可行性研究报告

(计划立项﹒投资预算)

注释：建议名称:颐乐堂，具有积极暗示名称，可以给人心理上的暗示，选择利于老年人建立积极心态的词语，为老年公寓命名可视为人性化表现，象征着入住该公寓的老年人活力与丰富多彩的生活，及过着生命不息的余生，也肯定老年人所做的贡献，让生活在此公寓的人有着很多美好的回忆，

目录

一、萍乡市房地产市场概况

二、老年住宅市场

1、老龄化市场机遇分析

2．萍乡市老龄化现状

3、萍乡市老年住宅市场现状

4、萍乡老年人住宅市场发展趋势

三、项目规划要求

四、项目投资预算

1、项目投资与成本费用估算

2、项目投入产出与回报

五、项目风险分析

六、风险规避建议与结论

一、萍乡市房地产市场概况

二、老年人住宅市场分析

（一）老龄化市场机遇分析

1、我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到20##年，老年人将占全国总人口19.34%；到20##年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

2、 老年人住宅市场潜力巨大

目前，我国60岁以上老年人已达1.4亿。以3.5%的速度递增。我国已进入老龄化社会，如何充分满足养老需求，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年8000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。

3、养老观念逐步转移

受传统观念的影响（传统观念认为：那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面，下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面，家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

4、 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

5、国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发

面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在20##年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近年来，国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。

总结：

纵观我国房地产开发产业，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者（老年人极其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。

（二）萍乡市老龄化现状

1、人口老龄化加剧

4个老人、1对夫妻、1个孩子，这种被称为“421”模式的家庭越来  越多。而“421”家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力，据最近一项调查显示，35%的城市家庭要赡养4位老人，49%的城市家

庭要赡养2到3位老人。而从赡养费看，35.6%的城市家庭每年花费

超过1万元。出于对医疗保险体系的担忧，家庭积极储蓄，不敢增加

消费支出，是现在中年人的普遍心态。

2、未富先老

发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在5000到10000美元，而中国目前为1000美元。重庆市老年协会的一项问卷调查显示，近半数老年人由于经济收入低影响生活质量的提高，其余的依次为缺乏科学养生知识、居住环境差、身体健康状况不好、生活内容单调、情绪不稳定和子女不孝敬等因素。

（三）萍乡市老年住宅市场现状

1、老年人住宅明显不足

截止到20##年，萍乡市城乡社会福利院  敬老院  个。各类城乡养老福利机构床位总数达近   张，收养老人超过  人。 但目前萍乡市年满60周岁及以上老年人有  万人。按照现在全市床位数计算，每   位老人才能摊上  张床。而按照发达国家的标准，100名老人中，应有5至7人能住进养老院。由此推算，萍乡市福利设施还远不能满足社会的需求，养老机构的发展空间非常大。

2、 户型设计不合理、功能相对单一

现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。

3、 住宅区规模小、配套设施不足

目前，萍乡市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的不多。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。

4、环境质量有待提升

萍乡市现有的养老院中，绝大部坐落在   区内，噪音和空气污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，总体环境质量有待提升。

5、服务人员缺乏专业培训

在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。

总结：

萍乡市现有养老院、敬老院均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差。

（四）萍乡市老年人住宅市场发展趋势

民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势

纵观萍乡市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，民办产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。民办养老机构的优势表现在，体制机制灵活，适应性强；经营策略上更多思考；管理手段上多样，市场化运作；负责程度上责任心强，全年无休，以院为家，是事业型；运作成本上更经济、有效。

1、老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移

老年人进入养老院等福利机构的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于主城区内，噪音和空气污染相当严重。相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

2、老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品

对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定重庆市现有养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。

3、“山水型老年公寓”将更受消费者青睐

随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。

三、项目规划

根据对项目的具体定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供依据。

在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

1、设计要人性化

要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。

2、生活要智能化

应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。

3、环境要园林化

应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

4、 户型要合理化

应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层等因素，每户面积控制在30～60㎡左右。户型设计要个性化、合理化。

5、配套要完善化

小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。

四、项目投资成本预算

（一）项目投资与成本费用估算

1、地块项目开发假设条件

1、规划用地总面积：15亩以上， 10000㎡。

2、 土地用途：住宅用地

3、 使用功能：居住养老

4、 建筑形态：以多层为主，小高层为辅，底层架空

5、 建筑高度：（多层约3层）18.6m —（小高层约6层）18.6 m

6、综合容积率：1.5

7、 绿化面积：40%

8、总户数：按50㎡/户计算约为100户，

9、总人口：按人均15㎡计算约为300人

10、商品房市场售价：其中小高层    元/㎡，建面约3220㎡；

多层    元/㎡，建面约1518㎡；商铺   元/㎡，建面约180㎡。

2、建设开发成本估算

（二）项目投入产出与回报

1、销售价格确定

由于本案具体地理位置尚未明确，无法运用市场比较法确定项目的销售价格，只能参照其他城市及本市类似项目来确定销售价格。故现将销售价格暂定为：多层住宅3800元/平方米，小高层住宅4500元/平方米，商铺5800元/平方米，并以此价格进行销售收入计算。（待项目具体地理位置确定后再依照科学的方法合理定价）

2、销售总收入

（1）、住宅销售收入：

4500元/㎡×3220㎡+3800元/㎡×1518㎡=2025.84万元

（ 2）、商铺销售收入：

5800元/㎡×180㎡=104.4万元

（ 3）、销售总收入：

住宅销售收入+商铺销售收入=2025.84万+104.4万=2130.24万元

3、项目销售总利润

项目投资开发总利润 = 总销售收入2130.24万元－项目总成本1305.92万元

=824.32万元

4、成本利润率

项目投资开发总利润/项目总成本=824.32万元/1305.92万元≈63.12%

5租赁回报：

1建筑成本:1305.92元

2*精装每平米按2000元计算等于2000万（按中等豪华型），按10000平米计算

3公寓房配套用品约70万，按120---150套房计算

4医疗用品配套约60万

5建筑成本不可预见费用：25万*

6装修购各种用品不可预见的费用(2000+70+60)万元*2%：42.6万

7租赁总成本：1305.92+2000+70+60+25+42.6等于3503.52万

8租赁收益：按每套房每月3000元至5000元

如每月每套3000元*150套一月45万，一年540万，折住率50%等于270万*70年共18900元————总投资成本3503.52万——不可预见费用如工资6人*3000元*12月*70年等于1512万等于（1亿3884.48万元）70年租赁收益。每年与每年有增长率与折旧率抵了

如每月每套按5000元120套60万，一年1200万折住率50%等于600万*70年共42000万元————总投资成本3503.52万元——不可预见费用如工资6人*3000元*12*70年等于1512万等于（3亿6984.48万元）70年租赁收益，每年的增长率与折旧率抵了。

9按付押金方式，会员制方式入住：

⑴、如10万住5年按3000元算150套共收1500万*14（70除以5）等于2亿1000万减去工资1512万元等于1亿9488万

⑵、如15万元住5年按5000元算110套共收1650万*14（70除以5）等于2亿3100万元减去工资1512等于2亿1588万元

五、项目风险分析

1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可需要一段时间。萍乡市有60岁以上老年人近几万，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。

2、消费群体的特殊性和项目产权归属的敏感性导致项目具有较大风险。房地产业是高风险、高投入的产业。房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有一个资金运作，项目营销运作和资金运作的成功与否决定着项目开发成功与否。老年住宅项目面对的是60岁以上的特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购置老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对60岁以上老年人是不发放住房贷款的，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。不论哪一种筹资购房形式都涉及一个产权和继承权的敏感问题，特别是多子女的老年人家庭将更加敏感。因此老年人购房资金的来源及房贷政策的障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转的负面影响，这是本项目风险之二。

六、风险规避建议与结论

老年住宅项目强调地理位置优越和自然环境良好，同时市场需求很大，拥有可观的经济效益和良好的社会效益，是一个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提如下建议：

1、认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。

2、本项目必须要做好总体规划，有了科学完整、统一的总体规划，项目就具有了“量身定做”的依据，更加有效的避免项目开发建设中的随意性、盲目性，确保项目的顺利实施。

3、项目实施前，还应在本案报告基础上进一步进行市场调研。在调查过程中，对萍乡老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险。

综上所述，随着萍乡市房地产市场竞争日渐激烈，房地产开发商依据市场整体发展趋势，通过市场分析，避开激烈竞争的房产市场，另辟蹊径，转而投资新式老年住宅公寓，是富有远见的选择。

第二篇：养老院案例

[导读]在养老行业的市场上，有一半都是政府办的养老机构。整个养老产业没有完全市场化。即使生产要素都市场化了，但是制度设计没有市场化。

青岛红宇敬老院一楼的临终关怀房间，忙碌了一天的陪护员靠在门边休息

本刊记者探访的一家建造于1997年的社区街道办养老院，设施陈旧，房间也比较拥挤。在历次的评比中，这家养老院均被民政局相关人员批评“老人活动空间小、绿化不够完美”

“单人房五千，双人房四千，如果是三个人到五个人的房间呢是三千五百块。一个月尿片要五百吧，要看用什么牌子；陪诊费看你挑什么档次的，菲佣一百五，美国人三百??”这是电影《桃姐》里香港的养老故事。

把故事搬到上海，可能是另一个版本，但都有一本老人与养老院之间、养老院与社会之间难以轧平的账。

最大的开销是什么

上海虹口区一家社区养老院深藏于居民新村。养老院有三层楼，共有77张床位。1997年10月正式运营，建制属于事业单位，土地和房产属于社区政府，养老院不需要缴纳土地租赁费和房屋租赁费。

一直亏本是它最大的问题。20##年后，养老院由街道公开招标给个人委托管理，免去了土地费用，每年交给街道10万元的房租费。

“这是我们最大的开销。”这家养老院不愿透露姓名的院长对《瞭望东方周刊》说。

20##年的3月，这里入住着68位老人。

养老院门口有一个狭窄的过道，右手边的宣传栏上张贴着“收费标准”。按照《上海市养老机构管理和服务基本标准》，需三级护理的老人有28人，需二级护理的老人有35人，需一级护理的老人有9人。对应不同的护理标准，收费标准也不同，一级护理为每月1700元，二级护理为每月1400元，三级为每月1200元，但是无论什么标准，都有400元是固定用于伙食费的。

收费标准旁边挂着这家养老院的“每周菜谱”：早餐通常是一个包子或者饼加上一碗粥，午餐和晚餐基本上能保证一荤一素和一个汤，有时是面和馄饨。20##年的3月，这个养老院在“吃喝”上总共花费28515.9元。而当月的伙食费收入为28013元（包括上月结余的813元）。

在“吃喝”上，这家养老院这个月亏损了502.9元。“这是在合理范围。”这家养老院的院长对《瞭望东方周刊》说。上海市在老人伙食费上有明确规定：无论是亏损还是盈利，均不能超过5%。

算上院长，养老院里现有管理人员10人，护理人员10人。“工资也是一个很大的开销。我也想给员工提高工资，给自己的工资提到一万，但是不现实啊，那样养老院必然会亏本。”院长说。除了不能随意提高的工资以外，人手也不能随意增加。

这家养老院20##年3月的工资支出合计35393.3元。 除去必须为老人购买的商业保险，以及各种必须为员工缴纳的社会保险、养老保险等，当月开支结余尚存193.5元。

本刊记者查阅了这家养老院20##年1月的账目：35位老人，共计收入39000元，伙食三餐21295.95元，管理费36029.08元，工资14795.4元，再加上其他费用共57325.03元，当月亏损 18325.03元。

6年的时间，护理费用人均涨了500元/月；而生活成本也随之上涨，花生油的平均价格就从6年前的每公斤16元上涨到22元，增幅达到38%。

院长对《瞭望东方周刊》显得非常坦诚，“目前在社区政府的帮助下，做到基本持平就已经很不错了。可是，从接管养老院后，就由个人自负盈亏，如果账目上长期处于亏损状态，在政府评分时将拿不到补助，甚至要面临被停业的可能。不少养老院为了不让这种情况出现，就让会计做假账以期账面上实现收支平衡。”

不能自主定价，约束的不仅仅是政府所办的养老机构。“上海整个养老机构市场，有一半的参与者是政府办养老院，相当于一半的市场已经被定价了。另一半社会办养老院基本也就丧失了定价权。”上海市社会福利行业协会副会长胡丁捷对《瞭望东方周刊》说。

从20##年起上海市新增老龄人口中80%以上将为独生子女父母

在上海金色港湾老年公寓里，住着一位70岁高龄的卧床老奶奶。她只有一个女儿，已定居加拿大。每年只有缴费的时候，女儿一家才会漂洋过海回到上海，见上老人一面。不会中文的洋人女婿至今只学会了两句中国话：“你好，妈妈。”“拜拜，妈妈。”---这就是他这365天能给老人的所有慰藉。

“像这样不能自理、儿女又不在身边的老人越来越多。以后我们都是这种情况，因为我们都只有一个孩子。” 上海浦东新区金色港湾老年公寓院长谢荣娣对《瞭望东方周刊》说，今年她也60岁了。

上海是全国第一个进入老龄化社会的城市。根据预测，上海“十二五”期间进入人口老龄化加速发展期，老龄化比重平均每年增加近1.3个百分点，到“十二五”末，户籍80岁及以上“高龄老人”将达70万，而60~80岁的“低龄老人”则逾360万。

更加突出的问题是，“独生子女父母老龄化新趋势出现，家庭养老将变得更加困难。” 上海市老年学会秘书长孙鹏镖对《瞭望东方周刊》说。上海市老龄科研中心等部门预测，从20##年起，上海市新增老龄人口中80%以上将为独生子女父母。

金色港湾老年公寓在上海浦东新区的溪兰路上，距离最近的地铁站有2.2公里，距最近的公交车站大同路和龙路站也有1公里的路程。

虽然交通颇有不便，但是很多老人还是从“老院”跟到了这里，“条件不错，价格也不贵，很多老人的子女都是这么评价我们的。”谢荣娣说。

作为上海第一家企业投资的养老机构，3年前，金色港湾从市中心的黄浦江畔搬到了比较偏远的高桥新城。

院内餐厅的绿白格子桌布有些泛黄，它们和还包着塑料膜的椅子一样，都是从“老院”带来的，会议室桌子上铺的红色平绒布也是以前“老院”的窗帘修改的。在谢荣娣看来，这些都是能节省的成本，“能节省的当然要节省”。

谢荣娣这几年的年夜饭都是在养老院吃的，因为每年都有一半的老人在护理员的陪伴下在这里跨年。在金色港湾养老公寓住着的老人里，有1/3住在护理区，需要专业护理的高龄老人占到了一半以上。

几乎每年都会有老人在金色港湾去世。护理员处理老人的擦身、换洗等后事工作，直至尸体离开养老院。这一套工序下来护理员一般只收400元。儿女们站在一边，甚至都不用搭手，因为不知道该怎么处理。

“60~70岁的‘低龄老人’大部分身体较佳，这部分人群带来的养老问题目前还不多。但老人一旦步入80岁后，身体机能开始下降，失能、失智比例也会大幅增加，则需要各方面的照顾，甚至需要长期看护和治疗。”上海市老年学会秘书长孙鹏镖说。他预计，10~20年后，上海的养老照护问题会更加凸显。

孙鹏镖向《瞭望东方周刊》介绍，上海在1979年就进入老龄化社会了，是全国第一个进入老龄化社会的城市。现在上海老年人的预期寿命是82.51岁，远高于全国水平，已经达到发达国家的水平。“尽管上海是中国最发达的城市之一，但是与发达国家相比，经济实力、制度完善、服务体系，都还不足。”

发达国家遇到的所有关于老龄化的问题在上海都已经碰到了，这成了上海老龄化的最大特点。

国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。

上海近年的生育率降到0.7~0.9，已经处于“极低生育率水平”。截至20##年底，上海已经出现了需要每三名劳动力就要供养一名老人的情况。

进不去、住不起、不愿去

据《新京报》20##年3月报道，北京第一社会福利院目前有1100张床位，前面排了7000多人，“老人要住进来，至少得等10年”。

城区公立养老院一床难求的现象不仅仅出现在北京。一个较为普遍的现象是，“城区公办的住不进，城里民办的住不起，郊区民办的不愿去。”

上海市民政局社会福利处处长章淑萍告诉《瞭望东方周刊》，“上海现在有10.2万张养老院床位，中心城区养老机构床位约3.6万张，占全市养老床位总量的36.4%。” 中心城区土地资源稀缺，所以新建养老院多在郊区。

上海市第一社会福利院是坐落在中心城区的政府办养老院之一，而上海市第二福利院、第三福利院、第四福利院分别位于崇明县、宝山区和松江区，远离市中心。

“第一福利院”目前有190张住养老人床位。房间里的家具看上去有九成新，每个老人的床边上有个床头柜。房间里有直拨电话，打进来不用转接，打出去用卡号。

房间的光线充足，门对面1.2米以上的墙全是窗户。房间配有空调以及电风扇。“我们这里基本都是住满的，因为毕竟条件好，交通方便，性价比也高。”上海市第一社会福利院院长王定荣对《瞭望东方周刊》说。

想要申请住进第一社会福利院，理论上只需要“凡是本人自愿、符合入院条件（无传染病及精神病），能适应集体生活，按时交付有关费用”即可。

这里等床位绝对不需排队十年那么夸张，但也是“出去一个老人才能再住进来一个老人”。上海市第一社会福利院副院长朱小凤在带领记者走访住院老人时对《瞭望东方周刊》表明，“其实也无法估算排队周期，因为你不知道老人们什么时候会离开。”

一位内部人士向《瞭望东方周刊》透露，“想进条件好、交通便利的公立养老院，也有找人拉关系走后门的情况。”激烈的竞争下，想要保证下一个住进去的是自己爹妈，有人会下一番“苦功”。

据《上海社会福利年报》数据统计，从养老机构床位地域分布看，中心城区33447张，占总数的33%，其中包括政府办、社会办。

除了交通方便便于子女探望以外，养老院的入住费用也是老人选择的关注点。公办养老院毕竟有政策、资金支持，在价格上更加有优势。

以上海市第一社会福利院为例，每位老人每月缴纳托管费500元、餐费480元，护理费由三级护理的150元到特级护理不等。与条件差不多的社会办养老院的费用相比，便宜600元到1000元不等。

目前，上海城镇企业月平均养老金约在2300元左右，“总体来说，老年人的支付能力较低，与机构的收费水平有一定的差距，表现为有效需求不足。”章淑萍说。

工资低、留不住

除了床位，养老的另一个难题是护理员专业素质不够和人员流失率高。

44岁的小冉20##年从重庆来上海务工。她做老年人护理员已经5年了。三班倒的工作让她没有固定的时间陪伴已经来到上海的孩子，而丈夫和孩子在身边她就觉得很满足了。

在长桥街道养老院里，她显得比一般的护理员还要忙。据长桥街道养老院黄院长介绍，小冉在这里很受老人们的欢迎，“她叫老人老妈妈”。

“做这个不容易，老人们不是把他们喂饱了就可以了，喂饭也是有技巧的，包括怎么帮老人翻身。有的老人需要专人护理，脑子已经不清楚了，所以就特别挑剔难缠。而且有些老人心情很不好的，我们也需要有跟他们谈话的技巧，开导他们。”小冉对《瞭望东方周刊》说。

小冉所提到的这些业务，均是在上海市社会福利行业协会正在进行的养老护理职业培训中学到的。

“养老服务是人对人的服务，包括技术与道德两个层面，怎么可能不培训就直接上岗呢？”上海市社会福利行业协会副会长胡丁捷对《瞭望东方周刊》说。

据老年学会秘书长孙鹏镖介绍，现在在上海从事老年人护理工作的90%以上都是外地籍的中年妇女，以前一般没有接受过职业训练，文化程度比较低。

通过培训考证，确实提高了养老照护工作的质量。“上海从20##年开始培训养老护理员。20##年一年就培训了4600个养老机构从业人员，护理员持证上岗达到82%，护理员培训由政府补贴。” 胡丁捷介绍。

缺乏职业技巧，可以通过培训来提高，但是想要留住人就没那么容易了。“一个养老护理人员一般工资包括加班费等等加在一起，也就每个月2000块左右的工资，但是保姆一个月的工资能够翻番甚至更多，培训好了就走，已经成为这个行业的常态。” 胡丁捷说。

上海浦东新区金色港湾老年公寓院长谢荣娣也很担心，“如果等我们老了，可能连护理员都没有了。老的这一批退下去以后，年轻的嫌钱少，不愿意接手这样的工作。况且，在职业教育里面，很少有学校对老年人的护理开展专业化的教育。”

逢年过节的时候，上海的养老院与服务行业一样缺人。谢荣娣想出了一个办法，为来沪的员工家属提供夫妻房，免房租。

没有正常的节假日，让老年人护理员这份工作又添加了一份辛苦。有两个小酒窝、爱笑的小冉在接受本刊记者采访的时候，谈到自己的父母掉下了眼泪，她在养老院照顾别人的爸妈，自己妈妈过世的时候，却没能尽孝道。“我现在都拿她们当我自己的妈妈。”

涨工资，势在必行。但是谁来负担这笔开销又成为一个问题，因为养老机构的经营目前大多只能达到收支相抵。

“在养老行业的市场上，有一半都是政府办的养老机构。整个养老产业没有完全市场化。即使生产要素都市场化了，但是制度设计没有市场化。”据胡丁捷介绍，很多养老机构会员向他反映的问题无非就是要求提高收费，“但是老年人的购买力就这么一点点，这就是矛盾。”

摸不到的市场

在中国，养老不仅仅是产业，更是事业。

政府办养老院不能自主定价是担心增加老百姓负担，但其收支两条线造成的亏损却要靠政府埋单。

“现在的用工成本比较高，从事为老年人服务工作的人员工资不提高的话，就会出现用工荒的问题，服务的质量、水平都会降低。同时，公办机构的收费价格是由物价主管部门定价，十几年没有调价，使得收费价格与实际成本之间存在一定差距。”上海市民政局副局长周静波对《瞭望东方周刊》说。

在周静波看来，民办养老院只是解决养老问题的一个点，更多的是需要政府与社会资源共建养老设施。在上海，市区两级公办养老机构在30家左右，只占全市养老机构的5%。民办机构目前在获得少量资助的情况下自主运行、自负盈亏。

即使是政府的补贴也不容易拿。上海市民政局对全市范围内的养老机构每年都会有两次检查，从硬件到服务等，都在检查范围内。

虹口区所有的30多家养老机构中，综合评分合格者将分别给予200元/月/人、130元/月/人和100元/月/人的奖励金额。这笔钱只能花在老人身上，多数被用来补贴伙食。

政府的这些补贴是为经营艰难的养老院“雪中送炭”。而本刊记者探访的一家建造于1997年的社区街道办养老院，设施陈旧，房间也比较拥挤。在历次的评比中，这家养老院均被民政局相关人员批评“老人活动空间小、绿化不够完美等”。

没钱扩建装修带来的结果是得不到更高的补贴，这家养老院就这样陷入了恶性循环；以20##年为例，养老院共拿到7万元的补助，平均每月只有5833.33元。

在上海，养老机构几乎全是民办非企业单位。所谓民办非企业单位，是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人，利用非国有资产创办的从事非营利性社会服务活动的社会组织。非营利决定了养老院是个“不挣钱的行当”。

据本刊记者了解，养老机构可以民办非企业法人登记，也可以企业法人登记。“政府鼓励发展养老服务产业，目前土地、税收、金融等产业扶持政策尚在研究中。”上海市民政局社会福利处处长章淑萍解释。

“还是要让社会资本进来，政府根本承担不了这么巨大的养老压力。” 胡丁捷认为，中国的养老市场，消费需要引导，市场要培育，制度也需要设计