法律服务市场调研报告

法律服务市场调研报告

改革开放以来，我国法律服务市场从生成、发育到壮大，为满足我国民众的法律需求，推进依法治国进程，建设法治国家起到了重大的推动作用。但是，在我国法律服务市场发展的过程中也出现了一些严重影响其发展的问题，可以说已经成为我国法治建设的一个重大障碍。

一、法律服务市场概述

法律服务市场是指为社会提供法律服务的中介机构和具有中介机构性质的法律服务部门以及具有提供法律咨询服务资质的部门(含公民代理)进行法律服务活动的场所。这里讲的中介机构和具有中介机构性质的法律服务部门以及具有提供法律咨询服务资质的部门是指律师事务所(含法律援助机构)、基层法律服务所、法律咨询服务机构和有民事行为能力的公民。法律服务市场监督管理是指法律赋予司法行政机关对法律服务市场正常秩序行使监督和管理的全部活动。

随着国家法治化进程步伐的加快和政治体制改革的逐步深入，作为承担法律服务职能的法律服务业面临着前所未有的机遇和挑战。法律服务是投资软环境的重要构成部分，属于法治环境的内容，投资者评价法治环境的优劣，往往首先关注的是法律服务的状况，我国要实现经济快速发展，就必须着眼于不断改善法治环境，提高法律服务水平。因此，对当前法律服务市场进行考察，并研究加以改善的相应对策，具有十分重要的现实意义。

二、当前法律服务市场存在的问题分析

近年来，我国法律服务业取得了较快的发展，法律服务主体在维护公民、法人合法权益、维护社会和谐稳定等方面起到越来越重要作用，但考察我国目前法律服务市场的运行，仍存在一些不足与问题，有待进一步规范。

1、法律服务机构种类繁多

目前我国的法律服务机构主要有律师事务所；乡镇、街道设立的法律服务所；公证机构；实际从事法律服务的社会咨询机构；政府机关、社会团体设立的各类法律服务中心等。这些机构在法律服务市场中各显其能，的确为老百姓提供了便利，然而为了争夺案源，为了获取更多的利益，有的法律服务机构不惜以夸大宣传、大包大揽、恶意诋毁等不正当手段进行竞争，造成了我国法律服务市场诸侯林立的混乱局面。

2、法律服务主体多元化

由于我国法律服务机构种类繁多，致使法律服务主体也多元化，主要有律师、基层法律服务工作者、公证人员、各种社会法律咨询机构人员等等。〔1〕

经过一段时间的调查发现：在法律服务市场中，有很多不具有法律执业资格的公民为当事人代理案件，他们凭借对法律知识的一知半解为当事人提供有偿的法律服务，并收取不菲的费用，严重扰乱了正常的法律服务市场秩序，使纠纷解决的社会成本大大增加。这些人员主要为在工商局登记注册成立法律咨询公司，以咨询公司的名义开展法律咨询活动，收取咨询费、代书费，或者直接与当事人签订委托代理合同，以公民身份从事代理活动，收取代理费，有的甚至不在任何机关注册登记备案，直接以公民身份为当事人进行代理活动，并私自收取代理费。

3、整体法律服务面过窄，法律服务专业化程度较低，与市场经济不相适应

目前我国法律服务市场主要集中在解决纠纷领域，而在纠纷的预防市场方面参与不够，我国的法律服务市场还不能适应市场经济日益增长的法律服务要求的需要。

就律师个人来说，出于“生存”需要，无论是刑事案件，还是民事或其他类型的案件，不少律师几乎是有什么接什么，接什么做什么。往往可能昨天从事刑事辩护，今天又办理破产清算，明天也许是劳动纠纷代理，后天则可能是处理合同纠纷。总之，绝大多数律师面对激烈的市场竞争，总想把自己塑造成所谓的“复合型”律师，确切地说是“万金油”律师，哪方面似乎都懂一点，但哪方面都不专不精。这种状况作为初入门的律师可以理解，但对从业数年、甚至一二十年或更长时间的律师来说如果仍然还是门门懂、样样差的话，那就不行了。在知识竞争日趋激烈的今天，如果律师不树立深钻一两门法律知识的观念，不注重形成自己的专业优势，是很难适应形势发展要求的。律师执业活动中适用不正当手段违法乱纪，知法犯法，败坏职业风气的现象还比较严重。〔2〕就法律业务来说，随着市场经济的发展，国内外交流越来越频繁，法律服务的内容也不断增加，涉外、金融、海商事、知识产权等方面的法律问题大量出现，这就需要一批律师专门从事高端领域的法律服务以适应新形势的发展需要。

4、法律服务机构规模偏小，法律服务人员文化程度不高

我国法律服务机构的数量近年来虽然有了很大的发展，但普遍存在着规模偏小的问题。绝大多数的法律服务机构，包括大多数的律师事务所，仍然处在“小作坊”的层次，人数少、规模小、管理简单不规范；从人数来看，大多数机构平均仅为10多人执业。而律师事务所的性质是双重的，它既是法律服务的经营者，又是律师的管理者。〔3〕有人根据我国律师事务所的执业律师人数，将其划分为三个不同的档次：小型所为十人左右或以下，中型所为三五十人左右，大型所为七八十人左右，如果按这一标准，我国律师事务所大多数都是中、小型所，而其他法律服务机构的规模更小。

经过对注册律师学历、教育背景等情况的调查，我国法律服务人员的文化素质不高。学历大多为大学本科学历，且一半以上为非法律专业本科，不仅如此，他们知识结构相对单一，外语水平不高、金融知识掌握不够，这在一定程度上限制了行业的发展。

三、存在问题的原因

1、立法缺陷为非律师的执业提供了“合法性”保障

我国三大诉讼法均规定当事人的近亲属、亲友具有诉讼代理或辩护资格，也就是说，法律允许非律师从事诉讼代理及辩护业务，但同时没有相应的措施对其进行有效监督，他们可以任意地向当事人收取服务费用。受利益驱动，非律师人员从事着大量的名为无偿实为有偿的法律服务活动，而《律师法》第13条规定明确规定：“没有取得律师执业证书的人，不得以律师名义执业，除法律另有规定外，不得从事诉讼代理或者辩护业务。”从这条可以看出，法律赋予有权从事有偿的诉讼业务的只能是律师，其他人不得为牟取经济利益从事诉讼代理和辩护业务，立法上的缺陷显而易见。

2、司法行政机关的执法空白为非律师的发展提供了空间

在实践中，许多从法官、检察官职位上离任的律师，一离开原机关即开始从事诉讼业务，司法行政机关对这一部分人的执业资格控制处于空白状态。《律师法》第55条规定：“没有取得律师执业证书的人员以律师名义从事法律服务的，由所在地的县级以上地方人民政府司法行政部门责令停止非法执业，没收违法所得，可以并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。”从以上法律条文可以看出，只要当事人不以律师名义进行代理，司法行政机关处罚就没有依据，自《律师法》颁布以来，因非法执业受到处罚的人极少，由此可以看出，一些相关法律服务市场监管部门难以严格执法打击违法执业行为。

3、落后的诉讼观念恶化了律师的执业环境

受我国传统“人治”思想的影响，社会公众认为“打官司就是打关系”，他们更愿意花钱请一个有关系的律师，这间接促使有的律师进行违规操作。律师在执业中的实际地位相对低下，相当一部分人员对律师带有偏见，认为律师就是为罪犯开脱罪责，妨碍了他们打击犯罪和保护受害人的利益。一些政府机构和工作人员排斥乃至歧视律师的现象还广泛存在，对律师的正当调查取证不予配合，甚至百般刁难。在行政事务中，尽管还存在着对律师职能的广泛要求，但律师仍然很少有机会涉足。

四、当前法律服务市场规范化管理对策

要进一步发展与规范我国法律服务市场，为经济社会发展提供优质高效的法律服务，就应当从我国国情和法律服务的属性出发，在借鉴国外有益经验的基础上，立足当前，着眼长远，以科学发展观为指导，积极稳妥地推进。为此，我们应该加强法律服务市场的监督和管理,推进相关制度的改革，强化法律服务人员为全社会提供法律服务的职能作用，主要从以下几方面入手：

1、完善不同法律服务主体业务范围的法律规则体系

目前，我国对规范法律服务市场没有统一的立法，许多实践中执行的相关规定散见于一系列法律法规和部门规章，以及各部门颁布的内部文件中，规则数量繁多，制定主体不同，效力也不同，难以避免规则之间互相冲突的现象。例如，统一《律师法》与三大诉讼法对公民个人从事诉讼代理活动时能否收取费用问题。

要规范法律服务市场秩序，实现法律服务市场的真正价值，完善相关立法是最基本的对策。如可以逐步确立律师在刑事辩护、诉讼代理中的垄断地位，建立律师垄断刑事辩护、代理业务的制度。律师可以从事各级法院受理的民事、行政案件的代理，而法律工作者只能代理在基层法院审理的民事、行政案件。同时，要加大对法律服务人员的培训、执业资格认证和监督管理，使其服务规范化。

2、进一步整顿法律服务市场，净化法律服务执业环境

在加强法律服务队伍管理、整顿和规范法律服务市场活动中，公、检、法、司法行政机关等部门要加强合作，共同担负起法律服务队伍建设和法律服务市场管理的重任，做到公正司法、公正执法，努力改善社会法治环境，净化我们的法律服务市场。

(1)严格诉前验证制度。人民法院主审法官在开庭前，要严格查验作为委托代理人的法律服务工作者和律师所持的公函、当事人的授权委托书和经年检注册的执业证，确认其身份并监督其在业务范围内依法履行职务，杜绝无证、证件未经当年年检注册或“两证一书”不全的代理人参加诉讼。发现有手续不全或手续不符的诉讼代理人，主审法官应拒绝其参与诉讼活动，并将情况及时向司法行政机关通报，法律服务人员在代理诉讼过程中应主动配合，并相互监督。

(2)实行案件代理(辩护)业务登记、追踪调查制度。人民法院、人民检察院、公安局执法监督部门应对承办案件的代理人的有关情况作记录，司法行政机关定期到各局院收集情况，并建立案件代理人台帐，再根据台帐进行追踪调查。主要是抓“四查”：查代理人是否具有有偿服务资格；查代理人员是否私自收案收费；查代理人的办案质量是否符合标准；查代理人是否有其他不法行为。通过调查，发现问题及时纠正，区别情况作出处理。

(3)严格法律服务机构及人员的“准入制”。成立律师事务所、法律服务所应符合严格的条件，司法机关要加强审查与监督，禁止违规的法律咨询机构滥设，对扰乱法律服务秩序的要清理整顿，加大惩处力度，净化法律服务市场。律师和基层法律服务工作者，都要经过国家组织的资格考试，其中律师必须参加十分严格的司法考试。但国家的资格考试仅仅是对考生法律专业知识的考察，要提高法律服务人员的综合素质，还要重视执业前的培训、考核和考察，坚持道德品质有问题的人员不得进入法律服务队伍的原则。

(4)建立健全法律服务人员执业公示制度、服务质量跟踪反馈制度、责任赔偿和不良执业登记制度，大力推行挂牌服务和服务承诺，设立举报箱和举报电话，接受社会监督。

(5)建立健全法律服务行业和从业人员信用等级考评体系和信用信息披露制度。通过对法律服务机构和执业人员的相关信用信息的及时披露，为社会各界查询法律服务机构信用信息提供服务。

3、依法为法律服务人员缴纳社会保险，解决执业者后顾之忧

法律服务机构应当依照国家和地方有关社会保障的政策和规定，为律师和法律工作者办

理社会保险，使其能安心从事法律服务工作，要纠正当前一些地方片面追求经济利益，在分配比例上过多的考虑个人利益或将社保费交与个人，由个人决定是否缴纳社保费的错误做法。为律师和法律工作者办理相关的社会保险是当前利益与长远利益、个人利益与社会利益的有机结合，意义重大，能切实解决律师和法律工作者的后顾之忧，使其老有所养。同时司法行政部门应当狠抓社会保障工作的落实，将保险纳入法律服务机构年检注册的要件予以保障，对未办理保险的法律服务机构，坚决不予注册，并且向社会公开，确保法律服务队伍的整体稳定性，这是促进法律服务市场健康、有序发展的重要保障手段。

4、提高法律服务机构的自身管理水平

律师和法律工作者的专业特点对管理者提出了更高的要求，管理者既要熟悉法律，更要懂管理，做管理的行家里手，要加强对律师和法律工作者的日常管理，制定各项>规章制度，如财务管理制度、案件登记制度、定期培训制度，以制度管人，将制度落实到人。律师事务所要注重提高专业化管理水平，要有具体的规划和目标，注重所内的专业化分工，促进律师事务所在一个或几个服务领域形成团队力量，用集体智慧向社会提供专家型的、高水平的法律服务，并通过这种法律服务进一步扩大社会影响，吸引、凝聚一批学有专长的律师人才，从而进一步扩大律师事务所的规模，为律师事务所的发展提供更加丰富的人才资源。

5、推进律师行业协会为主的管理机制，建立一定规模的律师事务所

对律师实行行政管理和行业管理是律师行业的性质决定的，是必要的，并符合我国目前的现实国情。律师体制改革后新的律师组织形式需要与之相适应的管理体制，司法行政机构与律师协会对律师的共同管理与监督，能直接掌握律师工作的规律，适时指导律师工作。律师协会是行业管理的组织形式，由职业律师组成，更贴近律师和律师事务所的实际。实现以律师协会行业为主的管理，对于提高律师的社会地位，尤其是对于维护律师免受不正当的干涉和侵害，依法独立执业，显得更有意义。必须看到，法律服务行业的规模化与专业化密不可分，愈来愈多的专业法律服务必须由专业团队来运作，而只有规模化的律师事务所才可能凝聚一批专业法律人才，承揽大型专业法律事务，实现专业团队化。解决这一问题的惟一方法是建立规模所，要组织建立30-50人执业的律师事务所，培植和刺激律师事务所的“品牌意识”、“精品意识”，在律师界形成拳头，能够集团作战，能够承揽各种诉讼与非诉讼案件，能在社会主义建设和经济全球化的浪潮中发挥更大的作用。

6、加强队伍的整体素质，提高法律服务水平

(1)加强思想教育引导。建立健全法律服务业的职业道德、执业纪律教育制度，坚持自律与他律相结合，治标与治本相结合的原则，综合运用教育、纪律、法制等手段，引导法律服务人员把社会效益放在首位，自觉抵御“利益至上”的不良倾向。加强对律师和法律工作者的后续专业培训和诚信教育，律师和法律工作者既是诚信制度的维护者,又是诚信制度的实践者，因此，加强诚信宣传、诚信教育和监督是当务之急，必须抓紧抓实。

(2)加强专业教育培训。通过分级培训，提高法律服务人员的业务素质；建立法律服务单位之间、法律服务单位与司法机关之间的联系交流制度，取长补短，相互促进，实现共同提高。法律服务人员要注重自身专业知识的学习和提高，把学习当成一种与办案同样重要的日常工作，不断提高自身的专业化水平。律师协会和管理部门还应经常性地举办有关培训班，为律师“充电”提供条件。

(3)进一步拓展法律服务新领域。法律服务单位要积极开拓非诉讼法律业务、涉外法律服务及其他高端法律服务，法律服务人员面向基层农村社区，为社会主义新农村建设提供优质便捷的法律服务。鼓励法律服务业积极引进懂法律、懂经济、懂外语的复合型、高层次人才，通过多渠道、多方式培养和集聚人才，为做大做强法律服务业奠定人才基础。

7、不断拓展律师参政的渠道

律师是国家重要的政治人才资源之一，他们从政具有专业上的优势，出于自身具备的基本的法律意识，一般都能够提出自己的政治主政策建议，律师更多参与政治，可以通过职业群体的力量推动我国“依法治国”的进程，加快政治体制改革的步伐，促进法治环境的进一步改善。我们应更多考虑从制度上保证律师参政的广度和深度，各级党委政府都应当聘请律师作为法律顾问，形成在决定重大问题前必须进行法律咨询的制度。我们应该促使更多的执业律师运用自身的专业知识服务于国家政治生活，由“经济人”向“政治人”和“复合人”的转变，加快司法改革步伐，推动整个社会政治、经济建设的发展。）

第二篇：市场调研报告

NO.2006G55地块开发与经营环境的调研报告

项目概况：

土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东地块；用地面积：用地总面积为117660.7平方米，其中市政配套用地面积9978.6平方米，实际出让面积为107682.1平方米（其中社区中心及社区绿地面积10000平方米）；规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.6；建筑密度：≤25%；建筑高度：≤35米；绿地率：35%

市场调研的内容：

1、市场分析的目的和目标。

便于更快的找准市场，避免走弯路。以及更准确的确定市场目标

2、中国经济的跌宕起伏让各大投行的中国经济研究者忙得不亦乐乎，前期看空中国经济的大合唱余音尚在，近期看多中国经济的观点又此起彼伏。一位国际投行的中国区首席经济学家近日表示，中国经济的短期下行风险得以缓解，并将三季度经济增速预测从7.2%上调至7.8%，全年预测从7.4%上调至7.6%。仅仅两个多月前，同样是这家机构，却是将20xx年中国经济增长预期从7.6%下调至7.4%，20xx年增长预期从7.7%下调至7.2%。

市民收入：1、2103年前三季度南京城市居民人均可支配收入和农民人均现金收入分别达到30625元和14737元，同比增长了9.6%和11.9%。他预计全年农民人均纯收入1.64万左右，增幅11%左右。在前三季度中，南京的城乡居民收入分别高于全省平均水平0.3和0.6个百分点。在13个省辖市中，城市居民收入绝对值第二，增幅排第四。2目前，南京达到收入指标人口比例不到40%，直接导致居民感觉收入“被增长”。南京全市城镇非私营单位中，最高行业工资收入和最低行业工资收入差距近11万元，有59.8%的单位、59.6%的从业人员低于南京全市在岗工资水平。1.1%单位、0.7%的从业人数，由于经济效益很差等原因，人均在岗工资没有达到南京全市企业最低工资标准。加上不同收入阶层所享受的社会养老保险、公积金存储等各项保障水平存在很大差距，进一步加大了实际收入的差距。

资金市场发展形势：目前42%的银行首套房房贷维持基准利率，34%出现上浮5%至20%不等。针对利润较高的二套房业务，利率为基准利率上浮10%至40%不等，且贷款审批难度持续加大，部分银行审批的时间延长至两个月。 房贷报告是在全面分析了全国86个城市房贷市场数据后，选取了全国27个重点城市、近500家银行的房贷数据以及大量用户在线搜索行为进行的分析研究。 今年2月以来，全国利率优惠逐步消失，首套房贷利率“零优惠”渐成主流。数据显示：首套房还可执行8.5折利率优惠的城市仅剩北京、天津、南京、哈尔滨4城；执行9折利率优惠的有9城；执行9.5折利率优惠的有5城，其他城市基本提至基准利率或更高。其中，南京执行8.5折优惠的银行仅有民生银行一家。 调查还显示，中小银行在房贷发放上更缺乏积极性，有些中小银行干脆直接停止房贷业务或部分停止二套房贷业务。数据显示，在调查的27个城市中有21个城市有停贷现象。此外，由于银行近来放款额度持续地趋紧，银行房贷捆绑搭售理财产品、强制存款又“卷土重来”。 房地产市场发展态势：当前房地产业的发展态势成为社会各界关注的焦点，正确认识当前房地产业发展形势，准确把握未来房地产业发展趋势，有利于引导各方端正认识，正确投资与决策，更有利于促进中国房地产业持续健康发展。同时，随着房地产业的快速发展以及城市化进程的加快，当前在住房保障方面又出现了许多亟待解决的新问题，如城镇居民家庭夹心层的住房保障问题、流动人口的住房问题等，迫切需要进行实践探索和政策制度创新，并为下一步提出具有中国特色的完善的住房保障体系提供理论储备和经验总结。

3、目标地块所在特定开发地段的市场分析

南京市房地产开发业规模情况分析

南京市房地产开发业发展速度较快，截至20xx年，共有房地产开发企业599个，从业人数16028人，其中不乏国内外知名的房地产大颚。但是，和我国房地产行业情况相似，南京市房地产行业具有大小规模房地产公司混杂的局面。全市房地产企业资产总额共计1073.6亿元，20xx年主营业务收入为232.3亿元。从资金来源统计来看，利用外资非常有限，仅

2.5978亿元，占本年资金来源的0.5％。

南京市房地产开发业销售情况分析

从销售营业情况来看，20xx年南京市全年实际销售面积合计747.9万平方米（其中住宅销售面积为675.96万平方米，占各物业类型实际销售面积的90.4%，图1让我们直观地看出南京市各物业类型房地产项目的销售情况），实际销售额合计267万元，出租房屋面积合计9万平方米，空置面积合计66.5万平方米。从上述各指标在不同物业类型的分配情况可以看出，南京市房地产市场是以住宅型的房地产市场为主，与住宅空置比例较全国来看较低相比，办公用房空置比例较高。

衡量房地产企业另一重要指标是其经营销售情况。20xx年全年，共完成房地产销售面积747.9万平方米，实现销售金额267.3亿元。其中占房地产企业总数3.5％的一级资质企业完成销售面积68.8万平方米，占总销售面积的9.2％；94家二级资质企业完成销售面积231.6万平方米，占总销售面积的31.1％；占全市企业数量最多的三级资质企业完成销售面积385.4万平方米，占总销售面积的51.5％；分别占全市企业数量3.3％、11.7％和7.5％的四级、暂定和其它资质的房地产企业分别完成销售面积14.0万平方米、40.3万平方米和7.8万平方米，占全市销售面积的8.3％。总体看来，各资质企业开发完成销售量较平衡。

在全国空置率居高不下的情况下，南京市商品房空置率远低于全国水平，但从不同资质企业开发项目的空置面积情况与开发投资量的比例来看，一级资质房地产企业空置率较高。分析其原因有两点：一是一级资质房地产企业开发项目定位档次较高，以大户型、花园洋房、别墅类中高档社区为主，而根据南京市房地产管理局对全市房地产需求调查得出的数据看来，需求量最大的户型面积集中在81－100平方米范围内，而145平方米以上的户型需求很少，只占总需求量的不到5％；其二，一级资质房地产企业较具有品牌效应，大多是国内一流房地产企业，项目品质较有保证，升职潜力较高，是房地产投资者的首选，从而造成了一级资质房地产企业开发项目较高的空置率。

3）、2012－20xx年南京市商品房施工、竣工面积情况

近年来，南京市商品房施工面积和竣工面积稳步上升， 20xx年施工面积为2708万平方米，其中新开工820.7万平方米，较之前三年增长幅度有所减缓。20xx年竣工面积为646万平方米，比上年只增长0.3%，新开工面积出现负增长，为-33.4％。预计20xx年中低价商品房新开工面积和竣工面积为35万平方米和25万平方米，经济适用房新开工面积和竣工面积为120万平方米和120万平方米。

4）、2012—20xx年南京市商品房空置面积情况

南京市商品房销售供需两旺的态势，使空置商品房得到逐年消化。从图11显示的南京市商品房空置面积变化情况可看出，20xx年以来，南京房地产市场的空置率逐年下降。20xx年全市空置房面积仅为40.73万平方米，其中空置住宅为24.38万平方米。商品房空置率不足5％，远低于全国平均水平。

5）、2012-20xx年南京市商品房供销情况

除土地市场以外，房地产市场整体的供需格局也是影响南京市未来产品市场的重要方面。20xx年以前，房地产市场基本是卖方市场，房地产企业所要做的只是建好房子卖出去而已，而到了20xx年以后，地产供给需求渐渐平衡，房地产买方市场格局已经形成。在需求总量预期变化不大的情况下，地产产品的供给对市场的影响显得尤为重要。

4、SWOT分析

优势：

1．政策优势：作为省市在南京地区工件的唯一一所大学城，仙林大学城得到了省市政府给予的极大的关注和支持，并在建设发长过程中享受省市政府制定的一系列优惠政策。如规费扶持政策，仙林大学城47平方公里规划范围的各项见者规费，由管委会收取，作为是政府对管委会的扶持投入，全部留管委会统一使用。

2．地理优势：项目地处仙林大学城，位于城市规划确定的仙林新市区西北部，北靠栖霞区和国家级南京经济技术开发区，南依灵山山脉，西置上城头路，东临规划城市二环。大学城内有近十多所高校，且就项目而言，与南邮，南紫荆，南工院等多所高等院校相界，浓郁的文化气息与本楼盘销售理念想应，必将成为部分购房者的居家选择。

劣势：

1．公交路线相对较少。目前在本楼盘南面的仙霞路上，只有324路公交车，即使向东

南再延伸一点，也只有310路和108路。况且公交车次较为缓慢。在节假日期间， 成为公交紧张状况。车次无法满足人们的需求，此处对于乘公交出行较为不便。

2．响应配套缺乏。目前在仙林大学城内只有一家大型综合商业中心。当仙林大学城学生入住高答8万人之多时，仙林一度出现商业匮乏的现象。消费者在选择居住时，商业配套也必将成为主要考虑因素之一。总之相应的生活配套设施不太完善，这会使之成为本楼盘的销售缺陷。

机遇：

1.新规划称，地铁2好线在仙鹤片区工设4个站，分别是仙鹤门站，和亚东城站。本次项目也完工。地铁线的开通，将会“拉近”仙林也市区的距离。使得本楼盘的住户出行摆脱公交路线少的干扰。

2.区域机会分析。当前，市区和河西等区段房价较高，且城中用地紧俏。离仙林较近的马群一带，由于邻近紫荆山，市场供应一直非常稀缺。但为了保护紫荆山，南京目前已经不在供应紫荆山片区土地，因此不排除人们会将目标东移，着眼于仙林大学城。

风险：

1.当仙林这个片区成为新的居住地区是，许多开发赏将目标投向这里，一系列的楼盘相继推出，本盘位于仙林大学城西北部，较其他楼盘与大学城中心地带远，所以，搞好本盘的会所以及商业中心是此盘的一大重点。

5、市场预测

20xx年南京房地产市场将呈现总量稳中有升、需求真实旺盛、价格基本稳定的态势。20xx年将是南京房地产业的宏观调控成果巩固年，乐观分析预计20xx年二季度将基本回暖，保守分析最迟20xx年底将会回升。

1）、市场供给预测

近几年我市商品房建设力度稳步加大，市场供应充足，基本形成了供略大于求的态势。在省政府“继续重点支持南京城市建设，充分发挥省会城市的作用”的指引下，预计20xx年全市商品房供应会保持稳步增长，商品房可售面积预计达到1400—1500万平米，其中河西、江宁、江北仍旧是主要供应板块。同时，由于政策导向以及企业的主动调整，供应结构将会得到进一步改善，中小户型和节能省地型的产品份额将得到提升。

2）、市场需求预测

从自主性需求方面，南京市经济的快速发展，人均收入水平的不断提高，城市化进程的加快，以及居民改善居住条件的迫切愿望从根本上保证了房地产业发展的动力，20xx年南京房地产需求必然呈现稳步增长的态势。

在被动性需求方面，受十运会召开的影响，南京20xx年的拆迁规模有限，预计20xx年全年拆迁力度可能加大，被动需求将有所增加，因而20xx年房地产市场需求可能比20xx年有所增加，预计市场需求将在850－950万平方米左右，基本保持稳中有升的态势。

3）、二手房供需预测

政策因素对二手房的影响将逐步减弱，市场成交也将恢复到较为正常的水平，在不考虑新政策出台的前提下，预计明年的二手房市场将会保持稳中有升的格局，预计需求总量将达到450万平米左右。

市场调研分析报告

一）现阶段南京市房地产业存在的主要问题

虽然近年来南京市房地产市场仍保持健康稳定的发展势头，持续供略大于求，市场更加理性成熟、主体行为更加规范，但同样存在一些需要引起我们重视并予以解决的问题。

1）、供求结构性矛盾明显

据有关部门20xx年4月对南京市房地产需求调研报告显示，所销售的商品房中，单价在3000元/平方米以下的仅占2.7％，3000－5500元/平方米的也只占28.7%；建筑面积80

平方米以下的户型仅占1.1％，80－120平方米的也只占27.9%。南京市上市的商品房住宅户均面积分别达到123平方米和135平方米；同时，南京市潜在购买者对单价的承受能力5500以下的占69.7％，对需求户型面积也主要集中在80－110平方米范围内，占55.1％。

一对尖锐的矛盾显现在南京市目前的房地产市场：市场供应的商品房与大部分潜在消费者的需求两个数字明显不相称。一方面中低档住房供给严重不足，另一方面城市中存量的中高档住宅所占比重又过大；一方面城市中存在着相当大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的闲置存量资源，另一方面增量资源即新房市场又供不应求。突出表现为中低价位、中小户型住房供应不足。

2）、市场观望气氛较浓，亟需引导合理的投资消费需求

20xx年新政之后，部分市场供求受到抑制，销售形势发生变化，开发企业对后市看法谨慎，投资信心不足，更愿等待市场明朗后入市，直接表现在开发投资增幅持续回落，20xx年全年较上年回落58.2个百分点，同时土地市场竞争激烈程度下降，多数地块以底价成交；同时由于消费者获取正确资讯渠道较少，新政出台后，在部分媒体片面报道的影响下，在开发企业各种营销手段的冲击下，处于信息劣势地位的消费者出于“买涨不买跌”的心理预期，越来越多的选择了持币观望。因此，要努力通过信息公开和税收信贷等手段，对市场的投资消费心理进行正确、及时的引导，促进市场信心恢复，维护市场理性发展。

3）、媒体部分报道失真，需加强舆论引导

宏观调控政策出台之初，部分新闻媒体由于缺乏房地产专业知识和片面追求新闻关注度，未充分理解宏观调控政策精神，做出一些不符合市场实际情况的报道。这产生的负面影响，误导了消费者对宏观调控的理解，加重了其观望情绪，影响了市场的稳定发展。因此，主管部门应充分利用媒体的导向性作用，及时公布市场准确信息，促进市场信息透明化、准确化和及时化，引导市场健康发展。

4）、郊区进入入住高峰期，市政及交通仍存在瓶颈

近年来，随着一城三区战略的稳步实施，当地房地产市场也取得了较快的发展，市场份额大幅提高，达到全市70%左右。这些地区楼盘陆续交付入住，而周边生活配套缺乏，部分地区出行方式单一，城郊结合部交通压力依然较大。这些因素都将影响居民生活的便利度，也制约当地房地产市场的进一步发展。因此，必须进一步加强一城三区生活配套及交通设施的投入，更好的满足居民居住需求。

5）、交房退房现象有所增多，验收管理工作需加强

20xx年，尤其新政以后，市民购房心理更加谨慎，维权意识有所提高，因房屋质量、买卖合同、规划设计等多种原因造成的交房、退房纠纷时有发生，受到社会各界广泛关注。综合来看，原因有二：一是由于施工质量、规划设计、产权不明以及交付流程和手续等问题，导致购房者要求退房；二是面对市场变化，部分购房者市场经济意识淡薄，无法接受已购物业降价，希望得到赔付而引发纠纷。因此，有必要加大对交房验收工作的管理力度，对验收标准进行进一步明确和宣传，明确合同双方权利与义务，促进房地产市场和谐发展。