关于丹东近8年房地产价格变动的调查报告
一、丹东城市概况
1、地理位置
丹东市，位于辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，地处东北亚的中心地带，是东北亚经济圈、环渤海经济圈重要交汇点，是连接朝鲜半岛与中国及欧亚大陆的主要陆路通道，是中国万里长城的最东端起点和中国万里海疆的最北端起点，具有沿海、沿江、沿边的独特优势。
2、市情简介
丹东，是一个以工业、商贸、物流、旅游为主体的沿江沿海沿边城市，是一个国家级边境经济合作区，是中国最大最美的边境城市。是中国也是亚洲唯一一个，同时拥有边境口岸，机场，高铁、河港、海港、高速公路的城市。
3、行政区划与人口
截至20##年1月14日，丹东市辖3个市辖区、1个自治县，2个县级市。共60个镇，4个乡，24个街道办事处，183个社区，655个村。
丹东市 总面积15222平方千米，总人口242万人。
振兴区89平方千米，人口38万；元宝区81平方千米，人口18万；
振安区664平方千米，人口19万；新城区61.8平方千米 人口40万（预计）；
凤城市 5513平方千米，人口58万；东港市 面积2445平方千米，人口64万；
宽甸满族自治县 6115平方千米，人口44万；国门湾 93平方千米，人口约60万。4、自然环境
气候宜人，丹东年平均气温为6.8-8.7℃，海洋性气候明显，冬不冷夏不热。丹东降水量较多，地区江河密布，主要有鸭绿江水系、大洋河水系和沿海水系，人均水量是全国人均水量的1.5倍。丹东地区是辽东山地丘陵的一部分，属长白山脉向西南延伸的支脉或余脉，以山地和丘陵为主，丹东市森林覆盖率达66%，适宜居住。
二、房地产价格情况
20##年 1月份，市区商品房平均销售价格3,190元/平方米，同比下降12%，其中商品住房3,011元/平方米，同比下降17%。其中最高价位的楼盘为太阳财富，最高单价7343元/平方米，最低价位的楼盘为滨江丽园，单价1,400元/平方米，价位在3,000-4,000元/平方米的商品住房销售量较大，所占比例为39%。
1、在售商品住宅销售价格
20##年年中，丹东的房价较20##年平均上涨约30%，且销售火爆，这与全国多数同等规模的城市房价上涨不相上下，目前丹东在售楼盘均价7成在3000—5000元每平米之间。
高端楼盘一览：4000~~~7000元（金海江畔国际，金地水岸豪庭，鸿润绿江华府，宝隆大厦，金叶东方明珠，SK俪江国际，富隆世纪佳苑，华盛名仕庄园， 华盛玫瑰港湾，太阳大厦，太阳财富中心，聚隆城市中心公园 ，江景之都），此类楼盘均位于市区靠鸭绿江的优越位置。
中档楼盘一览：3000~~~4000元（宏堃书香苑，铁道锦江佳园，东升御景苑，金地伊山风景，金地和谐家园，金地九江公寓，瀚星紫光福郡，正大清华苑，鑫泰林江名城，九豪富贵山庄，万达德龙家园，国泰书香府第，博泰幸福时光，锦汇福源，保利锦江林语，昌隆知春园，海燕馨居，天诚佳园，昊润丹景俪城，昊龙公寓，锦绣华城），此类楼盘多位于市区内，位置相对较好，周边配套完善。
普通楼盘一览：2200--3000元（方齐绿丹江苑，东建雅紫佳园，鑫利达东平嘉苑，锦江绿云嘉园，长隆家园，丹建馨园，益荣佳园， 东皇国际城，鑫欣丽园，亿泰御鑫源，银杏佳园，天宇佳园，黄金沁园，双兴山水龙城，东方枫景 ），此类楼盘多处于市区边缘位置，楼盘品质、景观、配套相对一般。
2、丹东商品住宅销售价格分布
丹东目前楼盘销售以3000-4000元/平米为主，此价格区间占44%。
3、丹东在售楼盘非住宅类产品售价及价格分布
4. 交通运输
丹东具有沿江、沿海、沿边“三沿”优势，与朝鲜半岛有300公里的边境线，丹东铁路距平壤220公里，距首尔420公里，是连接日本下关、韩国首尔、朝鲜平壤、中国北京和俄罗斯莫斯科的欧亚铁路大动脉的重要组成部分。丹东港距韩国的仁川港仅245海里，是联结韩国、日本十分便利的海上通道。被称为“21世纪伟大壮举”的国际大通道，计划从东京起，通过正在兴建的“日韩海底隧道”，穿过朝鲜半岛，从丹东进入中国，过南亚、中近东，到莫斯科，直达英伦三岛。建成后，将大大加强丹东作为大通道东大门的战略经济地位。丹东将成为中国及欧亚大陆经陆路、海路与日本、朝鲜半岛开展经贸合作的重要城市。
铁路：丹东境内有铁路线260公里，主要有沈(阳)-丹(东) 线和风(城)-上(河口)线两条铁路，丹东站是沈丹铁路的终点站，经鸭绿江大桥与朝鲜民主主义人民共和国的铁路相接，北京──平壤、莫斯科──平壤的国际联运列车，经丹东出入国境。丹东有通往北京、青岛、齐齐哈尔、哈尔滨东、沈阳、大连、山海关、和龙、长甸的快速、直快、普快和普客列车12对，客运量达16200多人次，为往来丹东的旅客提供了方便。大连——丹东和通(化)──丹(东)铁路（全长207公里），形成的北起黑龙江，南至辽宁大东港的长1490公里的铁路新干线（即东边道）,加强丹东与东北内陆地区的联系，促进丹东经济发展。同时，沈阳——丹东的客运专线已经被国家发改委批准建设，届时，沈阳一小时交通圈将丹东纳入其中。
公路：丹东已被正式确定为国家区域性公路运输枢纽城市。丹东已成为国家二类公路主枢纽城市之一。丹东地区公路四通八达，纵横交错，鸭绿江大道20##年8月底竣工，丹东到东港的城际间干道多达4条。经丹(东)- 本(溪)高速公路可直通沈阳，丹大高速公路也已建成。丹东-海城、丹东-通化高速公路，正在建设中。 水运：丹东市面江临海，水运方便，丹东港位于鸭绿江口西岸，是中国大陆海岸线最北部的水陆中转联运港，也是中国14个沿海开放港口之一。丹东港现有浪头港和大东港两个港区，生产性泊位13个，年吞吐能力2000万吨。其中大东港已建成8个万吨泊位，是中国北方天然不冻良港。从丹东港沿鸭绿江上溯可抵达太平湾电站，游览水光山色；从丹东港出海可通往广州、上海、天津、大连、烟台、青岛、连云港、秦皇岛等港口。此外，丹东─韩国仁川、釜山航线已正式开通运营，每周两个客货班次。20##年新增丹东—韩国釜山、尉山散杂货航线。20##年8月开通丹东—青岛—上海—漳州内贸集装箱直达航线使从丹东港下海的货物直达沿海各港，而且也可中转至长江各口岸，极大提高了箱运速度。
民航：中国民航丹东站(辽宁省机场管理集团丹东机场)自1985年4月正式通航，已开辟丹东至北京、沈阳、广州、大连、哈尔滨、上海、长春、延吉、成都、深圳、三亚、秦皇岛、青岛等大中城市的空中航线。随着经济和旅游业的发展，航线将扩展到全国各地。丹东——韩国首尔国际航线自20##年5月29日正式通航。 丹东机场在1993年扩建后已达到民航4C级标准，目前丹东机场国际包机航班已经开航，丹东正全力争取得到国家对丹东机场永久空港口岸的批准。丹东市决定对丹东机场实施改扩建，兴建新候机楼，并确定丹东市发改委为丹东机场改扩建工程的责任单位。丹东机场改扩建工程已经启动。市内交通：丹东市内公共交通十分方便。现有各种型号客车338台，营运里程74.8公里。已形成纵横交错的交通网。丹东还有通往朝鲜新义州市的国际客运班车，每天往返两次。
5.战略地位及未来发展
丹东具有沿江、沿海、沿边的区位优势，有环境与资源和产业基础优势：丹东充分发挥和利用这些优势，推进临港工业的发展，大力开发建设丹东临港产业园区，立足港口，突出特色，合理规划形成“一港五基地”的临港产业布局。
丹东将自身明确定位为“中国东北东部现代化沿海港口城市”：从沿边、沿江城市到沿海港口城市，丹东已经实现了从“边城”向“港城”的转变，完成了思维方式和发展思路的历史性跨越。由此，丹东市确定了建设“区域性物流中心”的发展思路，一个现代化的沿海港口城市建设路径越发清晰起来。丹东成为东北东部乃至东北亚重要区域性物流中心是必然的发展趋势。
“五点一线”的重要支点：20##年，辽宁省提出了打造沿海经济带的发展目标，明确在今后一个时期，全省对外开放的重点将放在大连长兴岛临港工业区、辽宁(营口)沿海产业基地、辽西锦州湾沿海经济区、辽宁丹东临港产业园区和大连花园口工业区五个区域，辽宁省还将建设一条1443公里长的滨海路，连接起渤海和黄海上的五个开放点，形成“五点一线”的格局。丹东便是“五点”中最东部的一个支点，牵一发而动全身。
丹东迎来历史性发展机遇——鸭绿江界河公路大桥即将兴建
20##年10月4日至6日，国务院总理温家宝访问朝鲜，两国总理就新建鸭绿江界河公路大桥等经贸合作签署了协议。
20##年2月25日，外交部部长助理吴海龙和朝鲜外务省副相朴吉渊在丹正式签署了《中华人民共和国政府和朝鲜民主主义人民共和国政府关于共同建设、管理和维护鸭绿江界河公路大桥的协定》。新建鸭绿江界河公路大桥的消息经国内外媒体披露，丹东立刻成为世人瞩目的“焦点”。
韩国《中央日报》分析指出，中国积极主张建设鸭绿江界河公路大桥，是为朝鲜以后开放时进入朝鲜打造桥头堡，因朝中贸易70%以上的流通量，是通过连接丹东和新义州的交通设施进行的
中朝两国将新建鸭绿江界河公路大桥引发了国内外巨头商贾们罕见的热情。自去年10月以来，日本、韩国、新加坡等国家以及香港、澳门、台湾、江苏、浙江、北京、上海等地区的大企业、大财团纷至沓来，虎年春节之后高峰的一天，竟有国内外10多个投资考察团云集丹东。
20##年7月，辽宁沿海经济带发展战略被纳入国家战略，作为这一战略的东端起点，丹东沿江、沿海、沿边极其独特区域特点，必然引起世人的瞩目。 近年来，由国家投资建设的大型基础设施项目一个接着一个。继20##年和20##年丹沈、丹大高速公路通车后，从20##年始，东北东部铁路，丹东至大连快速铁路，丹东至沈阳铁路客运专线，丹东至通化高速公路，丹东至海城高速公路等相继拉开建设的帷幕。“十一五”期间，丹东市交通等基础设施的投入超出新中国成立50多年的总和！一条条四通八达的“玉带”，彻底告别了丹东“死胡同”的历史，腹地骤然拓展到吉林、黑龙江??这一崭新的交通格局，历史地将丹东推向东北东部乃至东北亚地区人流、物流的集散地和中转站的最前沿。
鸭绿江全长795公里，其中丹东段263公里，与朝鲜隔江相望。这里，晨闻鸡啼晚见炊烟，因与朝鲜第二大城市新义州相近，使丹东成为中国对朝贸易和赴朝 旅游的最大集散地和主要通道。多年来，中朝贸易绝大部分份额是通过中朝友谊桥等口岸完成的。随着对朝边贸的增长，这条通关之路已不能满足需要，而新建鸭绿江界河公路大桥对打开这一“瓶颈”必然发挥巨大的作用。
按地理位置分布，俄罗斯东部地区与蒙古、朝鲜、韩国、日本及中国的东北、华北地区被划分为东北亚。上个世纪80年代，亚洲和欧洲的一些国家就提出一个战略构想：打通日本至韩国的海底隧道，实现日本、朝鲜半岛、中国、蒙古、俄罗斯的陆路链接，将东北亚建成一个新兴的经济圈。因此，鸭绿江界河公路大桥不但是欧亚陆路通道和亚洲公路网的重要交汇点，有助于推进东北亚经济圈的形成与发展，更是为连接欧亚大陆桥实现与欧洲的对接奠基。丹东正处于东北亚的核心区，这一无与伦比的优势，毫无疑问地将丹东推向连接朝鲜半岛乃至欧亚国际大通道桥头堡位置上。
总之，中朝两国新建鸭绿江界河公路大桥所释放的信息，已远远超出了一座建筑物的本身。
目前，丹东共拥有港口口岸、铁路口岸、公路口岸、输油管道口岸和临时包机口岸（丹东至韩国首尔）等共10个一类和二类口岸。这种集多种类型口岸于一城现象，不仅在中国，而且在整个世界也属罕见。
上个世纪90年代初期，丹东从事边贸的企业一度达到200余家。当兴建鸭绿江界河公路大桥尚在传说中时，精明的商人们便窥视到了商机，纷纷抢滩丹东安营扎寨，其中既有东三省的贸易企业，更有广东、四川、上海等地的商家。至20##年底，在丹东申办、注册的外贸企业一跃突破了500家。
金融机构对一个地区的经济发展不仅有着强劲的支撑作用，更是这个地区发达的象征。20##年，丹东的商业银行发展到12家，实现了历史的突破。20##年3月，丹东市政府在大连举行引进银行机构说明会，与会的大连银行、浦东发展银行、深圳发展银行、民生银行等11家银行均表示将进驻丹东作为重点目标。
据悉，鸭绿江界河公路大桥将建于丹东新城区国门湾；大桥路线的中方起点位于丹大高速公路汤池互通立交处，终点于朝方南新义州西南角；桥址由丹东新城区兴丹大街北侧跨江入朝，线路全长约17公里，其中中方一侧约11公里，朝方一侧约6公里；大桥桥宽38米，桥面为双向六车道，主跨径满足双向通航360米，净高32米；专家拟定的桥型方案为钢桁架拱桥和斜拉桥。目前，勘探、设计、环评等准备工作正在进行中。大桥建成后，近期通行能力为旅客日通行2000人次，货车日通行2500辆；远期通行能力为旅客日通行5万人次，货车日通行两万辆。
20##年丹东市房地产发展回顾
6.20##年丹东市房地产市场运行情况
丹东市区完成房地产开发投资68.85亿元，同比增长59%。房地产开发投资占市区固定资产投资的比例为31%。市区商品房施工面积480.43万平方米，同比增长11%，其中住房施工面积417.98万平方米，同比增长13%；商品房新开工面积291.24万平方米，同比增长95%，其中住房新开工面积254.03万平方米，同比增长105%。商品房竣工面积131.94万平方米，同比增长23%，其中住房竣工面积120.98万平方米，同比增长24%。20##年，市区出让建设用地19宗，同比增长5.5%,出让面积111.17万平方米，同比下降43%，土地出让金额2.68亿元，同比增长42%。
20##年末，丹东市房地产贷款余额58.24亿元，比年初增加18.99亿元，与去年同期相比增幅为48.4%。其中房地产开发贷款余额为17.45亿元，比年初增加8.31亿元，与去年同期相比增幅为91%；个人购房贷款余额为40.79亿元，比年初增加10.68亿元，与去年同期相比增幅为35.5%，其中公积金贷款余额15.22亿元，比年初增加5.31亿元，与去年同期相比增幅为53.6%。房地产信贷的有力支持，为供需双方提供了资金保障。
20##年，丹东市区商品房新上市面积184.33万平方米，同比增长65%。其中商品住房171.51万平方米，同比增长72%。
从商品住房购买对象上看，本地人员购买商品住房95.02万平方米，占商品住房销售总量的88%；外地人员在丹购买商品住房面积达12.65万平方米，占商品住房销售总量的12%，其中，本省其它城市人员购买商品住房7.63万平方米，占商品住房销售总量的7%，外省市人员购买商品住房5万平方米，占商品住房销售总量的5%。 20##年，丹东市商品房销售增幅明显，中低价位普通商品住房所占销售总量的70%以上，表明中低价位普通商品住房是消费者购房首选。
全年，商品房供应总量为252万平方米，销售量为109万平方米，供销比为2.3:1，比20##年4:1明显降低。可以看出，市场销售形势明显好转，供求总量趋于合理。20##年，市区商品房平均销售价格2,757元/平方米，同比下降14%，其中商品住房2,716元/平方米，同比下降10%。扣除新城区团购价格因素影响，市区商品房实际销售价格为2,992元/平方米，同比下降7%。商品住房实际销售价格为2,939元/平方米，同比下降2%，销售均价月均环比下降0.7%。从20##年商品住房销售价格走势看，销售价格总体上运行平稳，进入三季度，由于新城区商品住房团购量较大，团购均价在2,200元/平方米左右，带动丹东市区商品住房销售均价整体下降。四季度，随着前期商品房销售量的增长，开发企业资金压力较去年大幅缓解，开发企业开始调高房价，商品房销售价格呈上升态势。 20##年，二手房交易7,016套（件），面积61.04万平方米，申报成交额14.07亿元，均价2,306元/平方米，同比分别增长114%、87%、134%、26%。其中住宅6,789套（件），面积50.02万平方米，申报成交额11.77亿元，均价2,353元/平方米，同比分别增长123%、153%、188%、14%。从二手房交易走势情况来看，20##年上半年,在相关优惠政策推动下, 二手住房交易活跃,住房需求得到极大释放。随着优惠政策结束期限的临近，5、6月份交易量出现大幅增长。进入三季度优惠政策截止，二手房交易量明显回落。全年二手房交易量的增长有力促进了新建商品住房销售。
7.市场交易情况
商品房销售情况
1月份，市区销售商品房1,166套，面积11.21万平方米，销售额3.58亿元，其中商品住房1,115套,面积10.75万平方米,销售额3.24亿元。按照商品住房不同套型销售结构来看，90-144平方米销售量较大，所占比例为55%；
从商品房销售情况看，本月商品房销售量与20##年同期（20##年1月份市区销售商品房54套，面积0.58万平方米，销售额2107.61万元）相比出现大幅增长，其主要原因：一是20##年春节长假在1月份，统计周期较今年同期少10天左右。二是含20##年度后一周结转的交易量485套，4.64万平方米，14,791.43万元。三是20##年12月底新批预售的阳光北尚、九江丽都两个楼盘销售情况较好，共销售商品房206套，1.76万平方米，4,989.5万元。 1月份，发生二手房交易354套（件），面积3.28万平方米，申报成交额8,664.25万元，均价2,642元/平方米，同比分别增长60%、94%、106%、6%。其中二手住房332套，面积2.28万平方米，申报成交额5437.25万元，均价2,385元/平方米，同比分别增长63%、41%、57%、12%。
从二手房交易情况来看，本月二手房交易量虽然同比增长，但扣除上一年度后一周结转的交易量216套（件），1.69万平方米，4,011.83万元，1月1日至24日实际发生二手房交易138套（件），1.59万平方米，4,652.42万元，低于去年同期水平。
三、丹东为促进房地产市场发展采取的主要措施
1、政府出台支持政策，促进市场回暖
继20##年10月丹东市出台《关于促进丹东市房地产业又好又快发展的意见》和《关于促进丹东市房地产业发展支持居民购买住房的相关政策规定》后，20##年2月和7月又分别出台了《关于促进丹东市房地产市场健康发展的工作意见》和《关于促进丹东市房地产市场健康发展的相关政策规定》，通过采取补贴和缓征相关税费、进一步缩短办件时限、简化办件手续、建立贷款“绿色通道”等服务措施，进一步加大服务和政策扶持力度，有效地激发了居民购房热情，商品房销售量同比增幅较大，同时也在一定程度上缓解了开发企业的资金压力。
2、适时举办房交会，进一步活跃房屋交易
20##年成功举办了春、秋两届房交会，共实现商品房销售1,556套，面积16.34万平方米，销售额5.2亿元，分别占全年商品房销售总量的16%、15%、17%；二手房成交1,477套，面积12.05万平方米，成交额2.78亿元，分别占丹东市二手房总成交量的20%、20%、21%。
3、赴外推介促销商品房，吸引外埠人士来丹购房置业
20##年7月30日，政府制定了相关优惠政策，并组织开发企业先后四次赴25个城市开展推介促销商品房活动，通过采取参加外市房展会、建立驻地办等方式吸引外埠人士来丹东市购房置业。自8月份以来，外埠市民已在丹东市购买商品房750套，建筑面积约7.7万平方米，销售额2.46亿元，相当于20##年全年商品房外销总量，全年累计实现外销商品房1,290套，12.8万平方米，销售额3.78亿元。
4、加强新城区宣传，激发居民投资购房
通过组织召开丹东房产交易圆桌会议、房交会以及赴外推介促销商品房等形式，加大辽宁沿海经济带战略和新城区建设前景的宣传。随着新城区建设项目的推进，有效激发了居民到新城区投资购房热情，新城区正逐步成为丹东市房地产市场发展的新热点。截止20##年末，新城区共销售商品房2,087套，面积31.42万平方米，分别占丹东市年度商品房销售总量的22%、29%。
四、丹东市房地产市场走势预测
乐观因素：20##年，在丹东市经济平稳较快发展的背景下，随着辽宁沿海经济带上升为国家战略，丹东市迎来了大开发、大开放、大发展的新机遇。从城市建设方面看，随着基础建设投资规模的不断加大，城市建设的步伐不断加快，为未来的发展提供了更加广阔的空间。从丹东市的房地产发展规划看，一系列区域规划的制定与实施，将有效地协调城市中心区域与周边区域房地产市场平衡发展，转移中心区域高度集中的住房需求，特别是在丹东新城区新建中朝公路大桥，必将为城市发展带来新一轮的房地产投资热潮。从丹东市房地产开发投资看，受市场销售量增长和价格出现稳中趋升态势的影响，房地产开发企业开发投资的积极性将进一步得到激发。
调控影响：20##年国家相继出台一系列针对房地产市场的调控政策，受此影响北京、上海、深圳等一二线城市成交量大幅度下滑，虽然价格未出现明显下降，但严重打压市场购房积极性，众多欲购房者重现观望，同时，不排除国家相关机关进一步出台更严厉的政策的可能性。倾巢之下，安有完卵，国家政策的相继出台必将对丹东房地产市场产生影响。
五、丹东房地产市场调查后感
目前丹东市土地出让基本围绕棚户区改造为主，主要大宗地块基本出让完毕。
房价很大程度上反映了地价水平——丹东市紧邻鸭绿江项目均为高档社区，20-30层高层，户型150-200平方米为主力户型，项目起价5500-5800元，均价6000元以上。客户群以投资型客户和韩国客户较多。江边发展比较成熟，基本没有大宗土地。
临近项目（仅距一条马路），起价3800元，均价4300元。在远一些项目(市中心，个别朝向也能望到鸭绿江)均价3000元左右。
丹东市城市面貌较差，据观察各类新房空置率较高，二手房交易极不活跃。（丹东市二手房中介很少）
丹东房地产市场受政策影响比较强烈，由于丹东临近朝鲜，受朝鲜即将开放因素影响，尤其是中朝公路大桥的即将开建，似的进入2010各类投资客户较多，但朝鲜政策多反复，开放时间不明朗，本地市场需求空间比较小，以丹东目前的房价水平，整个房地产市场的未来发展