新乐市房地产管理办公室

关于20xx年上半年房地产市场运行情况的总结报告

在新乐市委、市政府的正确领导下和石市房管局的关心指导下，我办努力学习贯彻十七大会议精神，坚持以“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，按照构建和谐新乐的要求，以服务发展、服务基层、服务群众为出发点，紧紧围绕“三年大变样”活动为契机，结合房管工作面临的新形势、新情况，进一步统一思想、明确任务、振奋精神、狠抓落实，积极推动全市房地产业持续健康快速发展。现将20xx年房地产市场运行情况汇报如下：

一、房地产市场运行情况

房地产市场商品房房源供应充足，上半年共办理房屋所有权证986个，登记面积11.83万平方米，办理《商品房预售许可证》5个，预售面积12.47万平方米。办理交易手续110起，交易面积1.15万平方米，办理房屋租赁登记备案许可证268个，办理抵押登记1044宗，抵押物价值总额5.08亿元。上半年完成税费收入160万元。

上半年以来，我们狠抓房地产市场管理，把执法所分为桥东和桥西两个所室，加大了执法力度，对全市房地产开发市场进行了清理整顿，共检查了37家房地产开发企业，其中对存在非法预售现象的有18家开发企业步入了法律程序，并对其完善了手续，我市的房地产市场秩序从根本上有了明显好转。与此同时，我们狠抓物业管理工作，为居民优化居住环境，由于种种原因部分小区物业公司与业主发生矛盾纠纷，我们接到群众投诉后在第一时间赶赴现场走访调查，并根据

各小区实际情况，找出症结，对症下药，将各种矛盾及时化解。例如，怡景苑物业外包问题、芳草苑私搭乱建问题等等。同时，为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，上半年我办又将具备条件的住宅小区按照相关法律程序成立了业主委员会。如芙蓉苑小区业主委员会，并依据有关法律规定，使小区实现了业主自治，顺应了群众的呼声，得到了群众的满意。

二、国家和省、市各项调控措施落实情况

为了落实国家和省、市规定的住房保障工作目标，20xx年我们在南环西路南侧、原必得服装厂西侧安排了约50亩的土地，用于廉租房、公共租赁性住房和限价商品房的建设用地，可充分满足“十二五”期间保障房建设用地需求。目前已与土地使用者签订了土地征用手续，土地补偿资金已到位。建设项目正在立项审批之中。该项目暂定为“昌源小区”今年计划建设廉租住房24套，公共租赁住房263套。在4月x日已经开工，现在正进行基础建设。

按照市委、市政府文件要求，我市继续为人均住房面积低于15平方米、一人户低于30平方米，家庭人均月收入低于上年度城镇人均可支配收入0.8倍的低收入家庭，实施住房保障。经过认真调查核实，第一、二季度符合住房保障条件的低收入住房困难的家庭共计21户、58人。其中享受租赁补贴的共12户32人，享受实物配租的9户26人，我市今年的补贴标准为2.5元/平方米/人。上半年共支出补贴为5527.5元，购买和租赁廉租房支出5400元，合计10927.5元。

为了进一步整顿规范房地产市场秩序，优化房地产交易环境，根据上级部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》精神，结合我办实际，制定了房地产市场秩序专项整治实施方案：建立开发企业及开发项目登记备案制度；建立商品房预销售款监管制度；建立房屋拆迁保证金制度；建立商品房预售管理制度。以上各项制度自20xx开始施行，在20xx年上半年取得了显著成效，通过房地产市场专项整治，达到整顿规范与健康发展并重。房地产市场按照规范标准、简化程序、透明公开的原则运行。企业开始树立品牌意识，建立培育规范运作、依法经营、诚实守信的企业信用体系，实现我市房地产市场秩序的明显好转。

三、房价控制目标制定及落实情况

20xx年房地产市场住房销售价格持平稳状态，截止到目前 20xx年住房平均销售价格为2200/平方米；住房平均价格增长220元/平方米；城镇居民家庭人均可支配收入增长12%；地区生产总值增长11.7%；新建住房价格2450元/平方米。

四、个人住房信息系统建设的进展情况

个人住房信息系统建设要在实现统一业务规程、统一数据标准的前提下，实现统一管理平台和统一服务平台。实现统一平台是个人住房信息系统的一个高级目标，将大幅提高房产管理效率、降低管理成本，提升政府形象。建设个人住房信息系统的根本目的是应用系统，将系统的建设成果转化为现实的管理能力和服务能力。

我办做好个人住房信息系统建设工作没有退路，为打好这场攻坚

战，抱着必胜的信念迎难而上。首先建立起来了领导亲自抓、分管所长具体抓、业务部门着力抓的良性工作机制，为系统建设提供强有力的组织保障。其次科学制定了实施方案，统筹规划、科学组织是高标准建设信息系统的客观要求。结合我市实际，科学制定实施方案，统筹考虑现实需要和长远安排，制定详细的工作计划、分解任务、倒排工期。再次多渠道筹集资金，系统建设，没有资金寸步难行。软件开发、硬件配备、数据整理、人员培训等各项工作都需要资金作保障。而且不仅仅是一次投入的问题，还需要持续不断的经费支撑系统的长期运转和维护。于此同时，个人住房信息系统要逐步实现与住房保障、拆迁管理等房产应用系统的共享共用，我办积极加强与金融、土地、民政、公安等部门的信息合作，尽最大努力完善个人住房信息系统的建设和实施。

五、下半年市场预测情况

从今年走势来看，较往年变化不大，处于平稳状态。但从总体上看，房地产市场交易量有下滑趋势。具体分析存在以下几点：

1、近几年来房地产开发比较热，市场供大于需的状况比较明显，购买力减少。在严格土地使用政策作用下，住房土地开发速度将稳步增长。

2、城中村改造的实施，使得房量有所增加，满足了一部分群众的住房需求。住房保障政策落实使房地产投资将向中低档普通住房倾斜，保障性住房和中低档住房供应量有所增加，住房供应结构得到改善。

3、国家的政策调控和银行系统的货币紧缩政策，将使房地产开发投资增速稳步回落。开发商为尽快回收资金，将加快住房施工、竣工和销售速度，非合理住房需求会进一步得到抑制，消费者购房行为进一步理智，市场供求关系将有所改善。

新乐市房地产管理办公室

20xx年x月x日

第二篇：20xx年上半年全国房地产市场总结

20xx年上半年全国房地产市场总结

7月x日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施(下称“新国五条”)，着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。世联地产研究认为，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。这与我们年初的判断一致，尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。 上半年房地产市场回顾

今年上半年全国房地产市场呈现六大特点：

第一，房价快速上涨的势头得到明显遏制。今年x月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。

第二，房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。20xx年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。

从开发商销售业绩来看，由于今年上半年推盘策略不同，导致其全年目标完成率有较大差异。在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，相当部分房企，如万科、恒 大、绿城、碧桂园、雅居乐、世贸、金地、保利香港等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。

第三，房地产市场重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市(即二线城市)销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点。地级城市(即三线城市)销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。从20xx年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。

第四，房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。世联地产调查数据显示，今年2季度表示限贷和限购政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和36%，比1季度分别略微下降0.5和0.8个百分点。受影响比例无明显变化，表明限贷和限购政策对市场的影响效力持续。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。“新国五条”也明确提

出房价上涨过快的二三线城市也要限购。2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。世联地产调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。我们认为保障房开工不足是导致2季度购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外，由于各地房价控制目标均参考GDP或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认为该政策能够起到平抑房价的作用。因而，“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。

第五，房地产开发企业市场集中度明显提升。数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比20xx年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比20xx年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、中海、恒 大、保利、碧桂园、雅居乐、华润、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。

第六，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。货币政策是决定中国经济周期的核心力量，对房地产市场也会造成较大的影响。今年二季度宏观经济数据公布之后，社会各界所担心的今年CPI维持高位且GDP明显回落(即滞胀现象)的疑虑已基本消除。目

前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模(1129亿元人民币)、海外发债融资(561亿元人民币)均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近20xx年时的水平。

下半年房地产走势研判

世联地产研究认为，下半年决定房地产市场的核心要素有两个：一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。二是市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。

1、未来政策走势的研判

目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：(1)政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。(2)政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。(3)房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。

2、未来量价走势的研判

今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。从历史规律来看：(1)供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部；(2)供销差(反映供过于求的指标)达到顶峰，价格迎来底部。无论是全国还是我们所监测的40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差到20xx年1季度达到顶峰，全面超过xx年，价格面临较大的下行压力。因而我们认为今年四季度至明年一季度由市场供求主导房价调整的概率增加，此期间是资金充裕企业拿地和并购的好时机。开发商应根据各城市今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估城市整体销售压力，还要根据自身项目的户型特征，找准应对策略，提前做好长期攻坚战的准备。

3、未来购房者心理预期

20xx年2季度世联购房者信心指数为54.7，较1季度下降0.6，表明购房者对未来半年房地产走势的乐观程度较上季度有所下降，购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加，且在这种前提下发生实际购买行为的可能性增加。具体来讲，三线城市购房者信心高于二线城市，二线城市高于一线城市；多次置业者和投资型需求对未来的信心度高于首次置业者和改善型购房者。尽管多次置业者和投资客的置业信心很高，且对未来房价看涨，但多数受制于严厉的限购政策而不具备购买资格。

从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。