谢家瑾谈物业管理智慧社区的建设

2013-09-12

这次论坛选题“智慧社区”是基于一种紧迫感。今天一天的会议非常成功，6位主题发言和下午的互动都非常精彩。对一些问题认识有分歧和讨论中的争议很正常，如果大家的认识都一致了，我们就没有必要开论坛会了。我在“谈物业管理与?智慧社区?建设”一文中提到：“近几年，?智慧城市?与?智慧社区?建设引起了各方面关注与一批物业企业的积极参与。但总体看，对?智慧城市?和?智慧社区?的认识还处在百花齐放阶段，工作的推进也还在探索中。最近我对有关问题做了一点研究，说实话并没有找到成熟答案，只能把自己的一些粗浅认识写出来抛砖引玉，希望在扬州会上，能听到更多高见”。下面，谈几点参加了一天会议的感想和认识。

一、什么是“智慧社区”

我在“谈物业管理与?智慧社区?建设”一文列举了四段自己认为较为妥帖的“智慧社区”的解释，因时间关系，在这里我只把其中一段拿出来和大家分享。

北京大学教授、博士生导师朱跃生认为，智慧城市是城市信息化的高级阶段，是现代化城市建设及可持续发展的新模式。智慧社区是智慧城市实施的重要环节，它以“智慧社区服务”作为切入点，通过建立智慧社区物业及智能化综合服务管理平台，为广大市民提供社区医疗、社区养老保健、智能交通、电子投票、宽带通信、环境监控、水电气自动抄表、安防监控、食品安全溯源推送、邻里互动、社区文化及教育、新媒体推送、智能家居、电子支付等服务，既提高城市的综合管理水平，又提高民众生活的品质。

关于“智慧社区”的解释有很多，我想当前大家对“智慧社区”有个总体了解即可，不必纠缠于哪个解释更加准确。

二、物业管理对“智慧社区”建设的参与

物业企业要不要，能不能参与“智慧社区”建设，是这次会议研讨的主要问题，今天的几个主题发言应该有很强的说服力和针对性。关键是我们对这股潮流是否“看得见，看得起，看得懂”。我个人的观点是鼓励有能力的企业要关注，要参与，也相信我们的品牌企业能参与，能成功。

深圳市住房和建设局今年4月发布了“推行?智慧社区?建设试点工作方案”，提出年内健全完善“智慧社区”建设技术规范和推广模式，完成30个小区“智慧社区”建设试点。通过“智慧社区”建设提升小区物业管理服务水平，提高业主生活质量；积极探索社区管理新模式，促进物业管理创新发展、转型升级。

万科物业去年牵手华为公司共建了“智慧社区联合实验室”，万科青岛小镇项目的业主在当年最先体验到智慧社区解决方案带来的生活方式改变：邻里间可免费视频通话，业主与小区出入口岗亭可直接对话；业主可在社区服务平台上选择自己需要的服务，可使用立体式居家防盗系统进行远程手机布撤防；无线定位系统的建立，既实现了对访客的实时跟踪管理，更能提供对老人、小孩的随时监护。社区商业、智慧医疗、智慧教育、EBA远程设备监控等服务的逐步升级，使居住在万科社区的业主更趋近安全和幸福状态。

深圳中信物业在红树湾项目开展的“智慧社区”试点，与网络运营商合作打造的深圳第一个WIFI全覆盖小区，将高端个性化“铂金管家”服务和“家e通”智能服务终端“EPAD”结合，通过智能物业服务终端业务范围的不断扩大，满足业主衣、食、住、行等方面的需求，让业主充分感受到科技与服务相结合带来的魅力，享受舒适便捷的中信生活方式。

深圳彩生活服务集团去年9月与中国光大银行联合推出了“彩生活e卡通”，以深圳为示范地区，共同打造新型智慧社区。围绕社区管理、公共服务、智慧微商圈，实现了小区内与周围商圈一卡通。业主持有的“彩生活e卡通”除了具备银行借记卡所有功能外，更通过IC芯片实现了包括电子账户、小额支付在内的金融功能，以及包括小区与停车场门禁在内的生活应用功能，还可在加盟彩生活服务平台的

便利店、超市、网上商城等集群化服务平台上刷卡享受折扣消费，并获得积分奖励和银行提供的增值服务。

“碧桂园智慧社区”目前开通了在线购物、智能安防、管家服务、物业服务、便民服务、家庭百科、休闲娱乐及可选配的智能家居等八大平台。业主可在电视机、智能手机、电脑终端上在线购买送货上门的蔬菜、食品、日用品等；可通过智慧社区云终端，调取小区安防视频在家观看；可通过智能管家平台预定车辆、送餐、衣物干洗、洗车、收发快递、票务等服务；可在线报修、投诉及与物业企业互动，完成家政服务安排，点播电影、电视剧、综艺节目，获得二手房交易与房屋租赁等中介服务。

招商局物业设计研发的“到家网”数字服务平台，包括在线报修、投诉等“物业基础服务模块”，文体、生活服务等“社区服务模块”，新闻中心、走进招商会等“行政模块”三个模块。今年5、6月，在深圳蛇口4个小区进行了“智慧社区”“到家网”运营试点，共计3500户业主通过CRM（客户管理系统）实现了95%以上的信息采集和登记率；386户业主通过手机APP客户端、电脑PC、电话等服务终端体验了“数字化”服务；通过“到家网”处理客户服务2816单次。“到家网”的上线运营改变了基础服务的提供方式，优化了服务流程，丰富了客户体验，并为实现现场服务实时监管、办公联动和减员增效提供了可能。

这次参与到“智慧社区”专题研讨的，还有长城物业、嘉宝集团、常州中房物业、中粮物业、福州永安物业、河南正弘物业、内蒙古维邦物业、河北恒辉物业等一批企业，由于时间关系，不能对他们的经验一一展开点评，希望大家认真研读。

这次论坛选题“智慧社区”是我的建议，是基于一种紧迫感。今天一天的会议非常成功，6位主题发言和下午的互动都非常精彩。对一些问题认识有分歧和讨论中的争议很正常，如果大家的认识都一致了，我们就没有必要开论坛会了。我在“谈物业管理与?智慧社区?建设”一文中提到：“近几年，?智慧城市?与?智慧社区?建设引起了各方面关注与一批物业企业的积极参与。但总体看，对?智慧城市?和?智慧

社区?的认识还处在百花齐放阶段，工作的推进也还在探索中。最近我对有关问题做了一点研究，说实话并没有找到成熟答案，只能把自己的一些粗浅认识写出来抛砖引玉，希望在扬州会上，能听到更多高见”。下面，谈几点参加了一天会议的感想和认识。

一、什么是“智慧社区”

我在“谈物业管理与?智慧社区?建设”一文列举了四段自己认为较为妥帖的“智慧社区”的解释，因时间关系，在这里我只把其中一段拿出来和大家分享。

北京大学教授、博士生导师朱跃生认为，智慧城市是城市信息化的高级阶段，是现代化城市建设及可持续发展的新模式。智慧社区是智慧城市实施的重要环节，它以“智慧社区服务”作为切入点，通过建立智慧社区物业及智能化综合服务管理平台，为广大市民提供社区医疗、社区养老保健、智能交通、电子投票、宽带通信、环境监控、水电气自动抄表、安防监控、食品安全溯源推送、邻里互动、社区文化及教育、新媒体推送、智能家居、电子支付等服务，既提高城市的综合管理水平，又提高民众生活的品质。

关于“智慧社区”的解释有很多，我想当前大家对“智慧社区”有个总体了解即可，不必纠缠于哪个解释更加准确。

二、物业管理对“智慧社区”建设的参与

物业企业要不要，能不能参与“智慧社区”建设，是这次会议研讨的主要问题，今天的几个主题发言应该有很强的说服力和针对性。关键是我们对这股潮流是否“看得见，看得起，看得懂”。我个人的观点是鼓励有能力的企业要关注，要参与，也相信我们的品牌企业能参与，能成功。

深圳市住房和建设局今年4月发布了“推行?智慧社区?建设试点工作方案”，提出年内健全完善“智慧社区”建设技术规范和推广模式，完成30个小区“智慧社区”

建设试点。通过“智慧社区”建设提升小区物业管理服务水平，提高业主生活质量；积极探索社区管理新模式，促进物业管理创新发展、转型升级。

万科物业去年牵手华为公司共建了“智慧社区联合实验室”，万科青岛小镇项目的业主在当年最先体验到智慧社区解决方案带来的生活方式改变：邻里间可免费视频通话，业主与小区出入口岗亭可直接对话；业主可在社区服务平台上选择自己需要的服务，可使用立体式居家防盗系统进行远程手机布撤防；无线定位系统的建立，既实现了对访客的实时跟踪管理，更能提供对老人、小孩的随时监护。社区商业、智慧医疗、智慧教育、EBA远程设备监控等服务的逐步升级，使居住在万科社区的业主更趋近安全和幸福状态。

深圳中信物业在红树湾项目开展的“智慧社区”试点，与网络运营商合作打造的深圳第一个WIFI全覆盖小区，将高端个性化“铂金管家”服务和“家e通”智能服务终端“EPAD”结合，通过智能物业服务终端业务范围的不断扩大，满足业主衣、食、住、行等方面的需求，让业主充分感受到科技与服务相结合带来的魅力，享受舒适便捷的中信生活方式。

深圳彩生活服务集团去年9月与中国光大银行联合推出了“彩生活e卡通”，以深圳为示范地区，共同打造新型智慧社区。围绕社区管理、公共服务、智慧微商圈，实现了小区内与周围商圈一卡通。业主持有的“彩生活e卡通”除了具备银行借记卡所有功能外，更通过IC芯片实现了包括电子账户、小额支付在内的金融功能，以及包括小区与停车场门禁在内的生活应用功能，还可在加盟彩生活服务平台的便利店、超市、网上商城等集群化服务平台上刷卡享受折扣消费，并获得积分奖励和银行提供的增值服务。

“碧桂园智慧社区”目前开通了在线购物、智能安防、管家服务、物业服务、便民服务、家庭百科、休闲娱乐及可选配的智能家居等八大平台。业主可在电视机、智能手机、电脑终端上在线购买送货上门的蔬菜、食品、日用品等；可通过智慧社区云终端，调取小区安防视频在家观看；可通过智能管家平台预定车辆、送餐、

衣物干洗、洗车、收发快递、票务等服务；可在线报修、投诉及与物业企业互动，完成家政服务安排，点播电影、电视剧、综艺节目，获得二手房交易与房屋租赁等中介服务。

招商局物业设计研发的“到家网”数字服务平台，包括在线报修、投诉等“物业基础服务模块”，文体、生活服务等“社区服务模块”，新闻中心、走进招商会等“行政模块”三个模块。今年5、6月，在深圳蛇口4个小区进行了“智慧社区”“到家网”运营试点，共计3500户业主通过CRM（客户管理系统）实现了95%以上的信息采集和登记率；386户业主通过手机APP客户端、电脑PC、电话等服务终端体验了“数字化”服务；通过“到家网”处理客户服务2816单次。“到家网”的上线运营改变了基础服务的提供方式，优化了服务流程，丰富了客户体验，并为实现现场服务实时监管、办公联动和减员增效提供了可能。

这次参与到“智慧社区”专题研讨的，还有长城物业、嘉宝集团、常州中房物业、中粮物业、福州永安物业、河南正弘物业、内蒙古维邦物业、河北恒辉物业等一批企业，由于时间关系，不能对他们的经验一一展开点评，希望大家认真研读。

三、物业企业参与“智慧社区”建设的基础和有利条件

一是物业管理与社区建设“和而不同、良性互动”的紧密联系；

二是物业管理与广大业主互相依赖的“鱼水”关系；以上两点是我们参与“智慧社区”建设的基础。

三是业主不断增长的物业管理需求，对传统物业服务形成挑战，并给我们拓展延伸服务带来商机；

四是物业企业近几年遇到的成本快速上涨与服务费价格调整机制的缺失，以及招工难两大主要困难，激发起对劳动密集型、简单服务提供者现状，以及对死守清洁、绿化、秩序维护和设备维修四项基础服务定位变革的探索；第三、四两点是一些企业率先参与“智慧社区”建设的动力。

五是物业管理涵盖的庞大客户群体形成对社区服务的规模化需求；

六是网络技术使得集各种社区服务的商业平台搭建成为可能；

七是由此呈现有关分供商加盟社区服务商业平台的热情；

八是金融机构的积极参与，对物业企业介入社区服务集成运营形成支撑；以上四点是物业管理参与“智慧社区”建设的有利条件，做得对路，能获得社区资源的整合与受益权。

九是物业管理向现代服务业转型升级的内外动力；

十是品牌企业实现管理流程再造、品质提升、进一步做大做强的可依托途径。

四、推进“智慧社区”建设应注意什么

一）既积极又冷静，切忌一哄而上

正如来源于赛迪网上“智慧社区现状与趋势”一文指出的：目前智慧社区的发展还处于初级阶段，大量结合了物联网技术的社区应用还处于方案或试运行阶段，需求的发掘还不充分；智慧社区的发展很不平衡，主要集中在大城市主要社区；智慧社区产品与技术方案尚不成熟；智慧社区建设标准与规划缺乏；部分系统的兼容性、互换性、开放性差，将给未来系统的集成与数据共享带来很大困难。我想，除了以上这些问题外，还有很多问题需要认真研究和解决。在我和万科集团副总裁朱保全就智慧社区进行沟通的时候，他就提出“这个事情需要投入，每家公司自己做不经济”。

在智慧社区建设加快兴起，物业企业参与积极性被调动的同时，我们一方面要以热情的态度关注，并结合企业自身情况研究介入的可能和如何介入，同时要保持冷静的头脑，切忌一哄而上。

二）把握好八个问题

首先要通过不断为业主提供优质服务来提高业主满意度和信任度，为参与“智慧社区”建设奠定基础；二要全面考虑环境、政策、区域、风险等影响因素，认真研究“智慧社区”建设的不同模式和技术特点，制定适合自己的行动计划；三要考虑目前有些信息技术和手段尚未成熟和定型，且此类技术更新发展速度极快，做好技术选择和集成应用,搭建好“智慧社区”运营平台，是“智慧社区”建设可持续发展的重要环节；四要立足于物业管理水平和效率的整体提高，以及为业主提供优

质快捷的延伸服务两个重点，坚持管理与服务两个平台建设两手抓，两手都要硬；五要坚持有所为有所不为，选择好延伸服务的内容，从家政、养老、房屋资产管理等业主迫切需要的项目入手，逐步完善服务类别，扩大智慧社区平台的服务覆盖面；六要做好服务平台供应商和加盟商的筛选，选择品牌知名度高、产品质量有保证的商家来提供专业服务，并厘清各方权责利，完善服务及产品质量纠纷的处理机制，避免因第三方服务或产品质量缺陷导致业主对物业服务企业的不满；七要吸纳金融机构的参与，鼓励企业联盟的出现，打造区域性的住宅小区集群，以足够大的管理规模和用户数量，形成对服务供应商加盟的足够吸引力，降低运营成本；八要在经营绩效和品牌宣传上下功夫，凸显“智慧社区”建设的经济效益和社会效益。

三）因企而宜，选择参与形式

物业管理参与“智慧社区”建设，一定要因企而宜，因地制宜。管理规模很大、覆盖区域广的集团型企业，可以创造条件参与和介入“智慧社区”建设。像深圳彩生活管理8000多万平方米、700多个住宅项目，他们能为1万多户业主提供房屋出租代理服务并收获可观的利润；可以主要通过搭建庞大业主群体和所管项目周边业主加入的社区服务电子平台，吸引各类供应商的加盟；可以和光大银行联合推出“彩生活e卡通”。由此尽量减少自身资金投入，降低有关风险。

而管理规模小的物业企业，要避免不切实际地投入巨额资金去建设电子社区商务网。现阶段通过做好四项服务基础上的线下或简单搭建的线上平台，开展适当的多种经营服务即可。

四）依托品牌企业，走企业联盟的道路

提倡以城市为基础，以龙头企业为依托，通过品牌物业企业的联盟形式，整合和做大服务平台，并鼓励中小企业加盟，降低物业企业参与“智慧社区”建设的成本，逐步扩大试点覆盖面。推进中要有整体思路，要坚持不脱离基础物业管理之本，要有所为有所不为，要吸收高素质人才的加入。

对“智慧社区”的了解还很肤浅，所谈几点很不成熟，一家之言，仅供参考。今天

的会议是对物业管理参与“智慧社区”建设的开题，改善行业生存状况和转型升级的道路还很长，希望大家坚持探索，砥砺前行，通过不懈努力去争取胜利。

第二篇：论从物业管理加强社区建设

论从物业管理加强社区建设 目录

第一章 物业管理的基本概念

一 物业管理的概念

二 物业管理的起源及在我国的发展

第二章 物业管理的现状和前景

一 物业管理的现状

二 物业管理的前景

第三章 社区建设的基本概念

一 社区建设的概念

二 社区建设的作用

第四章 物业管理与社区建设的异同

一 物业管理与社区建设的异同点

第五章 物业管理与社区建设的关系

第六章 物业管理与社区环境建设

一 物业管理与社区环境建设的联系

第七章 物业管理与社区法制建设

一 物业管理与社区法制建设的关系

第八章 从物业管理入手加强社区建设

一 从物业管理入手加强社区环境建设

二 从物业管理入手加强社区法制建设

三 和而不同，构建物业管理和社区建设良性互动新机制

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第三章 社区建设的基本概念

一 社区建设的概念

是指在街道范围内，由街道党工委、街道办事处主导的，社区职能部门社区单位和社区居委会积极参和的既有区域性、又全方位的自我服务和自我管理。

二社区建设的作用

处作为基层人民政府的派出机构发挥着直接的领导功能，居委会作为居民自治组织（论文空间网提供论文发表）发挥着重要的协调功能，各主体之间主要是行政管理关系和居民自我管理关系。

第四章 物业管理与社区建设的异同

一 物业管理与社区建设的异同点

首先，从性质上来说，社区建设是城市管理的基础性工作，政府行为在其中发挥着重要功能，带有明显的行政主导 性；物业管理则是物业管理企业提供的有偿管理服务，具有明显的市场性。其次，从目的上来说，社区建设是要让生活在一定地域上的人群社会关系和谐、生活安宁幸福、行为规范有序；物业管理则主要是满足业主对住房财产的使用、维护、保值等方面的服务需求，为业主及使用人创造和保持良好的工作居住环境。第三，从内容上来说，社区建设比较宽泛，是包括户籍、治安、征兵、计划生育、环境维护精神文明以及社会救助、退休、就业等内容的综合性管理工作；物业管理则是业主和物业管理企业按照合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维

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修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的专门化活动。第四，从实施主体上来说，社区建设是由街道办事处、派出所、居委会和居民、驻社区企事业单位等众多主体参和的管理活动。

第五章 物业管理与社区建设的联系

社区是社会的细胞，建设和谐社会，首先要设和谐社区。物业管理作为社区服务的一支重要量，在社区建设中正发挥着重要的功能。但在具的实践中，如何把握社区建设和物业管理的关系实现两者的良性互动，推动形成良好的社区建设物业管理秩序，从而形成温馨和谐的家园气氛，一个需要我们进行认真思索和探索解决的新问题。 社区建设和物业管理不是截然对立的，两者有相互依存、相互促进的联系。第一，物业管理是社建设的重要组成部分。物业管理所从事的保安、洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作，正是区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。第二，物业管理企业在社区文化建设中的功能不可或缺。物业管理企业在社区中组织（论文空间网提供论文发表）和参和开展形式多样、健康有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。第三，社区建设反过来影响物业管理的发展。社区建设得好，社区功能完善，居民素质提高，各主体自觉履行职责，这有助于物业管理制度的有效遵守和执行，有助于业主自律机制的建立，有助于矛盾和纠纷的减少，物业管理自然事半功倍。另外，在流

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动人口管理、计划生育、劳动就业等方面，虽不属于物业管理服务的范围，但在政府授权和有偿服务的前提下，物业管理企业协助政府有关部门完成辅助性工作，客观上也推动了社区建设工作。由此可见，从根本上说，物业管理和社区建设的目标是一致的，都是以人为本，全面提高居民的居住质量，营造社区稳定、平安、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。

第六章 物业管理与社区环境建设

一 物业管理与社区环境建设的联系

（一） 物业管理中的环境建设

在物业的早期建设中，物业管理就可以进行早期介入，参与物业项目主体的规划设计，助搞好防治环境污染的配套设施设备以及设施的建设，查了解物业的周边环境。为以后物业的居住创造良好的环境。也为社区建设良好的居住环境。

物业管理在服务过程中，可以通过以下途径来提高物业内的环境，提高社区的居住环境。

1 加强环境质量监测

通过对现场检查和质量监测查出来的问题，要填写环境污染与治理报告，一方面向领导和有关部门报告环境污染的事实和原因分析；另一方面要提出治理意见和措施，并进行跟踪检验。

2 争取有关单位的支持与配合

环境保护工作不单纯是某一个部门或某一个单位的事情，需要大

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家共同努力才能搞好。所以，在具体工作中必须争取有关单位的支持和配合；一方面，在物业区域内要争取绿化、卫生、交通等部门的配合；另一方面，在物业区域外要争取附近的工厂、农村、企事业单位的相互沟通、相互理解，同时还要争取专门环境保护机构的指导、检查和帮助。

3 落实必要的硬件建设

环境保护工作，同时是一项技术性很强的工作，需要一些专业的仪器设备。为了搞好环境保护工作，必须落实必要的硬件建设。例如，对水体的监测等。

4 进行宣传教育工作

环境保护工作，同时也是一项群众性的工作，特别是物业区域的环境保护工作，是生活在物业区域中每一个人的责任。所以，在具体工作中要加强宣传教育工作，是每一个人都能理解和支持，只有人人参与、人人支持、人人动手，物业区域的环境保护工作才能真正搞好。

（二） 物业管理对社区环境建设的影响

环境是展示现代化城市建设成就的重要窗口，是体现城市文明程度的重要渠道，也是反映城市管理水平的重要体现。只有每一个物业内的环境好了，整个社区的环境才会好。而物业内的环境就靠物业管理企业的实施。物业内的卫生清洁和绿化都是物业管理企业为物业服务的基本工作。物业管理企业要加强对物业内卫生环境的服务，当然要实施好保洁管理制度。指导领班、清洁员的工作，确保达到标准。巡视检查卫生情况，及时解决问题。处理好与社区清洁卫生管理部门

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的关系。搞好卫生设施的建设与维护。监督物业区域内的日常卫生保洁。物业管理企业搞好了本物业区域内的卫生，社区的卫生也就好。 当然社区环境建设，不仅仅是卫生环境的建设，还有绿化。一个好的环境，光有良好的卫生是不够的，还有有好的绿化。物业管理对物业内的绿化至关重要。搞好绿化也是物业管理企业的基本工作之一。对居住区绿化，有一定的要求。

1 合理组织，统一规划

要采取集中与分散，重点与一般，点、线、面相结合，以居住区中心花园为中心，以道路绿化为网络，以住宅间绿地为基础，使居住区绿地自成系统，并与城市绿地系统相协调，成为有机的组成部分。 2 因地制宜，节约用地。

要充分利用自然地形和现状条件，尽量利用劣地，坡地、洼地和水面作为绿化用地，以节约城市用地。对原有的树木，特别是古树名木应加以保护和利用，以期早日成绿化面貌。

3 植物为主，注意景观

居住区的绿化，应以植物造园为主，合理布局。植物材料的选择和配置，要结合居住区绿地的特点，结合居民的能力，力求投资节省，养护管理省钱，充分发挥绿地的卫生防护功能。

每一个物业内的环境好了，整个社区的环境才会更好。所以，我们应该从物业管理入手加强社区环境建设。

第七章 物业管理与社区法制建设

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一 物业管理与社区法制建设的关系

党的十六届四中全会提出了“构建社会主义和谐社会”的目标,这一目标的实现有赖于全社会依法治国的良好运行,也依赖于基层社区的和谐构建。当前,随着社会各项改革的深入,社区组织逐步承担起更繁杂的行政职能,这就要求社区必须建立规范化、法制化的社区管理制度来适应复杂的社区管理工作,进而完成构建和谐社区的目标。基于此,党和政府强调要在以往“三进社区”的基础上开展好“四进社区”活动,即科教、文体、卫生、法律四进社区[1],通过增加法律因素来更好地促进社区的法制建设。当前,在社区法制建设中,社区居委会承担着主要作用。但从我国现实看,由于社区还处于发展状态,并不成熟,因此社区面临着许多问题,如社区建设氛围不浓,群众参与共建意识不强;社区管理水平有待提高;社区服务功能单一且分散,对社区建设的牵动作用尚未充分体现;社区基础设施建设仍呈滞后状态;社区管理机制混乱,所辖工作杂乱无章等。因此社区法制建设仅仅依靠居委会已不能适应社区规模化、复杂化发展的需要,迫切需要新的力量加入,以共同建设社区。20xx年我国颁布了《物业管理条例》,此条例的出台对社区法制建设有重大的现实意义

物业管理中的治安管理对社区的法制建设有重大意义。物业治安管理是指物业管理公司为防盗、防破坏、防流氓、防意外及人为突发事故而对所管理的物业进行的一系列管理活动。治安管理的目的是为了保障物业管理企业所管理的物业区域内的财产不受损失，人身不受伤害，维护正常的工作和生活秩序。治安管理在整个物业管理中占

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有举足轻重的地位，它是业主和使用人安居乐业的保证，也是整个社

区及社会安定的基础。同时良好的治安管理也能提高物业管理企业的

声誉。物业管理的治安工作做好了，有利于整个社区的法制建设。社

区的法制建设做好了，物业的治安管理工作也更好开展。

二 物业管理对社区法制建设的影响

物业治安管理的原则是以防为主，防治结合，物业治安管理和社

会治安相结合，坚持硬件和软件相结合，用户至上，服务第一的原则。

坚持这些原则的目的是为用户提供安全，文明，整洁，舒适的生活环

境。物业管理加强了治安管理，降低了物业内安全事故的发生，整个

物业内的治安就更好，那社区的法制建设工作就更容易进行。

物业管理企业在管理过程中，要多向业主宣传法律、法规，只有

人民熟悉了法律，懂法，才不会去做违反法律的事情，这样，社会就

很更加文明。法制建设也更规范。

第八章 从物业管理入手加强社区建设

一 从物业管理入手加强社区环境建设

1、加强对物业管理行业的管理。

政府要充分认识物业管理在城市建设与管理中的重要作用,

进一步加大对相关部门的协调力度，形成物业管理中的统一

步调；加强对《物业管理条例》的宣传，引导业主明明白白

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消费，规范物业管理企业的经营行为，促进物业管理行业健康发展；加大对物业管理的监督、督查力度，促使物业管理企业提供质价相符的服务；加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理，努力为物业管理行业营造良好的社会环境；结合社区建设，不断推动业主委员会的建设，促进居民自治。

2、扶持物业管理行业的健康发展。

物业管理在为市民创造良好居住环境的同时，也减轻了政府在城市管理中的压力。因此，政府有必要加大对物业管理工作的支持力度，把物业管理真正作为一个行业或产业加以培植与扶持。一是要尽快理顺业主、物业管理企业以及社区居民委员会之间的关系，规范各方的行为，明确各自的职责，确保管理措施能够顺利落实。二是要制定出有关鼓励物业管理行业发展的优惠政策，从税收、劳动用工、价格控制等方面对物业管理予以重点扶持。三是参照化粪池维修费用收取的做法，建立小区市政基础设施和公共设施专项维护资金制度。

3、建立科学的物业管理费用收缴与使用机制。

(1)制订和规范必要的制度，以软、硬两手来保证物业管理费的征收，对无正当理由拒缴物业管理费的要采取强制征收手段。(2)规范物业管理费的定价标准。在各类不同的小区，考虑服务等级标准不同，来规定物业管理的不同收费标准。

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二 从物业管理入手加强社区法制建设

思想认识是先导、领导重视是关键、科学策划是基础、具体创建是保证。这个局在创建工作中，做到了“六个”到位：即认识到位，经费到位、宣传到位，措施到位，责任到位、管理考核到位。在供电局的领导下，这个局的滇电物业管理公司，把对员工的爱心和对企业的责任心，化为加强和谐社区创建的动力，做到了硬件和软件工作一起上，有计划、有检查、有考核、有评比、有总结，他们的做法，值得学习和推广。

三 和而不同，构建物业管理和社区建设良性互动新机制 社区建设和物业管理的关系，就如《论语》中的一句话：“和而不同”，两者不能等同，相互之间既不能取代，也不能分离，而是相辅相成，相得益彰社区建设要为物业管理创造好的发展环境，物业管理也要在社区建设过程中积极参和，提供服务，通过协调和配合，以实现社区内人和人、人和环境、人和社会的协调发展。(一)坚持条块结合、属地管理，发挥社区对物业管理的指导协调功能。一是切实加强指导和监督，提高业主大会、业主委员会自我管理的能力。建设部《业主大会规程》明确街道办事处(乡镇人民政府)负有组建业主大会和规范业主委员会运作的指导责任。街道办事处(乡镇人民政府)应当根据社区实际情况，落实专门部门，配备专职人员，负责业主大

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会的召开和业主委员会的成立、改选工作，发挥居民区党组织对小区人员情况充分把握的优势，帮助业主将热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力和一定组织能力的人员推选为业主委员会成员，避免出现业主委员会脱离社区党组织指导的情况。同时，在日常的指导工作中，注重引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照法律法规的要求，不断加强自我管理和自身建设的能力。二是充分发挥综合协调功能，解决物业管理中的“急、难、愁”新问题。物业管理具有区域性、综合性和动态性的特征。物业管理中存在的新问题，往往涉及到规划、绿化、市容环卫、公安、城管等多个职能部门。街道办事处(乡镇人民政府)作为政府的派出机关，具有无可比拟的综合协调优势。在社区内建立由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门牵头组织，业主委员会、居民委员会、物业管理企业和相关职能部门参加的联席会议制度，有助于解决物业管理中的综合性新问题，确保居民有一个祥和安宁的生活环境。三是积极化解物业管理方面的矛盾纠纷，创造安宁团结的社区氛围。和谐社区应当是一个具有和睦相处的人际关系的社区，一个治安良好和稳定的社区。但是随着改革开放的推进市场经济的发展、居民物质文化需求的日益增长群众利益失衡、政府管理缺位等新问题导致的矛盾相对集中在社区，往往表现为群体性矛盾、利益矛盾，这其中不乏居民和物业管理企业、居民和居民之间在物业管理方面的矛盾，需要社区、党组织（论文空间网提供论文发表）进行引导、协调。街道办事处(乡镇人民政府)可以充分发挥社区中人民调解工作委员会、司法所等专业调解组织

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（论文空间网提供论文发表）的功能，及时调处物业管理中存在的矛盾纠纷，做好社会稳定工作。

(二)发挥企业自身优势，形成主动参和社区建设的新格局。一是以发挥在职党员的模范带头功能为切入点，参和社区工作网络建设。物业管理企业可以根据在职党员的职业特征和个人专长，积极组织参和社区的各项工作，在社区党组织的组织和指导下，和驻区单位一起，形成思想工作联抓、公益事业联做、文体活动联搞、思想道德教育联手、社会治安联防、困难群体联帮的社区工作网络体系。二是以建立志愿者队伍为手段，参和社区服务体系建设。建立健全社区服务体系，是新形势下社区建设的重要任务之一。在为老百姓日常生活服务方面，物业管理企业具有人力、技术上的优势，应当以党、团员为骨干，建立社区服务志愿者队伍，协助搞好社区服务中心和社区服务站(点)的建设和管理，开展便民服务和帮困活动。三是以提高物业服务水平为着眼点，参和文明社区建设。物业管理服务是社区的一项基础性管理工作，房屋维修、公共秩序维护、保洁保绿、车辆管理等既是物业管理服务的主要内容，也是建设文明社区的主要工作。因此，物业管理企业应当以高度的责任感，认真做好各项管理服务工作，承担起文明社区建设的责任。四是以开展丰富多彩文化活动为载体，参和社区文化建设。物业管理企业要以多种形式，如和驻区单位共同举办小区广场音乐会、小区业主文娱联谊活动、小型文体比赛、添置社区文化设施、帮助其他驻区单位开展文化活动、协助社区组织孤寡老人参观旅游等，参和社区文化建设，丰富居民文化生活，努力营造和谐生活

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小区。五是以安置下岗失业人员为己任，参和社区再就业工程建设。物业管理服务行业是劳动密集型行业，长期以来，物业管理行业为再就业工程作出了贡献。物业管理企业应当坚持在技术要求不高的岗位上，吸纳下岗、失业人员，积极协助社区做好再就业工作，主动协助政府做好维护社会稳定工作。

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