福地设施设备维修保养管理方案

管理目标：

1、  园区设施设备能正常运行。

2、  灯罩完好无损、干净，正常调整因素除外，亮灯率保持在99%以上。

3、  做到“急修不过夜，小修不过二”，确保及时率达95%以上，合格率达98%。

4、  租户对工程维修的有效投诉率低于2%。

5、  设备房标识齐全，巡查、保养记录齐全，机房环境干净整洁。

人员配置：

1、维修工3人，负责园区公共设备设施的巡查、维护保养、维修及业主自用设备设施的有偿维修保养工作。

2、岗位设置：

1）维修工A：负责园区巡查、外委单位维修保养监管、设备设施保养兼日常维修。

2）维修工B：负责园区弱电维修保养、设备设施保养及日常维修。

 3）维修工C：负责水电抄表、设备设施保养及日常维修。

3、日常工作安排：

 1）维修工A：每周对园区公共设备设施巡查一次，每天上午分区域对灯具、门窗、幕墙、路面、景观水系、电气箱、管道阀门、消防水泵/排污泵、风机房及安防设备进行检查记录，下午对巡查出的问题进行处理及记录。

 2）维修工B：每周三对周界报警设备进行一次检查维护，每二天对周界报警系统进行一次报警试验（保安部负责），每月对探头范围绿化进行一次修剪（绿化工负责），确保周界报警系统正常工作；其余工作日按计划对公共设备设施进行保养及处理日常维修工作。

3）维修工C：每月30日抄一次公共电表，形成公共能耗报表，及时掌握公共设备设施运行情况；其余工作日处理日常维修工作及按计划对公共设备设施进行保养。

4）每月22日，根据材料使用量填写常用材料申购单，尽量避免维修等料延误维修速度，保障维修及时率。

4、维修服务规范：

1） 上门维修准备

    从接到报修开始应在15分钟内或按约定时间准时到达业主家。所有维修人员出工前必须随身携带工具箱，仔细检查箱内工具，并根据维修项目做好相应调整，做到工具齐备，箱体清洁。

2）入户维修

① 按规定门铃、叩门

A、到达业主家门口先轻按门铃，如无反应则在间隔6秒钟后再按第二次，不能连续按。

B、如无门铃则应轻轻地叩门，叩门时，一般用右手食指和中指的中关节轻轻连叩两次，然后等待2～4秒钟。若室内没有回音再连续敲三次，等待6～8秒钟。若仍无回音，再敲三次，等待10秒钟。如果连续敲3遍门仍无回音，则不应该再敲。在业主门上留下另约时间维修通知单后离开，并及时将情况向物业服务中心汇报。

②  在隔门与业主对话时，必须说明身份和来意；业主开门后应招呼一声“您好”，征得业主同意后，穿上专用自备鞋套，在业主带领下进入维修房间，不可随意走动。

③ 在维修开始前，应再次询问需维修项目，仔细查看维修现场及周边状况，如有妨碍修理的物品应主动协助业主移开。

④ 摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料，并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落。

⑤ 在维修中应专心致志，保证质量，提高效率，并尽可能降低噪音，工具轻拿轻放；严禁吃、喝、抽和收取小费。

⑥维修完毕后，应对维修结果进行自检，待业主验收认可后，请业主签字。

⑦按公司收费标准收费，如业主有异议，应耐心解释，不可与之争执。同时，维修人员应主动向业主交代使用中应注意事项。

⑧ 对未能及时完成维修的（如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等），应对业主说明情况，解释原因，取得业主的谅解和支持或说明维修计划（包括完成时间），并尽快将其解决。

⑨ 如因各种原因确实无力完成的，应告知业主，请其另行解决。

3）清场

工作完毕后将工作前移动的物品要放回原处，要做好清洁工作。

4）离场

离开业主家时应说声“如有需要尽管与物业服务中心/维修中心联系”并向业主说“再见”。

5） 维修材料注意事项

    原则上所需维修材料均由业主自行购买，业主确实不便购买的，可代为购买，购买材料时，应要求供方出示质保卡，并开具发票。

要求标准：

1）草坪灯、高杆灯、屋顶灯、车库灯、导向灯每天开关时间：根据季节及天气情况灵活掌握。

2）亮灯情况由工程维修人员进行检查，发现损坏的填写《报修登记表》，物业部落实工程维修人员及时查明原因，给予维修，要求：灯泡灯罩无缺损，设备完好，亮灯率在99%以上。

3）每半年擦拭或清洗一次灯泡和灯罩内部。要求：灯泡、灯罩保持清洁明亮。

4）窨井、窨沟、排水沟、集水井，每月检查一次，每年清理一次，（全体员工配合）台风来临前突击检查一次。要求：无积水、无杂物、无塌陷，水流畅通，井盖完好。

5）消防泵/排污泵、每月进行试运行；检查排水泵液位开关、排水情况是否正常，管道阀门接是否漏水等，并作好检查记录。

6）每月检查一次控制箱，每季检查并进行除尘，对接头螺丝紧固；对控制箱体表面进行一次除尘拭擦。要求：表面无灰尘，及扇叶无变形现象。

7）每季度检查一次每一层水表箱内阀门接口及减压阀，如发现有漏水现象应及时处理。要求：无渗漏现象。

8）露天消防栓每年一次保养。要求：表面无生锈现象，颜色一致。

9）消防箱喷淋管每年一次保养。要求：管道表面无生锈现象，颜色一致。

10）定期检查水泵房，每月对水泵房内设备设施进行一次全面保养。要求：设备正常运行，无损坏现象，表面无积尘，并做好记录。

11）消防仪表每周巡查（机房维修工负责）。要求：压力正常。

12）每月对消防稳压系统进行检查，发现问题及时处理，每年保养一次。要求：屋面、立柱无损坏。

13）每周检查健身娱乐设施，连接是否牢固、表面有无破损、地面保护设施是否开裂。根据需要对螺丝进行加油、紧固。

14）篮球场每月检查一次一年保养一次。要求：地面、围栏表面无锈腐现象，螺丝要牢固。

15）花架每季度检查一次，视情况进行养护。要求：表面无破损。

16）景观水池每季度检查一次半年清洗一次。要求：无渗水、无破损、底部无严重积尘。

17）园区建筑小品、护拦每年保养一次。要求：无损坏现象。

18）外墙面每月检查一次，三年清洗一次。要求：无脱落无空鼓无渗水，表面完好无损坏。

19）内墙面每月检查一次，每三年翻新一次。要求：表面整洁无破损。

20）道路、停车场每周检查一次。要求：地面平整无破损。

21）水景开放时间：（保安队负责开关）

国定假日：10：00～12：00，晚上开放时间参照双休日；

双休日：17：00～19：00（12月～4月）；18：00～20：00（5月～11月）。

22）公共门窗、锁每周检查一次。要求：表面完好无变形，窗户无渗水。

23）每月一次对道闸进行检查，保养。如对道闸弹簧加油、接触性能是否正常。要求：起动灵活，无损坏现象。

24）每年一次检查并清洁单元电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒。要求：无积尘，接头无松动现象。

25）每半年测试一次各主要用电线路的绝缘状况。要求：绝缘良好。

26）每年对围墙的铁质护栏进行一次保养，要求无明显锈迹。

27）UPS、备用电源每季放电运行一次，时间约45分钟左右，检查外观是否清洁，各接线端子是否牢固。

福地设施/设备年度保养计划

5、业主有偿服务管理

（1）要求标准

1）在接到维修单后十五分钟赶到现场。急修15分钟内到现场，小修2小时内完成，中修24小时内完成，大修1天内有答复。

（2）管理内容六、有偿服务项目

住户自用部位、自用设备的维修和养护

1）更换灯管、灯泡；

2）维修、更换门锁；

3）住户自用部位下水道疏通服务；

4）安装插座；

5）热水器、抽油烟机拆装；

6）室内供电线路维修；

7）挂镜、像框；

8）更换玻璃；

9）维修、更换自来水管、水阀及软管；

10）维修、更换水盆、水箱配件；

11）维修、更换晾衣架。

（3）维修后开具收费凭证。

6、安保系统智能化系统的维护方案和计划

（1）智能化系统维护方案

百合新城智能化系统包括摄像监控系统；红外周界防越报警系统、保安巡更监控系统；可视对讲门禁系统；车辆管理系统；消防报警系统；对于以上配置特点，制定如下维护方案：

详细维护保养项目见表1所示

2、智能化系统的维护计划

小修计划：根据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修计划。

中修计划：根据季检记录及报告、年检记录及报告，制定每年一次的中修计划。

大修计划：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修计划。

表1    智能化系统维护保养项目

备注：消防自动控制系统维护根据国家消防部门规定的日常维护要求操作。、

第二篇：小区智能化设施的管理与维修方案

智能化设施的管理与维修方案

物业小区机电、智能化等设备设施的管理 一、供电系统设备的养护管理 变配电房是供电系统的心脏,加强变配电房的管理及设备养护极为重要。变配电房配专人值班管理,做到"一看二闻",即看仪表是否正常、刀闸、线头有无异常,闻是否有焦味;定期打扫,始终保持室内清洁...

物业小区机电、智能化等设备设施的管理

一、供电系统设备的养护管理

变配电房是供电系统的心脏,加强变配电房的管理及设备养护极为重要。变配电房配专人值班管理,做到"一看二闻",即看仪表是否正常、刀闸、线头有无异常,闻是否有焦味;定期打扫,始终保持室内清洁,经常进行检测试验,对配备发电机定期进行试运行检查,做到有备无患。另外加强对照明、电梯、空调、消防系统等电器设备的故障和系统的损坏及时进行维修,保证机电设备的完好正常运行。同时还要经常检查各用户用电情况,了解用户用电是否规范,发现问题及时帮助解决。

(一)系统养护与管理

1、严格的配送电运行制度和电气维修制度;

2、实行24小时运行或维修值班制度,发现故障,及时排除;

3、加强日常维护检修。公共使用的照明、指示、显示灯具要保证完好;管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求,线路负荷要满足和保证用户用电安全;确保发配电设备安全运行。

4、停电、停电提前通知业主/住户fdcew.com,以免造成经济损失或人员伤亡;

5、临时施工工程及业主装修要有用电管理措施;

6、发生火灾、地震、台风等突然情况时,要及时切断电源;

7、电表安装、抄表、用电计量及公共用电进行合理分配。

(二)电梯系统养护与管理

1、根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标制订电梯安全运行和保养的规章制度;

2、电梯运行人员和维修人员必须持证上岗,电梯的故障修理必须由经劳动部

门审查认可的单位和人员承担;

3、必须坚持定期检查维护保养工作,建立健全电梯设备档案及修理记录,做好电梯的安全年检工作;

4、电梯运行发生任何故障时,应首先救护乘客出梯;

5、保持机房、井道、轿厢的清洁。

(三)公共空调设施设备养护管理

1、做好小区公共区域空调设施设备的核查登记,制订完善、合理的保养计划和巡查制度;

2、认真落实所辖设施设备的日常维修、保养及抢修工作,确保设备安全运行;

3、 日常保养要做到

A、按规定分解设备,进行检查、清洗、清扫、更换易损件;

B、检查安全防护装置,清除设备运动部件和表面的灰尘、油污、锈迹、蛛网等;

C、检查冷却、电气和控制装置,添加雪种;

D、消除设备故障或隐患,保证功能正常,符合使用要求。

二、智能化设备的养护管理

智能化设备的养护管理包括公共天线、对讲系统、监控、门禁、自动报警、远程抄表系统等。所有智能化设备管理实行24小时值班制度,运行人员严格按照体系文件所列项目进行巡视,在日常使用、检查中发现异常问题,及时维修。 智能化设备按照保养程序采取逢双月保养一次。对讲门禁系统是检查电器元件及接线接触是否良好,通话音质、图象是否清晰等;对闭路监控系统检查摄像机、录像机工作是否正常,监视器图象、色彩是否清晰等;对自动报警、远程抄表系统检查并紧固各电器接线端子,检查运行指示灯是否正常,控制系统是否正常。通过加强管理和养护,保证智能化设备的正常运行。在使用和运行中发现的日常报修处理,按故障级别,应急处理方法如下:

(一)摄像监控及红外监控故障,15分钟到达现场维修;

(二)停车场智能管理系统故障,15分钟到达现场维修;

(三)公用天线故障,20分钟达到现场维修;

(四)自动报警系统故障,10分钟达到现场维修。

对于技术难度大的故障,及时与供货商和安装单位联系解决,管理处有关人

员对此过程进行监督。建立主要智能化设备的维护档案,把设备的技术资料数据、保养登记、维修记录、事故处理登记妥善保存,以便查阅。

三消防设施管理养护

1.消防组织机构的建立

(1)管理处负责建立消防安全小组。

(2)管理处主任为消防安全负责人。

(3)管理处其他人员为义务消防员。

(4)安全管理主管为专职安全监督员。

(5)日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。

(6)管理处负责制定组织机构图及人员职责。

2.建立各项消防制度

(1)消防检查制度。

(2)专职安全员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由管理处主任审核。

(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。

(4)在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。

(5)发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。

(6)管理处制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。

3.防火措施

(1)贯彻"预防为主，防消结合"的方针，业户要树立防火意识，管理处每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。

(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找管理处安排施工。

(3)严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。

(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。

(5)不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。

(6)严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。

(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。

(8)配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。

4.消防知识培训

(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电)，通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。

(2)管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施的操作方法等，学习情况须详细记录。

(3)管理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。

(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行在活动记录中登记并整改。

(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。

5.消防设备管理

(1)管理处负责建立消防档案。

(2)管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理处主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。

(3)制定《设备管理制度》，对消防设备进行检查和维护。

6.消防演习

(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由管理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部门。

(2)消防演习后，管理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的问题，及时调整、纠正并验证其结果。