河北省廊坊市城中村改造项目
城中村定义：泛指都市里的村庄。从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。
1.城中村改造项目申报审批流程和规划方案上报流程
2.项目审定后实施流程
政策法规
3.城中村改造项目中标企业享有的优惠政策
①、城中村改造范围内的集体建设用地，依法可以一次性转征为
国有建设用地。
②、城中村改造项目中安置村民回迁住房所占用土地和其他改造项目所占用土地出让金的80%用于房屋拆迁补偿支出，其他改造项目所占用土地出让金的20%用于补偿被改造村民的社会保障支出。
③、城中村改造项目涉及收取的土地出让金，优先用于城中村改造市政基础设施建设，免予缴纳；其他建设项目，减半收取。
4.城中村改造项目拆迁补偿政策
（1）.办理拆迁许可证：城中村改造过程中的房屋拆迁人，应当向市拆迁管理部门申请办理《房屋拆迁许可证》后，方可实施拆迁。城中村村(居)民委员会具体负责城中村改造房屋拆迁工作。
（2）.拆迁补偿对象：城中村改造项目用地范围内拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。被拆迁物设置了租赁、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁工作进行。有关补偿问题由当事人协商后以书面形式确定。
（3）.拆迁补偿方式：可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
（4）.房屋补偿办法：①.城中村村民住宅房屋享有补偿权力的面积为合法房屋所有权证证载面积；②.没有房屋所有权证的，按合法土地使用证证载面积的70％～75％计算；③.同时具有合法房屋所有权证和土地使用证的，以计算面积大的为准；④.对于住宅房屋未经批准擅自改变用途的，仅认定为住宅房屋进行住房安置；⑤.实行房屋调换的，住宅房屋补偿基准面积为l 40平方—150平方米（住宅房屋享有补偿权力的面积小于补偿基准面积的，可以按照成本价格购买差额面积；享有补偿权力的面积超过补偿基准面积的，超出的部分以货币形式补偿）。
（5）.违章建筑拆除办法：超过批准期限或者虽未规定期限但已使用2年以上的临时建筑，不予补偿；未超过批准期限的临时建筑，根据其已使用的年限和市场评估价格，给予适当补偿。
（6）.签订拆迁协议： 拆迁补偿应当由拆迂人与被拆迂人依法签订拆迂补偿协议。
5.河北省廊坊市固安县城中村改造情况
固安县旧城改造实施程序
6、
。
固安县旧城改造鼓励政策
①.旧城改造范围内的集体建设用地一次性征转为国有建设用地。
②.旧城改造项目中居（村）民按合法占地面积回迁占用的土地，土地出让金全额收缴后，除上解及预留基金部分外，在15个工作日内全部拨付项目单位，用于房屋拆迁安置补偿支出；改造项目中居（村）民住宅区（含商业）范围内其他用地，土地出让金全额收缴后，除上解及预留基金部分外，在15个工作日内80%拨付项目单位，用于房屋拆迁安置补偿支出。
③.旧城改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，安置村民回迁住房的建设项目，免予缴纳；其他建设项目，减半收取。
④.旧城改造项目涉及的回迁安置住房，不超过原住房或原占地合法面积的，回迁户免缴契税，超出部分按规定征收契税。
6.“城中村”土地权利现状包括土地所有权状态和土地使用权状态两者情形
（1）.“城中村”土地的所有权状态的分类
①.已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。
②.正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。
③.尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。
（2）.“城中村”土地使用权状态
“城中村”现实存在的情形：①大量的违章违规建筑存在，而没有任何规划与建设部门的批准；②存在大量乱占、乱圈地现象；③非法租赁土地；④以土地入股开办各种实业；⑤用集体土地抵押贷款⑥用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。由于“城中村” 集体土地的边缘性、稀缺性、区位性、固定性，多样性，复杂性以及相比较于国有土地使用权的低廉性，是它拥有旺盛的需求市场，土地使用权的差别使“城中村”得以客观存在。
7.城中村发展的隐患
“城中村”另外一种情况：在城市化过程中，由于城市化速度快速推进，但城市建设相对落后，特别是对外来人口管理跟不上，引发了所谓“城中村”现象，即是指城市郊区出现的已经转变为以从事工商业为主的村落。这里是外来人口的主要居住区，生活与生产设施比较简陋，治安状况较差，成为城市进一步发展的隐患。
“城中村”在全国各个城市高速发展的过程中都会出现，做好“城中村改造”可以采取因地制宜的办法，结合各城市的实际情况制定详细的方案，依照程序实施，切实的改善城中村居住者的生活环境以及城市发展的完整规划才是最终的目的。
附件二：
河北省固安县新民居示范村建设
新民居建设定义：新民居建设即农村新民居建设，是改善农村生活环境，提升农民生活质量，增进农民福祉的一件惠民大事，对于统筹城乡协调发展，全面加快社会主义新农村建设具有重要战略意义。
河北省建设新民居示范村政策的提出：“各设区市国土资源局、农工委（部），各扩权县（市）国土资源局、农工委（部）：为认真落实省委办公厅、省政府办公厅《关于大力推进新民居建设示范工程，回忆社会主义新农村建设的实施意见》，推进农村土地节约集约利用，切实解决新民居示范工程建设用地问题 ” 摘自—— 冀国土资发［2009］9号
政策措施
1.强化规划引导
在新民居建设工作推进中，要把规划摆上更加突出的位置，坚持高标准、高起点、高品位，切实发挥其龙头和先导作用。
2.加大政策支持力度
为适应全省加快推进新民居建设的工作需要，各级财政都要视财力状况，积极增加农村新民居建设专项奖补资金数额。各级政府财政奖补资金，主要用于新民居示范村基础设施建设。
3.强化产业带动
推进新民居建设，必须以产业为支撑、农民增收为保障。要依托产业基础和资源优势，编制好示范村产业发展规划。紧紧围绕新民居建设，完善村庄功能分区，培育特色产业，促进农民就近就业创业。
4.有效整合资源
各级政府要采取有效措施，加大对农村发展资金与项目的整合力度，集中力量解决农村新民居建设中的突出问题，切实发挥资金的整体效能。企业通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门或者设立专项的农村公益基金会，用于建设农村公益事业项目的捐赠支出，不超过年度利润总额12％的部分准予在计算企业所得税前扣除。
5.扩大金融信贷支持
省内各金融机构要加大对新民居建设的信贷支持力度，紧密结合农村建房特点，创新金融产品，改进金融服务方式，对示范村内符合条件的农户优先给予信贷支持。
6.加强村庄土地整理
新民居建设要充分利用村庄原有建设用地、空闲地和废弃地，尽量不占或少占耕地。要把新民居建设与村庄土地整理有机结合起来，共同组成建新拆旧项目区，统一规划、一并实施。积极鼓励通过多村联建、集中连片等模式，挖掘新民居建设节地潜力，同时有效解决新民居建设中的用地和资金来源。要充分利用好国家“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的政策，对通过村庄建设用地和宅基地整理节余的土地，首先要复垦为耕地，其余土地可作为土地置换指标，纳入年度增减挂钩实施计划，置换城镇建设用地，其土地收益主要用于示范村新民居建设。鼓励有实力的企业对示范村进行开发建设，对企业先期投入资金按规划要求建设新民居及配套设施，以成本价或低于成本价供农民入住的，要在土地利用、项目立项等方面给予支持。
7.加强新民居建设采用新材料新技术的指导和服务。
鼓励和引导示范村采用建筑节能技术，积极推广新技术、新产品、新材料，最大限度地应用太阳能、地热能、生物质能和可再生能源。积极开展节能示范县试点工作。有关部门要按规定，切实减少农村新民居建设审批手续，减免相关收费。
8.新民居建设原则
①基本原则
a.政府引导，农民自愿
b.节约土地
c.采取“一村一议”的方式
②.用地原则
a.新村规划面积原则上控制在原村址面积的三分之二以内
b.农村居民以人均占地面积原则上控制在120平方米以内
c.居民建筑面积每户不宜超过250平方米
d.一户一宅
③.新民居设计原则
a.原则上以多层为主，二层叠拼为辅，严格控制平房。规划设计为独门独院的，每户占地面积要控制在《河北省农村宅基地管理办法》限定标准内；
b.建筑形式建筑密度容积率:2层35%0.6、多层35%1.1；
c.建筑基底面积应小于宅基地面积的70%；
d.层高不宜超过3米，底层层高不应超过3.5米。
1.固安县农村新民居建设示范村申报审批流程图
2.固安县农村新民居建设示范村项目审核资料清单
3.新民居示范村项目工程建设用地采取周转用地方式
摘自冀国土资发［2009］9号文件《关于农村新民居示范工程建设用地的指导意见（试行）》
对建新拆旧的新民居建设示范工程，需要新占农用地的，可采取先占后补的方法周转使用。即：按新民居示范村村庄规划先行占用农用地进行建设，待村民搬入新居后，将旧村址复垦利用，复垦的耕地首先要补充新占的农用地。补充耕地面积应当是周转用地面积的1.2倍。周转用地不属于新增建设用地，不须缴纳新增建设用地有偿使用费。使用周转用地最多不超过50亩(整体搬迁的除外)，使用年限为3年至4年。
（1）.采取周转用地方式申报程序
新民居示范工程建设使用周转用地数量由省国土资源厅核定。
申请使用周转用地以县(市)为单位，可分期申请。使用周转用地要先征得被占地村民的同意，由需要使用周转用地的示范村村民委员会向县级国土资源局提出申请，县级国土资源局依据经同级人民政府批准的示范村村庄规划、新民居建设改造方案等，测算各示范村周转用地规模并汇总(周转用地规模原则上按首期工程开工占地面积核定)，拟定周转用地使用、归还和村庄规划与新一轮土地利用总体规划衔接方案(以下简称规划衔接方案)，连同其它申请材料一并逐级报设区市人民政府同意后向省国土资源厅提出申请，扩权县(市)可直接向省国土资源厅提出申请（2）.采取周转用地方式申报内容
周转用地范围、归还和“规划衔接方案”需包括以下内容：
①各示范村基本情况。村庄总人口数，土地总面积，耕地面积，原村址占地面积；
②建新拆旧计划。新村规划占地面积，建筑物平面和空间布局(层高、户型设计计等)，申请使用周转用地面积、地类，节余出土地面积及利用计划(复耕面积、调剂为其它建设用地面积、拟置换到城镇的建设用地位置和面积，村庄发展预留地面积，新民居建设工程进度安排表；
③建设用地复垦方案、周转用地归还承诺时限等；
④标有示范村新、旧村址和周转用地位置的县级土地利用总体规划图及设区市或扩权县人民政府出具的规划衔接说明。
(3)采取周转用地方式申报材料
申请使用周转用地需要报送以下材料：
①县级国土资源局申请；
②设区市、县级人民政府意见；
③被占地村民的意见；
④示范村委会意见；
⑤周转用地勘测定界报告和图件；
⑥周转用地使用、归还和“规划衔接方案”；
⑦经县级人民政府批准的示范村村庄规划图。
(4)采取周转用地方式的基本要求
一是经批准核定的周转用地要到期归还。到期不能归还的，按使用周转用地的2倍扣减示范村所在市、县下年度土地利用计划指标。
二是县级国土资源局要按照省国土资源厅批准的建设用地周转使用、归还和“规划衔接方案”，实行“台帐管理、封闭运行、到期归还”，做好新民居建设供地服务和建设用地复垦工作，保证复垦耕地质量。自批准周转用地之日起，每年向省国土资源厅书面报告使用情况。
旧村址复垦验收工作由省国土资源厅或由省国土资源厅委托设区市国土资源局负责。省国土资源厅对各地周转用地使用管理情况进行不定期检查，对运作不规范的要进行纠正。
(5).新民居建设坚持“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”政策
对通过村庄建设用地和宅基地整理节余的土地，首先要复垦为耕地，归还周转用地后新增的耕地，可作为土地置换指标，置换城镇建设用地。置换指标可以有偿使用。对于节余的土地符合城镇规划的，经批准可征收为国有建设用地，其土地收益主要用于新民居建设。
(6).新民居示范工程土地开发利用的方式
①.可采取城乡建设项目捆绑运作方式，将农村新民居建设项目与城镇国有建设用地出让地块进行项目捆绑，企业通过招标、拍卖或挂牌方式取得新民居建设开发权和城镇国有建设用地使用权。企业先期投入资金按规划要求建设新民居及配套设施，以成本价或低于成本价供农民入住，形成企业下乡支农然后进城获利的土地运作模式。
②.村集体与企业合股开发，通过新民居建设节余出的建设用地，示范村集体可根据土地利用总体规划和产业规划，实行以地入股就地招商引资，发展新的产业项目，壮大集体经济。
（7）.河北省农村新民居建设政策
①.新民居建设过程中节余的建设用地指标使用说明
在新民居建设中，要将旧村址复垦为耕地，归还周转用地、留足农村发展用地后，其余部分可作为土地置换指标，转换城镇建设用地。土地置换指标，也属于先占后补性质，待周转用地使用、归还方案经批准后即可使用，不需要等旧址复垦验收后使用。置换城镇建设用地的要依法办理土地征收手续。
②.土地置换指标的使用数量、范围、方向等方面的要求
置换指标的使用，每年不超过三分之一。置换指标可以有偿转让，原则上县域范围转让。对确需在市区市范围内进行置换的，必须经省政府批准。置换指标的使用要把握好用地结构和比例，统筹安排房地产开发、现代服务业等第三产业和其他产业项目用地。房地产开发项目中，要有一定比例的保障性住房、经济适用房、廉租房、中小户型普通商品房。新民居建设节余出来的土地，不能用于“小产权房”。
③.土地置换指标的归还
因土地置换指标属于先占后补性质，所以使用土地置换指标要按使用数量到期归还。有于归还置换指标的土地，是旧村复垦后节余出来的土地。土地置换指标归还的期限同时也是旧村址完成复垦的期限，在批准周转用地使用、归还方案之日起4年内归还。到期不能复垦归还的，按置换建设用地面积的2倍扣减示范村所在设区市下年度土地利用计划指标，同时，置换到城镇的建设用地所在设区市、县(市)还必须补交新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。
④.新民居建设中腾出的土地建设商品房
按照国家现行法律、法规和政策规定，不允许占用农民集体所有土地建商品房。需要在新民居建设中节余出来的土地上建设商品房的，在符合土地利用总体规划的前提下，要依法办理土地征收手续，并以招标、拍卖、挂牌出让方式取得土地使用权。
(8).河北省新民居建设补偿安置政策
一.搬迁补偿安置的方式及标准:搬迁补偿方式实行产权置换或货币补偿两种方式，由村民自行选择。
1.产权调换方式
（1）宅基置换。根据《河北省农村宅基地管理办法》规定：农村村民实行一户一处宅基地制度，人均耕地一千平方米（1.5亩）以上的平原县（市），每处宅基地不得超过233平方米。被搬迁户合法宅基（233平）范围内，按1：0.45置换砖混结构楼房(置换框架结构楼房按砖混结构楼房的1：0.85计算，下同），一套住宅超出宅基面积的，超出部分按1：0.4置换。宅基面积确定以《宅基证》为准，证外面积宅基归村集体所有，不予置换。
（2）一户多宅。对一户多宅的（指有合法宅基证的），只允许其中一套执行以上标准，第二套按以上标准折算置换面积后另乘以90%置换；第三套按以上标准折算置换面积后另乘以80%置换；第四套按以上标准折算置换面积后另乘以70%置换。 一户多宅无《宅基证》或超出宅基未办理《宅基证》的，但经村委会批准统一安置有书面协议的按地价90元/平方米给予补贴，地上建筑按委托评估价给予补偿。
一户多宅无《宅基证》或未经村委会批准私自占用村集体宅基或证外强占宅基，都属于非法行为，原则上不予补偿，地上建筑物也应限期自行拆除，期内自行拆除的可给予40元/平方米的垃圾清运费。
（3）凡在20##年7月31日之后，将户口迁入本村的、办理《宅基证》的、抢建民房的都视为非法，不享受上述政策。
2.地上房屋货币补偿
货币补偿方式 参照“一拆两改大会战突击月”指挥部《冀州市城区拆违和旧居住区、城中村改造补偿安置标准》执行，另外可享受搬迁费的补偿。 (1)、居民合法宅基地范围内的房屋，结合房屋结构、成新标准，按照有关法规聘请具备相应资质的专业评估公司评估确定，给予货币补偿; （2）居民有证合法的宅基地地上建筑物补偿 各种不同结构建筑物20##年的重置价为：框架结构楼房800元/㎡;砖混结构平房450元/㎡，楼房600元/㎡；砖木结构平房400元/㎡，楼房450元/㎡；砖坯草房350元/㎡；土坯草房300元/㎡；简易房50元/㎡。上述标准结合成新计算。最后补偿价格依据评估机构评估结果为准。其他建筑物及地上附着物的补偿以评估结果为准。
二.回迁安置政策
（1）原则上只有村集体经济组织成员（村民）并且有合法宅基地的，才能享受住房安置待遇。村民安置住房的建设，由市国土局、建设局会同有关部门按照相对集中的原则进行选址，建设局提出规划设计要求，市政府组织统一进行建设。
（2）村民所置换楼房结构为砖混结构或框架结构，楼层设计为“6+1”式、11+1式等结构楼房。简装交房（门、窗、内墙、地面、水电暖），户型分90 平方米-130 平方米左右。①楼房面积可以与储藏间、车库置换，置换面积为：1平方米楼房置换内储藏间1.36平方米、置换外储藏间1.24平方米、置换车库0.57平方米。②居民住房按以上标准折合楼房面积后，楼层选择按以下比例系数执行：2、3层按1：0.9置换；1、4层按1：0.96置换；5层按1：1.15置换；6层按1：1.25置换，置换高层楼房标准另行确定。
（3）按照“一户一宅”总体原则，被搬迁人在折算置换楼房面积后，无论该户有几处合法宅基，最多安置面积不得超过160平方米，超出部分一律按安置楼房成本价退款。超出置换面积部分按市场价购买。 （4）村民选楼排号。具体办法由各村委会制定，市指挥部备案，原则上一户多宅的按每户一套优先选房。
（5）搬迁补助一次性补偿每户600元。
河北省城中村改造和新民居建设的区别
1.定义不同：前者是被城市包围了的农村，改造后有五大转变，村民转居民；村委会转居委会；农村集体经济转为城市混合经济或股份制经济；集体土地转为国有土地；农村转为现代化文明社区。后者是建设社会主义新农村。
2.涉及对象、土地性质不同：前者涉及市民、国有土地；后者涉及农民、集体土地。
3.规划条件方面：前者是在城区规划范围内的农村改造，依据城中村改造政策执行；后者是在城区规划以外的农村建设，依据新民居建设政策执行。
4.建设改造主管部门不同：前者是各级政府中的城改办；后者是各级政府中的农工部；
5.建设改造后行政管理部门不同：前者由村委会调整为居委会；后者行政区划不需要调整。
6.安置房政策、待遇不同：前者是城中村改造的房屋在交纳土地出让金，具备合法手续能够上市的情况下，与普通商品房没有实质区别；后者是示范村村民建设在宅基地上的房屋是不可以卖给村集体以外的成员的，否则是无法过户的，即属于集体所有制的农村土地只允许同村交易。
7.用地指标取得：前者土地一般是通过划拨方式取得；后者土地一般是通过周转用地的方式取得。
另附河北省邯郸市新民居建设示范村申报表
