中国移动基地（一期）工程

评估报告

一、合同依据

1、合同第一部分协议书第三条合同工期中约定如下：

本工程合同工期总日历天数为：  270  个日历天。基础工程工期：60个日历天；主体工程：120个日历天；幕墙工程工期：210个日历天；装饰工程工期：240个日历天；室外工程工期：270个日历天；机电工程同步跟进（以上各节点工期均从发出开工令之日起算）。

2、工期依据

   ①按合同约定，实际开工日期以发包人或监理工程师签发的开工令为准，本工程开工令时间为20##年07月22日。

   ②完工时间以实际完工并交付业主使用时间为准，本工程移交业主使用时间为20##年10月10日。

二、工期核算

1、汇总表

开工日期：指根据第 34 条规定，监理工程师在开工令中写明的、承包人按照合同约定最迟在该日期开工的时间。

合同工期：合同双方当事人在协议书中约定，按照总日历天数（包括法 定节假日）计算的从开始实施到完成合同工程的工期时间，工期从开工日期开始计算。

移交工作时间：承包人将竣工工程通过办理移交手续移交给发包人的时间。

实际完工交付使用时间：承包人完成全部施工内容，并达到验收阶段交付业主使用的时间。

延期天数：超过合同约定工期的天数。

2、分析表

①      影响工期的补充协议5份，非施工方原因发起的影响工期的变更51份，本次工期核算统计了其中影响较大的变更20份。

②      按栋号分别进行工期梳理：

将各栋楼影响工期的协议、变更等分别进行梳理，分别计算出非施工方原因延误工期天数及施工方实际索赔天数（不完全统计）：

③  结论

按上述分析，非施工方原因延误的工期远大于工程实际延期天数，即施工单位向业主索赔工期。

三、支撑文件

1、工期索赔汇总表（详见附件）

2、工期索赔分析表（1）（详见附件）

3、工期索赔分析表（2）（3）（详见附件）

四、总结

由于南方基地施工工程新增变更工程项目较多，需求调整较大的情况，根据目前的统计分析，非施工方原因延误的工期远大于工程实际延期天数。

因此，如建设单位向施工单位索赔工期，将对建设单位不利。我方建议建设单位与施工单位达成一致意见：互不对因工期延误造成的费用及机械窝工进行索赔。

           监理咨询有限责任公司

第一项目监理部

20##年8月20日

第二篇：评估报告

价格评估报告书摘要

临万评报字（2011）第044号

一、价格评估项目：

房屋被遮光造成的采光权损失价值评估报告

二、价格评估目的：

为确定新建住宅楼对代宗华、郭士德、郭飞、付余远、刘会后、陈凯房屋遮光而造成的采光权损失提供价值参考依据

三、 价格评估基准日：

20xx年11月1日

四、价格评估结果：

新建楼房对砖木瓦房遮光造成的采光权损失评估值如下表（币种：人民币）:

五、价格评估委托方：

苍山县人民法院

六、价格评估方：

临沂市万帮价格评估有限公司

七、价格定义：

价格评估结果所指的是：在评估基准日，采用公开、公平市场价值标准确定的房屋被遮光而造成的采光权损失

八、鉴价格评估人员：

吕春光 国家注册价格鉴证师

陈 凌 国家注册价格鉴证师

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目 录

第一部分、致委托方函；

第二部分、价格评估结果报告；

第三部分、价格评估技术报告（不提供给委托方，供估价机构存档和有关管理部门查阅）；

第四部分、附件。

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第一部分 致委托方函

苍山县人民法院：

受贵院委托，本价格评估机构于20xx年5月30日成立由评估专业人员组成的价格评估小组对涉讼的新建住宅楼对代宗华、郭士德、郭飞、付余远、刘会后、陈凯房屋遮光情况进行现场勘察，同时依据潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所出具的房屋遮荫报告书，参考市场信息完成价格评估，现将评估结果及重要评估过程报告如下：

一、评估对象：代宗华、郭士德、郭飞、付余远、刘会后、陈凯房屋遮光而造成的采光权损失

二、评估目的：为确定代宗华、郭士德、郭飞、付余远、刘会后、陈凯房屋被遮光而造成的采光权损失提供价值参考依据

三、评估基准日：20xx年11月1日

四、评估结果：新建楼房对砖木瓦房遮光造成的采光权损失评估值如下表（币种：人民币）:

临沂市万帮价格评估有限公司

20xx年6月8日

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第二部分 价格评估结果报告

一、价格评估委托方：苍山县人民法院

地址：苍山县县城驻地

联系电话：0539—5537033

二、价格评估方：临沂市万帮价格评估有限公司

地址：临沂市兰山区沂蒙路426号

法定代表人：曹雷鸣

联系电话： 0539—8050505

三、价格评估对象简介、调查对象及影响因素、评估方法

（1）评估对象状况：我所评估人员于20xx年5月30日对代宗华、郭士德、郭飞、付余远、刘会后、陈凯房屋结构、建成年代、建筑面积、遮荫情况情况进行现场勘察。代宗华的房产为部分为二层砖混结构楼房、郭士德为二层砖混结构楼房、郭飞、付余远、刘会后、陈凯房屋为砖木瓦房，均于19xx年、19xx年建成。地基无不均匀沉降，主体结构完好，现场鉴定为基本完好房。

（2）调查对象及影响因素：对瓦房的密封性进行了解，依据潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所出具的房屋遮荫报告书进行市场调查、资料查询，确定当地砖瓦房一般取暖方式、室内取暖面积、燃料价格、电价等。

（3）评估方法：一般来说评估房产采光权损失可采用①市场比较法②取暖成本加健康影响系数法③支付意愿调查法

但是苍山县城当地住宅类同一区域内房屋结构类型基本相当，挡光时间比较接近，同类房地产交易案例很少，很难了解其市场价值水 4

平，并进行相关因素修正，这种方法不适用。

支付意愿调查法：所谓支付意愿，是一个人或人群对于获取单位采光权所愿意支付的最高金额。支付意愿调查法一般由选择标的房地产周边地区，规模等相关要素与估价对象基本一致区域进行调查，调查对象一般为房地产产权人，调查人数一般不低于10人，调查样本数量越多，精度越高。由于当地居民对此类采光权价值损失的判断缺乏了解，这种方法也不适用。

取暖成本加健康影响系数法：采光对于房地产最直接的影响就是取暖成本的增加，其次为对健康的影响。其公式可以表示为： S=c*i其中： S-采光权损失c-额外取暖成本i-健康影响调整系数额外取暖成本（c），可以通过调查挡光前后室内的温度变化，估算使得当光后房地产达到挡光前正常室内温度所需额外支付的成本。一般而言，北方地区参照当地取暖期的长短设定影响时间，将需额外支付的影响成本进行量化并在房地产经济寿命年限内进行还原。

四、评估目的：为确定代宗华、郭士德、郭飞、付余远、刘会后、陈凯房屋被遮光而造成的采光权损失提供价值参考依据

五、评估基准日：20xx年11月1日

六、价值定义：

价格评估结论所指价格是：在评估基准日，采用公开、公平市场价值标准确定的房屋被遮光而造成的采光权损失。

七、价格评估依据：

(一)行为依据

评估业务委托书

（二）法律、法规依据

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1、《中华人民共和国价格法》；

2、互联网上提供的价格信息；

3、价格评估人员现场勘查及调查了解获得的相关信息；

4、《山东省价格鉴证操作规范》；

5、委托方提供的相关资料；

八、价格评估的原则：

根据国家及省、市有关部门文件规定，对该标的物进行价格评估时遵循以下原则：

1、合法原则；

2、最高最佳使用原则；

3、供求原则；

4、替代原则；

5、贡献原则；

6、科学、客观、公平、合理的原则。

九、价格评估方法的选用：

本评估机构接受委托后，成立了价格评估小组，制定了价格评估作业方案，通过现场勘察、市场调查和资料分析，确定采用取暖成本加健康影响系数法对采光权损失进行正常价格评估。本次评估自20xx年5月30日始至20xx年6月8日结束，整个评估工作分五个阶段进行。

⒈接受委托

接受委托后，估价人员与委托方进行项目洽谈，听取有关人员对相关房屋合法产权情况、建筑结构、建成年限、建筑物密封性、遮荫情况（历史和现状）的介绍，结合评估目的、选取适当的价值类型和 6

评估基准日等评估业务基本事项后，制定评估工作计划。

⒉现场调查

根据委托书列示的内容，我所评估人员协同委托方到现场分别对与委估对象有关的事项进行实地察看并核实，对影响委估对象价值确定的影响因素进行了现场勘察记录。

⒊评估资料收集与分析

开展市场调研、询价工作，收集、分析与委估对象有关的信息。 ⒋评定估算

⑴根据委估对象的实际状况、特点和现场调查了解获得的资料，选用科学的评估方法，测算评估价值。

⑵根据初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有重评、漏评情况，撰写评估说明与评估报告书。

⑶进行内部复核，检验评估结果与报告书的正确性。

⒌提交报告

根据评估工作情况，向委托方提交评估报告书初稿，根据委托方的反馈意见，进行必要的修改并确认无误后，经公司内三级复核，经理签发，向委托方提交正式评估报告书。

十一、价格评估结果

新建楼房对砖木瓦房遮光造成的采光权损失评估值如下表（币种：人民币）:

十二、价格评估的假设和限制条件：

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1、委托方提供资料客观、真实、完整。

2、本次价格评估按既定目的提供给委托方使用即为对委托评估对象的损失价值进行估算并发表专业意见，若改变评估目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新评估。

3、本评估报告自评估作业日期终止日（即20xx年6月8日）起1年内有效。随着时间的推移及市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应变化，评估结果也需要作相应调整。

4、未经本评估机构书面同意，本报告的任何资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

十三、价格评估声明：

1、我们在本评估报告中根据委托方所提供的资料所陈述的事实是真实的和准确的。

2、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、本评估报告中所依据的有关资料由委托方提供，委托方对其所提供的资料的客观性、真实性、完整性负完全法律责任，因资料失实造成评估结果有误的，评估机构和评估人员不承担法律责任。

4、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人无利害关系或偏见。

5、我们依照《山东省价格鉴证操作规范》进行分析、形成意见和结论撰写本评估报告。

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6、若发现本报告中文字、数据等错漏请及时通知本机构进行更正，否则文字、数据等错漏部分无效。

7、对本报告有异议的当事人，请于接到本报告之日起10日内向苍山县人民法院提出证据和书面材料。

十四、价格评估作业日期：20xx年5月30日至20xx年6月8日 十五、价格评估人员：

姓 名 执业资格名称 资格证号 盖 章

吕春光 国家注册价格鉴证师 0011716

陈 凌 国家注册价格鉴证师 0007945

临沂市万帮价格评估有限公司

二O一一年六月八日

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第四部分 附 件

一、价格评估委托书；

二、委托方提供的相关资料；

三、评估标的照片；

四、营业执照副本复印件；

五、价格评估机构资质证书复印件；

六、人民法院注册司法技术专业机构证书复印件；

七、价格评估人员资格证书复印件。

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