关于***物业管理工作情况的

公 告

尊敬的***各位业主（住户）：

首先，感谢广大业主（住户）一直以来对物业管理工作的支持和配合！ 时光荏苒，岁月如梭。我司自20xx年底开始为***提供物业管理服务，至今已十年有余。十几年来，经我司全体员工辛勤努力，小区的物业管理工作得到了政府主管单位及广大业主的一致认可。***小区先后荣获“成都市物业管理优秀住宅小区”，“四川省城市物业管理优秀小区”，“园林式居住区”等称号。 目前，小区物业房屋及设施设备逐渐老化，主要存在以下几方面的问题：

1．小区房屋本体日益老化，楼顶及外墙已先后多次出现过漏水的情况。

2．因各种尚未能查明的原因，小区一楼地面多处先后出现塌陷的情况。尤其是A座大门边及一楼农业银行门口，塌陷的情况十分严重，亟需解决。

3．小区供电供水系统日益老化，我司已先后多次处理过部分区段公共供水管道老化漏水及公共供电线路老化出现短路跳闸的情况。另我司亦多次向政府主管部门反映，恳请供电单位接管供电系统及抄表到户。目前，仍在跟进处理中。

4．小区电梯故障日益频繁，维修保养成本一年比一年高。因电梯的使用寿命一般为15年左右。目前，只是加强维保。未来要更换，将是一笔巨大的费用。

5．小区监控系统和消防系统日益老化，故障频繁，均未能正常的使用。

6．因使用时间较久，小区地下室排污水泵老化，亟需进行维修更新改造。 目前，***小区物业管理工作的存在诸多困难，主要包括以下几方面：

1．由于历史的原因，部分业主未能按时缴纳物业专项维修基金。经查询，目前仍多达四十几户。根据《**市物业专项维修基金管理办法》的有关规定：物

业专项维修基金如未全部缴纳，将不能提取和使用。鉴于目前***房屋及设施设备老化严重的情况。倘若***出现电梯、供水供电设备问题等重大情况的时候，却无法使用物业专项维修基金进行紧急重大情况的处理，将直接影响业主的正常生活和工作。因此，我司倡议：请尚未缴纳的业主及时到市房管局缴纳。

2．众所周知，自20xx年我司接管小区开始至今，物业管理费一直保持在住宅1.2元/平方，非住宅1.8元/平方。但随着物价的上涨，人工工资已由原来的平均几百元上涨到平均两千多元，同期***的房价亦由原来的两千多元/平方，上涨到九千多元/平方。鉴于物业管理费收入未增加，而支出却大幅度增加的情况，我司只能在人工成本及日常开支中一再节俭，以维持小区正常的管理。

3．***住宅部分的物管费本就不足，一直是靠商业部分及停车管理费补贴，以维持正常运作。但少数个别业主，却出于私人的目的，以物业服务质量不高为借口，拒绝缴纳物管费，现总欠费已高达二十多万元。此部分业主的欠费行为，已严重损害其他缴费业主的利益，给小区物业管理工作造成了重大困难。

在此，我司真诚的希望全体业主（住户）对我司物业管理服务工作多一点的理解，多一点的支持，多一点的配合。在接下来的工作中，我司将积极与大家保持沟通，广泛的征求意见和建议，并在实际的物业管理服务工作中予以落实，与大家一起努力，争取把***建设成“安全、文明、和谐”的美好家园。

**市**物业服务有限公司 ***物业服务中心

二〇一四年八月八日

第二篇：小区物业管理情况

XX市住宅小区物业管理现状

和下一步的工作计划

近期，爱XX谋发展贴吧里反映我市小区物业管理和冬季取暖的帖子较多，很多网友针对小区物业管理和业委会也提出了合理化建议，开拓了我们的工作思路。总体来说我市的物业市场还不成熟，缺乏有效的市场竞争机制，物业服务企业的服务意识和业务素质亟待加强。

一、目前小区物业管理存在主要问题

截至目前，我市市区共有住宅小区135个，有资质的物业公司共有30家，实行物业管理的小区35个，开发单位代管的小区18个，单位自管65个，业主自管（无人管理）的小区17个，物业覆盖率比较低。

在取暖方面，已接热电厂集中供热的小区有14个，天然气供暖的小区为18家，热水井供暖的小区有16家，其余为锅炉供暖。

吧友反映的问题主要有以下几个方面：

1.小区物业服务等级和物业收费不相符

代表小区：梅园小区、梅园新村、众凯嘉园

原因：没成立业主委员会，由小区开发商和物业公司签订的前期物业服务合同，业主没有自主权。同时没有形成完善的物业服务等级备案制度，对物业的监管力度不够，。

网友建议：（福勇士）业主花钱不怕，你收一级的物业

费也没关系，业主要的是相对应的服务。建议实行物业先服务，由第三方也就是贵局代收物业费并当裁判，你判几级，业主就交几级的钱。

思路：开展全市物业服务企业物业服务等级专项检查，落实物业服务等级备案制度。同时指导条件成熟的小区成立业主委员会，通过招投标的方式选聘物业服务企业管理小区。

2.物业费、取暖费和水电，燃气等费用捆绑收取 代表小区：众凯小区，物资局小区、梅园小区

原因：主要是由于物业相关费用收取困难导致。按照法律规定，对于不缴纳物业费的用户，物业公司只能通过法律途径起诉相关业主。但实际却面临着法律程序复杂、涉及金额小、诉讼成本高、执行难等问题。

网友建议：（雨声渐近）首先应建立规则。有了规则，物业就有了执行标准，业主就有了反馈依据。其次是业主委员会的建立和物业管理者的培训教育。

解决思路：一是开展物业服务法律培训，切实增强物业从业人员的业务素质和法律意识。另外通过法律宣传等手段增强业主自主缴费的意识。

3.高层小区电梯没有实行双路电，经常发生故障 代表小区：万丰家园、枫林绿洲高层、梅园新村

原因：我市现阶段不能满足小区电梯双路电的设计要

求，双路电无法实现。电梯故障率高的原因是部分业主在入住装修期间，电梯长时间处于超负荷运转状态。

解决思路：在全市所有高层住宅小区配臵备用发电机组，二是督促小区物业加强装修时期的电梯养护，同时建议市技术监督局加强电梯监管，确保电梯保持正常运转。

4.供暖设施破损老化，取暖温度不达标

代表小区：花场小区，机械厂小区，物资局小区、棉纺厂小区

原因：我市老旧小区大多建于上世纪xx年代后期，xx年代初期，供暖锅炉和管线老化破损严重。多为企业的家属楼，企业破产后，小区基本处于无人管理状态，由于没用归集住宅专项维修资金，又没有能力更换取暖设施，只能修修补补。

网友建议：（XX1948）物业公司为小区提供服务是一种市场行为，XX的物业管理乱象，就是因为没有形成市场。没有真正发挥业委会的主人翁作用。

（XX一条路）就必须成立自己的业主委员会，这一步很困难（来自各方面的压力会很大），需要广大业主的通力合作，只有成立了业委会，业主就有了自己真正的代言人，也就成了小区真正的主人。千万不要在埋怨暖气费贵又烧的不热、物业费贵管理又不好这样的事了，只要你当不了主人这样的事会永远存在。

解决思路：协助小区成立业主委员会，选聘正规物业公司进行管理。积极联系热电厂，加快老旧小区集中供热改造进度。

从这些问题可以看出，我市小区在物业管理方面有许多问题，这也反映出我们工作中存在着很大不足。首先是对物业法律宣传力度欠缺，其次我们对物业企业监管不到位，引发了很多矛盾，第三工作方式单一，缺乏主动性，存在“等、靠”现象，第四过多进行行政干预，扰乱了物业市场秩序。

二、下一阶段的工作计划

今年我们的工作主要围绕以下几方面进行开展：

1、加强物业法律政策宣传。我们会同街道办事处、社区居委会在住宅小区开展多种形式的法律宣传活动。一是增强小区居民对小区日常管理的自主权和参与权。积极指导条件成熟的小区选举业主委员会，为小区实现集中供热、天然气入户打下基础。二是增强居民的法律意识，保障其合法权益。

2、切实转变工作观念。由“发现问题、解决问题”向“预防问题”转变。在今年上半年对我市的物业服务企业进行服务等级核定专项检查。对达不到现有服务等级的物业企业按照文件规定逐级降低服务标准，为小区居民提供“质价相符”的物业服务。

3、全面落实物业招投标制度。健全物业招投标配套制

度，建立物业服务企业诚信档案。推进物业管理市场的有序竞争。

4、积极开展物业服务培训，切实增强物业从业人员的业务素质和法律意识。结合日常检查、年终考评和投诉处理，对管理规范、商服务质量优、业主评价高的物业服务企业，在资质评定、物业招投标中予以支持；对管理水平差、服务满意度低的物业服务企业，要责令整改，促其退出，实行优胜劣汰。

5、通过试点推广新的管理收费模式。物业管理收费模式要从当前的包干制逐渐转变成酬金制。将小区收取的物业服务费用存入制定的账户，根据物业公司的服务水平、业主满意率等因素按月或季度打入物业公司账户。建立试点，认真总结经验和教训，结合区域实际，制定出一套切实可行的方案，向全市推广。