附件1

国家开发银行

规划类课题

立 项 报 告 书

项目名称：

主办部门： （加盖局章） 经 办 人：

审 核 人：

负 责 人：

申报时间： 年 月 日

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摘要表

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合作机构备案审查表

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立项报告书

一、项目背景

背景：《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）经深圳市政府四届一四六次常务会议审议通过并发布，自20xx年12月1日起施行。《更新办法》的出台，是深圳一项新的改革创新重大突破。这次深圳推出城市更新办法，充分发挥特区在改革创新上先行先试的优势，在观念变革、机制创新和方法改革等方面均进行了大胆的尝试，突破了不少条条框框的束缚。但在实施过程中，《更新办法》遇到了开发机制和融资方面的问题。

必要性：《更新办法》出台后，一些城市更新项目在具体运作中发现这些问题：《更新办法》与之前的相关法律法规有在解释方面有一定冲突；细则尚未出台，一些细节方面尚不能做到有法可依；现有的融资模式和融资规模难以满足城市更新的需求。基于城市更新在开发机制和投融资体制方面存在的问题，以及社会各界要求解决这些问题的需求，面对目前更新办法所带来的一系列改变和契机，深圳市政府和金融机构因此希望通过“深圳市城市更新开发机制及投融资体制”的课题研究为城市更新项目提供政策及融资渠道支持，为深圳市城市更新的持续发展贡献力量。因此，开展《国家开发银行股份有限公司深圳市分行支持深圳城市更新发展规划》研究十分必要。

二、合作机构基本情况

国房源自于19xx年成立的深圳市房地产交易中心评估部，原为深圳市国土资源和房产管理局下属评估单位，是深圳市最早从事房地产评估、咨询的专业机构。

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20xx年8月根据建设部要求进行改制，经深圳市工商局核准成立由估价师持股的独立法人机构，具有国家二级房地产评估资质（原为建设部一级估价机构，后因改制从二级开始申报），全国范围执业；土地评估资质为A级，全国范围执业。

国房以评估业务呼叫中心创始人和领跑者的身份于20xx年7月推出评估行业全国首个呼叫中心业务系统，拥有80条线路的一号通（89812399）和最大1000访问量的一网通www.GoFiner.com。

国房是评估机构中唯一每年度举办“房地产趋势研究会”的权威专业机构。为东方资产、外贸集团等国有资产管理公司及大型企业进行“城市更新”系列讲座。

在16年的从业经历中，国房承担了各类房地产评估、咨询及课题研究项目，积累了丰富的估价、顾问及课题研究的成功案例及工作经验，均获委托方及政府相关部门好评。

近年来，国房公司完成的重要课题研究有：

《深圳市大工业区保障性住房BOT模式建设方案研究》

《估价行业营销模式与反商业贿赂的关系及对策研究》

《土地估价成本与收费研究》

《深圳市房地产估价师助理管理制度和实施研究》

《后海片区典型楼盘交易活跃程度分析研究》

《龙岗区公共基础设施建设项目拆迁管理风险控制研究》 《深圳市分类事业改革划转单位土地、房产确权建议方案》 《深圳市住宅产业化政策法规及技术成果汇编》

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三、相关领域研究情况

《更新办法》于20xx年12月1日开始实施，迄今为止仅一年时间，就公开发表的资料而言，系统性地对深圳市城市更新的研究和有针对性地对金融机构支持深圳市城市更新的研究较为少见。

四、研究内容及主要成果

1．研究主要内容

本研究的主要内容包括如下几个方面：

第一，全面分析深圳市城市更新办法，从内容、模式、融资的三维视角，深入研究城市更新项目在运行中存在的主要问题。主要包括：更新办法的背景、意义、内容和影响；更新办法的三种改造模式分析；更新办法的融资分析；城市更新项目运行现状小结。

第二，以拆除重建类项目为研究重点，分析其主要问题和融资需求，对比传统金融服务模式所存在的不足，借鉴国内外其他城市旧改金融服务模式，提出城市更新创新金融服务模式。主要包括：传统金融服务模式的不足；国内外旧改金融服务模式借鉴；创新金融服务模式研究。

第三，以市场、信用、制度建设为重点，提出国家开发银行支持深圳城市更新的系统性融资方案及战略措施。主要包括：国家开发银行的优势；国家开发银行的指导思想和基本原则；国家开发银行规划项目运作；国家开发银行业务分析；国家开发银行信用建设等。

第四，根据深圳市城市更新项目在操作过程中遇到的问题，结合国内外城市更新项目的成功经验，提出具有可操作性的政策建议。主要包括：完善城市更新制度建设；营造良好的城市更新融资环境；在相关政策方面对城市更新项目予以支持；对城市更新项目进行业务引导，加快项目进程。

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研究难点：深圳市实国内首个进行城市更新的城市，缺乏比较有效的可以借鉴的经验，国内外对金融机构支持城市更新融资的研究比较缺乏。在进行课题研究时，课题组利用现场调研、专家座谈等方式收集第一手资料，深入研究城市更新中存在的问题，在此基础上提出了国家开发银行支持深圳城市更新的战略规划。

2．研究主要成果（总报告提纲）

绪论

1.1 研究背景

1.2 研究意义

1.3 研究思路

1.4 研究方法

1.5 研究内容

1.6 相关概念界定

第一章 城市更新办法概述

1.1 更新办法的背景和意义

1.1.1 更新办法的出台背景

1.1.2 更新办法的出台意义

1.2 更新办法的主要内容

1.2.1 更新办法的适用范围

1.2.2 更新办法的改造模式

1.2.3 城市更新目标和规模

1.3 城市更新办法的影响

1.3.1 房地产市场

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1.3.2 房地产开发企业

1.3.3 业主和权利人

1.3.4 深圳房价

1.3.5 金融机构

第二章 城市更新开发模式分析

2.1 城市更新模式分析

2.1.1 综合整治类

2.1.2 功能改造类

2.1.3 拆除重建类

2.2 融资分析

2.2.1 综合整治类

2.2.2 功能改造类

2.2.3 拆除重建类

2.3 小结

第三章 传统金融服务模式分析

3.1 房地产开发贷款

3.1.1 房地产开发贷款简介

3.1.2 房地产开发贷款特点

3.2 旧城改造贷款

3.2.1 旧城改造贷款定义

3.2.2 贷款主体和用途

3.2.3 贷款条件和贷款流程 12

3.2.4 所需资料、贷款金额、期限和利率

3.2.5 贷款审查、审批、发放和贷后管理

3.2.6 拆迁贷款特点

3.3传统金融服务模式的不足

3.3.1 融资渠道较窄

3.3.2 银行贷款局限性

3.3.3 融资规模较小

第四章 国内外旧改金融服务模式借鉴

4.1 国内旧改示范项目金融服务模式分析

4.1.1 成都市旧城改造安置房项目资金信托计划

4.1.2 广州市琶洲村旧城改造

4.2 国外旧改示范项目金融服务模式分析

4.2.1 香港旧城改造

4.2.2 美国城市更新

4.3 国内外旧改金融服务模式经验借鉴

第五章 创新金融服务模式研究

5.1 城市更新融资规模需求

5.1.1 拆迁成本

5.1.2 住宅开发成本

5.1.3 商业办公开发成本

5.1.4 工业开发成本

5.1.5 总投资成本

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5.1.6 融资需求

5.2 银行贷款时点创新

5.3 融资渠道创新

5.3.1 成立平台公司

5.3.2 政府引导基金

5.3.3 成立项目公司

第六章 国家开发银行战略

6.1 国家开发银行的优势

6.1.1 规划先行

6.1.2 政府合作

6.1.3 中长期贷款

6.2 国家开发银行指导思想和基本原则

6.2.1 指导思想

6.2.2 基本原则

6.3 国家开发银行规划项目运作

6.3.1 项目分类原则

6.3.2 项目分类筛选

6.3.3 项目风险防范

6.4 国家开发银行业务分析

6.4.1 业务空间

6.4.2 融资模式

6.4.3 重点支持项目与企业 14

6.4.4 近期和长期支持项目

6.5 国家开发银行信用建设

6.5.1 风险分析

6.5.2 信用建设

第七章 相关政府政策建议

7.1制度建设

7.1.1 调整相关融资条件

7.1.2 完善城市更新政策体系

7.1.3 完善项目退出机制

7.2金融环境

7.2.1 加大城市更新宣传推广力度，

7.2.2 创造更为开放的信息交流平台

7.2.3 扩大深圳城市更新的影响力

7.2.4 鼓励金融机构积极探索创新金融模式，

7.3政策支持

7.3.1 地价和容积率优惠

7.3.2 融资政策支持

7.4业务引导

7.4.1 制定银企合作规划

7.4.2 全面进行业务指导

附件

附件一 深圳市城市更新办法

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附件二 深圳市城市更新计划项目

附件三 房地产开发贷款

附件四 国家开发银行长期支持项目名单

附件五 城市更新调研表

五、内、外部效益分析

基于城市更新在开发机制和投融资体制方面存在的问题，以及社会各界要求解决这些问题的需求，面对目前更新办法所带来的一系列改变和契机，深圳市政府和金融机构希望通过“深圳市城市更新开发机制及投融资体制”的课题研究为城市更新项目提供政策及融资渠道支持。本课题全面系统地对深圳市城市更新的发展进行研究，并在此基础上科学规划国家开发银行支持深圳市城市更新发展的规划，既有利于国家开发银行核心业务的开展，也有利于深圳市城市更新的发展，因此而形成的国家开发银行与城市产业发展的合作模式，对全国和其他地区，均具有重要的探索价值和借鉴意义。因此，围绕深圳市城市更新的发展，深圳市政府和国家开发银行具有一致的战略共同点，《国家开发银行股份有限公司深圳市分行支持深圳城市更新发展规划》的研究将集中体现双方的共同利益。这种共同的利益，将会为国家开发银行带来较大的外部效益和内部效益。

六、课题组织形式

1.课题合作方式

由深圳市规划和国土委员会、国家开发银行深圳分行和国房公司三方组成联合课题组。

深圳市规划和国土委员会为项目课题的总指导人，从政策和政府 16

规划层面对项目课题研究方向与研究框架进行把握与指导。

国家开发银行股份有限公司深圳市分行为联合课题组的总责任，提供项目课题研究经费，负责协调项目课题研究与评审工作。

国房公司为项目课题的承担主体，具体负责项目课题研究工作并撰写规划研究报告。

2.项目负责人及研究人员安排

总协调人：杨丽艳，国房公司董事长、注册房地产估价师、注册土地估价师、注册资产评估师。负责课题总体协调。83788489。

课题组长：肖林芳，国房公司顾问部总监、注册土地估价师，深圳不动产估价学会执业会员。课题总负责。83786685。

课题组成员：李华勇，国房公司首席估价师、注册房地产估价师、美国评估协会（MAI）执业会员，83788950。王俊，经济学硕士，研究院，89812399。负责规划报告部分主题的研究和撰写；陈忠，工学博士、研究员，89812399。负责数据测算和有关章节的撰写。

七、研究进度安排

第一阶段工作任务与进程（2010.04.31-2010.07.15）。主要进行深圳市城市更新资料梳理和调研，初步分析并提交报告大纲，修改并进一步完善报告大纲。

第二阶段工作任务与进程（2010.07.16-2010.10.01）。资料汇总与综合分析，撰写规划报告并提交初稿，规划报告研讨并提出修改意见。

第三阶段工作任务与进程（2010.10.02-2010.11.01）。补充调研，规划报告修改。

第四阶段工作任务与进程（2010.11.02-2010.12.30）。规划报告 17

研讨，规划报告修改定稿，专家评审。

八、研究经费预算

研究费用构成及费用支出计划

单位：元

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第二篇：立项报告书格式

附件：

立项申请报告书写格式

××学校关于新建（或重建）××项目的立项申请报告 南安市发展和改革局：

先介绍项目建设的必要性（危房改造需要或生源增加需扩建 等）。根据南政办[2010]215 号文件精神，我校××项目纳入南安市校 舍安全工程项目建设规划。为尽快对××项目进行开工建设，拟对此 项目进行立项，具体如下：

1、项目名称：南安市××学校××项目

2、项目业主：学校全称

3、项目性质：新建或重建（二选一）

4、建设地点：学校地址××楼后面（或东面等）×米（或× ×楼原址上新建）

5、项目建设内容与规模：××楼一幢，用地面积××帄方米， 建筑面积××帄方米（按规划面积填报）。

6、项目总投资及资金来源：工程估算总投资××万元（已概 算的填写概算投资额，未概算的按每帄方米1300 元计算）。资金来源： 上级财政补助××万元，南安市本级财政补助××万元，社会捐资、 镇村财政投入××万元。

以上申请妥否，请审批。

××学校 ×年×月×日

立项报告书格式

立项报告书又称立项报告、项目建议书，往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。立项报告书（项目建议书）主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30左右。立项报告书（项目建议书）是由项目投资方向其主管部门上报的文件广泛应用于项目的国家立项审批工作中。它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性把项目投资的设想变为概略的投资建议。立项报告书（项目建议书）的呈报可以供项目审批机关作出初步决策。它可以减少项目选择的盲目性为下一步可行性研究打下基础。

立项报告书（项目建议书，又称立项申请）是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。对于大中型项目，有的工艺技术复杂，涉及面广，协调量大的项目，还要编制可行性研究报告，作为立项报告书（项目建议书）的主要附件之一。立项报告书（项目建议书）是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据，涉及利用外资的项目，在立项

报告书（项目建议书）批准后，方可开展对外工作。

一、 立项报告书（项目建议书）和可行性研究报告的区别

立项报告书（项目建议书）是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据，涉及利用外资的项目，在建议书批准后，方可开展对外工作。因此，一个项目要获得政府有关扶持，首先必须先有立项报告书（项目建议书），在建议书通过筛选通过后，再进行项目的可行性研究，可行性研究报告经专家论证后，才最后审定。这实际上也是一种常见的审批程序，是列入备选项目和建设前期工作计划决策的依据。立项报告书（项目建议书）和初步可行性研究报告经批准后，才可进行以可行性研究为中心的各项工作。很多项目在报立项时，条件已比较成熟，土地、规划、环评、专业咨询意见等基本具备，特别是项目资金来源完全是项目法人自筹，没有财政资金并且不享受什么特殊政策，这类项目常常是立项报告书（项目建议书）与可行性研究报告合为一体。

二、立项报告书（项目建议书）的主要内容

1、项目投资方名称，生产经营概况，法定地址，法人代表姓名、职务，主管单位名称；

2、项目建设的必要性和可行性；

3、项目产品的市场分析；

4、项目建设内容；

5、生产技术和主要设备。说明技术和设备的先进性、适用性和可靠性，以及重要技术经济指标；

6、主要原材料及水、电、气，运输等需求量和解决方案；

7、员工数量、构成和来源；

8、投资估算，需要说明需要投入的固定资金和流动资金；

9、投资方式和资金来源；

10、经济效益初步估算。

立项报告书（项目建议书）的编报程序是:立项报告书（项目建议书）由政府部门、全国性专业公司以及现有企事业单位或新组成的项目法人提出。其中，跨地区、跨行业的建设项目以及对国计民生有重大影响的项目、国内合资建设项目，应由有关部门和地区联合提出中外合资、合作经营项目，在中外投资者达成意向性协议书后，再根据国内有关投资政策、产业政策编制立项报告书（项目建议书）大中型和限额以上拟建项目上报立项报告书（项目建议书）时，应附初步可行性研究报告。

二、 立项报告书（项目建议书）的编报要求

根据现行规定，建设项目是指一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单位工程组成，经济上统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。因此，凡在一个总体设计或初步设计范围内经济上统一核算的主体工程、配套工程及附属设施，应编制统一的立项报告书（项目建议书）在一个总体设计范围内，经济上独立核算的各工程项目，应分别编制立项报告书（项目建议书）在一个总体设计范围内的分期建设工程项目，也应分别编制立项报告书（项目建议书）。

三、 立项报告书（项目建议书）的审批权限

目前，立项报告书（项目建议书）要按现行的管理体制、隶属关系，分级审批。原则上，按隶属关系，经主管部门提出意见，再由主观部门上报，或与综合部门联合上报，或分别上报。

一 大中型基本建设项目、限额以上更新改造项目，委托有资格的工程咨询、设计单位初评后，经省、自治区、直辖市、计划单列市计委及行业归口主管部门初审后，报国家计委审批，其中特大型项目总投资 4 亿元以上的交通、能源、原材料项目，2 亿元以上的其他项目，由国家计委审核后报国务院审批。总投资在限额以上的外商投资项目，立项报告书（项目建议书）分别由省

计委、行业主管部门初审后，报国家计委会同外经贸部等有关部门审批超过 1 亿美元的重大项目，上报国务院审批。

二 小型基本建设项目，限额以下更新改造项目由地方或国务院有关部门审批。

1.小型项目中总投资 1000 万元以上的内资项目、总投资 500 万美元以上的生产性外资项目、300 万美元以上的非生产性利用外资项目，立项报告书（项目建议书）由地方或国务院有关部门审批。

2.总投资 1000 万元以下的内资项目、总投资 500 万美元以下的非生产性利用外资项目，本着简化程序的原则，若项目建设内容比较简单，也可直接编报可行性研究报告。

四 立项报告书（项目建议书）批准后的主要工作:

确定项目建设的机构、人员、法人代表、法定代表人。 选定建设地址，申请规划设计条件，做规划设计方案。 落实筹措资金方案。

落实供水、供电、供气、供热、雨污水排放、电信等市政公用设施配套方案。

落实主要原材料、燃料的供应。

落实环保、劳保、卫生防疫、节能、消防措施。 外商投资企业申请企业名称预登记。

进行详细的市场调查分析。

编制可行性研究报告。

四、 立项报告书格式范例

中外合资经营企业立项报告书（项目建议书）

一、 项目名称：合资生产（经营）××××产品项目

项目主办单位：（企业名称）××××××

单位负责人：（厂长或经理）

二、 兴办合资经营企业的理由：

从国内外技术上、产品质量上的差距，从利用外资、产品出口、 培养人才、增加收益等方面，说明兴办中外合资经营企业的必要 性和重要性。

三、 中方合营者的情况：

介绍中方合营者的基本情况和兴办中外合资经营企业的有利条 件，包括企业性质（国营或集体）、人员情况、技术力量、领导 班子、固定资产、设备、场地、原有产品产量、产值、利润、产 品出口等情况。

四、 外国合营者的情况：

外国合营者公司名称、国别、资本、业务范围、规模、产品声誉、销售情况等。

五、合资经营主要内容：

（一）生产（经营）范围和规模。

（二）合营年。

（三）合资经营企业的地址、占地面积、建筑面积（新建、扩建、改造）。

（四）合资经营企业的职工总数和构成（工人、技术人员、管理人员）。

（五）投资总额、注册资本和各方出资比例。

（六）投资方式和资金来源：中方以土地使用权、建筑物、房屋、机器设备等作价的估算，现金投资（外汇、人民币）和来源（自筹、贷款、租赁）；外国合营者以现金、机器设备、工业产权（专利权和商标权）或专有技术等作为出资，对其作价、估价方法和估算金额。

（七）产品技术性能及销售方向合资经营企业的产品拟达到的技术水帄，在国内外具有竞争能力，产品内外销比例的估计。

（八）生产（经营）条件合资经营企业所需主要原材料、燃料、动力、交通运输及协作配套方面的近期和今后要求及已具备的条件。

（九）初步的技术、经济效益分析。产品的性能和价格（内外销）、成本、收益估算。生产手段、生产效率提高程度。能源和原材料的节约效果。中外双方经济收益匡算：合营期间各方利润、项目投资利润率、投资回收年限的估算等。社会经济效益分析：合营期间的税收、劳动就业人数、技术水帄的提高等。

六、项目实施计划：

何时进行技术交流、出国考察、编写可行性研究报告、组织洽谈、签约、施工、试车和投产等。如属一次规划、分期实施项目，应列出分期工程的时间安排。

附件：

（一）邀请外国合营者来华技术交流计划。

（二）出国考察计划。

（三）可行性研究工作计划，包括负责可行性研究的人员安排；如须聘请外国专家指导或委托咨询的，要附计划。 注：报批立项报告书（项目建议书）时，附件要齐全。