入伙配合及注意事项
一、入伙配合
（一）、入火配合总则
1、有序组织业户入伙，提供便捷、高效的顾客服务，是地产销售和后续物业服务的重要内容，项目所在公司和物业分公司应相互配合，严密策划和组织新项目的业户集中入伙工作；
2、新项目集中入伙工作由项目所在公司主导，物业分公司配合；
3、各物业分公司应配合项目所在公司履行房屋保修义务，在保修期内工程质量问题必须得到及时、有效的处理，切实维护业户合法权益和中海地产的品牌形象。
（二）、相关职责界定
1、 项目所在公司总经理负责组织成立交楼入伙工作小组，制定交楼入伙工作方案，组织交楼准备工作，确定入伙时间；
2、项目所在公司营销部、工程(配套)部、开发设计部、财务部参与入伙工作；
3、物业分公司负责具体编制物业入伙方案，按计划准备及组织实施入伙管理工作；
4、管理公司物业管理部负责各项目入伙管理工作的指导和监督；
5、项目所在公司工程部负责协调监理公司和施工单位参与交楼验收工作。
（三）、工作程序
1、成立入伙工作小组：
①组成人员：由项目所在公司总经理、营销总监、设计总监、工程总监、财务总监和物业分公司总经理组成，项目所在公司总经理担任组长，物业分公司总经理担任副组长；
②人员分工：接待组(负责客户引导、业户身份核验、资料接收及发放)、收费组、验收组、发钥匙组、咨询及后勤保障组，入伙当天现场总指挥为物业分公司总经理。
2、入伙策划 ：
①在入伙前，物业分公司将《入伙须知》及其它需提示的内容与项目所在公司的《入伙通知书》一起向业户送发，向业户明示入伙须知信息；
②物业分公司负责配合项目所在公司做好业户集中入伙工作，拟订项目集中入伙方案。项目集中入伙方案经物业分公司总经理和项目所在公司营销(策划)部审核、总经理批准后，报管理公司物业管理部、市场部备案。管理公司收到入伙方案的日期应与预定的入伙日期至少提前30天；
③入伙过程中涉及的所有收费项目，且在房产销售合同中未明确约定的，收费标准必须在入伙方案审批前报管理公司批准后方可执行； ④新项目集中入伙方案中应包含对可能的紧急的识别、评价，以及相应的处置预案；
⑤入伙方案的内容应包括但不限于： a) 入伙的时间及实施地点； b) 入伙工作目标及接待能力要求； c) 入伙手续办理的流程； d) 接待现场布置要求； e) 可能紧急情况及处置预案要求； f) 负责入伙工
作的人员安排及职责； g) 入伙过程中使用的文件和表格； h) 入伙准备工作的安排及要求； I) 所需费用预算。
3、交楼入伙准备工作：
①人员培训 a) 按人员分工，明确各组的任务及与其它组的衔接要求； b) 对工作流程、注意事项及入伙中业户普遍关注的收费、验收、房屋质量保修、装修等问题进行培训，必要时拟写《入伙工作统一说辞》；
②入伙发放资料及记录的准备 交楼入伙工作小组在业户入伙前15个工作日准备好用于入伙的必要的资料，并由物业分公司整理汇总备用；
③入伙前与业主的沟通为了使入伙工作顺利开展，在项目所在公司寄发《入伙通知书》时，物业分公司可将业主须知的相关资料一同寄发；④入伙现场环境布置要求 a) 总体环境应布置成喜庆、热烈的场面，衬托出中海品牌； b) 入伙办理的区域必须保持干净卫生、井然有序，必要时采用灯笼、彩旗、彩带、摆放花篮、盆栽花木等进行装饰； c) 入伙现场办理地址、办理时间、入伙注意事项、入伙流程等标识，相关场地、道路应有明显、温馨的指路牌； d) 工作人员按分工不同应有明确的工作区域，避免出现慌乱现象、服务人员着装整齐，精神饱满； e) 在许可条件下，现场设置尽量考虑满足人们轻松地等候或进行办理入伙的环境； f) 办公现场资料摆放整齐有序。
4、入伙手续的办理
5、所有资料和业户档案由物业分公司负责收集、整理和保存。
6、房屋交收问题的整改：
①验收发现问题时，业户先填写记录单交给验收人员，将钥匙交给验收人员便于维修；
②物业分公司根据记录单内容向综合维修队下达工程维修作业单，项目所在公司须督促尽快维修，以免影响业户装修；
③维修完成并通过物业分公司检验后，物业分公司联系业户前来复验，向业户交回所保留的钥匙并请其在记录单的条款中签字确认。
7、集中入伙办理过程中，项目所在公司、物业分公司必须确保：任何存在疑虑或不满意见的业户均能及时地与公司高层管理人员沟通，避免现场服务人员的拖延造成矛盾激化或不满情绪的扩散。
8、集中入伙期间，物业分公司必须每对入伙办理情况进行汇总统计，在当天报告项目所在公司。
9、物业集中入伙结束后一周内，物业分公司总经理应组织本公司对入伙工作进行总结，对入伙过程中反映出来的房屋质量、销售服务、物业服务等方面问题进行汇总统计，报送项目所在公司及管理公司物业管理部备案。
二、注意事项
1、和项目开盘等仪式不一样，入伙交房不宜开展隆重的活动或仪式只作简单的布置，如悬挂横副、摆放鲜花等稍微有点喜庆和欢迎意味的入伙环境布置。
2、集中入伙交房时由于房屋销售会存在不同程度的一些遗留问题如延期交房、销售时的承诺兑现、房屋面积差异、竣工验收合格的法
定文件、贷款等繁琐问题。这些矛盾会集中出现，因此在，场地布置方面，房地产销售部门和物业管理入伙场地应分开，避免把这些问提带到物业公司，从而影响交房工作的顺利进行。
3、物业的入伙程序大致分为查验资料、签订协议公约、交费、验房和钥匙移交等主要工作，在场地布置的时候应该注意业主的单向流动、在入伙时的不同阶段，业主都会提出一些不同的问题有些是合理的有些是不合理的，但由于集中在入伙场地的业主比较多，因此，少数不满意的业主会起到极大的煽动作用带动其他业主的从众心理，因为其他业主是不明真相的。所以这几个主要的工作场地有条件的话也要单独分开，避免大量的业主集中在一起起哄场面就很难控制。已经办理过前一道程序的业主就顺着往下继续办理交房手续，尽量避免业主回头也就是说每道程序相对单独设立一个场地。目的是避免已经办理好手续的业主受到有意见的新来业主的影响。
4、入伙通知要详细、到位。
5、根据入伙的时间安排和交房的数量，配备充足的工作人员、设施、设备等办公用品备齐以保障第一时间接待业主和办理交房工作。
6、准备适当的礼物、鲜花、工艺品、地产项目的宣传品等。满足业主实惠的心理，缓解矛盾、产生好感，留下良好的第一印象。
7、当业主来得比较多的时候办理手续如果忙不过来的情况。就要加强业主的接待工作。在入伙交房场地附近设置等候室有书籍、茶饮、小吃或音乐等。减少业主等候时的不耐烦和不满的心理。
8、入伙时如果服务人员解释工作开展得比较顺利的话可以避免很多
矛盾，通过适当的培训可以提高解释工作的水平。除了培训之外还需要人生或工作的历练才能应对。解释的方法和技巧不是千篇一律的但不管怎样都不要违反原则。除了物业接待人员需要培训外，包括房地产的销售、工程物业人员在内也应该统一进行培训。
9、签订物业协议、业主公约和验房是两个比较耗时间的工作环节，验房时少说话、多记录、不要主动引导业主发现问题。
10、事先办理房屋的接管验收工作，在及时做好整改工作的同时也可预先知道房屋存在的问题。
11、验房所占用的时间很长，很多业主是一家老来接房的，因此除查看房屋的质量之外还可能在讨论装修的方案、家具的摆放方案等。因此，在面对这种情况时业主对房屋没有其它的意见而在讨论装修等无关房屋质量的问题时应向业主提醒说明，避免占用过长时间。
12、入伙的处理问题的原则：
①大事化小小事化了。但不能回避问题，如遇到工程质量缺陷等实质的问题要及时面对采取有效措施解决；
②分散问题。当房屋质量或配套环境设施问题不是一两个业主而是一个群体的业主的事情的时候，应该把有同一问题的业主分散和孤立上面说的从场地开始单独设置，和业主谈判时也要单独一对一的商谈；
③重点处理。 遇到业主有问题时要在交谈程当中详细了解其真实原因，针对性的处理。
13、不管面对任何一种情况，面对多大的压力都要保持良好的服务意
识、态度。这是做好服务的基础。必须长期坚持下去。
14、在入伙交房的高峰期内，对工程以及工程知识的熟悉程度将很大程度的帮助服务人员解决一些业主交房时遇到的问题，良好到位的解释工作十分有利于解决此类问题。而把问题简单化并及时处理可以提高业主的满意度。
15、在入伙交房的工作当中，有一点相当重要的事情是必须充分注意的，那就是所有工作人员在面对业主的提问或质疑的时候都应该口径一致，否则会导致业主的怀疑和猜忌，最后导致业主的投诉和攻击,最终造成公司的利益损失。
16、做好业主档案的管理工作，要求业主详细填写业主信息表是物业管理的第一次重要的档案，也将影响将来的物业管理服务工作。
17、入伙交房期是业主集中出现的时刻是认识业主的最好时机，客户服务主管和主任应该亲自接待每一位业主，工作在第一线，充分和业主沟通，增加认识和了解，为将来的服务工作打好基础。
第二篇：入伙流程注意事项
入伙流程注意事项
大家注意，一般开发商会在入伙的时候为大家“精心”准备好一份入伙流程表，上面会明明白白的告诉你第一步做什么，第二步做什么，先签什么字，再交什么钱，最后再去验楼之类的拉。大家千万不要拿着表心里高兴，以为开发商让你省心，照着做就好了。这可不是逛公园，拿着导游图。钱也先交了，字也先签了，最后再验楼就傻了。当然，如果我是开发商，我也会这样“关怀”我的客户的，呵呵。总的原则，验房之前不落笔，验好落笔之后再交费，记住了。
入伙流程第一步
仔细查验《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》和《建设工程质量核验证明书》。查验公共配套（尤其是消防设施及空中花园绿化、配套设施）是否建成使用。
《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》由深圳市建设局核发，证明已通过土建、燃气、消防、电梯四个关节；
《建设工程质量核验证明书》由深圳市工程质量监督站验收合格后发放，证明土建合格。
如果没有两证，业主拒绝接收；如果合同书及其补充协议中规定的公共设施尚未建成使用，业主拒绝收楼。
第二步
要求发展商出具有房产测绘资格的单位出具的正式测绘报告。
业主对照核验房屋面积及公摊面积是否正确。
第三步
凭《房地产买卖合同书（预售）》复印件、楼宇抵押贷款合同复印件、身份证原件、按揭付款收据原件签名领取排序号、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、入住资料袋和纪念品。
《住宅质量保证书》应当列明工程质量单位核验的质量等级、、保修范围、保修期和保修单位等内容。最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，发展商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。如果没有上述两书，业主拒绝接收。
第四步
凭排序号按先来后到顺序，领取《收楼意见书》（或《房屋验收表》）但不要签领钥匙。在发展商工作人员带领下，由工作人员为业主开门。
业主按《深圳市家庭装饰装修工程质量验收标准》谨慎验收房屋并填写《收楼意见书》（或《房屋验收表》）。
如验收合格，业主在意见书上签名同意；如验收不合格，业主在意见书上填写异议。 第五步验收合格的业主，
——在工作人员引导下抄水、电表、气表底数——交纳相关费用（开收据或#5@p），签订《管理费银行托收协议》及《消防安全责任书》——签领钥匙、礼品——交《住户成员登记表》及家庭成员相片（每位家庭成员交2张一寸相片）由管理处存档——完成煤气、有线电视、电信的开户（通）程序。
验收不合格、提交异议的业主，——在售楼处集合。将异议书一式两份，均由业主本人和发展商法人代表签名或加盖公司公章，一份交发展商，一份业主留底，拷贝一份交给集体收楼小组。集体收楼小组收集验楼异议书，就陈述问题与发展商协调，书面约定期限要求发展商整改之后业主再次验收。
购房者以合法理由拒绝收楼，视为发展商未按合同约定将竣工验收合格的房地产交付给购房者。如果发展商不能按约定时间将房地产交付给购房者使用，按合同约定向业主支付违约金；造成业主损失的，发展商必须赔偿。
注：
竣工验收证书有两种：一是建设工程规划验收证书，是针对工程是否符合原规划设计等进行的，该证由深圳市规划国土局颁发；二是建设工程竣工验收证书，是针对工程本身进行的，该证由深圳市建设局颁发。
由建设工程竣工验收证书改为建设工程竣工验收备案证明，其最大的变化也即其本质区别是：原建设工程的竣工验收工作是由建设局来完成的，建设局对验收合格的楼盘发放竣工验收证书。现在建设工程竣工验收的工作是由建设单位、监理和施工单位共同完成，具体流程如下：
一、施工单位自行组织验收，并按国家有关技术标准自评质量等级、编制竣工报告，提交给监理单位。
二、监理单位核查竣工报告，对工程质量等级作出评价。由施工单位向建设单位申请竣工验收。
三、建设单位提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民防等有关部门进行专项验收，取得合格证明文件或准许使用文件。
建设单位审查竣工报告，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。
建设单位编制建筑工程竣工验收报告。建设单位应当在建设工程竣工验收合格后十五日内向建设局提交下列材料，办理备案手续：
1、备案表一份；
2、建筑工程竣工验收报告；
3、《深圳市建筑工程规划验收合格证》；
4、《建筑工程消防验收意见书》；
5、《深圳市建设工程环保验收合格证》；
6、有关合格证明或准用文件，如：《深圳市电梯（扶梯）验收结果通知单》、《深圳市起重机械准用证》和《深圳市索道验收结果通知单》；
7、《深圳市工程验收档案认可书》；
8、《深圳市民防工程竣工验收证书》；
9、《深圳市燃气工程验收证书》；
10、施工单位签署的工程质量保修书；
11、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
从此，建设单位对建设工程的质量承担完全责任。
建设局经审查合格后即进行备案，并发放建设工程竣工验收合格备案证明书。
再次重申：总的原则是不验好楼，就不交钱，不签任何字，最多是签到表，慎重啊。尤其注意“验收表”，“用户登记表”－－这个一签，代表你的房子已移交物管，“收楼登记表”，千万千万滴小心