地产项目融资方案(范本）

************项目融资方案

*******************有限公司

二〇**年七月十七日

一、 融资项目名称2

二、 项目融资主体2

三、 融资规模、期限及还款进度2

四、 担保公司情况2

五、 项目基本情况3

六、 项目投资估算4

七、 项目销售收入及税费5

八、 项目财务分析6

一、 

融资项目名称

“************”建设项目

二、 项目融资主体

************有限公司

三、 融资规模、期限及还款进度

项目总投资72,035.00万元，资金来源为业主自筹32,035.00万元，拟从银行贷款40,000.00万元。贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自20##年1月至20##年1月。年利率暂按7.00%确定。

贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值×××万元。另外由**********有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。

预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。20##年1月偿还本金20,000.00万元，20##年1月偿还本金10,000.00万元，20##年1月偿还本金10,000.00万元。

转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部（fdctz888)

四、 担保公司情况

***********************************************************************************。

五、 项目基本情况

************项目位于**********************，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为95m×90m。1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅（含部分拆迁户还建房），3号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤8.29，建筑密度≤52.95%，绿地率≥15.8%。

目前项目已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工证），已进入地上物拆迁阶段。共有160余户住户需要拆迁，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。

项目建设期为3年，自20##年1月至20##年1月。

项目公司成立于20##年8月，位于*************************，注册（实收）资本****万元，各股东均以货币出资。现股东为****************************51%，****持股47%，*****持股2%。法定代表人****。

截至20##年9月，公司资产7000万元，全部为开发成本，负债4400万元，所有者权益2600万元。

转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部（fdctz888)

六、 项目投资估算

项目总投资72,035.00万元，其中土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元，前期工程费2,736.00万元，建筑安装工程费45,600.00万元，基础设施费1,368.00万元，公共设施配套费1,507.00万元，开发间接费8,824.00万元。

项目建设期预计3年，自20##年1月至20##年1月。预计20##年完成总投资的30.3%，即完成投资21,849.60万元；20##年完成总投资的51.6%，即完成投资37,196.80万元；20##年完成总投资的16.6%，即完成投资11,988.60万元；20##年完成总投资的1.4%，即完成投资1,000.00万元。

土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元。项目共占用规划面积土地使用权14511平米，其中项目公司名下土地11283平米，其余部分待拆迁完成后由省供销社转入项目本公司名下。地上建筑物大部分归本公司所有，仍有160余户需要拆迁补偿安置，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、********和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费，公司前期已投入7000万元用于支付上述部分款项。

转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部（fdctz888)

前期工程款2,736.00万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。

建筑安装工程费45,600.00万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方3000元的单位造价、建筑面积150700平米相乘确定。

基础设施费1,368.00万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费等，按建筑安装工程费投资规模的3%确定。

公共设施配套费1,507.00万元，为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目公司，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，如锅炉房、变电所、游泳池等，按建筑面积150700，每平米100元计算确定。

开发间接费8,824.00万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。其中预计贷款利息4,900.00万元，担保费2,100.00万元。

七、 项目销售收入及税费

项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺1层和4层、3号楼宾馆。扣除2号楼拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为75,000.00平米，包括裙楼的商铺2-3层15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。

根据对***、*****以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商铺的价格预计平均售价为35,000.00元/平米，住宅和公寓的平均售价为11,000.00元/平米。预计项目可售部分可实现收入118,500.00万元。项目销售期3.5年，自20##年8月至20##年1月。预计20##年完成销售25%，实现收入29,625.00万元；预计20##年完成销售40%，实现收入47,400.00万元；预计20##年完成销售20%，实现收入23,700.00万元；20##年完成销售15%，实现收入17,775.00万元。

与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费24,829.00万元。各项税费情况见下表：

八、 项目财务分析

项目预计现金流量表如下：

预计项目实现净收益24,144.85万元，预计利税总额36,985.00万元，项目内部收益率43.87%，静态投资回收期2.96年，动态投资回收期3.24年，项目投资收益率30.83%。

经盈亏平衡测算，当项目单位平均售价为8,701.18元/平米时，项目达到盈亏平衡。

经敏感性分析，销售单价每上升5%，对项目净收益的影响为18.21%，敏感系数为3.64；投资规模每上升5%，对项目净收益的影响为25.88%，敏感系数为5.18。销售单价和投资规模的敏感性分析图见右。

第二篇：地产项目融资方案

湖北恩施莲花城项目

融资方案

恩施莲花城生态旅游开发有限公司

二〇##年十二月二十一日

目    录

一、  项目名称........................................................... 2

二、  项目主体........................................................... 2

三、  投资规模、期限及还款进度........................................... 2

四、  项目基本情况....................................................... 3

五、  项目投资估算....................................................... 5

六、  项目销售收入及税费................................................. 6

七、  项目财务分析....................................................... 7

一、   项目名称

“恩施莲花城”建设项目

二、   项目主体

恩施莲花城生态旅游开发有限公司

三、   投资规模、期限及还款进度

本项目拟分三期投资：

一期投资总额为10000万元，资金来源为业主自筹9000万元，拟从银行贷款1000万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为3年，自20##年5月至20##年5月，年利率暂按7.00%确定，预计贷款资金一次性到账，利息按季度支付，20##年5月本利还清。

由于自有资金准备不足，拟用项目股权质押，融资2000万元，使用期限为3年，自20##年5月至20##年5月，年利率预计为15%。

四、   项目基本情况

恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美誉，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地175000平米，建筑面积65000平米。项目包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤4.5。

目前项目一期已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证、施工许可证），地面建筑物已有一万余平米，并已具备预售许可条件。二期征地已开始，总拆迁户7户，一期已完成其中四户安置补偿。

项目建设期为4年，自20##年5月至20##年5月。

项目公司成立于20##年8月，位于湖北省恩施市三岔乡莲花池，注册（实收）资本1000万元，各股东均以货币出资。现股东为石厚勇90%，向福容持股10%，法定代表人石厚勇。

五、   项目投资估算

项目总投资24500万元，其中土地征用及拆迁补偿费4500万元，前期工程费1000万元，建筑安装工程费13000万元，基础设施费3000万元，公共设施配套费免费，开发间接费3000万元（含销售、广告、管理等费用）。

项目建设期预计4年，自20##年5月至20##年5月。预计20##年完成总投资的20%，即完成投资4900万元；20##年完成总投资的30%，即完成投资7350万元；20##年完成总投资的48%，即完成投资11760万元；20##年完成总投资的2%，即完成投资490万元。

土地征用及拆迁补偿费4500万元。项目共占用规划面积土地使用权175000平米，其中项目公司名下国有出让土地35000平米，其余部分为集体土地，公司用于公共设施使用。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、一期工程三通一平、样板房、接待中心及土地出让金、相关税费。

前期工程款1000万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。

建筑安装工程费13000万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方2000元的单位造价、建筑面积65000平米相乘确定。

基础设施费3000万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费、公共设施配套费等，按建筑安装工程费投资规模的2%确定。

公共设施配套费免费。

开发间接费3000万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费以及项目融资财务费用。

六、   项目销售收入及税费

项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺，扣除拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为62000平米。

根据对重庆、武汉以及项目所在地附近房产项目市场的调查，该房产的平均销售价为6500元/平米，可实现销售收入40300万元。

与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费3405.35万元。各项税费情况见下表：

预计实现净利润12394.65万元。