【报告导读】

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去，而本文的研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业。

【房地产项目的特点】

1、地域性。

1）要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况区别较大，进行房地产项目构思时就不能不考虑这些情况。

2）要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从市场角度看，房地产项目构思的重点要把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。

3）要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。

2、前瞻性。

房地产项目构思的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产开发项目的完成周期少则二三年，多则五六年，甚至更长，如果没有超前的眼光和预见能力，就会造成投入较大而产出较小，给企业带来巨大的损失。这种超前眼光和预见的能力，表现在：

1）项目的可行性研究阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；

2）投资分析与决策阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；

3）规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展阶段；

4）营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售价格的确定、楼盘包装、广告发布等方面奠定基础。

3、市场性。

房地产项目构思要适应市场的需求，主要表现在：

1）房地产项目构思自始至终要以市场的需求为依据——顾客需要什么房子，就建造什么房子；

2）房地产项目构思要以市场为导向——房地产市场变了，房地产项目构思的思路、定位方式也要变；

3）房地产项目构思要在现有市场的基础上，造就市场，创造市场。

4、创新性。

房地产项目构思要追求新意、独创。房地产项目构思创新，首先表现为概念新、主题新。因为概念与主题是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念与主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、方式新。项目构思的方式与方法虽有共性，但运用在

不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样，这需要通过构思实践来创新。

5、可操作性。

房地产项目构思的可操作性特征要求：

1） 在实际市场环境中，项目具有市场条件的可操作性；

2）在具体的实施上有可操作的方法；

3）构思方案要易于操作、容易实施。但是，在实际的房地产项目实施过程中，经常有一些项目构思方案完全脱离了市场的客观或超出了开发商的负担能力和实施能力，形成空洞的“纸上谈兵”项目构思

6、多样性。

在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种，同时，房地产项目构思方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对构思方案进行调整和变动，以保证构思方案对实现的最佳适应状态。

1.0 写字楼项目概要

1.1 项目要点

1.2 项目背景

1.3 项目核心竞争力

1.4 项目内容与特点

1.4.1 体系架构

1.4.2 技术或资源特点

1.4.3 商业经营模式特点

1.5 客户基础

1.6 市场机遇

1.7 项目投资价值

1.8 发展使命

1.9 成功关键

1.10 盈利目标

2.0 写字楼项目公司介绍

2.1 发起人介绍

2.2 项目公司与关联公司

2.3 公司组织结构

2.4 [历史]财务经营状况（新建项目与公司没有本章节）

2.5 公司地理位置

2.6 公司发展战略

2.7 公司内部控制管理

3.0 写字楼项目（产品与服务）介绍

3.1 项目内容与目标

3.2 项目开发思路

3.3 项目创新与差异化

3.4 项目核心竞争力或特点

3.5 项目开发(条件)资源状况

3.6 项目地理位置与背景

3.7 项目设备与设施

3.8 项目建设基本方案与内容

3.9 经营模式与盈利模式

3.10 项目进展

4.0 写字楼市场分析

4.1 行业市场分析

4.2 行业准入与政策环境分析

4.3 市场容量分析

4.4 供需现状与预测

4.5 目标市场分析

4.6 销售渠道分析

4.7 竞争对手分析

5.0 写字楼项目SWOT综合分析

5.1 优势分析

5.2 弱势分析

5.3 机会分析

5.4 威胁分析

5.5 SWOT综合分析

6.0 写字楼项目发展战略与实施计划

6.1 执行战略

6.2 竞争策略

6.3 市场营销策略

6.3.1 目标市场定位

6.3.2 定价策略

6.3.3 渠道策略

6.3.4 宣传促销策略

6.3.5 整合传播策略与措施

6.3.6 网络营销策略

6.3.7 客户关系管理策略

6.4 经销商培训与销售网络建设

6.5 公共关系与战略结盟

6.6 售后服务策略

6.7 战略合作伙伴

7.0 写字楼项目管理与人员计划

7.1 项目公司组织结构

7.2 项目公司管理团队（管理层人员介绍或团队组建）

7.3 管理团队建设与完善

7.4 人员招聘与写字楼计划

7.5 人员管理制度与激励机制

7.6 项目质量控制系统

7.7 项目成本控制管理

7.8 项目实施进度计划

8.0 风险分析与规避对策

8.1 写字楼项目风险分析

8.2 写字楼项目风险规避

8.2.1 政策规避方法

8.2.2 市场风险规避方法

8.2.3 经营管理风险规避方法

8.2.4 人才风险规避方法

8.2.5 融资风险规避方法

9.0 投入估算与资金筹措

9.1 项目融资需求与贷款方式

9.2 项目资金使用计划

9.3 融资资金使用计划

9.4 资金合作方式及与资金偿还保障

9.5 退出机制

10.0 写字楼项目投资效益分析

8.1 财务分析基本假设

8.2 收入估算

8.3 成本与税金估算

8.3.1 采购与水、电、燃料等费用

8.3.2 工资及福利费用

8.3.3 折旧费

8.3.4 维修费

8.3.5 管理费用

8.3.6 销售税金等费用

8.3.7 税率

8.4 成本估算

8.4.1 固定资产折旧费用估算表

8.4.2 销售成本估算表

8.4.3 付现经营成本估算表

8.4.4 运营费用估算表

8.5 损益表与现金流量表估算

8.6 重要财务指标

8.7 财务敏感性分析

8.8 盈亏平衡分析

8.8.1 盈亏平衡点

8.8.2 盈亏平衡分析图

8.8.3 盈亏平衡分析结论

8.9 投资效益分析结论

11.0 写字楼项目无形资产价值分析 11.1 分析方法的选择

11.2 收益年限的确定

11.3 基本数据

11.4 无形资产价值的确定

12.0 财务分析附件

（1）基本报表

（2）辅助报表

（3）敏感分析报表

（4）营业执照

（5）法人代码证书

（6）税务登记证

（7）技术应用成果相关证件

第二篇：商业实践项目

一、邮储银行如何进行电子银行产品创新

邮储银行目前拥有电话银行、网上银行、手机银行、电视银行等全面的电子银行产品。参赛选手可以选某一现有的电子银行产品进行创新，也可以根据用户需要重新打造一款新的电子银行产品。

二、如何在校园中推广邮储银行电子银行产品

结合邮储银行电子银行的特点以及校园客户的特点，抓住学生群体的某一项或者几项金融需求邮储银行电子银行的产品，增加邮储银行客户数量并保持该客户持续使用邮储银行产品。可以针对整个学生群体，也可以针对某一类校园客户群体。

三、邮储银行如何开展网络营销

参赛选手可以利用搜索引擎、社交网站、微博、博客、电子商务平台等互联网工具对邮储银行的整体形象或特定产品设计营销推广方案；方案中不仅要设计统一的名称及宣传口号，还需要包括营销渠道选择、推广进度、预算及收益分析等完整的方案设计。此外要基于方案进行营销实践，并完成营销效果评估。

四、邮储银行如何发展移动支付

移动支付是指用户通过移动终端对所消费的商品或服务进行账务支付的服务方式。手机银行是目前最常见的移动支付方式之一。参赛选手可以选定或设计特定的支付场景，进行移动支付方式设计创新；也可以选定某一类客户群体进行设计移动支付方案设计。用移动支付方案的设计可以基于邮储银行现有的移动支付平台，也可以重新设计和支付平台。参赛选手不仅要完成移动支付方案的设计，还要完成新移动支付的市场推广方案。

五、如何在农村市场推广邮储电子银行

结合农村、农民、农业的发展特点，抓住邮储银行服务‘三农’、服务中小企业、服务社区的市场定位和农村网点众多的优势，设计合适农村人口使用的邮储银行电子银行产品，或者在现有的邮储银行电子银行的基础上设计农村市场的推广方案。推广方案不仅要提高邮储银行电子银行在县级以下地区的市场覆盖率，而且要保证激活率在50%以上，参赛选手不仅要完成营销设计及实施方案，还有验证方案的有效性和合理性。

六、在互联网背景下设计邮储银行货到付款电子化产品

分析货到付款模式的优势和劣势，结合邮储银行电子银行产品实现货到付款的电子模式。参赛选手要以一家电子商务企业或者一家快递企业为对象，以邮储银行的手机银行、个人网银或电话银行为工具，设计货到付款的电子化流程以及该模式的市场推广方案。

七、邮储银行怎样发展网络信贷

网络信贷是客户可以通过互联网完成贷款申请的各项步骤，包括了解各类贷款的申请条件，准备申请材料，一直到递交贷款申请。目前已有一些网上贷款平台的兴起，例如阿里小贷。参赛选手可以为邮储银行设计标准化的网络信贷业务流程，也可以为某一类用户设计特定的网络信贷产品。参赛选手需要完成网络信贷产品的适用范围、受理流程、推广方式等内容，还需要通过多种方式验证此产品或方案的有效性和合理性

八、邮储银行如何利用电子银行进行客户关系维护

邮储银行电子银行产品能够为客户提供7*24小时全方位的金融服务。参赛选手需要选定邮储银行的一种或者几种电子银行进行客户关系维护，密切邮储银行与客户的关系，丰富客户与邮储银行的沟通渠道，提高邮储银行对客户需求的反应速度，提升客户使用邮储银行产品的频率。参赛选手需要具体策划客户关系维护的方法和流程，还要验证此方案的有效性和可行性。

九、邮储银行如何与电信运营商开展合作

电信运营商是提供固定电话、移动电话和互联网接入的通信服务公司。强大的移动通信网络、庞大的移动通信用户以及丰富的数据资源是运营商的主要优势。参赛选手需要找到电信运营

商和邮储银行的业务切合点，设计双反的合作模式。可以是创新产品设计，也可以是资源互补性合作，或是其他形式的合作方式。参赛选手可以选定一家或多家运营商为合作对象，方案中要明确合作要点、职能分工、利润分配方式以及业务发展流程等内容，还需要验证此方案的有效性和合理性。

十、邮储银行如何与互联网企业合作

设计邮储银行与电子商务、电子支付、网络游戏、网络搜索、社交网站等一种或几种互联网企业的合作模式，借助互联网企业平台，发展邮储银行的业务。方案中要明确合作要点、职能分工、利润分配方式以及业务流程等内容，还需要验证此方案的有效性和合理性 十一、电子银行虚拟电子账户产品设计与应用

利用邮储银行的手机银行、网上银行、电视银行、电话银行、个人网银等产品为互联网用户设计虚拟账户的产品，账户的注册、认证、检测、注销过程全部依靠互联网技术，客户可以通过虚拟账户享受银行的金融服务，还可以实现账户与账户之间、银行与客户之间的互动。选手要设计账户注册、认证、监测、注销流程，设定虚拟账户的金融应用范围，建立虚拟账户的安全机制以及虚拟账户的推广方式。

十二、邮储银行如何通过互联网为企业提供金融解决方案

互联网的产生和发展改变了许多企业的经营方式，也使企业的金融需求发生了变化。参赛选手要以某一特定企业或者某一产业内具有关联性的多家企业作为服务对象，发掘他们在互联网中的金融需求，在邮储银行现有的金融产品的基础上为企业提供金融解决方案。解决方案中必须包括两种以上邮储银行金融产品。

十三、邮储银行电子银行业务宣传视频

制作一段不超过5分钟的视频或视频动画，要求具有一定的娱乐性。传播性、巧妙的将邮储银行电子银行业务各项服务融入其中，并运作这段视频在互联网上的传播。

十四、邮储银行电子银行业务的推广方案

策划并利用线上线下手段，推广邮储银行微信银行、微博银行、易信银行、网上银行、手机银行、电视银行等电子银行服务。要求有完整性的活动策划方案，并在一定范围内予以实施。对于策划方案中限于条件无法实施的部分，应根据已经完成的部分的效果，说明方案整体的合理性和可操作性。对于方案的评比，首先考核已完成实施部分的效果，同时关注方案整体的创新性。

十五、邮储银行移动支付推广方案

结合邮储银行电子银行相关产品，利用微信支付，NFC近场支付等移动支付手段，通过与移动运营商、线下实体商铺或者其他相关机构建立合作，采用团购、特约商户支付优惠、020支付优惠等活动方式，吸引客户养成在使用移动支付时采用邮储银行账号支付的习惯。方案要求围绕以吸引客户在线移动支付时采用银行账号为目的，在整个方案设计上能够形成建立合作-开展活动-吸引支付为闭环，充分利用邮储银行已经支持的微信支付等功能，在方案的实施过程中进行时机的推广操作。

十六、邮储银行校园营销活动

与当地营业网点合作在校园开展办卡、开通电子银行等营销推广活动。本活动既要设计活动方案，同时要在校园内开展实施，通过统计开通数量对参赛团队进行评比，开通数量以当地营业网点上统计数量为准。项目方案最好能与校园生活相结合，通过邮储银行卡为同学们日常生活提供便利。

十七、邮储银行创新互联网金融设计产品设计

鼓励金融等相关专业同学，通过对邮储银行业务及国内各大商业银行业务的了解、分析、从在校大学生的角度出发，设计助学贷款、创业贷款、电子银行产品、网络信贷、网络理财、020联名卡等金融产品。