广东白云学院20##—20##学年第二学期

期末考查《房地产营销》

一、大作业（考查方式可以多样）

1．作业题目：XX房地产楼盘营销策划方案

2．作业用纸： A4

3．评分标准：（1）格式规范  10分

            （2）结构完整  30分

            （3）内容详实  30分

            （4）创意独特  30分

4．考查时间：20##年6月27日

5．具体要求：

            （1）格式：封面大标题 小二黑体加粗 其他小四宋体

                       正文大标题 小三黑体加粗 小标题小四加粗

其他小四宋体

            （2）结构：封面---目录-----正文-----附属资料

            （3）内容：项目市场调查与分析------市场细分与定位-------产品策略----价格策略------渠道策略------促销策略

            （4）上交电子版和打印版

目录

一. 项目市场调查与分析...................................................................................................................... 3

（1）地区生产总值......................................................................................................................... 3

（2）全社会固定资产投资............................................................................................................... 3

    （3）居民消费价格指数.................................................................................................................. 3

(4) 房地产政策.............................................................................................................................. 4

(5) 新建商品住宅.......................................................................................................................... 4

二. 华标品峰项目概况......................................................................................................................... 5

（1）智能家居 智尊生活................................................................................................................ 5

（2）环保豪宅 开启居住新境界...................................................................................................... 5

（3）尊尚生活 尽享成熟礼遇......................................................................................................... 6

（4）名优企业 复合地产................................................................................................................ 6

三. 华标品峰周围的配套设施.............................................................................................................. 6

1社区配套...................................................................................................................................... 6

2.交通状况...................................................................................................................................... 7

3.周围环境...................................................................................................................................... 7

四．华标品峰SWOT分析.................................................................................................................... 8

1.优势分析...................................................................................................................................... 8

2.劣势分析...................................................................................................................................... 9

3机会分析...................................................................................................................................... 9

4.威胁分析.................................................................................................................................... 10

五 华标品峰竞争对手分析................................................................................................................. 10

（一）馨润尚寓分析...................................................................................................................... 10

（二）保利天悦分析...................................................................................................................... 11

（三）珠江帝景分析...................................................................................................................... 12

六 华标品峰的市场细分和定位.......................................................................................................... 14

（1）收入变量.............................................................................................................................. 14

（2）职业变量.............................................................................................................................. 14

（3）年龄变量.............................................................................................................................. 15

（4）用途变量.............................................................................................................................. 15

七．产品策略...................................................................................................................................... 16

（一）四户型的共同优势............................................................................................................... 17

 (二).四户型的个性特点................................................................................................................ 19

 (三）.户型布局的装修建议........................................................................................................... 20

（四）.四户型独特的唯一优势....................................................................................................... 22

八．价格策略...................................................................................................................................... 23

(一）.楼层差价.............................................................................................................................. 25

   （二）.朝向差价............................................................................................................................. 25

九．渠道策略...................................................................................................................................... 26

十．广告策略...................................................................................................................................... 26

（1）跨界营销.............................................................................................................................. 26

（2）举办高尔夫球挑战赛............................................................................................................. 27

（3）杂志广告.............................................................................................................................. 28

华标品峰房地产营销策划方案

一. 项目市场调查与分析

  （1）地区生产总值

20##年第一季度广州经济发展态势有所减缓，实现地区生产总值2856亿元，同比增长了7.3%，增速比上年同期下降了3.9个百分点，降至20##年以来最低。

 

（2）全社会固定资产投资

20##年1月-2月广州全市共完成固定资产投资293亿元，同比增长6.7%，涨幅较上年同期的1.2%上涨了7.9个百分点，其中，房地产投资126亿元，同比增长38.6%。

（3）居民消费价格指数

20##年3月，广州城市居民消费价格指数为103.4，环比2月份上升了1.0个点，较20##年12月下降了1.1个点。

今年一季度广州市居民消费价格水平涨幅明显回落，低于全国的3.8%和广东省的3.7%，在全国36个大中城市中排名第21位。通胀压力有所缓解。进入3月，节假日的影响逐渐减弱、劳动力及原材料成本上升，使得3月CPI小幅攀升。

 (4) 房地产政策

1.未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得参与任何形式的销售活动并收取费用；

2.各房地产开发企业应根据开发项目建设进度制定商品房预售方案，并按照规定进行备案；

3.取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并且明码标价；

4.各房地产开发企业要严格按照有关法律法规规定以及商品房预售销售商品房，广告内容不得含有升值或者投资回报的承诺；

5.商品房预售时,房地产开发企业不得直接收存商品房预售款；

6.各房地产开发企业要认真开展自查自纠工作，发现问题立即整改。

 (5)新建商品住宅

1、供给情况分析

  20##年1-2月，广州新建住宅累计施工面积为4158万平方米，同比增长了23.2%累计竣工面积为112万平方米，同比增长了17.9%。

2、新建商品住宅成交量分析

  20##年一季度全市新建商品住宅成交均价为13333元/平方米，同比下降了1.6%，环比下降了1.7%，全市住宅面积成交面积为107.3万平方米，同比下降了29.4%，环比下降了22.6%。 20##年一季度，广州新建商品住宅市场延续了上季度量价齐跌的态势，在持续的调控政策和春节淡季的双重影响下，1月和2月的新建住宅供应量有所减少，其中，1 月份广州成交面积较2011 年1 月份有大幅回落，同比下降?56.5%，环比下降7.7%；2 月份成交量继续回落，达到了两年来的新低，成交面积同比下降了45.8%，环比下降了?20.5%。进入3 月，广州新建住宅的成交量出现强势反弹，成交面积同比上升了+56.6%，环比更是大涨了+97.4%。越来越多的开发商加入促销阵营，促销项目持续增多，供应量持续增长，同时价格出现实质性的下调，加上首套房贷利率优惠，使得3 月成交量较2 月翻了一番。尽管迎来了楼市的小阳春，但一季度广州新建住宅整体的销售总量仍然偏低，多数潜在的购房者依然抱有对价格的下行预期。

二. 华标品峰项目概况

华标品峰是珠江广场后的滨江东江景楼盘巨无霸。 楼盘地块江岸线较长，7栋楼宇中6栋沿滨江东路一字排开，望江视野开阔。一期为5栋高层塔楼，其中4栋为31层一线望江楼宇，二期为2栋31层望江楼宇。 楼盘首期推货量有430多套单位，楼宇2梯4户，4户全为一线望江单位，为150平方米、210平方米和360平方米的大户型单位。 该楼盘所有单位为跃式设计，北向两个单位望江景观最好，厅和四个房间都望江。南侧两个单元也可以正望江，而且户型设计独特。单元带两个外阳台，北向阳台望江，南向10多平方米的大阳台就采用上下两层交错设计，使阳台的高度达到6米，形成空中花园。另外，单元还特意为主人房卫生间设计圆弧形落地窗，安装圆形按摩浴缸，成为观景浴缸。 三期“华标品峰”为48层一品江景地标大宅，紧邻双内环出口，左邻江湾大桥、右靠海印大桥，毗邻大元帅府广场，附近仲恺农学院、中山大学、广州美术学院、滨江第一幼儿园、滨江东小学、七十八中学等名校林立。无可复制的250-560平米宽广豪宅，构筑纯大户型豪宅领地。独特的波浪型板式结构，三梯两户，户户南北对流；45°面江尽享珠江的波澜壮阔，远眺白云山，近观二沙岛，晚上更可收纳珠江两岸的璀璨灯火。

　（1）智能家居 智尊生活

　　全球领先的智能家居，开启智尊人居新时代。灯光、窗帘、热水、空调、地热……通过电话或PC远距离调控，随时随地指挥生活；电子眼、智能红外防盗、玻璃破碎报警、智能门禁管理……、高技术、立体化、多层次的监控联网，全方位保障居住安全；智能家居的自动检测系统时刻对煤气、用电、消防等进行检测，并与控制中心联网，自动报警，第一时间预约维修，彻底摒除安全隐患。

　（2）环保豪宅 开启居住新境界

　　世界顶级的智能电梯，恒温、高速、平稳，造价不菲的奢华配备在满足尊贵体验的同时，自动搜集转化势能，支持自身耗电需求；睿智的绿色中央空调系统，时刻提供新鲜健康的空气，并自动回收利用运行产生的热/冷能；直供水系统、顶级不锈钢水管、智能换风系统……品牌级环保建材,精挑细选，守护健康；先进的声学隔声震板，楼板与面层之间铺贴隔声毡隔音层,隔音防震，满足完全私密的享受空间。

　（3）尊尚生活 尽享成熟礼遇

　　精心配备的尊尚会所内，恒温泳池，东南亚风情廊，儿童艺术中心，健身、舞蹈室，文化中心……应有尽有，完美满足您高雅生活所需；生机盎然、层次分明的立体绿化，从江畔开始就一直蔓延，深入生活每个角落；加拿大高力物管公司的优雅服务，两个高尔夫后花园，让尊宠生活静候意想不到的礼遇！

　（4）名优企业 复合地产

　　华标创业集团是一家以房地产开发为龙头，集物业管理、酒店经营管理、高尔夫旅游度假于一体共同发展的多元化现代大型企业。先后开发了华苑大厦、润粤大厦、华标广场、华标涛景湾和惠州、阳江高尔夫度假村等多个知名大型项目。华标创业集团总部设在广州，旗下十余所公司遍布香港、珠海、汕头、惠州、阳江等地

 

三. 华标品峰周围的配套设施

1．社区配套

 现代人选择商品房的时候，对于小区及周围的配套设施考虑较多，华表品峰在这方面做的比较好，在小区内部，小区的绿化率达到了30%，绿化上面做足了功夫，并且在小区内部设置了若干个会所，以提供小区居民的业余休闲，丰富小区居民的业余爱好，业余生活，映衬小区开发的原始初衷，提升小区的品味。空中游泳池，游乐园，公园等设施一应俱全。

2. 交通状况

在广州的市民在选择楼房的时候比较注重的一点就是交通状况了，虽然在广州这样发达的城市，几乎可以这样说没有一处地方是车没有办法达到的，可是对于生活节奏相对来说很快的人来说，交通的便利性则是消费者所关心的，越来越多的人不想将一天的大部分时间用于坐车，他们更希望的是能够在最短的时间内达到目的地。

该小区坐落的位置是海珠区滨江路东，周边的交通可谓是四通八达，左邻江湾大桥、右靠海印大桥。地铁线路最近的只要走十几分钟就有一个市二宫的地铁站，公交线路更是方便，在小区门口就有好多个公交车站，有石涌口站，滨江路站等，途径线路包括11路，121线，121A线，131A线，131B线，182路，248路，8路。

3.周围环境

四．华标品峰SWOT分析

1.优势分析

（1）交通便利。小区门口就有8路公交车巴士经过，不用转车可直达市区据大部分地方，并且做几站车就可以直达众多大型的商场，超市，娱乐中心。

（2）配套齐全 从休闲到娱乐，从医疗到保健，从生活到娱乐，每一处娱乐中心，每一处文化中心，每一个商业场所都是华标品峰楼盘吸引人眼球的地方，在滨江路过乘船过珠江更是有广州著名的北京路购物街，步行不远便是另一条著名的古老的购物街上下九。可以说此楼盘的地理位置是绝佳的。

（3）价格优惠。该楼盘的价格一般是在38000元~80000元以上/平方米的均价上面，对于一个高档小区来说，有是处于广州市区环境地段，对于是中心土地资源紧缺的情况来说，这样的价格在高档住房里面还算是比较划算的，38000元每平方米的房屋还是可以望见江景。

（4）升值潜力大。目前的这个阶段，能够在广州市中心拥有一套房子对于希望以投资为主的消费者来说无疑是一个非常好的选择，地处城市中心地段，繁华地段，从宏远的眼观来看，对于广州市区这个发展相对来说飞快的城市来说，虽然国家正在打击房地产的房价，但是目前来说，对于一线城市的房价来说，各种因素导致房价只有上升的空间。升值潜力非常的大。

（5）优势地段 该楼盘处于广州市海珠区滨江东，毗邻繁华的老城区越秀区，荔湾区，靠近新兴发展的天河区，拥有得天独厚的又是地段。周边还相应的有好多的楼盘。包括罗马家园、合生帝景国际、佳兆业君汇上、源海域苑、力迅时光里、纵横公寓、合生广场、中海璟榕湾、保利天悦、君华天汇等。

（6）环境优美。由于20##年举办的亚运会，政府对广州市区的各个路段进行了整改和修葺，特别是重点整修和装饰了珠江旁边的很多的公路、房屋，使得现在小区旁边的道路非常的新而且漂亮，绿化非常的好，而且小区门前就是珠江，一道晚上便是灯火璀璨，住在小区的人们能够欣赏到美丽的江景和沐浴于柔和的江风中。

（7)独特的户型设计，该楼盘所有的单位都是跃式设计，能够非常好的对房子进行采光和尽可能大的观看到珠江的美景。

（8）华标品峰集团是专门建造高档住宅的一个相对来书比较成熟的集团，集团内部拥有很多的高素质高水准的设计师和营销人员，给了企业一个很好的内部资源。

（9）华标创业集团是非常有实力的投资机构，近年来华标集团先后在广州成功开发了一系列高端的商住项目，花苑大厦，润粤大厦，以及天河的华标广场和滨江东的华标涛景湾，以及我们现在讲的华标品峰豪宅，还在广东的惠州市和阳江市分别投资新建了两个高尔夫度假村。

2.劣势分析

 （1）还有一些地方的环境不是很好，即使在这样发达的城市区域还是会有存在许多的相对来说环境不是很好的地方，比如在附近的仲恺农业工程学院的附近，就存在这很多的小摊，这个对于一个高档小区的形象来说不是很搭配。

（2）小区门口是一条公路，来往的车辆可能会影响小区的环境，比如会产生噪音，汽车排放的尾气可能也会影响小区周围的环境，虽然小区的绿化很多，但是国家规定的绿化率最高是30%，华标品峰的绿化率是25%，对于高档小区来说这个没有什么竞争优势。这样的污染还是存在的。不可忽视。

（3）虽然小区的房屋主要采用的是跃式建筑。尽量使得更多的楼层能够观看到江景，但是由于地理环境的因素，导致有一部分的楼房还是没有能够看到江景，毗邻珠江是华标品峰主要的卖点之一，这样的结果可能导致不能观看到珠江的房子的价格降低，减少了部分收入。

（4）周边已经存在着很多的商品房与我们进行竞争，包括罗马家园、合生帝景国际、佳兆业君汇上、源海域苑、力迅时光里、纵横公寓、合生广场、中海璟榕湾、保利天悦、君华天汇等。加上我们的价钱相对于周围的小区来说较高，而且我们是处于刚刚起步，可能在与这些实力相对来说比较强的地产来说是一个很大的挑战。

（5）总套数是344套，无法形成向竞争对手那样子的规模效应，可能对于后期的宣传成本，广告成本的分摊来说，想对较高，

3．机会分析

（1）广州市海珠区的楼盘项目的市场仍然在处于上升期。

（2）现在海珠区的楼盘虽然多，但是像华标品峰这样的高档住宅却是屈指可数的，华标品峰可以满足高档消费者对于优质生活的需求。

（3）海珠区处于广州市区繁华的地段，广州政府的关注程度非常的高，对于项目的进行起到了很大的推动作用，就像是亚运会过程中，政府则免费的整修公路，为企业省了一大部分的钱。

（4）珠江是广州人必须知道的，就像是北京的长城，很多来广州的游客都可能会来珠江一游，这样在无形之中给了企业一个免费的宣传机会。

（5）海珠区人广地缺，有很多的购房需求，对于这个寸土寸金的地方来说是有很大的销售市场。

4.威胁分析

（1）对于刚刚进入这个区域的集团来说，存在这许多的竞争对手。包括罗马家园、合生帝景国际、佳兆业君汇上、源海域苑、力迅时光里、纵横公寓、合生广场、中海璟榕湾、保利天悦、君华天汇等。

（2）产品的更新速度在加快，竞争对手的能力在增强，竞争市场压力时时在加大。

（3）强有力的优势策划与推广力量，会将劣势、威胁化解至最低程度。

（4）可能对于房价的增长，政府还要下达更加严厉的政策进行打压，这样会给企业的经营带来一定的威胁。

五 华标品峰竞争对手分析

（一）馨润尚寓分析

馨润尚寓位于海珠区东晓南路与盈丰路路口，即英豪花园内，东晓南路东侧、盈丰路南侧。项目毗邻广州地铁2号线东晓南站及即将开通的广佛线，进一步突显其交通区位价值。教育资源方面，著名的南武小学位于项目内，区内更拥有10所省一级小学，周边设有多所高级幼儿园、中学。项目位处生活便利成熟的海珠中心区，项目更自设大型商业配套。项目配备豪华装修标准，精选国际知名品牌家电。 小区为拥有约20多万㎡超大规划的水景园林社区，区内有空中花园泛会所，提供完善的休闲、健身设施。引入酒店式物管服务，24小时监控严密保安系统。产品设计方面，项目由2栋32层高层电梯洋房组成，其中1—2层为商场，3层位架空层，4—32层为住宅。户型有一房、两房、三房等，面积包括34至100平方米，户型设计灵活多变，将空间实用性发挥至最大化。

（二）保利天悦分析

保利天悦，为保利琶洲综合体项目推出的江景豪宅产品。保利琶洲综合体坐落于阅江东路琶洲塔公园旁。根据政府规划，琶洲将与珠江新城、员村共建，成为广州城市核心CBD。目前，琶洲已有多家500强总部进驻，香格里拉、威斯丁、皇冠假日、朗豪等国际级五星级酒店也先后落成。在珠江新城开发建设已近尾声之际，琶洲将作为国际会展中心和世界500强总部基地，成为广州市政建设的下一个发力点。
作为广州城市核心去规模最大的综合体项目，保利琶洲综合体拥有琶洲CBD地标写字楼、世界500强总部写字楼群、广州中心区首家超五星级洲际旗舰店、双地铁上盖的超大型购物中心、国际时尚风情商业街等丰富业态，形成聚居都市感与时尚感的CBD综合体效应。
   （1）保利琶洲综合体及保利天悦江景豪宅，拥享4号线与8号线双地铁上盖的交通优势，紧邻科韵路、新港路、阅江路、新滘路四大干线，未来项目还内部将建成过江隧道，可快速通达珠江新城、天河北、白云机场、广州南站等重要区域。
   （2）作为185万㎡综合体中的首发江景豪宅项目，总建筑面积近60万平米的保利天悦，是广州现有最大的江景豪宅社区。项目北临1.5公里CBD江岸线，尽揽从中信广场延伸至广州塔的8公里城市中轴景观，纵观二沙岛到琶洲的10公里珠江胜景。光影交错，形成“一江璀璨”的优约景观格局。
    (3) 保利天悦项目紧邻30万平米的琶洲塔滨江公园。琶洲塔公园作为政府着力打造的CBD中央公园，无论是在占地面积，还是景观资源方面，都全面超越珠江公园，更令保利天悦实现江景豪宅与CBD公园豪宅的双重价值叠加。项目自身拥有15万㎡的中心大园林，是广州所有CBD项目中占地面积最大的园林景观。整个项目首层架空8米，既能使园林连成一片，又能体现出豪宅的尊贵感。在功能服务方面，由三大功能会所组成的天悦会将为业主提供国际顶级的会所服务。
  （4） 保利天悦均以舒适大户型为主，首推18层一线临江豪宅产品。整个项目由缔博建筑师事务所私人有限公司、中国设计界的领军人物邱德光、香港高端豪宅项目室内设计公司GIL、贝尔高林国际（新加坡）私人有限公司等国际顶尖团队合力打造。为配合豪装的室内装修设计，装修用材上也使用一系列世界一线名牌的石材、洁具、厨具、电器、部分家装等，给尊贵住户以最豪华的居住体验，令保利天悦成为保利地产在城市豪宅领域的登峰之作。

（三）珠江帝景分析

（1）珠江帝景位于广州新城市中轴线与广州横轴珠江交汇处、城市绿化生态轴线的核心区域，65万平方米超大型欧陆经典生活社区。左拥11万平方米中轴线广场——赤岗塔广场、观光塔，右邻广交会新址琶州会展中心，与CBD珠江新城中央广场、海心沙市民广场隔江相望，独享未来CBD核心位置，商务生活便利、升值潜力无限。

  （2）珠江帝景三面环水，北傍珠江，东邻黄埔涌，坐享2公里沿江翠堤，拥览市区最开阔壮丽的江景。区内独拥由香港贝尔高林设计公司精心打造的十大欧式经典庭院， 2.5万平方米中央湖景区，自然之美与艺术之美完美融合。珠江帝景拥有广州首个超大型酒店式豪华会所，投资逾2亿元，占地面积逾3万平方米，会所设施齐备完善，包括大型室内恒温泳池、中西餐厅、健身房、艺术展廊、商务中心、康体设施等。区内特设尊贵服务中心，为业主提供24小时全天候、全方位的尊贵服务，为业主解决在生活上所遇到的从家政、文体、教育到商务的一切问题，给业主如沐春风的贴心感受。社区特设多条屋村巴士，并有地铁及数条公交线车途经小区，畅通市内各繁华路段出入便捷无比。

  （3）珠江帝景，新城市中轴线和横轴珠江核心交汇处65万平方米。东邻广交会新址琶洲国际会展中心；西接11万平方米中轴线广场——赤岗塔广场占17.91公顷，总投资额达15万亿元的“南粤明珠”城市观光塔广场；北傍珠江，与即将建成的广州CBD珠江新城广场海心沙市民广场隔江相望.

  （4）珠江帝景，市区65万平方米的蔚蓝色陆经典豪宅社区，首期三大组团全面落成： ◎倚泓听涛——倚泓 轩：倚泓轩是珠江帝景最富成熟浪漫气息的组团，现已全部体售罄。位于珠江三角汇合带，至阔江景，无出其右，五大欧洲风情园林。◎爱琴心殿——赏湖轩：赏湖轩为珠江帝景景观最佳，最为豪华的组团之一，被誉为“湖畔生活殿堂”。社区最核心位置，近揽爱五湖，欧洲风情园林，远眺珠江黄埔涌，三重美景环绕，欧陆皇庭装修。◎巴黎印象——悦涛轩：悦涛轩为珠江帝景最富现代时尚气息的组团，被誉为“源自巴黎的美丽传奇”。位于“小珠江”黄埔涌畔，南倚黄埔涌堤岸旖旎风光，意大利别墅式庭院景观，首层为欧陆风情观光商业街

  （5） 珠江帝景三重美：

 1. 沿江翠堤：全长2公里，江风习习，御览市区最开阔壮丽的珠江秀色

 2. 爱琴湖景区：占地逾2.5万平方米，市区至大规模的社区中央湖，堤岸杨柳拂风，湖中小岛，凉亭……

 3. 十大欧陆经典庭院：世界级园林大师力作，浓缩欧陆各国园林艺术精华‘威尼斯水景庭院风情万种，古罗马庭院富丽典雅，地中海式庭院高贵神秘……

六 华标品峰的市场细分和定位

房地产市场也属于消费品市场，但有不同于一般的消费品，它具有投资额大，使用期限长的特点，因此，我们在确定细分市场的基础时，应该根据这一特殊的消费品特点进行选择，我们根据华标品峰的优势，通过考虑以下几个方面来考虑。

（1）收入变量

 利用收入变量来细分市场，这在产品的营销中是经常使用的，特别是针对于我们的房地产行业，单一的使用收入这一变量是难以界定细分市场的，但是对于房地产而言，收入的多少直接决定了对于房子的购买能力。

（2）职业变量

人们工资收入水平取决于她们所从事的职业，以职业划分作为市场细分的一个变量，对于研究和分析消费者市场的分布情况是非常有帮助的。

（3）年龄变量

目前，在我们广州地区相对来说还是处于非常繁盛的阶段，虽然中老年人口正在逐年的增长，但是城市的主要劳动力还是那些中青年的时代，并且很多的人口都是从世界各地汇聚过来的优秀的人才，抽样调查显示，广州市区的主要购房者是中青年，年龄在30-50岁之间的占到了大概是80%。

（4）用途变量

  不同的消费群体对购房的目的，要求和用途是不相同的，改善居住条件和环境是主要的因素，但不是唯一的因素。许多的消费者购房是为了投资，投资者中有些是为了保值，虽然目前国家出台了很多的政策，比如说限购令就是为了防止投资者炒房，导致房价迅速上升的趋势，但是从目前的情况来讲，一些富豪还是会将自己的一部分钱用于房地产的投资活动。

                      广州市居民购房因素的重视程度                      

   从该表可以看出，广州市区的购房考虑因素主要还是价格的因素，而且对于地段的要求还是相对来说比较看重的。而且在对于广州的房价来说，在天河区、海珠区、越秀区一般的商品住房都是要一两万块钱以上的，如果是高档住房更是不是这个价格。广州市区一般人能够承受的价格是5000-8000元每平方米。通过对目前的购房者进行了调查我们得到，具有供楼能力的人群集中在高中收入的阶层，低收入的人群是不具备供楼能力，具体分析如下：

1.年轻的中等收入，一般收入在1000-3000元，他们往往受过良好的教育，思想新潮，兴趣广泛，喜爱新潮事物，但是社会阅历短浅，经历能力不强，这一部分的主要对于是租房住的比较多。

2.中年的中等收入者，是一个比较广阔的层面，多属于夹心的工薪阶层，上有老下有小，具有迫切的购房需求，但是却往往力不从心。

3.老年的中等收入者，随着社会人口的老龄化，这部分阶层的消费者也日益增多，他们已无后顾之忧，也愿意将多年的积蓄勇于购房置业，改善住房环境和条件。颐养天年，但由于多年养成的节俭的习惯，她们的购买行为趋于保守。

4.年轻的高收入者，这个层面的人数很少，一般是成功的创业者，外资企业的中高级管理者，律师，医生，文艺人员，他们具有较强的购房能力。而且受过高等的教育，平时工作繁忙，对住房的要求非常的高，希望房子的环境要好。追求高品质的生活。

5.中年的高收入者，包括企业家、职业经理、高级管理人员、老板、金融家、包工头、演员、艺人、作家等。这些人已经成为了社会中坚阶层，他们的收入高，地位高，风险压力也高，在广州这个发达的城市来说，这样的人群相对来说还是比较多的，他们对于生活的质量要求非常的高，由于他们生活品质的提高，对于住房的要求非常的高，喜欢追求高品质的生活。对于住房他们从来不考虑价钱，只要是符合自己身份，自己喜欢的便会很容易就购买。还有一些富豪他们是专门买房子进行升值，主要是为了炒房子的。

6.老年的高收入者，这些人也是极为少数的，中国社会步入高收入的时间很短，层面也很窄，现在的退休老人，即使过去地位很高，其收入也微不足道。只有一些退休的企业家，老作家，老艺人，老画家是高收入者。但他们也大多已经拥有了上好的居所。一般情况下无需添置新房。

通过上面的分析，我们将华标品峰的目标市场定位为后三种的人群，主要是资产在1000万以上的企业家、职业经理、高级管理人员、老板、金融家、包工头、演员、艺人、作家等。注重生活品位的人群。

七．产品策略

华标品峰的主要的目标客户是在社会上拥有一定的社会地位的广州乃至全国各地的富豪，楼房打造的主要的卖点就是豪华奢侈的商品房。因此，本楼盘主要采用的全部都是四房两厅的形式，主要是采用的4房2厅4卫1花园2阳台、4房2厅2卫1花园2阳台、4房2厅3卫1花园1阳台、4房2厅。为什么采用这样的设计，主要考虑的因素是：

（一）四户型的共同优势：

（1）天地方圆，负阴抱阳

早在古代，人们就懂得把“天地方圆”涵盖阴阳的概念，引入到建筑当中，令宅居更显祥和。“华标品峰”即将推出的建筑单位，设计上都具备了阴阳结合的互动元素，A、B栋四个户型，除了B01套间的阳台弧形构造不算很突出之外，其余三个单位卧室内，都有一扇或两扇圆弧型的落地玻璃墙，形成单位结构的方圆互动，将带来负阴抱阳的良性气场效应。圆弧构造多处于东北向的主卧室方位，与八白财星重合，寓意住家的财路视觉将更为宽广。

　对于方圆皆有的建筑空间，在装饰选料上，则需更注意阴阳互补的合理搭配，以求做到方圆有度、深浅俱备。若打算在弧型位置放置桌椅，则选择正方型或等边多角型的桌面最为合适；而在窗帘的选配上，应该同时配备深浅两种颜色的窗帘或窗纱，及时转换以利衬托和谐气场。 

（2）紫气东来，受之从容

传统风水学十分重视观察气口，顾名思义，气口就是纳气之口。一间房子气口所处的方位，对区内气场影响重大，因为它既可以是生气的源泉，也可以是污染的祸根。纵观“华标品峰”四个户型，气口都集中在朝向东北的望江方位，而那恰恰是片区内健康生气汇集的最理想方向，因为毗邻的东山湖公园与二沙岛两大绿化区，都集中在楼盘的东北向位置。楼盘的匠心设计，使其所有户型的气口，都指向这个健康生气的泉源方位，形成户户紫气东来的吉祥气象。呈45度倾斜的建筑立面，有效阻隔气流纳入速度的同时，也避免了季候风对室内稳定气场的正面干扰，令生气受之从容。古《经》有曰：“气界水则止，行之使有止”，指的是水能起到交融截留生气的作用，如果适时在大厅、餐厅等生气贯通之处，于有利方位摆缸养鱼，将收到更佳的藏风聚气效果。

（3）迂回对流，迎来送往

　按现代风水要求，能令健康生气环绕家居，形成迂回对流的生态住宅，才算是符合好风水标准的建筑。所以光有吸纳健康生气的气口还不足够，住宅还必须具备形成生气自动对流、通风面又相对较小的换气之口，形成完整的生态气道。“华标品峰”的四个户型设计，都同时符合生态气道配置的要求，这四个户型都连带有空中花园，或连片面南的通风窗台，这些通风面略逊的透气空间，形成了该户单位的换气口，而且四个户型都呈多边构造，令纳气与换气的方位完全被错开，既避免形成对冲的散气格局，也令曲折迂回进出的生气有效停留，达到藏风聚气的效果。更难得的是，换气口都处于朝南的方位，这边小口送春风，那边大口纳生气，迎来送往的生态对流气场就此形成。当然，受季节性限制，这种双向的生气对流不能保持常态，根据“大气随风，小气从水”的气流特性，可以在空中花园内围池养鱼或栽种植物保持水气，以水引气动的方式增加生态流动的几率。

（4）玄关一窍，私密聚气

“玄关一窍”简称玄关。受堪舆学影响，旧时大宅在进门处都设有玄关，又称“风水墙”，目的既为有效遮挡煞气、缓冲户外气流的进入速度，同时又起到保护私隐的作用。“华标品峰”的四个户型结构，其中一个共性的优点，就是大门处的方位都有玄关的风水墙，房屋内貌深藏不露，这无论对住宅私密气场形成，以及藏风聚气都起到良好的促进作用。

（5）阴阳互补，动静相宜

宇宙万物都离不开阴阳的有机结合，住宅也不例外。住宅按照使用功能，可以根据动静原则，将使用区间分为阴阳两个界面，将相对动态的客厅、厨厕、餐厅划化为阳面，把相对静态的卧室、书房划为阴面。从户型图上可清晰看到，“华标品峰”A、B栋的四个户型功能区布局，从入门依次排列都是：客厅、卧室、厨厕、餐厅、书房、卧室，动静区域有如梅花间竹，井然有序地相间分布，充分体现了阴阳互补互现，动静相得相宜的和谐美。而在动静结合的基础下，又展现出大厅与卧室、厨房与厕所等，各个功能有别又互相依托的小层面，正所谓“阴阳之中藏阴阳”。室内装修可以顺着阴阳互动的主基调，例如在色彩格调上，适当以冷暖、深浅色泽相间互补调。

（6）厅主依存，财官互利

　客厅，是家庭中用于交际与会客的地方，风水学认为，客厅是一个家庭事业与支柱的映射。客厅气场属金，金性堂皇，所以客厅不但要求规整无缺、气流通畅、光线充足，而且更要显得堂皇大气，这样，事业运程才会有广阔亮丽的前景。“华标品峰”四个户型的大厅格局，无一不是间隔方正、通风采光充沛，十分符合作为客厅的气场要求。

　　对卧室间隔方面，四个户型作为主卧室功能的区间，面积上都大于其余的卧室，做到主次分明。卧室气场属土，与财气相通的属性特征，令卧室往往成为住宅内财气最旺的区域。风水学对主卧室非常重视，主人房布局的优劣，成为家庭感情财运趋向的重要象征。而“华标品峰”四个户型的布局，有一个独特的风水优势，就是主人房都紧挨客厅而建。厅主依存，这在五行上形成了土金相生、财官互利的气场格局。

（7）厨厕不通，水火共容

鉴于水源与管道的分布，现代住宅往往习惯把厨房与厕所放在同一个区域，只用墙体隔开，但却一门相通。其实厨房属火，厕所属水，两者的气场特征互相冲撞。而“华标品峰”的四个户型设计，都巧妙地将厨房与厕所独立开来，形态上虽紧密相依，门户却完全错开，互不相通对接，形成水火共容的健康风水格局。

(二).四户型的个性特点

(1)小明堂，大功用

　明堂，即位于宅前的一片空旷地带，集缓冲与汇聚功能于一身，主要作用是汇集生气活流、以及保护宅内的风水稳定以利藏风聚气。现代住宅楼房居多，具备明堂的住宅已很罕有，而“华标品峰”A01与B01两栋单位，大门入口倚角处，先有一片小空间，然后才登堂入室。不要小看这称为“内明堂”的方寸之地，它作为入室的人流或气流聚散的缓冲带，有效保护了单元内气场的稳定过渡。

(2)青龙门，添吉庆

　古代的人对外部环境很依赖，喜欢把大门安在能直接吸纳到和煦清风的东南位，俗称“青龙门”，代表喜庆、吉祥。“华标品峰”A02、B02两栋单元的大门，按轴心方位推算，正属于开在东南方的“青龙门”，吉利的开门方位，令单元平添一片喜庆气氛。

(3)阔餐厅，增食禄

“华标品峰”A01、B01两栋单元，有一处十分吸引眼球的户型布局，餐厅规划得相当宽阔，而且通往餐厅的门户众多。从风水角度，这是一种吉祥的体现，餐厅是一个家庭欢聚、饮食的地方，要求面积越大、环境越舒适为理想。因为“揾食”即求财的意思，餐厅越大、门户越多，象征求财门路越广，求财就越容易。

(4)文昌道，利书途

　风水称通往书房的走廊为“文昌道”。走廊具有聚气通风的功能，越深长就越聚风，书房与走廊的五行性质属木，相通的属性令“文昌道”成为书房的生气灌输带。“华标品峰”A02与B02两套单元，就存在着这样一条奇特的“文昌道”，由于单元区间规划的特殊性，自大门左转一直往南，恰好形成一条曲折狭长的走廊通道，直通到南边的书房，源源生气从东北方的气口进入后，顺着这条输送带，蜿蜒地向书房灌送生气，书房内阳台的换气口，使新鲜空气的迎来送往更加顺畅，书房愈加木性通明，令人大脑养分充足，思维自然更加敏捷活跃。 

(三）.户型布局的装修建议

（1）整体，完美之始

传统风水，对住宅区间的总体外貌是否规整很重视，认为是和谐的开始。现代住宅有别于古宅，大多数是楼房单元，所以形态上一般的“缺角”，不会构成实质的风水隐患。“华标品峰”四个户型，在西面或东南方向或多或少出现缺角，只需在形意上采取补救手段就可以。西方属金，堂皇收敛；东南属木，绿意通明。装修时可在西面以金属框镶嵌油画、摆设金色或白玉的雕塑；或在东南方栽种盆树、题墨挂画，这都可以在风水上补全缺角的遗憾。

（2）门堂，形象之标

作为家居登堂入户的第一关口，门堂包括明堂、大门以及玄关位置。古人把大门视为阳宅风水三大要素之一，现代住宅中，大门的气口功能已经弱化，但作为一户进出的主通道，特别要注意门前共用的外明堂，必须长期保持安静、干爽和整洁，维系健康气场。由于建筑局限，入户大门方位基本已被锁定，分别是在西北方开门的A01与B01单元和在东南位开门的A02或B02单元。如果住家发现门向与自己的命格相克，可以通过大门或门口地毯的颜色进行调和，如命格属土的人挑选A02或B02单位，可以选用偏红的门色或地毯，化相克为相生。门堂位于住宅的最前方，门堂的装饰风格与家庭的对外人际、社交际遇息息相关。因而装修取向除以高雅得体为主，还应与住家的职业五行紧密相接，例如住家是从事传媒行业的，传媒五行属火，此处的装饰就应以偏红的风格作为首选。

（3）厅堂，支柱之地

　风水学上，家居的厅堂象征官运，即为一个家庭事业与支柱之地。由于厅堂属金，金性高贵收敛，所以厅堂讲究尊贵与大气，采光要足，面积要大，形态要方正，特别是如果厅堂面积太小，寓意事业发展前景将受到局限。“华标品峰”四个户型的大厅规划，都很符合厅堂的气场要求。只要在装修上保持堂皇高雅的风格，装饰摆设上以简洁为主，迎合金气的收敛特征，保持一个理想的厅堂气场环境，家庭事业运程自然趋向兴旺、亨通。也可在厅堂设缸养鱼，以利交融生气。按户型可摆放在客厅的西北或东北角位，那是六白与八白财星吉位，利水也利财。但切记鱼缸不宜过大，也不要与电视、音响等电器形成同向，避免陷入水火相冲、动静互扰的局面。

（4）厨厕，健康之本

无论从科学或是风水的角度，厨房、厕所的布局都关乎着家居的健康。厨房五行属火，最怕居中无窗，热能被迫向四周扩散，污染宅居气场环境，形成“火烧心”的风水隐患。“华标品峰”各单元的厨房，都明智地偏于家居一隅，兼有窗户通风散热，这符合厨房的风水布局要求，但仍有必要在厨房内加强排烟功效，如加装排气扇、加大抽油烟机功率、合理安置灶台等。A01与B01单元的灶台应设在厨房内靠东北的方位，既得到墙体的挡风庇护，又稍近窗户利于排烟，同时避免与宅门背向的不吉；B02单元的灶位则建议设在厨房的南面，而A02单元的灶位则可放在偏西方位。切记：灶位不宜贴近水源，也应避开风口。

厕所五行属水，水性潮湿、穿透力极强，如果通风不力，极容易成为藏污纳垢、传播异味的温床，影响家居健康气场。各单元内的厕所最好干湿分区，特别是位于房屋中部或卧室内的厕所，一定要注意厕门的密封性，并加强通风。至于厨厕的总体装修格调，应以“顶天立地”为原则，设施尽量不留间隙，杜绝细菌藏匿。对于厨厕的色泽调配，在厨房配暖色，厕所配冷色的基调上，可以根据个人爱好而定，但要避免采用大红与深黑的颜色。

（5）餐厅，食禄之源

餐厅是一个家庭饮食聚餐之处，象征食禄。风水学认为，餐厅位置最好紧挨厨房，代表“食禄有源”。“华标品峰”的四个单位，都具有一个面积不小的独立餐厅，不但令就餐舒适、食之有味，而且餐厅宽阔也象征着生活富足。

根据户型特征，餐厅应选用椭圆形状的餐桌为理想，可以高雅亮丽作为餐厅的装潢风格，摆设象征财富与吉祥寓意的物件，如福禄寿三仙以及与饮食相关的挂画，如金橘、仙桃、佳酿等，迎合餐厅的食禄气氛。由于四个户型都毗邻空中花园这个换气口，也可以把鱼缸摆设在餐厅适当的位置，达到以水引气、增加生态对流的效果。

（6）卧室，聚财之所

卧室五行属土，特点是干爽安静，这与财气暗静的特性非常接近，所以风水上，往往把卧室视为家居中财气最畅旺的区域。主卧室是一家之主的日常起居场所，家居的财位多分布在主人房的某个特殊方位上。“华标品峰”户型的主卧室，形状大多呈方圆结合，圆弧玻璃墙造成卧室采光面较广，阳光充足的同时，也容易引起室内温差起伏，因而卧室的地面最好选用地毯或木地板，家私摆设应多选择木制品，少用金属类的传热品，以保持室温的稳定性，迎合稳定偏暖的土性气场，既满足休憩环境有利睡眠质量，又令室内财气稳定充沛。“华标品峰”户型的主卧室，都附设有衣帽间，属主卧室最私密、最安静的暗角，也是财气聚集的地方，A01与B01单元衣帽间内的面东角位，以及A02或B02单元衣帽间内的面南角位，都可以设为财位。在财位上放置保险柜、贵重物品之类，可以使家宅更聚财气。

（7）文昌，智慧之根

不少人都知道风水学上有一个叫“文昌”的方位，是智慧气场的象征，希望在住宅内找出这个方位设为书房。从河图洛书中的九宫定位，知道文昌的特性属木、九居四、喜东南、忌杂气。即符合文昌位的气场环境必须是通风明亮、格调书香、面积适中、冬暖夏凉以及远离污染源。纵观“华标品峰”各户型，只有面南的房间能符合冬暖夏凉的条件。A01单元面南的两个房间，靠左那个房间才是适合做书房的文昌位；B01单元有三间房同时面朝南向，其中面积较小的那间，因方位更偏东南、与门向更利于通风，所以此处为文昌位；而A02单元与B02单元一样，靠东南的房间因带通风阳台又不连厨厕，成为文昌位的不二之选。

书房的布置，最好迎合文昌的气场环境。格调应以草绿或春意气息为主调，强调书香氛围，应多布置绿叶植物或摆放文房四宝、书架、字画等。书房内不适合摆鱼缸等水类摆设，也应少摆放华贵装物，如水晶灯等。置于书桌摆放的方向，除A01单元应背靠书房西墙外，其余三个单元都适宜背靠书房的东墙。

（8）庭园，生气之途

“华标品峰”的四个户型都配有空中庭园，作为通道的延伸，庭园也为属木气场，所以空中庭园内适宜栽种花草树木，赏心悦目之余，还可净化空气、营造生气。为家居内的空气形成生态对流，可于空中庭园内适当点缀小瀑布、喷水池等，或围活水养鱼，增加负氧离子的同时，利用水引气动的功能，促成生气的循环流动。 

　风水学很讲究花园植物的象征意义，最忌讳见到枯枝败叶、或斜树刺卉，园内如一年四季都能保持郁郁葱葱，则象征家道好运长青。鉴于各户型空中庭园的采光度与对视环境不一样，A01与B01单元可种植喜阳或半阴性花卉，而A02或B02单元则较适合栽种耐阴植物与攀援植物。

（四）.四户型独特的唯一优势

（1）内弯处，对流足

即使是在同一建筑地段，处于相同的纳气方位，气口形状或覆盖面的差异，也会导致生气纳入程度的不同。“华标品峰”四个户型中，B01栋的单元东北方位气口构造与众不同，迎风的外立面整体呈流线型内弯，而它的主卧室迎风部位并不是弧形落地玻璃结构，而是一个凹状阳台，虽然观赏性不足，但却使迎风面增大，加上该单元的整体气口,位于面向珠江蝴蝶型建筑内弯的尽处，具备弯位兜风的优势，也造就该单位纳气能力较佳的户型。与此同时，B01栋集中在南面的换气点众多，连同书房、卧室、花园，共有四扇南向平面提供换气，这也令生态对流功能稍显突出。

（2）复出一，化角煞

古代很讲究建筑的阴阳相称，方为阴、圆为阳，偶数为阴、奇数为阳，把矩形的住宅称为“地数宅”，把非矩形的住宅称为“天数宅”。对于天数宅则配以奇数为吉利；又依据1、3、5、7、9、1的不断循环，天数宅最好另外有一间单独与主户型分离的房间，这就算符合“复出一”的原理，寓意家运将无穷无尽、循环不息更讨吉祥。“华标品峰”的四个户型，方中带圆，都属于天数宅，其中的B02栋户型，在空中花园附近的曲折位形成“祸害”锐角，本来属于不利的风水形态，商家有意识地在花园里，单独开辟了一个户外小房间以求规整，却意外地使这个户型构成“天数宅，复出一”的祥瑞意境。而房间内卫生间的设置，恰好起到把煞位镇压的功效，把角煞完全化解掉。

（3）两弧眼，红灯笼

“华标品峰”的A01栋单元，户型较为独特，同时有两个弧型落地玻璃墙，对称地分布于东南、东北两间卧室的角位。宅中的窗户就好比人的眼睛，两弧型玻璃窗构成一双宽阔的景观眼，影射出家庭的辽阔与远大志向。同时两弧窗方向靠东，朝阳经常能直射入室，正像古人所言“迎天沐日无忧愁”。

(4）三阳开，景泰来

　人们都知道“三阳开泰”很吉利，其实这句成语最早源于易经，指的是组成泰卦的初始三个都是阳爻，现在已发展成一种吉祥意境，更以“三羊”摆设代替三阳，取其谐音。“华标品峰”内的A02栋单元布局，在不同的三个方向，各有三个独立的阳台，三个阳台令单位采光足、美景收，又通风透气，事实上正符合“三阳开泰”的祥和意象。

八．价格策略

一栋楼宇，一个小区的销售往往是一个时期的或跨年度的，而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能够被市场接受，需要一定的超前意识和科学的预测，可以说价格策略一部分是艺术，一部分是科学，影响价格的因素有很多，主要包括：成本，楼宇素质，顾客承受的价格，同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限。上限是顾客所愿意支付的价格，由于定价之后，不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响， 所以在楼盘正式推出之前，借个定位在什么样的水平是显得异常重要的。根据分析我们可以得到以下下几个方面的情况：

（1）广州市海珠区目前经济发展在整个广州市来说是比较发达的。

（2）高收入的人群在广州市区里面虽然相比整个市区的人口来说不是很大，反而是比较小的，不过还是有很多的富豪。他们对价钱的敏感程度不是很高。

（3）周边的楼盘的价格对于华标品峰来说，都是比较低的，他们针对的目标群体是中高层的收入者。

（4）在周边的楼盘中，没有楼盘能够与华标品峰相提并论的，它的主要的目标群体就是纯粹的拥有一定身价的富豪们，享受生活，注重生活品质的成功人士。

（5）华标创业集团是非常有实力的投资机构，近年来华标创业集团先后在广州成功开发了一系列高端的商住项目：华苑大厦、润粤大厦以及天河的华标广场和滨江东的华标涛景湾、华标品峰豪宅，还在广东的惠州市和阳江市分别投资兴建了两个高尔夫度假村，其中惠州涛景球场为18 洞、阳江涛景球场为36 洞的标准高尔夫球场。拥有很强的竞争实力。

（6）该小区坐落于广州市海珠区珠江的旁边，在寸土寸金的广州市区来说，这样的土地的价格是非常的昂贵的，因此它的价格相对来说是要比其它地方贵很多。

（7）交通四通八达，为这块楼盘加了不少了分，很多人追求的是交通的便利，基本上广州市区主要的商业区，娱乐区、广场等都集中于附近。价格稍微贵一点的话对于拥有千万资产的富豪来说也是可以接受的。

在具体定价时，我们和众多的房地产开发商一样采用了差异价格定价法，即小区的各个楼座根据其位置。环境的不同采取不同的定价，作为一个小区由于是在一个平面上，虽然本小区采用的是跃式建筑，将这种情况有效的降到了最低，但是还是避免不了的。各个楼座户型的位置、户型的设计、户型的规模、朝向、环境都是存在明显的差别。紧靠中心绿地的户型肯定比小区外围的户型环境好，生活更舒适，靠近珠江的楼层相对来说会比其它朝向的楼层贵，采取差异定价方法能使项目在与周边竞争中处于明显的优势，小区内的次房价格定的低于周边的水平，会吸引更多的客户，是客户量增加，提高成交率。另外对于那些追求质量，追求品味，追求舒适的消费者来说，较高的价格对于他们来说也是无所谓。他们一般能够接受，采用这样的定价策略能够增加小区的利润额。

(一）.楼层差价

由于同座楼层数不同，能给予业主的方便也不同，所以不同的楼层必然会有不同的价格，综合考虑我们的楼盘的定位，楼盘的质素以及刚上市的压力，我们将价格均价定位38000元/平方米。其中平层毛坯售价38000元/㎡起，复式毛坯80000元/㎡，均为南北朝向单位，总价1000万元/套起。华标品峰的楼层高度是31层，以11层-20层为整栋靠江楼宇的均价，其它楼层的价格随之上下浮动。

楼层价格比例

（二）.朝向差价

1.差价确定的依据

（1）客厅朝向（南北向或者东西向）

（2）绿地的多少

（3）景观的多少

（4）户型是否方正

（5）是否临近公路或者嘈杂的区域。

2．将价格划分为四个档次

（1）A档：客厅朝向西南，可看的绿地面积很大，且不邻近公路，或者是噪音小，在均价的基础上每平方米加1000元以上。可望见江景的楼房在此基础上每平方米加1000元。

（2）B档：邻近公路，客厅朝向东南，可看到的绿地较多，在均价的基础上每平方米加1000元，将一期发盘的和二期发盘的其中两栋不能望见江景的，可看到较少的绿地不邻近公路，能观看到的景观相对有限的楼房在每均价的基础上加800元。

（3）C档：客厅朝向东北，可见看到较少绿地，不邻近公路，在均价的基础上减500元。

（4）D档:三期发盘的楼宇大多都是尾楼了，客厅卧室朝向西北，户型不够有优势。可看到较少绿地，邻近嘈杂区域。在均价的基础上减1000元不等。

  九．渠道策略

（1）采用自主销售

  华标品峰是中国房地产中较为有实力的，资金相对非常的雄厚，不是很迫切的需要收回资金，再加上采用自主销售能够赚取更多的利润，不会因为要请中间商的原因而丧失了很大一部分的利润。还有一点，企业内部拥有高素质的市场方面的人才，能够支持自主销售的专业化的进程。在楼盘开盘之际，为了吸引更多人的关注，企业打算通过各种具体的活动来激发消费者对华标品峰的认可度。

（2）在互联网上销售

 华标品峰打算在楼盘开盘之际，在指定的网站上进行楼盘的介绍，通过三维图、平面图、户型图等清晰的讲解说明，来吸引业主。因为在互联网上面的传播速度非常的快，并且能够成为集群效应，因此，华标品峰初步打算在网上进行团购活动，在团购过程中可以享受到单独购买所没有享受到的优惠，这个渠道主要的利用时间是在楼盘销售的末期，剩下一些地理位置不是很佳的楼盘，主要采用的就是团购。

十．广告策略

（1）跨界营销

华标项目联合金融行业，将推出全新的资产保值，增值理财计划，让物业不断升值，以保障“品峰”业主在若干年期后能够获取较高比例的增值收益。这种新的营销方式被誉为房地产的跨界营销。“跨界营销”是指突破原有行业惯例，通过嫁接外行业价值或全面创新而实现价值跨越的企业/品牌行为。它跨越了常规营销思维，是以整合社会资源括展营销领域为目的的一种新的营销方式。简单来说，就是气质相近的企业/品牌联合起来，共享部分用户群，从而实现利益最大化。

   本次举办的跨界营销的主要目的是通过经融机构合作，“品峰”客户可以选择并享受到不同银行如国有股份大银行，民营股份银行，外资全球大银行等VIP客户级别的优惠待遇，向各式优质客户贷款，专业专项的理财服务和境内外资金周转自由的灵活性等。此外，业主可以拥有华标集团属下惠州及阳江高尔夫度假村会籍，真正融入不同的高端社交生活圈，扩展事业与人生。

   华标品峰通过不定期举办各类世界顶级的新品发布会、品牌讲座、各类时尚酒会的PARTY，成立高级会所俱乐部，经融投资论坛等，渐渐形成一种“气场”将财富阶层聚集起来，华标品峰营销总监吴仲明认为，豪宅地产不是在卖房子，而是在买一种生活方式，豪宅要成为政治，经济，金融，文化体育，艺术的社交平台。

   这种新的营销方式可通过合作来丰富各自的产品和品牌的内涵，扩展高端消费人群，实现双方在品牌或在产品销售上的提升。其次，这种营销方式能够提升华标品峰宣传力度及营销效率，将各自确立的市场人气和品牌内涵互相转移到对方品牌身上，并使传播效应互相累加，从而丰富品牌的内涵和提升品牌整体影响力。这种营销模式适合豪宅或拥有较高消费群体的项目，与华标品峰的消费群体相符合，如品峰由于其客户群体比较高端，便可与金融服务进行整合，以多元化的消费角度贴合消费者，除了金融产品，华标品峰在未来的日子里还将引入其它品牌，如宝马、奔驰、游艇会。会所等行业，不断整合丰富的品牌内涵。

（2）举办高尔夫球挑战赛

  举办此次活动的主要的目的是：能结合项目目标客户及集团公司优势的具体情况，恰当地利用本次高尔夫球赛活动，将项目与体育活动巧妙地结合；借势宣传项目品牌形象；同时将项目的高端产品展示出来，为后期的营销工作积累较多的高端客户；本次营销事件成功之处在于能准确地找到市场敏感点，并把握好机会，因此效果十分理想。
　　通过高端的营销活动、小众圈层传播，吸引高层次客户的关注与青睐，例如借助高尔夫球赛吸引准确地找到了来自珠江三角洲、主要是广州地区的非职业高球爱好者，正是高端住宅“华标品峰”所要寻找的最佳目标买家人群；借助这些在高端社交圈层里活跃人士，将华标品峰、华标品雅城的信息、形象、品牌影响到他们家庭、家族、以及他们的亲戚朋友、生意伙伴、社交圈子等，产生最佳的传播效果

项目名称：华标创业集团打造顶级生活圈—“华标荟”品牌推广

时间：20##年3月28日

地点：广州

1.此次活动即将面临的问题，市场机会和挑战

面临问题：高端客户群体比较难全面深入地接触，对普通商业信息较为抗拒
　　市场原因：政府对房地产市场调控政策力度加大，舆论声势强，对高端物业监督更甚，要突围而出，营销动作必须更直接有效。
　　内部原因：华标集团广州、阳江、惠州三地项目优势，在有限费用投入前提下，联动三地互相促进，整体效益提升。

2.此次营销活动的具体情况

活动背景： 20##年华标创业集团借助华标品峰而登上了房地产开发的一个新的高度，而20##年可以说是华标创业集团的品牌飞跃年，高尔夫球赛作为我们的重要营销方式之一，首先对于集团品牌建设是有着不可忽视的影响，举办这个赛事是华标创业集团致力于生态人居生活的一个表现，努力将“健康、自然、生态”引入社区的重要体现。
　　关键事件：通过以赞助的形式参与本次“广东省业余高尔夫球挑战赛”活动，在活动中展示项目形象、产品信息；更重要是显示了华标创业集团实力，优质的项目与产品，在目标客户群体中有效地建立集团、项目的品牌形象。
  3.活动效果预测：

华标创业集团打造顶级生活圈----“华标荟”活动，成功地将项目的品牌形象、产品优势展示出来，使得项目的知名度得到较大的提高，形成较好的口碑，品牌价值大大提升，同时积累了一大批高端客户，对项目的产品销售起到重要作用。
    通过高尔夫赛事来带动高端地产销售的营销策略，可以说是一种十分高明的整合营销策略，巧妙地将高尔夫地产营销的三大法宝融合在一起，融会贯通地将体育营销、分众营销和跨界营销有机地整合为一体。通过这一赛事可以用跨界的手法将高尔夫和房地产两个原本不同的行业以及两个原本不同的消费群体汇集在一起，达到资源共享、客户商家双赢的目的。

（3）杂志广告

为了提高华标品峰在广州的知名度，集团定于20##年开盘之际通过当地知名杂志，发放广告，并且在羊城晚报上发布开盘消息，隔一个月在报纸上和杂志上分别做广告，在报纸上主要采用的是文字介绍为主，图片为辅的策略，目的是为了让受众了解，并且产生购买欲，在知名杂志上主要是针对高端的客户。吸引高端客户对华标品峰的关注度，主要分为一下三个阶段：

1.发盘之际：

广告语：但愿一生不尝遗憾。面对品峰，谁还会举棋不定！

6月15日荣耀发售。通过文字描述和图片展示华标品峰的独特的奢华景象。

2.楼盘销售初期：

广告语：但愿一生不尝平凡滋味。并且通过图片展示华标品峰的豪华专配。文字说明华标品峰的户型设计等内容，已达到吸引受众。

3.楼盘销售中期

广告语：其一：登峰者，方能品峰（滨江东48层一线临江地标，全城仅344席）

        其二：凌江 观山 赏城

归根结底是两个字，“用心”。营销模式只是一种手段，而关注消费者的需求，提供消费者所需才是华标品峰真正的目的，品峰的项目更多强调消费者的体验和感受，用心去挖掘这个领域的体验和感受，用心去挖掘这个区域的历史文化，用心打造这个项目的每一个细节，用心研究怎样才能提高更高端的服务和舒适的居住空间，品峰相信，基于用心，这个项目的高品质才会发挥其作用，客户才会感受到我们产品的真正价值所在。