第五章 合肥物流园区总体发展战略
5.1合肥物流园区发展战略目标
5.1.1目标定位
鉴于合肥物流园区的战略价值，按照园区建设的原则和指导思想，合肥物流园区在发展战略上应从合肥市、安徽省、区域结合部、区域交通运输枢纽和物流带动产业开发等5个方面进行目标定位。
①中心城市物流园区
作为物流园区，从功能和作用的角度，首先必须定位于经济活动范围和总量均较大的中心城市的物流组织中心。合肥作为安徽省经济中心，其物流园区在发展目标定位上应成为中心城市物流园区，主要为中心城市及其辐射范围内提供物流组织管理、城市物流服务，以中心城市内外交通衔接及城市道路交通为支持，以大批量城间物流组织、区域分拨和小批量快速优质市内物流配送服务为特征。
②省域物流园区
安徽省经济虽然不发达，但作为一个省份，其仍然具有了相对独立的经济体系，经济规模也在经济的不断发展中持续扩大，全省物流活动也基本上形成了以合肥、芜湖等少数城市为中心的格局。鉴于合肥的地理位置、经济发展水平和在全省的经济地位，合肥物流园区成为省域范围内的物流组织中心应是其发展的重要目标之一。当然，根据欧美及日本的物流发展经验，以安徽的地域面积和未来的经济增长前景，省域范围的物流园区不应是合肥物流园区一个，而应在其它经济。交通运输等中心设置与其城市地位相匹配的物流园区，但现状条件下合肥物流园区的率先发展，无疑显得更为必要和可行。
③区域结合部物流园区
安徽地处华东的西部，与华中地区紧邻，从区域布局的角度，安徽具有较为典型的区域结合部特征。近几年我国区域经济发展较快，不同经济区域在经济发展中的互补和交流方面的特征较为明显，这种交流和互补，带来了大量的物流管理与服务的需求，对为区域经济服务的物流组织管理基础设施提出了要求。以安徽在区域经济发展中的地理位置特点、以合肥在安徽经济发展中的地位和作用，合肥物流园区定位于区域结合部的物流园区，为区域内城际物流的组织提供支持，以大规模和大交通方式为区域物流集疏服务，应是其发展目标。
④区域交通运输枢纽
安徽省以合肥为中心的交通运输布局和结构特点，加之合肥处在上海——南京向湖北、重庆、四川、江西、湖南等中西部地区辐射的中继点上，无论从省域物流组织，还是区域物流组织，其交通运输枢纽的地位均不容质疑，合肥物流园区在功
能和作用方面的特点表明，其将成为区域重要的交通运输枢纽。因此，将合肥物流园区建设成为区域范围内以运距长、运量大为交通运输特征，以合肥铁路、公路和航空为集疏支持系统，以高速交通与城市快速交通系统为支持的物流园区，应是必然的选择。
⑤物流带动产业开发物流园区
安徽省的地理位置特征、合肥物流园区的地位与功能等，均决定了合肥物流园区建设的重要，但是，要真正发挥其作用，关键是合肥自身经济的发展水平和质量的快速提高。因此，物流园区应借助良好的物流组织、管理、效率等条件，将积极引进对物流环境发展和市场竞争力具有重要作用的工业及商业企业入园，作为重要的发展目标，以体现物流园区的经济开发功能，也为巩固合肥物流园区的地位和发挥其在各个层面上的作用提供有利支持。
①发展水平的现代化
合肥物流园区的现代化为从传统的停车场、仓储、储运功能特征提高至现代信息技术、现代电子传输技术、现代仓储技术支持的多功能全方位的物流系统，是一个以高效、低耗和优质为目标，有一个现代企业管理体制与模式的新型物流系统。
②运作管理的信息化
合肥物流园区的信息化为从传统的人工登记、统计、调度、配载等繁琐的业务受理过程转化为有超前调整预测、有全过程跟踪管理、有全方位广域服务、有优质深度功能拓展的计算机信息管理系统，包括车辆。货物、去向、资金等诸多要素的综合优化过程。并具有良好的系统开发前景与衔接功能，能适应城市发展与产业发展的需求。
③园区运营的产业化
合肥物流园区的产业化表现为远区引入的企业群，在各自服务功能的发挥与实际运行中不再是孤立的个体行为，而是要在园区功能的统一指导下，将各个运作环节与运作单元，从整体资源优化的角度构成完整的产业链，形成全方位的产业化服务系统。因此，在注重园区企业构成的同时，必须加强企业间的协调合作意识与能力，园区管理上也必须对协调系统的建设和作用发挥提供先期准备。
④园区环境的生态化
合肥物流园区的生态化表现为改变传统停车场、仓储区的脏乱差、粗黑臭面貌，而建成有全面环境净化控制、资源优化配置的园林化园区。包括车辆尾气监控、车容车貌整治、绿化面积与容积保障。污水排放治理、环境形象设计美化、生活环境优化等方面。
5．1．3 目标体系
根据合肥物流园区的发展战略目标定位和目标描述，其战略目标体系如图S
所示
图5－l 合肥物流园区发展战略目标体系
5．2 合肥物流园区发展战略
5．z1 合肥物流园区发展模式
从宏观经济的角度，物流园区应仅仅存在于经济中心城市、交通枢纽和工业。
商业组织的中心地区，而且，从区域经济关系及经济组织特点、物流的发展趋势和
物流园区的总体功能考虑，中心城市应需要相应的物流组织功能区，即规模化的物
流园区。
物流园区将具有较大规模，园区内的企业数量因物流组织形态、服务的方式和
经营领域等方面的不同，而相当集中且门类齐全，物流的良好环境和园区设定的开
发区域容量，也为工业及商业企业进驻创造了条件。对于如此复杂和经营范围甚广
的综合性物流园区，绝不是独家或少数几个企业参与就能完成的，园区发展模式将
是既值得探讨又是关系到园区建设成败的重要条件。
根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验，合肥
物流园区在发展模式上可能的选择将有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模
式、工业地产商模式和综合运作模式
物流园区的经济开发区模式，是将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区。经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。
合肥物流园区的经济开发区模式，将是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。由于物流园区具有物流组织管理功能和经济发展功能的双重特性，因此，建立在经济开发区模式基础之上的物流园区建设项目，实际卜就是在新的经济发展背景下的全新的经济开发区项目，而且以现代物流的发展特点、趋势和在经济发展中的地位和作用，物流园区无疑是构筑高效率和转变经济增长方式与增长质量的新的经济发展体系的重要组成部分。
鉴于近几年经济类开发区的盲目发展和开发效率的下降，国家对动辄圈地数千亩进行的毫无经济发展潜力和前景的开发项目的控制较严格，如何使开发区健康发展己成为经济发展进程中的重要问题之一。由于物流园区将物流自身的发展前景和对工业、商业经济的有力支持紧密结合，将又可能成为既有经济类开发区和物流与产业经济结合的新的经济开发区的发展方向。
因此，物流园区的经济开发区发展模式，将要求开发者按照现代物流在中心城市、经济区域的发展规律和经济发展要求，在充分总结既有开发区项目建设和发展经验的基础上，通过更新观念和创新运作方式、管理制度，达到为中心城市寻求新的经济增长点和带动区域经济发展的目的，实现物流。经济双重发展目标。
物流园区的重要功能是物流的组织和管理。物流企业和工商企业在相对集中的场所，建设和开发物流园区，是希望在规模化物流运作资源及条件的支撑下，达到降低物流成本和提高物流经营与管理效益的目的。
从市场经济发展和利用市场进行物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过把利用物流技术进行企业经营和企业供应链管理中具有优势的企业引入园区，由其率先在园区进行开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集和依托物流环境进行发展的工业、商业企业的引进，达到物流园区开发和建设的目的，这就是主体企业引导下的物流园区开发模式。
主体企业引导的物流园区开发模式，要求具有战略眼光的实力较强的网络化。规模化经营物流企业进驻园区发展，也要求大型、具有区域辐射能力和在所依托的经济中心城市具有较大物流活动量的企业在园区利用专业化物流企业设施或自行建设物流设施、建设生产基地、采购基地和销售机构，这些都对园区的开发政策、园区的物流运作基本交通及配套的城市基础设施等条件提出了较高的要求。
因此，主体企业引导的物流园区开发模式，要求在城市经济管理体制、管理机制等制度方面具有大的改革步伐和创新，要求能从中心城市发展和区域经济发展的高度，培育物流园区发展所需要的实力企业和良好的市场环境。
物流园区开发的工业地产商模式，是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适直的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例。
此外，作为类似于工业地产商开发模式，日本的东京。神户等经济中心城市。德国的不来梅等城市，也有政府投资进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理的变形操作方式。
之所以会出现物流园区的工业地产商开发模式，其理论基础是物流园区的开发和建设，目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业。商业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件，园区建设自身不是为了赢利，是一种社会效益的体现，城市及政府的收益来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益
综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。
由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地。税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的，必须对经济开发区模式、主体企业引导模式。工业地产商模式等进行综合使用。
鉴于各种开发模式均有相应的开发制度及运作机制，采用综合开发模式对园区整体制度的设计和建设期的管理要求较高，而且，还有可能出现相关政策的协调问题，以及对园区开发建设的承担者的综合能力提出了较大挑战，所以，即便采用综合开发模式，往往也要以一种相对固定的模式为主，对园区的一些特殊开发项目，有选择地以辅助的方式采用其它模式，以保证园区建设的顺利进行。
对于一个具体的物流园区的发展模式，从最终采取的方式、政策构架。开发建设的承担者及经济实力、政府的投资能力、选址结果和所在地的经济发展背景、条件等因素考虑，其选择的余地并非很大。因此，物流园区的开发模式的正确选择，对最终园区项目的开发成功，具有重要的作用和意义。
从合肥市经济发展现状和企业及政府的经济能力角度分析，考虑到物流园区发展的可能的各种模式的特点及应用条件，合肥物流园区项目宜采用经济开发区模式，主要原因在于：
①开发区的建设管理经验较为成熟
对于经济开发区的建设和管理，合肥相关的政府管理部门和开发建设的承担者己积累了较为丰富的经验，在政策等方面也己较为成熟，特别是对业己完成相关开发区建设任务的开发部门，如合肥新站开发区，也面临继续开发需要新的项目支持的问题。
②为了尽快抓住物流发展机遇
现代物流不仅在合肥而且在全国均处于发展的初期，缺乏较有实力和经验的物流企业，同时，工业及商业企业运用物流技术进行企业管理的自觉性、能力和水平均有较大欠缺，因此，完全依靠企业行为进行开发和建设，周期将会较长，对合肥在新一轮经济发展中取得主动地位不利，从物流基础设施在发展中的超前性和替代性角度分析，从合肥市现代物流发展规划中将合肥定位为区域物流枢纽和合肥市在区域经济发展中亦具有这种潜在能力和需求的角度，滞后发展也就意味合肥将失去机会。
③完全的市场化运作条件尚不成熟
对于工业地产开发，合肥积累了相应经验，但这种方式如何移植到具有社会公益性的物流基础设施项目，对企业运作机理。政策的制定和开发者的经济基础、投资来源等方面均提出了较高要求，只能通过实践不断积累经验，在园区项目中大面积使用，时机尚不成熟。
但是，在物流园区建设中采用经济开发区模式，并非排斥使用其他模式或方法，园区的开发建设的承担者完全可以根据实际需要和可能，在园区内的具体项目建设与开发中采用相对灵活的运作方式，积极借鉴其他模式的优点，加快园区开发步伐。
但是，在模式选择中确定了经济开发区的模式，并非意味着仅仅局限于按照现行的经济开发区的模式进行开发，而是希望利用新站开发区在开发管理上的经验和优势，充分发挥其招商引资的能力，以便在手段上积极借鉴主体企业引导模式和工业地产商模式的长处，即引进主体企业和工业地产商企业，共同开发物流园区，从此角度，由新站开发区主持的合肥物流园区的开发和建设，在实际操作上更为接近综合运作模式。
物流园区建设的目的在于构建现代物流系统，因此，从发展战略的角度，园区的建设应将具体项目的规划和相关企业的引进及实施与物流功能的合理布局及开发相配合，促进和带动合肥市现代物流系统的发展。
①建立完善且功能齐全的服务系统
·建设功能配置、整体布局和规模合理的各类物流中心，以及与其相配套的服务系统；
·建设功能配置、整体布局和规模合理的各类配送中心，并能有效支持物流中心的运作和建立城市高效的商品、企业生产零配件等的配送系统：
·通过引进物流企业和工业及商业企业进驻园区，建立门类齐全的物流经营和物流管理系统。
②建设现代化的物流信息服务与监控系统
·建设物流信息平台，提供高质量的物流信息服务中心（包括EDI系统、城域网、INTERNET网等）；
·积极利用信息系统进行市场调查与预测，建立科学的物流服务统计与市场分析机制；
·建立物流服务信息交易中心，为社会车辆进入园区进行运输服务提供信息和交易服务；
·建立物流信息平台为基础的物流监控中心（GPS、GIS），为在园区内利用信息平台内进行经营和管理的企业提供货物运输、配送动态和仓库信息管理支持。
③建立综合运输服务系统
·依托物流信息平台，建立各种运输方式能协调运作的运输调度中心；·加快对现有城市配送资源和政策的整合，建立集中配送组织系统；
·在园区引入网络化运输企业，建立以合肥物流园区为区域去六节点的城间物流集散运输系统；
·发挥物流园区在地理布局上位于交通运输枢纽的优势，建立能提高各种运输方式效率的多式联运系统。
④建立园区仓储服务系统
·利用物流园区物流设施相对集中的优势，合理布局仓库设施，建立储存、中转系统，以及企业产品与原材料库存管理系统：
·建立依托各类仓储设施的产品包装、流通加工系统。⑤完善园区物流及社区生活配套服务系统
·利用信息管理平台，建立电子支付与清算服务系统；
·引进保险与公证机构，建立完善和方便的经营管理配套支持系统；
·引进和组建园区物流相关设备生产与维修企业，提供运输、仓储和流通加工所需的设施设备生产保障服务；
·在园区建设过程中，要充分合理考虑园区的社区服务设施的完善和配套工作，
合肥物流园区建设必须充分考虑所在地区及区域的经济发展水平现状，在选定的发展模式和相应的政策支持下，确立适应园区发展需要的建设及运营体制。
从合肥物流园区采用“开发区发展模式”和在具体项目上可以借鉴其它发展模式的操作方式的角度考虑，建议在综合管理与开发上由新站开发区作为主体开发建设的承担者的前提下，采用“宏观集中、微观开放”的两级管理体制。
根据合肥新站开发区的管理体制架构，在不改变开发区管理体制的前提下，组建合肥现代物流园区管理委员会，由其代替政府行使对物流园区的宏观管理职能，并负责落实和抓好物流园区开发建设等诸方面的工作。
·合肥物流园区的总体规划和规划方案的实施组织：
·土地的统一征用和使用管理，以及其他资源使用的监控：·园区环境保护与环境监控；
·协调工商、税务、金融等部门在园区配置辅助服务功能；·园区内企业。行业管理部门的协调与事务性管理；
·社区管理（包括治安、生活配套等功能）；
·园区管理政策、制度、规范、规章等的制定与实施监督；
·园区建设过程中形成的国有资产的所有权代表和经营状况监控与管理。
园区宏观管理机构的建立，为园区按照发展规划进行实施和建设提供了体制保障，但是，为了提高园区开发建设的效率和便于未来的符合经济规律的运作，必须在微观建设与运营管理上实行开放，要以园区总体建设目标为开发调控依据，在园区内实行企业自主建设和运营的体制。
①组建合肥物流园区建设发展公司
在合肥现代物流园区管理委员会的亘接管理和监督下，为达到尽快启动物流园区发展和为园区未来建设提供基本开发条件的目的，改变园区管理机构为直接的开发经营者的一般经济类开发区的做法，实行园区行政事务管理与建设运营分开的机制，以具有现代企业制度特点的企业在开发上的具体实施和运作，进行园区建设和开发。
为此，建议设立合肥物流园区建设发展公司，以政府的先期投资为启动资金，采用吸收各类企业投资的方式，组建股份制企业，以确保园区建设管理机构在建设及运作管理上的中立和不同开发企业在统一的开发政策下的平等竞争。
合肥物流园区建设发展公司的发展定位为保障园区基础设施的建设，主要是市
政道路、信息平台、社区服务系统、示范性的仓储设施和搬运装卸设备的租赁。要通过创造良好的园区基础开发条件，吸引各方资金、各路企业进入园区经营。当然，该公司也可在土地开发，园区服务功能开发方面发挥作用。
②积极引进对园区建设、运营具有重要作用的企业
在物流园区统一的开发政策条件下，在充分发挥合肥物流园区建设发展公司在园区建设示范作用和创造的开发条件基础上，根据合肥物流园区的物流服务功能要求，园区内应积极引进具有各种服务功能的企业，这些企业包括以下几个方面：
·具有仓库建设能力和能通过仓库提供具有现代物流运作特点服务的仓储企业·具有网络化、规模化经营能力的实力较强的区域及市内配送运输企业
·提供电子商务服务的企业
·依托物流园区或重要仓储设施开展产品流通加工与包装服务的企业·依托航空运输或高速公路进行区域及城间服务的快运企业
·专业化第三方物流服务企业
·运输车辆、集装箱、搬运装卸设施设备维修、租赁服务企业·园区综合及专项辅助服务企业
对于引进上述各类企业，将完全按照市场经济方式和基于“微观放开”的思路，本着加快园区建设、发展和尽快提高合肥现代物流发展水平的宗旨，给予其自主发展的优惠政策支持。
5．2．2．3 园区建设和发展的外部环境支持战略
物流园区的建设，涉及到生产、流通、城市建设与多种运输方式等诸多方面，这些均是决定园区建设成功与否的外部环境条件。因此，仅靠园区建设和管理的机构及相关企业的努力是不够的，必须从改善园区发展的综合条件入手，通过相关政策和园区建设涉及的各有关部门的支持和配合，特别是得到政府部I］的协调组织。统一规划和统筹安排。
5．2．2．3.1 积极改善交通支持环境
合肥物流园区作为新的物流开发区域，尽管在选址上考虑了交通运输环境的基本条件，但是，随着园区开发建设的深入，因物流服务规模的扩大将导致运输流量大幅度增长，对运输组织能力和交通运输条件必将提出更高的要求；同时，为高效率和低成本地完成物流服务，各种运输方式的联运衔接和作业效率要有较大提高；第三，物流园区为保持必要的作业效率，减少不必要的搬运装卸距离，也需要各种运输方式与仓储设施的合理衔接和配合。因此，必须积极争取交通管理部门的支持，为营造园区良好的运输环境创造条件。
①铁路运输条件
铁路部门应积极根据物流园区建设的特点和需要，对编组站和相关货运设施进行技术改造和扩建，并按照园区统一的物流设施布局规划，配合或建设、经营、管理园区内铁路专用线、联络线，并为从合肥货运编组站就近引入园区专用线的优先
建设创造条件。
②道路运输条件
道路运输条件涉及公路建设、城市道路建设与交通管制和公路运输3个方面。对于公路建设，公路管理部门要根据园区整体规划，对既有规划进行适当调整，保证园区与合肥向外辐射干线公路的方便和通畅的联系，特别是使经过园区所在区域的干线尽量靠近园区，并能与园区规划的主要进出口顺畅地联系。
对于城市道路，要充分考虑园区物流运作对市内配送的需要，通过拓宽或新建进出园区的城市道路，为开展配送创造条件。此外，随着合肥城市规模的扩大和城市交通状况的日趋紧张，城市交通的管制要考虑物流配送车辆顺畅行驶的需要。
对于公路运输，运输管理部门应给予积极的配合，引导运输企业及相关设施向园区迁移和发展，营造组织化运输发展的环境及条件。
③航空运输
园区与航空机场在地理布局上存在一定距离，为使园区的物流组织能充分利用高效率的航空运输方式，航空应给予支持和协作，鼓励在园区设立航空运输代理或设立货运站点，为园区物流组织与航空的接轨创造条件。
5．2．2．3．2 积极改善物流发展的政策环境
现代物流的发展是在具有的政策条件下进行的，由于既有政策客观上存在与物流发展不相适应的方面，而且也缺乏对物流发展具有促进作用和能够营造物流发展的环境的政策举措，因此，必须很好解决物流发展的政策问题，特别是园区用地政策、政府投资及园区融资政策、与物流经营特点和产业成长期培育相适应的税收优惠政策和产业扶持政策等，以便改善合肥现代物流发展的政策环境。
5．2．2．3．3 努力完善物流服务辅助支持条件
物流园区的建设和发展，将因物流企业、工业及商业企业等在园区经营管理活动的集中，会产生大量的金融、保险、海关等服务需求及效率方面的支持，因此，银行、保险和海关管理部门，要从方便服务和提高效率的角度，通过设立经营及管理机构，或建立新的监管及操作规程，完善物流园区的辅助支持条件。
此外，合肥市要积极利用政府信息工程项目建设的机遇，从改善管理部门信息管理水平的角度，积极支持物流园区信息平台工程的建设，将其作为利用信息手段进行行业及产业经济管理的示范项目进行开发和支持，在投资。融资上给予支持。对于园区生态环境建设。供电系统、市政设施系统等的建设，政府也应从改善投资环境的角度，从培植新的经济增长点的角度，给予投资及维护方面的支持。
5．2．2．4 园区建设实施战略
合肥物流园区建设是一项规模大。投资大、功能全、时间长、难度大的系统工程，必须制定系统的总体发展规划，并按照规划采取“分步实施，滚动开发”的建
设实施战略。
所谓分步实施，是指整个园区的建设过程可分为前期开发实施（20##年以前）。中期规模建设实施（2004－20##年）和后期完善建设实施（2009－20 0年）等三个建设实施阶段。
5．2．2．4．回 前期开发战略
①建立物流园区开发实施管理体制及运作机制
·组建合肥现代物流园区管理委员会，明确管委会的管理权限及职责：
·完成合肥物流园区政策的制定和政府审批，并由管委会出面制定园区相关项目的建设、开发招商引资办法和重要建设项目的招投标、工程监理、建设质量考核等管理办法等，为实施建设做好制度准备；
·在政府部门和管委会的主持下，完成合肥物流园区建设发展公司的组建，并确定合肥物流园区建设发展公司的经营管理机制。
②启动并力争完成园区配套基础设施建设
·在物流园区管委会的主持下，启动并完成规划的园区交通项目，包括园区内道路、铁路专用线等；
·启动并完成园区通信网络与电力等能源等基础设施配套工程；·启动给排水与污水处理工程；
·启动并完成园区绿化与形象工程等。③启动园区物流管理信息平台项目
启动并部分完成合肥物流园区物流信息平台系统的开发项目，完成信息系统功能设计、部分物流管理软件开发与信息系统的基础硬件配置，包括信息服务中心建立，与合肥市政府上网工程和Internet网等的联接。
④启动并完成示范仓储设施及部分辅助设施建设项目
按照物流园区的整体规划，启动并尽快完成具有较好市场前景的物流中心建设项目，建设包括示范性仓储设施、社会停车场、综合配套办公楼等项目。
5．2．2．4．二 中期规模建设战略
①建立与园区大规模建设相配套的政策体系
·积极争取政府投资。严格按照园区中的社会公益性较强的项目及适合政府投资的领域，积极争取政府资金用于园区配套或改善投资环境的基础设施建设、市政设施等的投资；
·在园区规划的土地范围内实行优惠的土地批租政策。园区管委会积极向合肥市政府争取与物流园区建设和物流产业开发特点相适应的优惠的土地开发政策，并准许管委会以较低价位批租园区建设土地，同时给予在园区开发经营物流项目的企业以相对较为宽松的建设准备期，吸引国内外相关企业入驻园区进行设施建设和物流经营；
·制定优惠的物流企业发展政策。在园区鼓励各种性质和形式的企业入驻注册，
并给予其适宜物流企业经营特点的税收政策，且在合肥物流园区注册的企业，在合肥市所辖范围内设立网络化配送企业及网点、从事干线运输等，享有与园区内同等的政策；
·允许园区注册的规模化物流经营企业发行企业建设债券，特别是可以以拟建仓储设施作抵押，发行企业建设债券：
·对于技术含量较高的以技术经营为主的小型物流企业，获得合肥市组织的技术认证后，可以享有高新技术企业的各项优惠政策；
·对在园区范围内积极采用物流技术进行采购、生产、销售等组织管理的工业、商业企业，经政府审批，亦可向不同范围发行建设债券，并可获得政府的技术改造资金支持。
②成建制地实施园区大型项目建设
·在园区前期开发建设实施所创造的基础条件和发展环境的基础上，成建制地建设物流园区整体规划中的物流中心、配送中心、运输中心；
·积极引进与园区开发配套的工业及商业企业入驻园区，以便为物流园区内物流企业发展所相成的规模化物流运作能力提供最为直接和稳定服务需求。
③完善物流管理信息系统功能
·完善园区运输车辆管理信息系统。在前期停车场管理信息系统基础上，对在园区经营的各类车辆实行注册管理制度，通过完善信息系统功能，对货车的车种。车号、载重、货种。起点、去向等信息进行静态、动态结合的跟踪管理，为在园区物流平台上开发其他信息管理功能提供基础信息支持；
·完善园区运输配载系统。为进入园区的返程空车进行自动优化配载，保障货主与车主的利益，也是物流园区降低整体运输成本和开展跨地区网络化运输的主要信息服务功能；
·完善园区物流配送系统。对已园区为据点开展市内配送的物流企业、工业及商业企业，提供配送信息的平台管理功能支持，为其优化城市物流配送服务功能提供强有力的信息服务支持，包括货种、数量、车种、路径、费用、时间、满载率等要素的优化过程；
·建立和完善基于园区信息平台的电于商务系统。为园区内企业或通过园区物流企业在网上完成采购、销售、购物、配送、结算等信息支持；
·完善信息咨询及决策支持服务系统。通过园区信息平台，向园区企业提供物流统计、分析、预测、结算等咨询和决策支持信息服务功能。
④完善园区环境优化与形象设计
在物流园区前期建设基础上，进一步完善园区环境保护与优化工作，以及园区的形象设计工程。
⑤强化各种运输方式的联合与衔接
落实园区运输环境发展战略，建立铁路、公路、航空、市内配送道路等相互衔接和配合的通畅的运输体系，并在海关等部门的支持和创造必要条件的基础上，开通园区与海运和内河水运直通的陆路口岸。
5．2．2．4．3 后期完善建设战略
合肥物流园区经过前期开发和中期大规模建设后，作为适度超前的物流基础设施，经过6年的发展，园区整体规划的各项设施及物流服务功能、经济开发功能将基本具备，物流企业的组织经营、工业及商业企业依托物流园区建立生产经营基地均具备较高的物流管理技术水平，此阶段园区发展的主体战略思路就是实现合肥物流园区的最终发展目标，即建立现代化、信息化、产业化。生态化综合型物流园区，使其成为合肥市、安徽省、区域结合部、区域交通运输枢纽和物流带动产业开发的重要基础。
5．3 合肥物流园区市场及功能定位
5．3．1 合肥市物流园区的市场定位
①总体市场定位
合肥物流园区是一个具有区域服务能力的物流园区，由在合肥城市、周边地区、经济区域等较为广域的范围内的物流活动相关的各种服务方式。经营业态和具体物流运作综合而成，是为专业化物流企业的物流业务和工业、商业企业的物流管理提供运作设施和集成环境的大型物流园区，这是合肥物流园区的总体市场定位。
②具体服务市场定位
合肥物流园区的总体市场地位，是通过各具功能和作用的物流服务设施对合肥市及周边地区的物流服务需求的适应和满足决定的，这些具体服务和与其定位相匹配的服务设施主要包括4个方面。
·以公共物流中心为基础的服务市场定位
物流园区是各种物流服务功能的基础设施的集合体，设立园区首先必须具有满足各种物流服务需求的能力，建设公共物流中心，正是以满足区域范围内物流组织管理需求为服务市场定位。这种服务定位是一种较为广泛意义上的由物流中心的特性决定的，其一是为特定或一般意义上的企业提供区域分拨服务；其二是为运输企业提供规模化区域运输组织的场所：其三是为区域运作的企业提供仓储服务及以仓库为依托的增值服务。
·以公共配送中心为基础的服务市场定位
合肥物流园区建设配送中心，是以合肥市范围内的城市配送服务为市场定位的，满足相应的物流服务需求。配送中心的服务定位包括：单个企业以合肥市为中心在一定距离范围和满足客户服务要求的B－to－B、B－to－C产品配送服务，多企业的共同配送，基于配送中心的仓储及增值服务，提高配送运输企业效率的城市运输组织服务。
·以制造业的地区分销中心为基础的服务市场定位
制造业的地区分销中心也被称为RDC，建立这样的地区分销中心，是使物流园区具备对制造企业的物流管理提供专门的服务或设施需求支持，将有助于引导生产企业采用现代物流管理技术，满足大型制造业企业进行流通、销售渠道变革后，在
降低物流运作成本和寻求物流利益的驱动下，对物流园区的相应物流基础设施和运作环境的需求。
·以大型商业零售业的配送中心为基础的服务市场定位
建设适应大型商业零售企业物流运作需要的配送中心，是以合肥市商业企业的城市配送服务的组织管理为园区的具体服务市场定位，目的是为商业企业建立统一采购管理提供支持，加上配送中心以交叉理货功能为核心服务，以信息化程度和自动化程度为特色的高质量仓库系统，可以通过提高城市商业活动的效率而使园区物流设施获得市场发展机会。
5．3．2 合肥市物流园区的服务功能
合肥物流园区的服务功能是建立在市场服务定位基础上的，由于市场定位是在需求的基础上通过功能不同的物流中心和配送中心的服务体现的，因此，园区的服务功能主要表现为基于各个中心的总体功能，以及为园区提供辅助服务的服务功能。
根据合肥物流园区的发展框架设想及其市场定位，合肥物流园区服务功能的总体定位将体现为物流中心运作。物流信息交换、物流园区管理和物流市场监控四大服务功能。
①物流中心运作功能
这一功能表现为园区内各个物流服务企业和物流中心以园区为依托，进行物流组织管理与服务运作，为服务目标企业提供高质量地物流服务支持，并能够对物流服务过程中的突发情况与个性化服务要求迅速作出反应，支持个性化、差异化和公共化的销售和营销方案。
②物流信息交换功能
这一功能表现为在园区物流信息系统的支持下，园区物流系统拥有“随机应变”的能力，可根据情况的变化保证物流系统服务的持续改善，并使园区内（甚至合肥全市范围内）各个物流服务企业间、物流服务企业与目标企业间以及园区管理系统同上述各方面之间保持畅通和及时的服务信息传递与运作指令传递。
③物流园区管理功能
此类功能主要表现为以园区管委会为核心的园区管理系统为各类物流服务企业进入园区提供政策环境支持与基础环境支持，包括建设配套良好的物流系统基础设施与必要的市政设施、园区企业准入与汰出规则的制订与执行、进入园区企业优惠政策的制定与执行以及调节和处理企业运作中遇到的各类困难和问题，支持园区内物流服务企业正常运作经营。
④物流市场监控功能
这一功能主要表现为以园区管委会为核心的园区管理系统对于园区内市场环境建设与运作环境保障所行使的宏观调控能力，使企业的物流运作能力在公平竞争和高效优质的基础上得到充分发挥，同时支持和直接参与政府与园区内物流服务经营企业以及中介企业关系的沟通。
第六章 合肥物流园区总体发展规划
6．1 总体框架规划
6．1．1 总体功能规戈
根据合肥物流园区的市场定位，合肥物流园区的总体功能规划将围绕物流服务运作、物流环境建设和物流发展推进三大功能进行。
合肥物流园区总体功能①物流服务运作功能
以园区内物流基础设施为依托，以园区物流信息系统为支持，以园区管理系统为保障，以进驻园区的各类物流企业为服务主体，以园区影响范围内物流需求为服务目标，构建全方位、多元化的合肥物流园区物流组织管理与服务运作系统，以设立和提供共性化与个性化、差异化相结合的综合性物流解决方案作为园区内物流服务企业的发展方向，为合肥市域范围内的物流服务需求提供高质量的服务支持。
②物流环境建设功能
以合肥市现代物流发展规划和合肥物流园区建设可行性研究为发展指导，依照功能强大、运作协调、服务便捷和可持续发展原则，对合肥物流园区的相关基础设施进行突出重点、兼顾全面的有序和分步滚动式建设，以园区运作管理为核心，发挥园区内各类企业间沟通桥梁和联系纽带作用，在承担园区内基础设施环境与市场运作环境建设并进行技术与政策保障任务的同时，在园区内积极推广各类先进的物流运作与管理技术，使企业的物流运作能力在公平竞争和高效高质的基础上得到充分发挥。
③物流发展推进功能
通过园区内各类物流服务企业的经营运作，为合肥市现代物流服务提供示范，
促进合肥全市范围内各类传统物流企业向现代物流服务的转型进程；通过推进园区政策环境建设，包括园区企业准入与汰出规则的制订与执行、进入园区企业优惠政策的制定与执行以及调节和处理企业运作中遇到的各类困难和问题，支持和培育园区内物流服务企业的健康发展，并以优良的服务实践效果推动和鼓励合肥市工商企业发掘物流需求空间和利润空间，使物流服务成为越来越多的工商企业的发展支持，从而扩展物流园区的服务领域和影响力。
6．1．2 总体结构规划
合肥物流园区总体结构的发展设想为：根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，在物流园区管委会的直接领导和组织下，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设设想，将物流运作企业引入园区，
构建合肥物流园区服务运作系统，通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成合肥物流园区的三大服务运作功能平台，即公铁联运中心、区域物流中心群和城市配送中心群。
6．1．3 总体规模规划
6．1．3．1 预测依据及参数
本次计算中，合肥物流园区适用货类物流服务量将作为合肥物流园区规模估算的基础数据，同时考虑其中供应链意义上的第三方物流服务量与适用货类物流库存量对公用设施的需求程度，最终确定合肥物流园区基本规模。
根据前文第3章中的预测分析，合肥物流园区未来服务范围与服务功能将主要针对合肥市商贸物流需求及地区分销服务，其建设目标对应的物流需求总规模门
适用货类物流服务量）20##年。20##年和 2015 年将分别以达到 5740、6400和 7550万吨。上述预测中，已包括合肥市域物流需求、合肥作为区域经济中心担负的区域分拨服务需求以及园区建设诱发的新生物流服务需求。
根据国内外文献资料显示，欧美发达国家第三方物流服务量约占其物流服务总量的 5d免社会物流服务量对需求公用设施的程度大约在 5 0%考虑到合肥市目前的经济发展水平和企业物流自我服务比例。库存对公用设施的需求程度、货物货类特性对物流操作的适应程度以及物流操作的可能性与必要性（如煤炭。矿石。砂石。散粮等大宗散货仍应以传统运输方式解决人合肥物流园区核心区域实际物流操作量占合肥物流园区适用货类物流服务量总量比例分别确定为：
20##年合肥物流园区核心区域实际物流操作量占合肥物流园区适用货类物流服务量总量比例40% 实际物流操作总量为2300万吨，其中库存量约为730万吨；
第三方物流服务量占其物流服务总量的比例为1见社会物流服务量对公用设施的需求比例9% 预计进入设施量占物流库存总量中的比例40%
20##年合肥物流园区核心区域实际物流操作量占合肥物流园区适用货类物流服务量总量比例 50%实际物流操作总量为 3200万吨，其中库存量约为 1100万吨；第三方物流服务量占其物流服务总量的比例为3%社会物流服务量对公用设施的需求比例为 14% 预计进入设施量占物流库存总量中的比例 6 0%
20##年合肥物流园区核心区域实际物流操作量占合肥物流园区适用货类物流服务量总量比例60%实际物流操作总量为4500万吨，其中库存量约为1600万吨；第三方物流服务量占其物流服务总量的比例为5%社会物流服务量对公用设施的需求比例为 18% 预计进入设施量占物流库存总量中的比例 8 0%
6．1．3．2 预测结果
综合考虑上述因素的影响，合肥物流园区最终能力估算为：
20##年 300万吨，20##年 680万吨，20##年 1300万吨。
按照目前国内物流操作的较好水平，考虑到今后的发展可能，也为了使各个预测参数所考虑的计算因素之间在物流园区规模上的影响的综合平衡，本次计算中：
·设定仓库年周转次数 20##年为 20次／年，20年 25次／年；
·仓库单位承载率0．5吨／平方米；
·考虑到高货架与多层库的平均效率，仓容利用系数取0．8；
·仓库单位处理能力2u5年为8吨／平方米，扣m年9吨／平万米，20##年m
吨／平方米。
合肥物流园区最终规模估算为：
20##年约 95万平方米；20##年约 190万平方米；20##年约 330万平方米。
6．2 总体布局规划
根据以上计算，合肥物流园区的能力与规模初步确定为：
·20##年约 300万吨，95万平方米；
·20##年约 680万吨，190万平方米；
·20##年约 1300万吨，330万平方米。
根据合肥市未来15年中物流服务功能与物流服务范围逐步扩展的基本趋势，以
及前文中对合肥物流园区市场需求与功能定位，围绕合肥物流园区三大主服务区的
基本功能，本次研究中在园区设施能力总体分配上拟按照4：3：3的比例确定配送
中心群、物流中心群和公铁联运中心的能力规模。详见表6d。
表6l 合肥物流园区设施能力与规模预测
┌───┬─────────┬────┬────┬─────────┐
│ │配送中心群 │ 物流中心群 │公铁联运中心 │
│ ├────┬────┼────┼────┼────┬────┤
│ │能力 │规模 │能力 │规模 │能力 │规模 │
│ │（万吨）│（万M2）│（万吨）│（万M2）│（万吨）│（万M2）│
├───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│20##年│120 │35 │90 │30 │90 │30 │
├───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│20##年│280 │75 │200 │55 │200 │60 │
├───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│20##年│520 │130 │3 90 │100 │3 90 │100 │
└───┴────┴────┴────┴────┴────┴────┘
根据《合肥市城市发展规划》与《合肥新站综合开发试验区战略发展规划》对
未来物流开发区各个功能区的布局规划的要求，本次研究中，将依照上述规划方案
中对新站开发区土地功能区的规划划定，此处提出的物流园区总体布局规划是以物
流服务设施建设为主体的物流功能的布局规划，至于园区的产业开发功能，将主要
依托开发区相应的招商引资功能和物流园区的支持而进行，故物流功能以外的相关
功能将不作为物流园区的总体布局规划的内容。
6．2．1 功能区平面布局规划
根据《合肥市现代物流业发展规划》与《合肥新站综合开发试验区战略发展规
划入合肥物流园区的规划范围为18平方公里，是一个集物流核心区、生产加工区。
生活配套区的综合性功能区，实际上合肥物流园区建设在采用“经济开发区”发展
模式的背景下，物流园区并非一个单纯的物流项目，而是及物流基础设施建设、物
流企业发展、依托物流进行产业开发的综合性经济开发项目，因此，从该意义上说，
合肥物流园区定义为物流经济开发区更为确切。但是，本次规划仅以物流运作区为
对象，占地400公顷，属于物流经济开发区的核心功能区。
①配送中心区
配送中心区由配送中心群通过合理布局而形成。作为合肥物流园区中建设规模较大的服务功能区，配送中心区的服务对象主要分布于合肥市主城区内，因此，在区域布局原则上应寻求将该功能区置于与合肥市主城区及现有商业区域联系最为便捷的位置，同时兼顾与园区内物流中心区的联系。
根据《合肥新站综合开发试验区战略发展规划》（见图64）中对物流园区的土地面积以及位置布局，本次研究中拟将配送中心区置于开发新区正南靠近市区一侧，最终占地面积 130万平方米，其中库区建筑面积约为 50万平方米。具体布置方案见
《合肥新站物流园区规划图》（图6
②物流中心区
物流中心区由物流中心群通过合理布局和兼顾与配送中心、运输中心的关系而形成。作为合肥物流园区中运作服务核心功能区，物流中心区的服务对象主要分布于合肥市主城区外以及合肥市周边地区，因此，在区域布局上首先应寻求将该功能区与合肥市进出市主通道的便捷连接，其次应考虑与合肥市两大经济开发区一高新技术开发区与经济技术开发区联系便捷，同时兼顾与园区内配送中心区的联系。
根据《合肥新站综合开发试验区战略发展规划》中对物流园区的土地面积以及位置布局，本次研究中拟将配送中心区置于开发区正北侧，最终占地面积 100万平方米，其中库区建筑面积约为40万平方米。具体布置方案见图6卡。
③公铁联运区
公铁联运区构成了物流园区的运输中心，从合肥目前的运输组织和布局现状分析，其服务对象主要分布于安徽省其它地区，基本服务方向为皖西、皖西北及皖西南地区，因此，在区域布局上应寻求将该功能区置于与合肥市进出市公路主通道联系最为便捷的位置，同时以新建铁路牵出线与合肥货运编组站相连接。
此外，由于该区在服务方向与服务范围上与物流中心区有一定程度的重合，因此在实际营运中，应对两区间的内部交流通道予以功能设定，以利于两区功能协调发挥。
根据《合肥新站综合开发试验区战略发展规划》中对物流园区的土地面积以及位置布局，本次研究中拟将配送中心区置于开发区东北侧，最终占地面积 100万平方米，其中库区建筑面积约为40万平方米。具体布置方案见图6卡。
④园区主通道
·铁路运输通道
园区铁路运输通道主要依靠公铁联运中心与合肥铁路编组站连接的铁路专用线建设，应尽快与铁路部门达成一致，在园区设施建设的同时，尽快完成铁路通道的建设，并为可能出现的公铁通道交叉提前作好协调工作和相应建设工作。
·公路运输通道
园区进出的公路运输通道主要由区内主干道以及对外通道连接线构成，从目前得到的规划资料分析，园区内必须建设一条沿生态隔离带东北侧的东南一西北走向的贯穿全开发区的园区内主干道，以使物流运作活动尽量与生活区隔离，并使区内各功能区顺利连接 206。312国道以及合一徐、合一宁高速公路。
·园区内通道
园区内通道主要考虑各功能区的联系通畅，同时为配送中心区通过园区内通道进入合肥市主城区路网提供合理的连接线，减少车辆进入市区过程中的噪音与污染，在确保配送效率的同时尽量避免干扰城市交通和城市居民生活。
6．2．2 园区设施设备配置规划
①配送中心区
·库区
配送中心区的仓库设施建设包括库房建设。消防设施建设。相关的市政设施（水。电、通讯等）以及特殊需求（因服务方式与服务内容不同所产生的防盗、高低温冷库以及理货区域设置等人
·辅助作业区
配送中心区的辅助作业设施主要是为配送车辆提供的停车场地与调度场地，此外还需配备必要的应急修理与服务设施。
②物流中心区
·库区
物流中心区与配送中心区的仓库设施建设基本相同，但在具体布置上以集中布置为主，包括库房建设。消防设施建设。相关的市政设施（水、电、通讯等）以及特殊需求（因服务方式与服务内容不同所产生的防盗、高低温冷库以及理货区域设置等人
·辅助作业区
物流中心区的辅助作业设施主要是办公设施。行业监管设施伯海关与检疫等）以及必要的停车场地与调度场地，此外还需配备必要的应急修理与服务设施。
③公铁联运区
·库区
公铁联运中心区拥有进库。进场的铁路专用线及附属配套设施，库房设施与物流中心区大致相同，包括库房建设。消防设施建设。相关的市政设施（水。电、通讯等）以及特殊需求（因服务方式与内容不同所产生的防盗、高低温冷库以及理货区域设置等人
·堆场区
堆场区主要用于存放进出合肥市公铁联运的大宗物资，包括堆存场地、中转作业场地。必要的停车场地与调度场地以及必要的应急修理与服务设施。
6．2．3 运力配置规划
运力配置在合肥物流园区发展中属于企业运作层面的问题，主要针对公路运输方式，其规划基本思路为：
·区域干线物流系统将以合肥物流园区为核心，依托国省道、高等级公路的交通优势条件，以大型、超大型封闭式货车作为主力车型，构筑高速公路干线物流通道，逐步完善区域干线快运体系。
·城际快运将根据城际间货运需求规模开展运力的配置，结合合肥物流园区建设，对车辆的更新和运力的合理配置进行统一规划，逐步实现对物流中心集约和衔接功能的支持，小型与大型封闭式货车。冷藏集装箱货车是城间干线快运运力的配置发展方向
·市内配送运力的配置要满足城市日常生活和商业活动对物流配送的需求，充
分利用现有的车辆和仓储设施，满足集中配送服务需求发展的要求。从物流成本效
益和运力合理化角度进行设置。由于市内配送时间要求短，对产品质量保证要求高，
且须具有市内通行权，因此市内配送运力发展应以各类小型厢式货车和邮政递送车
辆为主。
6．3 运行管理规划
本次规划中，运行管理规划的主要目标是以合肥物流园区建设开发为核心，对
设施建设。企业引入、市场完善。辅助服务以及园区管理进行具有针对性的规划。
6．3．1 管理结构规划
图63 合肥物流园区管理结构图
合肥物流园区的管理结构构想为：以新站试验区管委会为依托，组建合肥物流
开发区管委会作为合肥物流园区开发建设的管理与协调中枢，主管园区内的行政事
物，包括园区规划、内外协调、园区管理、市场完善、环境保护、政策制定等方面
工作，并协助和支持合肥市相关行业管理部门的行业管理；新组建的合肥物流园区
建设发展公司作为园区的建设与运行执行机构，根据管委会制定的建设开发规划进
行具体的项目建设，并承担未来园区设施的租赁、转卖、维护等经营性活动；在上
述基础上，进入园区的企业在业务开展上独立进行各自的物流服务运作与经营，在
外部环境协调上服从园区管委会的统一管理，在设施使用与能力调节上与园区建设
发展公司建立经济关系。此外，园区管委会还担负着对园区内企业进行协助执法与督促检查的管理功能。
6．3．2 运行模式规划
合肥物流园区的基本运行模式构想为：以物流开发区管委会为园区运行管理核。凡 以行政管理与行政服务为主要任务，制定整个园区的发展规划与运行规则，并根据实际需要与形势发展负责对规划及执行情况与运行方式进行调整和提升；以园区建设发展公司为运行主体，以园区建设与园区经营为其主要任务，吸引、协助物流企业进入园区开展物流服务，在物流企业发挥服务功能、开展市场运作的基础上实现园区的正常经营，并承担园区未来滚动发展的任务；0进入园区的物流企业为运行基础，通过上述企业的具体服务活动实现物流园区的功能发挥和园区未来发展的经验、技术、管理和资金的积累，为未来发展创造条件。
6．3．3 信息系统规划
物流信息平台是合肥市现代物流发展的重要支持系统，也是实施《合肥市现代物流发展规划》的重要手段，因此，必须加快其建设和发展进程。
考虑到合肥物流园区在物流信息服务功能和组织上对合肥物流发展的支持和带动作用，以及园区物流信息系统在规模和功能上与合肥物流信息平台的相似性或替代性，建议合肥市将《合肥市现代物流发展规划》中的物流信息平台交由物流园区建设和开发企业物流园区建设开发公司按规划的框架结构和功能进行开发、建设和运营管理，以便在兼顾物流信息平台的社会物流信息服务的同时，确保信息平台的经营效益，物流园区信息系统即为合肥物流信息平台。
6．3．3．1 物流信息平台的功能
6．3．3．l．l 物流公共信息服务功能
合肥物流园区建设开发企业实施合肥市物流信息平台建设，将充分体现物流信息平台的服务功能。
①政府信息服务功能
信息平台是政府与企业间的联系桥梁，从政府组织和支持信息平台建设的角度，从国家及地方正在启动政府上网工程的角度，物流信息平台应具有发布政府有关政策信息和宏观经济信息的功能，以便提高物流企业获取信息的效率，也便于引导合肥市域范围的企业的发展，使政府的这种公众信息服务成为推动和支持物流发展的重要力量。
②数据交换功能
物流管理、经营等活动会涉及与物流管理相关的交通运输、仓储、海关。商品
检验检疫、税务、保险。金融等多个行业管理部门的信息及业务往来。不同企业之间以及不同物流管理环节之间，也会存在大量的信息交换与业务往来及服务。特别是海关、商品检验检疫。外经贸、外汇等单证管理已开始电子化作业。
因此，为提高企业与管理部门、企业与企业间的数据交换效率，为使不同数据格式的信息能够实现信息互通和共享，物流信息平台应提供这种大量的普遍存在的数据交换服务功能和交换信息的翻译、转换及存证管理功能。对于数据交换，必须在信息平台上开发EDI系统；对于存证管理，必须开发基于互连网和EDI技术的Web查询。单证转存。用户管理和计费与统计管理等支持功能。
③物流信息发布功能
作为物流环境建设的重要组成部分，物流信息平台将通过提供企业在物流管理的经营中所需要的信息发布功能，为各类企业及政府主管部门信息支持。
物流信息平台发布的物流相关的信息将包括运输价格信息、货源及运力信息、企业广告信息、行业协会公告、培训信息等。
④电子商务功能
物流具有连接生产企业。销售企业的作用和功能，物流信息平台也是物流企业、工业及商业企业较为关注和利用频率较高的信息发布及收集渠道，平台本身的商务价值较高。因此，作为充分发挥信息平台的使用价值的举措，合肥市物流信息平台还应具有电于商务的功能。
6．3．3．l．2 企业物流信息管理功能
按照《合肥市现代物流发展规划入物流园区组织实施合肥市物流信息平台，为适应企业物流信息管理的多样化需求，其功能将采用模块化设计，将主要包括系统管理、运输仓储管理、EDI、信息发布等8大功能模块。
系统管理与集成模块：维护整个系统的正常运行，保证数据安全；为需要多模块进行信息管理的企业提供系统集成帮助。
运输、配送管理及货物跟踪模块：提供运输。物流服务及物流管理的工业及商业企业的运输与配送运价、线路管理，提供对停车场和客户资料的管理；为企业。
商场运输物资的分拣、包装、配送提供信息处理支持；为从事运输业务的企业或企业的运输活动提供运营组织管理；为企业及其客户和合作伙伴提供货物运输状态跟踪信息。
定单处理模块：为物流服务企业。工业及商业企业提供物流运作指令及相关的定单登录。传递和管理。
仓储管理及库存水平监控模块：为中转。运输、配送的物品提供仓储管理。货物处理；合作企业及客户的在库库存的实时清况监控管理。
综合查询与统计分析模块：提供跨系统的全方位查询与统计分析；提供企业设施、费用的管理，提供经营企业所需的人事。工资、组织机构等内部事物的管理。
信息发布及电子商务模块：提供车辆。货物、商品的相关信息及发布；提供商品的实物及网上在线展示；提供企业电子商务的运作支持。
数据交换中心(EDI）模块：提供网上数据交换及客户数据存证、查询。网络通讯模块：提供企业间的数据通讯支持。
6．3．3．2 物流信息平台的结构
合肥市物流信息平台在结构上必须充分满足企业对物流管理的需要和物流信息
管理技术进步的要求，保持服务的适应性和技术的先进性，以及维护的低成本和方
便性。图6卡为合肥市物流信息平台结构框架。
6．3．3．3 物流信息平台的建设规模
根据合肥市物流信息平台功能，按照目前信息系统建设所涉及的硬件设备购置
费用，以及相关基础开发软件购置和平台应用。维护软件的开发成本，在不包括信
息平台运作及设备放置场所的情况下，信息平台管理中心的总建设费用将达到近
1500万元左右。为便于建设的决策参考，有关设备及费用的投资情况见表 62。
第七章 合肥物流园区运作系统设计7．1 运作系统框架
合肥物流园区的运作系统是指按照园区的总体发展规划方案和资源整合要求，为实现园区发展目标而设立的园区建设。经营。管理系统，以使园区在此系统的运作实施与政策措施保障下顺利和健康发展。
7．1．1 运作系统功能
根据合肥物流园区建设与发展的需要，园区运作系统应具备政策制定、招商引资、环境维护与管理和示范项目的建设与运营等4个方面。
①政策制定
物流园区的运作系统具备政策制定功能，是指园区在建设管理机构的设置上，拥有相应的政策权力和合肥市在园区发展相关政策上的优惠和支持，以及能及时正确处理园区发展过程中遇到的政策问题。
②招商引资
园区发展的规模和功能的齐全性，以及园区经济开发与影响的广泛性，共同决定了合肥物流园区的建设不是单靠政府部l］和园区管理及开发企业的能力所解决的，必须保证园区的管理者及开发企业在运作上具有招商引资功能，要能通过高效和得力的招商引资运作，加快物流园区的建设和发展。
③环境维护与管理
从经济开发性质的园区的发展经验可以看出，园区的发展环境和管理水平，对其开发效果和发展水平具有重要影响。因此，为加快合肥物流园区的发展，园区的建设、经营与管理运作系统必须具有对园区的发展提供优惠政策、经济发展、物流业务发展、物流基础设施建设、物流经营活动开展等的环境支持，并能通过有效的管理，使园区的发展具有可持续性。
④示范项目的建设与运营
物流园区在我国现代物流发展处于初期阶段，需要不断培育物流服务市场，需要改善物流发展环境和运作效率，需要具有现代物流运作特点的企业逐步成长，设立园区决不是圈一块地就能解决问题的。因此，园区必须具备启动性示范项目的建设与运营功能，通过这些项目，为园区营造发展的环境和规范、高效经营的条件，以启动性项目的示范和带动作用，加快园区的建设发展步伐。
7．1．2 运作系统结构
合肥物流园区运作系统功能的实现，不是自发完成的，要求具备符合物流园区
发展特点和新的经济发展形势下国家、地方经济管理体制改革要求的园区建设、经营、管理体制的保障，要求建立具有管理体制保障作用的运作系统。
合肥物流园区发展项目涉及到现有物流设施的利用、专业化物流企业发展、工业及商业企业物流组织与管理方式的改进，以及物流信息平台开发等多方面的投资、建设和管理，是一项长期的、难度较大的综合性和试验性发展项目，必须加强运作组织与管理。
在积极借鉴国内外物流园区建设、经营。管理系统经验的基础上，结合合肥物流发展环境及现实条件，合肥物流园区运作系统应具有以下结构。
7．1．2．1 运作组织管理结构
合肥物流园区运作组织管理结构将具有3个层次，即决策层。执行层和实施层。3个组织层次是一种以园区行政隶属关系为基础、以资产管理为纽带的自上而下进行的直线纵向组织管理和横向经营联系的关系。
7·1．2．1且 决策层
①决策层的构成及管理职能
决策层由合肥市政府和直接对园区行使管理职权的合肥物流园区管理委员会构成，其主要职能是根据引进园区企业和企业进入园区以后的发展需要，制定物流园区发展政策、管理与组织实施措施和协调企业间的关系，特别是园区管理委员会，应当是既具有政府管理职责，又具有物流园区内企业协会的功能。
在安徽省、合肥市政府职能改革的背景下，考虑到政府的主要职能进行宏观管理和调控，决策层履行管理职能的方式主要是在合肥市政府的授权下，由物流园区管理委员会出面行使管理职能，其主要任务是：
·确定物流园区开发有限公司的机构；
·建立和维持合理的园区企业及功能的分工与协作关系；·促进项目的启动与实施：
·对园区企业发展及经营组织的重大问题，给予决策方面的支持和运行方面的保障；
·适应物流园区现阶段及将来物流活动相关的经营组织和企业发展的客观需求，并努力协调好与政府主管部门的关系。
②决策层的形成
为精简机构和提高效率，为使目前的合肥新站综合开发试验区在开发运作、机构运作上具有连续性，也为了使园区的运作管理尽快走上正轨，降低未来物流园区开发的成本，树立园区的良好管理形象，物流园区管理委员会作为物流园区的开发建设的决策机构，其组建应在现在的合肥新站综合开发试验区的基础上进行。
从总体操作的可能性及可行性考虑，这种充分发挥既有机构作用和功能的物流园区决策机构的组建方式，可以从3个途径进行：
·按照管理物流园区的要求，对合肥新站综合开发试验区进行内部机构重组和
人员的合理分工，以便分离出一部分机构和人员从事物流园区的管理任务，物流园区的管理仍在合肥新站综合开发试验区的宏观管辖之下：
·从单纯的开发角度，物流园区开发与新站开发区的开发有许多相似之处，因此，也可以通过对合肥新站综合开发试验区相关的管理部I‘］和人员的管理职责和任务进行调整，采取合肥新站综合开发试验区。合肥物流园区开发管理委员会“两块牌子”，而仍使用现在合肥新站综合开发试验区现有人员的“一套人马”的做法；
·鉴于合肥新站综合开发试验区在己规划的开发行政区划范围内的开发任务将全面完成的情况下，从物流园区的总体运作管理和长远发展需要出发，重组合肥新站综合开发试验区，在其基础上成立合肥现代物流综合开发试验区（简称合肥物流园区）。
综合考虑物流园区决策机构的建设方式，由于前两种方式均存在既有职能与物流园区管理职能相互影响或冲突的问题，而现代物流园区是一个集物流项目、相关经济开发项目于一体的综合性经济开发项目，因此，在合肥新站综合开发试验区在市场建设、工业及商业项目开发。市政配套设施建设等方面的职能也是物流园区开发建设所需要的职能的情况下，采用第三种方式构建物流园区管理的决策层应是较为合理的选择，所以，本研究报告建议采用第三方式。
7．1．2．1．2 执行层
执行层由新组建的物流园区建设开发企业和园区引进的物流经营管理及工业生产。辅助服务等经营相关领域的企业共同构成，涉及从园区配套基础设施建设、各种类型物流配送中心、工业加工企业、信息与物流园区及物流活动辅助服务等9个方面。执行层企业是合肥物流园区发展的有机组成部分，也是未来园区经营的中坚力量。
由于物流园区发展目的就是提高入国企业的总体发展水平，创造新的经济增长点，也是为合肥市寻求新的经济增长途径和提高服务对象企业的经济效益。因此，无论是园区自身还是合肥市，均必须给予执行层相关企业充分的政策支持和进行有效的管理与协调。
7．1．2．1．2 支持层
支持层是决策层为构建物流园区范围及涉及区域良好的物流管理和运作条件，而采用企业化的运作方式构建的物流信息平台和物流运作平台。
物流信息平台是由物流园区建设发展有限公司在物流园区管理委员会的规划和领导下，按照园区发展需要和营造园区良好的物流信息管理条件和通畅的信息环境，而组织开发的现代物流综合管理信息系统，以支持园区的开发和建设。
物流运作平台是通过在园区范围内提供物流组织管理设施，如仓库、堆场等，提供运输组织硬件设施，如停车场。修理厂、司乘人员公寓和社区服务设施等，并通过与运输管理部门和相关企业的协调，引进符合园区物流服务组织需要的干线运输、城市配送企业，从而创造物流园区开展物流服务所需的基础设施及运作环境与
条件。
7．1．2．二 园区建设发展企业组织结构
合肥物流园区建设发展企业是在园区管理委员会的管理之下，按照合肥物流园区运作组织结构的总体设计设立的专门负责与园区发展环境建设任务的公益性企业。考虑到国内外相关企业在发展上并无现成的经验可供借鉴，目前的组织结构设置将是一种实践和尝试。
7，2 运作机制设计
在园区总体运作系统框架下，必须建立适应物流园区建设和发展的运作机制，方能充分体现园区管理职能和保证合肥物流园区的健康和稳定发展，从而达到规划的合肥物流园区的发展目标，促进合肥市及周边地区现代物流的快速发展。
7．2．1 物流园区开发建设的商业模式设计
在合肥物流园区的总体发展战略中，通过对园区建设性质和合肥市发展物流园区基础条件的分析，选择了采用“经济开发区模式”作为合肥物流园区建设和发展的基本商业模式，而按照运作管理结构，该商业模式将在物流园区管理委员会的组织下进行。
鉴于我国物流园区尚处于发展的初期阶段，缺乏现成的经验可供借鉴，因此，合肥物流园区在选定“经济开发区模式”作为其发展的商业模式后，其具体的运作机制的确立就是非常关键的问题，只有明确和设计好商业模式的运作机制，物流园
区的运作系统才能有效运转。7．2．1．1 发展机＄
在经济开发区发展模式下，合肥物流园区的发展机制主要建立在合肥市对开发区和城市经济发展的统一政策框架基础上。从物流园区的角度，其发展主要应解决以下问题：
·通过编制物流园区的总体发展规划和年度发展计划，并在物流园区管理委员会的领导和政策指导下，组织规划和计划的具体实施：
·制定园区建设利用外资、内资的计划，并通过积极的招商引资活动，实施建设资金引进计划；
·采取积极有效的、符合当前行政管理政策又具有物流园区发展特色的入国企业审批政策和制度，加快园区范围内物流经营及物流管理企业的发展；
·建立高效和顺畅的适应园区发展需要的管理造作系统，营造良好的园区管理环境，以效率和诚信赢得园区发展机遇和在与相关园区的竞争中取得主动地位，加快园区的发展步伐；
·建立与合肥市、安徽省计划、经贸、外经。财政。税务、统计、工业等部门的顺畅联系，争取在外经贸、海关。企业监管等方面的政策和运作支持，为园区的快速发展创造体制及机制条件。
7．2．1．2 建设机制
物流园区建设涉及物流基础设施、市政设施、土地使用、环境保护和园林绿化等方方面面的工作，较为繁琐和复杂，必须建立科学合理的建设机制，以保障园区建设的顺利进行。
·调整建设项目的土地使用政策，建立物流园区中的物流经营和工业、商业企业的物流管理设施属于经济发展的基础设施的政策理念，并从物流设施的公益性角度，制定合理的土地开发和使用政策。如借鉴日本经验，将规划的物流园区内的土地以未开发的较低的价格（所谓生地价格）出让给以园区开发环境建设为主、并不以赢利为目的的合肥物流园区建设发展公司，由其以廉价的土地为资本通过合资。原价出让等优惠，吸引企业进入园区创业和发展；
·根据物流园区的性质和开发特点，制定土地开发政策和规划管理办法，编制年度用地计划，核发《物流建设项目选址意见书》、《物流建设项目用地规划许可证》和《物流建设工程规划许可证》，并根据合肥市政策的授权，对物流园区范围内的土地征用。划拨、使用权转让等进行管理；
·做好园区范围内的建设。建筑和房地产管理，核发《物流基础设施产权证》，并对建设安全和基础设施开发实行统一的综合管理；
·制定与物流园区建设发展相适应的环境保护及绿化美化等的规划和年度计划，核发《环保施工许可证》、《环保设施验收证》和《排放污染物许可证》等，提高物流园区建设管理的质量和效率：
·积极建立物流园区管理与合肥城市建设与管理。规划、土地、环保、市政和园林绿化等专业与综合部门的关系，争取相关的政策支持和提高物流园区的建设效率与效益。
7．2．1．3 管理机制
从经济开发区的一般性管理的角度，物流园区管理将涉及到国有资产管理、干部及人员管理、社会发展管理、工商税务。公共安全等诸多方面，涉及到政府行政管理体制与机制，因此，经济开发区在自身范围内几乎形成了一个功能齐全的城市或城市的行政功能区，国务院多次发文就开发区的管理体制与机制提出改革要求，其原因也在于这种庞大的系统和复杂的结构，很容易使开发区失去效率与效益。
因此，物流园区虽以经济开发区的运作方式作为其发展的经济模式，但要积极借鉴经济开发区的改革经验，在管理机制上要以精简和高效为管理机构和管理制度建立的核心要素，提高办事效率和降低管理成本，减轻物流园区开发的负担。
72．1人 运营机制
物流园区的运营，将积极借鉴德国的物流园区发展经验，尽管政府对园区的建设给予了投资和投资政策的支持，但仅仅是为了创造良好的环境，政府并非希望在园区的投资行为中直接获取利益，而是通过物流产业的培育和经济发展环境的改善、新的经济增长点的出现而获得国民经济总体利益。
因此，合肥物流园区在发展过程中，将尽可能地采取企业化运营机制，无论是园区的示范项目、市政设施，还是物流信息平台以及国有资产的管理，均将通过企业运作的方式进行，以减少在园区发展中的行政干预和管理失误造成的发展损失。7．2．2 园区内物流整体运作设计
在物流园区管理机构的组织下，物流园区内的物流整体运作，是指进入园区的物流企业和工业及商业企业，在物流的具体经营。组织和管理上，符合园区整体的物流功能发育和完善的物流系统建设的需要，通过对包括物流经营、生产及物流环境建设等在内的各分支系统的建设，达到园区物流活动一体化和高效运作的目的。
①运输系统
运输系统由运输设备。计划、发送、接运，中转等因素组成。园区内的运输系统的组织应遵循以下原则和发展机制：
·通过对园区的统筹规划，在运输系统设计和运输企业的引进、运输设施的配置时，能使各种运输方式配备齐全，为园区物流的组织和管理提供充分的选择余地：
·要通过运输管理政策和物流园区的有力协调，使各运输系统环节能进行合理化组织、统一调度、能力调节平衡，达到用较少的运输劳动消耗，取得较好的运输经济效益，特别是积极发展物流园区的多式联运系统，建立各种运输方式的内在经济联系，提高园区的运输组织化水平；
·为配合物流园区的物流运作，园区运输组织工作应贯彻执行及时。准确、经济、安全的原则。
②配送系统
配送系统合理组织与管理可提高企业专业化。集约化的经营程度，降低企业的经营成本。其直接经济效益主要体现在企业和用户上；其社会效益是以降低资金占用，提高资金使用效率表现出来。
合肥物流园区的配送系统发展机制是要积极引导规模化的配送经营企业进入园区，并创造政策条件鼓励运输企业之间、配送企业之间和工业、商业企业等相互之间的共同配送系统的建立，最大限度地体现园区在城市配送、运输等方面的集成管理优势，以提高整个园区的经济效益和社会效益。
③信息管理系统
为支持物流园区的发展，园区开发建设企业将开发和建设物流信息平台，物流信息平台系统建设的目的是为园区内物流企业和企业物流管理提供公共物流信息，并为进入物流园区的小型物流企业、物流及运输代理企业、运输配载企业及车辆等提供廉价的物流信息管理手段和工具，以提高园区的物流服务质量和效率，成为物流服务供需双方开展交易活动的桥梁和纽带，完善园区物流功能合理组合和资源有效利用的机制。
④仓储管理系统
物流在园区的组织实际上是一个由分散到集中，再由集中到分散的源源不断的过程。仓储管理系统主要是提供包括堆存、保管、保养、维护等活动在内的功能要素。因此，园区必须在整体经营运作上谋求建立功能匹配。布局合理和规模适当的仓储系统，要将仓库及相关的设施。设备的配套，与物流经营和整体功能的开发紧密结合起来，避免过去传统的单纯考虑设施建设的做法，使功能齐全、数量规模适宜、布局合理的仓储设施群体，构成物流园区发展的有效支撑，并通过明确库存以流通为主还是以储备为主，合理确定仓储制度和流程，对物品采取有区别的管理方式，力求提高仓储效率，降低损耗，加速物资和资金的周转，体现园区建设的整体效益。
⑤辅助服务系统
辅助服务系统包括园区内的社区服务系统、设施设备租赁与维修系统、居民设施等，之所以在园区发展上述设施，目的在于提高园区的运营组织的方便程度，改善园区的投资发展环境和提高园区的整体效率。
但是，要认真总结过去在经济开发区建设发展中的经验，避免出现园区大而全。小而全的发展局面，园区的管理机构要从园区的发展整体效益和发展大局出发，处理好园区效益与效率的关系，严格按总体规划控制园区的健康发展。
7．2．3 园区物流服务机制设计
7．2．3．1 园区物流服务方式
根据现代物流的特征以及对物流园区的功能定位，考虑到物流企业和企业物流
管理的发展需要，园区物流服务方式应体现在为客户提供专业化物流服务、为客户提供快速响应物流服务、为客户提供高水平的物流系统服务、建立集物流、商流。信息流于一体的新型物流配送中心等4个几方面。
①为客户提供专业化物流服务
物流园区将创造专业化的物流服务场所及运作条件，一改过去那种只重视产品成本，忽视顾客整体利益的做法，将物流服务系统作为企业的核心业务流程之一，通过降低成本从而降低企业整体运营成本。
因此，物流园区的一个重要服务方式，就是通过库存控制、及时供货、快速运输等物流管理专业化服务，降低客户产品或服务的总成本，为客户企业提升核心竞争力做出贡献。
②为客户提供高水平的物流系统服务
随着现代经济活动内容与范围的不断扩展，客户对于物流服务的要求日益广泛。物流服务己不仅仅是储运、仓储、配送等独立功能模块的简单组合，包装、保险。信息收集。简单加工等新型服务内容的增加，己使物流服务的增值效应日益明显。物流系统具备的上述功能及完善程度，直接关系到用户自身商业活动的成败，也是物流企业提高客户满意程度和企业自身信誉的重要支持。
因此，物流园区的物流组织和服务设计，必须根据服务对象和产品特点进行，同时也要考虑园区内物流企业的实际能力和水平，通过客户物流业务流程的动态优化，物流组织与管理的信息化，将综合的系统性物流服务作为园区物流发展点，响应合肥及周边地区工业及商业企业对物流要求的变化，并在园区物流企业管理人员敏锐的市场感知力。洞察力和应变力，良好的企业形象的支持下，增强园区在物流管理与组织发展上的竞争优势，加快物流园区的开发和建设发展速度。
③为客户提供快速响应物流服务
当今市场竞争的日趋激烈，要求企业的生产和销售对于市场供求信息时刻处于快速反应状态。这种面向市场的快速响应既包括生产和商业企业对其客户要求的迅速响应，也包括物流企业具备的快速反应能力。
在最终满足客户要求的完整响应周期中，物流时间占据很大比例。因此，高效。可靠的物流服务将成为生产和商业企业在激烈的市场竞争中立于不败之地的重要保证。
物流园区将以功能齐全的服务方式和企业经营业态，将以完善和高效的运输组织体系保障，满足快速响应的物流服务需求。
④建立新型园区物流服务系统
市场经济和社会化分工不断深化的条件下，需要物流服务具有更高程度的组织化、规模化和系统化，迫切需要尽快加强建设具有综合服务功能的物流、配送中心。
物流园区应在制度保障和运作支持上，以发展信息化、现代化、社会化的新型物流配送中心为宗旨，应根据物流园区及相关企业的特点和能力，逐步改善园区的物流发展支持条件，建设集物流、商流、信息流于一体的新型物流、配送基础设施服务体系。
7．2．3．2 园区物流服务质量控制
物流业的性质和物流市场的特点决定了物流企业的组织与管理核心在于提供优质的物流组织与管理服务，物流服务质量是物流企业经营管理的关键所在。
对于物流园区而言，提高服务质量的过程就是通过协调。控制和管理，提高园区物流服务与管理企业的服务质量的过程。
①促进企业改变服务观念
提高物流服务质量，首先要实现物流服务观念的变革，即实现由“推”到“拉”的服务观念的转变。物流企业应更多地考虑“客户要我提供哪些服务”，从这层意义讲，它是“拉”（Pllll）服务，而不是仅仅考虑“我能为客户提供哪些服务”，即“推”（PSSh）的服务。这是影响物流服务质量的关键因素。
观念上的转变可以带动物流行为的更新。物流企业起初提供的是合肥市物流配送服务，以后随着服务观念的转变，发展到提供长距离区域物流服务，而且能提供越来越多的服务项目，同时根据用户需求，其服务工作可延伸到生产。流通等领域。
②确定适宜的客户服务标准
工业、商业企业、以及城市经济活动对物流服务的需求千差万别，单个物流企业不可能同时满足所有客户的所有要求。通常情况下，物流企业服务资源与企业竞争战略定位是制定服务质量标准的基础，客户服务需求是服务质量标准的制衡，服务的不足和过剩都会影响物流企业的健康发展。因此，物流园区要从全局发展的角度，促进园区物流企业确定适宜的物流服务标准。
确定适宜的客户服务标准，首先必须清楚客户的核心需求，即在服务过程中客户认为最重要的东西。这一标准在不同的客户、不同的货物。不同的时期中均可能不同。因此，在确定客户服务标准的时候，必须根据确定的客户服务重点，合理配置服务资源。
③对物流服务过程进行有效的监测
物流园区要保证园区内企业具有稳定的服务质量，以使园区的发展具有可持续性，必须对企业的物流服务过程进行有效的监测，进行监测既是园区总体把握企业服务状态的需要，也是为企业改进服务提供决策支持，是实现物流园区发展目标的手段。
物流服务质量的监控过程包括跟踪监测。绩效评价和作出响应，即收集信息、捕捉偏差、分析后果和协调管理。
客户服务的绩效测定指标体系可以按照客户服务过程的三个阶段即售前服务阶段、售中服务阶段和售后服务阶段来划分。实际操作中，物流企业应根据客户服务标准选择某一阶段进行测定。不同企业由于其服务范围与服务内容的不同，通常会选择不同的阶段与不同的指标。准时交货率。订货满足率、订货周期及其可靠性。发票准确率、客户投诉率、发货运输成本和服务能力利用率等都是经常使用的测定指标。
目前物流企业较为普遍采用的监测手段包括报告单监测。互联网监测、电子数据交换监测、成本核算监测、需求计划监测、仓库管理系统监测。运输管理系统监测和企业资源计划监测等。由于日益普及的互联网技术有助于园区物流信息平台为企业提供公共的监测信息服务，使得监测成本降低，所以园区应积极利用互联网来
进行园区内物流服务的绩效测评和质量监测工作。7．3 运行保障系统设计
合肥物流园区发展的运作保障系统，主要包括园区建设与发展的政策、规章制度。运作所需的手段及措施保障和园区发展的管理。运营环境的保障等。
73．1 政策与制度
物流园区健康、高效运行的政策和规章制度涉及到物流园区开发建设的商业模式设计中提及的发展机制、建设机制、管理机制、运营机制等有关的政策和制度。物流园区应积极争取合肥市及安徽省的有关政府部门的支持，以经济开发区建设的经验为借鉴，通过对园区发展政策及规章制度的研究，颁布具有法律效力的政策文件，在制度上确保园区的发展。
7．3．2 运作保障机制
物流园区的运作保障机制主要是指建立园区发展所需的建设企业、招商引资。园区开发业务运作、技术支持、资本运营和提高进入园区企业的竞争能力等方面。
①企业组织
物流园区建设开发的商业模式要求对合肥物流园区的基础设施建设和发展环境建设按企业运作模式进行设计，因此，园区应在管理机构的支持下，对承担园区建设发展任务的企业组织及运作机制进行充分的设计，使其科学和完善。
②市场营销
物流园区作为对合肥市具有经济开发作用的基础设施项目，应在开发和建设上树立市场营销的思想和理念，而不应是制定政策后的守株待兔式的等待企业进入。为此，物流园区必须重视并做好营销专门的设计，在招商引资政策的框架下，树立园区管理人员的营销意识，并对营销人员进行专门的培训，使其能够向潜在客户宣传园区运作特点和发展政策，发现有潜力的客户。在开发初期和关键项目上，物流园区可物色合适的市场营销专门人才，进行培养，使其逐步胜任工作。
③业务运作
业务运作主要是解决政策研究。园区项目规划。园区相关资源组合。运作组织。运作协调等问题。
园区运作的商业模式要求园区在运作效率上有较大的提高，以新站综合开发区现有人员及机构班底为基础的运作系统，目前在物流项目运作上的水平和能力尚有较大的差距。因此，物流园区必须尽快建立和完善培训机制，为将来发展培训人才，也要考虑当前人力的不足和素质的不适应所应做的合理调整。
④技术跟进
在合肥物流园区确立经济开发区的商业运作模式后，应及时进行技术的跟进，特别是信息管理技术的跟进，要积极着手进行物流园区信息平台的规划和开发，为
物流园区的运转创造技术支持与保障条件。
⑤资本运作
按照园区的运作模式设计，园区的开发在短期内对资金的需求将会较大，而且也会对以完成投资形成的资产的管理与运营问题。因此，园区除在制度和政策上做好准备外，还要积极创造资本运条件。
③增强园区企业在市场的竞争力
物流园区和发展和运作，主要动力应来自进入园区的物流企业和企业物流管理经营者，因此，增强园区企业的市场竞争力，以其快速的发展带动和启动规划中的整个园区的发展，应是园区发展的重要的关键性的保障机制。
CS是源于英文 Customer Satisfaction，其含义为顾客满意。CS战略的最大特点是使顾客满意。顾客满意是物流企业提高服务质量的重要内容，也是物流企业满足市场需求、创造新的市场需求最有力的措施之一。在市场竞争日趋激烈的情况下，物流企业要保持或增强企业在市场的竞争力，必须重视CS战略的理解和运用，把顾客需求和满意程度放在首位。
因此，物流园区在发展过程中，应推动园区企业CS战略的实施，实行倒金字塔式的管理模式，即把顾客放在首位，其次是一线员工和管理者，最后是最高层管理者，通过CS战略及其管理模式的实施，最大限度地调动全体员工和管理者的积极性，为满足市场需求、达到顾客满意而努力。
7．3．3 园区发展环境保障体系
要完成以上任务，形成具有合肥物流园区特色的商业发展模式，必须在以下涉及园区发展环境建设的方面提供必要保障。
①加强市场拓展和资源调查
在园区即定的资源调查的基础上，首先要调查支持园区商业模式运作的资源状况，以便为园区确立商业模式后提供资源支持，同时要开发支持对资源进行整合利用的客户，以维系运作体系的运转，并为进入园区企业尽快获得利润拓展空间和提供发展示范。
②结合合肥城市特点制定可行方案
要对合肥城市及相关的周边地区的物流活动特点和规律进行全面调查，以求获得发展业务基础及条件的正确认识，为制定可行方案创造条件。对园区商业模式运作所需要的政策环境有充分的研究，并制定完善的工作方案和科学、高效的园区管理流程。准备运行园区开发商业模式所必需的人才，特别是组织管理人才。
第八章 合肥物流园区可行性分析及评价
8．1 合肥物流园区的建设模式及投融资方式
8．1．1 建设模式
根据前文在合肥物流园区建设发展战略中所提出的发展设想，合肥物流园区的建设模式为：
以合肥物流园区管委会及相关制度建设为基础，以合肥物流园区建设发展公司为执行主体，利用开发区拥有的土地资源和资金资源，借助合肥市政府以及社会各界的共同努力，完成园区物流基础设施（包括库场、信息系统和园区道路系统）建设任务，依靠园区成功的运行换取园区发展的时间和空间以及部分发展资金，实现合肥物流园区的“分期建设，滚动发展”的终极目标。
8．1．2 投融资方式
本次研究中，合肥物流园区建设的投融资渠道大致来源于以下几个方面：①政府投入
作为合肥市现代物流系统建设发展的启动项目和示范项目，合肥物流园区的建设对于整个合肥市未来经济社会发展特别是第三产业的发展与第二产业的受益具有积极的促进意义，政府从培育现代物流发展和改善合肥市投资环境的目标出发，应加大对园区的投入力度。由于此部分资金来源有限，因此，应结合合肥市城市现代化建设，主要投向对园区发展具有基础意义的市政设施、园区与合肥内外主通道连接线以及物流信息系统建设，使上述建设成为合肥城市及其物流系统建设的有机组成部分。
②开发区投入
合肥物流园区所在的新站试验区，经多年发展己经具备了相当的管理基础、运作经验和资金实力，拥有相当数量的土地资源，也是未来物流园区成功运行的直接受益者，顺理成章地成为物流园区建设资金来源的主渠道。新站试验区将通过直接投资、银行贷款、土地置换和资本运作等多种方式开辟资金投入渠道，资金的主要投入方向将是场站设施建设与园区内通道及辅助设施建设。
③企业投入
合肥物流园区建设是一项直接服务于物流企业、间接服务于工商企业的系统建设，因此企业投入势在必行。作为常见的园区建设方式，企业投入基础设施建设是一种值得推广和鼓励的投入方式，她既可以在一定程度上缓解开发资金紧张的局面，也可使企业因直接介入园区建设，从而得到在合肥物流园区优惠的建设政策与发展政策上保证的投资建设和未来运行上的相关政策优惠。企业投入的主要方向将是物流设施建设。
④社会投入
现代物流业是一项具有光明发展前景的朝阳产业，这己被先进国家的实践所证实，也逐步为国内经济界所接受。因此，在合肥物流园区建设进程中吸引全社会资金和风险投资进入，将能够有效地加强和支持合肥物流园区的投资强度，缓解园区主投资方的资金压力，在利益共享的基础上，实现可能出现风险的适当分摊，有利于保护各方投入的积极性，使园区建设与运行走上健康稳妥的发展轨道。社会投入的主要使用方向较为宽泛，可从建设。运作、保障。辅助多方位、多角度介入，介入方式也较为灵活，应被作为一种值得重视的投入方式。
8．2 合肥物流园区的建设规模
根据前文在合肥物流园区发展规划中的研究结论，合肥物流园区的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统则为一次性建成。
8．2．1 设施能力与规模的确定
①园区物流设施
根据合肥物流园区发展规划中确定的建设规模，未来合肥物流园区的设施能力与规模水平如下：
·20##年，配送中心群能力120万吨，规模35万平方米；物流中心群能力90万吨，规模30万平方米；公铁联运中心能力90万吨，规模30万平方米；
·20##年，配送中心群能力280万吨，规模75万平方米；物流中心群能力200万吨，规模55万平方米；公铁联运中心能力200万吨，规模60万平方米；
·20##年，配送中心群能力520万吨，规模130万平方米；物流中心群能力590万吨，规模100万平方米；公铁联运中心能力390万吨，规模100万平方米。
②园区通道
此间提出的园区通道主要指园区与外界联系的主通道，包括公铁联运中心的铁路专用线建设、园区内公路主通道建设以及与合肥市高速公路系统及城市道路系统的主要连接线。根据园区现有规划和目前现状，园区通道建设规模大致为：
·铁路专用线：线路长度10公里；
·园区主通道：线路长度20公里；·通道连接线：线路长度5公里。
8。2．2 项目投资规模与实施计划
根据目前国内外物流设施建设投资水平，考虑到目前合肥市建筑市场与土地价格水平以及物流信息系统所需投入情况，本次研究中各类建设项目的建设单位投资参照标准如下：
①园区物流设施
·土地价格约为 25万元／亩（375元／平方米）；
·仓库平均造价 500元／平方米，堆场平均造价 500元／平方米；·库场综合造价800元／平方
（上述建设中，己包含园区道路、辅助设施如修理、消防设施以及水电设施，但不包括库场内专用设备如装卸设备、配送车辆、分拣设备、专用货架及冷藏设备等购置费用。）
②园区通道
·园区主通道平均造价 250万元／公里；
·铁路专用线平均造价300万元／公里：
③物流信息系统
根据目前国内信息系统建设和合肥市具体条件，预计信息系统总投入为1470万元。
根据上述标准，预计：总投资规模27．42亿元。
8．3 合肥物流园区建设的财务分析及评价
8．3．1 评价内容、依据与方法
①评价依据
·中华人民共和国交通部《公路、水运建设项目可行性研究编制办法》；
·中华人民共和国交通部交通基础设施建设相关技术规范；
·国家产业政策及有关法律、法规；
·安徽省及合肥市“十五”国民经济发展计划及远期规划；
·安徽省及合肥市交通运输相关发展规划；
·中华人民共和国财政部及安徽省与合肥市财政部门相关税收政策；
·安徽省与合肥市物价局物价政策；
·合肥新站试验区相关优惠政策：
·国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。
②评价指标
根据上述评价依据以及本项目特点，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率
（FIRR）、财务净现值（FNPV）。静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。
括库场内专用设备如装卸设备、配送车辆、分拣设备、专用货架及冷藏设备等购置费用。）
②园区通道
·园区主通道平均造价 250万元／公里；
·铁路专用线平均造价300万元／公里：
·重要连接线平均造价250万元／公里：
③物流信息系统
根据目前国内信息系统建设和合肥市具体条件，预计信息系统总投入为1470万元。
根据上述标准，预计：总投资规模27．42亿元。
8．3 合肥物流园区建设的财务分析及评价
8．3．1 评价内容、依据与方法
①评价依据
·中华人民共和国交通部《公路、水运建设项目可行性研究编制办法》；
·中华人民共和国交通部交通基础设施建设相关技术规范；
·国家产业政策及有关法律、法规；
·安徽省及合肥市“十五”国民经济发展计划及远期规划；
·安徽省及合肥市交通运输相关发展规划；
·中华人民共和国财政部及安徽省与合肥市财政部门相关税收政策；
·安徽省与合肥市物价局物价政策；
·合肥新站试验区相关优惠政策：
·国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。
②评价指标
根据上述评价依据以及本项目特点，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率
（FIRR）、财务净现值（FNPV）。静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。
8．3．2 财务评价计算
①投资估算
根据本章的计算，合肥物流园区基本建设总计将投入建设资金274200万元。为便于计算，在此设定各种投入渠道的分摊比例为：
·合肥市政府
合肥市政府主要担负物流信息系统建设、园区主通道以及通道连接线建设，总计投资7220万元；
·新站试验区（物流开发区管委会）：
新站试验区（物流开发区管委会）将主要担负园区内大部分基础设施建设以及铁路专用线建设，总计投入211980万元；
·企业自建与社会资金投入：
企业自建与社会资金投入的主要投入方向为库场设施，按照目前国内经验，该部分投入占设施投入总量的比例一般在30％水平，考虑到合肥市具体情况，本次研究中暂按上述设施投入总额的20％计入，总计投入金额55000万元。
②经营分析
·收入分析
本项目的收入来源主要是设施租赁收入与辅助服务收入，根据合肥市目前仓库租金水平，合肥物流园区设施租金标准暂定为S元／平方米＊月；辅助收入按照国内现有物流中心收入水平，暂定为物流园区主营收入的10儿 园区设施平均出租率为80儿
·成本分析
根据本次研究中制定的营运方案，将由合肥物流园区建设发展公司具体执行建设方案，公司编制在30人以内，行政预算开支按人均2．5万元计（包括人员工资和日常行政开支），总计75万元。此外，由于该公司担负着物流园区信息系统（合肥市物流信息平台）的日常维护与换代升级任务，尚需支出维护成本200万元。
③评价结果
本次计算中，按政府投资部分以及新站试验区土地及投资作为开发投资不计入进行财务计算，贷款金额占总投资的50％，贷款利息为6％。财务基准收益率定为3％。
根据计算结果，本次园区建设项目的财务分析结果为：
企业财务内部收益率为3．27％；在基准收益率定为3％的条件下，企业财务净现值为862万元；企业投资利润率为2．45％；项目投资回收期为22．45年。
8．3．3 合肥物流园区发展的总体评价结论
从上述指标可以看出，仅就建设与维护及服务收入而言，合肥物流园区建设的财务效益较低。但由于园区项目建设本身是一项公益性很强的工程，其建设意义主要反映为支持和促进合肥市经济发展的社会效益上，特别是直接反映为进入园区的物流企业服务效果上。根据目前国内物流企业的运作经验与实例，成功的物流服务企业平均投资利润率可维持在 10％以上（实际上目前国内较为成功的物流服务因其先期进入所产生的市场垄断地位，其实际投资利润率已超过20％），按照合肥物流园区目前测算的规模计算，园区企业年平均利润水平将达25000万元以上，这意味着仅年均上缴所得税将达到0．8亿元。这其中尚不包括由于物流服务带来的目标企业效率提高所产生的企业经济效益。同时，合肥物流建设发展公司在上述状态下，也完全能够保证投入资产的保值增值，因此，合肥物流园区建设具有较好的投资建设前景，具有较强的实施可行性。
第九章 合肥物流园区建设项目实施建议
9．1 对园区建设项目的实施提供宏观环境支持
物流园区是现代物流产业发展的产物，由于其具备物流产业及由物流产业带动的相关产业的培育、开发等多种功能，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，从综合开发的角度，其发展前景十分看好，这也是各地积极创办园区发展物流业的原因所在。
但是，园区的发展必须建立在良好的宏观发展环境的基础上，欧美及日本的园区发展经验已充分证明发展环境的重要性，因此，合肥市要加快现代物流的发展步伐和提高发展水平，必须为物流园区建设项目的实施提供政策、投融资、市场培育和各个相关管理部门的管理协调等宏观发展环境。
9．1．1 明确物流园区在物流开发和发展中的地位
物流园区作为物流发展的基础设施项目，得到了政府部门的重视，这是其快速发展所必须的基本条件。由于基础设施项目在拉动经济发展、改善经济发展环境。培育新的经济增长点和调整经济结构等方面具有重要作用和意义，物流园区的建设也得到了潜在的适宜园区选址所在地相关政府部I］和企业的重视，积极争取园区项目的现象在许多地区均不同程度地存在。
因此，为加快合肥物流园区的建设和发展，合肥市以及安徽省相关政府部门应在安徽省及合肥市物流发展的全局高度，尽快明确合肥物流园区在合肥市及安徽省现代物流开发和发展中的地位。
①明确定位
根据《合肥市现代物流发展规划》，合肥市将建设对安徽省现代物流发展具有战略意义的“合肥物流园区”。由于物流园区是一种建设规模巨大和服务功能齐全的现代物流基础设施，且兼具有经济开发和相关产业的发展功能，因此，物流园区只应在安徽省经济中心城市和重要的产业基地、运输枢纽存在，合肥应认真吸取部分城市仅仅将物流园区作为物流经营项目进行发展而无法取得预期效益的教训D，从经济总体发展和创造良好的物流及依托物流效率发展的工业及商业产业发展环境的高度，考虑物流园区的发展，不能仅仅希望直接从物流园区自身的经营中获取利益，而应从“转移获利”的角度，获取经济发展环境改善条件下的整体经济利益，即可持续经济发展效益。
目前，安徽省己制定了《安徽省以芜湖市为中心的现代物流规划》，而且，蚌埠等中心城市也都对现代物流的发展进行了规划。因此，对于合肥物流园区的建设，不应仅在合肥市的层面上进行孤立地考虑，而应从构筑安徽省区域性物流网络系统的高度，权衡各种物流基础设施的发展。
合肥市是安徽省重要的经济活动中心，经过多年的发展，安徽省客观上已形成了以合肥为经济中心的省域范围内的物流组织格局，因此，建议安徽省尽快批准合肥物流园区的建设，并以建设合肥物流园区为契机，通过明确合肥物流园区在全省物流网络中的中心节点地位，使合肥物流园区和以其为中心构建的合肥市域物流基础设施系统与芜湖物流中心等共同构成安徽省的现代物流发展框架，使合肥物流基础设施系统与芜湖物流基础设施系统在物流服务功能和组织上实现合理分工，做到内可高效通畅地进行省域范围的物流组织、外可与其他经济区域的物流组织系统进行连接和沟通。
②理顺关系
安徽省各个相关经济中心城市规划和建设物流基础设施的目的是为了构建现代物流发展的基础运作平台，但是，在目前全省现有物流设施的利用和整合尚需要加强的情况下，进行新的物流基础设施的建设必须慎重和全省一盘棋。
为此，建议安徽省物流发展相关的政府管理部门，要从理顺物流基础设施新建。既有设施整合和综合利用。适应现代物流发展的高效物流网络的构建等的相互关系入手，统筹安排现代物流基础设施的建设，特别是安排好对现代物流发展具有市场培育和综合服务功能的物流园区的建设，并通过严格控制物流园区的数量和在地域分布及区域服务功能上的合理布局，使物流园区发挥相应的作用。
9．1．2 抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障
物流园区发展的优惠政策和运作保障政策，是加快园区建设步伐的必要条件，特别是对处于发展初期的缺乏广泛的市场基础的新兴产业的基础设施项目，更需要政府在土地。税收和投融资及企业经营运作等方面的政策倾斜、扶持和保障。
①在政策上保障和支持物流基础设施的建设
·合肥市政府应积极通过投资补贴和有关税费收入，加大对物流园区基础设施的直接投资，特别是园区的市政设施的建设投资力度；
·提供优惠政策，鼓励社会投资建设并经营物流基础设施，主要表现为政府通过土地、税收等优惠政策，鼓励对物流园区基础设施的投入；
·政府应积极支持与物流园区发展有关的研究、开发活动；
·逐步放宽对园区物流基础设施建设规模审批的限制，以利于最大限度地增加信贷资金供应量，缓解物流基础设施建设的资金约束；
·建议积极争取以立法的形式，给予民间资本应有的法律地位和通畅的进入园区的渠道，并保障其合法收益。
②鼓励各类投资主体参与园区物流基础设施的建设
·通过改革建立责、权、利明确，投资主体法人化的物流园区发展投资体制，提高物流园区物流基础设施项目的投资效益、实现物流园区的良性循环发展；
·考虑到物流园区基础设施项目的公益性及其盈利能力的不同，根据项目的不同要求，项目投资法人主体的产权结构在做到产权清晰。责权明确的前提下，可以采取多种形式；
·政府对物流园区建设项目的投资可以作为资本金投入，也可以用政府贷款形式投入，并可以由承担项目建设的各类企业完全按照市场规则进行建设和运营组织，
并完成贷款的本息偿还。
③建立物流基础设施建设投资的综合补偿机制
·根据培育园区物流服务市场的需要，由政府对一些非赢利性的园区范围内的物流设施的建设和运营给予必要的
·政府应将园区内经营效益较好的由政府投资获得的物流设施及相关项目的经营收益，补偿给新的物流设施投资企业，以弥补后续企业进入后的土地升值损失。
④为园区物流服务及管理企业提供运作支持
基础设施的企业化运作是一种趋势，对提高建设效率、增强融资能力、解决政企分开等问题均具有明显好处。因此，在合肥物流园区的建设中，政府部门应采取积极的态度和得力的措施，为合肥物流园区基础设施建设及经营组织管理的企业组建和发展提供政策及操作方面的支持。
·解决好企业资产经营的授权和企业注册所需要的政策及法律条件问题，为企业的发展铺平道路，并设法加快企业组建的步伐；
·建立起一套既符合企业发展政策和方向，又能为企业和职工所接受的社会保障体系及相关制度；
·政府应给予企业在上市。融资等方面的政策支持和倾斜，使其能在正常运作的情况下顺利获得所需资金。
·园区物流基础设施建设及经营采取由核心企业提供基本条件（如三通一平）和进行总体控制，但具体项目采取较为灵活的政策，谁建设谁经营，或按优惠的政策进行出租经营；
·为确保园区的物流总量水平，对开发建设及经营企业设定基础经营规模，如按占地面积，核定每平方米每年货物流通量应达到1吨，少于1吨时，将按不足部分，每吨核收10元资源占用费，以鼓励提高效率和经营规模；
·给予物流园区内注册的企业（包括物流中心和配送中心）一定的可全天候在市内进行运行的特许经营车辆，以利于物流园区吸引货源和经营企业运作。
9．1．3 积极引导和培育市场需求
①推进工业及商业企业物流管理技术的应用
物流服务的对象是工业及商业企业，而工业、商业企业采用专业化物流服务的前提基于物流运作专业化分工的物流服务外包和与第三方物流企业间供应链的构建，因此，培育物流服务市场的首要任务是加强对工业。商业企业的引导，通过建立对工业。商业企业资金利用水平。存货水平、物流相关资产口报水平、物流成本水平等指标的考核体系，促进其转变观念，改进经营组织与管理，提高其开展和利用专业物流服务的自觉性和能力。
②提高物流企业的经营管理水平
物流服务市场建设不仅仅取决于物流服务的需求，在一定程度上，物流服务环境的建设是重要因素。因此，必须大力发展各种服务业态和服务类型的专业化物流服务企业，并促进其上规模。上水平。上档次，同时能提供工业、商业企业所需的规模化和网络化物流组织和服务。
③加快流通体制和流通经营管理方式的改革
现行的流通体制和流通经营管理方式，人为地分割了工业、商业企业在物流运作上的联系，使得流通环节过多、物流管理链条过长、物流效率较低和物流成本居高不下，必须进行较大力度的改革，通过深化流通体制与流通方式的改革，打破地区分割和部门界限，为跨行业、跨部门、跨地区物流网络和供应链系统的构造创造体制环境和条件，以便加快培育物流服务市场。
④加强物流市场的监管水平
物流服务市场的形成，有赖于良好的市场秩序的建立，必须建立基于行业政策和相关法律。法规的市场监管体系，加大市场管理力度，加强市场监督，维护良好而稳定的市场秩序，为物流社会化服务体系的建立创造有利的市场环境。
9．1．4 努力协调园区发展相关的各个部门的关系
①加强领导，发挥政府部门在推动物流业快速发展中的作用
从合肥市角度，必须尽快明确物流业的主导管理部门。建议组建合肥市物流发展综合协调机构，承担物流业发展的规划、政策制订与运行管理的协调，以使物流业的发展能在强有力的政府部门有系统地领导、组织推进之下进行。
合肥市交通相关管理部门，应加强协调力度，使承担主要物流服务任务、但分散经营的公路、铁路、水运、航空等部门能实现集中统一，便于在围绕合肥物流园区的物流运作中进行运输方面的协调组织和管理。信息、流通、生产等行业管理部门也应按照物流业发展的目标和要求，调整相关职能和政策。
②完善行业协会组织、加强物流业发展中的行业协调和行业自律
物流业的跨行业服务与经营是其显著特点，行业的协调和自律任务重、难度大，在政府部门职能改革的形势下，必须充分发挥协会组织的服务和桥梁作用。
合肥市应在现有与物流相关的行业协会的基础上，通过重组或职能扩充、转变，在合肥市物流发展综合协调机构的组织下，共同承担管理部门与企业之间、企业与企业之间进行协调、咨询、服务。沟通的职能，使协会组织成为物流业发展的积极推动因素之一。
9．二 设立物流园区启动建设项目，充分发挥示范带动作用
物流园区的启动建设项目是指率先进入园区发展的第一批企业，这些企业进入园区的顺利与否，入园后的发展状况，将对园区本身的发展、对后续企业的引进等，均将产生重要影响。因此，合肥物流园区应重视启动项目的建设和发展，充分发挥启动项目的作用。
9．2．1 发挥启动项目的示范效应
启动项目的作用首先从示范效应方面反映出来，为发挥示范效应，在合理选择和确定启动项目的前提下，在具体的实施中应采取以下措施。
①创造启动项目发展所需的政策环境
为促进合肥市现代物流产业的形成，迅速提高合肥市现代物流服务水平，合肥市甚至安徽省应将合肥物流园区建设作为发展现代物流的契机和突破口，赋予园区管理委员会在物流产业发展中的领导和组织地位，以便为有组织地开发物流园区创造管理体制条件，带动合肥市及安徽省物流产业的全面启动发展。
尽快落实合肥物流园区建设发展的先决性和持续发展政策，如与物流产业特点相匹配的较为优惠的土地、贷款、税收及相关扶持政策等，以确保合肥物流园区启动项目的顺利运作，加快示范性项目的发展能力的培育和发展潜能的挖掘。
打破部门分割和行业界限，为跨行业、跨部门、跨地区物流运作企业与运作体系建设，以及物流网络和供应链系统的构造创造体制环境和条件，同时，要加强市场监督，维护良好而稳定的市场秩序，为物流社会化服务体系的建立创造有利的市场环境。
②提高启动项目的技术含量
现代物流业是集先进的运输技术、信息技术、仓储技术、包装技术、高技术人才等于一体的高新技术产业。合肥物流园区的发展必须紧紧依靠技术进步，最大限度地提高物流业发展的技术含量，在启动项目的选择上和政策的制定过程中，要向技术含量较高的企业倾斜。
在物流业总体尚处落后的形势下，积极走产、学、研一体化的路子，充分发挥研究咨询机构在理论研究及应用技术研究方面的优势，使其与物流企业紧密结合，以提高物流企业的技术开发与经营管理能力。
积极开发、研制能有效提高物流效率的运输、搬运装卸、仓储、包装、条码及标志印刷、信息管理等的技术装备，并使其具有产业化发展能力。
高度重视物流专业人才的培养和培训，建立物流经营、管理人员和从业人员的上岗培训肌制，使人才成为促进合肥物流园区发展的重要推动力量。
③抓紧进行示范性物流基础设施的建设
在启动项目的选择上，要根据物流园区的功能定位和发展规划，积极引进和组建对合肥物流园区物流基础设施建设及今后的综合管理具有主导地位和核心能力的示范性企业。此类企业可以以合肥部分国有投资。控股公司为主体组建，合肥市相关企业可以其自有资金进行投资，或以目前功能不符合未来城市规划要求的土地。房产等资产通过出让，在拿出一部分用于解决历史遗留的问题后，剩余部分用于物流园区投资；此外，对目前己在新站开发区靠近未来物流园区一侧建立物流中心且经营己初具规模的安徽交通投资集团，应将其纳入示范企业的范畴。
物流园区建设发展公司应及早着手进行园区物流信息平台系统的开发，为进入园区企业提供信息管理环境基础设施条件和技术服务支持，减轻进入物流园区企业特别是中小型企业开发物流信息系统的困难，克服不必要的信息系统重复建设问题。
物流中心和配送中心作为合肥物流园区基础设施的有机组成部分，将主要采用市场机制予以解决。主要途径有三个，三种启动建设方式，均会产生园区物流基础设施建设的示范效应。
·由物流园区开发企业在政府投资的支持下作为配套设施进行建设；
·由交通运输和仓储企业对既有设施基础资源进行整合，通过资产置换解决：
·由工商企业在物流园区租用公共物流设施或建设与采购、销售。生产配套的物流基础设施解决。
9．2．2 对启动示范项目进行科学合理运作
①积极培育示范性企业的物流服务意识
提高物流企业的服务水平首先必须确立企业主动的服务意识。物流的本质是服务，包括提供制造商生产和营销服务、用户的产品可得性服务和供应链的组织协调服务等等。因此，物流园区的示范性物流服务企业，在向市场提供物流服务时，必须以市场价值和客户价值为取向，而不是以企业所拥有的资源并以自身的成本核算为取向，注重客户关系的稳定，学会识别客户价值，对重点客户提供主动的重点服务。同时，必须要以先进的服务技术手段支持其服务意识，以期从根本上解决企业物流服务质量不稳定的问题。
②谨慎选择适宜的物流服务领域
物流园区的建设，为各类物流企业提供了发展的平台和经营场所，但是，物流服务是跨边界的多功能和多业态的经营组织活动，物流服务市场的覆盖面非常广泛，物流服务的需求千差万别。因此，进入物流园区的先期谋求发展的物流企业，必须选择与园区服务功能和发展定位、与企业自身优势和核心竞争能力相适宜的服务领域，以便使企业具有良好的发展后劲。
③认真制定务实的物流服务战略
物流企业服务领域的确定，必须以相应的服务战略作为企业运营的基础支持。企业战略的制定依据是企业自身的服务资源与所处市场的需求潜力及其个性化发展趋势。限于我国现实的经济发展水平，市场对物流服务的需求与物流企业自身的服务水平都还处于初级阶段。物流企业大量采用传统技术手段、提供初级物流服务的运作方式，还将延续很长一个时期，并成为我国物流服务业的主要模式。
因此，对于进入合肥物流园区的示范性物流企业而言，务实的服务战略指导思想就是从基础做起，从物流园区总体功能配套和拓展物流服务市场入手，根据客户的要求，在满足客户服务标准的前提下使服务成本降到最低，在实施标准化服务和专业化服务的基础上实施差别化服务战略。
④努力探索适应园区发展的招商引资方式
合肥物流园区建设将采用政府创造良好的物流发展投资环境，然后由社会专业化物流企业和工业、商业企业在园区内进行开发的发展模式，即类似于目前的工业开发区的模式进行建设，因此，在按照园区规划进行积极的市政配套实施和物流信息平台建设的同时，由园区管理机构组织下的招商引资是否得力，对合肥物流园区的建设和发展将产生重要影响。
因物流园区发展项目的招商引资与一般工业性开发项目有较大区别，因此，建议物流园区的管理机构要从政策和管理创新的角度，积极探索适应园区发展需要的招商引资方式。
·以大型具有国际、国内网络化物流服务能力的专业化物流企业为主要招商引资对象，以我国加入WTO开放物流服务市场为背景，以物流园区为优先开放依托，以物流市场准入管理改革为目标，在此类企业的市场准入上，通过赋予园区管理机构市场准入审批权限，为园区招商引资提供强有力的手段。
·对合肥市现有大型物流企业，特别是国有物流企业（如运输、仓储等），在土地置换等政策的配合下，为其进入园区铺平道路，以鼓励传统运输、仓储企业进行集
约化经营的方式，使园区成为传统企业转型的平台，增强园区的招商引资能力。
·园区管理机构下设的建设开发企业，要以启动项目建设为重点，加快园区物流管理与组织环境的形成，为工业企业、商业企业进入园区进行物流管理创造条件，使其成为开发园区的重要手段和途径。
·创造海关监管条件，提高进出口货物的通关速度，增强园区吸引进出日企业及相关服务企业的能力。
·营造良好的市内运输组织条件，提高市内配送服务效率和质量，为依托园区进行配送组织创造条件，增强园区吸引配送服务企业进驻的能力。
总之，物流园区的招商引资要克服过去单纯以税收减免为主的做法，也要避免将注意力集中在外资和外向型经济上，要从营造良好的物流发展氛围和改革市场准入入手，辅助以高效的管理运作机制，并设立专门部门进行引资策划，为国内外企业进入园区铺平道路。
⑤充分利用现有启动项目资源
在新站开发区，目前安徽省交通投资集团己拥有占地 100亩的物流配送中心，而且，其经营开发状况良好，为使合肥物流园区的启动更具有实效性，建议将该集团现虽不在园区范围内的物流中心纳入到园区启动项目发展范围，使其享有园区物流项目发展的各项优惠政策，并将其后续建设项目引入到规划中的园区之中，特别是海关监管点应在园区的总体构建的层次上进行设立，使园区对现有物流发展资源的利用更为充分，也便于园区项目的顺利启动和发展。
9．3 建立科学的园区建设发展机制
由于物流园区的建设是一项时间跨度较大和功能逐步健全的综合性开发项目，因此，园区的管理者和开发经营者必须通过科学的规划和管理，建立适合园区近期及长远发展的运作机制。
9．3．1 认真做好园区项目建设的前期工作准备
①资源整合的前期准备
物流园区是促进合肥乃至安徽省现代物流发展的关键性基础设施项目，按照现代物流发展的趋势和规律，这些基础设施不是物理性地增加合肥的物流基础设施，而是将对合肥既有物流设施进行充分发挥效益与效率的整合。
因此，为使物流园区的发展纳入合肥市物流整体发展轨道，必须做好资源整合的前期准备，应在合肥市政府的领导下，结合合肥市物流相关国企改革和企业结构调整，尽快制定并实施《合肥市现代物流发展规划》，在战略上提出合肥市域范围内的物流资源整合规划方案，为物流园区的发展创造综合环境条件。
②为园区的开工建设做好前期准备
20##年中期，力争使园区发展规划方案和园区管理与运营方式获得合肥市政府的批准，并在同期完成可能的园区启动建设项目的预可行性研究及招商引资政策的初步确定，在完成园区市政工程可行性研究和建设方案的基础上，确定园区配套设施的建设投资规模与实施进度。
力争20##年底前，完成园区土地征用，并做好园区市政配套设施开工建设的所有准备工作，在招商引资方面，也要开始实质性运作，至少完成园区规划中的l个物流中心或配送中心项目的洽谈和建设的前期准备工作。
9．3．2 合理安排建设时序，滚动发展
在合肥物流园区的开发建设过程中，要克服过去在部分经济开发区建设过程中的急噪冒进和盲目发展行为及做法，在园区总体发展方案获得合肥市政府批准后，要通盘考虑园区功能和布局的需要，要从园区未来物流高效组织和形成物流组织体系的高度，合理安排园区物流基础设施项目的建设，使建设时序与园区功能、配套设施的发展保持合理的配合关系，以便充分发挥园区设施的作用和形成良好的园区发展氛围。对引进的一些大型的物流中心、配送中心企业开发项目，要鼓励开发企业采取步步为营的滚动发展方式进行开发，力争边开发边产生效益，尽量避免搞圈地运动式的大铺摊子而见效慢的建设项目，特别是要避免在物流项目开发中的“胡子工程”，以免影响园区的整体开发和环境形象。
9．3．3 建立风险防范机制，规避风险
从国内外物流园区发展的经验分析，合肥物流园区的开发是存在较大风险的，必须建立园区建设的风险防范机制。
一般性分析，合肥物流园区的开发风险主要来自于以下方面：一是政府投资能力不足，造成园区的市政配套设施建设步伐缓慢，园区不能在较短的时间内形成开发的基础环境条件，使园区失去发展机会和影响欲入园企业的信心；二是园区土地政策不适应物流项目发展需要，物流企业或物流基础设施开发商无利可图，造成园区项目推进缓慢；三是第一轮进入园区的企业征得土地后，由于其在物流项目和市场的开拓上进展较慢，在园区环境大幅度改善后，其土地升值较快和较大，使其在物流经营上的信心受到动摇，希望尽快出让土地获利，为后续的物流开发造成障碍。
因此，园区管理机构及园区发展环境的建设开发企业，要充分考虑上述风险的存在，在积极争取合肥市政府的投资支持和优惠的土地政策的同时，要在园区项目的开发和经营管理运作上，按照物流发展的客观规律，以实效和物流企业的经营发展为宗旨，注意甄别欲入园企业在物流经营和管理上的实力，真正引进战略性的企业，宁要质量，不图数量。