XXXX营销推广方案

XXXX营销策划部

20##年8月27日

XXXX营销推广方案

一、        推广目的

开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。

二、        活动时间

20##年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售许可证的时间调整）

三、        推广手段—五大手段，聚集销售人气

1、产品主推，标签区域

目标： 强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。

产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。

新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，周边价值点激活市场。

配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见方案一）

注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、周边环境），微信主推小户型。

广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅

2、拓展渠道、网状营销

（1）立体推广

形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网）

投放时间：各促销活动营销节点。

原则：节奏推进+定向扩展

（2）VIP卡认筹（见方案二）

目的：通过VIP卡的优惠方式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。

形式：VIP卡直接销售，每张1000元，选房成交后，可享受VIP卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。

3、跨界行动大联合

主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送”

目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。

形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。

优惠方式：

樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。

星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。

沁园净水器：

帆摄影：具体优惠见优惠券。

宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页

4、公关营销，顺水推舟

目的：公关活动制造吸引点，提高客户到场率和销售转化率。

形式：中秋/国庆抽奖活动（见方案三）

主题：xxx，月圆梦圆/金秋圆梦

时间：9月18日晚（暂定）

地点：中心商务区大兴量贩前

5、导流入场

目的：增强客流导入机会，强化氛围。

（1）现场导流

路段：茶苑路（高家寨至公司段）、营销中心至样板房

时间：所有活动前

形式：路边广告

（2）交通配套导流

方式：高速出入口指引，公交线路、车体广告

四、推广预算

五、综合宣传推广方式

户外广告：那柯里、7#楼

直投广告：百业、DM单（兼职派单员）

宣传车：

LED：之前商榷的四个位置及1#楼

微信：公司全体员工

网络：中国普洱网、精彩普洱网

短信群发

附：方案一、方案二、方案三

方案一：微信营销方案

目的：推出主线产品，配合各阶段营销工作，聚集周边朋友，调动人气。

主要方式：

1、              通过公司全体员工微信朋友圈发送楼盘信息，通过转发等形式，吸引周边朋友的注意，发掘潜在客户。通过微信营销获取的客户，由相应员工带领至销售部进行选房并成交者，相应的员工可根据《销售提成方案》获取相应提成。

注：所需图片、文字由营销策划部统一提供，且微信发送的内容需配合每阶段的营销活动。微信内容包括楼盘户型、活动优惠、楼盘介绍、节日祝福、温馨提示等。

2、              公司设立微信号，由销售部管理，操作方式同上。

3、              楼盘销售前期，可与精彩普洱网合作，以团购形式售房或售卡，并配合微信“商家推荐”等方式进行宣传，提高公司认知度。

精彩普洱网：3000元/3个月，前期宣传以全价形式标出，中、后期根据销售情况进行团购等优惠方式，开拓销售渠道。

预期效果：在年轻群体中提高认知度，增加访问量，小户型销售情况见好。

方案二：VIP卡认筹方案

一、         认筹周期

20##年9月1日至9月30日（此段时间暂定，认筹结束时间根据VIP卡销售量定）

（说明：具体开盘选房日期根据销售案场客户积累情况和证件办理情况而定，10月计划则根据9月认筹情况而定）

二、         认筹原则

      客户交纳一千元购买VIP会员卡，持卡享受选房成功交1000元抵3000元房款优惠活动。

三、         特殊政策

1、              每日认筹顺序前3名，享受额外房款直减1000元奖励券，此券为选房成功后特殊优惠；

2、              付款优惠措施根据选房时方案执行。

四、         活动细则：

1、              每张会员卡仅限选购一套住房/商铺；

2、              选房时根据VIP卡号顺序进行选房，先购先得；

3、              此次优惠仅限购房，不抵现金；

4、              选房前一周进行统一通知具体选房活动时间、计划；

5、              当日选房不成功客户，可在选房后两周内进行补选；

6、              退卡手续办理需在选房不成功后，由销售中心统一通知进行办理；

7、              活动最终解释权归   。

五、         办理流程

1、              置业顾问进行查询VIP卡号顺序，并引导客户进行房源意向书及VIP认筹单填写，客户、置业顾问、销售中心主任签字确认后，由销售经理审核签字；

2、              置业顾问引领客户凭身份证或有效身份证件，以及销售经理签字后的房源确认书进行财务交款每张卡1000元，由财务开具收款收据。

3、              凭收款收据至办公室在房源意向书及VIP认筹协议上加盖公章；

4、              凭收款收据至销售中心主任处领取VIP卡并进行登记；

5、              为客户办理礼品领用手续，并讲解产品后送客。

注：所有认筹VIP卡用户，均赠送磨砂杯一个。（礼品可在作商定）

 

六、         销售说辞：

1、关于售卡：您好，XXX先生/女士，项目的情况您已经进行了初步了解了，目前仍属于前期咨询，如果您对这款户型很感兴趣的话，不妨先进行登记VIP，您只需要进行交纳1000元，如果选房成功了则抵3000元呢，而且项目项目优势……

2、关于价格：XXX的销售价格是根据当期市场价格而定的，且考虑到了每套住宅的户型结构、位置、楼层、方向进行一房一价出售，因此目前还没有准确价格，请您耐心等待开盘选房时再进行确定。

3、关于工程：动工时间为20##年3月份，交房时间预计为……

4、关于证件：

5、关于付款方式：一次性付款、按揭贷款。

6、关于开盘选房时间：开盘时间根据项目各项进展而定，具体时间预计在11 月份前，销售中心会提前一周进行通知。

7、关于退卡：若在正式认购时间未成交，我们将在在10个工作日之内全额退还所收款项，客户凭此认筹单、收款收据身份证到公司指定地点办理退款手续。

vip认筹单

开发商名称：       

公司电话：                       

公司地址：

认筹方姓名：                                性别：                   

身份证号码：                                                                

通讯地址：                                 

联系电话：                                 

本着平等、自愿的原则，双方友好协商达成如下协议：

1、       年     月     日，认筹                     住宅/商铺，现已付认筹金壹仟元。

2、所有参加认筹的客户，均享有优先购买权，持卡享受选房成功交1000元抵3000元房款优惠活动。

3、每张vip卡限选一住宅/商铺，即一张vip卡只能用于一个住宅/商铺的优惠，同时该卡只限本人购买使用，不得转让和炒作。

4、开发商将在认购前，提前以电话、短信息等形式告知持卡人，由于持卡人之故错过机会责任自负。

5、认购当天，客户凭收款收据、身份证原件、认筹单和vip卡，排队认购。

6、如认筹方未能在开发商通知的时间内前往销售中心认购住宅/商铺，其享有的优惠将取消。

7、如认购方在开发商通知的时间内认购具体住宅/商铺，则该笔认筹金自动转为购房款。

8、正式认购时间未成交者，开发商在10个工作日之内全额退还所收款项，客户凭此认筹单、收款收据身份证到公司指定地点办理退款手续。

9、此认筹方式最终解释权归开发商所有

10、本认筹单一式两份，具有同等法律效力。

认筹方：                  开发商：

                      

20##年   月   日                 20##年    月    日

XXX房源意向书

方案三：中秋/国庆活动方案

活动主题：xxx，月圆梦圆/金秋圆梦

活动地点：中心商务区大型量贩前

活动时间：待定

活动方式：由兼职派单员发放折扇，并引领意向客户至销售人员处，由销售人员接待并解答问题。凡进入活动场地的人员可获得抽奖机会。

兼职派单员每带一名客户至销售人员处，则可获得5元的提成奖励，底薪为30/天，共需4名。

人员配置：营销策划部全体人员及公司其他三名男员工（由办公室安排）

场地设置：2.5*2米的背景墙（印有科恩地产logo），总台（一套桌椅），两处接待区域（两套藤椅）。

奖品设置：

一等奖：购房成交优惠1万元（3名）

二等奖：购房成交优惠5千元（6名）

三等奖：购房成交优惠3千元（15名）

四等奖：礼品一份（若干名）

注：折扇内容包括 logo，活动主题，抽奖活动信息，楼盘简介，户型图及小区总效果图。

  

活动预算

                                             营销策划部

20##年8月26日

第二篇：房地产楼盘营销推广方案

一、项目定位

R1组团产品属性定位：联排别墅、庭院洋房

R1组团产品推广定位语：别墅级现代庭院—层层退台，宅院生活

R1组团推广语：看了实景，再买房 尊世宅邸，大有不同 湖景美墅只是为您

二、产品定位

◆产品定位

庭院洋房、联排别墅一次品位的提升——R1组团庭院洋房、联排别墅的推出将全面提升项目的品位，作为整个小区的一大亮点和城区的稀缺物业，如何经过包装、产品引导、宣传推广后尽快推向市场，聚集一批高端优质客群，为项目树立口碑效应，以吸引更多当涂及马鞍山高端客群的关注。

◆目标客户群

襄城明珠的产品是上层建筑的，又是意识形态的。R1组团主打联排别墅和庭院洋房，产品是上层的；项目胸怀护城河，怀抱襄城河，环境是上层的；主人当然也是上层的！在襄城明珠置业，是选择一种高尚的生活社圈，更是选

择价值与身份的认同！襄城明珠代表名门望族，代表高雅的生活方式与高尚的上层社圈！襄城明珠给你房子，更给你身份与地位！

◆差异性分析

无论从地段、规模和环境，襄城明珠相比竞争对手都有选择性的竞争优势，以强对弱，各个击破。

相对于前期物业，R1组团明显是升级版、豪华版。从项目自身推广来说，R1组团必须与前期物业拉开距离，形成产品形象、生活品质的差异化，才能为推广寻找到正确的推广路线，吸引客户眼球，达成销售。

三、产品定价建议

庭院洋房及联排别墅在当涂新城区属高档稀有物业，而且套数有限，从市场需求的角度来分析，客群不是问题，最关键的是定一个让购房者满意，开发商乐意的价格。目前马鞍山市区只有位于江东大道的格林春天有花园洋房正在热销当中，一层拥有私家花园定价在5500元/平方米，2-6层的均价在4380元/平方米，销售率只达到35%，而当涂目前还没有花园洋房，只有九韵国际推出的叠排价格在4000元/平米，其他同类区域、同类项目尚未开盘销售，价格还不太清楚，因此庭院洋房建议定价在3700—4080元/平方米之间，联排别墅在当涂只有塞纳翡翠庄园有，而

他们销售的价格有5600元/平方米的独栋、5100元/平方米的双拼和3800元/平方米的联排，从规模上来说我们的联排别墅没有塞纳翡翠庄园大，但我们的位置比它好，而且还紧临护城河，因此建议联排别墅的价格定在3760—4180元/平方米之间。

四、项目的推广策略及步骤

◆总营销策略

A、以情感诉求为主线的市场推广策略

从购房而言，消费者不仅仅是为在考虑买一个居住空间，更多的是在选择一种生活方式。就项目而言，独特的生活理念将是项目与其它项目区别的根本。而这种区别在满足客户内心渴望的基础上，将成为项目与客户沟通的最根本因素。而在情感沟通基础上的营销，将会为项目增加附加值，最大化的挖掘出项目价值。

B、以拥有会所级的展示中心来提升产品档次

楼盘展示中心作为项目展示的第一窗口，对本项目的品牌形象和公司的品牌形象起到至关重要的作用，一个成功的售楼部，能为公司创造更多的收益。

展示中心的主要功能是将本案的信息传递给客户，并进一步刺激客户的购买欲。因此，展示中心的布局设计需要将信息最直接地传递给客户，另外现在一些上海、北京等城市的楼盘展示中心都趋向于会所的设计，除了具备展示功能外，内部可以设计一个小型休闲吧，给客户创造舒适的参观和购买环境外，要让客户感觉这种环境令人流连忘返。

C、利用样板房以直观的形象刺激客户购买欲望

楼盘样板房近年来大行其道。人们接触样板房的时间最多只有几分钟时间，如何在短短的几分钟里去俘虏买家的心，使理性的思维在这个特定的环境里变得亢奋、变得感性。从原来最简单的样板房，到现在超豪华的样板房，目的只有一个，就是为了吸引消费者的眼球。制作了样板房的地产项目比没有样板房的销售要好；有样板房的户型比没做的户型销售情况好；引领时尚的样板房比一般化装饰的项目效益好。样板间要让客户感觉到入住小区将享受到的尊贵、舒适的生活，让客户有购买的冲动。

◆广告推广

区域封杀：长期租用当涂街道条幅，充分消化县城的主力客户。

短信广告：以最广的覆盖面最广向消费群体进行直观宣传

户外广告：利用市区的几个大型广告牌进行宣传，以抓住市区的消费群体。

报纸广告：可以根据营销步骤，在关键节点做1-3次报纸广告

◆推广步骤：

第一阶段：营销准备期（9.28——10.8）

目的：销售策略的调整期，通过与客户的接触，预热项目温度，对价格、配套及商业规划做进一步细节的调整，为销售作准备。

内容：

A、销售人员接受咨询，准备项目前期介绍、问答和业务培训

B、制定销售策略、准备销售工具和文书

C、意向客户登记积累，确立核心客户

D、老客户梳理、追踪并善加利用

物料：来客来电登记表、销售道具准备，R1折页印刷

广告宣传：过街条幅、户外广告画面更换

第二阶段：营销推广期(10.8——10.22)

目的：意向客户登记积累，确立核心客户；开始内部认购，同时价格根据前期的调整确定。

内容：

A、包装方案实施到位

B、开始内部认购，促销方案执行，认购优惠活动

物料准备：总平图、户型图、效果图、宣传折页、意向认购书、业主登记表

广告宣传：短信广告、过街横幅

第三阶段：产品强销期（10.23——10.31）

目的：利用前期积累的核心客户跟进，R1组团盛势开盘，引爆市场，制造抢购局面，实现快速销售，为后期营销奠

定基础。

内容：A、意向客户优先选房

B、房源的销控

C、促销活动的开展：购房礼品赠送或参加抽奖

物料准备：销控板、销售经理推荐户型

广告宣传：开盘条幅、开盘短信广告、开盘报纸广告

第四阶段：产品持销期（11.1——11.30）

目的：借助前期的势头，继续进行强势宣传，充分发挥老客户带动新客户，利用品牌优势实现最佳的口碑传播效果，

为R1二次开盘积累客户。

内容：

A、积累客户的整理、回访

B、系列广告轰炸性推出

物料准备：根据销售情况调整促销活动，调整价格

广告宣传：短信广告、报纸广告