理学院思源1203 赵丹 12274054
个人投资理财报告
姓 名：_____赵丹______ 学 号：12274054_______ 专 业: 理科实验班_____ 本人签名： ___________ 授课时间： 2012 —2013学年 第 二 学期
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对投资房地产产品的分析
目录
1、 宏观形势??????????????????????????????????2
2、 房地产行业特点???????????????????????????????2
3、 房地产行业市场模式?????????????????????????????3
4、 房地产行业竞争结构?????????????????????????????3
5、 房地产行业的发展前景????????????????????????????5
6、 房地产行业的优势与劣势???????????????????????????6
7、 房地产业的主要特性?????????????????????????????6
8、 房价走势??????????????????????????????????7
9、 成交量对买卖时机分析????????????????????????????7
10、
结论??????????????????????????????????7 1
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一、宏观形势
房价，最近几年来成为了人们生活中谈论的炙手可热的话题，根据2000-20xx年的北京的商品房均价走势图来看（如下图），北京房价处于稳定上升的阶段。
从长期看，土地资源稀缺，价格将不断上升。尽管房产税改革可能给地方政府带来新的收入来源，但据测算，即使房产税征收范围扩大到所有住房，也很难与土地出让金收入相提并论。未来较长时间内，土地出让金仍是地方政府的重要收入来源（20xx年，全国土地出让金收入相当于地方财政收入66.5%）。当前宏观调控政策未涉及土地制度的重大改变，未来土地的征地和收储制度不改变，拆迁难、各种补偿标准不断上升等现象将依旧，城市中心可上市的土地将日益减少，成本将不断提升。因此，只要土地征地和收储制度不发生根本性改变，城市土地的供给瓶颈将难以突破；只要地方政府的土地财政政策不变、“招拍挂”形式的土地出让制度依旧，未来土地价格还将不断上升，地价拉动房价的现象也必将继续上演。但短期内，20xx年土地市场竞争将不会激烈，价格总体有望相对合理。
二、房地产行业特点
房产，属于固定收益类型，收益率10%是水平线，且长期稳定。
我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。
第一，区域性较强，企业竞争不完全。
我国房地产呈现出地域分布不均衡性，房地产企业基本集中在北京、上海、江浙等地，而中西部地区房地产企业则比较少。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。
第二，受土地、资金的高度制约。
由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业发展相当迅速，所以不少地方出现了寸土寸金的情况。另外，我国大多数房地产企业正处于发展阶段，特别是民营房地产企业，可用于开发的资金相当紧张，银行贷款又受到一些政策的限制。所以，土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素之一。
第三，高负债、高风险、波动性大。
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房地产企业在发展时，往往要承担很大的债务。而房地产业的市场竞争是相当残酷的，无数房地产企业的倒下已经证明了这个行业的高风险性。在这样的市场环境下，我国的房地产企业往往是各领风骚三五年，整个房地产业受到政策、市场等条件的影响，也是时而火爆、时而降温。因此高负债、高风险、波动性大也就是我国房地产业的又一大特点。
第四，与政府关系密切。
过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性，决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分。纵观我国房地产业的发展，每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。同时房地产企业在自身发展的过程中，从项目的立项审批到工程结束的验收，都不可避免地与政府相关部门发生种种联系。
三、房地产行业市场结构
我国房地产市场是 区域性寡头垄断市场。
房地产业组织市场结构就是指构成房地产业的卖者相互之间，买者之间以及卖者和买者集团之间等诸关系的因素及其特征。市场结构是决定房地产业竞争性质的重要方面。
我国国民经济多年来保持高速发展的同时，房地产业也在蓬勃发展，而对房地产业的主体市场——开发市场的研究就显得尤为重要。对房地产开发市场的市场结构的分析，定位则是研究房地产市场的基础。
决定市场结构的直接因素主要有产品差异程度，进入障碍，规模经济性等。产品差异主要是用来分析垄断和寡头垄断市场条件下的结构、行为与绩效问题，一般分为两大类：一是真实或客观的产品差异；另一类是人为或主观的产品差异。规模经济是决定市场结构的重要因素之一。它所涉及的问题主要是否允许和鼓励较大的企业规模，或什么是最低经济规模，规模经济、企业规模经济和行业规模经济。进入障碍是从不同于产品差异和规模经济的新角度来考察市场结构的又一个重要因素。任何会降低潜在进入者动机和能力的因素都构成进入障碍，。进入障碍不仅直接影响市场结构，因为进入障碍的高低与行业集中度直接相关，而且还通过影响企业行为和市场绩效来间接影响市场结构。
四、房地产行业竞争模式
房地产市场竞争格局的变化
1、房地产市场竞争的四个阶段
第一阶段：成本竞争阶段
在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。20xx年国土资源部的“121号文件”宣告了这一阶段的基本终结。
第二阶段：性价比竞争阶段
性价比用于产品宣传最早在IT领域，传染到房地产是近一两年的事儿。随着房地产市场的发展，20xx年以来，部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”(广告语)和“性价比最优”(口头语)，而且大都取得了良好的销售业绩。于是，更多的开发商群起效之，昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。
第三阶段：模式竞争阶段
房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。
产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。如万达商业广场、奥林匹克花园、万科城市花园等。确立产品模式是企业进行多项目连锁开发的前提，是实现资本、规模快速扩张的基础。
所谓管理模式就是适应新的投资模式和企业产品模式的、适应企业自身实际的全面管理体系。适宜的管理模式是项目开发和企业持续健康发展的最基本保障。
当前，处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式，并在积极探索管理模式。可以预见， 3
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随着房地产市场的宏观调控，房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化，“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。
第四阶段：品牌竞争阶段
当市场竞争到一定阶段，随着大量的中小企业被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场进入品牌竞争阶段。香港房地产市场(由六大开发商垄断)就是佐证。
当然，因为各地发展的不均衡，以上四种阶段在一定时期内会同时呈现，但趋势是必然的。
2、房地产市场的竞争格局
房地产市场的宏观调控政策无疑会加快市场的“洗牌”进程。在新的市场政策下，房地产市场的竞争格局将呈现以下几个特征：
1。部分中小企业被淘汰出局，房地产开发企业数量会减少。19xx年房地产开发企业的数量比调控前减少了40%，参见下表。本次从各个方面对房地产市场所采取的调控政策，特别是土地和房贷政策，可能将部分企业，特别是中小企业淘汰出局。从调控政策的力度、深度来看，被淘汰出局的企业的比例可能不低于三分之一。
2。市场集中度越来越高。随着部分中小企业被淘汰出局，加上消费者越来越倾向购买品牌开发商的物业，房地产市场小、散、乱的局面将逐步改变，品牌企业的市场份额将逐步提高。
3。行业利润率逐步下降。随着市场集中度的提高，品牌企业将更多的追求企业的整体效益和可持续发展，追求企业的市场份额和行业地位，而不是像从事单项目开发的小企业一样过多地追求某个项目的利润率。宏观调控政策的后续效应和房地产市场竞争的激烈，使得行业的利润率下降。但是，房地产业的高投入、高风险性仍使得行业利润率高于社会平均利润率。
总之，房地产市场政策的变化将改变市场的竞争格局。企业要在市场竞争中胜出，必须提高竞争力。 拿北京来说，从下面网上显示的关于北京不同区域以及北京小区房价排行来看，北京房价主要与行政区，也就是地理位置有关。房价排名前十的小区主要集中在朝阳区、海淀区，也有西城区、东城区少数。看来，地理位置是影响房价的一个极大的因素。其次，即使是地理位置一样的不同小区，房价也有差异。例如第三名的御金台小区和位列第七名的富力城星光大道小区同是处于朝阳区的东三环，可是房价却差了13851元。可见企业要提高自己的竞争实力，不仅要在硬件上下功夫，像物业、服务等软件方面所带来的影响也是不容忽视的。，
北京市房价排名前十的小区
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北京市不同行政区房均价
五、房地产行业的发展前景
我国未来房地产行业的发展是机遇与风险并存。
中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。可以预期的是，20xx年及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：
第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。
第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。因此，中国的保障性住房的建设是全方位的。一方面，我国可以从低价位出售保障房出发，来缓解以致解决低收入家庭的住房问题；另一方面，我国还可以从低价租赁保障房的角度，来暂时性地解决低收入家庭的住房问题。无论这两种中的哪一种方式，无疑都会大大改善我国现阶段低收入家庭，尤其是农民工进城的住房问题，从而在一定程度上消除危害社会的不稳定因素，增强全国
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人民的公平感。当前的重要问题是满足迅速增长的需求，同时重点调整供给结构，解决面向中低收入阶层保障性住房供应不足的问题，抑制房地产的投资品特性，引导地方政府逐步改变过于依赖土地的收入结构。
第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。中国庞大的人口基数以及城市化的发展使得在未来的十年中，对城市住房的需求数量不会大量减少，有需求推动，就不会使得我国的房地产市场萎靡不振。目前中国的发展与日本上世纪70年代情形大致可比，这意味着，未来虽然可能由高速增长转向平稳增长，但经济潜力仍较大，房地产市场仍处于消费需求占主导的周期。在这个大环境下，房地产调控政策的重点应放在降低周期性过度波动，增大有效供给。
第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，20xx年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。房价大幅上涨虽然几乎可能不再出现，但是无可否认，目前对住房的需求并没有大幅减少。等到人们的观望时间长到一定程度，这个市场终究还是会热起来，还是那句话，有需求就能足够保证这个市场的发展。再者，“温故中国地产20年，有许多划时代、里程碑事件值得进入我们的视野，但如果通读它、解剖它，反思它，其影响的指向却显得是那么的惟一性：第一是政策，第二是政策，第三还是政策。“作为一个特殊商品，房地产是受政策影响最大的行业。无论是海南地产泡沫的破灭，还是汤臣一品的天价，每个历史事件和节点背后都累加着密集型政策的出台。”清华大学人文学院教授胡显章说。”，而现在我国政府已经出台了很多有关政策来有效控制房地产的价格，这也就给了我们一个信号，最起码在现阶段中国的房地产价格上升的可能性几乎可以完全忽略。
六、投资房地产的优势与劣势
优势：投资房地产的最大优势就在于回报高，风险小。房地产行业未来发展的前景是可预见的，这也是很多人投资房地产的缘由所在。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。
劣势：说道劣势，投资房地产虽然前景广阔，但也存在着政策风险、泡沫楼盘等。最近国家出台了一系列的政策控制房价的增长。所以最近几年投资房地产行业可能没有前几年那么容易。
七、房地产业的主要特性
①房产、地产交易的不可分性。房产和地产是紧密联系不可分割的。一方面，房屋必须建立在土地上；另一方面，地下的各项设施都是为房屋主体服务的，是房屋主体不可缺少的组成部分。 ②房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。由于房地产的以上特性，就产生出对房地产投资的级差效益性，即地域的不同决定了房地产的价格的不同。例如，处于一个城市市区的房地产，其价格就远远高于郊区的房地产，即便在市区，也会因离市中心的远近、人口的密集程度、文化教育的发展程度等不同而不同，黄金地段的房地产价格必然昂贵。而且房地产的价格是相互影响的，某一房地产的价格往往取决于其周围其它房产的开发状况和开发程度。
③房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性；它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。
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④投资规模大，开发建设周期长。比如一幢楼房就需要投资几十万甚至几百万元，经过半年、一年甚至更长的时间才能建成。可见房地产开发建设投资周转慢，周转率低。这是我们从事房地产投资时必须充分考虑到的。
⑤房地产的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。这就是我们进行房地产投资的可靠性。 房地产的这些特性对房地产投资和经营具有很大影响，房地产投资策略的制订、决策和经营都必须考虑房地产的这些特性。
八、房价走势
国家统计局发布的数据显示，与上月相比，4月份70个大中城市中，2个城市房价下降，1个持平，67个上涨，环比价格上涨的城市中最高涨幅为2.1%。具体看，一线城市全面上涨，其中北京环比上涨1.8个百分点，上海环比上涨2个百分点，广州环比上涨2.1个百分点，深圳环比上涨1.8个百分点。涨幅最高的是沈阳和广州，都是环比上涨了2.1个百分点。二手房的情况也相差无几。北上广深仍然是全面上涨，涨幅最高的城市是北京，环比上涨了2个百分点。上海环比上涨1.3个百分点，广州环比上涨0.7个百分点，深圳环比上涨1.1个百分点。总体来看，房价将持续上涨。
九、成交量对产品买卖时机分析
不同于股票，房地产投资时对买卖时机没有很高要求，在房价上涨之前，房地产行业很少被用来投资，但是房价快速上涨的初期和中期，房地产投资兴起了。因此成交量也随之变大。如今，房价水平已经到达了一个新的高度，虽然前景广阔，但是很多人的经济实力不足，因此成交量较前几年有一定程度的减少。
十、结论
对于投资者来说，房地产投资是个风险小，稳定收益的良好选择。前景广阔，目前看来房地产价格还将持续走高，虽然国家政策影响，但是综合以上各方面的因素分析，房价上涨是必然趋势，但毕竟会受到影响，没有前几年增长的那么快。
投资房地产，投资者需要有经济实力，按照“不要把鸡蛋放在一个篮子里”的原则，不建议投资者把资金集中于房地产投资，毕竟房地产投资还是有一定的风险，比如“房地产泡沫”等。
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