区三届人大常委会

第36次会议材料

关于社区物业管理工作情况的汇报

区房产局局长 杨康乐

20xx年4月29日

主任、各位副主任、各位委员：

我受区人民政府委托，向区人大常委会报告我区社区物业管理工作情况。

作为我区物业服务行业管理部门，区房产分局的主要职能是：①负责宣传贯彻物业管理相关政策法规；②负责本区物业服务企业的资质年检；③负责本区物业服务企业申报成立的资质初审；④负责指导本区各住宅小区的业主委员会的成立；⑤负责调处物业服务纠纷。

经过多年发展，我区城市化进程的不断加快，城市面貌发生了很大变化，目前全区商品住宅小区总量已达150多个，已有60多个物业服务企业入驻本区进行服务，服务对象从单一的商品住宅小区发展到宾馆、商业、办公区等各类物业，形成了包括房屋及相关设施的维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务、物业中介等配套服务。全区物业服务行业涌现出和力达物业、星辉物业、润和物业等一批管理规范、服务周到、效益良好的知名企业。物业服务企 1

业正逐步由单一型低档次向多元化高档次迈进。自20xx年9月1日，国务院正式颁布实施《物业管理条例》以来，在区委、区人大、区政府的关心和支持下，在市行业主管部门的指导帮助下，区房产分局切实履行自身职能，努力做好我区物业服务行业管理工作，获得了上级主管部门的肯定， 2009至2010连续两年荣获“岳阳市物业管理先进单位”。我们的主要作法是：

一、加强领导，加大投入，明确责任

区房产分局作为物业管理行政主管部门，我们把物业管理工作作为一件大事来抓，作为民心工程摆上重要议事日程。专门成立了负责协调物业管理工作的综合管理股，安排了一名班子成员分管，并在业务线人员紧张、经费不足的情况下，调配4名职工到综合管理股，并节省开支，挤出办公经费，给综合管理股添臵了五个档案柜、一个保险柜、一台电脑、配备一台车、两间办公室。认真履行职责，与政府相关部门和有关公共事业单位，齐抓共管、形成合力，使我区物业管理工作逐步完善。

二、狠抓学习和宣传培训

以学习宣传国务院、省、市物业管理条例（办法）为先导，努力提高全区物业行业管理人员、从业人员的政策业务水平和服务水准，努力提高市民的知法程度和守法意识，在全区范围内积极营造贯彻执行条例的良好氛围。

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1.强化学习培训，努力提高政策业务水平。让物业管理人员和从业人员掌握政策是正确贯彻执行条例的前提。为此，一是加强了学习培训。在国务院新的《物业管理条例》和市物业管理办法颁布实施时，区房产局均组织相关物业管理人员参加了全市培训，系统学习物管条例相关条款内容。二是加强调研探讨。三年多来，由区房产局出面多次邀请市物业办专家上门进行政策指导，就实践中出现的共性问题和工作难点加强探讨和指导，不断提升行业管理和指导水平。20xx年，为开拓视野，学习先进管理服务经验，取长补短，促进全区物业管理服务水平的整体提高，组织物管负责人前往邵阳参加了湖南省物业管理研讨会，取各地物管之长，补己之短，收到非常大的成效。

2.强化宣传，营造良好的社会氛围。一是发挥优势做好重点群体的政策宣传。区房产局发挥熟悉政策优势，把握时机做好社区业主、人大代表、政协委员、相关街道和部门负责人、物业公司老总等重点群体的政策宣传解释，争取工作的更大理解支持，赢得工作主动权。二是做好上门宣传指导工作。区房产局作为区物业管理的行业主管部门，相关人员对辖区各物管企业、各街道及小区，经常采取主动上门、应邀上门的方式，开展贴近式服务，主动做好物业管理政策宣传、咨询和业务指导工作，尤其是在调处物管纠纷矛盾、指导业主委员会成立与改选等工作中，做了大量宣传和指导工 3

作。

三、坚持以人为本，全面整治问题小区。

由于历史遗留、物业弃管、业主拒交服务费等多方面原因，我区尚有部分小区的物业管理存在着服务不到位，小区内公用设施损坏严重，个别小区甚至发生弃管现象。已经严重影响业主们的正常生活，意见很大，经常到有关部门上访，要求彻底解决这些小区的物业管理问题。

区房产分局对问题小区的整治工作高度重视，安排工作人员深入到问题小区进行调研，听取业主们的意见和建议，反馈到市局物业办，并协同市局物业办进行全面整顿，先后对“宏安楼”、“汇龙府”等多家问题较为严重，民生影响较大的小区进行了整治。 其中桥西的“宏安楼”小区，由于负责管理的康美物业在安保、收费等方面出现问题，并且为节约成本自行搞水改，使小区业主先后7户被盗，水改没多久就出现漏水情况、交的水费押金也不退等情况，导致业主怨声载道，集体联名上访。区房产分局接访后，为彻底解决小区遗留问题，区房产分局协同市局物业办对该小区进行了认真细致的调研，并对矛盾双方分别做工作，使双方形成共识，矛盾得以解决，得到了全体业主和物业服务企业的一致好评。

“汇龙府”小区是由于开发商交房后，业主发现消防设备形成虚设，小区公共区域被某门面安装空调占用、小区管 4

线零乱、卫生脏乱，业主多次向物业反映情况，在问题得不到解决的情况下，业主多次到各相关部门上访，区房产分局协同市局物业办到小区了解情况并取证后，责令物业公司和开发商整改，并先后多次了解整改施工进展情况，并提出具体要求，确保整改质量。

经过区房产分局艰苦细致的工作，多个问题小区整改工作收到较好效果。小区业主的居住环境得到很大提高，广大业主给予高度赞誉和好评。

四、积极开展业主委员会成立指导工作。

在物业管理活动中，能否发挥业主在物业管理中的主体地位，对行业健康发展启到至关重要的作用。为提高广大业主在物业管理活动中参与意识，实现业主 “自我管理、自我服务、自我负责”的工作目标，一直以来，区房产局在指导成立业主大会筹备组、选举产生、改选和换届改选业主委员会等活动中，坚持主动介入，提供全方位指导服务，并对组建工作的各个环节进行了精心指导，并严格做到程序合法，手续合规。近三年，共指导“白杨苑”、“景湖湾”“水榭花都”等20多个小区成立了业主委员会，并对已成立的业主委员会，及时登记备案，指导其有效开展工作。

五、协调处理各种矛盾纠纷

物业管理牵涉到业主的切身利益，在物业管理工作的实施过程中，开发商、物业企业、业主之间常会产生矛盾与纠 5

纷，针对物管纠纷矛盾多发，区房产分局协同市局物业办经常走访各物管小区，发现纠纷苗头，及时现场调处，并变事后的被动调处为主动及时介入处理，平息了大量物管纠纷矛盾，有效减少了投诉，维护了业主权益和社会稳定。几年来，区房产局共接受投诉六十余起，会同相关街道、相关部门妥善处理了“滨水新境界加收水电损耗”、“泰和物业欠费停水电”等一批具有典型性、社会影响较大的业主与开发商以及物管企业之间的矛盾纠纷，处理了“天伦城”小区业主与业主委员会之间的矛盾纠纷，有效控制了矛盾激化，取得了很好的社会效果。

六、全面落实部署物业“五创提质”工作。

按照市委、市政府“五创提质”工作部署，区房产分局配合市物业办在全区开展物业“五创提质”活动。全区100多个物业小区，为了克服人手不够的问题，区房产分局将全区100多个物业小区按巴陵中路和迎宾路分成四个片区，组织全体职工分成四个组，每个组由一名班子成员带队，连续利用多个休息日展开突击检查，对各物业服务单位小区环境卫生、庭院亮化、绿化、公开收费等进行现场督查，发现问题现场整改，使我区物业在“五创提质”工作在一系列检查中始终保持前列。

七、加大物业服务企业资质审查力度，确保资质合格度。 物业企业的资质是否能按照规定条件审查，直接关系到 6

物业企业的服务水平，也直接关系到一个企业的生命力。在这方面，区房产分局严格坚持标准，把握原则，把好资质审批关，并能长年深入到企业进行审查、指导、监督，使物业服务企业的资质水平基本符合国家、省要求的标准。

八、存在的主要问题和建议

回顾几年多来物管工作，总体感到我区物业管理的总体情况是好的，取得了一定成绩。但与组织的要求和人民群众的期盼相比，但还存在较大的差距，还处在不断发展完善阶段，尚需不断探索加强物管力量和举措，及时化解深层次问题，树立新理念，寻找新方法，开辟新途径。

一是物业管理费标准偏低，收取不能足额，部分物管企业难以按合同约定标准提供管理服务。由于物业管理收费标准本身偏低，加上部分业主因现实困难、缴费意识淡漠等主客观原因，常拒交物管费，收缴率普遍低下，导致部分物管企业难以按合同约定提供管理服务，不得不采取降低服务标准的方式，而物管企业是市场经营主体，自负盈亏，政府部门又不能用行政手段过多干预。

二是业主与物管企业之间矛盾突出，投诉多发。少数业主只要求服务，不履行应尽义务，加上对物业管理有偿服务的内容认识模糊不清，也有部分物管企业存在侵权行为和降低服务标准现象，导致投诉多发。

三是业主委员会作用乏力。多数业主委员会成员是兼 7

职，难以有效发挥监督作用，不作为现象较为严重；部分业主委员会成员业务素质有待加强，对物业公司工作的监督、指导、配合方面以及对广大业主的沟通联系能力都需进一步提高。

四是规划建设行为给后续物业管理留下诸多潜在隐患。主要是配套设施规划建设不全、不合理。

解决上述问题，不可能一蹴而就，必须循序渐进，加强宣传，加强管理，逐步完善。我们将重点要做好以下几项工作：

１.进一步加强政策宣传，努力营造行业发展的良好社会氛围。进一步加强物管政策的社会宣传，一方面教育引导广大业主依法监督物业管理、主动履行缴费义务，既维护好自身权益，又考虑到物管企业生存问题；另一方面教育物管企业依法诚信经营、规范服务，树立品牌意识和业主至上思想，同时教育引导业主委员会积极正确履行职责。

2.进一步明确责任，形成全区齐抓共管的工作合力和工作机制。进一步理顺各部门、街道在物业管理工作中的责任，形成齐抓共管、各司其职的工作局面。建立联席会议工作机制，共同商议解决物业管理工作中出现的难点、热点问题，加强对违规管理行为的联合执法，形成强大工作合力，尤其是在包括拆除小区违建的综合整治方面，要加强执法，增强工作合力。

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3.进一步完善物管矛盾快速反应调处工作机制，主动介入，加大力度，加快调处。增强预见性，及时发现苗头，消除隐患。进一步畅通投诉渠道，明确处理责任，加大对违规管理行为和投诉的查处力度，尤其要主动介入物管矛盾纠纷的调处。

4.进一步探索创新管理机制，提高物业行业管理水平。重点探索将物业管理融入社区建设和管理的工作机制，发挥社区党建、社委会、业委会、物管企业“四位一体”作用。创建资源共享、优势互补、互惠互利、联手合作的和谐社区共建新模式，实现物业管理和社区管理的共赢。

建议：推行物业管理与社区管理有机结合，探索建立“条块结合，以块为主，将物业管理纳入社区建设统一管理”的新机制，把物业管理工作的重心下移，强化基层组织的具体职责，理顺各方的关系。1要实行物业管理属地管理，将物业管理纳入社区建设，各社区居委会应当根据实际情况，落实专门部门，配备专职人员，物业公司的年审需社区居委会的意见。居委会以小区最大业主的身份参选业主委员会，居委会副主任可担任业委会主任，使我区的物业管理形成“下有管理协调，上有督察指导”的自上而下的联动机制。2对社区物业管理工作应给予适当的经费支持。一是财政应每年给予社区居委会一定的物业管理办公经费。二是针对目前业委会工作无人肯管的情况，应给予小区业委会主任和委员适 9

当的报酬，以肯定他们的工作和鼓励他们的工作积极性。三是安排业委会有一定的办公场所和适当的办公经费。

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第二篇：成都市房产管理局关于印发进一步加强物业管理区域内犬只管理工作的意见的通知

成都市房产管理局关于印发

《进一步加强物业管理区域内犬只管理工作的意见》的通知

成房物管[2006]25号

各区（市）县房产管理局（所、办）、高新区规划建设局、各物业管理企业： 现将 《进一步加强物业管理区域内犬只管理工作的意见》印发给你们，请结合各自实际，认真组织实施。

20xx年7月12日

进一步加强物业管理区域内犬只管理工作的意见

为进一步深入推进创建全国文明城市、全国最佳旅游城市和巩固国家卫生城市，切实加强犬只管理和维护城市公共环境卫生，有效地预防和控制狂犬病的发生与传播，保障人民群众的生命安全，根据上级要求，结合我市物业管理实际，现就进一步加强我市物业管理区域内犬只管理工作，提出如下意见：

一、进一步提高认识，增强责任感

加强犬只管理工作，关系到物业管理区域广大业主、使用人的身体健康和生命安全，既要充分认识加强犬只管理工作对城市建设和发展的重要性，又要充分认识养护犬只已成为百姓生活组成部分的现实，要本着以人为本、群众生活无小事的理念，迅速把思想认识统一到市政府的要求和布置上来，切实增强责任感和紧迫感，依法加强物业管理区域的犬只管理工作，精心组织，强化措施，下功夫狠抓落实，务求取得实效。

二、落实目标责任，明确工作职责

各区（市）县房产管理局（所、办）、高新区规划建设局，要按照要求和统一布署，积极配合相关部门开展辖区内的犬只管理工作，督促物业管理企业在管理物业服务住户的同时，依法、依约对物业管理区域内的犬只进行相应的管理，并开展加强犬只管理宣传，把握辖区内物业管理企业协助加强犬只管理的信息动态，并及时传递给相关部门依法处理。

各物业管理企业，要按物业所在地的区（市）县政府的统一要求，积极协助有关部门、单位，摸清受聘提供物业服务的物业管理区域犬只的基本情况，建立相应的犬只管理档案，加强犬只管理的宣传工作，实行犬只管理情况报告制度，配合有关部门建立犬只管理联动机制、应急预警机制。

各区（市）县房产管理局（所、办）、高新区规划建设局，要明确相应的

分管领导和承办科（室）、处及其联络员；各物业管理企业要明确此项工作的分管人员和受聘提供服务的物业管理区域犬只管理工作的联络员，建立物业管理区域犬只管理信息网络，积极配合有关部门加强犬只管理工作。

三、进一步加强宣传力度，提高群众的认同度

各物业管理企业要在受聘提供物业服务的物业管理区域内，利用联系业主、使用人的网络、宣传栏、报纸杂志等媒介，以及通过按要求张贴通告、散发宣传小册子等多种形式，大力宣传犬只管理方面的法规、规章、狂犬病防治知识，为依法管犬、养犬营造良好的舆论氛围，让业主、使用人自觉关心、自觉支持、自觉参与犬只管理与狂犬病防制工作，充分相信群众、依靠群众、宣传群众、教育群众、引导群众，切实扩大和巩固群众对此项工作的认同度。

四、 抓好集中整治工作，建立长效管理机制

各物业管理企业要切实按照《成都市人民政府办公厅关于开展犬只管理集中整治的工作方案》（详见成都物业网），积极配合有关部门、单位搞好此次犬只管理的集中整治工作。各物业管理企业要将受聘提供物业服务的物业管理区域内犬只管理整治情况应于7月20日前报物业所在地政府物业管理监管部门，各区（市）县房产管理局（所、办）、高新区规划建设局应于7月22日前将辖区内物业管理区域内犬只管理的整治工作情况报市房产管理局物管处。

各物业管理企业发现受聘提供物业服务的物业管理区域内有违反有关犬只管理和狂犬病防制规定的行为，应当及时劝阻、制止，并于24小时内向有关行政管理部门报告（有关部门在犬只管理工作中的职责分工，详见成都物业网）。

各物业管理企业要接受有关部门、单位的监督指导，积极配合公安、卫生、城管等相关部门行政执法，结合业主（临时）公约和业主大会制定的物业共用部位、共用设施设备使用与维护制度，做好相应物业管理区域内的犬只管理和狂犬病防制工作。

各区（市）县房产管理局(所、办)、高新区规划建设局要采取专项检查和暗访抽查相结合的方式，对物业管理区域加强犬只管理工作进行监督检查，并将检查情况及时报我局备案；对成效突出的进行通报表彰，对工作不落实、成效不明显的单位予以通报批评。同时，将加强物业管理区域犬只管理工作纳入物业管理优秀项目行业评定、安全文明物业项目评定等相关评定内容中。