德国住房租赁市场发展的主要经验及启示

摘要：20xx年12月，中央经济工作会议强调，要加快推进住房保障体系建设，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难。发展住房租赁市场成为解决我国低收入群体住房的一个重要措施。目前，很多国家在解决本国居民的住房问题上都不同程度地采取了这一措施，尤其是德国。本文以德国为例，重点研究了德国住房租赁市场发展的主要经验，并结合中国实际，构建我国住房租赁市场的发展路径。

关键词：德国 住房租赁 主要经验 启示

一、租赁住房的双重属性

根据使用者对住房占有方式或住房消费方式的不同，通常将住房分为租赁住房与自有住房两类。对于自有住房，使用者享有完全产权，如所有权、使用权、收益权、处置权等，同时，可以在市场上自由买卖住房。对于租赁住房，使用者只具有合同期内的使用权，所有权、收益权、处置权归租赁房主所有。自有住房不一定自住，也可用于租赁。

租赁住房有双重属性。一方面，租赁住房首先是一种商品，具有商品属性，其租金价格由市场供求关系决定，租金结构中必然包含了房主所要求的利润，一般是比较高的。住房的市场租金和市场买卖价格其实是内在地一致的，所以，买不起住房的人也较难长期接受市场租金的。市场租赁住房一般为私人或住房机构所有，以盈利为目的，租赁方式是自由寻找、自由成交。

另一方面，租赁住房还有特殊属性，即社会保障性，是解决中低收入人群、新就业人员、外来务工人员等住房困难的一个产品，其突出表现在于它是确保居民生存的基本物质条件，是人们最基本的生活资料和第一必需品。那些中低收入家庭虽然不具备购买住房或市场租赁住房的消费能力，但“居者”应该“有其屋”，住房租赁市场上的住房租赁不能完全由市场决定。保障性租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，租金价格低于市场价或承租者能承受的价格。 1

对于租赁住房，过于强调其商品属性，忽略其社会保障属性，完全依赖市场实现其供求均衡，必然会引发分配不均、房产泡沫等问题。

此外，提起保障性租赁住房的投资与建设，人们自然会想到这是政府的责任。的确，凡是保障性功能的问题，政府都应该首当其冲、责无旁贷，在任何情况下，住房保障都是政府考虑的重大事项，是政府应该承担的固有的社会责任。然而，政府的作用不能仅仅停留在花钱投资上，因为政府作为社会的代表需要做的事情、需要花钱的地方太多了，财政永远是紧缺的资源，更重要的是需要引导民间资本来投资建造。投资建造只租不售的保障性租赁住房，靠民间资本完全自愿是不可能的，这就需要政府的指导和适度的强制性，也就是说政府可以通过法律法规等行政干预形式，强制要求具有一定开发规模的房地产公司建造一定比例的保障性租赁住房，从而实现政府的社会职能。

二、我国住房租赁市场存在的问题

住房市场是买卖和租赁并重的市场，租房应是城镇居民居住的第二选择。近些年来，由于各种利益的驱使，从政策导向和居民获取、解决住房问题的意识上看，租赁方式被边缘化。住房市场结构明显失衡，直接影响到房地产市场持续健康发展。

（一）通过租房解决住房问题的思想意识淡薄。截至20xx年3月末，我国自有住房率高达80%，租赁住房率不到20%，而发达国家的自有和租赁比例大致是各占50%（于炼，2011）。我国“重买轻租”、“租房不如买房”的住房消费观念根深蒂固，租赁住房市场一直被忽视。人们总觉得租房居住非长久之计，只有拥有房屋的所有权才算解决了住房问题，生活才安心，把“居者有其屋”误读为所有家庭都拥有一套“产权房”，忽视了对租赁住房的需求。正是在这种文化观念的影响下,不少中低收入家庭深感巨大的购房压力。增强我国居民的“租房”意识是我国住房租赁市场进一步发展的先决条件。

（二）相关政策法规缺失，政府效率有待进一步提高。从整个住房租赁市场来看，我国缺乏专门的房屋租赁法或相关租赁法规，租赁房屋的详细标准及租赁登记备案等缺乏细则，而且租房市场长期缺乏权威的统计信息，供需情况、房源分布、租金等没有统计部门的准确数据，政策制定与居民租房缺乏信息支撑，导致承租人或出租人权益未得到有效保护，租赁市场乱象频生。对于我国提倡的公 2

共租赁房建设发展（包括廉租房），由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的人力、物力和财力，这对政府的资格审查、后续管理等效率均提出了更高的要求，而且全国各地建设标准差异较大，国家层面的针对公租房的法规制度或指导性意见无法统一或规范。

（三）缺乏房地产企业涉足的住房租赁供应体系。一是税率过高。现行的政策安排基本上是鼓励住房出售,企业经营租赁住房税负占租金收入的30%左右，在这种税率下，企业基本无盈利可言,因此开发商和机构投资者很难涉足住房租赁的投资和经营。二是房地产企业投资经营住房租赁缺乏长期稳定的融资渠道。与投资出售的住房相比，投资供出租的住房需要长期占用资金，且资金量较大，投资回收期一般要30-40年，因此对企业资金实力和融资能力的要求很高,大量规模小的房地产企业缺乏足够的资金。在我国目前的金融体制下，房地产开发企业缺乏长期政策性贷款支持,经营租赁房在融资问题上难以解决。

三、住房租赁市场发展的德国模式

在德国这个欧洲综合经济实力最强的国家,60%的民众选择一辈子租房子。这并不是因为德国房价高，与其国民收入相比，德国是西方发达国家中房价最低的国家之一。租房,作为大部分国民的规模性行为,在德国有着悠久的历史。长期以来,良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场,很好地保障了租客的权益。被称为“福利社会”的德国,对房屋租赁的规范深深地根植于其宪法精神中,这种理念值得国际社会借鉴与深思。

（一）租赁住房的保障属性得到充分发挥，政府直接参与房屋建设

在德国，房地产业被视为社会福利机制的重要一环。德国人普遍认为，即使住宅市场从总体上讲是供需平衡的，但仍有一些家庭无法依靠自己的力量获得相应的住房。因此，与医疗、教育等福利一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。其《住宅建设法》明确规定，要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房。

在法律的推动下，德国各级政府尤其是联邦政府把推动福利住房，即由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入人群的住房建设作为必须履行的“职责”。联邦政府自19xx年以来，每年都向各州提供数额不等的财政支持用于住房建设或补贴。20xx年9月1日生效的《联邦改革法》将住房职责划归各州政 3

府后，联邦政府虽然不再需要提供财政支持，但作为补偿，从20xx年至20xx年仍必须向地方转移财政资金。据统计，战后60年来，德国先后建造了近1000万套福利住房。

（二）租赁住房的商品属性逐步上位，但政府引导仍占主导

自上世纪末开始，大多数居民的住房问题得以解决，福利房逐渐退出历史舞台，联邦政府直接参与的保障房建设也宣告落幕。然而，德国并未放松对整个租房市场的管理，政府通过控制房价、房租等手段保障低收入者的住房。如政策规定,在房屋建成后,住房投资人需要首先与政府合作,在一定的期限内以成本价将房屋出租给政府指定的群体,期限截止后,投资人才可进行市场运作；政府将资助低收入群体租赁合适的住房。通过这些缓阻机制,德国政府力图缓解政府退出带来的后果。正是在政府的积极引导及强烈干预下，德国大力发展租房，租金的稳定得到了保证，更重要的是让广大租房者能够获得稳定的住房。

四、案例分析

德国公共租赁房屋的政策根据不同时期的需要而转变，但总体原则始终是保障居者有其屋。从实践看，早期德国调动各种社会资源建设福利房，对于解决住房紧张、稳定房价起到了决定性作用；当前德国政府逐步退出公租房市场，也是适应了形势需要，这并未妨碍低收入者解决住房问题。

（一）保障性住房租赁的发展是政府责任的体现，应由政府主导。上世纪初，饱受一战摧残的德国市民无力承担住房消费，当时的魏玛共和国政府直接出资支持公共住房建设。二战后，东西两德在支持公共租赁住房建设上仍不遗余力，东德的住房建设全靠国家财政出资，居民只需交纳房租；西德通过各类财政补贴杠杆来推动住房租赁市场的建设与发展。德国统一后，联邦政府通过出台《住宅建设法》、《联邦改革法》等法律，每年向地方政府拨款用于住房建设与补贴专项基金，以及后来退出住房建设事务后的强制性政策规定，都体现了德国政府在不同时期所承担的主导责任与作用。

（二）规范租赁市场管理，有效保护租房者与房东合法权益。一是加强租房合同管理，制定了比较完备的住房合同管理法律。德国的租房合同分为有限期和无限期两种。无限期合同保证了租房人能够长久租住一处房产。租房合同的一方若想终止合同，通常须提前3个月通知对方。如果租期超过5年，须提前半年 4

通知对方；租期为8年，须提前9个月通知；租期达到10年或以上，则须提前一年通知。二是维护租赁市场秩序，明确规定禁止“二房东”现象，有效地防止住房租赁非法投机。三是在保护房东权益方面，法律规定，签署租房合同前，租房人必须向房东出具3项证明：1.信用等级证明，即此前支付租金的记录；2.详细的工作情况；3.财务状况证明。租房合同通常还规定租房人须按入住时原样交还房屋，租房期间对房屋所做改变须全部恢复。四是在保护租房者权益方面，法律规定如果租房者没钱支付房租，房主不能直接将其赶出去，而需要先上诉到法庭，提供证据证明租房者确实没有足够收入。

（三）提供房租补贴，全力解决低收入者住房问题。房租补贴是目前德国政府对低收入居民住房保障的主要方式。根据规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。具体而言，就是先要根据低收入家庭的具体情况，确定一个可以承受租金的数额（一般按家庭收入的25%确定），然后与该家庭实际缴纳的租金对比，后者与前者的差额由政府负担。房租的补贴资金由联邦政府和地方政府各负担一半。如科隆市有100万人口，其中9万人享受房租补贴。领取房租补贴的家庭，住房负担占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。

（四）制定“房租合理价格表”，严格控制住房租赁价格。关于房租价格，德国政府并不任由市场供求关系确定房租水平，而是由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，确定一个“房租合理价格表”，每套房屋的租金都要参考该价格表。如果房东不参照该表，对房客漫天要价，就可能会受到惩罚。如法律规定，房东不得随意涨房租，即使要涨到同类住房的通常水平，当事人还必须连续15个月内没涨过价，而且涨幅一般不得超过10%；3年之内不允许房租涨幅超过20%；如果房东的房租超过“合理价格”的20%，就构成违法，超过50%，就构成犯罪，如果不及时改正还可能面临牢狱之灾。

（五）房源供给方式多样，满足低收入者等特殊群体的租房需求。据德国联邦统计局20xx年数据显示，德国出租房源的构成中，93%左右的房子为私房，真正由政府出租的住房仅占出租住房总数1%到2%。由于政府出租的住房数量很 5

少1，所以就采取了一些强制措施，保证出租房源。一是法律规定，德国住房合作社建造的住房必须用于出租，不能出售。住房合作社每年建造的房屋数量占全国总数量的1/3左右，如此庞大数量的房屋只能用于出租无疑对出租房源的稳定起到重要作用。二是部分地方政府规定，房地产开发商在建造住房过程中，必须预留一定比例的住房，专门卖给或者租予低收入等特殊群体。如科隆市每年新建的住房数量大约为3800套，而其中的1000套必须作为出租房，专门为低收入群体建造。三是政府对住宅开发商的支持明显倾向于租赁市场。住房开发商要想获得政府的支持，如长期贷款、低息贷款甚至是无息贷款、免税等政策优惠，必须与政府签订合同，待房建成后，优先以成本价租给政府或政府指定的住户，成为公共租赁市场的一部分。政府利用优先使用权，将住房出租给低收入人群。

五、相关启示

（一）政府应加大支持力度，全面推动住房租赁市场的发展。目前十二五规划要求，对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。这要求我们各级政府应加大政策支持力度，通过税收、法律、补贴等各种政策手段，借鉴德国经验，改变我国住房市场的消费方式，努力打造一个住房租赁与住房买卖并重发展的市场。充分发挥宏观调控职能，为住宅租赁市场创造良好的法规政策环境，大力扶持住房租赁业和相关中介机构的发展，运用政策推进住房租赁业务；在增量结构中逐步扩大租赁比重，加大力度向存量市场拓展，改变长期以出售为中心的住房流通格局。

（二）规范住房租赁市场的交易行为，建立诚信、高效的住房租赁市场。梳理目前住房租赁市场的法律法规，使业主和租户的利益得到充分的法律保障。进一步完善房屋租赁合同网上备案，并加强房屋租赁合同的约束力，监管业主有效执行租约，不得随意提高房租、跟风涨价。尽快将租房市场情况纳入统计范围，并及时向社会公布，以利于根据市场变化调整政策，也利于租房人参考租房。对房地产经纪机构和经纪人的行为进行法律和行业自律约束，保障租赁双方通过经纪机构进行租赁交易时利益不受侵犯。

（三）加大租赁房源筹措，保证租赁住房供给。一是进行住房保障制度创1 由于政府提供的高福利住房绝大部分是低于成本运营的，给拥有产权的各级政府造成沉重的财政负担，所以德国各级政府将渐渐退出公共住房领域，推动住房私有化。以科隆市为例，福利住房每平方米月租金为4.8欧元，一般商品房每平方米月租金为7.8—8.8欧元，前者比后者要低40%—50%。

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新，增加保障型租赁住房供应。政府鼓励房地产企业新建保障型租赁住房,利用政府掌握的经济杠杆,制定有关鼓励保障性租赁房的融资、税收及土地支持政策，引导企业在投资开发新的商品房时合理配比，增加小户型商品住宅的建设，参与投资和经营保障性租赁房。二是创新资金筹措机制。建立以财政预算为主的住房保障专项基金，加大财政投入，将住房公积金增值净收益全部用于廉租住房建设,建立稳定规范的资金来源制度，确保必要的财政预算资金及时到位。同时，研究探索中长期融资与社会资金筹措的新机制,允许部分住房公积金资金和基金、信托资金、保险资金和房地开发商资金等社会资金和民间资金进入。

（四）加大政策优惠力度，提高中低收入家庭的积极性。完善低收入者租房的优惠政策,鼓励广大中低收入家庭从购房市场中分流到租房市场,允许提取公积金支付住房租金，提高居民租金支付能力和租房积极性;对租商品房仍有经济困难的中低收入家庭应实行税收优惠政策,如返还个人所得税，贷款财政贴息等；加大住房租赁补贴的额度和范围，变间接补贴为直接补贴，改实物补贴为货币补贴，通过政府对租房者的直接补贴来减少政策执行环节,通过货币补贴的方式，使直接补贴落到实处。

参考文献：

[1]李璐.浅谈中国与德国的住房保障制度[J].法制园地,2008(6).

[2]谷永斌,张霞.我国住房租赁市场发展研究[J].河南建材,2010(6).

[3]浦湛.我国住房租赁市场边缘化问题分析及对策[J].房地产市场,2009(12).

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[7]佚名.德国：房屋租赁市场发达补贴措施完善[EB/OL].2011-01-05,中国新闻网,/news/2011-01-05/1155196_1.html.

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第二篇：德国现代农业发展的主要经验及启示

德国现代农业发展的主要经验及启示发布处室：重项办信息来源：宁波发展研究报告2007发布日期：2008-10-13点击数：1730

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德国现代农业发展的主要经验及启示

杨明祥

一、德国等欧盟国家发展现代农业的主要经验

20xx年，德国国内生产总值23027亿欧元（+2.7%），人均国内生产总值27957欧元，第一、

二、三产业分别占国内生产总值的1%、29.8%和69.2%。德国主要农产品是牛奶、猪肉、牛肉、谷物和甜菜，部分地区以种植水果和蔬菜为主。目前，德国现代农业发展水平已走在世界前列，从考

察情况看，德国等欧盟国家的现代农业发展的主要经验是：

（一）以比较优势和可持续发展原则选择本国的农业产业结构和国际贸易政策德国在农业用地结构上，根据其自然资源禀赋特点和可持续发展要求，突出发展生态农业。其森林用地占农业用地的比重达到29%、牧场占22%、耕地占45%、建筑用地占4%。同时，按照比较优势原则，以国际市场为导向调整和选择农业产业结构和国际贸易政策。目前已形成以畜牧养殖业和葡萄、小麦、大麦、玉米、牧草等种植业为特征的高度国际化的高效农业产业结构。除个别不宜直接产业化加工的农产品（如小麦以原料形态进出口）外，大宗农产品的初级产品生产所占比重已经相当低。德国等欧盟成员国的农产品相互采取“以出养进”的办法，大量生产和出口比较效益高的农产品，进口部分劳动密集型农产品。如德国超过本国居民需求总量89%的糖、36%的土豆和15%的小麦生产，主要用于向周边国家出口，而占本国居民需求总量37%的黑麦粉、59%的蔬菜、64%的牛奶、66%的牛肉、79%的鸡蛋、81%的猪肉、85%的家禽、91%的水果都是从周边其他欧盟国家进口。其中原料进口加工后的奶制品、肉制品、焙烤制品又成为德国最重要的出口产品，2004出口额各为53亿、37亿和29亿欧元。德国是美、法、荷之后世界第四大农产品出口国，20xx年出口额282亿欧元，出口比例为21.6%，占全球份额超过5%。农产品进口一直排在美、日之后，居世界第三位，进口额占全球7%左右。德国农产品贸易进口一直大于出口，19xx年逆差达158亿欧元。这种农业产业结构的选择和国际贸易政策调整，充分发挥了欧盟成员国的山地资源、地理环境和劳动力素质优势，取得了较高的经济效益、生态效益和社会效益。

（二）构建现代化的农产品生产体系

一是生产的专业化。不论是种植业、养殖业和园艺业的家庭农场主，基本上都从事某一产品的生产，专业性较强，而且形成范围较大的产业带，其产前、产后的服务都由各种专业合作社、农林协会承担，服务信誉都很高。二是农产品生产的规模化。目前德国农业用地面积为1700万公顷，50年前每个农户平均耕种8.5公顷的土地，而目前为40公顷。如波恩8000多个家庭农场主，19xx年的平均经营土地面积27公顷。德国农业企业约是欧盟平均规模（14公顷）的两倍以上（详见表1）。预计到20xx年将有许多经营上千公顷土地的家庭农业企业，规模经营成本将显著下降。随着德国农民素质的不断提高，家庭农场主的经营规模也逐年扩大，劳动生产率不断提高。现在一个德国农民生产的粮食可养活110余人，大约是19xx年的11倍。同期，粮食产量平均增加了两倍。平均每头牛的产奶量也增加了两倍，而农民（包括农业工人）在全部就业人口中所占比重却从19xx年的25%下降到目前的3%。目前德国从事农业的人员（折算成全日制工人）有67.2万左右，其中在兼营性企业里工作的有9.1万人。预计到20xx年，将只有20万人从事农业，其中有2.7万人在兼营性企业工作。三是农业作业高度机械化。小麦、谷物的生产、收储，牧草的收割、翻晒、起堆、打包等作业环节，全部使用机械。机械化收割小麦每小时每台1.2-1.5公顷，机械化挤牛奶每人每小时65头奶牛。而蔬菜、花卉的园艺生产场都是大面积的玻璃温室，实行无土栽培，供水、供肥、调温、调湿等全部利用“3S”（遥感技术系统、地理信息系统和全球定位系统）技术，实行电脑自动化管理和控制。四是农产品的标准化。农产品的供给实行按品种分类、规模分类、质量分级、颜色分装、统一标准。在超市上看到出售的农产品形状、大小、颜色和成熟度都比较一致，而且都分

级包装。

表1：德国农业企业历年耕地规模化发展情况

农业企业耕地规模

1-4.9公顷5-9.9公顷10-19.9公顷20-29.9公顷30-49.9公顷50公顷以上

19xx年（%）

492418531

19xx年（%）

2220331573

19xx年以来（%）

281113111819

（三）配套建立发达的农产品加工体系

德国等欧盟国家都把农产品加工作为发展生态农业的重要内容，而且精深加工的水平比较高。可以说，几乎所有的农产品都是经过不同程度加工后才进入市场的。德国食品加工业发展为实现种、养、加一条龙，农、工、商一体化的产业化道路起了关键性作用。19xx年德国食品工业的营业额超过800亿欧洲货币单位，占欧盟总量的21%以上，位居欧盟第一。随着农业现代化水平的不断提高，德国等欧盟国家的城市和农村几乎没有差距，也没有农村工业的概念，政府把农产品的生产、收购、加工、储运和销售各环节的全部内容始终作为一个完整的农业产业链来开发，使农产品的生产、加

工、流通各环节间的连接比较顺畅，农产品的增值效应十分明显。

（四）建立健全农产品服务体系

为德国农民提供农业各类服务的主要有三大类组织：一类是联邦政府农业部和各州农业部负责农业教育培训和咨询的机构及其下设的各类服务站；另一类是独立于农业部但得到各级政府部分资助的农林业协会；再一类是发育最早、具有上百年历史的各类农民合作组织。截至20xx年底，德国农业合作社协会有3188个合作社，其中包括2027个农村商品和服务合作社，214个商品贸易信贷合作社，925个农业合作社和22个联邦一级的管理机构。就业总人数约10.4万。德国几乎所有的农户都是合作社成员，一半以上的农民、园丁和葡萄种植人员通过农业合作社进行购销。20xx年，德国农业合作社销售总额达382.5亿欧元。这三大类组织的工作人员都是受过农业高等教育又有丰富实践经验的专门人才。他们分工明确，有的专门负责种植业方面，有的专门负责畜牧业方面，有的专门负责林业方面。各类服务组织为农民服务都随叫随到、热情周到。在服务内容上各类组织都有自己的特色，农林协会的服务内容主要包括法律服务、缴税服务、预算平衡、职业技术再教育、新品种种植及指导、计算机教育、社会和市场信息咨询、动物家禽养殖指导、农作物栽培种植等方面的教育。各级政府下属的农业部门的咨询服务基本上是免费的。农林业协会提供的咨询服务有两种收费办法，一种是会员制的，会员每年按土地面积或按牲畜多少缴纳一定的会费，可以免费得到咨询服务。如在网上咨询是免费无偿的服务。另一种是专业技术服务或一部分不愿意为会员的农民的咨询，可按价目表，即时收费，明码标价，费用低廉（平均约为300欧元）。除了专业人员上门服务外，各级农业咨询部门还发布各类农业科技信息和市场信息，引导农民正确领会共同农业政策

和法规条例，选择最佳产、供、销品种，让农民得到最多的实惠。

（五）强化和完善农产品的安全及质量监督保证体系

德国等欧盟国家十分强调农产品安全问题，以法律的形式明确规定农产品的生产标准、农产品加工的添加剂使用标准，以及农产品及其加工品的运输、销售等环节的安全要求。在农业生产环节，

明文规定禁止使用可能有害于人体健康和环境污染的化肥、农药；在农产品加工环节，要求每种农产品加工品注明各种营养元素的含量和使用的添加剂名称；在农产品运输、流通环节，要求对农产品及其加工品对整个过程不受有害污染或变质作出保证。可以说，在德国等欧盟国家，已经形成了较为完善的农产品安全及质量监督保证体系。他们的主要保证措施是：在农产品生产环节保证上，德国等欧盟国家竭力倡导、大力发展生态农业，减少并逐渐淘汰化肥、农药的使用，积极推广无公害有机肥耕作法，生产绿色食品。19xx年，德国、荷兰、法国、西班牙等国共有１万多个农场主在30多万公顷农田上实行有机肥耕作法，20xx年已占欧盟成员国农业的2%。截止到20xx年1月1日，德国有16791家生态农场，占德国农场总数的4.1%；占地面积约811724公顷，占德国整体农业面积的4.8%；此外从事生态农产品加工绿色食品的农业企业还有6361家。在畜牧养殖过程中，他们对牲口的种系、产地、饲料品种及来源畜牧兽医师均有原始记录。在监督环节保证上，德国建立了完善的食品安全质量监督机构，尤其是在巴伐里亚州出现德国第一例疯牛病例后，更强化了这一职能。并在各地设立了数百个下属监测机构。具有专业技术的公务员（如玉米大师、畜牧兽医大师、食品卫生大师）不定期地到辖区企业或农场进行监测。这样的公务员在向德国出口产品的国外企业中仅巴伐里亚州就派出了400多名。在销售环节保证上，要求农产品都贴上绿色食品的标签，标明食品的主要成分、生产环境条件、产地、生产单位和绿色食品的检验单位，使消费者放心。同时设置专门生态超市约300家，目前平均每周开张一家。20xx年德国生态食品销售额达到40亿欧元，比上年增长14%，约占全部食品市场销售额的3%。德国的生态食品市场占整个欧盟的30%，可以说德国是生态食品的消费大户。此外，德国等欧盟国家十分注重保护消费者的权利，一旦消费者在食用农产品后出现不适反应，可到有关机构投诉，投诉受理部门将严格维护消费者的利益。因此，生产企业为了确保自己生产的农产品质量万无一失，都建立了庞大的质量检测队伍，一旦发现产品质量问题，企业马上按规定销毁产品，严格防止不合格农产品流入市场。政府的农产品质量安全检

测机构也加强对农产品质量的抽查，一旦查出问题，立即进行严厉处置。

（六）形成强大的农产品市场营销贸易体系

德国等欧盟国家都把开拓市场作为推动现代农业发展的根本措施，十分重视扩大农产品的对外贸易。德国政府为帮助中小企业和广大家庭农场主开拓农产品市场渠道，每年专门拨款，建立农产品销售基金协会。并下设企业化运作的两大公司即CMA公司和ZMP公司。分别负责农产品的市场营销（运作）和市场调研。CMA公司对会员企业或农场主的农产品实行统一的质量保证和标志，即统一的CMA保证、生产环节保证和生态标志保证。然后由CMA公司组织会员企业的农产品到国内外参展，通常采用三种方法：一是由当地妇女现场促销；二是在当地超市中举办短期的农产品展销活动，

如德国周活动；三是通过传媒宣传促销。德国政府和宣传媒体对农产品在组织、筹备、宣传等方面投入了大量财力物力和人力，把德国介绍给世界、让德国农产品更多地走向世界，进一步扩大了内需，促进了对外贸易。如利用电视、报纸广告，与铁路公司合作搞活动广告，通过国际互联网发布广告或印制小册子发送到各家庭，在电视栏目中制作谈话类节目专题宣传，邀请有关人士到农场、企业实地参观等促销活动。此外，德国农业部每年春天都要举办一次国际绿色周农产品展销活动，邀请世界上几十个国家的上千家企业到德国去，交换信息，探讨问题，扩大眼界，促销产品。德国各州各地区纷纷使出浑身解数，把自己最具特色、最有竞争力的农副产品推向展览会。每次展销活动都能收到意想不到的效果，如在汉诺威开幕的世界博览会和在柏林举办的绿色周活动，更是盛况空前，每天参观的人络绎不绝，几十个展览馆挤得水泄不通，其入场券收入就令主办者眉开眼笑。

（七）培育农业科教及技术推广体系

在政府大量科技教育投入的推动下，德国等欧盟国家形成了具有世界先进水平的农业教育科研和技术推广体系。根据WTO的规定，各国对农业科技和教育增加投入不属于变相设置“贸易壁垒”的范畴，因此，德国等欧盟国家都在充分利用其资金优势，大量投入农业科技教育，以增强农产品的国际竞争力。目前，以“3S”技术为基础，旨在实现因地块、因苗情作物管理（施肥、农药喷洒等）而达到节本、增产、减轻农化污染的“精确农业”已在德国等欧盟国家迅速扩大应用，并被认为是一项将改变21世纪农业面貌的关键技术，而且已成为农业生产资料产业（农机、化肥、农药等）的新增长点。目前转基因农作物播种面积不断扩大。由生物技术产业公司研制提供基因种子，以及以农业高科技成果促进农业产业化，不仅对发展中国家，而且对发达国家也是一项全新的课题。德国政府十分重视农民素质的提高，对就业的新农民有较高的职业技术要求。普通年轻的新农民必须受过9年义务教育，然后经过3年的学徒生涯和职业技术培训，考核合格者才有资格担任农业企业主和农场主。同时，只有在农业学校经过4年学习和实习，最后通过农技师考试的人所经营的技术先进、规模适中的农业企业，才有资格接收学徒工。目前，在德国农民中有10%以上的农民接受过高等教育，其余的农民都接受过中等职业技术教育或专业技能培训。强大的科技和高素质的劳动

力推动了德国农业现代化高水平的发展。

二、考察后的几点启示

（一）大力推进农业农村经济结构的战略性调整，加快建立适应国内外市场需求的具有区域特

色的高效农业产业结构

当前，我国农业发展已进入重要转折时期。浙江要抓住机遇，按照比较优势原则和可持续发展要求，选择和调整农业农村经济结构，尽快构筑起适应国内外市场需求，具有较强竞争力的高效农

业生产结构，着力在培育区域特色农业上创出新路。浙江农产品开发要在国际国内农业分工和农产品市场分割中争得一席之地，必须立足浙江自身比较优势，找准市场定位，重点围绕水产、蔬菜、水果、竹笋、畜禽、花卉、茶叶等农产品开发，加大扶持力度，建设高标准的农产品基地，扩大特色产品规模，形成产业带、产业链，把主导农产品做大做强，把特色产品做精做深，建立起有效益、

有竞争实力的新的农业产业结构。

（二）大力培育农业龙头企业，发展农产品加工业，着力提高农产品附加值

浙江的农业龙头企业虽有一定数量，但农产品的加工面还不够宽，加工度还不够精深，已加工的产品也多为初级产品。而德国等欧盟发达国家近年来其农产品出口结构逐渐改变，未经加工的初级农产品出口越来越少，精深加工的农产品越来越多，农业附加值大大提高。扶植发展农业龙头企业，不仅能有力地推动农业产业化进程，实现产、加、销一条龙，农、工、商一体化，而且能促进农业劳动力向第二、三产业转移，提高农业劳动生产率。因此，我们在推进农业农村经济结构调整中，要始终把培育提高农业龙头企业作为牛鼻子，努力扩大农产品加工转化率，通过引进关键技术和先进工艺，开发新产品，提高精深加工水平。政府在政策资金扶持上应把握导向，突出重点，加强指导，在主要产业培育中兴建一批有规模、上档次的农业龙头企业，以带动农业结构调整，促进

农业增效、农民增收。

（三）要着力强化浙江现代化农产品生产和服务体系

一是要深化农村改革，加快土地流转，促进农业规模化、集约化经营发展。浙江农民家庭经营土地平均不足1公顷，规模小、收益低。要提高农业效益，走规模化、集约化经营道路是国内外农业的必然趋势。要借鉴德国等欧盟国家的一些做法，有条件的地方，鼓励土地“兼并”、租赁，大力推进农业土地股份合作制改革和规模化经营，促进土地资源要素的合理配置。加大政策扶持力度，鼓励引导农户土地向种养能手和“职业农民”集中，以进一步提高农业规模效益和竞争能力。二是要加大土地整理改造和标准农田建设力度，加快农业基础设施建设。以现代农业示范园区建设为抓手，建设一批数千公顷以上规模，具有自动喷灌、滴灌、施肥、施药、给排水等功能的计算机管理和控制的高标准农田和利用“3S”技术的设施农业示范基地。三是大力推进农业机械化，广泛应用农业科学技术。四是修订出台并实施各类农产品生产质量标准，推进农业生产标准化。五是要积极推广无公害有机肥耕作法和测肥配方技术，严格控制和减少化肥和高残留剧毒农药的使用。六是要在继续发展浙江农产品生产各类服务组织的基础上，着力提高农业服务组织的服务功能，扩大覆盖的范围，增强各类专业合作社、专业协会等服务组织的凝聚力和指导能力，真正为农户排忧解难，解疑释惑，开拓市场，增加效益。七是要进一步提高现代农业组织化程度，加大政府对各类农协、

专业合作社的支持力度。要像德国等欧盟国家政府那样对农协和专业合作社提供大量的资金帮助。政府通过农林协会和专业合作社指导农户进行农产品开发生产、加工、销售，调整产业产品结构，

落实国家的农业政策，促进现代农业发展。

（四）要加大浙江农产品市场促销力度，健全完善对外贸易体系

省和各市、县（市）区政府对农产品促销采取了许多措施，每年分别在上海和本省市举办短期展销会，取得了不少成效。但缺乏专业的市场营销公司，帮助中小农产品加工企业和农户促销，也没有走出国门组织展销的先例。要借鉴德国政府组建CMA公司推进农产品市场营销的经验，在我省各市分别组建1-2家农产品市场营销公司，统一质量、统一认证、统一绿色标志，帮助中小企业和农户开拓市场。与此同时，积极创造条件，把展销会办到国外去，让世界了解浙江高质量的农产品。

（五）要进一步健全完善农产品质量监督保障体系

一是要建立农产品市场准入体系，大力实施“无公害食品行动计划”，加强农产品市场准入管理，重点就农产品特别是蔬菜有毒有害物质残留进行检测，对检测不合格的产品督促加强基地管理，直至取消交易资格。在高温季节，对农产品批发市场逐步推行强制性蔬菜产品检测，实行严格的市场准许入。二是要健全农产品质量认证体系。依托现有农产品质量管理机构，成立农产品质量认证中心，归口管理农产品的安全、优质认证工作。继续开展各级名牌农产品的认定和原产地地理标识审报认定工作，推动农产品的品牌化。同时加快质量认证体系与国际认证机构接轨，互相确认，减少壁垒。三是强化农产品质量检测体系。要建设好各级农、畜、水产品检测中心，逐步形成布局合理、分工明确的农业检测网络，并明确各级检测机构的职责和职能。四是要完善农产品质量管理体系。要组织协调卫生部门、质量技术监督部门、进出口商品质量检验部门、农业部门形成比较完整、系统、有权威的农产品安全和质量监督保证体系，从生产环节、企业加工环节、流通环节、原料供给和产地地理气候、社会疫情等环节对重要出口农产品进行全过程质监、质保和认证，以提高浙江出口农产品在国际市场上的竞争力和信誉度。同时，要加强对农户和加工企业进行质量管理的培训

和指导。

（六）要加大政府对农业的支持和保护力度

德国等欧盟国家实行高度的社会市场经济，各国政府对农业实行欧盟的共同农业政策，对现代农业的发展起了重要作用。德国农业虽占整个经济比重很小，但因农业承担着提供食物、加工原料、保护生态、保证生存需要和维护社会稳定的特殊使命，与人民的生活息息相关，所以德国政府很重视对农业补贴，资金来源主要是欧盟、德国联邦政府、州政府三个渠道。德国农民的收入，50%来自于欧盟和德国政府对生态农业、绿色食品、休耕轮作土地等方面对农场主、养殖户的政策性奖励、

补贴。在欧盟每年1050亿财政支出预算安排中，用于各成员国农业的补助就达500亿欧元。德国联邦和各州政府按60︰40比例，采取补贴、贷款贴息、担保等形式，支持具体农业项目。按农民人均计算，德国每年每位农民享受的补贴为1.7万美元。我们虽然还没有那么强大的财力支持，但在浙江经济结构转型升级的关键时期，对农业的支持和财政投入，不仅少不得，而且要加强。不能因农业增加值在整个国民经济中的比重降低，农村城市化进程加快而减少或忽视对农业的投入。借鉴德国等欧盟国家政府的经验，要调整财力支持的结构和投入方向。重点要在农业基础设施、农业科技、生态农业、农产品深加工等方面予以支持和投入。如对农民生态公益林补助标准可从现行的12元提高到30元，这不仅是对山区农民培育管理公益林，加强生态保护的补助，也是一项支农惠

农的重要扶贫政策措施。

三、几点建议

改革开放特别是新世纪新时期以来，浙江“三农”工作一直走在全国前列。如何继续引领中国

“三农”新潮流，推动“三农”工作创新，是摆在我们面前的新挑战。建议：

（一）加快建设和培养一支适应现代农业发展需要的专业化的现代新型农民队伍

目前我省从事农业一线生产经营的多数为初中文化的中老年农民，受过中等职业教育以上的年青人务农很少，不能适应浙江现代农业发展的需要。一是要积极鼓励支持免费就读农业类中高等学校的毕业生从事一线农业生产经营工作，对申办注册家庭农场型农业企业各级政府要提供系列化配套支持。二是要进一步加强农民职业技能培训，加快农村劳动力向二、三产业转移。三是对具有一定土地规模的现有家庭承包经营的农户，通过农业职业培训和技能考核认证后，工商注册登记为家庭农场型农业企业，设立统一的企业账号、税号和企业机构代码，确立起具有法律地位的市场主体，

作为今后政府对现代新型农民农业项目补助的基础性依据。

（二）进一步完善城乡社会保障制度，将农民纳入国家统一的社会保障体系

在统筹城乡发展和公共服务均等化成为大趋势的背景下，社会保障制度不能再人为设置农村和城市两元化的模式。德国25万农民参加国家统一的社会保障制度，每年筹集的社会保险金达33亿欧元，其中农民个人缴纳7.55亿欧元，政府补贴农民参加各类社保的资金25.6亿欧元。我们要允许并鼓励支持农民参加城镇居民养老、医疗、工伤、生育保险等社会保障制度。特别是对工商注册登记为家庭农场型农业企业的现代新型农民，可实行个人缴纳与政府补贴相结合的办法参加城镇五大社会保险制度，其中属企业缴纳部分由各级政府给予补贴。同时，做好农民参加各类社保制度的相互转换、衔接工作。