小区物业管理的实地调研

【摘要】物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的邻域，规范的物业管理是和谐社会总体战略中的重要内容，我县新开住宅小区不断增多，使我县物业管理工作的重要性越来越突显，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境，提升物业管理服务水平，满足居民日益提高的居住质量要求。为此，今年2月至3月分别对鸿达小区、金海岸小区和白洲小区三个小区的情况进行调研。

【关键词】请求 宣传 利益 相对性

一、调研情况概述

（一）调研的目的

对于美伊调研活动，都有着一个特殊的目的。因此，我此次的调研也是有目的的。具体的目的有下列几个：1、了解小区停车位的问题；2、调查物业费的收缴问题；3、了解住改商现象；4、解决违章搭建问题。

（二）调研对象

根据计划的安排，本次调研的对象，包括以下几个地方：1、在鸿达小区的调研；2、在金海岸小区的调研；3、在白洲小区的调研。

（三）调研的基本内容

1、针对在鸿达小区，在鸿达小区我完成了针对业主的调查问题，在调查过程中业主反应的问题有：

①停车位问题。小区内的停车位是占用业主共有的道路而划定的，每月租金为70元左右，但现有的停车位数量已经不能满足业主的需要，小区也没有规划新的停车区，所以导致车辆乱停的现象特别严重。

②业主委员会不能切实的维护业主的利益。大部分业主由于日常工作繁忙，没有时间和尽力投入到小区的管理工作中来，业主委员会的部分负责人员和物业公司拥有某些公共利益，这些都一定程度上导致了业主委员会不能切实维护业主的利益。

2、在金海岸小区，金海岸小区面积较大，居住的业主数量比较多，物业管理也比较规范。在对该小区进行调研时，是该小区物业公司的负责人接待了我，调研中我发现该小区目前存在的问题主要有：

（1）物业费的收缴问题。金海岸小区的物业拖欠现象比较严重，甚至曾因此导致诉讼的发生，物业费拖欠的原因主要有：

①物业公司与业主对缴费时间的理解不一致。物业公司认为，物业费的收取应当遵循“先缴费，后服务”的原则，如果认为物业公司的服务不符合物业协议要求，业主可以以违约为由要求物业公司承担相应的违约责任。而部分业主则认为应当“先享服务，后缴费用”，重视物业公司的服务质量缴纳相应的物业费。 ②业主因与开发商存在纠纷而迁怒于物业公司，某些业主因为与开发商存在纠纷，而自己又没有太多的给开发商施压的手段，并想当然的认为既然前期物业是由开发商选定的，所以拖欠物业费就可以给开发商带来一定的压力。

③物业公司与业主在服务价格与服务标准上未能取得一致。物业公司认为，业主支付多高的物业费自己便提供多高的标准的服务，而业主认为自己缴纳了物业费，却没有享受到一定档次的服务。

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（2）关于停车位问题，其导致的原因众多，其主要原因，有下列几点：

①地下车库的权属存在争议。物业公司认为，地下车库虽然属于小区的配套

设施，但是并不必然属于业主共有。这就如同配电室也是小区的配套设施，但其

所有权属于供电公司一样，法律规定的停车位“应当首先满足业主的需要”也不

是指车位应当属于业主共有，或者车位的所有人应当将车位免费分配给业主，而

是指车位的所有人应当同业主协商以何种方式分配（出租、出售或其他）。业主

却认为地下车库应当属于全体业主共有。

②乱停车问题。由于价格、方便程度等原因，部分业主不愿意按照规划的车

位停车，而是只考虑自己的方便，在小区内乱停车，甚至出现了阻塞消防通道的

情况，物业公司没有权利进行制止（如拖车），虽能进行劝阻或采取其他方式（如

该小区采取了在路上加装护栏以使行车通道变窄而无法在路上停车的方式）但业

主的车辆仍然在其他地方乱停。

（3）对于住改商问题，在白洲小区是尤其较为突出的问题。有些业主在没

有经过相关业主的同意，也没有经过该小区的物业管理单位和相关部门同意。而

物业公司也没有权利强行阻止。

（4）违章搭建问题，在白洲小区违章搭建的现象比较严重，物业公司对这

种现象没有权利强制拆除或者申请强制拆除。

二、对调研中存在问题的成因分析

我认为，调研中反映出的一些问题，原因有以下几点：

（一）、业主委员会和居民委员会缺位。如白洲小区位于思南县两个办事处的交

界处，小区的行政管辖问题长期没有确定，导致了居民委员会迟迟不能成立，并

且白洲小区属于新开发的小区，业主委员会也一直没有成立，所以，一方面，物

业公司与业主的矛盾得不到及时有效的沟通；另一方面，在面对三者加住改商违

章搭建等问题时，缺少行使请求权的主体。

（二）、部分法律规定模糊。如对地下车库的归属问题，法律没有作出明确

的规定，因此造成了物业公司和业主的不同理解，产生了矛盾。

（三）、前期物业合同不能体现业主的意志。例如，白洲小区的物业公司属

于前期物业，物业合同是由该公司与开发商签订的，业主购房时必须遵守，然而，

业主并没有就合同条款和物业公司进行过协商，又很难对合同条款进行修改，业

主的意志在合同中得不到体现，难免会产生纠纷。

（四）、导致住改商问题的原因，主要有下列两点：（1）以挂号信的形式对

业主进行劝阻。（2）向相关政府部门反映情况。但这两种方式如果均不明显，业

主对物业公司的通知置之不理，政府相关部对物业公司的反映不作为,政府相关

部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业公司带来影响。

三、解决调研中存在的问题的对策及建议

（一）对策：

1针对业主。（1）提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要

指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主

持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立

业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务

合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督

经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，

要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车

等问题约法三章，共同维护小区稳定。（2）懂得维护好自己的权益。做到知法、

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懂法、守法、维法的好公民，好业主。

2、针对小区业主管理部门。（1）大力普及物权法的宣传力度，通过张贴海报、墙刊、视频、电视、网络、短信以及传单等模式大力加强业主以及人们的法律意识宣传。（2）通过组织社区活动，举办法制宣传讲座等形式，跟人们加强法律交流，争取做到人人懂法律。（3）物业管理公司要加强自身发展规划，完善规章制度，加强服务理念，改善好与业主的关系，多跟业主交流，随时反映问题，解决问题。定期组织与业主联合开展交流会以及休闲娱乐活动，改变业主与管理公司的合作态度与模式，做到和谐小区、平安小区、光荣小区而努力。（2）以多种形式多种方法让全民都对物权法做到了解、认识、熟悉。

（二）建议

一是逐步完善相关管理规定。目前，规范业主委员会和物业服务公司的主要法规是《物业管理条例》，但《物业管理条例》对业主委员会的换届选举、业主委员成员资格审查以及具体职责、监督办法、对物业公司的管理等方面规定不够详细，给政府部门的管理和协调增添了较大难度。因此，请求市人大研究出台相关实施细则，或者请市政府相关部门根据近年来各小区出现的问题，制定更加详尽的管理规定，同时，指导市物业服务协会，制定物业服务公司行业管理规定，规范物业公司的行为，也便于政府部门协调相关矛盾时做到有规可依。 二是加强对业主委员会工作的指导。由于业主委员会成员都是业余性质，有的对相关业务不熟，导致经常出现工作失误。请市政府相关部门加强对业主委员会的专题培训，提高他们的业务素质；同时，加强对业主委员会工作的指导，规范业主委员会的行为，既要及时化解矛盾纠纷，又要早打招呼，早作提醒，做到防患者于未然。

三是要加强对街道（乡镇）、社区相关工作人员的培训指导。根据《物业管理条例》规范，业主委员会指导交由街道（乡镇）、社区负责，但街道（乡镇）、社区工作人员由于对相关业务不熟，加之对物业公司缺乏约束力，导致协调矛盾时，有些力不从心，达不到理想效果。所以，请市政府相关部门加强对街道（乡镇）、社区工作人员的培训，并加强对街道（乡镇）、社区的工作指导，使他们能尽快进入角色，提高业务能力。

四、调研感受及下一步计划

通过与物业公司的接触，我发现，有的物业公司还是很欢迎我调研的，因为物业公司本身对法律的理解存在模糊之处，希望能通过我们能够做深一步的了解。另外，物业公司也希望能通过我们的调研起到宣传作用，让广大业主能够更加准确的理解物权法。在适当时候运用法律保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利，同时宣传使他们的工作也更加容易开展。但物业公司对我们的调研表现在一定程度上存在一定的担心，一是物业公司确实存在一些不合理和不合法规定。如果调研涉及这些问题有可能引发业主的维权行为，损害物业公司的利益；二是担心我们的一些调研所涉及的一些问题会误导业主产生错误的理解和认识。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，所以物业公司的业主要求不能太高，应该从自身差距着手，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务和优质得到业主的理解和支持。

参考文献：

1、《人民司法（应用）》 作者 北京市第一人民法院 ，20xx年

2、中国法律图书有限公司《中华人民共和国物权法》，法律出版社

3、贾邦俊、民商法律的活力在于应用（2014-12-26）

4、程啸，论抵押权的实现程度 2015-1-11

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第二篇：法律事务专业实地调研报告写作指导

法律事务专业实地调研报告写作指导

一、调查目的：

通过实地调查，使学生更加明确本专业的培养目标和具体要求，同时将所学知识运用到实践中去，从而加深对所学知识的理解，提高实际解决问题的能力。

二、调查要求：

（一）实施步骤

实地调查的实施步骤：确定方向→接受辅导→在指导教师的指导下制定调查方案（包括调查的主题、调查对象、调查内容、调查方法）→撰写调查提纲和实施方案。→实施调查（在此过程中保留调查的记录材料，如问卷、访谈提纲及记录、反映调查对象的相关材料）→撰写调查报告

（二）选题方向

1、注重选题的应用性和现实性。

2、选题要具体，不宜过大，同时要具有可行性。

3、必须和法律事务专业有关的内容。可以是

1) 本地某一法律现象的状况，特征，原因分析，对策；

2) 某一法律法规在本地的实施状况，效果，问题，意见，评价；

3) 本地某一具体执法、司法状况，原因，对策等。

标题比如：

对××镇刑释人员重新犯罪现象的调查

关于××市劳动争议案件的调查

关于某公安局暴力犯罪的调研报告

××派出所沉默权认知情况的调查报告

关于××县离婚问题的法律调查报告

××市××××情况及维护自身权利的调研报告

××县《妇女权益保障法》实施情况的调查报告

（三）调查过程

1、材料要求：

（1）应以直接材料为主，即通过亲身实践、调查采访所获取的第一手材料。

（2）社会调查原始材料及各种记录力求清晰、完整、翔实，具有一定的针对性和现实意义。如果在审查中缺少原始材料，则毕业论文不能及格。

2、调查方法：

（1）在某个单位的亲身实践

（2）对相关人员的直接采访

（3）设计调查问卷

（4）通过其他相关渠道获得信息。

3、调查的方式：

（1）普遍调查：在一定的调查总体范围内，对所有对象进行的调查。

（2）非普遍调查：在一定的调查总体范围内，只选取部分样本对象进行调查。有三种：重点调查、典型调查、抽样调查。

（四）注意事项：

1、 不要写成法律案例分析；

2、 正文必须有具体数据或简单实例；

3、 调查对象要与盖章一致（所以选题时首先要考虑能否盖到印章，如关于××镇社会治安状况的调查，要盖××镇派出所的章）；

4、 调查对象控制在本市本区某镇某个范围内，在标题和正文中要有所体现；

5、 语言上：（1）通常采用第三人称的方式叙述事实。（2）严谨、科学、准确。(3) 条理清楚，层次分明；表达方式上；注意举例子、分类别、作比较、列数字、列图表等多种表达方式的运用。

6、 实地调研报告要按统一版式的规范化要求制作成电子文档(由学生提供磁盘)，字数不少于3000字（以Word字数统计）。

7、完成时间：5月x日之前完成初稿；6月x日之前定稿；逾期影响成绩。

三、实地调研报告的格式与与文本要求

（一）实地调研报告的格式

1、标题

标题应该简短、明确、概括性强。标题字数不宜超过20个字，可以采取主标题和副标题。

2、作者、指导老师。

3、摘要

毕业实习调查报告摘要以浓缩的形式概括实习调查报告的内容，不超过200字为宜。

4、关键词（限5个以内）

5、正文

(1)前言：写明调查的起因或目的,时间和地点,对象或范围,经过与调查方法,以及人员组成等调查本身的情况,从中引出中心问题或基本结论来.

(2)主体：这是调查报告最主要的部分这部分详述调查研究的基本情况,做法,经验,以及分析调查研究所得材料,数据中得出的各种具体认识,观点和基本结论。

通常分为三个部分：

A．现状的分析（客观准确的列举材料，必须有数据事实）

B．取得的成绩或暴露的问题及原因的探询

C．合理的启示和建议

（3）尾部

可以是自己实习、调查、报告写作体会和谢辞、完成时间

6、参考文献

参考文献著录格式及示例

A. 专著著录格式

［序号］著者.书名［Ｍ］.版本(第一版不写).出版地：出版者，出版年.起止页码

例:［１］孙家广，杨长青.计算机图形学［Ｍ］.北京：清华大学出版社，1995.26-28 例:［2］Skolink M I. Radar handbook［Ｍ］. New York: McGraw-Hill, 1990

B．期刊著录格式

［序号］作者.题名［J］.刊名，出版年份，卷号(期号)：起止页码

例:［3］李旭东，宗光华，毕树生，等.生物工程微操作机器人视觉系统的研究［Ｊ］.北京航空航天大学学报，20xx，28(3)：249～252

［4］Li Xudong, Zong Guanghua, Bi Shusheng, et al. Research on global vision system for bioengineering-oriented micromanipulation robot system［Ｊ］. Journal of Beijing University of Aeronautics and Astronautics, 20xx,28(3):249～252(in Chinese)

C．电子文献著录格式

［序号］作者.题名［电子文献/载体类型标识］.电子文献的出处或可获得地址，发表或更新日期/引用日期

说明：

①参考文献应是公开出版物，按在论著中出现的先后用阿拉伯数字连续排序.

②参考文献中外国人名书写时一律姓前，名后，姓用全称，名可缩写为首字母(大写)，不加缩写点(见例2).

③参考文献中作者为3人或少于3人应全部列出，3人以上只列出前3人，后加“等”或“et al”(见例3).

④在著录中文参考文献时应提供英文著录，见例１、例3.

⑤参考文献类型及其标识见表1，电子参考文献类型及其标识见表2.

⑥ 电子文献的载体类型及其标识为：磁带——MT，磁盘——DK，光盘——CD， 联机网络——OL.

表1参考文献类型及文献类型标识

参考文献类型

专著

毕业实习调查报告集

报纸文章

期刊文章

学位毕业实习调查报告

报告

标准

专利

文献类

型标识

M

C

N

J

D

R

S

P

表2电子参考文献类型及其标识

电子参考文献类型

数据库

计算机程序

电子公告

电子文献类型标识

DB

CP

EB

（二）实地调研报告的文本要求

1、实地调研报告应文字规范、字迹清晰。

2、实地调研报告要求用Word20xx编辑排版,标题均用三号黑体字，正文用小四号宋体字，摘要、关键词和参考文献用五号楷体, 摘要、关键词和参考文献几个字加粗。将毕业实习调查报告用A4打印纸打印,上下左右的页边距均为2厘米；每页35行，每行40字,在页面底部中间插入页码。

l 纸型

调查报告一律用国际通用标准A4型纸（297mm×210mm）打印。页面分图文区和白边区两部分，所有的文字、图形、其他符号只能出现在图文区内。

l 字体及排版格式

（1）标题：黑体，三号，顶部居中排列，付标题加破折号，小三号。

（2）正文：内容用小4号宋体。

一级标题，标题序号为“一、”，4号黑体，独占行，末尾不加标点；

二级标题，标题序号“（一），与正文字体字号相同，独占行，末尾不加标点；

三级标题以下标题，三、四、五级标题序号分别为“1．”、“（1）”和“①”，与正文字体，可根据标题的长短确是否独占行。若独占行，则末尾不使用标点，否则，标题后必须句号。每级标题的下一级标题应各自连续编号（注：如果文章的内容不是很多，可直接采用“一、1．（1）”标题格式）。正文内容行间距为多倍行间距1.3。

l 盖章：盖在文章结尾处。

l 调研报告的字数不少于3000字，一式三份（复印件两份）。