中国养老地产研究
摘要：随着中国老龄化人口的增加，养老地产成为未来房地产发展的一个主流方向，将是房地产市场的新领域，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段。基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。
关键词：养老地产；老年人特性；产品设计；高科技
引言
20世纪六七十年代，率先进入老龄社会的欧美发达国家已开发老年地产，并使之成为国家房地产业的重要支柱之一。发达国家的先进经验揭示了老年地产的发展有助于缓解社会养老矛盾，解决老年人口居住问题，有利于优化房地产市场产品结构，促进整个房地产市场的快速发展。进入21世纪，随着社会经济的发展，环境的改善，医疗保健水平的提高，人的老年期延长，老年人口急剧膨胀，我国老龄化形势日趋严峻，各种养老矛盾及养老居住问题不断涌现。
1 我国养老地产现状与前景分析
1.1 我国进入老龄化社会并且老龄人口增长速度快
按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。我国19xx年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。20xx年至20xx年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到20xx年的未来5年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。根据山东省第六次人口普查，65岁以上年龄人口为942.98万人。其中济南市65岁老龄人口为62.35万人，并且呈递增趋势。
1.2 小型化家庭结构的增加以及社会观念的转变
中国传统的养老概念是“养儿防老”，宣扬的是长辈年老不能照顾自己的时候有儿孙绕膝、身心愉悦，不会面临孤独终老的状况。但随着生育状况、西方生活方式的影响以及人口结构的改变，已经有越来越多的子女选择离开父母独立生活，很多老年人也更愿意与同龄人结伴成群。一方面，家庭结构的小型化发展、空巢老人的增加、养老观念的逐渐改变等形成了养老地产消费者的消费意愿；另一方面，中国人的传统的消费习惯通常是先积累后消费，多数人进入养老阶段后，都已经完成了一定的经济积累，且国家不断完善养老保障制度，使得养老消费群体具备了养老地产的实际消费能力。
1.3 国内养老地产的开发供应量不足，做得成功的更是凤毛麟角
相关数据显示，预计到20xx年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的
养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。20xx年，我国养老市场需求近1万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿。现有的养老模式已不能满足老年人的需求，国内对于老年住宅还停留在传统的居家式养老、养老院、敬老院、老年公寓等，对老年人需求来说，极不完善。有些无障碍设计，明确的标志系统，医疗保健中心，齐全的老年交流场所，老年运动场所等都没有充分考虑老年人的需求，更谈不上老年人所需要的健康居住环境，目前这种传统的居家型养老模式存在较大缺陷，本身开发养老地产的供应商就较少，做的成功的更是凤毛麟角。
1.4 国家政策制度的保障支持
20xx年2月，民政部发布了《社会养老服务体系建设“十二五”规划》指出，到20xx年，“基本建设形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系”。同时，提出了“9037”的养老引导方针，即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。
政府在发布养老服务体系建设规范和提出引导方针外，缺少保证硬件设施和加强软性服务的扶持力度。可以制定符合老年人生理心理特点的健康社区住宅规范和技术要求，上海推出了《社区居家养老服务规范》地方标准，为老年人的老有所养、老有所乐提供了保障。建立相关的法律法规，规范管理养老地产及服务，为我国养老地产的健康持续发展打下了基础。
前不久北京市养老设施专项规划出台
1.5 养老地产市场不成熟，商业模式仍需探索
养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实。因此，中国的养老市场处在起步发展阶段，商业运营模式仍需不断探索。
1.6 我国养老市场的前景
中国的养老地产发展前景巨大，养老市场未来一段时间长期处于供不应求的状态。无论是面向中端的老年公寓，还是近些年出现的高端老年别墅，一经推出市场就一枪而空。同时，这一开发状态早已成为了国际投资机构的关注焦点。
上世纪90年代中期，随着美国众多房地产公司纷纷涉足老年公寓的开发，华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这一全新的领域。众多投资者相信，老龄化的人口会热衷于购买新的退休物业。中国庞大的老龄化人口，日益增强的消费能力以及良好的投资环境是投资者看好养老地产的重要原因，养地产的市场需求是不可抑制，这将是未来房地产发展的一个主流方向。
2 养老地产居住主体特性分析
2.1 老年人生理特性及相关对策
老年人随着年龄的增长，在身体功能方面有明显的变化。主要表现为以下几方面：
(1)感知能力的变化
老年人的辨色能力降低，同时对眩光非常敏感；听力减弱，对于高音频率的声音很难听清楚，语言整体理解能力也普遍降低；触觉、味觉、嗅觉能力均减弱。
对策：在设计中应给予足够的采光与照明，保证光线的质量与数量，并使用容易分辨的颜色，尽量避免弦光；避免强烈和尖锐的声音，采用更适合老年人的低声调声音；运用更易“阅读”的可触摸式记号来增强老年人的感知能力。
(2)神经系统功能的变化
由于老年人中枢神经系统的脑细胞减少而造成思考能力降低、反应迟钝和记忆力及意志减退，对周围环境的刺激与改变不能快速做出反应。
对策：应该让老年人熟悉并习惯日常生活的环境，这就需要设计尽可能合理化，并让老年人感受更为舒适。比如：釆用无障碍的入口、布点合理的休息区域、选择舒适的路线程度、安排无危险的材料和植物等。
(3)运动系统的变化
随着年龄的增长老年人的骨骼会逐渐变脆，容易发生骨折，同时筋骨力量与耐力随年龄快速衰退，肌肉强度、耐久性和控制能力的明显减退，致使活动能力降低。
对策：在设计中应当充分关注安全和流通性。如：提供方便安全的无障碍场地及无障碍入口、注重材料和设施的安全性、做好地面防滑减少地面高差变化等措施等。
(4)对气候变化的反应更加敏感。
老年人新城代谢减慢内分泌减少，机体免疫功能衰退，抵抗力下降、内环境平衡能力减弱，对气候的适应能力也随之减弱。
对策：要求宜人的环境状况和对温度控制的细节处理，可采用绿色建筑技术来增强建筑的保温隔热功能，同时要保证有良好的庇护和遮蔽空间。
(5)老年人身体机能的变化
主要表现为各种慢性疾病几率的增加，如关节炎、心脑血管疾病、消化系统疾病等，这些都会限制老年人的活动，增加他们的心理负担。
对策：许多慢性疾病可能会限制活动，甚至让一些老年人只能在室内活动，这就为养老地产的规划设计提岀了一些特殊要求：建筑周围的兴趣特征空间处理、路线长度的选择、提供到附近休息室的便利通道以及布点合理的休息区域等。
2.2 老年人心理特性及心理需求
对于老年人来说，生理上的变化引起对居住的特殊要求，但是心理状态不同的老年人对于居住环境尤其是户外环境的需求是不一样的，所以有必要从心理的角度来对老年人进行研究。
2.2.1老年人心理特征
老年人的心理层次通常都呈现出比较负面的特征，因为退休、独居、生病等原因而产生孤独、失落、忧虑等心理反应。
(1)孤独心理：
孤独寂寞是老年期最常见的心理特征。当老年人离开工作岗位后，生活圈子越来越小，生活中也出现了许多闲暇时光，因此有些老人往往会有空虚、孤单的感觉。子女成家立业，
各奔东西，加之亲朋亡故，更加孤独寂寞，忧心仲忡。由于生活无目标，较少参加社会活动，这种情况在独居及空巢老人身上越发明显。
(2)失落心理：
这种感觉产生的主要原因是来自职业的终结和从劳动者角色转变为被供养者角色这样一种社会功能角色转变。每一位老年人都有自己不同的生活经历，积累了丰富的经验，在工作岗位上担负一定的职务，一旦离开工作岗位，会因年老失去地位而感到空虚和失落的消极心理。原来社会地位较高的老年人因为失去了已经建立的人际关系和活动场所，其失落感会比普通老人更为强烈。
(3)忧虑心理：
老年人身体较年轻人要差一些，而且较容易生病，因此一般缺乏乐观积极的心态。尤其是空巢老人，子女们不能陪在身边，让爱操心的老年人既要为自己的健康担心，还时时操心子女晚辈的生活与工作，容易产生不愉快、伤感的不良情绪。大多数老年人的思维方式和文化程度难以跟上当今以高科技为主导的社会发展变化，同时因为社会地位、身体状况、经济收入大不如前，也常会有今不如昔的感慨。
2.2.2 老年人心理需求
(1)交往的需求
多层次的交往是老年人的正常心理需要。老年入为排除生活中的寂寞感，喜欢在一起聊天；为切磋某方面的技艺，也爱与有共同爱好的人交流；为了获得更多的信息，丰富自己的知识，老年人也需要广交朋友。
(3)依存的需求
人到老年，由于自身条件的限制增多对家庭和社会的依存心理也越来越强烈。希望能够得到更多的关心、爱护和信任。这不仅来自子女的孝顺，社区中的各项服务也同样能让老年人感到老有所依。
(4)安定的需求
人到老年一般都渴望能有一份安定的生活状态，而老年人的怀旧情怀也让他们特别依恋熟悉的环境。长期居住的场所以及熟识的邻居都能让他们感受到强烈的安定感，因此一般老年人都很少愿意离开自己熟悉的地方生活。
(2)受人尊敬的需求
一些老年人退休后难免会产生低落的情绪，对自身的价值开始怀疑，这时家人和朋友的尊重就显得尤为重要。老年人在退休后的闲余时光中从事了各项活动并取得进步后，也特别希望得到肯定和鼓励，这样可以增添老年人对生活的情趣。
(5)自我实现的需求
大多数老年人离开了工作岗位但有工作能力，与其突然失去一直以来的岗位失落无助，不如继续发挥余热来体现自身价值，重新获得社会的认同。
2.3 养老地产居住主体特性对规划设计的要求
作为养老地产的居住主体，老年人在生理和心理上都有其特殊性，这就要求我们在规划设计中要时刻体现对老年人人性化的关怀，确保老年人在社区中的核心主体地位。针对老年人的特点对养老地产规划设计提出了以下要求：
2.3.1 强调适老性设计
(1)养老地产的设计在每个细节上都要充分考虑老年人的特点，针对老年人的各种衰退情况，可以采用更为细腻且适合老年人身心特性的设计方法来帮助老年人使其的晚年生活更为安全、方便、充满活力。老年人行动不便，区域、方位辨认及反应本领迟钝，在设计养老地产时应充实考虑这些特征，设置具有功能性强、交通流线相对简单的空间设施和便利的通
道，并且设置各种无障碍设施，充实考虑老年人步行和应用轮椅的空间，消除地面所有的高差。
(2)不同的老年人在不同的人生阶段其生活能力都是不同的，这就需要我们在设计中能更好的应对人一生不同时期不同状态的生活。在空间布局、细部设计上，最大限度地满足他们的要求，帮助他们提高生活自理能力，使他们能老怀安慰。
(3)应当注意一点，老年人不等同于残疾人。老年人的主要特点是年老、体弱，但大部分仍具有一定的生活自理能力。在设计与建设养老地产的过程中可以参考残疾人设施及设计标准，但不能完全照搬。
2.3.2 重视安全性设计
安全性是养老地产规划设计中不容忽视的一个重要原则。设计中除了要注意老年人生活的不同要求，给老人保存一个独立的自主空间，使老年人得到尊重外，最重要的是要将老年人的人身安全作为首要考虑因素。老年人受生理、疾病等特殊因素的影响，对环境的感知力比年轻人要差一些，对危险情况的预见和反应也都要慢一些，还有学到自身条件难以克服的危险障碍。因此，需要从社区的规划设计方面来弥补，使其能安全地使用。
2.3.3 满足促交往设计
老年人心理层面的负面特征很大程度上是由于年龄增长体力下降社交减少等原因带来的的隔离所引起的。要想帮助老年人在夕阳时光仍保持一颗乐观开朗的心，就需要在设计中强化社区的交往功能。随着过去观念的变化，社交休闲方式的各式化，老年人对精神生活要求的不停提升，适合老年人必要的保健医疗、文化娱乐、老年大学、商业餐饮等成了养老地产必不行少的配套设施，应用这些设施开展各种文艺创作、娱乐健身、联谊、观光等活动，可以扩大老人交往的空间，有益老年人健康的身体和愉快正常的心态。
3 养老地产规划设计
3.1 老年住宅的室内空间设计
3.1.1起居室设计
起居室是老人日常活动频繁的场所，所以要从多个方面满足老人的日常需要。
（1）适宜的面积
面积不宜过大，太大容易产生负面情绪。尤其对空巢老人而言，更是如此。
（2）家具的选择
老年人因为体力大不如从前，所以对家具的选择，有其特殊的要求。例如：沙发，主要考虑硬度、高度和是否有扶手。可以选择硬度高的木质或金属的布艺沙发。适当的硬度有助于老人起身，还能减轻坐久后的疲劳感。高度上比普通的沙发要高一些，保证坐下去，大腿与小腿间的夹角在90 度左右，靠背能依托颈部，充分地支撑老人的身体，促进血液循环。老人使用的沙发一定要有扶手装置，主要是从安全角度考虑，老人容易打盹，有了扶手会舒服很多；其次，老人腿力不足，起身需要借助外力的撑扶才可以完成。
（3）采光与照明
因为活动频繁，所以起居室尽量选择朝阳的方向，窗边放置椅凳，方便老人能经常晒晒太阳。阳光对老年人的身体健康有很大的益处。此外，由于视力的衰退，老人对光的识别度很低，对照度的要求比年轻人高出 2~3 倍，所以室内以泛光源为主，亮度要高些，不留死角。老人的视觉敏感脆弱，眩光应尽量避免，否则容易造成视物模糊，流泪等现象。因此，物品的摆放和织物的选择尤其需要用心体验。
3.1.2 卧室设计
无论是生活能自理还是需要他人看护的老人，卧室都是他最重要的休息空间，在设计时需要格外用心。
（1）床的摆放
床是卧室中最核心的家具，它的摆放直接和老人的健康息息相关。首先，床不可靠窗靠门，使老人容易遭致风寒。其次，两侧都能上下，既方便了老人自己，也给看护人员操作带来便利。
（2）配套家具
老人习惯随手放东西，所以在床边一定要有方便取物的台面，比如较高的床头柜或写字台。要有足够的收纳空间，可以采取一些明格的设计，引起老人注意。
（3）集中的活动空间
一般卧室不宜布置得太满，要留有一定的空间，方便老人活动，尤其注意不要把空间切分得太碎。通常老人都有起夜的习惯，容易摔倒。
3.1.3 厨房设计
厨房是住宅中主要的家务操作空间。设计得当，可以减少工作量，提高效率，并避免不当操作引发的危险。
（1）L 型的布局缩短操作流程
在厨房的空间布局中，L型和U型是操作最为便捷的两种形式。特别是U型，动线最短，效率最高，但并不适合老年人。频繁的转身会引起眩晕，对身体极为不利。所以L型的布局最为合适。
（2）操作台面设计
合适的台面高度使老人操作起来更为舒适。在设计时，应考虑操作人员的身高问题。老年人普遍矮于成年人，所以市面上橱柜的台面高于老人实际需要的高度，一般要低于常规的 850mm 高度。橱柜下面一定要设有容脚空间，这样会减轻脊柱的承压力度，避免站立引起的腰疼。对轮椅使用者还要有专门预留的轮椅空间，使操作者能独立完成工作。
3）材料选择
老人的精力有限，厨房的油污是最令老人头痛的问题，每次清扫都要鼓足勇气才能做到。我们可以在用材上帮助老人减轻工作量。例如，墙面瓷砖选择表面光洁，缝隙少，色彩耐脏的材料。选择大尺寸的面砖，减少勾缝产生的积垢，甚至可以选择深色勾缝剂，使积垢不明显，不用频繁清理。
3.1.4 卫生间设计
卫生间是老人居家发生危险的高发地带，对照明和设备有较高的要求。
（1）浴凳、扶手
老人的卫生间尽量不要设置浴缸，宜淋浴。稍有不慎，容易引起滑倒，而发生危险。同时配备浴凳，既安全又舒适。此外，还应在淋浴和坐便器旁设置水平和竖直的扶手，便于起身撑扶。
（2）防滑、通风
卫生间一定要有防滑处理，老人的平衡能力不如常人，很容易摔倒，尤其是中风的老人，更应该设有水平扶杆，给以必要保护。通风良好是洗浴安全的重要保障，很多老人就是在洗澡时，因缺氧而引发生命危险。
（3）加高坐便器的高度
人老后，腿乏体重，下蹲和起立都变得吃力起来，，所以适当加高坐便器的高度是必要的。一般比常规坐便器坐高增加 20~30mm 即可，便于老人起立。
3.2 针对老年特征的细部便利设计
3.2.1 老年人体力衰退
每个人都无法抗拒衰老，老年人由于体力衰退，使得像徒步、站立、蹲坐这样的日常动作都变得吃力起来。
（1）应设置轮椅坡道
在室内外空间过渡的边界如门厅、走道和房间不宜设置门槛，室内外有高差的地方应设计坡道，如果高差较大则应设置轮椅电动提升机。不得以的情况下设计的踏步高度宜为 10~20cm，踏步的宽度宜为 38~40cm。台阶老人应以 3 步以上为宜。因此，轮椅坡道的设计除了考虑坡道坡率、宽度、回旋面积及休息平台外，还应考虑避免地面材料过滑和结露。
（2）室内不应设计高差
普通人很难想象高差给老人带来的困扰。一个小小的门槛就会令腿脚无力的老人摔倒，有时候明明看到了，腿却迈不过去。轮椅使用者就更不用提了。所以我们设计人员不要过多的追求落差产生的层次美，多为老人考虑，给他们营造一个便利的空间。
（3）应用缓坡楼梯
过去的老式住宅楼为图省事，楼梯设计得非常陡峭，不要说老年人，就是年轻人也感到费力。所以说老人使用的楼梯坡度比普通楼梯要缓一些，踏步宽宜为320~340mm，踏步的高度宜为 130～140mm，不宜采用无踢面的踏步，且踏步面与踢面要用颜色区分开。每段的踏步不宜大于 14 步。有条件的应多设置电梯，还要考虑到轮椅使用者和紧急救援时的担架进出，现在的许多楼盘，电梯设计都是方形的，担架无法进入，这会延误病人的最佳救援时机。
3.2.2 老年人视力衰退
老年人视力衰退是个普遍现象，在细节设计时，应充分考虑他们的实际需要。点点滴滴需要设计师倾注更多的心血，用于改善老年人居住环境的安全性和舒适性，使他们可以依靠自己的力量，有尊严的安度晚年，也给社会和家庭减负。
（1）照明设计
老人因视力衰退造成的视力模糊，色弱等，给生活带来了极大的不便。我们在设计老年住宅时，应选择功率较大的灯具，保持足够的亮度。局部地方需要设有点光源，消除光源产生的阴影。老人常去的空间尽量使其直线到达，设置地灯系统，防止起夜时摔倒。地面及桌面避免使用强反光材料，以防眩光和因瞬时明暗变化过大而看不清东西。
（2）标识设计
老人的辨识能力较差，通常有色弱的倾向。对于分不清房门的老人，可以拉大门与墙壁的色彩反差，门口设明显的标志。为防止踏空，楼梯踏步应设计得较宽，端部可设计不小于 3cm 的色带，方便老人辨识。
3.2.3 老年人智力衰退
老年人的智力衰退多半表现在记忆能力的降低，忘记关火、断电的事时有发生，无形中增添了安全隐患。在考察太阳城水岸香舍时，发现厨房没有明火装置，询问工作人员，说是为了安全考虑。说明老人在厨房独立操作的危险系数还是挺大的。这就要求我们的安全设施必须齐备。最好有自动报警装置和自动开启、关闭功能。如电器插座带有防漏电装置，灶具熄火后自动断气等。运用现代科技产品，给老人更安全的保障。
3.3 老年住宅的外环境设计
老年人特别害怕寂寞，所以他们对户外环境的依赖程度大于其他年龄层的人。创造一个良好的、适应老年人的户外环境，是构建老年人居住体系的一个重要方面。在此环境中，老
年人不仅可以锻炼自己的体魄，还能通过与人交流，派遣内心的孤独感。在考察中，笔者以一个看房人的身份进入各家养老机构的，期间，不断有好心人善意的劝诫，不要把父母送到养老院，那里的氛围只会加速死亡。这大概是集中养老不可避免的弊端吧。从中，我们可以看到，老年住宅的外环境对老年人的身心健康十分重要。
3.3.1 户外健身环境设计
要想拥有健康的体魄离不开锻炼身体，最受老年人欢迎的两种锻炼方式是散步和使用器械。它们的共通点是不会耗费太大的体力，易于自我控制。因此，围绕这两种锻炼方式，我们尽可能的提供此类场所，为老年人服务。例如：设计多样化的散步道，平道、缓坡、鹅卵石铺地，引进必要的锻炼器械，设置小的缓冲地带，为老人提供休息的空间等等。
3.3.2 户外安全设计
户外安全能让更多的老年人从室内走出来，去过国外的人回来都说，那里的残疾人真多，满大街都是。而我们这里，只听到残疾人的人口数字，却很少见他们的身影。造成这种现象恐怕只有从事设计行业的人才能解释清楚，国外的无障碍设计让这些残障人员可以走出来，而我们国家还没有做到这一步，那些残疾人只能生存在几尺见方的空间里。所以说，要想老人能和自然亲近，无障碍设计是其根本保障。如平坦的路面，防滑处理，台阶改坡道，能绕回住宅入口的步行道，必要的护栏设施等。
3.3.3 户外绿化设计
绿色象征着生命，步入暮年的老人们若能常常与植物相伴，十分有利于身心健康。我们在做绿化设计时，植被的选择很重要，太矮容易绊倒，太高又会遮住日光，产生阴冷的感觉。绿地设有休憩的场所，便于老年人交流和娱乐。植物色彩上要合理搭配，使小区有应季的变化。
3.3.4 户外照明设计
户外照明设计重点解决的是眩光和高亮度的照明问题。老人视力衰退，对光不敏感，所以在大门、住区入口等标志性地段需要高亮度的照明，帮助老人识别回家的路。使用光线向下的照明，而不是向上甚至向外的照明设施，以避免眩光。常有人使用的区域附近应设置照明，以界定铺地边界，避免浓重的阴影。以上都是户外照明需要注意的地方。
3.3.5 户外标识设计
作为导向性的标识设计能帮助老人确认领域和边界，还能帮助来访者找到目的地和设施。标志应设在最容易被看到的地方，标识物的表面材料应耐久、无反光，其方向性应与实境保持一致性，使用大尺寸的标识，并设有夜间照明装置，方便老人识别。
4 高科技在养老产业中的应用
伴随我国社会人口老龄化的加剧，社会养老保障和服务需求的大量增加，如何采用先进的技术手段，构建养老社区、医疗服务机构及健康管理机构的信息网络平台，为老年人提供高效、便捷的健康监控、生活照料、紧急救助等服务，已成为社会关注的焦点。关于高科技成果在养老产业中的创新应用的论坛、博览会在各地如火如荼的进行。
1、 智能可穿戴设配
产品主要有智能手表、智能手环和智能眼镜，主要有提供数据记录、信息获取、体感遥控等功能。
2、 智能家居系统
利用综合布线技术、网络通信技术、安全防范技术、自动控制技术、音视频技术，进而提出智能家居-系统设计方案，将家居生活有关的设施集成，构建高效的住宅设施与家庭日
程事务的管理系统。通俗的说就是利用遥控器帮助老人做到他想做但因身体或其他原因而不能/不愿身体力行的事情。
3、 健康监测手带
用于监测老人的脉搏、体温、血压、汗液等身体数据，手带内置有定位传感器和设置“护理呼叫”功能。
4、 智能养老信息管理系统
NEC中国向汇晨养老机构提供的智能养老信息管理系统采用了NEC的平板电脑、服务器和网络设备，老人通过平板电脑，即可进行订餐、预约服务等，医护人员还可以利用平板电脑通过无线网络将老人病历信息、病程医嘱、病情观察信息等，在房间的床头集中汇总展示，实现移动的医护保健。
5、 一卡通系统或面部识别技术
管理部门为每一位符合条件的老人办理一张专属卡，里面包含了老人的身份信息，并提供存款功能。老年人进出活动中心、借阅报刊书籍等，都会留存下来相关信息，便于管理人员的管理。
面部识别技术为老年公寓为老年人提供个性化和定制化的全方位服务的管理监管工具，从而使养老行业更加规范与标准化。
6、 “小帮手”电子服务器
“小帮手”电子服务器形似手机，在具备手机一般功能的基础上，增加了急救、报警、一键通话、亲情呼叫、语音朗读、收音机外放、手电筒、TD-SCDMA（部分3G）等功能。通过“96156”小帮手社区便民服务热线，为老年人提供各种便利服务。
7、 999紧急呼叫终端
999紧急呼叫终端分为“E键通”固话和“福E通”手机两种。两种终端均与999急救中心相连接，当用户遇有突发疾病时只需按动一键，999急救中心的指挥调度平台上将自动显示用户的家庭住址、以往病史、紧急联系人及其联系方式等资料，999急救中心将在最短的时间内赶到现场实施抢救，并及时联系亲属。
8、 其他防老人走失产品
（1）武汉侨亚引进的智能居家养老服务，以手表手机为载体植入GPS定位系统，将移动电话卡插入，即可打电话。老人如果遇到突发情况，可以按下手表一侧的“SOS”键，服务平台会第一时间接收到信息，通知老年人的家人或帮其报警、拨打“120”等。
（2）内置GPS芯片的鞋子和挂件等
9、 RFID系统判断老年人的“生活意愿”
Tagged World Project开发了一套 RFID系统，这套系统对老年人住所内的多种物品进行贴标，通过缝入用户拖鞋内的一台 RFID 阅读器读取标签。每次老人与贴标物品互动时，这个互动记录会被记录下来，判断老人活动的健康水平。重点放在行为的执行质量，而不是执行了什么行为。
10、 紧急按钮系统和红外线感应报警装置
房间里多处设置紧急按钮系统，在老人发生意外之后，可以及时发出信息以得到救助。卧室和浴室等处老年人突发意外的高发地特地安装红外线感应报警装置，在保证老年人隐私的同时，可以最大程度地监控老年人意外情况的发生。
总结，智能养老设备应该包括健康检测、紧急救援、移动定位、提醒功能、睡眠管理、运动管理等基本功能，基本特点为方便性与可携带性，然后通过云计算与传感技术为每一位老人创建专属的数据档案，建立完整的健康管理系统。