城市交通与道路系统规划

调 查 报 告

题  目     交通流量调查与停车位调查报告  

院    系：   建筑工程学院              

专    业：    城市规划               

班    级：     1202B                  

姓    名：     刘世昌                 

                学    号：     1237150214            

指导老师：     郝翠丽                 

日    期：    2015.11.07               

一．调查地点：

 驻马店驿城区文明路与雪松路交叉口南进口；驻马店市高铁站北广场。

二．调查对象：

  早晚高峰期车流量；停车位数量位置等。

三．调查时间：

    20##年11月3日—20##年11月5日。

四．调查地点图例：

五．调查流量表：

           

文明路与雪松路交叉口南进口交通流量表

六.小时流量分析图：

交叉口交通流量分析图（附表1.附表2.）

交叉口早高峰小时交通流量分析图

交叉口晚高峰小时交通流量分析图

七．停车位示意图：

高铁站北广场停车位示意图

八.调查分析：

1.文明路与雪松路交叉口南北进口车流量分析。

如上述柱状图所示，小汽车流量大小呈山字状，分别在早上8:00-8:10和下午5：30-5:40中出现两个高峰点，此点前后小汽车流量呈下滑趋势。其中在8:00-8:10时段小汽车流量最大，达到201辆左右。这是上班高峰期的体现。

关于公共汽车的流量变化较为平缓，公共汽车流量大小呈一字状，分别在早上7:50-8:00和下午5：20-5:30中出现两个高峰点，此点前后公共汽车流量呈平缓下滑趋势。这说明上下班的交通拥挤影响了公共汽车按时停靠和出行的时间。但从数量上看，公共交通工具受到的影响较少。

关于非机动车流量大小呈山字状，分别在早上7:40-7:50和下午5：10-5:20中出现两个高峰点，此点前后非机动车流量呈下滑趋势。其中在7:40-7:50时段小汽车流量最大，达到264辆左右。这是上班高峰期的体现。

2.文明路与雪松路交叉口东西进口车流量分析。

从附表1.附表2.可看出，关于小汽车流量大小呈下滑趋势，分别在早上7:30-7:40和下午5:00-5:10中出现两个高峰点,此点后小汽车流量呈下滑趋势。其中在下午5:00-5:10时段小汽车流量最大，达到62辆左右。这是下班高峰期的体现。

关于公共汽车的流量变化较为平缓，分别在早上8:10-8:20和下午5：30-5:40中出现两个高峰点，此点前后公共汽车流量呈平缓下滑趋势。这说明上下班的交通拥挤影响了公共汽车按时停靠和出行的时间。但从数量上看，公共交通工具受到的影响较少。

关于非机动车流量大小，分别在早上7:50-8:00和下午5：30-5:40中出现两个高峰点，此点前后非机动车流量呈下滑趋势。其中在下午5：30-5:40时段小汽车流量最大，达到181辆左右。这是上班高峰期的体现。

3.文明路与雪松路道路断面分析

  由于驻马店的大多数道路在临近交叉口时候会把绿化带拆掉，来增加两个车道，同时用栏杆隔开。因此，在画道路横断面时候，画出每条路两种道路断面。由于绿化带被拆掉，行人翻越栏杆，穿越道路时有发生，给交通安全造成很大隐患。栏杆的分流不能将机动车和非机动车彻底分流，并且在交叉口方向容易造成人车混流。（见附图.道路断面图）。

九．高铁站北广场停车位调查分析

如图所示高铁站北广场地下停车位相对集中，约370个停车位，而地下停车场还处于建设中，未投入使用，高铁站停车位属于全开放的免费停车位，有保安人员看护。由于地上停车场未建设完工就投入使用，产生很多问题。非机动车停车位就直接和机动车停车位相连接，并排存放。这对使用者的安全来说是一个不小的隐患。同时由于未画停车位，机动车停放的次序也存在很大的问题，杂乱无章的小汽车不能充分利用地上停车场地，严重者还容易造成停车场内部的拥堵。相对于北广场的停车位杂乱，在广场前方路边北侧的停车位显得格外规整，约37个停车位，斜插式的停车位方便私家车的临时接送乘客。

高铁站在南广场上设置了公交车站，以及出租车停候区，还有一部分私家车停车位，其中大型停车位9个，小型停车位66个。与北广场相比较，南广场的停车位相对比较规整，并且种植一部分的植物来与出租车停候区间隔。基础设施较为完善。

十．问题分析

1.机动车右转车道没有从直行车道中分离出来。

在文明路段南进口直行车道有三个，但是最右侧直行车道和右转车道合用，这种方法是上一代交通渠化方式。现如今新型交通渠化方式中，右转车道在距离交叉口100-150米处从绿化带呈75°角切入，在从距离交叉口50-70米处呈75°角切出，很大程度上减少了直行车辆在红灯期间对右转车辆的影响，同时也让右转车辆更快速地完成转向操作。但是美中不足在于，这种渠化方式方式仅仅改进了右转和直行车辆之间的影响关系，没有注意到右转与非机动车的相互影响，在人流高峰期，还是容易产生交通拥堵。

2.右转车辆与非机动车在交叉口处容易产生拥堵。

相对于直行车辆和右转车辆之间的影响关系，非机动车和右转车辆的相互影响显得没那么严重。不过，在右转和直行同时进行时，非机动车和右转车辆容易产生拥堵，同时这也是交通事故高发地段。

3.非机动车等待区安全问题。

如今电动车技术发达，非机动车在流动数量上远超过机动车，但是在安全性上却不是那么乐观。由于非机动车自身的灵活和快捷性，以及法律未健全对非机动车的管制，导致许多人更敢于去闯红灯。同时在非机动车辆等待区，行人和非机动车融杂在一起，出现了很多不安全因素；非机动车等待区的区域面积又比较小，在上下班高峰期，不仅格外拥堵，甚至会占用机动车道。这对使用非机动车出行的使用者来说又多了一层不安全因素。

4.栏杆替换绿化带。

在驻马店市区的街道上到处可见路上的护栏，从绿化带变成护栏就意味着车辆之间的车距离变得更加近了，车辆在行驶时候的相互影响作用变大，这就容易造成不必要的交通事故。同时，栏杆更容易被行人翻越，这就又容易造成不必要的交通事故。

5.道路开口距离交叉口较近，并且开口较多。

交通拥挤的很大一部分原因就是道路开口会随时出入机动车和非机动车，这不仅会降低道路上行驶车辆的车速，而且还会增加很大的交通隐患。在上下班高峰期更是容易造成堵车，最终导致交通瘫痪。

6.高铁站停车位道路过窄，停车位过乱。

高铁站北广场停车位的道路不能单行，造成车辆进出变得拥堵。由于暂时还没有画停车位，所以车辆不能规范停靠，同样造成车辆拥堵。

十一．问题解决方法

1.优化机动车渠化方式。

采用新型交通渠化方式，减少直行和右转的相互影响。同时改变右转的交叉口渠化方式，避免右转和非机动车间产生交叉，从根本上减少交通事故的突发状况出现的几率。

2.重新修建非机动车等待区。

非机动车有了相对独立的等待区域，非机动车才会较少和机动车以及行人之间产生交叉影响，从而在根本上减少了交通事故产生的几率，保证了市民出行的安全性。同时，非机动车有了相对独立的等候区，也就有了相对完善得道德约束和法律约束手段，可以从一定程度上减少市民闯红灯的事件发生，最终也会减少交通事故的发生几率。

3.拓宽道路，重修绿化带。

     在道路中使用隔离栏杆是因为道路用地的紧张，但是也正是由于使用隔离栏杆，使得交通变得问题变得复杂。改变这一现象的最有效方法是拓宽道路，重新修建绿化带。这不仅可以美化环境而且也可以把机动车和非机动车完全隔离，减少它们在出行时候相互产生的影响。

     4.规范道路开口

      道路开口的数量和交叉口的距离都是因为没有按照规范要求实施。在未来的整修方案中，要集中开口，减少开口数量，并且在开口位置要预留一部分的缓冲面积，尽最大可能减少交通事故的产生。

     5.连接停车位道路，规范停车位。

     将四条进入停车场的道路连接起来，形成一个环状。这样不仅可以让车辆进出形成一个单行的路网，而且更加方便车辆进出。将停车位制作成斜插式，这样可以方便车辆停放，降低对道路宽度要求。

十二.总结

 由于是上班高峰期，导致车辆较多，路上拥挤，造成了一 段时间的堵车，文明大道上的交通量明显偏高。 周二早晨的第一次调查，分工没有合理安排，造成一段时间内手忙脚乱。下午经过重新分工，对流量调查就更加准确了。

 1.从交通工具来看，以小汽车为主，小汽车占据十分重要的角色，公交车和货车及其他的车辆相对来说要少很多。非机动车也是和小汽车可以匹敌的“大军”。

 2.从方向上看，上午和下午的交通流量有一定差别，但是7点的交通量相对来说还是要大一些，这大概是由于该地段所处位置距离市中心较近，而驻马店近些年又在北部建立新的城市中心，所以不同方向的车流量还是不同。

 3.从时间上来看，公交车和货车及其他的车辆增减变化不明显，而小汽车则数量变化较大。7；00--8；00；17:00——18:00为高峰小时阶段，正逢上下班高峰期，所以出现高峰点。

 4.从数量上看，高铁站的停车位只能满足日常停车需要，如不进行优化，在节假日和过年时候势必会造成交通拥挤，无法尽快停车等后果。同时，高铁站还需要尽快加紧脚步建设地下停车场，以缓解地上停车压力。

  这次的交通量的调查应该是比较全面的，每个路口都有专门的同学对各个方面进行调查统计。由调查结果分析得，南北两入口的车流量占到该路口车流总量的比重较大，主要是因为南、北方向为进入城区的主干道，而且，这两条路都是单向三车道，双向六车道，人车分流的设计，基本上都能满足该路线现在的交通状况。因此，在大多数时间里交通比较顺畅。调查中我们也明显感受到我们国家现在经济的快速发展，现在人们生活水平比以往好了很多，许多家庭都能开上小车，而且随着科技进步，电动汽车也出现了，增加了新的交通方式。同时表明了我国的经济水平慢慢迈进新高峰，但是我们也发现随着经济的发展，城市里的硬件设施逐渐的不满足了快速发展的要求 ，所以我们就要想一些解决办法：总的说来，这两个干路的道路设施还是能满足交通要求，但是对于一个发展相对较快的城市，道路设施必定会越来越紧张，各种各样的问题会在城市以后发展的过程当中逐渐明显，因此现在必须加强对交通的管理，以便在以后不会出现较大问题。一些特殊日子。如假期，春节等。外出的人比较多，公交车也要成倍增加才能满足需求。驻马店夜间公共汽车较少，所以对出租车需求量增加。并且在下午出租车交班时间，很大可能性就打不到车，因此出租车公司要修整交班时间，尽量在人流量较少时间交班。

十三．心得

     通过这次调查，使我对本专业的知识有了更深的认识，也 更加提高了对数据的分析能力，也对驻马店市的交通状况有了一个基本的认识，城市的交通状况反映了一个城市的面貌，所以我们应该多做调查，以改善驻马店的交通状况。虽然，此次调查时间短，数据不全，但我们通过本次调查使我掌握了交通量调查的方法，认识到交通量调查的重要性，使我感受到搞调查需要一丝不苟的精神，让我受益匪浅。

                                   附图.道路断面图

附表1.周二车流量调查表

附表2.周三车流量调查表

第二篇：住宅小区停车位问题调查报告1

天津广播电视大09（秋）法学本科调查报告

住宅小区停车位问题调查报告

姓名 年级 09秋法本 专业 法 律 层次 本 科

分校 汉 沽 分 校

指导教师 周世伟

一、前言部分 住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立， 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。

调查人：曹羽

调查时间：2011.7.1-2011.7.31

调查地点：汉沽各小区

调查方法：采访

二、事实部分

小区停车位的所有权,从时间上可以分为两类:第一类所有权为停车位的初始所有权,这类所有权为开发商所有；第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后,停车位的所有权问题。这是两

类不同性质的所有权,不能相互混淆。在现实生活中,就第一类所有权并无争议,有争议的为第二类所有权的归属，所以后者是本文分析的重点。

三、分析部分 在分析小区停车位（库）归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。”（参见王利明著《论物权法中的车库的归属及相关法律问题》）建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分（王译鉴著：《民法物一权》（第一册），中国政法大学出版社19xx年版，第195页）。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。《物权法》

第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”其中虽然规定了建筑物区分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有”。特别是目前争议较多的小区车位车

库所有权归属问题，《物权法》规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。 《物权法》虽以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。

从我国目前的现有小区情况大体来看，其停车位的形式主要有三种： 第一种形式:在小区内建造的专门的停车设施,其相互间由墙壁隔开,四周范围明确,具有独立的入口,己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记,业主只有购买或者承租该停车位后,方可拥有所有权或者使用权;如果没有特别约定,其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位,我们称其为库,开发商对这类停车位的销售,通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行,即将特定车位与特定住宅单元相联系,一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于:捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售,而在分别销售中则车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于,这种类型的停车位,是由支付了相应对价的小区的业主所有。

第二种形式:是在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车位开发商并不进行专门的销售,多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其有限,且已将其计入公摊面积进行销售,故在

开发商将房屋售出后,因小区内的土地使用权已归全体业主所有,故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中,一般是由停车者向物业公司交纳使用费,而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分,为全体业主的利益而使用。

第三种形式:在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种情形,开发商采取的销售方式有三种情形:分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个位的情况下,将车位销售给全体业主,每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法:一种是合同注明方法,即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售,否则为分别销售;另一种是成本计算方法,即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售,只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售。在分摊销售的方式中,多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断,如果由全体业主分摊了此项费用,则停车位归全体业主共同共有,否则归开发商所有。 相对而言,捆绑销售或者分别销售方式,其所有权的归属比较明确。在现实生活中,因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售,而且在我国现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下,有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人,从而引发纠纷。现行的《北京市商品房预售合同》和《物业服务合同(示范文本) 》中对此问题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定,购房人在签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位,并就停车位的

价格与开发商、物业公司在合同中约定。

车库、车位利益的纠纷关键是明晰车位、车库所有权问题。所有权确定了,使用权、收益权、处分权都随之解决。由于建国后我国废除了国民党统治期间的“伪法统”,一并废除了民国时期的“六法全书”和“民法典”,我国至今又还未颁布自己的民法典,加之中国传统社会忽视对公民私有财产的保护,公民的私有财产的确定和权利边界经常处于不确定状态,不利于对财产的保护和利用。目前对于住宅小区停车位(库)的所有权归属认识有几种通说：

（一）合同约定

此种观点认为,对车库的归属应当通过约定来确定。这种观点的本质意义是合同双方当事人是以平等的身份以公平合理的方式自行协商车库的归属。《物权法》规定:“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，归全体业主共有”。从物权法的规定上来看，现在我们国家对于车位车库所有权的归属也是遵从于此通说来认定的。但是在当前卖方市场条件下，房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定霸王条款，并且他们在合同中主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微。这样将对广大业主极为不利且这也不符合本观点的本意。只有随着商品房市场的发展逐渐变为买方市场的时候，此种观点才有可能实现。

（二）成本分摊

此种观点认为，当房地产开发商将车库的建造成本分摊到业主购房款中,车库所有权即为业主共有,否则归开发商所有。目前房地产价格是由需求决定的,而不是由成本决定的,开发商是否将车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去,也只有开发商清楚,业主几乎不可能去核定开发商的开发成本,也没有权力去核清开发商成本。因为成本是属于企业的核心商业秘密,因此据此来确定车库的所有权也是非常困难的。

（三）国家所有

此种观点认为,地下车库属于地下人防工程,根据《人民防空法》的有关规定应当推定为国家所有（参见 王利明著《论物权法中车库的归属及相关法律问题》）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室19xx年颁布的《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知》第2条指出:“人防国有资产是国防资产的组成部分,未开发使用的不交纳物业管理费。开发使用的人防工程,由使用人交纳物业管理费。使用人须承担产权人应交的物业管理费,并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。”随着城市商品房的发展,我国的人防工程建设发展迅速,人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。这种情况下,仍然认为地下人防工事归属于国家所有显然是不妥当的，理由有三。第一,《人民防空法》并没有明确规定所有的地下人防工事都属于国家所有。《人民防空法》第5条规定:“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人,通过多种途径投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平

时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”此处只是规定了由投资者使用管理,收益归投资者所有,并没有界定人防工事的所有权归属问题。相反,在没有界定所有权归属的情况下,应当认为投资者就是所有者,而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于国家所有。第二,在市场经济条件下,界定所有权最基本的原则仍然是投资者享有所有权。对于商品房小区的地下人防工事,国家并没有作出任何投资,因此就不存在在法律上主张所有权的基础。第三,如果地下人防工事属于国家所有,政府应当承担管理和维护的义务。但是事实上,对小区地下人防工事的管理费用并非由国家承担,大量的是由开发商或者业主承担。而由开发商或者业主承担管理费用而不享有所有权,这也是说不通的。

（四）登记

此种观点认为：车位（库）房的所有权证登记是谁，即归谁所有。依据物权法的公示公信原理对于已登记的车位（库）肯定归登记产权人所有。但是我国目前的情况是：没有进行房地所有权属登记或者压根就不能进行登记的车库在我国的住宅小区里比比皆是，显然以此来确定车（位）库的所有权归属也是很难办到和不现实的。

对于公共小区来说,停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益。因此,各国或地区的立法中,对此问题均有所规定,我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。

(一)日本

在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。但是，对屋内停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。日本学界存有争议,法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位。而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。

（二）德国

德国1973 年7 月30 日修正的《住宅所有权法》第3 条第2 项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间。”亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。（参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研容》，法律出版社19xx年版，第169页。） 因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作为从物,直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业

主的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同共有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。

（三）法国

在法国,新公寓的建造者负有一项法定的义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。

（四）美国

美国法律对小区内车库的制度设计,遵循两个最基本的原则,一是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权，二是不允许小区内的车库做为独立的专有专有部分进行单独买卖。

可以看出,美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二,不允许小区内车库单独买卖,有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。

（一）住宅小区地面停车位

地面停车位是指经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意, 在住宅小区地面上直接设置的停车设施, 一般以划线分割方式标明。（陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社19xx年版，第104页。）房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后, 房屋单元办理初始登记及转移登记, 房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内, 因此, 该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人, 即业主。在这里全体业主拥有停车位的使用权而不是所有权是基于以下考虑: 所有权的客体必须符合构造上和使用上的独立性标准, 而地面停车位只是通过划线分割而成, 不具备建筑物所要求的遮蔽性, 所以只能被视为土地使用权的客体。对停车位的使用性质我们可以认定为对共用部分的专有使用, 它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定, 由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。（王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社19xx年版，第39页）。

该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。根据我国的实际, 我们认为, 应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金, 同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此, 无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位, 而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议, 对有关收益分配作出具体约定( 比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支) 后, 才能设立和运营这种地面停车位。否则, 将构成无

权处分的侵权行为。

（二）住宅小区地下停车位

住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀, 现代建筑物不得不更多地向空间发展, 包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用, 才导致了地下停车位的出现。而我国对于地下停车位的法律规定仍是空白, 要确认地下停车位的权利归属, 首先要对地下停车位的权利结构有清楚的认识。传统物权理论认为只要具备构造上和使用上的独立性, 即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确, 与其上的房间有墙壁相隔, 已成为与住房相区别的、独立的特定物, 可以成为单独所有权的客体。然而, 结合我国房地产市场的实践来看, 如果一概地赋予地下停车位以单独所有权( 即相当于专有部分的所有权) , 亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的所有权的话, 会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的,即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。根据我国“房地不分离”的原则, 没有地的存在, 怎么可能有房的存在呢?在转移登记时, 其不能取得房地产权证, 其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物（王利明著：《物权法论（王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社19xx年版，第400页。）。另外, 由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上, 不拥有土地使用权的房地产开发商是无法对其取得产权的。也因此, 实践当中, 开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的

条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有, 开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后, 开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托, 将停车位予以出租, 所得租金收入归全体业主所有, 用于弥补物业管理费用开支。同时, 停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。当然, 对于将地下停车位的建筑面积也计算建筑容积率的特殊情况, 我们应区别对待。这些按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下停车位, 和地上建筑物一样要计入整个的建筑面积。因此, 该种停车位可拥有独立的所有权。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费, 但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

（三）楼房首层架空停车位

楼房首层架空停车位, 是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下, 首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的, 不能获得相应的土地使用权面积份额, 其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物( 面积) , 也是住宅房屋单元的从物。所以关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的, 此处不再赘述。

（四）楼房屋顶平台停车位

楼房屋顶平台停车位, 是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。虽然楼房屋顶平台停车位在我国目前还未普及, 但随着停车位的日

益紧张, 有关这种停车位的纠纷也会日益增多。对于屋顶平台的归属问题, 也是颇有争议。有人认为, 屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有; 也有人认为, 其应属于顶楼住房所有权的范围, 因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。我们知道, 对屋顶平台的利用更多的是用它的空间, 而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人, 而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。所以, 在该空间上设置停车位的权利也应当属于建筑物的全体区分所有人, 开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位, 而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可以。

对于本次物权法立法内涵的分析及一些个人建议：

我们学过法律的人都知道民事法律规范的核心任务为协调利益关系,立法者总是根据利益关系的不同类型,设置相应的法律规范。民法所协调的利益关系主要包括以下三种类型:民事主体与民事主体之间的利益关系,民事主体的利益与国家利益之间的关系（民事主体在本文中仅代表单个人或单个组织，并不代表国家）,民事主体的利益和社会公共利益之间的关系（ 王轶著 对中国民法学学术路向的初步思考—过分侧重制度性研究的缺陷及其克服[J ] . 法制与社会发展,2006） 。对于民事主体和民事主体之间的利益关系,在通常情况下,会采用任意性规范、倡导性规范或混合性规范进行调整;对于民事主体的利益和国家利益、社会公共利益之间的关系则通过强行性规范去调整。

首先应明确停车位权属之争所属利益的性质,即其调整的利益为民事主体与民事主体之间的利益,还是民事主体与国家、社会公共的利益。如果其为民事主体之间利益的争议,则应该运用任意性、倡导性或混合性的规范去调整;如果其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,则应该运用强制性规范进行调整。不能笼统地把停车位权属之争称为民事主体之间的利益或者称其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,因为停车位的情形相当复杂,如果停车位可以进行登记,则登记后的业主利益和开发商的利益都仅代表他们个人或组织，所以开发商与已购买该停车位的业主之间为民事主体之间的关系,他们之间采取协商的形式解决利益冲突,即法律不采取强行法规范二者之间的关系。

但就目前我国住宅小区绝大多数情况是整个社区的业主的利益与开发商的利益而言,其是否应该属于民事主体与社会公共利益之间的关系呢？小区所有业主的利益到底是否属于公共利益呢？什么是公共利益呢，对于这个问题我们就要看在某一事项所涉及的众人中，是不是有多数人对该事项表示认可。如果得到多数人的认可，该事项属于“公共利益”无疑！反之，如果在某一事项所涉及的众人中，有多数人对该事项不认可，则该事项必不属于“公共利益”。说到这里，公共利益的内涵已经很清楚了。所谓“公共利益”，必须要与公共决策结合起来，大多数人认可之事就是公共利益，大多数人不认可之事就不是公共利益（参见 王昌英著 何为社会公共利益[J] 北京大学学报 2001 04）。

所以说什么是公共利益问题属于事实判断问题，必须结合具体的事项，由该事项所涉及的公众来决定，在立法时对哪些事项属于公共利益进行事先列举是不可能也是不实际的。由此可以得出全体小区业主的利益是经过大多数人民认可的利益（相比于单一开发商来讲）所以应该属于社会公共利益范畴，所以应由强行法进行规范。而物权法第76 条第2 款赋予当事人自主选择的权利,为任意性规范,因此背离了规范的性质,所以我认为是错误的。并且长期在清华大学法学院任教的崔建远教授也认为：《物权法》不宜规定‘约定优先’，而应另辟蹊径。”（王谨著 公共物业所有权归属的《物权法》分析）并且从国外的制度上看没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理,而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决,且法定优先,约定作为补充。所以,本人认为,如果法律强制规定停车位属于业主的共同所有可能更有利于保护业主的利益,更加合理的解释了停车位与建筑物的归属的关系。既应用强行法进行明确规定：停车位的所有权归全体业主共有,只有这样才能避免开发商利用自己占着卖方市场而钻法律漏洞损害广大业主的利益。只有真正的使约定变为法定，才能维护最根本的我国广大业主的利益。

综上所述，在建筑物区分所有权领域中，停车位（库）的权属问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益。只有规定清晰、明确的集体规则，确定停车位（库）所有权的归属，在现实中才能够保护区分所有权人的合法权益，建设和谐社会。