中国房地产行业状况
中国房地产业作为关乎人民生机的关键产业，一直以来占据着中国人的视线，楼市持续火热，而前不久召开的十八届三中全会将有可能成为楼市发展的另一个转折点。
中国房地产业虽然方兴未艾，却是一个饱受争议的行业。从2003至今，房地产发展迅速，大有后来居上之势，日益成为GDP和政府财政收入重要支柱，在国民经济中占着不可或缺的地位，而房价更是成为衡量一个地区经济发展水平的标准之一。最近几年随着房价不断攀升，有一些楼盘由于其价格昂贵之极，被称为“地王”如上海汤臣的房子，卖出天价11万/平米，大大超过了大部分普通民众承受范围，很多人望房兴叹。据第一太平戴维斯日前发布的报告显示，20xx年1-8月，广州全市普通住宅成交均价为16059元/平方米，比20xx年全年成交均价14044元/平方米增长14.4%，已超过今年定下的楼价调控目标。
一方面是普通民众买不起房，例如北漂，蚁族,而相反却是少数人拥有大量房产资源，例如前不久被曝光的房姐房叔。这些问题再一次把房地产行业推上了风口浪尖。
越来越多的人把买房作为一种投资,但是他们却没有搞清楚什么是房地产。 从宏观上来说,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。但是房产和地产却是两个不同的概念。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。你在某开发商买的房子，你购买的只是这套房子的使用权，却没有土地的使用权。当你想出售时，只能按照二手房卖出，并且随着时间的增加，房屋的实际价值也会降低。 1中国房地产兴起与发展
从19xx年开始，饱经战争摧残的中国一穷二白，房地产收归国有，中国房地产从此暂时退出历史舞台。19xx年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。19xx年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。19xx年邓小平同志的南巡讲话，房地产开始迅速发展
起来掀起了房地产开发的高潮。20xx年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。20xx年，房地产行业“多事之秋”，密集的调控政策难以撼动房价高攀。20xx年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响，土地流标现在屡次上演。
为什么房假上涨如此迅猛，这是很多人想知道的答案，也是中国人至今十分困惑的问题。
2中国的房价上涨原因
2.1需求因素
从我国人口结构来说，我国人口的年龄高峰段就在于80年代、90初出生的人群，而这些人群正是当今社会的年轻一代，也正是庞大的购房需求人群。根据产品的供求关系，拥有了大量的需求者，就造成房屋供不应求的局面，房价就会因此而继续攀升。而且现在我国的人口增长数量依然庞大，未来的房价很可能持续直升不下。中国的安居乐业的传统观念影响着人们的消费心理，只有有房有车才能让人安心。中国人一个很诙谐的说法是中国的丈母娘提高了房价。
城市化进程不断加快，大量农村人口背井离乡，来城市扎根，进一步导致需求量的扩大。大城市的发达，就导致了它需要更多的资源，就令资源大量地向大城市聚集。这时，城市的资源依然短缺的话，资源的价格就会上升。例如，当建筑材料短缺的话，它的价格就自然会涨。既然建筑成本提高了，房价也自然会跟随上涨了。
同时由于中国城乡二元结构分离的原因，导致中国的城乡发展不平衡，城市集聚了80%的公共资源，而农村地区教育医疗资源极度落后，而这些资源受益者是城市户口，要想获得城市户口，最好的办法的就是买房。很多人忍受着高消费，快节奏的生活压力也要生活在城市，因为城市给他们提供了一切，即使他们不属于这里。
2.2土地财政
在19xx年中央财政启动分税制改革后，地方财政收入比由78%降到了44%。地方收入份额变少了，可要负担的事却没少。巧妇难为无米之炊，不得已，政府只好在土地上做文章。但中国面临着土地制度的约束性条件，无法让农村的土地，特别是宅基地产生集中的效应，并让农民的宅基地可以变成进城的资本。尤其是中国对粮食安全的顾虑不得不出台严守十八亿亩红线的政策。于是土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了资源极度稀缺的产品。其实就一句话，政府没钱，只好卖地。但土地就那么点，不会凭空增加，怎么办，只有提高价格。土地出让金占了很多中小城市财政收入的三分之一以上。
大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，
至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题。
2.3经济增长
经济发展与城市建设往往是同步的。一方面，地方经济发展必然会推动城市建设，加速城市改造和开发。城市一系列发展就会令土地开发商拥有巨大的商机，从而加速房地产的发展。发展城市的资金就会大量流入房地产，加速房价上涨。另一方面，发展经济也亟需房地产业的发展来拉动，房价上涨，增加房地产收入，就有助于经济发展。同时通货膨胀也导致手中的货币贬值，商品价格自然上涨。例如除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。
2.4投资性需求
从20xx年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。
当国务院督查组对上海贯彻落实国家各项房地产市场调控政策所取得的积极成效，给予充分肯定时，让他们始料不及的是，恰在此时，20xx年“逃出”上海楼市的温州炒房团，又重新出手，并在上海楼市翻云覆雨。目前看来，“炒房团”的炒作，确实迎合了某些地方政府难以言说的期待。这也正好解释了为何有些城市实施了“限购令”，炒房团依旧还能在这里顺畅囤货、兴风作浪的原因。督查组给出的也都是“地方楼市调控执行情况不错”的一片肯定之声，那么，南辕北辙的评估报告或将带来难以对症的调控政策。
除此之外，其他隐形行业也是推高房价的助手，这里先看一个数据：广州日报每年的广告总收入约在18亿左右，其中70%是房地产广告。南方都市报相差也不大，全国其他地方的大型、名牌纸媒也大都相似。一些房地产专业网站的收入，也普遍好于其他行业的网站收入。 我们可以试想一下，如果房地产不行了，这些媒体的收入不仅仅是腰斩，而几乎去了三分之二，那他们的日子会比房奴还惨。从这个意义上来说，媒体最不想看到房价下跌，房地产不行了，开发商日子固然不好过，但开发商可以转移投资方向，选投其他行业，而媒体还是媒体，不可能关门转投其他行业。房价下降，媒体会比开发商更紧张。
3房价是涨还是跌?
鄂尔多斯新城康巴什在20xx年楼市均价为10000元，在20xx年高利贷危机之后，
康巴什房价至20xx年11月底暴跌至 3000多元，下跌六七成。如果说鄂尔多斯缺乏人居住，那外来人口云集的温州呢？20xx年8-12月温州房价慢慢下跌了起来，温州房价基本跌去30%-40%，许多房子价格跌去50%。
十八届三中全会不再提房地产调控，而是开始涉及更深层次的问题，如农村土地流转改革、推进城镇化进程、提出房地产税立法与改革，这是市场化手段，是长效机制的体现。三中全会全面深化改革的决定，让许多房地产行业业内人士看到长效机制的雏形。不过具体到当下的楼市调整政策，一些业内人士认为迅速退出的可能性很小。不同的城市面临不同的情况，在北京、上海等一线城市，限购、限价政策不会立马退出。 4 结语
房地产行业情况虽然只是中国国情中的一部分，但因为其牵扯的内容广泛，我们可以从中看出很多中国的社会及经济状况，比如中国的年轻一代，大多数是买不起北上广的房子的，他们的生存状态也是社会关注的热点问题。
但是作为一个学习规划的学生来讲，我对中国的房地产行业也有自己的一点儿浅见。从国外大都市与中国大都市的房价对比中，可以看出中国北上广房价并不是最高的，但是国外的中心区的住户大多数是租户，国外年轻一代和中国年轻一代相比，显得更适应高房价。诚然，这和中国人的心理习惯有关，这也许是中国还未从“农村”思维里摆脱出来的影响，中国的城市化进程在物质上成就斐然，然而广大的中国百姓们依然对于城市的消费文化和商业文化显得有些不适应。当然，其本质任然是发展的阶段性问题，我们不能要求人民大众立刻向西方思维靠齐，因为那样我们就不再是中国人，虽然我们仍然不如西方发达，不如他们富裕。但是至少，我们还有希望，我们还有得努力。
第二篇：房地产行业报告
目录
一、 行业概况................................................................................................................
（一） 简介.......................................................................................................... 3
（二） 需求.......................................................................................................... 3
（三） 机构.......................................................................................................... 6
1. 房屋租赁市场........................................................................................... 6
2. 房地产经纪机构....................................................................................... 6
3. 房地产投资信托基金............................................................................... 7
（四） 培训.......................................................................................................... 7
二、 行业分析.............................................................................................................. 8
（一） 市场类型.................................................................................................. 8
（二） 房地产周期与我国房地产发展进程...................................................... 9
1. 房地产周期............................................................................................... 9
（三） 房地产产业结构与竞争态势分析........................................................ 13
1. 决定房地产业结构的主要因素............................................................. 13
2. 房地产业内部结构分析......................................................................... 15
3. 房地产行业竞争策略............................................................................. 16
4. 基于核心竞争力的房地产开发企业特征............................................. 17
（四） 未来前景分析........................................................................................ 19
（五） 房地产就业与人才供需分析................................................................ 20
1. 人才现状................................................................................................. 20
2. 职位描述................................................................................................. 22
3. 最新进展................................................................................................. 22
4. 房地产企业人力资源管理现状 ............................................................ 23
5. 房地产市场人才需求现状..................................................................... 24
三、 行业相关信息.................................................................................................... 25
1. 路径......................................................................................................... 25
2. 影响......................................................................................................... 26
四、 工作安排与分配................................................................ 错误！未定义书签。
一、行业概况
（一）简介
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
土地使用权的转让和房产所有权的转移（包括涉外房地产），必须依据规定到当地房地产市场管理部门办理过户手续。要建立与房地产市场配套的服务体系，建立房地产交易的中介服务代理机构、房地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等，逐步形成规范、公开、有序的房地产市场。另外，它是建房，购房，买房等与地产有关的一系列经济行为产生的实际效果，房地产一般是拉动经济增长的主要力量，正因为如此，有时会因为虚拟资产过多而产生房地产泡沫。 房地产有以下几个特点：（一）位置的固定性和不可移动性。（二） 使用的长期性。（三） 影响因素多样性。（四） 投资大量性。（五）保值增值性。 房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类：（一） 根据土地的用途分类：根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：1、 居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地 6、道路广场用地 7、市政公用设施用地 8、绿化用地9、 特殊用地 ??（二） 根据房屋的用途分类： ??按照房屋的使用功能可以分成八类：1、 住宅2、 工业厂房和仓库 ??3、 商场和店铺 ??4、 办公楼 ??5、 宾馆酒店 ??6、 文体娱乐设施 ??7、 政府和公用设施 ??8、 多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）
（二）需求
从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费
主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。房地产需求的特点：由于房地产商品是与土地密切联系的特殊商品，因此，与一般商品的需求相比较，房地产需求具有显著的特点，主要是：
（1）房地产需求的整体性。
这是由地产和房产需求的不可分割性所决定的。由于房地产是地产和房产的结合体和统一物，土地是房屋的物质载体，而房屋是地基的上层建筑，二者不可分割，因而房地产需求既包含了对房产的需求，也包含了对地产的需求，是对房地产统一体的需求，决不可以也不可能把二者分离开来。这就决定了房地产商品空间的固定性、效用的长期性和价值量的巨额性，由此引发房地产需求的特殊性和对房地产市场需求分析的复杂性。
（2）房地产需求的区域性。
由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性，其位置不可移动，这就决定了房地产需求的地区性别强。主要表现在两方面：一方面，一定地域或一个城市房地产市场需求绝大部分来自本地区或本区域内的工商企业和居民的需求，即使外地居民或海外居民有购房需求也必须迁移到该地区才能形成实际需求。不象彩电、冰箱等一般商品可以运输到凡是有需求的全国各地甚至海外销售。另一方面，在同一城市的不同地段房地产市场需求也可以有很大差异，如在市中心地区、次中心地区和城市郊区，人口密集度、地区级差和房价等不同，都会形成不同的房地产需求。房地产需求的这种明显的区域性，要求房地产企业在投资决策时，要认真分析本区域的房地产市场需求，使供给与地区需求相适应；同时，也要求地区政府在处理供求关系时，必须根据地区市场需求，组织本区域内房地产供给和需求的总量平衡。
（3）房地产需求的层次性。
这里所说的需求的层次性主要是针对住宅房地产而言的，包括两层含义： 第一层，是指住宅的功能性需求层次。住宅作为生活资料，可以满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求，随社会经济增长和收入增加，在满足基本
生存需要的基础上，享受性需求和发展性需求会越来越上升到主要地位，因此，适应这种需求的变化趋势，住宅的设计、房型、设施、科技含量、环境与品位也要不断提高。
第二层，是指住房消费需求的结构性层次。由于居民的收入结构和购房承受能力是区分为不同层次的，因而相应的住宅消费需求结构也划分为不同层次，从档次结构看可以分为高档住房、中档住房和低档住房；从价位结构看可以分为高价位房、中价位住房和低价位住房等等。住房消费需求结构的这种层次性，要求供给结构与之相适应，从而达到二者之间的结构平衡。如果高档房、高价位房建设过多，超过高收入家庭的比例，可能因卖不出去而造成空置积压；而如果中低档次、中低价位房建设不足，则又有可能形成供不应求，导致中低收入家庭的住房需求得不到满足。现实经济生活中这两种情况都会阶段性存在。
房地产需求的类型房地产需求是多种多样的，根据其需求的性质大致可分为三种类型：
（1）生产性需求。
是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。如，工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房等产生的需求。这类需求直接同社会生产经营活动有关，是房地产作为生产要素存在而形成的需求。房地产开发商要从生产性需求出发，提供符合需求的这类物业。
（2）消费性需求。
是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的70%~80%左右。按住宅的分类，居住消费需求又可以分为：花园别墅需求、高层住房需求、多层住房需求、大中小各类房型的需求和各种不同档次的住房需求等。如何根据住宅消费需求的不同层次性，开发建设不同的居住物业，始终是房地产供应商需要认真研究的课题。
（3）投资性需求。
是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。它本质上属于获利性
的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。在市场经济条件下，房地产投资性需求的产生有其必然性，它是由房地产的资产功能引伸出来的，房地产作为不动产不仅是价值量大的超耐用品，而且土地又是稀缺资源，有升值的趋势，是良好的投资工具，投资者看中的正是这种投资风险较小，收益稳定，因而受到青睐。
此外，从需求对象来划分，房地产市场需求还可以分为：本地人士需求、外省市人士需求和境外人士需求三种。房地产本身虽然不能迁移，但是需求对象可以来自四面八方。房地产需求主要来自本地区，而随着开放度的提高，越来越多的外地人士进城买房，境外人士（港、澳、台和外商）也进入买房，由此，地区房地产市场也日渐扩展为全国市场和国际市场。特别是一些特大城市这种趋势更为明显，上海市商品住宅交易总量中，属外省市人士和境外人士购买的已占四分之一。所以，房地产市场需求还应考虑满足本地区外人士的需要。
（三）机构
1. 房屋租赁市场
租赁是长期收益，是一种持续、平稳、杭风险的收益方式。租赁作为住房消费的主要形式之一，如果缺乏租赁市场良性发展的支持，必然对于整个房地产的运作产生负面影响。根据国外发达国家的房地产市场发展情况来看，房屋租赁比例往往占有很大比例，我国房地产租赁市场的发展具有巨大的潜力。所以，正确认识房屋租赁市场发展现状及存在的问题十分必要。
2. 房地产经纪机构
房地产经纪是指向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动的当事人有偿提供居间介绍、代理和行纪的营业性活动。房地产经纪机构的规范发展，有利于活跃房地产市场，盘活存量房产，减少房地产空置时间，不仅使房地产得到充分利用，还帮助居民及时购买或租赁到合适的住房，提高了人民群众的居住水平。
3. 房地产投资信托基金
房地产投资信托基金(REITs)实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，募集社会大众投资者的资金，并委托专门的机构进行经营管理，且这种REITs 的股份或收益单位在证券场所挂牌交易。REITs 不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，是房地产业发展的一条较好的融资渠道，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，是一种风险较低的股权类投资产品，为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径。
（四）培训
一、房地产基础专业知识
二、建筑基础知识：
三、房地产开发相关知识：
四、其它内容须知：
1、办理银行按揭合同需出示：
2、办理银行按揭需交的费用：
3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。
4、公积金贷款是有限额规定的：
5、预售房的条件：
五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：
举例：清华大学【房地产总裁班——课程设置】
◆A：房地产战略管理课程模块
A1：金融危机与国际房地产投资篇
A2：宏观经济与房地产发展篇
A3：区域经济与房地产投资战略篇
A4：城市化与中小城市房地产发展篇
A5：土地运营篇
◆B：住宅地产开发管理课程模块
B1：风水与住宅地产开发决策
B2：住宅地产市场调查与预测篇
B3：住宅地产设计与价值创造篇
B4：住宅地产景观设计与产品竞争力提升篇
B5：建筑技术与产品升级篇
B6：住宅地产销售管理与终身客户发展篇
B7：住宅地产工程管理与成本控制篇
B8：物业管理与品牌塑造篇
◆C：商业地产开发专业课程模块
C1：商业地产开发的战略
C2：不同类型的商业地产的市场研究与投资决策
C3：不同类型的商业地产的规划设计与运营管理
C4：不同商业业态对物业的要求与招商策略
◆D：泛商业地产开发与经营课程模块
D1：工业地产开发与经营
D2：旅游地产开发与经营
D3：酒店开发与经营
D4：专业市场开发与经营
◆E：公共管理课程模块
E1：管理能力发展篇
E2：组织效率提升篇
E3：企业资源管理篇
二、行业分析
（一）市场类型
房地产市场可根据不同的划分依据分为不同类型。划分依据包括：房地产层次、房地产用途、房地产供应方式、房地产供求对比状况、房地产权属的让度方
式等。
房地产分为一、二、三级市场：房地产一级市场即土地使用权的出让，要在城市总体规划指导下，尽量通过招标、拍卖等方式进行，减少协议出让。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营和三级市场即投入使用后的房地产交易，以及抵押、租赁等多种经营方式，要在国家宏观管理下，放开搞活，实行市场调节。
根据房地产层次，分为地产市场、房产市场、相关服务市场三个层次。 根据房地产用途，分为住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业用房市场等。
根据房地产档次，分为高档房地产市场、普通房地产市场、低档房地产市场。 根据房地产项目的覆盖范围，分为5个级别的房地产市场，即世界性、亚洲性、全国性、跨省区、省内房地产市场。
根据房地产权属的让度方式，买卖市场、租赁市场、抵押市场、典当市场、置换市场等。
根据房地产市场的规范程度，分为白色市场(即合法市场)、黑色市场(即非法市场)和灰色市场(即政府难以有效管制的市场)。
（二）房地产周期与我国房地产发展进程
1. 房地产周期
房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。
1) 房地产周期研究概述
1933 年，Homer Hoyt （霍默·霍伊特）出版了《One Hundred Years of Land Values in Chicago》 《百年来芝加哥地区土地价值》一书，开启房地产周期领域
研究先河。随后更多的学者开始研究房地产周期，一系列的著作也开始陆续出版。
这些学者对房地产周期的研究总体可以划分为两类： “不可知派”和“可知派” 。
（1）不可知派 不可知派认为，房地产周期是没有所谓的周期的。
（2）可知派
a.宏观派 房地产周期与经济周期、金融条件、人口增长、移民周期等息息相关，因此一些学者从宏观视角去理解房地产周期。这些研究包括：经济周期、利率周期、人口和劳动力周期、移民周期等。
b.微观派 微观派的研究主要是从房地产行业自身供求指标去研究房地产周期。这些指标包括：开工面积与销售面积的比例、空置率、租金收益率、房价收入比等。 可知派建立了各种模型来解释和预测房地产周期。但遗憾的是，这些模型大多数只有解释功能，预测性很差。 我们认为在研究房地产周期之前，先了解历史是必要的。
2）全球房地产历史周期回顾
工业革命以后才有完全意义的房地产周期。工业革命以来 200 多年的历史表明，一个完 整的房地产周期是 18年左右。
① 20 世纪前各经济体开放程度较低，因此各国地产周期同步性较差。20 世纪后随着全球经济一体化的加深，全球的地产周期趋于同步；
② 1930S 年到 1960S，由于二战的影响，全球房地产周期未呈现明显的 18 年的周期特征
③ 其后是我们熟悉的进入20世纪70年代后， 美国房地产分别于19xx年、 19xx年和20xx年达到低点。
3）房地产各个周期及表现
一般来说，经济周期定义为国民经济整体经济活动随着时间变化而出现扩收缩交替反复运动的过程。经济领域的这种有规律的起伏活动是一成不变的只是波动的形态有差异。房地产经济存在长期均衡的同时也存在波动周期。一般来说，房地产周期分为四个阶段。
（1）复苏与增长阶段：此时，表现为上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷，自住需求者入市，投资、投机需求基本不存在，价格、租金价格低下。房价开始回升，少数投机者入市，市场交易量增加空置率下降。各种因素带动房价
继续缓慢回升，市场充满乐观情绪，投资者信心饱满，市场预期良好，房地产投资转而旺盛。
（2）繁荣阶段：此阶段比复苏阶段要短，巅峰期稍纵即逝。具体表现为：
房地产开发量激增、品种增多，投机者活跃，市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房，投机热情继续旺盛，自住需求者基本退出市场，实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降，销售难度加大，交易量下降，空置率增加，市场出现悲观情绪，持币观望。
（3）危机与衰退阶段：当投资和投机需求无法转换为消费需求，高房价将
真正的自住需求者排斥出市场而仅靠投机资金支持时，就预示着房地产周期的拐点降至—由盛转衰。衰退，即连续两个季度经济将出现负增长。此阶段表现为：交易量萎缩，房地产投资下降，市场悲观情绪加强。受一些突发利空性消息或事件影响，房价急剧下降，炒家惊恐抛售，房地产价格暴跌。进而小开发商纷纷破
产，部分在建工程烂尾，大量投机者被套牢，血本无归，房地产业失业人数激增。
（4）萧条阶段：经过急速而又痛苦的危机爆发后，房地产周期进入持续时间相当长的萧条阶段。萧条是一种严重的经济衰退，意味着经济崩溃。表现为：房价和租金持续下降，交易量锐减，空置率居高不下，大量房地产商破产。大萧条末期房地产泡沫挤出，市场正常需求缓慢增长，政府减少限制性干涉，市场波动开始平稳。房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。
4）我国房地产发展历程
中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业，是房地产业的重要组成部分之一。中国房地产经纪活动萌芽于西汉 ，在唐宋之后得到了较快发展。19xx年后，随着国家废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁，房地产经纪也逐渐被取缔。目前，我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段。房地产行业发展历程如下：
一、房地产经纪30年发展进程
房地产经纪具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等重要作用。房地产交易(包括买卖、租赁、互换、抵押、赠与等)是房地产经纪存在和发展的基础，房地产经纪又是房地产快速、高效、安全交易的保
障。房地产经纪和房地产交易相伴而生，相互促进。改革开放30年来，在城镇住房制度改革不断推进、房地产市场持续发展的大背景下，我国房地产经纪大致经历了复苏、初步发展、快速发展、调整发展等阶段。
第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段
第二阶段：探索阶段——炒作与调整
第三阶段：房地产快速发展阶段
第四阶段：房地产行业全面调整阶段
（三）房地产产业结构与竞争态势分析
1. 决定房地产业结构的主要因素
1) 开发商的数量及商品房的差异程度
2) 中介代理商和房地产经纪人的数量的多少反映市场的活跃程度
3) 进入壁垒和转移壁垒
① 房地产业进入壁垒：
② 土地的天然垄断
③ 资本需求
④ 经验曲线
⑤ 规模经济
⑥ 政府干预
4) 退出壁垒和收缩壁垒
5) 成本结构
① 土地开发费
② 房屋建安工程费
③ 各类配套设施建设费及各种税费
6) 房地产市场竞争的不完全性
① 土地资源的有限性、稀缺性
② 产品自身的固定性
③ 产品自身的差异性
④ 交易额大、使用周期长
⑤ 政府的干预性
7) 识别竞争者的方法
① 品牌竞争
② 行业竞争
③ 形式竞争
④ 一般竞争
8) 房地产企业的战略选择
① 专业化程度
② 品牌知名度
③ 推动或拉动
④ 销售方式
⑤ 商品房质量
⑥ 纵向整合
⑦ 成本状况
⑧ 价格策略
⑨ 与母公司的关系
⑩ 与当地政的关系
2. 房地产业内部结构分析
（一）确认所有主要竞争对手的战略选择，其中心工作是划分产业内部的战略集团
（二）评估形成每个战略集团的转移壁垒的高低与组成。
（三）估计每个战略集团相对于供应方和购买方的侃价实力。
（四）房地产业内部的战略集团之间的竞争
3. 房地产行业竞争策略
1) 企业合作、产业战略联盟是解决资金、土地等生产要素紧缺的有效途径；战
略联盟与合并或兼并是有区别的。战略联盟是企业之间达成的既超出正常交易，但又达不到合并程度的长期协议，它所强调的是伙伴之间的全面相容性，重视的是彼此间某些资源的共同运用。市场准入规则与开发成本的提高淘汰了一批资金实力不足的开发商，也促使开发商积极谋求联合，以合资、合作或资产重组的方式在市场上寻求新的立足点。以上市公司为主体的大公司、大集团通过联合购并、重组，能够实现超常规的资源汇聚、资产增值和资本扩张。以往开发主要通过子公司操作的经营模式将逐步被合资、合作等多种方式代替。
2) 品牌化经营是企业发展的必由之路；未来的市场竞争就是品牌的竞争。据一项关于对居民消费与市场品牌的调查表明，无论是居民日常消费品市场还是耐用消费品市场，其集中程度均很高，前十名品牌的占有率之和一般在70％一80％左右。由此可见，消费者已从单纯注重消费商品的物质效用向物质功能外的其他效用转变，部分消费者已进入“品牌消费”阶段。房地产开发项目在空间上的不可移动性使得它在营销上与一般商品不同。房地产开发企业必须把项目和企业形象、声誉结合起来吸引消费者。信誉卓著、企业形象良好的开发商，其开发项目有极大的感召力。
3) 提高顾客满意度是企业竞争的关键所在；与家电等行业不同，房地产业没有垄断性的核心竞争力，房地产企业无法凭据自身的核心技术优势来赢取产品的优势。因此对于企业来说，关注顾客的终身价值，以最有效的途径来满足顾客期望，获得顾客满意和企业获利的均衡，谁就会立于不败之地。当然，获得顾客满意需要房地产开发企业具备创新和把握市场的能力。只有使用新的经营管理手段，开发新的建筑产品并提高产品的附加值，在及时了解需求动向的基础上，寻找市场供给与需求的最佳结合点，才能真正的提高顾客的满意度。
4) 人力资本和组织文化将成为现代房地产企业发展的重要战略资源。在知识经济时代，人力资本增值能力高于非知识资本，而组织文化，包括企业的价值观、理念和行为规范，又对企业的发展提供强有力的支持。一个现代企
业在竞争中兴衰存亡，越来越取决于其所拥有的知识资本和组织文化等战略资源的存量和有效的制度安排能力。
5) 价值链管理是房地产企业竞争致胜的根本途径；房地产行业发展规范化，专
业化特征日益明显。在房地产开发价值链的企业集群中，开发商位于价值链的顶端。单个企业难以在整个价值链的各个环节都做得最优。从价值链的角度来参与竞争，加强链上各经济主体的管理与协调尤为重要。以价值活动、效用体系、运营体系三维共同支撑的价值链管理模式是房地产企业实现业主价值最大化与企业生存发展的有力保障
4. 基于核心竞争力的房地产开发企业特征
（一）房地产开发企业具有虚拟企业性质
从房地产开发企业的价值链出发，我们习惯上将房地产开发活动细分为：设想的提出；可行性研究；细节设计；合同与建筑施工；市场营销；市场化管理六个环节。在整个业务流程之中，房地产企业几乎将“提出设想”之外的全部环节都外包给专业化的公司进行生产和经营，将可行性研究外包给专业的咨询公司完成，将细节设计外包给专业的设计公司完成，将建筑施工外包给专业建筑公司完成，将销售外包给专业销售公司，最后将物业交由专业物业管理公司，而开发企业自身只是在各个环节之中起到协调与资源整合运用的作用。在这一过程中，房地产开发企业将各专业资源“虚拟”进自身内部，共同完成开发任务。从这一意义上看，房地产企业具有较为典型的虚拟经营性。可见，房地产开发企业的关键业务环节是项目产品策划、资本运作和不同专业知识的“对接”。在这一过程之中，资源整合能力尤为重要。
（二）房地产开发企业规模经济的特殊性
房地产开发企业的虚拟经营特性，使其成为一个资源整合者，其固定成本的投入相对很少，使得生产规模扩大所带来的成本分摊效应变得十分有限。就房地产开发企业本身来说，由于房地产产品的区域性所导致的市场容量有限，加之土地供给的有限性，房地产也一般不会有大规模连续性生产，这些因素导致了房地产开发企业的规模效应并不明显。然而，房地产开发企业的规模经济效益不明显，并不表示房地产开发企业不具有规模经济，其中尤为重要的一点就是具有较大规
模的企业在管理上可能会形成规模经济效应，能够有相对合理与完备的人才结构体系。另外，规模较大的企业往往具有较强的开发实力，大规模开发会给企业带来生产成本、材料采购成本和广告成本的节约。由此可见，实现一定的规模化经营有助于提高房地产开发企业的竞争优势。
（三）我国房地产业的垄断竞争与进入壁垒
房地产由于其位置的区域性和不可移动性，使房地产市场呈现显著的区域性特征，这使得房地产产品被打上了深深的区域文化烙印。除去区位差别之外，房地产产品同时也具有质量、品种、服务和品牌差异，这些均使得房地产产品具有不同于一般工业产品的特殊性，产品差异化特征非常显著。这一特征造成房地产市场竞争性有限，是事实上的区域性垄断竞争。
房地产业又是一个资本密集型行业，巨大的项目开发投入在理论上具有行业资本进入壁垒。然而，就我国现阶段的实际情况而言，房地产开发企业在市场竞争结构中相对于建筑商的强势地位，加之政府的扶持，使其具有较强的市场力量，造成我国房地产行业的资本规模壁垒并不显著，但是可以预见，伴随国家政策的进一步完备和市场的进一步完善，天平正逐渐转向消费者一方，资本规模壁垒将逐渐得到加强。事实上，现阶段我国房地产行业的进入壁垒主要体现为政府的土地出让制度和区域内开发商的阻止进入。
（四）房地产开发企业与金融业的互益
对于任何企业来说，资金都很重要。但这一点对于资本密集型的房地产开发企业来说尤为重要。投资所需的巨额资金是带动、同时也是制约房地产企业业务发展的极其重要的因素。这使得房地产的开发与经营离不开金融业的支持，对于房地产的流通与消费，由于其支出数额大，同样也需要金融业的帮助。除融资之外，运用多种金融工具，通过信托、保险等业务，同样会对房地产商品的流通与消费产生积极的影响。反之，金融业的发展也需要房地产业开拓业务。金融政策与金融市场对房地产企业的影响深远。
（五）房地产开发企业的知识密集性
通过价值链与供应链的分析，房地产开发企业具有虚拟企业的特征，其核心业务是根据城市规划要求及开发项目本身的特点，进行决策、计划、组织、领导、控制和协调。其涉及知识范围广泛，从社会、经济、相关政策、法律法规到土地
利用、城市规划、市场调查分析、地质勘测、房屋建筑、资本运营、金融统计、信息处理、组织管理等。这与建筑企业等劳动密集型企业比较而言，房地产开发企业具有相当程度的知识密集型企业特点。
（六）房地产产品的信息不对称与企业品牌
尼而森、达比和长尼把产品从质量的角度划分为三类：搜寻品（Search goods）、经验品（Experience goods）和信任品(Credence goods)。搜寻品的质量情况可以在购买之前通过搜寻获得，经验品的质量情况只有在购买之后的消费中获得，而信任品的质量即使在之后的消费中也难以获得。由于房地产产品的质量构成因素较一般商品复杂，有些因素在消费一段时间之后才可以了解，而有的因素即使在消费很长一段时间之后也难以把握（如建筑物的隐蔽工程），因此，房地产产品介于经验品与信任品之间。这种信息不对称对于生产高质量产品的房地产开发企业和消费者来说均是不利的，甚至会导致消费者的逆向选择。而品牌作为一种信息传递的手段，在此便显得尤为重要。品牌投入的沉没成本会使得具有高质量开发产品的房地产开发企业具有相对持久的竞争优势，而对以信息不对称谋取不正当利益的开发商来说，最终结果将是在供求双方的重复博弈中失去市场。
（四）未来前景分析
从城市化发展来预测：目前我国城市化水平为35﹪ , 城镇人口4.2之亿。预计20xx年城市化水平达到45﹪ , 全国人口14亿，城镇人口增至6.3 亿； 本世纪前20 年城镇人口增加2.1 亿, 按人均居住面积10 平方米, 即建筑面积20平方米计算, 共需为新增人口建设住房42亿平方米,平均每年需建设住房2.1亿平方米。假定在我国的城市化进程中住小城镇中, 则城市建筑住房最少也应该年供给1亿平方米以上。
从居住条件改善来预测： 目前城镇居民住房人均居住面积民13.6平方米“ 十五” 末要提高到22平方米,尽管如此, 我国与发达国家的居住面积相比仍然有相当大的差距，如美国人均住房居住面积为80平方米，欧洲45平米, 德国为38平方米, 日本为31平方米, 新加坡30平方米和台湾省28平方米，这都是使用面积，最保守估计，按2020城镇人口达到6.3亿人，每人增加4平方米计算，前20年为提高居住水平需求新建住房25.2亿平方米, 平均每年1.26亿平方
米。
从城市拆迁改建来预测：预计每年需拆除重建1亿平方米。今后20年，每年需新建住房至少3.3 亿平方米。剔除掉上述三项预测的需求重叠部分, 中国未来20年每年的住房需求大约可维持在2亿一2.5 亿平方米。
综上所述，发展前景极为广阔，表现如下：
一、经济保持平稳。随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善, 在未来的几年内, 国民经济发展仍将继续保持“高增长、低通胀”的良好态势, 对正处于复苏阶段的我国房地产业来说, 无疑为其发展提供了一次难得的历史机遇与宽松的环境。
二、政策大力支持。将住宅建设作为“ 两点”来培育, 是新一届政府主要任务之一, 可见以住宅建设为主的房地产业在国民经济发展中将处于举足轻重的地位, 为启动市场, 国家采取一系列有效措施和出台一些新政策, 为了降低房价, 有关部门提出通过“ 国家让税、开发商让利、银行让息” 的办法来降低成本, 并取消几十种不合理的收费, 刺激消费；对空置房进行征收税收, 迫使房地产开发商“ 割肉” , 以加快资金回笼等。
三、资金趋于宽松。
四、市场潜力巨大。未来10 年, 全国的住房潜在需求市场极为广阔。
（五）房地产就业与人才供需分析
1. 人才现状
1) 总量现状
① 房地产业人才总量
到20xx年底，中国房地产业从业人员共120.2万人，其中，国有单位46.8万人，城镇集体单位7.1万人，其他单位66.3万人。20xx年男女职工分别占从业人员总量的62.6%和37.4%。20xx年底房地产业从事房地产开发经营人员为57.5万人，从事物业管理人员为45.0万人，从事房地产中介服务人员为4.9万人。
② 房地产业从业人员总量的变化趋势
中国房地产业人才总量从19xx年以来，一直呈上升趋势。19xx年为31万人；经过十多年的发展，中国房地产市场初步建立，19xx年为44万人；19xx年比19xx年从业人员数增长近1倍，为84万人，20xx年增长到120万人。
③ 房地产业从业人员工资情况
1978~20xx年房地产业从业人员工资一直呈上升态势，从19xx年548元增长到20xx年的18712元，增长了33倍多。1978~19xx年之间房地产业职工平均工资低于全国职工平均工资，19xx年以后一直高于全国职工平均工资水平，19xx年房地产业职工平均工资为2243元，20xx年比19xx年增长了7.3倍，工资增长了16469元，同期全国职工平均工资增长了6.5倍，工资增长了13884元。 20xx年房地产业职工平均工资为18712元，其中，国有单位为17720元，城镇集体单位为13064元，其他单位为20045元；高出同期全国职工平均工资2688元，分别高出国有单位991元、城镇集体单位3250元、其他单位3787元。房地产行业在全国19个行业中职工工资水平在第6位。房地产业中按单位分，其他单位职工平均工资除19xx年略低国有单位外，从19xx年开始一直高于国有单位和城镇集体单位，增长幅度最大。国有单位总体上高于城镇集体单位。
2） 结构现状
1.性别结构
中国房地产业女性从业人员数与行业从业人员数的变化相同，一直呈上升势态，1994~20xx年房地产业女性从业人员的比例保持在32%~35%之间，20xx年上升较快，比20xx年上升了3.4个百分点。
2.学历结构
房地产业人员受教育程度主要集中在初中到大专之间，占从业人员的85.9%，其中男性为84.5%、女性为87.8，均高于全国水平64.2%；高中占38.6%为最高比例，高出全国平均水平25.2个百分点；本科为10.8%，高出全国平均水平8.7个百分点；研究生为0.6%，高出全国平均水平0.47个百分点，男性是全国平均水平近8倍，房地产业从业人员受教育程度高于全国平均水平，特别是专科以上程度均是全国的5~8倍。房地产业的发展，需要受教育程度更高的从业人员。
3.地区分布
从地区分布结构看，中国房地产业人才主要集中在经济发达的沿海地区，西部由于经济欠发达，房地产业从业人员相对较少。
4.年龄分布
房地产业从业人员年龄结构趋于年轻化，从业人员主要集中在20~49岁之间，占87.5%，这与房地产业工作性质有关；女性从业人员也主要集中在20~49岁之间，但占从业女性总人数的比例为93.3%，比87.5%高出5.8个百分点，全国城镇从业人员20~49岁之间占从业人员总数的83.5%，分别低于房地产业及房地产业女性从业人员4个百分点和9.8个百分点。
2. 职位描述
房地产业人员的专业知识要求比较高，相关从业人员必须考取相关从业资格证方能入行。另外，房地产业人员尤其是中高端人员对经验的要求往往更高，但凡薪酬优厚，职位优越者往往要求有相关5年以上经验，我们可以从几则招聘中窥见一斑：
① 工程总监：10年以上房地产或建筑行业工作经验；5年以上大中型房地产企业或建筑单位工程部经理经历；具备大型楼盘工程管理经验。
② 项目公司总经理：10 年以上大型房地产等行业管理工作经历，其中担任部门经理职务5 年以上。
③ 造价工程师：具有造价师（土建、安装、市政等）职业资格，3 年以上工程项目现场管理或工程造价咨询、标底编制及审计工作经验。
职业门槛及前景
根据数据显示，房产行业中热门职业大多是高端职位，占行业职位总需求的25%-27% 左右，值得关注的是大概有21%-40% 的职位实际上并没有找到合适的人选，职业前景良好，如项目配套工程师、房地产策划、房地产评估师等
3. 最新进展
整体来看20xx年的房产企业人才流动将会呈现如下的特点：
第一，高级精英人才继续抢手，人才流动意愿不减。
第二，中端成熟人才伺机而动，国有企业成为首选目标。
第三，跨行业流动将成新亮点。
房地产企业对于人才管理方面在悄悄地发生一系列的变化：
1、即时招聘向提前储备转型
2、挖人向育人调整
3、薪资留人向发展留人转变
4. 房地产企业人力资源管理现状
① 从业人员数量多，但高素质人才紧缺。
房地产行业的形成是最近几年才发生的，是一个名副其实的朝阳产业，这是不可能积累大量综合型以及专业化等高素质人才的客观条件。一大批房地产企业受到巨大利润的刺激而产生扩大，这样的形势使得从事房地产行业的人员在短时期内剧增，但是高素质人才数量的增长并没有跟上房地产行业的发展趋势。房地产企业高素质人才的缺乏主要表现在以下几个方面: 高级管理、营销人员的缺乏，当前的大部分企业管理人员都缺少对大形势的学习，营销人员也呈现出普遍素质偏低的特点; 物业管理企业人员素质良莠不齐，一个成熟的房地产行业必须有配套的物业管理，现今的物业管理人员偏低的素质已经难以适应房地产行业的发展。目前，受教育总体上处于中等水平是我国房地产从业人员的教育背景特点，初中到大专学历的人数占到总人数的86%，这个现象使得我国高素质人才的缺口在三成左右。随着国际经济形势的不景气，我国房地产企业更加需要引进高素质人才来提高企业的竞争力。
② 人才流动性大，忽视“育人”。
人才对于企业发展的重要性虽然已经得到绝大多数房地产企业的认识，但是由于房地产项目运作的周期短、见效快的特点使得大多数企业宁愿临时的花费一倍甚至几倍的价钱应聘有经验、高素质的人才，也不愿意自己培养人才。企业这样的做法确实能够在短期内引入一些高素质的人才，但是也正是由于企业对培养人才的不够重视导致了引进人才的大量流失。企业不能仅认为把人才“引入”就可以了，还要注重对人才的培养。
③ 人力资源管理理念落后，手段单一。
审批工资计划、办理人事关系、管理人事档案是目前大多数房地产企业的人力资源管理部门的主要工作，这些工作是计划经济时期的人力资源管理的核心，显然已经不能适应当前市场经济发展的形式。人力资源管理的核心目的就是将人力、人才当作一种持续性的资源进行开发、管理和利用，当前房地产企业的人力资源管理观念同这种先进的理念相比是滞后的。比如，在很多房地产企业中对员工的考勤、分配和奖惩等方面的控制和限制多大，“以人为本”的科学理念完全得不到实施。大多数企业都是通过制度约束和强制员工，或者通过一些“效率论”变相的“激励”员工，企业的管理人员并没有认识到“以人为本”的思想能够帮助员工更好的发挥其工作潜能。
④ 员工薪酬的地区差异过大，绩效考核标准不一。
房地产行业的员工薪酬水平受到了各地经济水平以及政策因素的影响，经济发达的城市的房地产企业员工薪酬要远高于经济落后地区的人员工资，比如上海和深圳比北京要高，天津比大连等二线城市要高。此外，同一城市的类型不同的房地产企业的薪酬水平的差异也非常明显，比如北京房地产企业薪酬水平最高的是战略专业型的房地产公司，其平均年薪达到近8 万元，居于中等水平的是战略多元型房地产企业，平均年薪为6． 5 万元。在同一企业内，考核标准的不同也是造成薪酬差异的影响因素之一。由于很多房地产企业的组织结构复杂，岗位设置繁多，企业人员的岗位、工作内容以及工作业绩都会有很大的差异，进而使得员工薪酬的巨大差异，因此，如何对不同岗位层次的人员进行比较公平的业绩考核是很多企业所面临的大难题之一。
5. 房地产市场人才需求现状
无论是经营管理、营销策划的竞争，还是规划设计、文化艺术的竞争，归根结底，房地产市场的竞争是人才能力的竞争，是企业对人才使用的竞争。我国房地产市场人才需求现状是：
① 人才需求居行业前列
随着房地产行业“如火如荼”的发展，房地产的人才需求一直位于各行业的前列。目前房地产行业招聘的职位以技术人才居多，对技术水平和综合素质的门槛也更加严格，这是对大学毕业生智慧和才干考验的最佳时期。
② 高端人才紧缺
据业内人士介绍，薪酬和机会增长最快的中高级职位共有五类：一是独立操作品牌房产开发项目的总经理，一般需要有10 年以上的从业经验。二是进行房产项目定位、产品定位的专业人才，如总建筑师、设计总监、设计经理等。三是项目策划、营销策划方面的中高级人才，如营销副总、营销总监、销售总监、营销部经理等。四是具有资本运作方面经验的人才，如财务总监、投资经理等资本运作高手。五是商业地产方面的中高级人才和专业人才。
③ 房地产业人员流动性强
由于房地产企业主要以项目开发公司为载体，项目开发一般为2-3 年，加上房地产行业发展势头迅猛，发展机会良好，所以房地产行业跳槽频率很高，其中大部分流动属于整个行业中的人员流动，只有小部分属于行业内外的流动。
三、行业相关信息
1. 路径
例1：概括自《从杀猪小伙到百万富翁，房地产也能白手起家》
路斯·惠特尼辞去屠宰场工作——买不景气房子，进行改造——将房子出租赚钱——买更大的房子，改造——银行贷款，买新房子——积累房产的同时，开办独立公司负责管理房产的工作——开办自己的工程承包公司，处理房产的维修和翻新工作——争取房屋改良贷款——第一年赚得117000美元——成为房地产投资顾问——房产估价——为自己增加现金流——注意附近房子趋势，利用想象力，把单户住宅变寄宿公寓——经营管理寄宿公寓——了解不同种类的金融机构——做银行家的顾问——购买重组信托公司的房产——进入演讲行业——与政府打好交道——房地产投资和财务培训专家——惠特尼网络股份有限公司和惠特尼教育集团股份有限公司董事长和首席执行官
例2
谢骥工程师，毕业于上海同济大学工业与民用建筑专业。19xx年加入华润集团。19xx年--20xx年任上润有限公司分判部、采购部经理。20xx年--20xx年初润置地（北京）股份有限公司副总经理兼总工程师现润置地（北京）
股份有限公司副总经理兼下属北京华润房地产经纪有限公司总经理，负责公司销售管理工作。
例3
梁上燕，1992～19xx年，任广州市中联实业总公司销售部经理，负责莱茵花园项目策划、推广及销售。1996～19xx年，经营自己的企业。1998～20xx年10月，任广东碧桂园集团销售部经理，参与广州碧桂园、华南碧桂园的招聘、培训、策划销售推广等。20xx年10月～20xx年4月，任广州宏富房地产有限公司副总经理等，全面负责广州星河湾。20xx年4月，加入香港李颂熹集团，任集团执行董事等职。20xx年7月，重回星河湾，任宏宇集团董事副总裁。负责集团地产市场营运，同时任集团对外发言人。
2. 影响
因为在房地产行业就职的人通常对个人的生活方式没有多大的影响，只有看管施工现场的人员需要通宵值班。在行业的环境要求越来越规范后，施工作业人员的作业时间也是比较正常的。在管理层次的人会有比较多的应酬，和要花很多时间在看图纸想方案上。一般的家庭成员都能接受房地产的作业时间。在个人休闲上，房地产的人员喜欢到处去看看楼盘信息。