江口县澜苑宾馆及商住小区
项目风险评估报告书
一、项目概况
澜苑宾馆及商住小区位于铜仁地区江口县城区梵净山大道旁，由贵州省玉屏县房地产开发公司开发实施，公司初创于1992年，注册资金捌佰万元人民币，主要从事房地产开发，资质为四级。项目交通便利、环境优越，占地面积约28亩，建筑面积约6万平方米，规划设计房屋5栋，其中：一、二、三号为商住一体（门面面积1700余平方米，住房面积7400余平方米），四号楼为商品住房，五号楼为宾馆。一、二号楼目前即将竣工，两栋楼总建筑面积9000多平方米。三、四号楼基础已开挖完毕。一、二、三号楼为6+1层中，三号楼可改为高层建筑，四号楼为18+1层，宾馆为16+1层。由于项目属于在建工程，因此具有无拆迁赔偿、无前期筹备时间和费用等优势，且一、二号楼马上可以上市出售，资金回转周期短，预计销售收入在3000万元以上。
该地块20##年在江口县国土局挂牌出让，由江口县人王军（现在押）拍得该地块开发权，由于该项目的开发量及摘牌人资金问题，项目一直未启动。20##年，王军与贵州省遵义人荀某经朋友介绍认识后，达成共识，共同出资开发该项目，项目启动后，双方都看好江口县房地产市场前景和该项目的预期收益，但在项目实施过程中，合作双方发生了矛盾，加之王军在押（原因不明）和欠一、二号楼施工方的工程款，双方都想排斥对方，但有没有资金支付对方。鉴于上述情况，江口县人民政府成立了协调小组，牵头组织江口县人民法院、建设局、房管局及相关单位于本月的17日进行了协调，要求双方在15日之内各找有经济实力的开发商，对该项目实行一次性转让，王军的委托代理人于17日下午找到湖南省怀化地区的天凯房地产开发公司对该项目进行了解和洽谈，但作为开发人荀某并不愿意将项目转让给对方，于是找到一、二楼施工方的介绍人刘某（原玉屏县建设局局长，是本人的老领导），让其寻找开放商，刘某于是联系到本人。
二、江口简介
江口位于贵州省东北部，联合国“人与生物保护圈”成员、国家自然保护区、佛教名胜梵净山在其境内。全县总面积1800余平方公里，辖两镇七个民族乡71个村，8个街道（社区）居委会，总人口23.7万，有汉、土家、苗、侗等15个民族，少数民族人口占总人口的52%。
江口县气候宜人。县境属中亚热带季风气候，地处梵净山迎风坡向，四季分明、雨热同季、冬无严寒、夏无酷暑，年平均气温16.2℃，年平均降水量1369.6毫米，全年日照1257.3小时，是全国的商品粮和畜牧业基地县，素以“渔米之乡、黔东粮仓”著称。全县的森林覆盖率高达56.4%，被国家授予林业绿化百佳县，堪称地球上同纬度的“绿宝石”。江口县资源丰富。县内年平均自然降雨20亿立方米，年流量15.63亿立方米，水能资源丰富，可开发小水电能力18.41万千瓦/时。全县泉眼283处，可供开发利用的达253处，为国家水源标准一、二级，多处泉水被国家有关部门鉴定为国家级优势饮用天然矿泉水。茫茫林海中繁衍着1200多动植物，是全国著名的规模宏大、品种繁多的自然基因库。
江口县交通发达，通讯便捷。江口县城距铜仁市区50公里，距大兴机场82公里，距铜仁火车站50公里，距玉屏火车站110公里，县内的桃映火车站，距县城仅30公里，S302线和305线横贯东西，乡村公路四通八达。全县公路里程达988公里，实现了村村通。梵净山东西两条旅游线路及三条联线公路正在正在改扩修建。国家投资兴建的杭(州)瑞(丽)高速公路，江(口)石(阡)高速公路贯穿县境，23座通讯接收台(塔)覆盖全县。铜仁至玉屏城际铁路，渝怀铁路复线即将开工兴建，也将大大改善江口县的外围交通环境和进入条件。
江口县旅游发展成效显著。县城新区建设初具规模，老城改造极具特色。全县的新农村建设、生态文明家园创建如火如荼。以梵净山为龙头，以黄牯山、凯里沟峡谷为两翼的旅游格局初步形成。目前梵净山3500米登山索道已投入运营，投资4.6亿元的佛教文化苑对外开放，山顶、山下的弥勒佛道场、庙宇、度假村、休闲山庄、宾馆正在建成。
近年来，江口县委、县政府围绕建设对外开放大县和旅游经济强县目标，坚定不移地实施“三个重点”、“三动”、“两带两圈”战略，争创全省文明、卫生城市和旅游示范县城，努力建设“诚信江口、法制江口、安全江口、开放江口、文明江口”新形象，全力打造“最适宜人居的地方”。
三、项目关键风险因素分析
（一）项目投资决策阶段风险
房地产开发在投资决策阶段所遇到的各类风险，结合项目的具体情况，分析如下：
开发区域风险中，政治环境方面，我国长期保持了长治久安的局面，国家政治稳定，社会安定团结，因此战争、工潮、社会动荡、政府不稳等因素发生概很小，对本项目不构成风险因素。政策环境方面，铜仁地区近几年大力发展第三产业，直接促进了江口县商业和服务业楼宇市场的繁荣，为房地产业的发展奠定了基础。因此从产业政策、住房政策、税收政策、金融政策、城市规划、环保政策方面，本项目都具有得天独厚的优势，风险因素较少。
在投资位置选择方面，项目位于江口县梵净山大道旁，为江口县近年来全力开发的城市新功能区，环境优美，城市配套设施完善，无地质灾害威胁，因此在投资位置选择方面，风险也很小。
投资时机选择风险方面，由于当前各级党委政府都将都将梵净山作为全区乃至全省核心景区来建设，全力打造梵净山旅游经济圈，且江口县也正迎着新一轮西部大开发的春风，旅游开发、交通和城镇建设都将面临极好的机遇。后续项目建设工期预计总共只需一年半，投资时机从大方向来说风险是很小的。从项目本身来看，项目前期已投入的各项费用和形成的资产估值是远大于其转让成本的，此时介入也是百年难逢的一个良好机遇。
（二）项目建设前期阶段的风险
本项目地理位置好，道路通畅，场地平整，十分便利。本项目周边正在形成多个住宅小区，居住人口逐渐增加，人气渐旺，附近有江口县太平河、新行政中心、休闲度假山庄，是理想的休闲居住场所，与医院、学校、车站、商业中心距离都不远，适合该地段的区位条件和市场需求。同时该项目建设强调群体统一性和完整性，规划设计方案即能满足各建筑的使用要求，同时又符合城市总体规划及特色，与周边建筑相互协调，住宅单位采光、通风良好，户型布局合理，建筑外立面简洁现代。因此土地社会属性的风险因素也较少。
征地拆迁风险方面，该项目已完成土地征补工作，且没有房屋需要拆迁，因此没有征地拆迁风险。
融资风险方面，由于房地产业资金大部分都来自金融机构的贷款，利用贷款进行滚动操作，将楼盘以按揭贷款进行销售，将风险转嫁到金融机构，由于房地产金融体系的内在脆弱性、机构的内在脆弱性、资产价格的波动性，因此房地产项目不可避免的具有筹资方面的风险。本项目根据目前资金需求和投资回报计算情况，项目在开发过程中不需再融资，通过前期一次性融资和后期产品销售资金回笼，即可满足项目资金使用需要。
勘察方面，在对一、二号楼建设的基础上，对工地的地形、地貌、地质、水文、岩石等都比较熟悉，基本不存在风险。在产品设计方面，其多样化户型组合，通过一段时间的展示，已为消费者所认可，风险较小。在项目建设所需各项手续已基本审批办理完成，且地方政府迫切希望该项目能够顺利动工实施，故项目审批环节的风险较小。
在房地产项目开发过程中，需要订立各项合同，由于合同订立时考虑不周，合同管理不善及合同执行不严就会造成索赔或工期延长，都会增加项目的投资成本，因此需要加强合同管理，切实降低此类风险。
（三）项目建设期阶段的风险
工期风险，项目建设周期仅为一年半，公司能按照工程计划调整施工进度，遇问题能及时解决，风险较小。
质量是企业的生命，公司为项目聘请专门的监理公司，可以大大降低工程质量的风险。
在整个施工成本中，建设材料是各项费最大的一种，通常面临建材价格波动的风险，本项目中三号楼建设周期预计为八个月，四号楼和宾馆建设周期预计一年半，总体建设时间短，因此在成本控制上遇到的风险不大。
在技术风险方面，首先，项目的规划设计可能存在缺陷设计或者错误和遗漏，施工方在安排施工组织、采用施工方法不合理也会给企业带来一定风险，但是在前期工程建设过程中，施工方已经积累了足够的经验，对规划设计中存在的问题也逐步纠正。在项目正式接手后，应组织相关管理和技术人员对规划设计的图纸和有关指标进一步会审，并作出必要调整，以降低建设过程中的技术风险。
安全工作要贯穿施工全过程，主要督促、协助施工单位按照建筑施工安全生产法规和标准组织实施，消除施工中的冒险性、盲目性和随意性，落实各项安全技术措施，有效杜绝各类不安全隐患，杜绝、控制和减少各类伤亡事故，安全风险较小。
（四）项目销售阶段的风险
主要是市场风险。由于项目坐落区域是江口县城镇发展的重点区域，随着新城各项基础设施的逐步到位，多家房开商纷纷投资该板块，形成了一定的竞争，但江口县房地产开发起步时间较晚，市场主要体现的还是供给不足的矛盾，且随着江口县经济发展和西部大开发的深入推进，这种矛盾还会逐渐突出。本项目一、二号楼即将进入销售阶段，且都是现房（江口还没有现房销售），预期销售情况普遍看好，三号楼争取八个月之内建好，四号楼及宾馆争取一年半竣工，楼盘整体开发量不大，开发时间短，且已与多家投资方就宾馆转让或合作事宜进行了接洽，宾馆应该可以按计划进行出售。为了保证项目销售计划顺利实施，降低市场风险，需要引入有实力的中介机构对楼盘进行策划营销，并实行规范化物业管理。
价格风险方面，虽然目前国家正在进行新一轮的房地产市场宏观调控政策，但从全国情况来看，房地产市场价格在大部分地区都仍然是稳中有升的情况，整个房地产行业还处于生命成长期，且国家宏观调控政策对西部地区尤其是像江口这样的小型城镇，相对于经济发展对房地产市场的正面拉动和居民对改善房屋条件的内在需求，其影响十分有限。项目在销售阶段的价格风险不明显。
由于项目以较低的转让成本取得，因此项目在定价策略方面，也有比较好的机动性，是新开发楼盘所不具备的，因此，项目在销售阶段有比较强的竞争实力。
四、风险控制的几点主要措施
（一）控制工期, 尽早完成开发项目
因为开发项目的风险很大程度上来源于开发周期内外部社会经济条件的变化。一般来说，开发周期越长，未来社会经济条件变化越大，未来的形式预测越难，为了尽可能地降低风险程度，企业应严格控制工期，缩短建设时期，尽早地完成开发项目。
（二）采取措施减少某些不必要的成本支出
建造费用的减少，可通过与建筑企业签定固定预算合同来减少；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低；减少贷款利息支出，可通过签定固定利率贷款合同来实现等等。
（三）提前预租或预售
在前期和中期要尽快的回收资金。在动工之前，争取尽量多的定向开发和团购，即在工程动工和完工之前, 就与租户、客户签订租约和预售协议。
（四）在销售中，争取尽量多的优惠措施。
为了促进销售，尽快的回笼资金，在销售中尽量实行有利的销售政策。比如：与银行尽量协商贷款购房是否可以降低首付，物业费、配套费是否可以优惠等等措施。
四、项目投资决策主要风险评价指标
（一）项目可实现利润测算
1、预计销售收入
一、二号楼：
商业面积：1700m2×9400=1598万元
住房面积：7400m2×2200= 1628万元
三号楼：（按现设计）4900m2×2200=1078万元
四号楼：22000m2×2200=4840万元
宾馆：23000m2×3000=6900万元
合 计：16044万元
2、开发成本
支付转让费：3500万元
借款利息：4000万元×2×14%=1120万元
三、四号楼工程款：28200m2×1200=3384万元
宾馆工程款：2500万元
其他费用及附属设施：2000万元
合 计：12504万元
可实现利润：16044-12504=3450万元
（二）项目净现值测算
项目现状：总工程包括五部分，即一号楼、二号楼、三号楼、四号楼及宾馆，一、二号楼已完工可马上出售，三号楼预计在一年内可完工用于出售，四号楼可在一年内按期房进行出售，宾馆预计一年半内完工出售。
1、预计未来现金流入量：
即期出售一、二号楼的销售收入：
Ⅰ商业面积1400m2×9400=1316万元
Ⅱ住房面积 7400m2×2200=1628万元
合计：2944万元
一年后三、四号楼的销售收入：
Ⅰ商业面积 300m2×9400=282万元
Ⅱ住房面积（4900+22000）m2×2200=5918万元
合计：6200万元
两年后宾馆的销售收入：23000m2×3000=6900万元
2、预计未来现金流出量
即期支付的转让费：3500万元
三、四号楼的工程款：
（28200m2×1200）/2=1692万元
其他费用及附属设施：1000万元
宾馆工程款：833万元
合计：7025万元
一年后支付的借款利息：4000万元×1年×14%=560万元
三、四号楼的工程款：（28200m2×1200）/2=1692万元
其他费用及附属设施：1000万元
宾馆工程款：833万元
合计：4085万元
两年后支付的借款利息：4000万元×1年×14%=560万元
宾馆工程款：834万元
合计：1394万元
即期现金净流量：2944-7025=-4081万元
一年后现金净流量：6200-4085=2115万元
两年后现金净流量：6900-1394=5506万元
项目净现值= -4081+2115（P/S,12%,1）+5506(P/S,12%,2)≈2196.86万元＞0
由项目净现值得测算结果可看出该项目获利空间大，可进行投资。
说明：商业用地、住房用地的售价是根据江口当地的房地产行业评估的市场现价，用于计算净现值的12%系行业内部的基准收益率，用于计算借款利息系融资利率。
（二）项目内含报酬率的测算
假设该项目的内含报酬率为x,则-4081+2115（P/S, x,1）
+5506(P/S, x,2)=0；
假设x=44%，-4081+2115（P/S, x,1）+5506(P/S, x,2)≈
42.942万元；
假设x=45%，-4081+2115（P/S, x,1）+5506(P/S, x,2)≈-3.706万元；
由于测试结果还不够精确，所以采用内插法来改善。
项目内含报酬率=44%+【1%×42.942/（42.942+3.706）】≈44.92%；
（三）项目的回收期测算
（四）盈亏平衡点的测算
项目投资估算表
加权后的销售均价= [3000*6900+1260*9400+(1480+1040+4400)*2200]/15080=3167.64元/m2
固定成本：转让费3500万元，借款利息1120万元，营销及管理费800万，税费8539200元，人防费533700元，其他1482500元；
变动成本：工程造价1200元/m2,基础设施费24元/m2,间接费75.22元/m2；
X。—————盈亏平衡点；
F —————固定费用总额；
W —————销售价格；
CV —————单位产品成本中的变动费用
X。=F/（W-CV）=(35000000+11200000+8000000+8539200+533700+1482500) /(3167.64-1200-24-18-75.22）=34994.97m2
根据以上计算，说明该项目的盈亏平衡点是34994.97 m2，即项目销量﹤34994.97m2，项目亏损；当企业销量﹥34994.97m2，项目盈利。即项目需完成总体销量34994.97/59300*%=59%时，项目即可保本，由此可见，项目实现盈利难度较小，盈利空间也很大。
五、结论
综上所述，项目面临良好投资机遇，江口县房地产市场正处于良性发展阶段，项目各类投资风险较小，投资回报有保证，投资利润率高，有关各方可以斥资介入。