销售策划书大纲

一、研展部分

1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。

2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。

3、SWOT分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势、弱点、机会点及存在的问题。

4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。

5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。

二、企划部分

包括：

1、广告总精神。

2、诉求重点。

3、NP稿标题初拟。

4、媒体计划。

三、业务部分

主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等。

第二篇：某房地产项目销售说辞与问答纲要

某房地产项目销售说辞与问答纲要

一、概况

1、小区名称、组团名称、以及各栋？

XX花园；A组团：多层14栋、小高层2栋,B组团,12栋多层,2栋小高层

2、楼盘所在地理位置？

花桥北、后湖片区、钢材市场旁

3、周围主干道及离主干道距离？

在带黄公路边。离花桥转盘500米

4、周围楼宇及建筑物：

周围有后湖生态花园、世纪花园、佳海华苑

二、开发、设计、施工等公司介绍

1、发展商名称？

XX置业发展有限公司。

2、公司所在地址？

XX区XX园1栋三楼。

3、开发过哪些楼盘？

XX园（一期）

4、承建商名称？以往承建过哪些楼盘？

暂未定

5、监理单位名称及监理项目？

湖北XX监理公司

6、设计单位名称及曾设计过哪些项目？

深圳市XX建筑设计有限公司。深圳XX山庄、深圳XX居住区、深圳XX居住小区等。

7、物业管理公司名称？物管费、服务项目？

武汉XX管理有限公司。多层。0.50元/平米.

8、环境设计由哪家公司设计？有何设计项目？

深圳市XX建筑设计有限公司。深圳XX山庄、中海XX居住区

9、售楼处电话：？

前台处： 合同签定处：

三、 楼盘资料

（一） 规划：

1、XX花园用地性质？批地时间？年限？

居住区。19xx年。70年。

2、占地面积？建筑面积？

净用地：97563.2平米。141851.32平米

3、容积率？绿化率？建筑覆盖率？

1.45 36% 23.8%

4、XX花园设计特点？

规划：建筑布局---座北朝南. 间距较大. 带状绿化空间(景观、休闲、健身于一体。)

建筑：一梯二户、部分架空、么家花园、大厅小卧、“四明”、落地窗、在阳台。立面突出“现代建筑”和“绿地建筑”的风格造型轻盈、通透色彩丰富明快。

4、小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）？

是。围墙。

5、小区有否监控系统?

有（电视监控系统）

6、XX花园楼与楼之间的楼间距为多少米？

20米~58米

7、XX花园共有多少种户型？各多少套？各户型面积比例？几梯几户？

（表格形式）

8、架空层高度？净高？用途？

3米。2.98米。休闲。

9、车位总数？车位租或售？价格？租是否为固定车位？

336个。售。4。5万元/个 租为100元无固定车位，150元有固定车位。

10、会所面积？几层？服务内容？

1789.98平米。一层。休闲，娱乐，健身于一体

12、会所功能？使用方法？收费标准？ 待定。

13、小区配套与家居服务？

提供钟点工服务（收费）

14、小区可有消防系统？为何牌子？

室外设有消火栓，商场、商铺设有火灾警报系统。

15、小区可会实行人车分流？小区有多少出入口？位置在哪？

A区两个后湖南路及万隆四路。

B区两个后湖南路及万隆四路。

16、小区商业配套服务？

小区提供商铺。商业街。

17、住户专车的发车时间？收费标准？

见班车时刻表，现免费

18、水电收费标准？煤气、有线电视收费标准？多少班次？

水：1.1元 煤气:0.80元/立方米(初装费:2200元) 电:0.45元/度 有线电视:10元/月(初装费:400元)

19、商铺规划？商铺使用年限？

后湖南路商业街. 40年

20、XX花园的动工时间？竣工时间？入伙时间？

A组团20xx年12月2日动工, 20xx年10月26日竣工, 20xx年12月28日入伙.

21、是否带装修？价格是多少？标准怎样？

不装修.

（二）、交通、配套

1、到火车站、市商业中心、公园、机场等的时间？

火车站：（公交车）汉口火车站30分钟，武昌火车90分钟，（的士）10分钟，40分钟。 市商业中心：（公交车）汉江路步行街40分钟，武广、武展40分钟。武昌司门口90分钟。武汉昌中南路90分钟。

（的士）10分钟。10分钟，40分钟，40分钟。

2、公交车运行情况：车资、线路、运行时间、车行路线

1．20元，706、716，汉阳腰路堤----竹叶山（6：00~22。00）恒星园（6：00~20。00）武昌梅苑小区——生态花园（6：00~21。00）

3、银行？

工行、交行、建行、信合（附近）光大银行等（竹叶山）

4、现有肉菜市场？

二七则路

5、饮食？

梦天湖

6、娱乐？

7、宾馆？

8、邮政、电信局？

花桥邮局（三眼桥车站），中国联通（竹叶山）

9、医院？

一六O一医院（黄埔路口）;空军雷达学院内部医院

10、药店？

11、购物商场？

武汉口商业大楼(花桥二村)

正大超市（本小区有免费专车接送）

12、幼儿园、小学;中学？

(1)地址：（育才）花桥一村（招商银行正对面），（七一中学）本小区后。

(2)电话：（育才）(幼)、(小)、(中)，（七一）

(3)联系人：（育才）高院长

(4)收费：保交费1年3000元，保育费和杂费160+5.5

(5)规模：国家级重点试点模范学校.

(6)性质：国立

(7)录取方式 （小学）填表申请 每年5月份面试，（中学）现不招

四、建筑：

1、楼体为何结构？基础为何种基础？

主体为框架结构，基础为深基础----振动沉管灌注桩。

2、楼板的厚度？

100米~120米。

3、楼体高度？层高与净高分别为多少？

多层楼高；21.00

4、是否隐梁、隐柱设计？房间内梁高度？

异性框架、隐梁、隐柱、房间内无梁；净高2.88m；3.68m

5、山墙厚度？

250MM

6、给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料？

给水为PPR管，排水为UPVC管。

7、实用率？

8、有否天然气管道？

管道煤气进户

9、楼宇的外墙为何材料？什么颜色？

外墙涂料，蓝色

10、如何处理防水层（屋顶、多水房间）？

屋面SBS柔性防水，卫生间聚胺脂防水

11、楼宇抗震等级？

6级抗震设防。

12、室内多水房间的标高较其它房间的标高低是如何实现的（是否为降板）?

降

13、空调水的排放是做如何处理的？

PVC管收集冷凝水，集中排放至小区两面水系统。

五、室内：

1、楼梯间装修标准？

跳步水泥砂浆、收光（是否贴地砖待定），墙高、顶棚乳胶漆饰面

2、入户门与房间门的尺寸？

入户门 1000mm×2100mm卧室门 900mm×2100mm厨卫门800mm×2100mm

3、每户供电最大负荷为多少？

复式住宅12KW，其它8KW

4、楼梯间照明系统？

楼梯间设有公共照明系统

5、每户可带装修？装修标准？

6、业主可否更改隔墙？

可以合理更改

7、窗可为凸窗？凸窗宽度？距地面多高？玻璃厚度？

凸窗窗台高450MM。出挑600MM.玻璃厚度5MM

8、房内各种接口布置（有线电视、电话）？

无.房内有弱电分配箱,客户可以根据实际需要,从箱内引入有线电视,宽带通信.

9、房间内各种电器开关为何种品牌？

TCL普通型

10、可否安装防盗网？

不可,楼体外观属于发展商.

11、是否预留空调机位？

是

12、房内插座分布情况？（指数量、位置、品牌）

插座分布齐全,每间房间包括阳台都有,至少28个,品牌TCL普通型.

六、发展商承诺

1、房产证几时办理？几时可以拿到？

2、可否外销？外销可否做按揭？

3、可会提供业主质量保证书？

可

4、预售证编号、

5、物业管理公司提供哪些服务？

见附件.

6、按揭银行？按揭年限？

一期为中国工商银行武汉天安支行,七成二十年(二期待定)

7、付款方式？

一次性付款,分期付款,银行按揭,公积金

注：有关楼盘推广形象部分待广告公司确定后三方共同确认。

附件:

?建筑本体共用部位 共用设施设备与物业规划内的市政共用设施 配套服务设施的维修 养护和管理,充分发挥原有设计功能,确保使用安全 舒适 方便;

?对小区实行封闭式安全管理,全天24小时三班轮值,全体安全全护卫经过严格训练,实行准军事化管理,确保小区安全;

?公共环境的酒店式清洁 绿化服务;

?停车场专业管理和区内秩序与安全管理(收费)

?商务秘书服务(收费)

?室内小量维修(收费)

?酒店式室内清洁(收费)

酒店式国际公馆销售说辞

(寒暄，问清客户是否第一次来，若是第一次来，就介绍一下项目所处位置)

我们项目分成三期销售，目前一期已经基本销售结束，二期我们推出一个全新的产品——多功能酒店式国际公馆。古时候只有大家人家才能称之为公馆呢！之所以称之为酒店式，是因为它和一号、三号楼一样享受酒店式的管理和酒店式的服务。

目前江都市场上小公寓很多，但我们这种小公馆却绝无仅有，它们之间有本质的区别。一般的小户型公寓象酒店式的中间有一个长长的过道，分南北两侧，而且卫生间和厨房都没有窗户，是暗厨暗卫，但我们国际公馆的小户型公寓全部朝南，而且卫生间和厨房都有窗户，做到了明厨明卫，南北通透，另外它最大的一个特色是层高达到4.8米，用高度换空间。4.8米挑高使空间可一分为二，分隔后一层面积，双层享受，真正的买一层得两层，下层可以设计为客厅、餐厅、厨房洗手间，上层做卧室、书房，挑高小户型把室内居住环境空间化、层次化，使功能分区更为合理，动静有别、公私分明，给人一种“买平方得立方”的全新感受，甚至可以算作类似于别墅的一种高档住宅形式。一套40平方米的挑高小户型基本上相当于一套80平方米普通住宅的使用功能。 我们的平面图已经出来了，还做了部分装修效果图，您到那边坐下来我详细给您介绍一下好吗？ 酒店式国际公馆详细说辞

二号楼我们推出了一个全新的产品——多功能酒店式国际公馆。

它与目前江都市场上一般楼盘推出的小公寓有本质的区别，一般的小户型公寓象酒店式的中间有一个长长的过道，分南北两侧，而且卫生间和厨房都没有窗户，是暗厨暗卫，但我们国际公馆的小户型公寓全部朝南，而且卫生间和厨房都有窗户，做到了明厨明卫，南北通透，可不要小看了这两扇窗户，这一处的设计我们损失了很多的销售面积，而且要多打很多桩，也大大增加了成本，这正体现了我们公司在产品方面的人性化设计，处处先为客户考虑，然后才是我们的利润，其它公司的老总是绝不会有这么大手笔的。

另外它最大的一个特色是层高达到4.8米，用高度换空间。4.8米挑高使空间可一分为二，分隔后一层面积，双层享受，真正的买一层得两层，下层可以设计为客厅、餐厅、厨房洗手间，上层做卧室、书房，挑高小户型把室内居住环境空间化、层次化，使功能分区更为合理，动静有别、公私分明，给人一种“买平方得立方”的全新感受，甚至可以算作类似于别墅的一种高档住宅形式。一套40平方米的挑高小户型基本上相当于一套80平方米普通住宅的使用功能，具有客厅、厨房、餐厅、卫生间、书房、储物间等。40—50平米的主力面积完全可以享受两房两厅、或三房两厅的舒适生活。虽是小户型，但主卧和客厅面宽仍能达到4米左右，生活舒畅自在。高层建筑的设计让空间24小时不停的吐纳新鲜空气，生活更健康；让空间更加安静私密，除了不打扰邻居还将外来的噪音挡在门外。

“上城国际”4.8米挑高小户型为高层带电梯的纯板式住宅，南北通透，生活通风采光极佳将居住品质提升到了新的高度，属于真正的享受型精品小户型，同时产品空间功能设计也很强，就实用性而言甚至比有些大户型的品质都要高。

而且我们是全装修的房子，中间的夹层包括楼梯我们全部做好了，局部做挑空处理，让您的居家更加气派，也让您免于装修的烦恼！您只需要买上家具和家电就可以拎包入住了。

我们可以来做个比较，比如您要买一套普通住宅，得房率也按80%算，若要得到65㎡，那么它的建筑面积要达到80㎡，若按均价3500元/㎡来算，要28万元，再加上装修至少32万元。而我们这种销售面积只要达到40㎡就可以拥有65㎡的使用面积了，总价大概20万左右，您说哪个更划算呢？若贷款的话只要首付五六万，每个月月供七八百就可以轻松拥有一套您喜欢的房子了！

无论是在扬州还是在上海，只要这样的产品一推出，都会引起很多客户抢购。这是我们江都唯一也是第一个推出这个棒的产品，

而且国家政策也出来了，以后层高超过3.0米的住宅项目不会再批了,物以稀为贵，以后一定会有很大的升值潜力。无论是投资，自住或是办公都是很划算的。这么好的机会可千万别错过了！ 刚才给你介绍的是我们的这个产品的特色,为什么我们这个称之为酒店式的呢?现在我就来给您介绍一下住在我们这个小区里我们会享受到什么与别的小区不同的待遇.

我们的项目位于江都新区，舜天路与新都路的路口，紧邻江都唯一的四星级酒店--京江大酒店，我们项目也跟京江酒店所有的会所互相结合，所以住在上城国际的住户会比任何人受到更多的礼遇，可以享受最优惠的贵宾待遇。舜天路将来会直通扬州文昌路，到扬州十分便利，十几分钟车程就可以直达扬州文昌商圈。新都路是江都重点规划的城区主干道，目前政府再向东建设一条超宽的环城干道，而我们的项目所处的位置即将成为江都另一个繁荣、热闹的新区市中心。 接下来为您仔细介绍我们公司特别用心规划和其它个案不同的产品设计。

因为我们这个项目市委、市政府也是高度的重视，对我们的要求非常高，我们公司也本着为业主着想，为了给业主创造一个很好的休闲场所。您看我们在小区正门，设计了一个最具特色的退缩42米的广场，东面也有退缩20米的广场，另外在北面也有退缩15米的广场，三个广场互相连结，有200多米长，形成一个很大的广场面积约5000平米左右，这样设计第一主要是为了让我们上城国际的住户，拥有一个其它项目没有的宽敞舒适的休闲空间，具备休闲、健身、购物的广场。二是为了让周边的市民以及整个新区的市民有一个属于自己的消费场所。而这样的广场设计也必将是人气、商气、财气汇聚之处也一定会成为新区的一个最亮点的地标区域。

在楼下的商业裙房部分，因为本项目规划为高档住宅，所以在沿街的商铺中也一并规划符合本项目定位的高档、精致的业态，提供上城国际的住户各项生活的需求。比如金融中心、二十四小时的便利店、养身休闲会馆、汽车展示中心等这一系列高档的商业配套。

接下来为您介绍的是住家产品的规划，首先要让您了解，上城国际是扬州、江都甚至整个苏中地区第一、也是最高的住宅大楼。规划三栋30层的高层，近100米的高度。目前，在全国每个现代城市里，都往空中建筑发展，每个成功人士也都在追求住在更高的楼层，也象征着身份地位的提高。若以生活面来说，一般人都知道住的越高，越没有蚊虫的困扰。也可以阻隔噪音。越高，空气更新鲜， 50米的超宽栋距让视野更加开阔，整个江都美景尽收您的眼底。现在的南京和上海地区，高层景观视野已经成为一般民众最大的希望和梦想，所以我相信江都的进步和发展，这样的高层生活必将成为江都城市化生活的表率。

我们小区共有两个出入口，一个是南面舜天路主入口，也是未来通往扬州或市区的主要道路。另一个是北面的出口，直通乐和路，如果你要送孩子到江都中学、国际双语学校上学，转个弯就到了。来回行车非常安全，不用横穿马路。

进到小区，我们是采用人车分流的设计，人车完全拥有不同的出入口，确保对住户出入的安全和尊重。也不会让车辆的排气味道影响住户的生活。车从单独的入口直通地下车库，在地下车

库空间里，我们特别设计在整个扬州地区，第一个在墙面利用彩绘田园风光的图画来增加美丽视觉的享受和明亮感的小区。另外也在地下室几个重要的位置也有设置紧急按钮和摄影系统，让每个住户到地下车库也能感受到小区的安全和保护！

而在社区大堂的设计，我们规划扬州、江都地区唯一的两进式大堂，在南门主入口我们设计五星级酒店式大堂，采用五星级的标准设计，让您和家人及来访的客人感受就像来到五星级的酒店一样。我们会为住户提供精致、舒适的休闲大厅和服务人员，也提供二十四小时的保洁服务。另外我们也会在小区里配置其它的功能会所，包含设置24小时的生活便利商店、咖啡屋、医务室等等满足所有住户日常生活的便利，以后您可以带着您的贵宾、朋友在自己的小区里，就可以全面享受到星级的酒店服务内容,包括酒店式柜台服务、交通服务、商务服务、客房服务、会所管理服务、休闲旅游服务,（比如返家与访客接待、门僮、代客泊车、柜台留言、代收储藏、购物推车及大型行李；为住户与来访客人提供代招出租车服务、各种大众交通工具的时间咨询等服务；代订各项票务，代缴各项费用，邮件包裹寄送，快递委托，代订报纸杂志；提供衣物代送洗，特约钟点女佣服务，特约居家清洁服务；如住户有旅行需求，可提供旅行社一般的代订旅游行程，饭店食宿安排等；居家修缮，租赁中介，设计，装潢，特约健诊，特约开锁，特约家庭花匠，家电送修等。）

另外在我们单独的每一栋楼的入口，也规划一个高级的入户大厅，这样两进式的大堂设计，更确保每个住户的安全和私密性。在这个单栋大楼的入户大堂里面，设计非常先进的磁控安全门，只有您和家人才可以进到电梯里面到达你的家，这样更保障了您住宅的安全性。另外我们对电梯的要求也很高，我们特别采用国际品牌--日立电梯，速度达到了2米/秒。确保住户使用上的效率性。且每一层规划有三户住家，却有两部电梯的配置，也是在确保每个住户使用的便利性。也就是说目前江都地区，一般电梯公寓的设计，都是两户或三户共享一部电梯，一旦电梯要维修时候，对住户就会产生极大的不方便，这一点上城国际就做到全面的考虑也绝对不会发生这种现象。 接下来我为您介绍最重要也是您最在乎的，每个住家所配置的安全设备和建材设备。在每个住家里面，我们设置智能化安防系统，全程管理您的住家让您安心无忧。在住家的建材配置上，也是采用全江都最完善、最高档的建材，入户大门采用钢木复合防火防盗安全门，配置精细门锁。窗户配置欧式彩铝断热窗，配置双层中空隔热玻璃，完全阻隔噪音和紫外线。在造价上也是一般普通住宅项目门窗造价的一倍以上。外墙体采用保温材质施工，让您的住家更温暖更节能，节能达到国家规定50%以上。最让住户感到温馨的是，在空调管道的设置上，统一采用两种空调管道同时配置，让您不用为了以后住家空调机组更换的时候，免于住家还要敲敲打打的困扰，更不会影响整个外观的立面，这也是全江都其他项目所没有的规划设计" href="/kaifa/3/" target="_blank">规划设计。

另外针对建筑本身的建材，我们在建筑的外墙基座采用高级的石材、墙体采用市面上最高级的丁挂砖、局部采用豪华的弹性涂料作线条勾勒，楼顶还设置亮丽的灯光，让三栋大楼在全江都成为最亮眼的建筑。住在这里，以后您要带朋友回来家里参观，在很远的地方，您就可以告诉您的朋友，眼睛看到发光发亮的建筑物就是您的家。这是很有面子、很光荣的感觉！

接下来一定要跟您介绍全扬州首创的特色花园：我们的花园近五千平米，在中间一栋楼的底层做了两个部位的挑空，把两个中庭花园串连起来，让住户的视野更通透，可以看到整个的花园。这也是全江都第一个大型、整体性的景观花园。

它主要拥有三大特色：

一、具备养生、健康的功能---因为我们培植很多特别的香草植物，不仅能带来香味，更重要的是每一种植物皆有它特别的功效，可以有益身体健康、安神舒心。另外还可以运用这些植物做些食物上的料理，增加生活上的乐趣。

二、满足住户的休闲、娱乐的需求---花园里面有专门为老年人准备的大型地面石棋，墙面也画上了太极拳谱，让老人运动身体。也为小孩准备有趣的游戏区，设置多项的游戏设施。更为全家

人准备了兼具按摩功能的卵石健康步道、户外健身器…等等，让全家人在小区里面就能享受运动及休闲的乐趣。

三、最有特色的园林景观---我们将欧式的园林特色及现代城市化的风格相互搭配、合谐布局。在每栋的入口处还精心设计了一些水景，俗话说：“水有灵气、水为财”，也代表您住在这个小区能够财源滚滚，人旺、财旺、精神旺！当然在视觉上也是一种舒适的享受。

以上就是我们上城国际主要的特色规划。也因为我们对江都所有项目都有充分的了解，更加知道上城国际跟其它项目的差异性。所以我们会大声的跟客户说，拥有上城国际，一辈子不想再搬家！因为上城国际不管从规划、设计、配置各方面，在扬洲、江都地区都创下许多的唯一性和稀缺性。我们就是要打造江都唯一的高层建筑，高档的社区，我们希望给客户带来的是未来城市化的生活，让这些住户可以比其它人更早体验更高级的生活机能和住家规划。让每一位成功人士得到一生中最满意的住宅，同时也是提升我们城市的形象，这也是我们公司最大的理想目标。 针对投资客户:

因为我们这个跳高产品规划为多功能酒店式的国际公馆,定位为于国际接轨的人性化空间，功能灵活多样,装修百变空间，所以做为投资客户非常多。

首先我们紧邻京江大酒店,填补了它的一个空白.对于您出租来说回报是很高的，向您买普通的房子花30--40万租金也就1000元左右，而我们的房子您只需20万左右租金在90—1500元左右。对于一些想常年享受酒店生活的人来说住在我们这里花费不多但拥有超值享受.特别对出租给一些企事业单位的老板来说花费更少却能更好的招待朋友、生意场上的贵宾。比如说住我们的房子每晚花费30-50元享受的是星级酒店的服务，而住京江大酒店每晚花费200-300元享受的是一样的待遇。所以说很多企事业老板把房子租下来作为单位的接待用房，休闲了、娱乐了、居住了、或办公了。在旅游旺季，我们的房子作为酒店用房出租，收入可不菲哟。

其次我们项目周边有许多重点中小学,现在的家长在孩子的教育上投入是不惜一切代价的,我想我们这么好的环境、一流的服务一定会成为他们的首选的!

另外现在人才的流动非常大,很多公司为了留住人才,要为他们解决日常生活的后顾之忧,要为他们租房子甚至是买房子,那么我们这种房子花费不多但功能齐全的公馆正是他们的需求!

再加上很多人现在处于创业初期,想要找一个办公场所,但目前江都市场上没有商务楼,纯商铺代价太高,我们这种产品也是一个很好的选择.因为我们是江都最高的建筑所以可以给您的公司带来很好的形象；而且在这里办公所享受的环境和服务是在其他地方无法享受到的。我们项目规划有豪华的酒店大堂，若公司的来客较多,也可以不用带到公司去,直接在我们的酒店大堂的咖啡馆或休闲大厅就可以接待了,既方便又显出了主人的气派!

您看我们国际公馆所处的位置就是未来江都新区的核心位置，门口的舜天路将来直通扬州的文昌路，东侧的新都路直通江都市区，交通非常便利坐享两市的繁华！升值潜力无限！

为什么我们这种挑高产品在大城市一推出就被抢购？因为这种产品低总价、首付少、月供低，而且这种产品一般都配置星级酒店式的服务，所以成为投资客户的首选，也成为高级白领、单身贵族、新婚夫妇及企事业居住办公的首选。

针对年轻人：

您看我们国际公馆的定位就是与国际接轨的人性化空间。对你们来说首先可以解决你们的居住或作为你们的个人工作室，再就是可以作为日后投资来使用。象你们刚刚出来工作的年轻人，买普通的房子压力太大了，而我们的房子买平方得立方，花很少的钱拥有和普通房子一样的使用空间。等将来条件好了再换一套更大的房子，这一套可以用来出租或者增值了出售了赚一笔也行.而且你们在买方的时候不仅要考虑买房的问题，装修费用也是一笔不小的支出，买房可以贷款，装修可是要拿现金的，而且你们上班又忙,哪有时间去在现场看着啊,若买我们的这种房子之后这些后顾之忧都不存在了，因为我们是全装修的，装修费用也包括在内的，换句话说就是装修费用也可以以贷款方式支付了，这样每个月几百元的月供就可以拥有这么一套很舒适完美的房子了！到时

候您只需要买上你喜欢的家具和家电就可以入住了。而且我们这种房子也可以作为您个人的工作室，soho个性化空间，把工作与生活结合起来，现在都流行把办公室搬回家，我们这种房子正好满足这种需要，下层可以接待、办公、休闲，上层就可以休息。

针对老板:

象你们做生意的,经常会有客户往来,在京江大酒店常包房每年的接待费用也不少吧？,可到最后什么也没有,若在我们这投资几套,平时委托物业打扫,有客人来了就安排入住,丝毫也不逊色于京江的豪华套房,既给客户一种家的温暖,又显出了您的气派,最后房产是你的,而且会升值,两全其美啊!就算您自己,平日里工作压力这么大，也需要有一个舒适的空间来放松一下压力,这个时候来您的国际公馆住住好好享受一下星级酒店的服务.

看您生意这么成功，眼光一定很独到了。向我们这种挑高的房子在北京、上海一推出来就被客户抢光了，因为他首先总价低、使用面积翻倍，升值潜力巨大。而且我们配备的是五星级的酒店式服务让您或您接待的朋友尊享星级酒店的待遇，这是您身份的象征阿。

您看我们的房子是江都最高的建筑，您在江都又是这么成功的企业家，住就要住在江都最高的地方，习惯享受被别人仰视的感觉。

针对企业客户:

您好！您看我们的房子是江都市南大门地标性建筑！您看企业这么大一定需要很多人才来为您出谋划策吧，一定需要引进很多人才吧，怎么能更好的留住人才了？首先要解决的是住的问题了，当然档次太差不行了，天天住京江花费也太高，但是您拥有我们国际公馆几套物业的话，那可就不一样了，这样就可以解决他们的后顾之忧了，住得很舒服，享受的是星级酒店待遇。而且我们的房子是全装修，您根本就不需要在装修上面烦神了，到时只需要买一些有个性的家具及家电就可以拎包入住了。

而且以后有生意场上的朋友过来，我们国际公馆也可以作为您接待客户的接待用房，而且档次也不差，也能体现您企业的实力啊。

以后您或者您公司的核心干部也可以在这里办公阿，这个档次太高了，环境这么好，酒店的服务，累了到香草花园呼吸新鲜空气健健身放松放松，你的这些干部成天想的就是如何为公司创造更好的效益了。而且您这个办公产生的水电费是按住宅的费用来收取的，这又为您公司省下一笔不少的费用了。

针对领导:

您看我们的项目紧靠江都顶级大酒店，地段稀缺、产品稀缺、五星级服务、升值潜力巨大。您把钱存在银行和购买我们的物业，您的收益绝对是不同的，首先满足您个人的各种居住需求以及房产升值产生的巨大收益。

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再如你在外地或国外上学的孩子回来了，他们在外面过惯了城市化的生活，回到家是不是有些不习惯了，这个时候您的国际公馆就是为你的孩子置身量造的，让孩子们拥有属于自己的生活空间，休闲了、会客了等等，他们不会感到不习惯，更能增加你们父母与孩子的感情！

再有您的朋友或远方亲戚过来拜访您了，您可以让您的朋友或亲戚住在您的国际公馆，免去住宾馆的种种不便，同时让您和朋友或亲戚进行更好的交流，既不失身份又不受到其他限制。

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太阳湖大花园销售说辞

引言

海一样的湖，别墅的王国

一、无以伦比的美景之中的一颗明珠“太阳湖大花园”。

由香港锦发集团于19xx年投巨资，由上海新锦发房地产有限公司建设了上海著名的太阳都市花园，荣获19xx年上海白玉兰奖，99年项目销售第一名的成效。20xx年香港锦发集团又斥巨资携同旗下的苏州新锦发房地产有限公司共同开发建设了太阳湖大花园。太阳湖大花园位于西上海淀山湖国家AAAA级风景区大观园旁，大观园坐东，太阳湖大花园坐北，沿浩淼的15平方公里湖面，3600米湖岸线，这块秀丽的湖畔土地浸润着5000年的优秀中华文化，承接800里太湖，环拥着各大旅游景点：周庄、同里和苏杭。由美国顶级菲力浦强生建筑大师倾情设计，整个项目共计399万平方米，现已开发一期（已售罄）、二期（已竣工开盘）。三期共1000幢别墅，其中沿湖商业景观街样板房已开工。

现在正在热销的太阳湖大花园二期别墅区是在锦发集团“打造高端别墅产品”的宗旨下，为上海、长三角地区乃至全国广大购房业主倾力打造的上乘品质项目。从各个方面的价值分析，到业界的口碑流传都是无负于其“海一样的湖，别墅的王国”的推广口号，也能体现其皇家游艇别墅的社区高度。

二、别墅，不仅是富贵与奢华的专利，更是陶冶、养生之必备。

人之性情，不单决定人成功与否，还关乎人的健康与寿命，三国时代的名相诸葛亮曾说：夫君子之行，静以修身，俭以养德。为什么诸葛亮不说住“别墅”修身呢？事实是诸葛亮就是居住在溪畔的“茅草别墅”里。前有溪水、竹林，后有花园、菜地，大自然中的“茅草别墅”陶冶了一代天才。晋代的陶渊明到了40多岁，特别奇想要寻找世外桃源居住地，为此，陶渊明在江南寻找到了好几处理想的居住地，有诗为证：蔼蔼堂前林，中夏贮清阴；凯风因时来，回飙开我襟。息交游闲业，卧起弄书琴。园蔬有馀滋，旧谷犹储今。营己良有极，过足非所钦。舂秫作美酒，酒熟吾自斟。弱子戏我侧，学语未成音。此事真复乐，聊用忘华簪。遥遥望白云，怀古一何深。

我们的祖先特别注重大自然美景对人性情的陶冶和养生，当你置身于湖水、湖景、草地、鸟语、花香的别墅里，你的心境能不宁静，身心能不舒坦吗？所以，为了你的健康的性情，

健康的身体，最好的选择是离开繁杂城市50KM左右，来到大湖畔，大花园，大空间的世外桃源别墅，养性、休闲、居住，以草为伴，以树为伍，以湖为镜，让您的生活更加美好，更加纯静。

太阳湖大花园二期共规划有8种房型，主要建筑风格为西班牙风格和意大利风格。古典与现代，艺术与实用结合的生活环境，在浓浓的异国风情里享受慵懒的温暖阳光，打开窗即能欣赏浩瀚大湖美景与满目绿色，这就是临水别墅的水漾生活体验。河道斜坡绿化、庭院、游泳池、湖岸与私属码头泊岸，一切都是尽我们所能为业主居住创造完美的小区环境。

太阳湖大花园挟大观园与淀山湖两大风景区，踞太阳湖、淀山湖两大天然水系。拥有珍贵自然湖景、历史人文景观。湖景与水给人心理上的愉悦，美景能使您产生不同的遐想，对生活充满信心。小区还在原有天然河道的基础上，斥巨资开挖了人工河道把湖水引入小区。活水河道体系贯穿全区，放养鱼类，休闲、垂钓、嬉戏等休闲养生活动信手拈来。坐在休闲木亭里，品尝清茶，听鸟儿啼唱，看松鼠嬉戏，观赏大湖美景。美妙的绿化景观、精致的细节处理，表现项目非凡的品质。太阳湖大花园拥有平均面积达2000平方米私家庭院，院内景观小品错落分布，绿化独具特色，点缀亭子的汉白玉雕塑、喷水池，更显生动。院内可种植有大香樟、大桂花、大银杏树等高大乔木，配与吊床、鲜花、紫藤、遮阳伞等元素，让您可以真实体验田园乐趣。

开发商斥巨资投入使用了超过6种以上的水源净化设备与水资源保护措施。太阳湖大花园一、二期污水皆经过一级生化处理，水质达到国家一级A标准。净水循环系统后的纯净水质，在家就能感受自然清新的气息。小区在内河道浆砌块石驳岸与雨水排水系统，防止雨水将泥土带入湖水中，有效地防止了水土流失，使绿化与水资源两者皆得到了保护。岸边超大面积的绿化（72%以上），种植了乔木，最高达10米，直径最大达50公分左右，形成了生态绿化保护带。地面满布草皮、麦冬、葱兰等地面植被。为了建立一个良好的内河生态系统，还养殖了适量的鱼类，在水与岸相接处与淡水植物大量种植，不但能净化水层，还能优化环境。由于这些举措，整个社区充满了新鲜的氧气，纯净的流水，一幅宁静舒适的生活画卷由此展开。

社区整体格局大气，超大私人领域，每幢平均占地3亩以上，每栋别墅的间距都在20米以上。大面积私家庭院、大视野观景别墅，都能达到生活享受物有所值的感受。房型空间合理规划。架空层、地下室等赠送面积在使业主获得额外价值的同时，还提供了自由支配空间的权利，可设计成空中楼阁、超大车库或休闲场所等更灵活地适合个性生活的创意安排。私家庭院、私属码头、私人游艇，诠释了真正意义上的尊贵情结，构筑驾御领地与生活的皇

家感觉。建筑立面的欧洲贵族风范，精致到位的风格细节。别墅与景观相连，开门即景，开窗赏景，浸透奢华生活的点滴。在物业管理方面，引进国外先进管理模式，管家式服务让业主更加舒心，更显尊贵。而购买别墅的客户均为高端人群，都具有比较高的社会地位与素质，整体社区品质有所保障。油然而生的社会地位认同太阳湖宽广的水面成为社区天然的安全屏障。

保持健康与美好的心情是您和您的家人最大的财富，也是太阳湖大花园希望为您提供修心养性、怡养天年的“世外桃源”的出发点。

三、 价格与品质的超值，投资增值潜力的分析

别墅作为在地产行业的稀缺产品，具有很大的优势与竞争力。而且由于政府对日益稀缺的土地资源的控制，更是预示着将来低容积率大水景别墅社区物以稀为贵的发展前景。

1、人口与城市经济的飞速发展，导致了人口逐渐迁移集中，造成土地资源缺乏。早前，国家建设部就做出相应举措，颁布规定：别墅停批——规划在0.2以下容积率的别墅将不允许再建，这样的土地政策一出台，影响了很多还没有审批用地的别墅项目的品质。临近水资源的地块更受到保护，如，上海市政府就规定沿淀山湖300米以内不准建房，占地3～4亩临湖的别墅用地将不会再批准。太阳湖大花园临湖而建，拥有无可比拟的亲水性，占地500亩，仅建97栋别墅，规划用地平均每户5亩，社区容积率低至0.165，大多别墅净占地3亩以上，绿化率达到72%，这些项目特性都在向业界宣告着以后将不会再有同样品质的别墅项目出现。太阳湖大花园的土地价值与投资价值将扶摇直上。太阳湖大花园二期每栋别墅的间距都在20米以上，平均占地3亩以上。为了让业主可以天天饱览大湖美景，发展商对大多别墅建造了架空层，层高3.6米，建筑面积400多平方米，这样不但从大露台上一览大湖美景，又实际增加400多平方米使用面积，这部分面积发展商赠送，业主受益超值。签约面积400多平方米的别墅，实际购入面积却高达900多平方米左右，在政策调控下，像这样大的占地和这样低的容积率的别墅将不会再批准了，因此太阳湖大花园增值潜力是巨大的。

2、再者，由于政府对环淀山湖区域进行的城市规划，使得太阳湖大花园所处的环淀山湖区域，将成为政府重点规划支持的潜力区域。它将由观光旅游向休闲度假旅游转型，成为上海旅游资源、旅游设施最为集中的地区之一，地域升值，前景无限！而现阶段朱家角的

土地价格就已高达120多万元一亩。5到10年间，包括太阳湖大花园在内的环淀山湖区域将发生翻天覆地的变化，即时真正意义上的“上海后花园”将诞生！

3、太阳湖大花园二期别墅本身具备的优势，也极具升值潜力。太阳湖大花园二期仅揭幕33幢豪华别墅，由美国强生菲利普设计，外观极具有艺术美感，欧洲古典与现代结合。外墙大多采用花岗岩作为别墅立面，建筑风格充满欧陆皇家气质。单栋别墅的签约面积在403～603平方米之间，并有部分免费赠送100m2～400m2地下室或架空层，架空层可设计成室内游泳池、影视厅、咖啡吧和室内庭院等功能区域，有样板示范供业主选择。在增加空间与功能区域的同时，为业主创造了很好的价值，举例说明，按总建筑面积计算，如某房型约1000平方米，售价500多万，签约面积600多平方米。按总面积计算每平方米价格只有5000多元，按签约面积计算每平方米1.2万元以上，加上已升值的平均2000多平方米一幢的占地面积，业主将享受大部分的升值利益。为了满足客户需要，特配D2-1双拼房型，面积在220平方米左右，丰富了别墅类型与户型结构，提供了客户更加多样的价格选择。所以，别墅将来5～10年的增值空间将是巨大的！

4、太阳湖大花园Ⅱ期已被评为优秀别墅住宅小区，并正在接受审批中国花园社区大奖。

四、 经典旅游度假分析

太阳湖大花园二期别墅所处的区域与项目本身优越的景观优势，决定了它具备旅游度假这项功能。第一，它所处的环淀山湖区域拥有上海最大的自然湖泊体系——65平方公里的淀山湖，以及与淀山湖相连的15平方公里的太阳湖。作为上海最大的淡水湖，淀山湖20年来已形成了大观园、朱家角古镇、太阳岛、陈云故居等国家AAAA级景点，东方绿洲、高尔夫乡村俱乐部、水上运动场等品牌景点也深入人心。根据上海市政府对淀山湖区域的规划，淀山湖将被划分成东、西、南、北四个重点旅游区域。开发建设过程中，青浦将对大观园、朱家角古镇进行重新“包装”，充分发挥它们与环湖其他景点的辐射带动效应。而太阳湖大花园正是在此辐射范围之内，以后与之的互动可想而知。另外，青浦还将发挥水资源优势，将把这里建设成世界级的旅游度假区，拥有五星级酒店，游船，划船运动，水上游乐，渔人码头，购物，餐饮，咖啡，酒吧等功能业态。

生态美景、人文名胜与休闲设施的完美结合，使购买太阳湖大花园的业主在周末或闲暇时间可以游历江南水乡美景，体验时尚运动。优美的风景、浓厚的文化气息，可提供小区业主居家旅游的便利与社区氛围的熏陶。

太阳湖大花园二期别墅社区本身就临15万平方米的太阳湖而筑，拥有无可比拟的浩淼海样湖景。在中央公共码头的木亭里休憩，在湖岸的木栈道上漫步赏景，也不失为一种家门口的旅游休闲。原装美国水星游艇配备齐全，让您能在宽广的湖域里，尽情享受驰骋的乐趣。项目公共绿化设计匠心独具，特别是进口大门处的庭园，设计了绿地、叠水、鱼池、小亭雅筑等小品；放养了松鼠、兔子、锦鱼等活泼可爱的小动物。在体验美妙惬意景观的同时，也能与自然来个亲密接触，回归纯真心情。

五、 交通文化配套分析

1、交通配套情况

项目地处长江三角洲地区，紧邻国际大都市上海。长三角以上海为核心，在未来十年内，有可能成为我国区域经济发展的重要核心和亚太地区经济发达地带，将具有较强国际竞争能力。伴随着沪青平（A9）高速公路的通车，从上海古北出发，沿路途经江南名镇“朱家角”、东方绿洲、国家AAAA级风景区大观园，车程60公里，半小时即可到达著名的“太阳湖大花园”。A9工程预计20xx年下半年可直通大观园。大观园内更设有太阳湖大花园专用码头，从太阳湖大花园私家游艇码头驾航到大观园行程约10分钟。

从苏州市至太阳湖大花园半个小时车程。

从昆山市至太阳湖大花园半个小时车程。

2、 区域历史文化

芦墟莘塔

江南古镇——芦墟是太阳湖大花园的所在地，2500年历史文化熏陶着太阳湖大花园。芦墟有着47％的水域，富有江南水乡韵味，且生态环境保持良好，人文和自然景观众多，拥有深厚的历史文化底蕴，是名副其实的上海后花园。芦墟以水为源、依水生势，形成了极

具吸引力的生态休闲、旅游度假优势。芦墟有得天独厚的交通条件，四通八达的水陆空交通把芦墟与上海、苏州、杭州等大城市联成一体。

在芦墟境内，有著名的泗洲禅寺，有观音桥，有莘塔社区，有汾湖旅游度假区。曾有“胥滩古渡”的千古绝唱，也有着乾隆下江南时听说“芦墟三白荡，无风三尺浪”而望而怯步的美传。而亭台楼阁、小桥流水、吴地服饰、芦墟山歌等则体现了吴文化的深蕴内涵。

朱家角

乘车经A9高速公路去太阳湖大花园的时候，就能经过朱家角古镇。这个４７平方公里成折扇形的小镇，镶嵌在湖光山色之中，似明珠闪闪发光，这就是典型的江南鱼米之乡、闻名遐迩的千年古镇朱家角。

朱家角素有上海威尼斯、沪郊好莱坞之誉，座落于青浦县，水陆交通便捷，风景优美，物产丰裕，是上海保存最完整的江南水乡古镇。１９９１年被上海市政府命名为四大历史文化名镇之一。 以“小桥、流水、人家”格局及丰富的文化遗产著称于世的朱家角，堪称国之瑰宝。如今，朱家角正从闭塞走向开放，从传统迈入现代，迈入“以文化兴旅游，以旅游兴古镇”的新阶段，成为上海后花园中一朵绚丽的奇葩。

大观园

国家AAAA级旅游区、上海市五星级公园——大观园，位于上海市青浦淀山湖畔，与太阳湖大花园以衣带水。大观园位于湖东岸；太阳湖大花园位于湖北岸。大观园内设有太阳湖大花园专用码头，从太阳湖大花园私家游艇码头驾航到大观园行程约10分钟。现代生活时尚融入大自然湖光美景是您的选择。距市中心65公里，是根据中国古典名著《红楼梦》的意境，运用中国传统艺术手法建造的大型主题公园，占地135亩，建筑面积约8000平方米。整座园子设计精湛，建筑宏伟，亭台楼阁，精雕细镂，古木翠竹，相衬成趣，兼具皇家园林气派和江南园林秀丽风格。

大观园四周约1934亩土地上，还有民族文化村、梅园、青云塔、桂花苑等旅游景点，有游艇、手划船、竹筏、激光打枪、射箭、古装摄影等娱乐项目。每年春秋推出的红楼艺术节、红楼旅游节等大型表演活动，是上海都市旅游的重要内容。曾荣获国家建筑鲁班奖，上海40周年十佳建筑，十佳休闲新景点，新中国50周年上海优秀建筑，上海十大旅游特色园林，上海市七不文明公园，国家建设部全国风景名胜区先进集体。

3、 社区文化故事

太阳湖大花园卓越的社区景观，

承载着幅又一幅的美妙画面，诉说着一个又一个的动人故事。

相约太阳湖大花园

一个晴朗的早晨，电话如期响起……我和他相约在太阳湖大花园。边接电话边拿出上海地域图确定着将去的路线，心中满是殷切的期待，因为即将和他相见。我开着敞蓬车从虹桥出发，沿着A9高速公路飞驰，旅途上美景如画，清风撩动着衣袖，我的思念随风而去了。经过小桥流水的古镇朱家角，文化悠远的大观园，沉醉在江南水乡的古韵里。转过大观园就能看见我们相约的地点——太阳湖大花园了。

白色的罗马柱大门展开双臂欢迎着宾客的到来。我看着门旁的叠水、木亭、松鼠、兔子勾起了我淡淡的回忆。我仿佛看到了自己穿着红裙，在花园里陶醉地聆听鸟儿清亮的啼唱，欣赏着叠水叮当；看着清澈的池水中，五彩的锦鱼在欢游。微风吹过，枝叶沙沙作响，小松鼠在树上吃着松果，黑亮的眼睛望着我，好可爱。活泼的小兔子和我一起嬉戏玩耍，充满了无限的乐趣。

穿过太阳湖大花园的大门，林立在路旁的大树，随风摇曳着好象在向我招手。路边鲜花缤纷，木廊里缠绕着茂盛的藤蔓。我好象看到自己在遥远的过去，望着看不到尽头的湖水，思念着在这里养育我成长的母亲。想着这番情景，思绪里的少女回到了30年代，母亲在这里的码头送少女到了十里洋场——上海。少女用卖花所得换回了食物与漂亮的衣裳，她穿上了白色旗袍，撑着阳伞，回到家乡。一路将满篮的五彩花瓣，撒向离家的码头、长长的木栈道和这一片思念的土地上。少女乘坐着归来的木船在河道里游走，经过绿色的乔木，经过码头，花瓣顺着水流带着思念飘向远处。在太阳湖大花园里有温馨的亲情，还有缤纷的人生路。

飞扬的花瓣带我回到了晚清的湖畔，私家庭院的古典木亭里有一位温婉少女，弹奏着古筝。一腔热情化成悠扬的乐曲飘荡在空灵的湖面，呼唤着远方的恋人早日归来??在优美的乐曲声中，少女品尝着一杯冒着气息的香茗，遥望着远方的湖面，与久久萦绕的古筝旋律一起，谱写着满怀的情思??

湖边的风吹淡了少女的身影。我带着快要满溢的期盼，到了相约的绿色湖岸。这里有着我和他邂逅的美丽回忆。铺上餐布，斟上香气扑鼻的浓郁红酒，等待着看见他的那一刻。不久，伴随着游艇的引擎声，他来了……幸福的泪水就在此时落下，笑容在我的脸上绽放！我享受着今天的幸福，美丽的回忆与情感交织，这里充满了笑容与感动。

白色的浪漫、蓝色的自然、红色的甜蜜……我的幸福在这里实现了，你也可以！

六、项目背景与展望分析

? 太阳系列品牌的延续

进入内地房地产市场十多年来，香港锦发携旗下子公司，立足上海，放眼长三角，致力于打造“太阳”系列豪宅品牌。

? 开发商的成功经验：

1) 斥巨资成功批租收购了原上海历史博物馆，成为沪上第一家置换成功的甲级商务

写字楼——中汇大厦。

2) 成功开发“上海太阳都市花园”高档住宅小区，拿到了当年上海市单项楼盘销售

额第一、综合楼盘销售额第六名的好成绩，并被评为优秀小区、优秀设计奖、白

玉兰奖等奖项。

3) 2002，投资建设大型别墅社区“太阳湖大花园”，在社会上取得了良好的口碑。

4) 20xx年，启动了“太阳湖大花园”二期，开盘至今延续了良好的销售态势。三期

前期准备工作也已于20xx年底启动。

? 太阳湖大花园二期

太阳湖大花园二期一经开盘，便因其卓越的楼盘品质与良好的业界口碑销售一路飘红，受到了海内外消费者的热烈追捧。已购房客户都看准其增值空间巨大，是适合居住养生、旅游休闲、度假娱乐的顶级豪宅！有意投资贵宾，敬请从速把握大好机会。

? 太阳湖大花园三期社区规划

太阳湖大花园三期工程正在规划设计中，将延续太阳品牌，总体设计以“太阳”为主题。“太阳之核”将成为市政配套、教育、娱乐设施的集中地。除了居住群组外，周边社区还会建成供社区居民休闲运动的大型公园。别墅片区之间会设计大片的公园绿化、休闲、运动区，形成片区之间的绿化隔离带。三期还会建设线形的中心商业街，商业区包括零售、商业公寓、

游艇码头、会议中心、酒店等公共休闲娱乐设施。