/chess95660
观海卫镇昭十三房村标准厂房
项目可行性研究报告
宁波弘正工程咨询有限公司
二O一O年八月
审 定：
审 核：
编 写：
宁波弘正工程咨询有限公司
二OO八年八月
目 录
1、总论
1.1 项目概况
1.2 项目背景和建设必要性
1.3 编制依据和研究范围
1.4 项目主要经济技术指标
1.5 结论和建议
2、 建设条件和项目选址
2.1 建设条件
/chess95660
/chess95660
2.2 项目选址
2.3 所在区域现状
3、 市场预测和拟建规模 .
3.1 市场定位分析
3.2 市场预测
3.3 拟建规模
4、 工程方案
4.1 总平面布局
4.2 入园企业和主要运营办法
5、 公用工程
5.1 给排水
5.2 供电
5.3 通信
6、 环境保护、卫生安全和消防
6.1 环境保护
6.2 劳动卫生与安全
6.3 消防
7、 节能
7.1 设计主要依据
7.2 节能措施
8、 组织管理与运营策略
/chess95660
/chess95660
8.1 组织管理
8.2 劳动定员和人员培训
8.3 运营策略
9、 项目建设进度
10、 投资估算和资金筹措
10.1 投资估算
10.2 资金筹措
11、 经济效益和社会效益分析
11.1 经济效益分析
11.2 社会效益分析
附件：宁波市固定资产投资项目合理用能登记表
总平面图
1、总论
1.1 项目概况
项目名称：观海卫镇昭十三房村标准厂房
项目承办单位：观海卫镇昭十三房村经济合作社
法人代表：沈新根
项目联系人；沈剑挺
项目主要内容：根据市政府有关文件精神，在镇政府的统一规划下，拟在本村建造村级标准厂房，计划建造三层厂房12幢，总建筑面积46443㎡。
/chess95660
/chess95660
项目总投资： 3417万元
1.2 项目背景和建设必要性
昭十三房村地处观海卫镇中心地段,329国道两侧,东与沈师桥村接壤,南与王叶村相连,西与小浦村毗邻,北面紧挨观海卫镇工业集聚地，地理位置比较优越。全村现有常住户864户，人口2574人，20xx年村实现农村经济总收入1.8亿元，农民人均收入达到7211元。村域内个体私营经济发达，工业配套能力强，全村现有各类小企业达115家，经营范围主要有电子、电器配件、文具制笔、塑料制品、五金等。
随着村内企业进一步的发展、规范，现有家庭作坊式小企业已不能适应形势发展，为提高群众生活质量，加强环境整治，加快社会主义新农村建设，急需扩大企业经营场地及搬迁出村庄。
村域范围内115家企业，遍布村的每个角落，主要是利用村原生产队仓库、学校等简易房屋。现租房户租用面积约5000㎡，根据调查摸底，普遍认为面积偏小，严重阻碍了企业的进一步发展，对厂房的需求颇为迫切。经初步统计，如村域内企业整体搬迁，需用厂房面积逾50000㎡，同时，周边村落的也有明确的意向落户新建村标准厂房，预计需求面积已大大超出设计面积。 实施本基建项目的优点包括以下几点：
一是解决小企业经营场地困难问题。现有小企业因生产发展需要，急需厂房扩大生产，但在现有条件下单个项目实施新建厂房不够规模。通过村标准厂房建设，可以缓解小企业经营场地问题，同时促进小企业的互相协作，并促使
/chess95660
/chess95660
本村的工业经济的飞跃发展。
二是可以改善环境质量，缓解邻里关系，提高村民的生活质量。小企业大多厂居混杂，噪声、污水、垃圾等对周边居民生活带来不便，导致邻里关系紧张，社会治安压力加重，规划一个标准厂房，可以集中处理环境污染，减少邻里矛盾，促进社会和谐。
三是增加集体收入。标准厂房的建设，每年可增加集体收入数百万元。 四是标准厂房建设可以集约利用土地。在当前土地供求矛盾十分突出的情况下，如何提高土地利用率是迫切需要解决的现实矛盾，而拟建项目的标准厂房建设可以巩固上阶段土地市场治理个成果，保护耕地、节约用地和提高土地利用效率，优化本镇可用土地资源配置，又可以集中利用公用设施，从而达到节约用地的目的，这对于本镇工业经济的可持续发展也具有积极的作用。 因此，观海卫镇昭十三房村经济合作社投资兴建本项目确实非常必要。
1.3 编制依据和研究范围
1.3. 1编制依据
《中华人民共和国城市规划法》
《慈溪市国民经济和社会发展第十一个五年（2006～20xx年）总体规划纲要》
《镇规划标准》（GB 50188 — 2007）
《慈溪市域总体规划》（2005～2020）
/chess95660
/chess95660
《慈溪市土地利用总体规划》
《关于同意观海卫镇昭十三房村标准厂房建设项目（二期）立项的批复》 （慈发改投［2008］223号）等
1.3.2研究范围
本项目可行性研究报告工作的范围如下：
（1）分析项目的背景,研究项目的市场需求和发展趋势； （2）分析项目建设方案:包括厂房及配套设施建设； （3）给排水、供电、通信等专业方案； （4）环保、职业安全卫生、消防及节能措施； （5）项目投资估算、经济效益和社会效益分析。 1.4 项目主要经济技术指标
/chess95660
/chess95660
1.5 结论和建议
本项目建成投产后，可带来一定的经济效益和社会效益，从居民区迁出小规模企业，可以改善居民区的环境，又可以在一定程度上缓解邻里矛盾，促进精神文明和物质文明同步发展，同时还给村和企业带来丰厚的经济效益。标准厂房出租，每年可新增集体经济收入50万元，同时这部分出租企业约可新增产值2.5亿，新增利税1600万元。
实施本项目，是贯彻落实党的“十七大”精神和科学发展观的具体体现，它对于解决“三农”问题，提高人民群众的生活质量、增加富余劳动力就业门路和农民收入，促进社会和谐都有着积极的作用，同时又是壮大集体经济的有效举措，社会效益和经济效益极为显著。同时，也为小规模企业的发展找到了一条出路。 综上所述，该项目是加快社会主义新农村建设，为民办好事、办实事的项目，在规划、技术、经济方面都是切实可行的。
2、 建设条件和项目选址
2.1 建设条件
2.1.1气象条件：
/chess95660
/chess95660
本项目所在地处于北亚热带南缘，属季风型气候。四季分明，冬夏稍长，春秋略短。年平均气温16.0 ℃，7月最高，平均28.2℃，1月最低，平均3.8℃。历史极端最高气温38.5℃，最低－9.3℃。雨量充足，年平均降水量1272.8毫米，平均年径流总量5.122亿立方米，降水高峰月为9月，平均占年降水量14 ％。冬季盛行西北至北风，夏季盛行东到东南风，全年以东风为主，年平均风速3米／秒，年平均大风日数9.6天。夏秋间多热带风暴。境内灾害性气候以水、旱、风、潮为主，另有气温异常等。
2.1.2工程及水文地质条件：
本项目所处近山平原母质复杂，多属水稻土，土层深厚、土质均细、粘粒含量高、蓄水量足，质地以重壤为主，丘陵区多为自然土壤，正逐步红壤化中，有红壤、潮土、水稻土3个土类， 多石砾，粘粒含量高，质地为中壤至轻粘，酸性重，养分贫乏，保肥保水性能差。
2.2 项目选址 ：
观海卫镇昭十三房村，西至卫西村标准厂房，北侧临河，东侧紧邻桃园路，南至走路。所选地址交通便捷，有利于项目建设进度和村集体经济效益的实现。 本项目选址符合慈溪市观海卫镇土地利用规划，属待置换用地，符合观海卫镇城镇建设总体规划。
2.3 所在区域现状
观海卫镇位于浙东东海之滨，东接北仑港，北倚杭州湾，是全国“四大名卫”之一。坚持全面、协调、可持续的发展道路，让观海卫这片古老土地散发出浓
/chess95660
/chess95660
郁的现代气息，成为全省小城镇综合改革试点镇、杭州湾大桥经济圈中最具发展潜力的区域之一。20xx年全镇实现国民生产总值35亿元，财政总收入2.8亿元。
观海卫镇的区位优势突出，329国道和杭州湾跨海大桥南岸连接线穿镇而过，使这里成为沪、杭、甬三地的交汇中心。为了能给更多企业搭建发展平台，19xx年起，观海卫镇开始工业集中区块建设，目前已形成东西两大工业区块，总规划面积达8800多亩，现已建成5000余亩，吸引了110多家企业进驻。其中东部工业区块，集聚了以欧式插座、打火机为主的产业群，全世界70%的欧式插座从这里生产出口，是全球最大的欧式插座生产基地。此外，观海卫镇还累计投入5000多万元资金，用于工业区块基础设施建设，为海内外投资者在这里设厂兴业提供完善的软硬件环境。
3、 市场预测和拟建规模 .
3.1 市场定位分析
本项目主要围绕标准工业厂房及办公等附属设施的整体开发，采取标准工业厂房的招租生产为主和自主生产为辅的经营方式，对市场前景良好、环保污染少的项目优先引入，择优选择生产商，同时又可以对整个项目进行协调管理，形成小区域内的经济互补，减少投资的盲目性和失误。
标准厂房是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发
/chess95660
/chess95660
展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现经济社会和谐发展。
标准厂房出租分析如下：
（1）中小企业用地已受政策制约。中小企业用地，根据目前集约用地、节约用地的政策很难得到支持，要单独征地、独自建造厂房的可能性极小，而要进入杭州湾新区等又没有经济承受能力（新区规定，凡进区工业项目，总投资在3000万元人民币以下的项目，原则上不单独供地），因此，这些企业负责人也想法寻找新的空间，大多是租用各种闲置房屋，有的做仓库，有的设车间等等。
（2）租用标准厂房是中小企业加快资本积累和发展的好途径。企业小，经济实力有限，靠大量投入的确是一件难办的事，若能厂房租用，只需要增加生产设备就能扩大生产能力，对企业来说既省钱（一般可节省投资约40-50﹪左右）又省时（一般可缩短项目实施时间的1/3-1/3左右），并能少花很多精力（如项目报批、办理用地手续、有关部门审批等等），因此，本项目的举措很受企业欢迎。
本项目在酝酿过程中，我们也做了大量的调研工作，结果是不仅中小企业乐意租赁标准厂房，部分上规模的企业也想租用，因为这样，对企业来说，有利于专心一致组织生产，有利于资本的快速积累；对当地政府来说，有利于安全生产管理，有利于税收、规费的征收；对区位经济来源，有利于产业规模集
/chess95660
/chess95660
聚和优化升级，有利于资源共享等。
3.2 市场预测
目前观海卫已成为慈溪的经济热点地区，除了几个龙头项目外，还汇集了国内众多知名厂家前来办厂，一些发展态势较好又急于扩张的企业苦于没有用于扩大再生产的基础条件（如土地等），生产已难以满足市场的快速增长形势。另外，企业在发展过程中对土地的需求日益加大，它们为满足市场需求，均提出了拟扩产建设的要求，特别是中小企业根据自身积累申请少量用地，有0.2-0.4公顷的,也有0.6-0.8公顷的，因为目前它们无法原地扩展，也急需发展空间。
3.3 拟建规模 ：
根据大量调研的情况，本项目拟在本村建造村级标准厂房，计划建造三层厂房12幢，总建筑面积46443㎡。具体分布见下表：
/chess95660
/chess95660
4、 工程方案
4.1 总平面布局 ：
本地块内的住宅建筑主要围绕着园区内各向的中心道路布局，在东侧桃园路南北各设置一主、次出入口。（具体布置详见后附件总平面规划图）
小区内12幢标准厂房平行布置于地块，通过区内纵横道路将周边各幢厂房贯穿在一起，区内绿化均衡地分布在各个区域中，保证了公共景观的资源被充分的利用和分享，达到了比较高的和谐性和均好性，形成了丰富多变的生产环境。
小区内道路分为主干路（12M或11M）和支路（5M）。小区主干路直接与厂房各个出入口相连，支路均与主干路相连，充分保证了交通的顺畅，同时满足消防要求。
4.2 入园企业和主要运营办法
/chess95660
/chess95660
根据各标准厂房园区实际，按照不同项目所适合的产业特点，规定企业进入标准厂房园区以及使用标准工业厂房的标准界限。明确高新技术项目、无污染工业项目，允许和鼓励各类外资项目按实际需要可优先使用标准厂房。禁止污染类、低效投资项目进区。在符合规划的前提下，所有进区项目建设都要按照投资实际需要批准并安排占用土地的数量。对凡是符合使用标准工业厂房的入区企业原则上均要应用标准厂房，对使用标准厂房尤其是多层标准工业厂房的企业给予优惠条件。
5、 公用工程
5.1 给排水
本项目系生活用水，日用量70吨，由师桥自来水厂供应，标准厂房建成后可就近接通。
排水室内采用雨、污、废水分流制，室外采用雨、污水分流制。工业废水和生活废水经处理达标排入排水管网，雨水经雨水管网汇集后排入排水管网或就近排入河道。
5.2 供电
根据建设规模和承包企业行业结构，本项目属于三级用电负荷，拟新增800KVA变压器1台，商请慈溪市供电局解决。
厂区内供电线全部用电缆线均采用地埋式，照明采用BVR型绝缘导线穿PVC管在墙、楼板内暗敷设。
/chess95660
/chess95660
5.3 通信
通讯光缆已经敷设到位，用户根据需要可申请安装。
6、 环境保护、卫生安全和消防
6.1 环境保护
6.1.1环境保护执行标准：
（1）建设项目环境保护管理条例（国务院19xx年第253号令）
（2）地面水环境质量标准（GB3838-2002）
（3）工业企业厂界噪声标准（GB12348-90）
（4）环境空气质量标准（GB3095-96）
（5）工业企业设计卫生标准（GB21-2002）
（6）污水综合排放标准（GB8978-1996）
（7）大气污染综合排放标准（GB16278-1996）
6.1.2环境保护规划目标和对策措施
（1）规划目标
要求租赁企业必须做好环境影响评价，推行清洁生产，采用低耗无污染或少污染的新工艺，在生产过程中严格执行“三同时”制度，切实搞好“三废”治理工作。对生产中产生的“三废物”进行分类、分级、分步处理，最大限度地减少“三
/chess95660
/chess95660
废”对区内环境的影响。
规划对大气环境质量要求达到一级标准，河网水质达到Ⅲ-Ⅳ类水体标准，环境噪声要求达到国家标准。即交通干线两侧噪声平均控制在68 dB(A),区域内环境噪声控制在56 dB(A)。
（2）对策措施
①严格控制新污染源，认真执行环境影响评价制和“三同时”制度； ②租赁企业的生产应以节能、清洁生产为发展方向；
③加强区域内环境保护的评估工作，实行污染总量控制；
④加强对水环境的治理和保护，确保区内河网水质达到Ⅲ-Ⅳ类水体标准； ⑤区内实行雨、污水分流排放体系，雨水可就近排入河道，区内污水主要为生产废水和生活污水，先由企业自行治理，后接入区内污水管道，严禁直接排放。
（3）环卫设施
①垃圾处理
区内合理布置垃圾和粪便无害化处理设施，实现垃圾收集容器化，粪便处理无害化、管道化，保证区内环境景观，生活垃圾由环卫部门收集后在区外进行填埋处理。
②公共厕所
/chess95660
/chess95660
厕所均设在标准厂房内，由租赁企业负责清洁卫生工作。
6.2 劳动卫生与安全
镇村二级要对承租标准厂房的企业进行选择，符合进标准厂房的企业，才能有资格承租标准厂房，并对有关企业进行有效管理。
企业必须严格执行安全生产的有关规定，从业人员必须严格按照操作规程，穿戴必要的劳动保护用长品，并对职工进行必要的安全生产和操作规程培训。
6.3 消防
区内秉着“预防为主，防制结合”的原则，严格执行国家现行各类消防设计规范，合理划分消防责任区，统筹布局消防设施；各类建筑物严格按《建筑防火设计规范》（GBJ16-87）（2001版）等各相关要求建设。主要措施如下：
6.3.1区内沿各级道路布置消火栓,间距≤120米;
6.3.2设置集中消防控制室、消防水池、消防水泵房、火灾自动报警设施；
6.3.3租赁企业按规定要求配备干粉灭火器；
6.3.4管理部门加强日常检查，杜绝火灾隐患。
7、 节能
7.1 设计主要依据
《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134—2001 《公共建筑节能设计标准》GB 50189—2005
/chess95660
/chess95660
《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411—2007
《民用建筑热工设计规范》GB50176—93
《外墙外保温工程技术规范》JGJ144—2004
《胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统》JG158—2004
《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB/T7107—2002 《建筑外窗保温性能分级及检测方法》GB/T8484—2002 《建筑外窗采光性能分级及检测方法》GB/T1976—2002 《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019—2003
《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243—2002
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242—2002
7.2 节能措施
合理布局，减少能耗；采用节能灯具；变压器尽量置于负荷中心；尽量采用自然通风和采光；选用节能设备和采用合理的保温材料；加强能源管理，抓好节能教育。
8、 组织管理与运营策略
8.1 组织管理
本项目采取村有关职能办公室领导下的经理负责制，下设办公室、财务组及工程管理组，项目竣工后更名管理部。
/chess95660
/chess95660
8.2 劳动定员和人员培训
项目劳动定员5人，即经理1人，工程管理组2人，办公室及财务组各1人，所有管理人员由村统筹安排并负责统一培训，不足部分向社会招聘。
8.3 运营策略
为加快本区域创新的步伐，在项目建设过程中，通过配套建设部分通用性标准厂房作为产业化基地。在对中小科技企业开放的同时，这部分通用性标准厂房将以优惠租金接纳从市内外迁入的科技企业。通过这些进入快速成长期科技企业的迁入，带动为其配套的相关科技企业进入本基地落户，营造产业聚集效应。
9、 项目建设进度
/chess95660
/chess95660
10、 投资估算和资金筹措
10.1 投资估算
本基建项目投资估算3417万元，具体分布如下：
10.2 资金筹措
/chess95660
/chess95660
本基建项目所需总投资，全部由村经济合作社自筹解决。 11、 经济效益和社会效益分析 11.1 经济效益分析
根据市场实际，考虑出租标准厂房价格定位在10-12元/㎡，标准厂房出租每年可收取房租约50余万元，租房企业还可新增产值约2.5亿，新增利税约1600万元，无论是村集体还是各中小企业，均会产生很好的经济效益。
11.2 社会效益分析
本项目的投资建设可以增进地方政府的财政税收，加强了相关产业的配套，增加当地的劳动力就业，带动相关产业的发展，从而也可以拉动了当地的GDP的增长，因此，投资本项目社会效益显著。 附件：
宁波市固定资产投资项目合理用能登记表
项目名称: 观海卫镇昭十三房村标准厂房项目 填表日期:20xx年8月30日
/chess95660
/chess95660
/chess95660