某 某 花 园

风险评估报告

某某房地产开发有限公司

20XX年6月

1 项目概况

1.1 项目简介

1.2 项目现状及周边情况

1.3 项目主要内容

1.4 总投资构成

1.5 项目的实施方案

1.5.1 项目运作模式

1.5.2 内部管理方式

1.5.3 进度计划

2 项目风险分析

2.1 项目的政策风险

2.2 金融风险

2.3 项目控制风险

2.4 项目的经营风险

2.5 其他不可抗力风险

3 安庆市新城东苑项目投资风险防范措施

3．1 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

3.2　采用多样化（或组合化）投资

3.3　以财务方式控制风险

3.4 科学规划、合理定位，提高品味，促进销售

3.6　加强管理，缩短工期

3.5 通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

4 结论

1、项目概况

1.1项目简介

项目的位置和规模

1.2项目现状及周边情况

项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带，所以地势比较平坦，但地势较低，海拔高程在10-13M（黄海高程）左右，土方工程以填方为主。

目前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况

目前项目范围内有5、9、12、15、20路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而且随着项目的建设日趋完善。

1.3 项目主要内容

项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设内容如下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。

1.4总投资构成

（1）土地出让金及契税；

（2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费；

（3）其他费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等；

（3）资金贴息费用：主要为建设期资金成本费用。

1.5 项目的实施方案

1.5.1项目运作模式

本项目是通过房地产开发的模式来实现土地的利用价值，以达到效益的最大化。

1.5.2内部管理方式

由开发公司负责项目总体运作，总公司负责项目策划、资金筹措、投融资管理、建设过程的监控有关事宜。项目建设施工由总公司授权、开发公司组建项目经理部负责建设（具体办法根据公司制度另行制定）。

1.5.3 进度计划

项目控制工期：

首批商品房上市预售在0年0底，上市量约0万平方米

2、项目风险分析

房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。它是进行房地产开发和经营的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。

2.1项目的政策风险

政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。我国最近出台的《国六条》以及各种住房公积金、抵押贷款、住房分配制度改革等有关文件、规定，既为房地产投资者提供了机遇，又对其形成了一定的限制，有效地利用各种政策的优惠条件是保证投资成功的前提条件。

2.2金融风险

房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。据有关资料分析表明，大部分房地产投资中，贷款一般都占总投资的50%以上，有时甚至占80%或90%以上。自有资本和借入资本组合比率是高些好还是低些好是不一定的，主要取决于企业的融资能力和金融市场的环境变化。

（1）融资能力不足

在该项目运作中，需投入的资金量非常大，如此大的资金投入量，单靠开发公司自有资金来保障项目建设可能性非常小。因而，自有资本都是项目投资中的少部分，大部分是通过项目再融资来推进整个项目建设。项目运作的负债比例比较高也是不争事实。为保障项目的顺利运作，开发公司的再融资能力就成为项目是否能如期建成的关键，如果公司对自己的再融资能力估计不足，而盲目开工，必然会产生资金链断裂的风险。

（2）货币利率变化的风险

房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。

国家和地区的货币利率波动是经常的、动态的，特别是在全国或全世界性的金融危机期间，其货币利率波动幅度非常大，货币利率波动对项目的建设成本影响较大，直接关系到项目盈利水平的高低。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。

2.3项目控制风险

在该项目运作中，开发公司对项目建设的整体控制能力是决定投资成败的关键，由于项目建设周期内存在着自然、经济、社会、人为等因素的不确定性，必然隐含着一些投资风险，在项目控制中，主要存在以下几种风险。

（1）成本控制风险

房地产开发与其他项目建设一样，受原材料价格变化、劳动力成本增加、工期迟延、通货膨胀、汇率波动、利率变化以及环境和技术等方面的影响而增加投资风险。同时，房地产开发也有其自身的特殊性。

房地产开发不同于建设工程总承包。建设工程总承包只负责建设工程施工，即根据建设工程总承包合同约定的合同总价或计价办法、建设工期、质量标准等要求，按照建设方提供的设计资料完成施工任务，其成本控制仅是施工过程中的成本，不包括项目前期工作、项目设计等成本构成，成本的可控性较高。而在房地产开发过程中，从项目的征地、可行性研究开始，到项目的规划、施工图设计、施工、销售，到最后项目的竣工交付使用，开发商几乎承担了项目建设中的所有成本风险，无论是哪一环节成本控制出现偏差，都会导致整个项目成本控制的不确定。

（2）建设工期、质量、安全控制的风险

工程能否在规定的工期内按照合同约定的质量、安全标准完工，将直接关系到房地产公司的投资盈利。作为一个开发项目，控制项目工期、安全、质量也是成本控制的重要环节。如工期不能按照合同要求，或者是工程的安全、质量出现问题，一方面资金占用时间延长，资金成本增大；另一方面，会造成房屋销售合同交房时间的违约而引发赔偿；更重要是会造成社会上的不良反应，使企业的信誉受到损害。

2.4项目的经营风险

经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如市场分析能力、管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。

（1）市场风险。

市场风险是指由于房地产使擦黑能够的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。

（2）购买力风险   

    购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

   （3）资金变现风险

    资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。

（4）商业风险。

商业风险是房地产投资在房地产置业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。商业风险是一种综合性风险，是多种因素综合作用的结果，这些因素作用具有不确定性。但投资者仍可通过各种手段对商业风险进行防范，例如投资者可以通过抵押贷款的方式，利用固定利率将投资部分风险转移给银行。投资者也可以通过委托物业管理的方式，将投资的部分商业风险转移给物业管理公司。

2.5其他不可抗力风险

由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

3、项目投资风险防范措施

3．1对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

　　仔细分析房地产开发周期并预测其变动，选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；充分了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，特别对近期出台的《国六条》以及建房部建住房[2006]165号文件的精神我们都进行了专业的分析；同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。对现有的安庆市新城东苑项目进行系统的可行性研究分析，并选择在适当的时候开发适当的项目，抓住机遇，这样既可以创造效益，又可以大大减少不必要的风险投资费用。

3.2　采用多样化（或组合化）投资

　　看准房地产市场，把资金有选择地投放到不同时期开发的项目上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。所以我们在安庆市新城东苑设规划过程中，结合本地的实际情况，既设计有多层住宅，也有小高层、高层住宅，还有连排别墅、商业办公用房等。

3.3　以财务方式控制风险

（1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。实行项目股份化和项目风险抵押承包，将经营风险分散到全体股东身上。

（2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段。

（3）增加融资渠道，加强与当地商业银行的合作以取得良好的贷款信誉度，加大房屋预售力度，所得预售款项重新投入项目的工程建设。同时通过“宏图”计划 也为项目的融资提供了更多的资金来源。

3.4科学规划、合理定位，提高品味，促进销售

房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据充分的市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，可以作为指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。我们根据安庆市的实际情况，高起点、高起点地对项目进行了市场定位，做大做强，力争将该项目做成一流品味、一流环境的综合居住社区，并以此来带动销售，真正做到一流的品牌，成为本地区的开发企业的领头军。

3.5通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

　　例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。

3.6　加强管理，缩短工期

尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证安全、质量。

　 此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据企业自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。

4、结论

总之，房地产投资是一种特殊的投资方式，投资周期长、投资量大、收益大，同时投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点也造成风险大。但只要我们针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，就能避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。通过以上种种风险分析以及应对措施的设计，对于安庆市新城东苑的开发项目我们相信有能力规避主要风险，并将次要风险减到最低程度，力争将该项目建成安庆一流的居住社区。

20XX年6月28日

第二篇：房屋抵押评估报告

致委托估价方函

XX同志：

接受你本人委托，本公司组织专业人员，于20##年3月20日对位于XXXXXXXXXX西关南路46号1号楼1单元东6层161室混合结构住宅一套，建成于20##年，建筑面积92.13㎡，产权属你和ABC共同共有的房地产进行了评估。估价目的是:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。估价时点是:20##年3月20日。经现场勘查和有关资料的调查，本着“客观、公开、公平、公正”的原则，依据中华人民共和国有关法规和国家标准《房地产估价规范》，对估价对象进行了评估，运用市场比较法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过详细的分析测算，最终确定估价对象在估价时点20##年3月20日的公开市场价值取整为人民币375605元。大写：叁拾柒万伍仟陆佰零伍元整。评估单价每平方米4076.91元。

估价结果的有效期:自估价报告出具之日起一年。

随此函附交二份估价报告

特此函告

武威XXXXXXXX评估咨询有限责任公司

法人代表：

二O##年四月十九日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

１、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

２、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

３、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

４、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999)进行分析,形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员陈继东、杨多泉在委托方的陪同下对估价对象进行了详细的实地查勘。对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对隐蔽及难以接触的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有其他专业人员对估价报告提供特定的专业帮助。

7、我们承诺在按贵方所提供的基础资料条件下，对本估价报告中选用的估价方法及其应用在其有效期内的合理性负责。

8、与估价对象有关的资料均为委托方提供，委托方应对所提供资料的完整性、真实性、合法性承担全部责任。

9、本报告书供贵方按报告确定的评估目的正常使用。未经本评估机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给除上述有关方外的其他单位或个人。

房地产估价师 ASD

房地产估价师 ADCV

估价的假设和限制条件

一、假设条件

1、委估房地产的区域环境，国家的产业政策及该地区经济发展状况等，在本评估报告有效期内不变。

2、在土地使用期内自然灾害不造成房屋毁灭性损害，土地使用权以出让方式取得，且按现用途最高出让年限确定。

3、房屋所有权人合法取得房屋所有权证，且本次估价不受房屋权利限制的影响。

4、假设该房地产按目前状态持续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用，若转换使用用途，本估价结果无效。

二、限制条件

1、本报告估价结果根据本次估价目的，对建筑物在保持现使用状况下做出的，应用范围是为委托方提供抵押贷款价值参考依据，不得用于其它用途。

2、本次估价所依据的有关房地产权属，建筑物面积资料由委托方提供，委托方对其所提供的资料的真实性负责。若委托方提供的资料真实性有误，本公司及签字估价师均不承担任何责任。

3、估价人员对估价对象进行实地勘查时，对房屋仅进行了一般性的察看，并未进行结构测试，不可能确定其结构缺损，仅限于估价对象的外观和使用状况。

4、在估价报告有效期限内，若遇政治、经济等其他因素影响房地产市场有较大变动，委托方须重新进行评估。

5、本估价报告的应用有效期限自估价报告完成之日起一年。

风险提示及变现能力分析

一、委估物评估价格是在影响房地产的国家产业政策及该地区经济发展状况相对稳定的状况下做出的。

二、 委估物抵押评估结果是在估价时点状况下能够实现的价格，未考虑估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响。

三、 委估房地产在本次抵押评估前未进行过抵押登记。

四、 在抵押期间因房地产市场行情和通货膨胀等因素的影响可能产生的房地产信贷风险。

五、 估价报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

六、 本公司在接受委托后对本地区房地产市场进行了分析，根据对房地产市场供求变化的分析，预计在未来一年里该区域该类房地产价格不会有太大的波动。

七、 委估房地产所处本市住宅用地二级地段，功能齐全，公共配套设施完善。具有通用性，可以独立使用，不能分割转让，市场交易流动性好，变现快。

八、 本报告中房地产抵押价值，未扣除处分抵押房地产时需在变现金额优先支付处分抵押房地产的费用、房地产应缴纳的税费（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税）。

九、 估价报告使用者应合理使用评估价值，且注意报告风险披露事项。

估价结果报告

武中信评[2013]0118号

一、委托估价方：CC

房屋所有权人：XXX

二、受理估价方：武威XXXXXXX评估咨询有限责任公司

地 址：XXXXX南二环东路XXXXX大厦二楼

法 人 代 表：XXXXXX

估价资质等级：XXX级 资质证号：甘XXXX号

三、估价对象概况:

估价对象位于XXXXX西关南路46号1号楼1单元东6层161室，建成于20##年，混合结构，建筑面积92.13㎡，室内墙面刷乳胶漆，瓷砖地面，木门、铝合金窗；外墙普通涂料粉刷。估价对象基础无不均匀下沉，承重及非承重结构完好，水、电、暖卫生设施齐全，维护状况良好，为基本完好房。委估房地产所处地区道路平坦，环境优良，属住宅二级地段。

四、估价目的：

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

五、估价时点：二O##年三月二十日

六、价值定义：

房地产抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

七、估价依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》

3、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）国家标准

4、建设部《城市房地产抵押管理办法》

5、委托人提供的“武房权证凉州区字第20131242号”房屋所有权证复印件

6、国家及地方的有关法律、法规

7、估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的资料

八、估价原则：

坚持公平、公正、公开的原则的同时，还应遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

１、合法原则，房地产估价必须以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提进行。遵循合法原则，第一，要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的；第三，要求估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。

２、替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本和最一般的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值，对房地产交易而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。

３、最高最佳使用原则，房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，体现在房地产的使用过程中。房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提。最高最佳使用必须是法律上允许、技术上可能、经济上可行。

４、估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。

九、估价方法：

因本市类似住宅交易市场已基本形成，交易频繁，可比实例较多，可采用市场比较法测算估价对象的市场价格。

十、估价结果：

估价人员根据估价目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用适宜的估价方法，在认真分析有关资料和市场行情的基础上，确定估价对象在估价时点的公开市场总价值取整为人民币375605元。大写：叁拾柒万伍仟陆佰零伍元整。评估单价每平方米4076.91元。

十一、估价人员:

房地产估价师 XXX

房地产估价师 XXX

房地产估价员 XXX

十二、估价作业日期：

二O##年三月二十日至二O##年四月十九日

十三、估价报告应用有效期限：

本报告的有效期限为自估价报告出具之日起一年

估价技术报告

一、实物状况分析：

估价对象位于XXXX西关南路46号1号楼1单元东6层161室，建成于20##年，混合结构，建筑面积92.13㎡，室内墙面刷乳胶漆，瓷砖地面，木门、铝合金窗；外墙普通涂料粉刷。估价对象基础无不均匀下沉，承重及非承重结构完好，水、电、暖卫生设施齐全，维护状况良好，为基本完好房。委估房地产所处地区道路平坦，环境优良，属住宅二级地段。

二、区域因素分析：

估价对象位于XXXX西关南路46号1号楼，东邻住宅楼，南邻工商局住宅楼，西邻住宅楼，北临住宅楼，交通方便，环境一般,基础设施已达“五通一平”。周边有银行、邮局、学校、市场、医院等各项公共配套设施齐全。

三、市场背景分析：

武威是 “中国旅游标志之都”和全国历史文化名城，自上世纪90年代旧城改造实施以来，武威加快了城市建设和对外开放的步伐，新建了大量的住宅小区、商场、写字楼、市政道路、广场等，城市面貌发生了巨大变化。在住宅房地产开发建设方面涌现出了天一时代城、富民小区、世纪小区、碧水兰庭、天瑞花苑小区等一批初具规模的现代化小区。城市建设迅速发展，基础配套设施逐步完善，极大地提升了城市的投资环境和生活、居住环境。

特别是近几年，武威市的经济运行态势良好，作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展。国家有关部门相继出台了一系列有关房地产业的政策措施，对普通居住房地产市场的利好影响显著，而普通居住房地产市场的活跃，势必刺激地区的整体经济发展，从而带动商业房地产市场和高级居住房地产市场的活跃与发展。进入2009以来，武威市房地产市场继续保持良好的发展势头，本市的居住房地产市场的需求将有所增加。

四、最高最佳使用分析：

房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象规划用途为住宅，现用途亦为住宅。根据委托方提供的有关资料，估价人员现场踏勘以及对周边居住环境和房地产市场的调查和预期分析，我们认为保持现状用途为最高最佳使用，并依此为前提估价。

五 、估价方法选用：

因本市类似住宅房屋交易市场已基本形成，交易频繁，可比实例较多，可采用市场比较法测算估价对象的市场价格。

市场比较法是将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

六、估价测算过程：

市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下：

估价对象房地产价格＝可比实例房地产价格×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

（1）可比实例选择

通过市场调查和向有关部门查询，收集了与估价对象有关的若干市

场交易案例，根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下三宗案例作为可比实例。

可 比 实 例 表

（2）因素选择

根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有用途，交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等。区域因素主要有商服繁华度、景观、交通条件、区域环境质量、基础设施条件。个别因素主要有结构、房型、装修、成新状况、朝向等。

因 素 条 件 说 明 表

因素比较修正系数表

取以上三个交易实例修正后价格的平均值作为估价对象的比准价格，计算如下：

（4012.69+4143.64+4074.40）/3=4076.91元／M2

市场比较法计算的评估总价值92.13×4076.91＝375605.72元

七、估价结果的确定

经选用市场法进行评估后，采用市场法计算的比准价格作为估价对象的评估价值,即：375605.72元。确定委估房地产于20##年3月20日的市场价值总价取整为人民币375605元。大写：叁拾柒万伍仟陆佰零伍元整。评估单价每平方米4076.91元。

武威XXXXXXX评估咨询有限责任公司

二O##年四月十九日