20xx年房地产调控政策解析
摘要：近年来，房价不断上升，房地产市场出现严重泡沫，20xx年出台的新国五条，国十条并没有达到遏制房价上涨的目的。于是，20xx年政府又出台了一系列的政策，主要包括新国八条，重庆上海试征房产税，央行五次上调存款准备金率、两次加息，住房公积金存贷款利率的上调。本文对这些政策进行了分析解读，并分析了政策实施的效果，并对20xx年的房价走势进行了预测。 关键词：房地产；新国八条；房产税；存款准备金；加息；住房公积金；看涨看跌
Analysis of real estate control policies in 2011
Abstract:In recent years,the housing prices have been rising and serious bubbles have appeared in the real estate market.The new Contry Five and Country Eight in 2010 didn’t curb the surge in housing prices.Then,in 2011,the government carried out a series of policies including the new Country Eight,chongqing and shanghai collecting house duty,the central bank raising RRR(reserve requirement ratio)five times and raising the interest rates twice，raising housing foud deposit and loan interest rates.This essay analyzed these poicies and their effects and forecasted the housing prices trend in 2011.
Key words:real estate;new Country Eight;house duty;RRR;raising interest rates;housing fund;ups and downs
近年来我国房价不断上涨，房地产市场出现了严重的泡沫，国家相继出台了一系列的调控政策。回望20xx年，“4.17”、“9.29”新政1两次楼市调控，新国十条、国五条相继出台，内容涵盖税收、财政、信贷等方面。信贷规模的进一度收缩，限购条款的出台，以及呼之欲出的房产税使之被称为“史上最严厉的调控政策”。然而，这一系列政策却是失败的政策。20xx年仍是房价大涨的一年，两次调控均未触及房价上涨的根源，是“短期有效，长期无效”。有国家统计局数据显示，20xx年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%，环比连续4个月上涨。由此可见，20xx年得房价调控政策并没有达到遏制房价上涨的目的。新一轮的调控呼之欲出。紧接着，2011伊始，一系列新的房地产调控政策出台了。下面我们就对这些政策进行分析解读。
一、20xx年房地产政策的分析解读
（一）新国八条的颁布。
20xx年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会议确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标，二套房首付不低于60%，加大保障性安居工程建设力度”等八条措施，被称为新“国八条”。下面我对这八条措施进行了一一分析。
1、进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责 任。2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居 民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
解读：这是首次要求地方政府制定房价控制目标，即限购令之后的又一严厉措施。目的是保证房地产市场平稳发展，使价格保持在合理区间。但是，由各地相继出台的房价控制目标中可以看出，各地将房价上涨与GDP挂钩，很多地方政府表明保证房价上涨低于GDP上涨幅度。限价令成了“催涨令”。在各地的房价控制目标中，只有北京的控制目标中出现了“降”字。然而，这唯一的“降”也是不被大家看好的，被普遍认为“很难实现”。 1 2010 年4月17日和9月29日，国家出台了一系列政策，调控房地产市场，被称为4.17 和9.29 新政。
2、加大保障性安居工程建设力度2。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
解读：这项措施再次强调了保障性住房的建设，同时增添了“改建，购买，长期租赁”的多渠道筹建房源，并把“建制镇”纳入住房保障范围。有利于分流中的收入者得住房需求，控制房价上涨。但是，从目前的情况来看，虽各地积极表态，有最近的保障房进程考核显示，地方政府晚交卷，各地开工率不到三成，北京、上海等一线城市尚未公布保障房建设信息。且各地保障房质量一再出现问题。保障房假设阻力重重，究其原因，保障房利润小，开发商不愿介入，融资困难且地方政府囤积居奇，虽土地储备充分，但不分保障房。
3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。地方政府要加强和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
解读：全额征税，有利于遏制住房的投资性交易；进行土地增值税清算和稽查，能够调控开发商；加强和完善个人住房信息系统，为房产税的征收奠定基础。然而，该政策对百姓并没有太大意思，大部分税费都又“普遍刚需”的百姓承担，只有增加交易成本，税收部门得益，同时，不利于二手房的流入市场，补充市场供应。
4、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
解读：与20xx年相比，将二套房首付再提高一成，达到60%，“抬高门槛，强化力度”，抑制过度消费和投资需求，同时也降低了金融机构的风险。但是，没有出台具体的执行时间，容易形成政策空档期，促进近期成交。同时，关键看银行如何执行，希望不要出现漏洞，把百姓堵在门外，使炒房客获得特权。
5、严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2 年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”3方式供应中低价位普通商品住房用地。
解读：强调增加土地供给，明确提出商品房用地供应不低于前2年的年均实际供应量。大力推广“限房价，竞地价”供应中低价位普通商品房用地。明确提出供应量不低于70%，从源头上保证保障性住房的建设。但是，从保障房的建设进程中可以看出，地方政府并没有严格执行对保障性住房的土地供应要求。 2 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉价住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
3 是指在土地招拍过程中，对拟出让地块限定住房套型，限定最高房价，然后在”两限“的基础上，让开发商向上竞地价，向下竞房价。
6、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1 套住房；对已拥有2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
解读：这是继20xx年“地方限购令”之后的“全国限购令”。是最为严厉的“一刀切”政策。明确规定对部分的人限购，将会冲击购房需求，扩大土地供应。然而，“一刀切”的限购政策只是短期行为，并未规定截止时间，政府续作长远打算，且由于各地信息房产登记的信息完善程度不同，三线城市的限购难度大
7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
解读：对地方政府的约谈问责机制，加强了新国八条的执行力度，并且规定了约谈问责的范围。但是，该政策并没有规定对地方政府执行不力的处罚措施。
8、坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
解读：首次将舆论引导提到政策高度，强调的舆论的重要性，控制居民合理的购房欲望。但是，政策效果如何关键看政府如何引导和宣传，希望地方政法能够切实执行。
（二）上海、重庆开征房产税4
紧接“新国八条”，20xx年1月28日，为抑制投资投机性需求，保护合理购房需求，上海、重庆开征房产税，进行个人住房征收房产税的改革试点，拉开了房产税改革的大幕。两个城市分别在征税对象、计税依据、税率、计算公式、免税面积上做出了不同的规定，通过对比分析。我总结了一下两地房产税征收的不同点。
1、 上海方面征收对象为本市居民家庭超标二套房、非本市居民家庭新购房。重庆方面
征收对象为独栋别墅、高档公寓和炒房团二套房。
2、 上海税率较低，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%，且计算应纳税额时需乘
以70%。重庆税率较高，税率为0.5%-1.2%
3、 上海虽仅针对新购住房，不涉及存量房，但只要属于第二套住房即纳入征税范围。
重庆还对存量独栋商品住宅征税，但针对高档住房，对价格不高的普通住宅不会产生影响。
4、 上海侧重人均住房面积，重庆则是在住房的市场价格上面做文章。 通过对比分析，可见，重庆版房产税对比上海版影响范围小，但打击范围精确，瞄准高端，且力度较大，真正对豪宅市场造成了影响。上海房产税虽影响范围大，打击面广，但税率较低，相对比较温和。
房产税开征后对楼市的影响怎样呢？房产税的开征目的在于增加住房的持有成本，打击了投机性需求，照顾了居民的合理购房需求，成为地方收入的可靠财源，援建保障房的建设。然而，、房产税对短期市场影响有限。由于房产税只限于新增房和高档房，征税范围小，且税率低，这部分成本完全可以转嫁到消费者身上，抑制房价的同时，又推高了房价，对楼市造不成多大冲击。对地方财政的贡献不大，用房产税收入推动保障房建设的预4 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
期恐将落空。有数据显示沪渝三个月房产税征收不足百万，不及一套房。房产税更大程度上是对居民心理预期的影响，难以从根本上影响市场。房价主要取决于市场供求，房产税涉及面广，试点范围有限，需要积累经验之后逐步扩大试点范围。
（三）央行五次上调存款准备金率5、两次加息
1、存款准备金率的上调
20xx年5月18日，央行今年来第五次上调准款准备金率，上调后大中型金融机构存款准备金率达21%的高位。
通过上调存款准备金率，收紧商业银行的流动性，削弱了商业银行的房贷能力，地产商和炒房团贷款变难了。影响了房地产企业进一步扩大银行融资的需求，对控制房地产扩房价上涨将起到重要作用。 在提高存款准备金率后，商业银行的信贷规模会减少，个人住房的按揭规模将会收到影响。存款准备金率上调短期内为市场信心带来负面影响，成为一级市场成交量下滑的部分原因。然而，虽然存款准备金的提高增加了地产商和炒房者的贷款难度，但实际上大的开发商如万科、龙湖根本不缺钱，而且，就目前来看，即使经历了这次调整，商业银行仍然具有足够的放贷能力。所以，房产业调整幅度将比较有限。二三线城市的房价有可能上升，因为大的房产商已经着手在二三线城市布局，将资本向区县市场转移。
2、加息
20xx年４月６日央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，这是我国今年来第二次加息。
直接增加了开发商的贷款利息，增加了期财务费用，影响其盈利能力，抑制楼市过热。对购房者来说，加息增加了每月的贷款还款额，从而增加了购房成本。有利于打击投资投机性购房需求，使房产投资趋于合理化。存款利率的不断提高，吸引了民间储蓄，降低了购房需求。加息对开发商，炒房者，和购房者的心理预期的影响作用是不可忽视的。开发商促销，消费者观望，促进房价下跌。但是，单次0.25个百分点的加息对暴力的开发商和投资者来说几乎没有影响，对优质企业影响有限。楼市如治洪之道，宜疏不宜堵。硬性的堵住需求只是治标不治本，唯有疏通和引导居民的住房需求，调整住房供给，才能从根本上引导楼市健康发展。
（四）住房公积金6存贷款利率的上调
20xx年2月9日和20xx年4月6日我国先后两次上调住房公积金存贷款利率。调整后，五年及以下个人住房公积金贷款利率调整为4.2%，五年以上个人住房公积金贷款利率调整为4.7%。
住房公积金与加息同步调整，表明管理层已经把住房公积金纳入货币政策的掌控中，进一步调控房地产市场的流动性。加大的居民的购房成本，降低了投资性购房需求，有利于抑制房价。但是，由于公积金整体贷款利率偏低，带有福利性质，因此，其利率上调对市场影响较小。
二、2011政策组合出击的调控效果。
有统计局数据显示，20xx年房地产调控效果显现：
一是房地产的投资性需求得到了明显遏制。很多地方反映购买两套房或者三套房以上这样一种需求在明显下降，很多一线城市的房地产市场成交量在回落。
二是部分城市房地产价格过快上涨的势头得到了遏制。从监测的70个城市看，2月 这些城市中有7个城市的房地产价格数据环比是下降的，有35个城市的房价涨幅是回落的。
三是房地产的供给能力还在增强，表现在房地产的投资增速比较高，一季度是34.1%。5
6 存款准备金指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要在中央银行的存款，它占其存款总额的比例就是存款准备金率 住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。
一个很重要的因素就是保障房的开工力度、建设力度在加强，今年按照计划要新开工建设1000万套保障房，各地也非常重视。
三、 对2011的房地产走势分析
房价是“升”还是“降”，众说纷纭，我将它们归为三派，“分化派”、“看跌派”和“看涨派”。“分化派”以社科院发表20xx年房地产蓝皮书为代表，它指出“20xx年房地产市场结构分化，一方面，商品房供给增幅放缓，中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力。另一方面，纳入保障性住房统计的平均房价将呈下调趋势。”“看跌派”以SOHO中国有限公司董事长潘石屹为代表，他表示“20xx年是一个分水岭；20xx年之前是市场说了算，20xx年之后房价是政府说了算。”“看涨派”以华远集团董事长任志强为代表，他认为“一段观望之后价格的平稳或下浮会吸引更多的消费者入场，价格再次随销售回升而平稳。”
我和潘石屹先生一样是看跌派，我的观点是：1、由价值规律可知，价格围绕价值上下波动，然而房地产市场价格远远超出其价值，形成巨大泡沫，如再不加以遏制，中国经济必不能走远。2、由最近的房地产政策可以看出政府调控房地产的决心和毅力，而且房地产调控已初见成效，相信政府不会半途而废，必将有进一步的调控政策出台。3、经济基础决定上层建筑，经济向来是和政治紧密联系的，经济出现问题，政治层面也比较出现动乱。房地产泡沫大，经济不稳定，必将影响社会和政治。所以，为稳固自己统治地位，领导人必会对经济进行调控。4、土地是有限的，但人口也不一定会再上升，由供求关系来说，总有一天，会供大于求，价格下跌。
(四)结语
综上所述，房地产市场的泡沫总有一天会破灭，政府积极采取一些列严厉措施，组合出击是明智之举。而这些政策也都起到了积极的作用。虽然政策还有漏洞，但是相信随着改革的深入，经验的积累，政策会日益完善。最后，加一句，人民利益大于天，政府责任重泰山，希望政府能够本着以人为本，认真贯彻执行国家的政策。
参考文献：
[1]上海同策，第三轮房地产调控政策解读。
[2]中国指数研究院，中国房地产动态政策设计研究组，国八条、重庆上海房产税试点解读，2011.1.28
[3]刘中扬，浅析上调存款准备金率的背景及其影响。
[4]范天红，银行加息对房地产市场的影响，经济研究导刊2008（4）。
[5]住建部，关于调整住房公积金存贷款利率的通知，中央政府门户网站。