安宁小区项目开发可行性研究报告
（由于原设计小区方案没有命名，即将设计以地区命名，现命名为“安宁小区”） 安宁小区项目开发可行性研究报告
一、项目背景
安宁小区位于兰州市安宁东路与十里店乡交南向处，原十里店乡个体住户及商铺所在地。现由于土地性质的变动，拟建安宁小区。此区域属老城区，周边小型公司较多，人口密集，生活配套设施比较齐全，交通方便快捷，城市绿化还可以，在黄河北面，但基本上都是八、九十年代的建筑，缺乏新型建筑，整体给人脏乱的印象。
二、项目内容
小区规划用地15.47万平方米，总建筑面积约33.46万平方米，总户数3069户，容积率2.46，停车数总768辆，地上63辆，地下685辆。小区临近安宁东路的地方拟建一出入口，其中商业面积9000平方米，住宅面积32.56万平方米。小区南北分为两部分，南向部分拟建两幢多层住宅，前一幢建筑面积约3200平方米，后一幢约3300平方米，计划作为拆迁恢复楼使用。南部设计幼儿园及小区综合楼供小区内部南北部居民共同使用，北部设置小区综合楼方便居民使用。
三、项目地块的优劣势分析
1.区位概况：安宁区地处兰州市近郊，黄河北岸，是丝绸古道上一颗璀璨朋珠。总面积86.93平方公里，辖区设3个街道办事处，6个乡，51个居(家)委会，32个行政村，总人口19．2万。 安宁区是兰州市确定的整区开发试验区，是兰州高新技术开发区西区。桃林、沙井驿两个工业小区已初具规模，一批现代化企业在区域内已陆续投产，发挥效益。区内科教事业发达，有西北师大、兰州交通大学等17所大中专院校；312线纵贯全境，向西可直达中川机场；通讯设施先进，全部实现程控化、并建成了国内卫星通讯兰州地球卫星接收站，进入全国主体通讯网。 安宁区自19xx年建区以来，在历届区委、区政府的领导下，经过五十多年的励精图治、艰苦奋斗，经济建设和各项事业得到了前所未有的发展，已初步建成了一个环境优美、院校集中、科技发达、交通便捷、经济繁荣、社会安定的新型高科技经济文化区。
2.市场动态：在售、将售楼盘共13家左右，多层、商铺是该区的主流房产类型。其中64%左右的楼盘都是地处安宁区的东面和西面，单一型楼盘占65%，其中多层占到46%，商铺所占比例达到11%，综合型楼盘占到35%。在所有的区位中房价仍是中等的。
楼市聚焦：安宁路东段由西至东逐渐完善，大型主题时尚社区和高档多层、高层物业数量较多。
3.问题透视：安宁区整体的配套设施还是比较薄弱，公共设施配套都不是很健全，但同时也为安宁区房产业未来的发展提供了巨大的空间。
4.未来展望：新建的经济开发区的建设带动了房地产等相关行业的发展，良性的产业链刺激了东区的进一步拓展空间；旧城改造的步伐将会进一步加快。
6、项目配套情况 ：会所、幼儿园、篮球场、网球场、水面休闲区、超市 、健身区。
7、项目优点：小区规模庞大，配套完善，绿化布局全面，楼间距较宽， 配套设施完善， 小区内部景致较多。户型设计合理，私密较好。
8、项目缺点：小区周边整体环境较破旧 北大门离站牌较远，南大门路况较差 离公交站牌较远， 安宁路部分路段在修建中，周边路况噪音污染严重，人气不足。
9、户型设计状况 户型面积从73㎡到170㎡，单体设计合理，间隔主要是以二室二厅的80—90㎡为主 户型面积从69㎡的两室两厅到110㎡的三室二厅二卫，主打户型为86.23㎡的二室二厅 户型面积从126㎡到195㎡，间隔主要是以二室二厅的126.23㎡——139.22㎡为主 单体设计合理，间隔主要是以二房二厅的80—100㎡为主
10、项目周边配套设施
生活配套：北京华联超市、康桥国际综合娱乐楼、安宁蓝空医院、建设银行、工商银行、农村信用社、安宁小吃街等。
教育设施：西北师范大学附属中学、东方中学、西北师范大学、兰州交通大学、政法学院等。公交线路：直达的有20、72、310、103、131、121、15路，穿梭小区周边310、131、103、15路等多条公交车。
11、项目分析
A、 优势：
⊙地理位置优越，四叉路口交汇处，是人口密集性区域。
⊙道路宽敞，交通便捷，有多路公交直达、经过。
⊙坐北朝南，正面路口，位置好。
⊙周围生活配套设施较为齐全。
B、 劣势
⊙项目周边整体环境较差，为旧城区。
⊙项目周边居住者整体素质不高。
⊙项目规模较小，内楼距较小密度较大。
C、 机会
⊙项目周边有利本案的推广与销售。
⊙该项目属中档偏上住宅，周围全为中低档住宅，本案的入住给周边楼市注入了新的气息 ⊙随着周边职工宿舍的翻新改造，环境将大大改善，对项目自身价值的提升奠定了基础。 ⊙加强物业管理和环境整治。
⊙通过新闻话题的大量宣传和跟进，以实现项目销售的预热和增加人群对于本案的了解。
D、 威胁
⊙项目的入住将会改写区域房地产市场，本项目面对市场形式严峻，准确定位，合理定价读本项目相当关键。
⊙宏观经济波动的风险。
⊙项目与周边待建项目的竞争。
⊙显隐性因素。虽然目前合肥的房地产市场持续火爆，但是受国家的土地政策、金融政策、经济政策的影响，加上人为炒房行为造成的房产泡沫，合肥房地产行业仍然存在较高的隐性风险。
四、项目市场定位设想
根据兰州市房地产现状、项目的竞争（参照）对手分析及项目所处地块的优劣势分析，本项目的定位应着眼于全市服务于安宁区，要遵循“适应市场、创造差异性”的定位原则。从目前本项目的主要竞争（参照）对手来看，项目的主要客户群将是项目周边的工作人员、安宁区居民、商人及投资者。总的来说，这几类人群的收入水平都不是很高，而且项目所在的安宁区房产市场基本上是以中档楼盘为主。综合分析，我们认为项目的定位应该在中档和高档
之间，即中等偏上档次的楼盘。
五、项目定价
从前期的分析中可以看到在地理位置环境基本相同的情况下，价格仍然是消费者首先考虑的因素。如果本项目的规划、立面、环境、房型和配套能做到超过或部分超过竞争对手的相当水准，以相应较低的价格入市、再辅以创新性的包装宣传，即可快速形成产品的领先优势。同时，考虑到兰州市整体房价正处于缓慢上涨过程中，如国家的土地政策、金融政策、经济政策保持不变，项目将会存在一定的升值空间。
六、项目规划设计原则：
1 符合城市总体规划的要求；
2 符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；
3 综合考虑所在城市的性质、社会经济、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和
规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、 道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划；
4 适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求， 创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境；
5 为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件；
6 为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件；
7 为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件；
8 充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。
七、 研究结论
本项目的实施，不仅符合“构建社会主义和谐社会”的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升安宁区的住宅品质。项目的实施，对进一步促进安宁区经济发展，加快安宁区城市改造步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。
经过以上分析，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加快实施。
兰州交通大学建筑学072班
王暎璋
20xx年7月22日
第二篇：建筑工程可行性研究报告
第一章 总论
??总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
??一、项目背景
（一）项目名称 ??
（二）建设性质：指新建或改扩建
（三）项目建设单位、法人代表、所有制形式
（四）项目拟建设地点 ??
（五）承担可行性研究的单位及法人代表（或负责人）
（六）可行性研究报告编制依据：支持该项目的经济政策和产业政策。包括国家产业发展规划、发展产业经营的有关方针政策，我市本项目所属行业的中长期发展规划及城市规划的要求，自治区对项目建议书的审定意见等。可行性研究报告编制依据要引用相关法规、政策、规划的目录和文号。 ??
（七）可行性研究报告编制范围 ??
（八）可行性研究报告编制原则 ??
（九）可行性研究报告编制工作概况 ??
1、项目建设的必要性 ??
2、项目发展及可行性研究工作概况
二、可行性研究报告结论 ??在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址（建设地址）、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。可行性研究结论包括。 ??
（一）市场预测和项目建设规模 ??
（二）原材料、燃料和动力供应(或供水、供暖方式) ??
（三）厂址（建设地址） ??
（四）项目工程技术方案 ??
（五）环境保护 ??
（六）项目建成后的组织及劳动定员 ??
（七）项目建设进度 ??
（八）投资估算和资金筹措 ??
（九）项目财务和经济评价 ??
（十）项目综合评价结论
1、综合评价：项目建设的必要性、可行性、技术先进性，经济合理性，环境评价等。 ??
2、论证结论 ??
三、主要技术经济指标表 ??在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇 总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目全貌有一个综合了解。
四、存在问题及建议 ??对可行性研究中提出项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二章 项目背景及必要性 ??这一部分主要应说明项目的发起过程，提出的理由，前期工作的发展过程，投资者的意向，投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统叙述，说明项目提出的背景，投资理由，在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果，重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提出本项目可行性研究的重点和问题。 ??
一、项目提出的背景：阐述项目提出的理由和主要依据，如国家和地区产业政策、行业规划、投资方向、市场因素，政府部门的有关文件和决定等。 ??
二、项目发展概况 ??项目发展概况是指项目在可行性研究前所进行的工作情况，包括： ??
（一）已进行的调查研究项目及成果 ??
※（二）实验、试制工作（项目）情况 ??
（三）建设地址初勘和初步测量工作情况 ??
（四）项目建议书的编制、提出及审批过程 ??
三、项目建设的必要性及目的意义：分析阐述项目建设对调整农业产业结构和农村经济结构，开发利用农业资源，改善农业生产条件和生态环境，培育壮大主导产业，提高农业科技含量，增强龙头企业的辐射带动能力、增加农民收入，提高企业效益，发展城市建设，促进我市经济建设等方面产生的积极作用及社会效益。 ??
第三章 建设条件 ??
一、项目区概况 ??
1、地理位置及区域范围 ??
2、自然资源状况：包括水文、气象、土壤、河流水系等。 ??
3、社会经济条件 ??
4、基础设施 ??
5、社会经济状况（农业）：包括耕地面积、农村人口及农业劳动力，项目所在市产业结构、国内生产总值、财政收入、农民人均收入情况等。 ??
※6、项目关联产业的发展现状：产前、产中、产后的发展现状（农业）。 ??
7、项目建设地点选择：按照影响项目经济效益、社会效益、投资等方面做对比分析比较，选择建设地点。 ??
8、环境条件分析 ??
9、各种费用比较
10、地形、地貌、地质的比较 ??
二、项目实施的有利条件 ??
1、政策环境 ??
※2、资源优势 ??
※3、市场优势 ??
4、基础设施条件：包括给排水、供暖、供电、交通、效能、运输、通讯、能源及市场建设状况等。 ??
三、主要障碍因素及解决方案 ??※第四章 建设单位基本情况 ??（属工农业和经营性项目） ??一、建设单位概况：发展历程、现有产品类型，主营业务，企业制度，管理模式，人员结构等。 ??
二、研发能力：企业自身及其技术信托单位的科研开发能力。 ??
三、企业财务状况：企业的资产负债及损益情况，银行信用等级等。 ??
※第五章 市场分析与销售方案 ??（属工农业和经营性项目） ??
一、市场分析 ??
1、产品市场供求现状：国内外市场相关产品的供求状况。重点调查目前国内同行企业的布局及生产销售情况。 ??
2、产品市场前景分析：分析预测项目产品未来的市场需求量及本企业的竞争优势和所占市场份额。 ??
3、项目产品的市场竞争优势：项目产品成本、价格、行业标准、质量要求和项目产品供需对同类产品价格变化的影响程度等。 ??
二、产品生产及销售方案 ??根据市场前景分析，提出项目产品的市场定位、生产规模、预期销售目标。 ??
三、销售策略和营销模式 ??
四、销售队伍和销售网络建设 ??
第六章 项目建设方案 ??
一、建设任务和规模 ??
二、项目规划和布局 ??
※三、生产技术方案及工艺流程 ??
四、项目建设标准和具体建设内容 ??凡由本项目投资的所有单项工程、配套工程均属项目组成的范围。 ??
1、建设标准 ??项目产品技术参数、工艺流程、主要工艺设备选择、主要原材料消耗指标等。
2、总平面布置 ??
3、占地面积及分析 ??
4、土建工程 ??
（1）主要建、构筑物的建筑特征及结构设计 ??
（2）特殊基础工程设计 ??
（3）建筑材料 ??
（4）附属设施 ??
（5）绿化 ??
（6）其他 ??
5、其他工程 ??
（1）给排水工程 ??
（2）暖通工程 ??
（3）电器工程 ??
（4）动力及公用工程 ??
（5）地震设防 ??
（6）生活福利设施 ??
五、项目建设进度安排。绘制一张工程建设形象进度表（图）。 ??
第七章 投资估算与资金筹措 ??
一、投资估算依据 ??
二、项目建设投资估算 ??
1、项目建设投资估算：土建投资及构成；设备投资及构成；流动资金；其他投资及构成。 ??
2、无偿资金投资方向：主要科技措施及投入估算；贷款规模及贴息估算；公益性建设措施及投资估算；前期工作费。 ??
三、资金来源与筹措。按照国家有关规定，说明资金来源和筹措方式。 ??
1、申请中央财政资金 ??
2、申请自治区补足资金 ??
3、地方财政配套能力分析 ??
4、项目建设单位自筹及自筹能力分析 ??
5、银行贷款可靠性分析（需出具银行贷款意向书） ??
6、其他资金 ??
四、资金使用和管理。包括资金的分年度使用安排、有偿资金和银行贷款归还措施与归还计划（为保证财政有偿资金的归还，要有由资质的单位进行担保）等。 ??
第八章 财务和社会效益评价 ??（属工农业和经营性项目，基础设施建设项目做社会效益评价） ??
※一、财务评价依据 ??说明相关的取费标准、财务制度规定、税收政策、资金占用费率、银行贷款利率、贴现率（加工项目为10%，其他项目为8%）、项目计算期（xx年）。 ??
※二、销售收入和销售税金及附加估算 ??
1、销售收入、详细估算产品销售收入、服务收入和其他收入。 ??
2、销售税金及附加。估算项目的城建税、营业税、资源税和教育费附加。 ??
※三、总成本及经营成本估算 ??
1、单位产品生产成本估算
2、项目总成本估算 ??
3、经营成本估算 ??
※四、财务效益分析 ??财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力的财务状况，以判断项目在财务上的可行性。 ??
1、盈利能力分析：计算投资利润率、静态投资回欺期、财务内部收益率和财务净现值等指标。 ??
2、能力分析：计算资产负债率、银行贷款偿还期、财政有偿资金偿还能力等指标。 ?? ※五、不确定性分析 ??
1、盈亏平衡分析 ??
2、敏感性分析 ??
※六、财务评价结论 ??
※七、国民经济评价 ??国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV，），经济换汇成本或经济节汇成本。 ??
※八、不确定性分析 ??在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预计和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。 ??根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分析和概率分析，可视项目情况而定。 ??
九、社会效益和社会影响分析 ??在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。 ??第九章 环境影响 ??
一、环境影响。说明项目建设对周围环境产生的影响和后果。 ??
二、环境保护与治理措施 ??
三、环保部门意见 ??
※第十章 农业产业化经营与农民增收效果评价 ??（属农业建设项目） ??
一、农业产业化经营 ??
1、壮大主导产业和促进结构调整情况 ??
2、产、加、销、服各环节的利益联结情况 ??
3、辐射带动作用：项目的辐射区域，带动农户数量，基地规模、农民人均纯收入增长量，增加就业人数等 ??
二、农民增收 ??项目区农民收入增长情况。分析项目区农民收入增长来源的变化情况、增长幅度，与非项目区农民收入进行比较。 ??
三、其它社会影响 ??通过项目实施，对该地区农村生产生活条件改善、城市建设、环境保护、交通、旅游、教育、改善基础设施、促进经济发展等方面产业的积极作用。 ?? 第十一章 项目组织与管理 ??
一、组织机构与职能划分：包括机构设置、机构职责、运行模式、劳动定员等。 ??
二、项目经营管理模式：包括与基地、农民的联结方式等（农业）。 ??
三、经营管理措施：工程管理、生产管理、财务管理、销售管理等。 ??
※四、技术培训。根据生产技术要求，对企业员工或基地农民开展技术培训的方法和措施。
五、劳动保护与安全卫生 ??
六、招标方式和招标范围 ??
七、"四制"实施办法（项目法人负责制、合同制、监理制、工程质量领导负责制） ??
第十二章 可行性研究结论与建议 ??根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有： ??
1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见 ??
2.对主要的对比方案进行说明 ??
3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议 ??
4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见 ??
5.对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见 ??
6.可行性研究中主要争议问题的结论 ??
一、附件 ??附表1、固定资产投资估算表 ??
附表1-1、土建工程及其它费用 ??
附表1-2、设备投资明细表 ??
附表1-3、科技投资明细表 ??
※附表2、流动资金估算表 ??
※附表3：总成本费用估算表 ??
附表3－1：单位产品生产成本估算表 ??
※附表4：固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表 ??
※附表5：利润及利润分配表 ??
附表5－1：产品销售收入和销售税金附加估算表 ??
※附表6：财务现金流量表(增量全部投资) ??
※附表7：贷款(含财政有偿资金)还本付息计算表 ??
二、附图 ??
1、现状图 ??
2、总平面布置图 ??
※3、工艺流程图(生产项目) ??
4、主要工程平面图 ??
三、其他附件 ??
1、选址意见书 ??
2、环境影响报告 ??
※3、资源勘探报告（工业项目） ??
4、贷款意向书 ??
5、其它 ??
说明：如果属于工业项目，第五章现在的内容比较简单，还需要补充其它内容。前面带※的内容，在编制城市基础设施等非生产性建设项目可行性研究报告时，根据实际不需要论述，或者可以简化。