房地产价格影响因素分析

[摘要]作为国家的支柱产业，房地产业的稳定与发展关乎国计民生。我国房地产普遍存在房价上涨过快的问题。要解决这个问题，就要知道哪些因素对房地产价格造成影响，以及影响程度。本文先介绍我国房地产市场的现状以及房地产价格的组成、特征，重点从影响房地产价格的一般因素的展开分析，从实证角度分析各种因素对房价产生的影响，最后做出总结。

关键词：房地产；价格；影响因素；分析

房地产行业作为中国经济支柱产业，对国内经济的发展有着举足轻重的作用。近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度已经大大超出了经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。到现在房地产价格已经对普通工薪阶层造成了沉重的住房压力，大部分的老百姓根本没有能力买一套住房，如此现状严重的影响了社会的稳定与和谐发展。而房价问题也已经成为一个引起广泛关注的政要经济问题和社会问题。

我国自19xx年开始实施新型住房制度，即以住房分配货币化为起点，逐步建立私有产权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度，有效拉动了社会需求，刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。然而，随着中国房地产市场的发展，各种矛盾也逐渐暴露，特别是高房价问题。如今房地产市场“泡沫”发展迅速，房地产价格持续攀升到现在已经对普通工薪阶层造成了沉重的住房压力，极大的影响了社会的稳定与和谐发展。

20xx年起，国家陆续出台了多项房地产调控政策，就市场上出现的如：放假投资过猛、房价上涨过快、住房结构不合理等问题进行了宏观调控。尽管如此，全国房价依然保持上涨趋势。房地产市场“泡沫”形成并持续增加，对国民经济造成极大隐患。了解造成房地产价格一路飙升的原因，是解决房地产市场存在问题的根本。

一、房地产价格的内涵

（一）房地产价格的构成

房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成： （1）土地费用：包括土地取得费用和土地开发费用。 （2）建安成本：包括前期工程费（前期规划、可行性研究、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用。）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排水、绿化、环境卫生等的建设费用。）；建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费。）；公共配套设施费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。） （3）相关税费

（二）房地产价格的特征

房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性及有效需求三者互相结合产生的。在现实中，不同的房地产的价格之所以有高有低，统一总房地产的价格之所以有变动，归纳起来也是由于这三者的程度不同及其变化引起的。房地产是实物、权益、趣味的综合体，具有不同于一般商品的特殊属性，因此其价格表现出不同于其他商品的显著特征。其主要表现在：（1）房地产价格受趣味的影响很大（2）房地产价格受区位影响很大。（3）房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素影响。

二、影响房地产价格的因素

影响房地产价格的因素按影响范围可分为：一般因素（人口因素、经济因素、社会因素、政策因素、国际因素）、区域因素（位置因素、地形地势和地质因素、土地面积和外形因素、建筑物本身、区位环境因素）、其他因素（心理因素、需求、消费者预期）

（一）一般因素

所谓一般因素是指影响一定区域范围类所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较广范围内的各宗房地产的价格产生全局性影响。包括以下几个：

1、人口因素

房地产的人口因素是由人的数量、人口素质、家庭规模构成的,对房地产价格有很大影响。房地产价格随着供求关系的变化上下波动，一般来说是由市场的供给和需求决定的，与需求正相关，与供给负相关。由于在城市中，人口密度高，土

地资源稀缺，短期内很难根据市场需求提供充足的土地资源。在劳动力、土地、资本、管理等生产要素中，土地的供给弹性最小，房地产产品的生产周期长，而市场的需求却变幻莫测。因此，房地产的均衡价格主要是由需求状况决定的。

2、经济因素

影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入、房地产投资。这些因素对房地产价格的影响都比较复杂，最主要表现在以下几方面：

（1）经济发展的速度

经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。

（2）居民的收入水平

收入是影响消费行为的最重要的因素。随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构。随着收入水平的提高，一方面人们对于居住标准的要求会不断提升，住宅会向面积更大、结构更合理、配套服务更全面的趋势发展；另一方面，部分原来没有购买力的需求通过收入的增加，转化为有效需求。

同时随着可支配收入的增加，会增加人们的投资需求。房地产作为一种特殊的商品，既具有供人居住、商用的消费功能，也具有投资价值。如果居民收入增加，是由于中、低等收入水平者的收入普遍增加，则因其边际消费倾向较大。其增加的收人大部分甚至全部用于生活改善上。衣食之余，用以提高居住水平，自然促使居住房地产价格上涨，但如果居民收入增加，是由于高收入水平者的收入增加所致，那么因为其生活上几乎已达到应有尽有的地步，所以其边际消费倾向甚小，增加收入的大部分甚至全部都用于储蓄或其他投资，在这种情况下对居住房地产的价格变动影响不大。但如果利用剩余收入从事房地产投资，则必然影响房地产价格上涨。因此，收入的增加应该导致房地产需求增加，房价上升。其投资性决定了房地产价格水平的变化，更多地受制于利率、经济政策、心理预期等投资决策影响因素的变化。

3、 社会因素

影响房地产价格的社会因素主要有政治及社会安定状况及房地产投机行为。

（1）政治及社会安定状况

如果现行政权稳固、社会安定，那么人们会乐于对住宅进行房地产投资。相反，如果发生重大的政策变动甚至是社会动荡或者战争，则会严重影响人们投资房地产的比例，而转向投资黄金、珠宝等便于携带和变现的资产，从而会造成房地产价格低落。

（2）房地产投机行为

房地产投机是指一些投机取巧的人利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期，不同地点买卖房地产，从而获取价差利润的行为。当某地房地产价格快速上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者蜂拥而至，纷纷抢购，形成一种虚假需求，于是就促使房地产价格继续上涨，呈现虚高形势。而房地产价格快速下降时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者们就开始抛售房地产，这就促使房地产价格继续下跌。当房地产价格达到低谷时，那些怀有日后房地产价格还会上涨心理的投机者便购置房地产。等待日后房地产价格上涨时售出，这样以来就会造成：当房地产需求小的时候，投机者便购置房地产，造成房地产需求增加；而当房地产价格上涨时投机者又抛出房地产，增加房地产供给。 按照经济学的理论：有效需求等于消费需求加上投机需求,消费需求是实实在在的需求,这种需求不会引发房地产泡沫,而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件。投机需求的产生源于人们的非理性预期以及中国百姓的投资渠道缺乏。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房产体系中最后一层是老百姓，也就成了高房价的最后买单者。

4、 政策因素

影响房地产价格的政策因素，主要是一些影响房地产价格的制度、政策、法律法规及行政措施等。这些因素主要有土地制度、住房制度、城市发展战略、城市及土地利用规划、税收政策、价格政策等。

（1）土地制度

土地制度对土地价格的影响应该是最大的。由于土地具有稀缺性，所以国家对土地一直采取较严格的政策。对土地出让的程序进行规范、对土地出让过程进行监督。目的是为了最好的使用每一寸土地，加强国家队土地所有权的调控以及中央对地方政府的监督。

（2）住房制度

住房制度对房地产价格的影响也很大。实行廉租房制度、保障型住房等实惠型政策，必定会造成房地产价格低落。

（3）城市规划、土地利用规划及城市发展战略

这些因素对于房地产价格的影响也是很大的，比如城市规划中所规定的土地用途、绿化率、容积率、建筑高度等指标都会对房地产价格造成很大影响。

（4）税收政策

这项因素直接关系到房地产收益值的高低。税收手段是财政政策的主要手段，它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。涉及房地产方面的税种主要有土地使用税、土地增值税、房地产税、房地产开发契税、营业税、个人所得税、印花税等。近几年来，我国房地产发展极为迅速，房价涨幅过大，为了规范地产税收，发挥税收的调控作用，国家制定了一系列税收政策，对于房地产价格起到了一定的影响。

（5）价格政策

房地产价格政策可看作两类:高价政策和低价政策。高价政策市指房地产价格未受到政策的制约，从而不受限制的上涨；低价政策则指政策对房地产价格进行打压抑制，从而使价格降低保持在一定的位置。

5、国际因素

国际因素主要包括：世界经济情况、军事冲突情况、政治对立情况和国际竞争情况。这一系列的因素对我国房地产价格的影响因素虽然不是很大，但也不可忽视。

（二）区域因素

区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济等因素结合所产生的区域性，对该区域内的各宗房地产价格水平产生影响的因素。包括以下几个：

1、位置因素

房地产位置的优劣直接影响所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心区还是边缘地带，是临街还是不临街，是处于向阳面还是背阳面，价格会有较大的差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。尽管位置不能代表房地产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产的自然地理位

置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化，这种变化可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设或改道，也可能是由于其他建设引起的。当房地产的位置由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。

2、地形地势和地质因素

地质条件决定着土地的承载力，也决定着建设费用的高低。建造同样的建筑物，地质条件好的土地，需要的基础建设费用低，从而地价高；相反，则需要的基础建设费用高，地价则低。由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用价“值，从而影响其价格。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的价格。

3、土地面积和外形因素

同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，地价必低；相反，地价则高。土地外形是否规则，对地价也有一定影响。矩形地的价格较高，而其他形状的土地价格则偏低。

4、建筑物本身因素

建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象等因素，对房地产价格均有较大影响。以建筑物的外观形象为例，它包括建筑式样、风格和色调等，对房地产价格有很大的影响。凡是建筑物外观新奇、美丽，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。

5、区位环境因素

影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产四周的物理性状因素。这方面的因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。

房地产四周安放的东西是否杂乱；空气质量的好坏，有无难闻气味、有害物质和粉尘等；四周是否存在人体无法适应的噪声污染；水的质量或其受到的污染程度；周边建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否心旷神怡；清洁卫生状况等。这些因素都是会对对房地产价格造成较大影响的。

（三）其他因素

其他因素是指除一般因素和区域因素以外的一些影响房地产价格的因素。

1、心理因素

心理因素对房地产价格的影响是不容忽视的。人们对房地产市场价格变化的心理承受能力，或对价格的心理评估都是构成心里因素的要素。房地产需求者到处寻找适合的房地产，当选到中意的房地产后，该房地产的拥有者并无出售之意，那么房地产需求者就必须要一搞市场价的价格才有可能购买到中意的房地产。因而造成了房地产价格的变化。房地产拥有者有时发生资金周转困难，被逼无奈只好出售名下的房地产变现，这时他的房地产成交价格一般会低于正常价格。

2、需求

需求拉动是房地产价格上涨的直接因素。房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说，近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及80年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。从投资需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。

3、消费者预期

消费者预期是房地产价格变动的根本原因。在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期，也就是说，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。 另一方面，开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销售控制”的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。

总的来说，影响房地产价格的因素是多种多样的，这些因素除了本身会直接影响房地产价格以外，各种因素也会相互影响，如利率因素会直接影响到房地产

价格，同时也会影响到房地产开发投资、消费者预期等方面。而且，房地产价格也会反过来影响这些因素，如房地产价格对建材价格、对房地产投资规模也会有影响。房地产价格与这些因素的相互影响使得房地产价格的变化变得互相联动、错综复杂。

参考文献

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[8]郭松海.《房地产基础知识》[M].中国环境科学出版社，2005.

第二篇：我国房地产价格的影响因素_论文稿

我国房地产价格的影响因素分析

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专 业

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我国房地产价格的影响因素

摘 要

房地产业作为国民经济中支柱产业,对经济的发展有着举足轻重的作用。近年来,我国房地产价格上涨较快,部分地区房价持续飙升,上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房价问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。本论文从房地产价格的相关理论出发,主要从影响房地产价格的有关因素的角度展开分析。以房地产统计数据为基础,采用计量经济学方法和统计分析方法,主要从实证角度分析各因素对房价的影响。

首先,分析各经济因素对房地产价格的影响,明确了国内生产总值和利率的变化是导致房地产价格变动的首要因素。随后,比较了国内生产总值和利率对房地产价格及价格涨幅的影响,得出了当国内生产总值与利率发生变化时,它对房地产价格变化的影响要大于价格涨幅变化的影响。接下来,从房地产市场入手,分析了政策因素对于房地产价格的影响。最后,根据实证分析的结论分析了我国房地产市场的发展趋势,进而提出改进我国房地产宏观调控以稳定房价的建议。

关键词： 房地产价格 , 数据分组处理方法 , 影响程度

I

目 录

摘 要 ............................................................. I 目 录 ............................................................ II

一 引 言 ......................................................... 1

（一）房地产行业发展状况 ......................................... 1

（二）研究背景、目的和意义 ....................................... 3

（三）研究综述 ................................................... 4

（四）研究方法和主要内容 ......................................... 5

二 房地产价格变化规律研究 ......................................... 7

（一）房地产市场的需求与供给的特点 ............................... 7

（二）国内外主要国家的房地产变化的原因 .......................... 10

三 房地产价格影响因素的定性分析 .................................. 14

（一）房地产价格的构成 .......................................... 14

（二）房地产价格的特征 .......................................... 17

（三）影响房地产价格因素的理论分析 .............................. 19

四 房地产价格影响因素的实证分析 .................................. 21

（一）影响房地产价格的经济因素分析 .............................. 21

（二）房地产价格与价格涨幅的因素比较分析 ........................ 23

（三）带有政策因素的房地产价格分析 .............................. 23

五 抑制房地产价格过高的措施与建议 ................................ 24

（一）措施 ...................................................... 24

（二）建议 ...................................................... 24

六 结论 .......................................................... 26

参考文献 .......................................................... 27 II

一 引 言

（一）房地产行业发展状况

我国房地产市场自1998 年开始步入市场化,由于历程较短, 房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价波动的经验来看, 房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征, 在最近几年房价上涨幅度大幅提高。1998~2002 年的5 年间,房屋平均销售价格上涨幅度比较平稳, 分别为3.3%、- 0.48%、2.87%、2.75%、3.69%, 涨幅年均为2.43%。2003 年开始, 房价涨幅加大, 同比增长4.84%; 2004 年商品房平均销售价格同比增长14.4%, 涨幅比2003 年提高10.6 个百分点。在政府的宏观调控影响下, 2005 年全国商品房价格增长速度减缓:1 季度商品房平均销售价格涨幅12.5%, 1 到2 季度涨幅10.1%, 一到三季度涨幅

8.8%。由国务院发展研究中心推出的“20xx年房地产行业发展白皮书”称，全国房价持续上涨的趋势不会改变，该报告称，20xx年全国房地产价格涨幅，将比20xx年下半年的增速水平略强，商品房平均价格年涨幅在6%左右。20xx年第一季度，全国70个城市新建商品房面积同比上涨了6.3%。而北京的房价竟然猛涨了17%。而这一数字，仍受各界普遍的质疑。实际上涨幅度要比政府部门公布的上涨幅度要大的多。

国家发改委日前发布的一份报告显示，20xx年1-11月，全国房地产 1

市场运行呈现市场需求旺盛、以住房为主的房地产开发投资增速继续加快和房价涨幅较高三大特点。统计显示，20xx年前11个月，全国商品住房竣工面积2.73亿平方米，同比增长8.5%，增幅比06年同期下降0.4个百分点；销售面积5.5亿平方米，同比增长32.3%，增幅比06年同期上升19.7个百分点。其中，现房销售面积1.48亿平方米，同比增长15.6%，增幅比06年同期上升24个百分点；期房销售面积4.01亿平方米，同比增长39.7%，增幅比06年同期上升14.2个百分点。与此同时，商品住房空置面积继续下降，11月末全国空置商品住房5766万平方米，同比下降14.2%，降幅较上月加快0.9个百分点。

与此同时，以住房为主的房地产开发投资增速继续加快。1-11月，全国房地产开发完成投资21632亿元，同比增长31.8%，增速比06年同期提高7.8个百分点。其中，商品住宅完成投资15440亿元，同比增长33.7%，增速比06年同期提高5.3个百分点，占同期房地产完成投资的71.4%，比06年同期提高1个百分点；经济适用住房完成投资693亿元，同比增长31.7%，增速比06年同期提高21.3个百分点，占同期商品住房完成投资的4.5%。11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；二手住房销售价格同比上涨9.3%，涨幅比上月高0.6个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.9%、12.8%和13.5%。 从总体上看, 现行房价仍保持上涨态势。

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（二）研究背景、目的和意义

进入21世纪以来,中国的房地产业飞速发展,房地产总体规模不断扩大,但区域发展不平衡。在国家减少土地供给的情况下,房地产价格不断创出新高,甚至部分地区涨幅过大。房地产价格的走高,一方面是土地价格上升和建筑材料升级换代等成本上涨的原因,另一方面是自住房制度改革以来不断释放的住房需求拉动的结果,包括因我国实际利率为负值而激发的投资、投机需求的拉动等。尽管美元加息、中国利率不可避免的进入上升通道,但在居民强大的购房需求刺激下,房地产价格仍将处于上升通道,涨速会有所回落。

之所以对房地产的价格进行研究，也是基于以下的几方面原因：建设部曾在19xx年8月提出从五个方面理顺政策，以促进住房建设形成新的经济增长点，其中的一个方面就是要理清商品住房价格构成，调整计划经济体制下商品住房价格构成，而理清价格构成和价格调整都需要以对价格机制进行研究为前提。而目前，房价也是日常讨论最多的话题之一，不同的人站在不同的立场上对其进行评论，但房价却依然让人捉摸不定。正是基于以上的背景，本文对住宅产业的价格机制进行了各方面的研究，正是希望能够让其方方面面更加为人所知，也能够为房地产行业的宏观调控提供一点可以参考的内容。

房地产兼具消费品和投资品的双重属性, 是现代社会经济中国民财富的重要组成部分。房地产资产价值与房地产价格息息相关, 因此 3

房地产价格的波动不仅关系到居民的生活水平, 而且对整个社会经济的发展具有重要的影响。分析房地产价格波动及其特征, 有助于全面、系统地了解房价波动规律, 从而促进我国房地产市场的持续健康发展。

（三）研究综述

1、国内研究现状

房地产价格及其变化是一个极端复杂的问题，在市场机制条件下，瞬息万变的房地产市场价格信息极大地影响着房地产市场参与者的行为。20xx年以来，我国社会各界对中国房地产市场价格的讨论异常激烈，大家关注的问题可归结为：房价上涨速度是否过快；房价是否面临"价格拐点"；房价持续上涨的影响因素有哪些；政府应该如何有效宏观调控房价增长。

由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的"中国房地产价格变动趋势研究"课题组，利用全国及北京、上海、广州、深圳、重庆和武汉等六大城市1990～20xx年有关商品住宅价格、宏观经济和房地产市场的统计数据，对历年商品住宅价格变化及发展趋势进行系统分析研究；在深层次剖析影响城市住宅价格变动的各种因素的基础上，对全国及主要城市房价的未来走势作了相应预测和判断。中国房地产价格变动趋势研究为 4

社会各界人士准确把握全国以及各主要城市房地产市场的价格走势和运行规律，促进房地产市场的持续健康发展，具有重要的指导意义。

2、国外研究现状

房地产价格及其变化在国际上也是许多组织和专家研究的焦点。美国房地产与城市经济学会(AREUEA)、国际房地产学会(IRES)、亚洲房地产学会(AsRES)等组织在房地产市场、房地产金融、开发与投资、住房及城市规划、酒店管理及投资、城市经济学、政府调控政策等领域积累了丰富的先进经验，这将对我国房地产市场的成熟、体制的革新和健全起到积极的指导和借鉴作用。中国的地产研究机构也逐步融入国际研究领域。

（四）研究方法和主要内容

1、研究方法

本文基于多种理论(经济学理论、博弈理论和概率统计理论等)，在总体构思上采用理论与实际相结合、定性与定量相结合分析法。在行文中，主要运用了定性与定量相结合分析法、从实际到理论推导，再反馈到实际的方法和实证分析法等。

2、主要内容

本文主要分为六个部分，依次如下：

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论文的第一部分为引言。论述论文研究的背景、研究的目的及意义，对国际国内研究现状进行综述。介绍论文研究的主要方法和技术线路、论文的主要内容和结构。

论文的第二部分为房地产价格变化规律研究。从房地产的供给与需求方面分析一些因素对房地产价格的影响过程，并且通过对日本、美国、英国及中国的房地产变化的实例来说明房地产价格变化得一些原因。

论文的第三部分为房地产价格影响因素的定性分析。整体说明各种对房地产价格有影响的因素及它们是如何影响价格的。

论文的第四部分为房地产价格影响因素的实证分析。建立房地产价格影响因素的理论模型与实际模型。并且选择北京市作为研究的对象进行定量分析。

论文的第五部分为抑制房地产价格过高的措施与建议。针对当前我国的房地产现状，结合论文第四章定量分析的结果，提出一些建议和对策。

论文的第六部分为论文的结论部分。根据前面的定量分析和定性分析，概括总结论文的几点结论。

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二 房地产价格变化规律研究

（一）房地产市场的需求与供给的特点

房地产供给和房地产需求是相对应的概念，是指在一定时期内，在一定价格条件下，房地产开发企业愿意生产并销售的房地产商品的数量。全社会的房地产供给分为市场交易供给和非市场交易供给二部分。市场交易房地产供给，是指通过一定的交换关系，经过必要的市场交易程序，以货币手段实现供他人消费或使用的房地产商品。非市场交易房地产供给，是指通过划拨，配给手段满足社会需求的房地产，以及新旧体制摩擦导致的，具有部分价值交换形式而不通过市场交易形式完成的房地产供给。

1、房地产需求的特点

（1）房地产需求具有普遍性和增长性。所谓增长性是指随人们经济收入的增加，对房地产的需求会有增加。

（2）房地产需求具有多样性与不可替代性。

（3）房地产需求具有连续性和间断性。只要社会还存在，还在发展，对房地产的需求就不会停止，这是其连续性。但由于房地产商品是耐用消费品，使用价值存在时间很长，一次购买可以满足长期需求，因此，对于单位和个人，其房地产需求是间断的。

（4）住宅需求具有多层次性。即具有多种层次和类别的划分。 7

（5）地产需求通常是一种引致需求。土地在房地产经济中一般是作为生产要素投入的，人们需要土地并不是因为土地本身的生产力，其需求是由人们对住宅、厂房等方面的需求引起的，是对这些房产需求的引致需求。

2、房地产供给的特点

今年以来房地产调控政策的重要内容，是适当增加供给。与此相联系，当前房地产供给出现以下几个特点：

（1）开发投资高位运行

近几年，房地产调整的重要方面，是控制房地产开发投资，但除房价高涨刺激房地产开发投资，作为抑制房价重要手段的增加房地产供给，也会带来房地产开发投资的增加。去年房地产开发投资比上年增长21．8％，今年第一季度比上年同期增长26．9％，到今年1-9月份比上年同期增长突破30％，达30．3％，增幅比上年同期高6．0个百分点，比今年第一季度、上半年和1-8月份分别高3．4、1．8和1．3个百分点。房地产开发投资较快增长，是房地产供给增长的重要表现和动力，但同时也加大了固定资产投资增长的偏快压力和矛盾。

（2）购置土地面积增长逐渐加快

在紧缩房地产土地供给政策作用下，去年和今年前4个月，房地产本年购置土地面积持续下降，今年1-5月起止负转正，并出现增长逐步加快趋势。到今年1-9月份，房地产本年购置土地面积由上年同期 8

下降 3．0％转为比上年同期增长17．8％，增幅比今年1-8月份高2．6个百分点。土地供给由降转升及增长逐渐加快，有利于房地产供不应求矛盾的缓解，但我国土地资源紧缺的状况，决定了房地产土地供给增长不可能过快等长期特点。

（3）供小于求格局继续存在

虽然房地产开发投资高位运行和购置土地面积增长趋快，但房屋竣工面积规模和增长仍小于商品房销售面积，商品房继续供小于求得格局。到今年1-9月份，房屋竣工面积24436．6万平方米，比上年同期增长11．0％，增幅虽然比上年同期和今年1—8月份分别高2．3和0．9个百分点，但比今年1-9月商品房销售面积低21．1个百分点；房屋竣工面积增速和规模分别仅相当于同期商品房销售面积的51．6％，比上年同期低9．8个百分点。也就是说，房屋竣工面积的增速和规模分别仅相当于商品房销售面积的1／3和一半左右，商品房供不应求矛盾突出，而且趋于加重。商品房供小于求，有供给增长较慢，特别是房屋竣工率低等方面的原因，如今年1-10月份房屋竣工率仅为12．2％，比上年同期低 1．3个百分点。但更主要的是需求增长较快。今年1-9月份，商品房销售面积比上年同期增长32．1％，增幅比上年同期和今年1-8月份分别高21．6和2．8个百分点；商品房销售额比上年同期增长50．5％，增幅比上年同期和今年1-8月份分别高32．5和4．9个百分点。

（4）住宅结构矛盾仍然突出

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我国城乡居民收入增长及城市化程虽然加快，但居民收入水平总体较低，农村转移劳动力的工资水平也较低。但住宅结构很不适应居民和农民工的收入状况和结构。近来，在国家增加保障性住房的政策作用下，经济适用、廉租房等建设虽然加快，但规模仍然很小，仍然不适应居民特别是中低收入家庭的需求。今年1-9月份，经济适用房投资531．8亿，比上年同期增长虽达30．5％，但增速比住宅和别墅、高档公寓投资分别低2．3和5．1个百分点；在房地产开发投资中的比重仅3．2％，仅与上年同期持平，比今年1-9月份别墅、高档公寓投资比重低4．3个百分点；90平方以下住房投资 2556．3亿元，仅占住宅投资的21．2％。

（二）国内外主要国家的房地产变化的原因

1、国外房地产变化的特点

中国与世界其他国家的居住生活模式不同、住宅结构体系不同、住宅产业化程度的差异、住宅设计理念的差异、新建住宅的内涵差异，因此国际房地产的变化研究有助于我们在居住水平上缩小与发达国家的差距，在全面建设小康社会中迈出坚实的步伐。下面我们看看美国、日本、法国及其他一些国家的房地产变化。

（1）北美重视研究住宅建设新技术

美国住宅建筑市场发育完善，往宅用构件和部品的标准化、系列 10

化，及其专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到100％，各种施工机械、设备、仪器等租赁业非常发达，商品化程度达到40％。北美住宅技术实用、高效，注重积极开发、推广应用污水处理和回用技术、生活垃圾处理技术、太阳能和地热等自然能源的利用技术、小型箱式变压器技术等实用技术，体现“健康住宅理念”的“4R"理论，即检查（Review）标准程序和做法，减少（Reduce）产生的浪费，重复利用（Re－use）资源和材料，回收（Recycle）通常被废弃的材料。美国政府尤其重视新技术的研究工作，国会每年拨付住宅与城市发展部1000万美元专门用于新技术的开发与研究经费，委托美国国家建筑技术研究中心负责建筑技术的研究开发工作。而美国的各种协会等社团组织，更是集中大量的资金和人力，推动美国住宅技术的开发和应用。例如美国航天署正计划将太空船中心先进环境技术如水的循环、净化利用、太阳能电池等逐步开发成民用品以推广到住宅产业中去。

（2）日本住宅产业集团的发展

日本的住宅产业化始于20世纪6O年代初期。当时住宅需求急剧增加，而建筑技术人员和熟练工人明显不足。为了使现场施工简化，提高产品质量和效率，日本对住宅实行部品化、批量化生产。70年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业。到90年代，采用产业化方式生产的住宅已占竣工住宅总数的25％～28％。日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。例如：轻钢结构的工业化住宅占工业化住宅约80％左右；70年代形成盒子式、单元式、大型 11

壁板式住宅等工业化住宅形式，90年代，又开始采用产业化方式形成住宅通用部件，其中1418类部件已取得“优良住宅部品认证”。日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展。

（3）法国住宅建筑工业化的发展

法国是世界上推行建筑工业化最早的国家之一。20世纪50年代到70年代法国走过了一条以全装配式大板和工具式模板现浇工艺为标志的建筑工业化道路，称为“第一代建筑工业化”。到70年代，为适应建筑市场的需求，向以发展通用构配件制品和设备为特征的“第二代建筑工业化”过渡。19xx年，法国政府调整了技术政策、推行构件生产与施工分离的原则，发展面向全行法国认为，要求所有构件都做到通用是不现实的，一套构件目录只要与某些其它目录协调，并组成一个“构造逻辑系统”即可。为了推行住宅建筑工业化，法国混凝土工业联合会和法国混凝土制品研究中心将全国近60个预制厂组织在一起，由它们提供产品的技术信息和经济信息，并编制出一套G5软件系统。

（4）澳大利亚的“组装HOUSE"

快速安装house的想法从20世纪60年代起就缠绕在澳洲建筑师的梦中，但是直到近年来，钢构架与预制混凝土墙体的组合，才使“house建造”真正变成了“house组装”。

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2、国内房地产变化的特点

我们国家房地产变化的特点包括：

一是宏观经济形势将为房地产提供良好的发展空间。

各界普遍认为，20xx年国民经济将继续保持平稳较快发展，国内生产总值增速将保持在8％以上，城乡居民的收入也将不断提高。这为房地产业提供了广阔发展空间。

二是国家对房地产市场的调控政策仍将对房地产供需和房价产生较大影响。

今后，我国房地产市场开发将呈现平稳增长态势，别墅和高档住宅等浪费土地资源的开发将会受到遏制。同时，贷款政策和税收征管政策的变化，以及住房建设配套政策的完善，都会对今年房价产生一定的影响。

三是居民住房消费趋于理性，有利于防止房价进一步上涨。

我国城市居民住房消费日趋成熟，住房阶梯型消费正在逐渐形成。同时，随着各项调控措施到位和房价涨幅回落，普通居民跟风炒房现象也将得到有效遏制，居民住房消费更趋理性。因此，今年房价出现大幅上涨的可能性不大。

但另一方面，由于住房消费需求潜力大，房价难以出现明显回落。

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三 房地产价格影响因素的定性分析

房地产，从狭义来理解；就是指房屋及土地结合的产业。从广义来理解，就是指土地和附着于地上的建筑物以及构筑物同已合并入建筑物（或构筑物）与土地中的各种设施、设备。如房屋中的水电设备、防火、空调、电梯等设施属于房产，而地上的道路、涵洞、地下的管道、电网、通讯设施等市政基础设施也应纳入地产之中。因此，在分析房地产价格的构成及其影响因素时，要全面考虑这些方面。

（一）房地产价格的构成

1、地产价格的构成

地产价格的构成地产是城市规划范围内具有所有权关系的经济形态的土地。

地产具有价值和使用价值，这是地产价格存在的基础，而商品经济的存在则是价格形成的外因。在商品经济中，地产可以作为商品来经营，对地产所有权的经济体现，都反映在地产所有权或使用权的有偿转让中。地产所有权或使用权的有偿转让（出让），使地产具有了价格。马克思认为，地价实质上是土地所提供的地租的购买价格。因此，马克思用以下公式计算地价：

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年利率

地价＝－－－－

年地租

由地租量决定地价，这是理论上的计算。实际上，地租与地价是同一层次的概念，地租的确定本身就是非常复杂的问题，所以在具体计算地价时，可撇开某些抽象的东西，从获得土地时实际发生的费用入手考虑地价的构成因素。

这里研究的是城市土地的价格。现阶段，我国城市土地属于国家所有，郊区土地属于集体所有。国家城市建设需要使用郊区集体所有土地时，实行有偿征用，归为国有，再有偿出让给房地产综合开发公司进行综合开发，开发后有偿转让给建房单位。或者，国家把原来已开发的城市土地有偿划拨给土地使用者。总之，目前我国城市土地价格只是土地使用权价格。

2、房产价格的构成

房产，泛指一切土地上盖，是地上一切建筑物和构筑物的总称。房产是人们为某种需要而建造的，是具有一定使用价值的劳动产品。因此房产是一种商品，它在商品经济活动中遵循价值规律的客观要求。马克思的劳动价值论认为，一般商品的价值由ｃ＋ｖ＋ｍ三部分组成，ｃ是物化劳动转移来的价值，ｖ是活劳动转移来的价值。ｃ＋ｖ是生产商品的成本，ｍ是剩余价值，即利润。商品价值的构成是成本+利润。 15

商品价格是商品价值的货币表现形式，商品价格的构成是成本＋利润。作为商品之一的房产，其价格构成与一般商品的价格构成有相似之处，即也是成本＋利润。概括起来，房产价格的构成包括两方面：

（1）房产本身的兴建费用，即建造成本。房产本身的兴建费用包括：房产的工程造价、管理费、利息和税金；其中房产的工程造价又包括：查勘设计费、房屋主体结构工程和装修费用、室内各种配套设备安装费、建筑红线内室外各种设施配套安装费。

（2）利润

利润是价格超出成本的那部分收入，也是活劳动创造的价值。利润是建筑商（房产企业）投资开发房产的目的所在，故只有保证房价中包含利润，才能调动房产企业从事房产开发的积极性，并有利于企业扩大再生产的顺利进行。地产和房产紧密结合在一起，没有孤立于一定地产之外的房产，土地为房屋提供地基，土地开发投资是兴建房屋的前期工程费用，房屋一旦在某块土地上兴建起来，它的价格就会同时反映出该块土地的价格，所以，在大多数情况下，房产价格和地产价格会综合起来，以楼价或房价（即房地产价格）的形式来反映。我们会看到这种现象：在同一时间但不同地点以相同造价标准兴建起来的两宗相同类型的房产，它们的价格会有很大差异，这是地价作用的结果，实际上，我们更多时候评估的是房地产价格而不是房产价格。

3、房屋租金的构成

房屋租金是房屋的出租价格，是房产价格的特殊形式，也是对房屋 16

使用权分期出售的形式。租金（出租价格）不同于出售价格，后者可以通过一次交换实现房屋的全部价值，租金是通过出让使用权，分期实现房屋的价值。恩格斯在《论住宅问题》中说：“租金的构成部分是①地租；②建筑资本的利息，包括承造人的利润在内；③修缮费和保险费；④随着房屋逐渐破旧无用的程度以每年分期付款的方式支付的建筑资本补偿费（折旧费），包括利润在内。”我国的住房租金制度与资本主义国家有根本的不同。但房租是房产价格的特殊形式，所以在商品经济中，两者的构成应有共同之处。从理论上分析，我国房租构成包括折旧费、修缮费、管理费、税金、利息、利润、地租和保险费等八项因素。

（二）房地产价格的特征 房地产价格与一般物价既有共同之处，也有自身特有的特征属性。

1、土地价格不由生产成本决定

一般商品是劳动产品，其价格反映生产成本，从长期（或总体）上来看，其售价是由成本决定的。但土地价格不一定含有生产成本因素，地价本质上不是劳动价值的货币表现，而是地租的资本化。

2、房地产的保值性与增值性

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一般商品随着使用过程中的消耗磨损，其价值（或价格）逐渐减小，但房地产却具有保值性与增值性，其原因有三：一是随着社会与经济的发展、人口增长，对房地产的需求日益增加；二是房地产的供给受种种条件的限制；三是公共投资增加了房地产的效用。房地产的保值性与增值性集中体现在土地上，土地具有永续性，其本身不存在折旧。

3、房地产价值的个别性

这一价格特征是由房地产的不可移动性、数县周定性、个别性等决定的。这一特征表明房地产与一般商品不同，不能直接在交易市场上自动产生价格，其个别价格一般是随着交易的发生而单独形成的。

4、房地产价格构成的复杂性

从房地产开发上来看，其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非常复杂。

5、房地产价格的多因素制约性

6、房地产价格表现形式的多样性

房地产价格一般既可表现为交换代价的价格，同时也可表现为使用和收益代价的租金。房地产价格所具有的这一双重表现形式的特征，是收益法成立的前提。

7、房地产价格与物权的密切相关性

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由于房地产的自然地理位置不可移动，可以移动的只是有关该房地产的所有权、使用权及其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形权益的价格。同一宗房地产，转移的权益不同，其价格也会不同。因此，房地产估价必须全面掌握房地产的权利状态。

（三）影响房地产价格因素的理论分析

要把握影响房地产价格的因素，首先在观念上应具备以下4点认识：

1、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素降低房地产的价格，有的因素则提高房地产的价格。但是，同一影响因素影响房地产价格变动的方向，对不同类型的房地产可能是不同的。

2、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的。

3、各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的。

4、某些影响因素对房地产价格的影响可以用计算公式或数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，却难以用数学公式表达出来。

从理论上影响房地产价格的因素应该包括以下几点：

（1）房地产的供求状况因素；（供求状况房地产价格一般来 19

说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。）

（2）经济因素；（经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支以及金融状况，物价，建筑人工费，利率，居民收入，房地产投资。）

（3）人口因素；（随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加，从而促使房地产价格上涨。）

（4）社会因素；（影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安程度、房地产投资和城市化。）

（5）行政因素；（土地制度，住房制度，城市发展战略、城市规划、土地利用规划，税收政策、行政隶属变更等等）

（6）心理因素；（影响房地产价格的心理因素主要有：价格预期，购买或出售心态，欣赏趣味，时尚风气，接近名家住宅心理，讲究门牌号码，讲究风水，价值观的变化等）

（7）国际因素；（随着世界经济一体化的发展，国际因素对某一国家或某一地区房地产价格的影响日益明显。其中国际经济状况。军事冲突、政治对立以及国际竞争等影响较大。）

（8）其他因素。（如房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，因此贱售房地产以应急需等。）

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四 房地产价格影响因素的实证分析

（一）影响房地产价格的经济因素分析

经济因素是宏观影响因素，它制约着整个房地产业的发展。

1、经济繁荣程度

房地产业的发展很大程度上受整体经济环境的影响。经济增长，意味着国民所得提高，为房地产业的投入提供了更大的可能性。当收入增加时，投资的欲望受到刺激，而且社会置业能力的增强，为能够承受日益上涨的房地产价格创造了条件，使对房地产的需求变成有效的需求，刺激了房地产价格的上涨。

2、房地产市场的完善度和开放度房地产就位置来说是不可流动的。在商品经济中，由于房地产的所有权和使用权可以转让（我国国有土地只能出让使用权），房地产便成为可以流通的要素。房地产要素在市场上的流通率决定于房地产市场的完善度和开放度。完善开放的房地产市场必然使房地产价格直接受到市场因素的调节，而减少人为的干预。

3、供求关系

房产是商品，所以房产的供求关系对房产价格有重大的影响。当房产供过于求时，房产价格会低于其价值，当房产供不应求时，房产价格会急增。土地价格受短期供求关系的影响也有升有降，但由于土地资源的有限性和非再生性决定了土地供给缺乏弹性，而社会经济的 21

发展对土地的需求却不断增加，这个矛盾使土地价格从长期趋势来看必定是不断上涨的。

4、财政及金融状况

国家资金的投放，银行资金之宽松与否、放款的状况、利息率与通胀率的高低等，是影响房地产交易运作的主要因素。由于房地产业投资较大，投资者往往需要向银行贷款进行开发，当贷款利息过高时，房地产开发的成本高，价格就提高。当国家基本建设投资大或银行资金宽松，贷款利息率低时，会刺激投资者的投资欲望，使对房地产的需求增加，使房地产价格上涨。对于一般的房产需求者，如果通胀率高而储蓄利息率低，他们宁愿用稍高的价钱购置房产以保值，而不愿把钱存入银行，这样亦会抬高了房价。这是需求一方对房地产价格的影响。

5、物价、工资及就业水准

物价变动引起货币价值变动而波及房地产，尤其是消费物资的物价水平直接影响消费者的实际生活水准，物价指数的上升如果超过工资收入的增幅，就会使居民的实际生活水平下降。反之，如职工的工资收入的增幅超过物价指数的增长，职工的生活水平就会提高。由此而影响住宅用房和住宅用地的需求、房地产价格的上下变化。在一般情况下工资和就业水准高的地区比工资和就业水平低的地区；大城市及其周围比小城市或农村的房地产价格要高些。这就可看出物价、工资和就业对房地产价格的影响。

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（二）房地产价格与价格涨幅的因素比较分析

房地产价格涨幅是体现房地产价格的数据统计，是房产价格的数字参考和依据。中国房价自20xx年以来，连续暴涨，引起举国观注。目前，房价的数据相当混乱。即使国家统计部门发布的数据也常常出现矛盾。房价异常上涨表明了民众对改善住房条件的需求继续保持强劲之外，还有更深层的原因。房价上涨呼唤着人们认真严肃的经济学研究.我们必须要认真探索一系列重要的问题。例如房价的形成机制、房价飞涨的原因、、房价飞涨、给中国带来的危害等等。房地产价格的涨幅因素跟房地产的价格息息相关，紧密相连。

（三）带有政策因素的房地产价格分析

政策因素的影响相当广泛。主要包括以下及格方面：

1、国家的财政和金融政策是否鼓励投资，会影响到房地产业的发展及对房地产的需求；

2、租税负担政策影响企业的承受力，若租税负担增加会抑制产业的活动，结果使房地产的价格下降；

3、土地利用管理法规对土地转让和使用的限制会影响土地价格；

4、住宅政策影响住宅的供需及价格；

5、此外，国家的物价政策、住房租金政策、产权管理制度、就业政策等对房地产价格也有一定的影响。

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五 抑制房地产价格过高的措施与建议

（一）措施

1、制定最高限价，规定房地产交易是不得突破此价格

2、制定标准价格，作为房地产交易时的参考

3、政府在房地产价格高涨是抛出一定量的房地产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供给，从而平抑房地产的价格；

4、征收房地产交易税或增值税

5、建立一套房地产交易管理制度

（二）建议

1、对房地产价格波动的调控是政府刻不容缓的任务

根据我国现行房价表现出的持续走高、传递效应以及异常波动等特征, 房价问题已成为影响社会经济发展和百姓安居乐业的重大问题, 因此政府必须干预房价。在调控的过程中, 政府应始终以保持房地产市场的持续发展为目标, 正确把握和及时调整调控力度, 采用货币政策、财政政策、产业政策等经济和法律手段, 同时实行必要的行政手段实行调控。

2、政府对房地产价格调控重心应该在土地市场

政府应对建设用地总量进行严格控制, 抓好闲置土地清理和利用, 严格执行闲置土地的开发期限, 加强土地增值税的征收, 限制以投机 24

为目的的土地交易; 盘活土地存量市场, 通过对土地存量和增量的调控来控制土地供应。针对不同结构的房地产商品, 应采取相应的土地出让方式,避免土地供应价格上涨拉动普通商品房价格的上扬; 确定合理的土地价格, 对竞拍土地的最高报价采取限制措施, 防止土地价格的过快上涨, 以保持房价的平稳。

3、政府对房地产价格调控应重视完善存量和租赁市场

政府应严格制定房地产中介行业市场准入制度, 规范存量市场和租赁市场上的中介服务, 健全房地产交易市场、租赁市场的法律法规, 减少交易环节, 降低交易费用, 加强存量房市场和租赁市场建设, 促进增量与存量互动, 形成多层次市场体系, 进一步扩大房地产市场的容量, 促进各个市场的协调发展。

4、应分区域调控各个地区的房地产价格

各地方政府应认真分析当地房价上涨的真实原因, 充分考虑当地经济发展状况、居民消费水平及房地产产业的发展情况来制定切实有效的调控措施。如果房价上涨是由于住房改革和城市化加快产生的消费需求过旺引起, 政府就应运用各种手段对需求和供给进行调节; 如果房价上涨是因投资、投机炒作所致, 政府就应打击投机, 合理引导消费预期, 整顿市场秩序。因此, 政府对房价波动的调控应因地制宜, 因时制宜, 切忌搞“一刀切”。

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六 结论

房地产价格是房地产经济价值的货币表现。房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的一般因素，前者则称为形成房地产价格的个别因素及区域因素。 综上所述，影响房地产价格的因素应该包括以下几点：

（1）房地产的供求状况因素；

（2）经济因素；

（3）人口因素；

（4）社会因素；

（5）行政因素；

（6）心理因素；

（7）国际因素；

（8）其他因素。

因此，无论是从长期还是短期来看，中国房地产价格变化都会影响到通货膨胀，但是正是由于房地产、教育等一些“新产品”价格并没有被CPI等物价指数有效地反映出来, 所以在通货膨胀测定上就会存在偏差, 这样势必影响到政府宏观政策的有效制定。合理地调整CPI等物价指数的统计口径已成为了当务之急。用于购买住房、支付教育和 26

医疗费用的开支在居民生活总支出中的比重越来越大,而且这些商品都具有相当大的不可替代性,为了支付这些费用,居民往往只能通过减少其它方面的消费。所以, 中国政府应该加大对房地产、教育和医疗等市场的宏观调控。

参考文献

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