宽城区柳影活动组 王东妹

关于加强对物业弃管小区管理的建议

小区是居民生活居住的聚集地、根据地，小区管理是关系到千家万户生活幸福快乐与否的大问题，如果一个小区物业弃管，那么就会严重影响到这个小区群众的正常生活、工作，甚至在社会上造成不良影响，进一步影响到生活的和谐与稳定。近年来物业弃管现象时有发生，并有愈演愈烈趋势，各级领导应该高度重视，尤其是各街道的领导更应该引起高度重视，街道主要领导应该亲自现场调研，主管领导更应该深入到各家各户，了解情况，研究对策，迅速制订了应急方案，并与弃管小区业主协调研究，力求从服务民生，尽快改善小区生活环境的大局出发尽早出台解决办法。本人的建议是成立社区物业服务居民自治委员会，由社区牵头管理弃管小区每栋楼推选一名业主代表配合社区工作。下面谈一谈我对物业弃管小区的想法和建议。

一、物业弃管的原由

1、规划落后，配合设施不齐全

由于该小区建设较早，规划比较落后，特别是小区的公共配套和基础设施不齐备，造成了小区居住环境不理想。

2、居民成分复杂，思想意识淡薄

据调查，居民中有相当一部分业主属于回迁户，他们在

本地生活居住多年，门前平房是自家的，不但不交钱，还可以租出去另有收入，一下子搬上了楼，打乱了原来的生活模式，心里总也想不开为什么要交物业费，而且这部分居民以老年人居多，思想固执，互相传递信息，好像订立了攻守同盟，不但交费，而且开会不到，任何有利于小区建设的事情也不参加，久而久之，原来交费的一部人也产生了攀比心里，你不交我也不交，造成物业费很难收缴。

3、物业费低入不敷出

小区物业费定价每平方米0.3元-0.6元，定价偏低，随着人工费、材料费多项费用猛涨，物业公司更加捉襟见肘，入不敷出，想涨价非常难，不涨价物业服务就到不了位，物业服务不到位，使本来就很低的物业费又收不上来，如此形成恶性循环，最终导致物业公司无法正常运行，被迫弃管。

二、小区弃管的后果

物业弃管以后，小区居民生活一度陷入混乱，生活垃圾随意乱扔乱倒，楼道里张贴物障碍物到处都是，一时间院内院外垃圾堆到处可见，其可谓垃圾成山，臭气熏天，许多人不得不绕着走，捂着鼻子上下班，即影响了小区的环境卫生，又直接关系到小区居民的身心健康。居民对此反映强烈，怨声载道，并有多人通过媒体进行呼吁，希望早日恢复平常生活，物业弃管后，在居民中一些不良情绪容易引起共鸣和升华，如长时间得不到解决，很可能由一些小的矛盾诱发力群

体性事件，所以说弃管的后果不仅仅是管理混乱，垃圾遍地这些表面现象，更有居民群众身心受到伤害，进而影响群众的生活工作，影响社会的和谐与稳定的深层次问题，不容忽视。

三、建议做法

1、加强组织领导

物业弃管后，各街道主要领导应该高度重视，主管领导应该具体负责，科室领导应该深入到小区，深入到各家各户进行调查研究，制定应急方案，最后要成立以社区主任为组长部分社区干部和部分居民代表为成员的社区物业服务居民自治委员会，全面组织领导小区卫生管理及协调其他事项。

2、宣传发动

我们深知人多力量大，群众的力量是无穷的，所以在小区物业弃管时，我们应该特别注重做群众思想发动工作，摆事实，讲道理，发起“小区是我家，人人爱护它”主题志愿者活动，一大批热心居民成为志愿者，又通过他们实际行动来感染带领大家，这样逐渐形成一股甘为社区做贡献的风气。

3、组建清扫队伍

我们应该通过严格的筛选，组建了一个清扫队伍，选择那些能吃苦耐劳，不怕脏，不怕累，有一定奉献精神，并且

有工作经验的同志参加。我们应该将小区划分为若干个卫生保洁责任区，实行一人一区包干责任制，并明确保洁人员应该干什么，怎么干，干到什么程度，保洁人员同时负责楼道卫生及清理野广告、张贴物。我们在小区内设臵了指定的垃圾投放点，并联系宽城区市容环卫局帮助清运垃圾，这样小区垃圾做到日产日清，楼道卫生做到经常保持，小区整个环境卫生为之焕然一新。

4、资金筹措

资金筹措的渠道大部分应该有居民负责，小部分缺口由政府解决。在收取费用时应该由社区工作人员及业主代表共同收取。

5、定期组织街道、社区干部义务劳动

我们应该号召街道干部、社区干部每月为小区奉献一天劳动，应该在每年的4月19日——20日，全市治脏日由主管领导带领全体干部参加劳动。

6、发挥志愿者的作用

我们充分注重发挥志愿者的作用，比如收费、清理楼道、日常调解，都有志愿者参加。

7、建章立制

为了使弃管的富丰教师新村管理走上正规化，我们着手制定了《社区物业服务居民自治委员会章程》，社区成立物业服务居民自治委员会的方法步骤》，《成立社区物业服务协

调委员会的方法和步骤》，《居民公约》，《社区物业服务协调委员会章程》等一系列规章制度，使小区管理逐步正规化。

以上是我在管理弃管小区过程中一些不成熟的建议，在今后的工作中我们将继续努力，不断探索，积累管理弃管小区的成熟作法 ，为居民创造优美整洁舒适的生活环境，提供周到细致的服务。

第二篇：物业小区管理规约_20xx0918

物业小区管理规约

第一章 总 则

第一条 为加强财富汇物业小区的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定，制定本规约。

第二条 本规约参照行业规范并结合小区实际情况制定，适用于小区前期物业管理。业主签字后视为对规约的认可并须自觉遵守。小区正式管理期间的规约在业主委员会成立后另行制定并执行。

第二章 业主的共有权

第三条 本业主建筑物区域内物业的基本情况

物业名称： 富尔沃财富汇小区

座落位置： 龙港区海飞路

物业类型： 住宅物业

建筑面积： 15万平方米

第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设备设施的共有权：

（一）由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、公共平台等；

（二）由单幢建筑物的全体业主共有的共用设备设施，包括该幢建筑 1

物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲系统等；

（三）由业主建筑物区域内全体业主共有的共用部位和共用设备设施,包括围墙、池井、照明设施、共用设备设施使用的房屋、物业管理用房、庭院花园、闭路电视监控系统、公用供电设备、电子门禁、水泵及其控制系统、公用给排水管网、消防设备设施等。

（四）其他依据法律法规规定属于业主共有的物业。

第三章 物业使用原则

第五条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予财富汇物业服务中心以下权利：

1、根据本规约制定物业共用部位和共用设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；

第六条 本物业管理区域内，物业服务收费 1.20元/平米·月。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

业主未按规定交付物业服务费用的，物业服务管理中心可以在物业管理区域内公布物业服务管理费整体收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务管理中心可以依法向人民法院起诉。 2

第七条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第八条 业主应遵守法律法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第九条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相关业主及业主委员会同意后，报有关行政主管部门批准，并书面告知物业服务中心。

第十条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务中心，并与其签订《房屋装修管理协议》。未签订《房屋装修管理协议》装修材料不得进入小区；

签订协议时交纳 2000—3000 元的装修押金，装修完工后物业服务中心进行验收，对违规事宜提出整改；装修后房屋经12个月运行确认后退还保证金。

业主在装饰装修物业时还应交纳垃圾清运费 300—500元和装修管理维修费 200元，用于整个小区装修期间维护管理工作。

业主应按《房屋装修管理协议》的约定从事装饰装修工作，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。业主违反本条规定的，物业服务管理中心有权制止；业主拒不改正的，物业管理中心可以采取下列第 项措施予以制止：

（一）禁止施工人员进入物业管理区域施工；

（二）暂扣施工工具和施工材料；

（三）运用法律手段解决处理。

第十一条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的， 3

应按物业服务中心指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

本小区建筑物区域的装饰装修施工时间为07：00至12：00、13：00至19：00，其他时间不得施工。

第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设备设施的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设备设施，不得擅自拆改。

第十五条 业主及物业使用人在装修期间运送材料，应注意不损坏公共楼道墙面和楼梯扶手，损坏严重的应予以修复或赔偿。

第十六条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则，在停车场停放的车辆应缴纳管理服务费 600 元/位·年。

第十七条 本业主建筑物区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性质；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）擅自改建、占用物业共有部分；

（四）损坏或者擅自占用、移装公用设施；

（五）未经业主大会同意及有关政府部门批准，擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路；

（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；

（七）存放不符合安全标准的易燃易爆、剧毒、放射性等危险物品，存放、铺设超负荷物品；

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（八）排放有毒、有害物质；

（九）乱抛垃圾，高空抛物；

（十）发出超过规定标准的噪声；

（十一）法律、法规和业主规约禁止的其他行为。

第十八条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物，不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

（一）不得在公共场所大小便 ；

（二）进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人。

（三）不得因喧叫妨碍他人休息。

第四章 物业的维修养护

第十九条 业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有部分、公用设施的大、中维修和更新改造，不得挪作他用。专项维修基金使用须经相关业主2/3同意。

第二十条 业主转让或者出租物业时，应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人，且须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。并自物业转让合同或租赁合同签订之日起五日内，将物业转让或出租情况书面告知业主委员会和物业服务中心。

业主转让房屋应取得业主委员会和物业服务中心关于交纳物业服务费及维修基金的相关证明，未按时交纳物业服务费及维修基金的，业主委员会和物业服务中心可通知房管部门暂不予办理房地产契约变更。

第二十一条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

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第二十二条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务中心应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十三条 因维修养护物业或公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务中心的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

第二十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理维修资金。

第五章 违约责任

第二十七条 业主应自觉遵守本规约的各项规定，业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理约定的，妨碍物业正常使用或其它业主（物业使用人）人身伤害或财产损失的，应当承担法律责任。对业主的违约行为，其他业主和物业服务中心可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第二十八条 业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主共同利益受损的，其他业主和物业服务中心可依据本规约向人民法院提起诉讼。

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第二十九条 建设单位未能履行本规约义务的，业主和物业服务中心可根据本规约向人民法院提起诉讼。

第六章 附 则

第三十条 本规约所称物业的专有部分，是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设备设施。

本规约所称物业的共用部位、共用设备设施，是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设备设施。

第三十一条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务中心，并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。

第三十二条 本规约由物业服务中心和业主各执一份。本规约自业主签字之日起生效，至业主委员会成立后另行制定《管理规约》后终止。

第三十三条 本规约如有与现行法律法规相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。

签约人：

年 月 日

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承 诺 书

本人为 财富汇 号楼 单元 号（物业名称及具体位置，以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：

一、确认已详细阅读开发单位和物业服务中心共同制定的“物业管理规约”及“前期物业管理服务合同”。

二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约，并履行《前期物业服务合同》。

三、本人同意承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规约的行为承担连带责任；

四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本规约承诺书并送交开发单位或物业服务中心，开发单位或物业服务中心收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。

五、本人出租该物业的物业服务费由本人交纳，本人与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，同意将此约定送开发单位或物业服务中心备案并负连带缴纳责任。

承诺人(签章)：

年 月 日

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