跑 盘

跑盘期是每个经纪人的必经之路，跑盘的认真、用心程度决定了经纪人在房产经纪行业中的成长速度，跑盘的目的是为了体现经纪人的专业程度，增强客户房东对自己的信任度更好的开展工作。

一. 跑盘需要了解的基本内容以及重要性

物业名称、位置、栋数、套数、单元数及名称、产型结构、面积、内部设施、周边配套、交通状况、管理费及停车费、能否开通网络、开发商及物业管理、入住时间和批地时间、物业类型容积率、绿化率、销售钧价等。

1. 位置：小区周围有何特征建筑（著名大厦、超市、馆所等）房产经纪人应熟记。业

主—报盘。马上了然一胸，并清楚的介绍给客户有助于客户对你的信任度

2. 交通状况：便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。从

该小区到火车站、体育馆、公园、超市等大方向坐哪路车，熟记小区周边的交通状况有利于①客户做哪路车看房 ②户显示经纪人的专业 ③增强客户购房信心。

3. 小区的规模：将直接影响到楼盘的ａ综合配套 ｂ物业管理档次ｃ住户人气ｄ小区

绿化ｅ物业管理走向。多向业主问上述问题、多了解多聊天、相互留下深刻印象。

4. 楼层高低的优劣势：高层优势：①视野开阔 ②光照好、室内明朗令人心情舒畅 ③

空气清晰、灰尘少、蚊蝇少 ④噪音小。劣势：①层房子价格高 ②上下不方便、多层楼较突出。低楼层房与之相反。

5. 朝向：南北向是最好的朝向，冬暖夏凉。冬天光照时间长，夏天光照时间短（中午

一点后基本向西）。东西向房子：有西晒之说，夏天下午暴晒，冬天有很少照到太阳，风水学上，坐南朝北方向为吉向。

6. 配套设施：①有无游泳池、会所、球场、幼儿园、小学、中学等。②周边有无菜市

场、超市、学校、银行、邮局、公园（多久能到）③是用煤气还是用电、有太阳能。

7. 物业名称、物业管理：①物业管理公司的知名度和收费标准影响房子成交量 ②水、

电、煤气、有线电视、物管费、停车费、电梯费、二次加压费标准。

8. 物业产权：产权年限、住宅xx年、商住xx年、土地性质、出让、划拨。

二. 跑盘技巧：一看、二问、三扮演

一看：1.首先选定区位：带好纸和笔，一条路一条路的走（记好路的名称）但不是瞎走，更不是走马观花，走的时候要把周边小区的大致位置和小区分布图在大脑里记清楚，还有周边商业（大型超市、健身中心）、标志性的建筑物、医院、学校，一定要熟记。跑的时候先画草图，回到店面上工整的饿画出区位图 。

2进入小区了解情况：ａ到附近店面借好钥匙方便进入。ｂ无钥匙可以在附近观察，有小区业主出入时，跟在身后进入，但要自然，不要东张西望，缩手缩脚。ｃ只有房门钥匙，无进门卡的，跟门卫说明来意，如不同意的不要强行进入，另找时机进入。

3.进入小区后通过细微的观察可了解到大部分情况：ａ如观察保安的制服可知是哪个物业公司或是看垃圾桶也行。ｂ看小区入口、入车口的小区平面图和标示牌，可知道整个小区的布局栋数、栋名。ｃ看单元门上的门铃按键可知道有几层画层有几户。ｄ小区会所的宣传手册上可知内部配套设施各项收费情况。ｅ再看小区物业的基建石碑上可知开发商名称和入住时间等。

二问：通过自己观察后，还有不清楚的可以问保安、问物管，不要不懂装懂，可以回到店上问老员工、店长。

三扮演；扮演不是用在每一个身上，根据经营，稍微成熟的经纪人，胆量更大一点，可以找异性同事作假伴侣装客户去周边同行了解情况。要有自信，看者对方的眼睛问。

第二篇：跑盘

一、跑盘目的

1、 通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为重庆“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要

的市场全局观念，并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。

2、 通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，以为客户提供更详尽、专业的

服务。

3、 通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人所应具备的品格素质

和职业精神。

3、收集并整合在售楼盘的详细资料，具体要求如下：

（1）熟悉小区和楼盘的位置、名称、规模、价格、人文氛围以及物管公司概况（包括联系电话）。

（2）了解楼盘外观状况（风格、建筑材料、新旧程度等）

? 物业外观材料

水泥、水刷石、士粘石、马赛克、瓷砖、防水涂料、玻璃幕墙

? 物业层高

1-4层 ：低层 1-8层：多层

1-25层：小高层（报盘指标中计入高层）

1-33层：高层

? 物业功能用途

单身宿舍、单身公寓、公寓、多层住宅、高层住宅、商住、别墅、综合楼、商场、厂房、仓库

（3）了解楼盘内部设施情况（如大堂、电梯厅、电梯等）

? 电梯品牌

奥迪斯（原装、天津）、三菱（原装、上海）、日立、韩国

? 大堂、电梯间材料

地面：水泥、水磨石、防滑地砖、胶地、天然花岗岩、人造石

墙面：乳胶漆、瓷砖、大理石、木、玻璃

（4） 熟悉楼盘的内部结构及其合理性。

（5） 针对每个项目，分析并组织3个卖点。

三、跑盘人员作业考核标准

1、跑盘物业调查作业标准

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? 对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写。 对于已入伙一年之内的物业，项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写，其它栏目按要

求完成。

? 对于已入伙一年以上的物业，项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联

系电话”栏可不填写，其它栏目按要求完成。

2、跑盘地图作业标准

? 除按照跑盘指引的要求外，还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解，并在跑盘地

图上做出标识。

四、跑盘辅导人员工作指引

1、跑盘辅导人的责任

? 客观地讲，跑盘是件苦差事。新员工不单要承受精神、体力上的付出（比如每天跑完盘回来， 超过100米：超高层

还要画图和完成项目调查作业），还要面对经济上的压力。在这个过程中不断有人离去；而最终留下来的员工，则会在价值观和基本素质方面比较接近中天的风格和要求。

? 如何帮助新员工成功地迈出入职中天后的第一步，并为其今后成长为合格的、乃至优秀的业务

员打下良好基础，对于我们这些新员工的指路人来说，责任很大。

2、跑盘辅导的工作要点

（1）向新员工明确跑盘的作用

? 新员工报到当日,无论你多忙,你都必须与该员工见面.一来可以了解其过往从事的行业及与目前

工作的不同之处,以便有针对性地做出工作安排；二来也可让新员工从陌生的工作环境中感受到关心与帮助,增强对团队的归属感。

? 在与新员工的交流过程中，需向其阐明跑盘的作用及相关要求（通常称为洗脑），帮助其理解：

跑盘是所有加盟中天的营销人员的必修课，是其成长为使客户信赖的专业地产顾问的最基础的和不可或缺的步骤。通过这样的交流，可以使新员工提高对跑盘的重视程度和积极性。

（2）向新员工明确跑盘重点

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? 提醒新员工购买深圳旅游地图，跑盘前预先查看地图，确定第二天的工作路线。 按照《跑盘指引》的要求来进行辅导，重点强调对主干道社区生活配套、标志性物业、政府机

关、大型公共设施、在建、筹建及待建物业等内容的调查。

? 有条件的话，安排现场一位已上岗的新员工与其交流跑盘心得，借助这位刚上岗新员工的工作

热情，激发即将开始跑盘的新人的积极性。

（3）每周固定两次交作业时间

采用每周两次交作业而不是每天到售楼处报到的做法，既可使新员工节省时间和交通费用，从而感受到经理对他的关怀；同时也可给予其一定的工作压力（因为每周已有足够的时间跑盘和完成作业，所以必须提交合格的作业）

（4）跑盘辅导以鼓励为主，同时要指出和分析不足，让新员工带着问题跑盘。

（5）建议跑盘新员工以客户身份去调查楼盘

这样做，不仅可以取得较为真实、详细的数据，还可学习到别人的销售技巧，熟悉业务操作流程，为上岗做准备工作，同时也有助于避免产生单调、杜燥的感觉。

（6）让新员工感受到团队的力量

可利用跑盘新员工每周两次回楼盘、提交作业的机会，安排其与其他销售人员畅谈跑盘经历，以增进同团队成员之间的感情，坚定跑盘信心。