界经济密切相关。所以美国投行抛售在华项目也必然会影响到国内的房地产市场。” 国美第一城总经理陈云峰表示。
有分析人士认为，大摩出售在华物业或为缓解眼前困境，华尔街各大投行因次贷危机遭受重创，贝尔斯登、雷曼兄弟和美林已相继倒下，摩根士丹利处境也不容乐观，出售已获得盈利的在华物业可以缓解困境，可能会加快中国房地产地产下滑。
第二：购房信心大大受损
“雷曼的破产，对中国房地产的影响，还表现在打击购房者的信心，市场观望气氛浓郁。”蔡如海接受记者采访时说。
大河楼市联合大河网近日进行了一次“2008置业调查”。调查显示，表示3年之内不准备买房的占34.5%，打算明年买房的占21%，计划年内买房的只有19%。
现代国际市场研究公司8月曾对穗、深、京、沪4地共917位市民进行了随机街访。其中72%受访者对楼市信心低迷，仅14%的受访者认为奥运后房价仍可能上涨，37%预计下跌，35%认为基本持平，14%表示不清楚。
针对雷曼的破产，9月15日央行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。易宪容认为，这次央行货币政策转向对房地产市场影响几乎很小，就如早些时候加息时，有房地产开发商说加息对他们没有影响一样，这样微小幅度的贷款利率下降，同样对房地产市场没有多少影响。而且这种有保有压的政策正好把房地产隔离在外。
“遏制房地产市场暴利，让全国人民一起来分享经济改革成果这是十七大报告的基本精神。这也是一年来国内一系列房地产政策出台的重要背景。因此，房地产政策对房地产投机炒作的遏制，是这些房地产政策的核心。”易宪容说。
业内专家认为，作为华尔街老牌投行，深陷次贷危机困境的雷曼兄弟递交破产保护申请之后，正在冲击整个金融市场，或严重打击市场的信心。
第三：地产融资更加困难
日前，北京师范大学金融研究中心主任钟伟主持的一份名为《20##年中国房地产行业资金报告》显示，预计今年房地产行业的资金缺口为6730亿元。如果20##年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元。如果遭遇短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。
中国人民银行的数字显示，银行对房地产企业的贷款今年上半年锐减30％，减至3990亿元人民币。
“由于美国次贷危机所导致的雷曼兄弟破产，以及华尔街的金融危机，让一些今年想在境外上市融资的开发商难度加大，因为今年外资进入中国房地产的意愿已经随着此次雷曼兄弟的破产而结束，市场的游资将被欧美的低价项目吸收。”蔡如海告诉记者。
一些房地产开发商也一改往日的坚强，坦承资金遇到了困难。
北京市华远集团总裁任志强指出，房地产公司的融资在今年遇到了很大困难。银行给房地产公司的贷款在下降，已经上市的房地产公司通过债权和股权进行融资的路基本已经被堵死，未上市的房地产公司想通过公开发行股票的方式进行融资也基本行不通，从整体上看房地产业陷入了一片困境。
对市场形势的不同判断和漫长的等待，磨去了一部分开发商的耐心。更多的开发商果断加入降价的行列。除了从年初就开始有计划推出促销降价的万科，“金九银十”的第一个搅局者是恒大。
9月29日，恒大将在全国11个城市推出13个项目，开盘即打八五折。恒大有关负责人表示，预计销售回款30亿元至50亿元。
尽管如此，今年以来，有关部门还是对房地产信贷风险给予了高度关注，央行、银监会曾联合下发通知要求严格商业性房地产信贷管理。而雷曼的破产，各家商业银行出于风险考虑对房地产贷款的审批会更加谨慎。
对此，凯盛经略担保的康胜总经理日前在接受媒体采访时表示，首先是原先购买大型物业的外资撤资，直接影响到市场需求；其次是国内开发商从国外融资更加困难，无论是股权融资、基金融资还是其他融资方式，都会有很大的影响。
(数据来源于中金在线CNFOL.com)