第一部分：项目概况
一、 宗地位置
宗地所处城市的地理位置，项目地段的定性描述。
附图：项目在该城市的区位图，与标志性建筑物的相对位置和距离等。
二、 宗地现状
1、 四至范围。
2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较。
3、 地面现状及完整性，包括宗地内是否有水渠、沟壑及高压线等对开发有较大影响的因素；土地及周边是否有化学污染、放射性、特殊气味及易燃易爆危险源；是否有市政代征地、绿化带、铁路线、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。
4、 地面建筑物及现有单位和居民情况（指未拆迁完成的项目），包括具体居住人数、户数，单位数量、规模等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响。
5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等情况。
6、 地质情况，包括土质、承载力、地下水位和抗震性要求等。
附图：地形地貌平面图，标记四至范围及相关数据，反映宗地地形地貌。
三、 项目周边的社区配套
（一） 周边3公里范围内的社区配套
1、 交通：项目周边的公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
2、 教育：大中小学及教育质量情况。
3、 医疗：医院等级和医疗水平情况。
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场等。
5、 文化、体育、休闲娱乐设施。
6、 银行、邮局及其他配套设施。
（二） 周边3公里外但可辐射范围内的主要社区配套
四、 大市政配套
1、 道路现状及3年内规划：包括现状的主要道路及路幅，规划道路及路幅，规划实施的时间，与宗地的关系及影响。
2、 供水、雨水、污水管线状况：现有管线走向、管径及未来规划和实施时间。
3、 电力及通讯（有线电视、电话、网络）管线状况：现有线路走向、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。
4、 燃气管线状况：现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。
5、 供热及生活热水管线状况：现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。
五、 规划控制要点
1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积等。
2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，配套设施面积，地上及地下建筑面积，计容积率建筑面积，可售建筑面积等。
3、 综合容积率、住宅及公建分地块容积率，车位配比等。
4、 建筑密度、绿化率及控高。
5、 其他。
附表：项目用地及主要规划指标（参考表一）
第二部分：法律及政策性风险分析
一、法律风险
1、土地性质、类别和土地所有权的归属，如果是系统内土地资源，应明确是锦鲤中心土地还是股份公司土地；股份公司土地应明确是出让地还是作价出资土地，以及原土地出让金额或作价出资额。
2、项目取得的方式和步骤，应明确项目通过何种方式获得，包括土地竞拍/土地变性/股权转让/项目转让等，在项目取得过程中的不确定因素，是否涉及拆除铁路专用线等特殊设施及其影响因素。
3、项目取得的主要程序，需要政府有关部门批准的主要环节和审批时间，可能存在的法律风险和应对措施。
4、项目合作方式及风险评估：包括是否有合作方，合作采用的主要方式，合作方的背景及实力，合作的主要目的，可能存在的法律风险因素等。
二、政策风险
1、当地政府对外来投资者的态度，政府有关部门的工作作风和办事效率等。
2、当地政府对本项目的关注程度，与政府的合作关系，可以利用的公共关系资源。
3、近期已出台或可能出台的有关政策对本项目的主要影响和风险因素。
三、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法和规性，以及项目可能存在的政策风险和风险的可控性进行总体评价。
第三部分：区域房地产市场分析
一、城市宏观经济分析
1、项目所在城市宏观经济状况：包括产业结构、ＧＤＰ、财政收入、人口、居民收入及消费结构，与同类城市的比较分析等。
２、当地城市的近期和中期发展规划、功能布局、基础设施等与项目开发密切相关的其他情况。
３、项目所在区域在城市中的地位及发展方向。
二、城市及区域房地产市场发展状况
１、城市房地产市场的主要发展指标：包括近三年城市房地产市场的基本情况，年开工量/竣工量，年供应面积/销售面积，销售金额/销售均价，房地产开发投资及土地供应及成交情况等。
2、区域房地产市场在城市中的地位及占比：项目所在区域房地产市场的主要发展状况与数据，在所在城市的地位及占比情况。
3、已进入区域房地产市场的主要开发商及基本发展状况。
三、区域房地产市场供求分析
1、前3年及未来5年内区域土地市场状况：包括土地供应及成交的整体状况，成交面积及价格的变化，土地供应方式和供应结构等。
2、区域内各档次产品的供应状况：各档次产品的主要特征，尤其是与本案类似物业的特征，包括产品形式、开发规模、开发周期、平均售价、平均去化率等。
3、区域内竞争楼盘的基本状况及比较分析。
4、结论：本案在区域内的市场机会与竞争态势，拟开发产品的价位区间及产品形式，本项目在开发中的营销焦点问题。
四、项目目标客户群和市场定位
1、本项目的主要目标客户群：分析目标客户群的主要特征，包括区域来源、行业特点、产品偏好、购买方式、关注点与主要诉求等，初步确定目标客户群的辐射范围。
2、项目的基本市场定位结论及产品建议。
第四部分：规划设计初步方案
一、规划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，进行基本的建筑排列，主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质的状况、河流、道路、其他建筑物等对产品设计的影响及解决的方案。
3、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪音环境、污染环境、空气情况、危险源等因素对产品规划设计的影响及解决方法。
4、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：商业设施（大型购物中心）、体育娱乐公园等休闲场所、学校、医院、银行等生活设施对项目规划设计影响。
二、初步规划设计思路
1、规划设计的主要思路：产品体现的主要概念、主要设计风格、设计特点等。
2、项目的产品类型：住宅与公建的区域分布及比例，住宅产品的主要类型（多层/高层/洋房/联排/别墅）及比例分配，户型结构和主力户型，对产品差异性的考虑等。
第五部分：项目开发及销售计划
一、项目开发计划：
对项目分期开发建设的设想，主要分期开发方案和计划，各期开竣工时间及工期安排，各期开工建设规模，在区域市场中的占有率等。
二、项目销售计划：
项目各期开盘销售的时间、销售价格、销售面积和销售周期，销售各期在区域中的市场占有率，实现销售计划的有关对策和措施。
第六部分：投资及收益分析
一、成本预测与分析
根据规划设计的初步方案对项目成本进行测算，并说明测算的主要依据、运用指标和计算方法。在指标不确定或多种方案时，可进行多方案的成本测算和分析。
附表：项目成本测算表（参考表二）
二、收益测算表与分析
根据项目与产品定位的初步方案，结合区域竞争项目的实际销售情况，确定产品的计划销售价格，进行项目的收益测算和分析，编制项目收益测算表和年度利润计划表。
附表：项目收益测算表（参考表二）；项目年度收益计划表（参考表三）
三、资金测算与分析
根据项目开发进度，制定项目资金筹措计划和销售回款计划，编制项目的现金流量表，测算项目启动资金、最大资金占用金额和项目资金平衡时间。
附表：项目现金流量表（参考表四）；
四、投资评价指标测算与分析
根据成本和收益测算数据，计算项目的主要投资评价指标，主要包括销售利润率、成本利润率、投资回收期、内部收益率和净现值等指标（参考表五）
1.销售利润（净利润）率：利润（净利）/总销售收入*100%。
2.成本利润（净利润）率：利润（净利）/总成本*100%。
3.静态投资回收期：不考虑资金的时间价值，净收益抵偿总投资的时间。
4.动态投资回收期：考虑资金的时间价值，项目净收益抵偿总投资的时间。
5.内部收益率：各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。
6.净现值：按基准收益率将各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。
7.盈亏平衡点分析：
（1）保本售价：即销售净收入等于总投资额时的平均售价，计算公式S=C/(1-T1).
(2)保本销售率：假设项目全部建成，已销售部分所获净利等于未销售部分成本的销售比例，计算公式R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2].
式中：
C:表示单位成本；
R:表示保本销售率；
S:表示单位售价；
T1:表示营业税率；
T2:表示所得税率。
五、项目敏感性分析
1、成本敏感性分析，分析总成本或单项成本每上升一定比例对收益的影响程度（参考表六）。
2、售价敏感性分析，分析销售价格每上升一定比例对收益的影响程度（参考表七）。
第七部分 综合分析及结论
一、 项目综合分析
通过对项目所处区域房地产市场的发展情况及竞争态势，结合公司发展战略和资源状况，对项目进行综合分析。
二、结论与建议
结合综合分析情况，确定项目的约束条件（如土地价格上限等），得出项目的可行性结论，并提出下一步的工作建议。
参考表格
表一：项目用地及主要规划指标
表二：项目成本与收益测算表
表三：项目年度收益计划表
表四：项目现金流量表
表五：投资评价指标测算表
表六：成本敏感性分析表
表七：售价敏感性分析表
表一：项目用地及主要规划指标
表二：项目成本与收益测算表
表三：项目年度收益计划表
表四：项目现金流量表
表五：投资评价指标测算表
表六：成本敏感性分析表
表七：售价敏感性分析表
