中国指数研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，20xx年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10258元/平方米，环比5月上涨0.77%，自20xx年6月以来连续第13个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.04个百分点，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加7个，其中跌幅在1%以上的有4个；本月环比上涨的城市比上月减少6个，其中涨幅在1%以上的有26个，较上月减少17个。同比来看，全国100个城市住宅均价与20xx年6月相比上涨7.40%，涨幅比上月扩大0.50个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为17376元/平方米，环比上月上涨1.01%，与上年同期相比上涨9.93%。另外，按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7070元/平方米，环比上月上涨0.06%。
总体来看，6月100个城市的住宅平均价格自20xx年6月起连续第13个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.04个百分点；同比连续第7个月上涨，涨幅扩大至7.40%。6月以来，银行间货币流动性趋紧，SHIBOR（上海银行间同业拆放利率）创下历史高点，个人房贷政策因信贷额度不足略有收紧，如首套房利率优惠减少、批贷周期延长、部分商业银行停贷等。此外，“国管公积金”因“系统升级”从6月中旬暂停房贷申请，北京市市管公积金政策也有收紧。在宏观经济增长不确定预期增强和货币流动性紧张的背景下，多个城市新房供应量继续增加，推动房价涨幅继续微幅缩小。
需要注意的是，多个城市新房、二手房的成交量近期逐渐企稳增长，表明购房需求仍较为旺盛；品牌房企销售业绩增长显著，资金状况和抗风险能力较强，降价促销的动力不足；热点城市土地市场持续升温，少数区域再次出现地价超过周边房价的情况。展望下半年，央行表示“合理调节流动性，维护货币市场稳定”，在需求推动、土地市场高温等众多因素的推动下，房价上涨压力依然较大。
百城（新建）住宅价格环比20xx年5月涨跌幅分析
20xx年6月，住宅价格环比5月上涨的71个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：常熟、厦门、湖州、廊坊、广州、江阴、郑州、汕头、衡水、桂林，涨幅在1.7%-3.7%之间。其中，常熟、厦门涨幅在3%-3.7%之间，湖州、廊坊、广州、江阴涨幅在2%-3%之间，郑州、汕头、衡水、桂林涨幅在1.7%-2%之间。另外，南京、北京、连云港等61个城市环比上涨，其中南京、北京、连云港等16个城市涨幅在1%-1.7%之间；哈尔滨、淮安、青岛等45个城市涨幅在1%以内。
20xx年6月，住宅价格环比5月下跌的29个城市中，跌幅居前十位的城市依次是：湛江、金华、张家港、北海、株洲、江门、赣州、南通、中山、贵阳。其中，湛江下跌1.45%，
跌幅最大；金华、张家港、北海跌幅在1%-1.3%之间；株洲、江门、赣州、南通、中山、贵阳跌幅在0.65%-1%之间。另外，盐城、唐山等19个城市环比下跌，跌幅均在0.65%以内。
百城（新建）住宅价格同比20xx年6月涨跌幅分析
20xx年6月，百城住宅价格同比20xx年6月上涨7.40%，连续第7个月上涨且涨幅比上月扩大0.50个百分点。有89个城市住宅价格同比上涨，比上月增加3个，其中，广州、汕头涨幅分别为20.78%、20.23%；菏泽、北京等20个城市涨幅在10%-19%之间；赣州、株洲等62个城市涨幅在1%-10%之间，北海、无锡、金华等5个城市涨幅在1%以内。
20xx年6月，有10个城市住宅价格同比下跌，比上月减少3个，其中，温州、海口跌幅在10%-20%之间；三亚、张家港等6个城市跌幅介于1%-10%之间；惠州、江阴跌幅在1%以内。
十大城市（新建）住宅价格涨跌情况
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，20xx年6月十大城市住宅均价为17376元/平方米，环比上月上涨1.01%。具体来看，广州上涨2.74%，涨幅最大，南京、北京、深圳涨幅在1.5%-1.7%（含1.5%）之间，重庆（主城区）、武汉、杭州、上海涨幅介于0.5%-0.8%之间，成都、天津分别上涨0.19%、0.15%，涨幅较小。
同比来看，十大城市平均价格上涨9.93%，连续第8个月上涨，涨幅扩大0.25个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，广州、北京、深圳、南京、成都涨幅均超过10%，重庆（主城区）、上海涨幅在5%-10%之间，杭州、武汉、天津涨幅在2%-5%之间。
十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况
根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本 的调查，20xx年6月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为24564元/平方米，环比上月上涨0.78%，涨幅较上月缩小0.23个百分点；10个城市全部上涨。具体来看，南京涨幅居前，环比涨幅为1.41%，广州次之，环比上涨1.33%，深圳和杭州的涨幅均为1.16%；北京、天津、武汉、上海、成都和重庆的涨幅均在1%以内，重庆涨幅最小，为0.14%。
同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨19.88%，涨幅较上月扩大0.62个百分点。10个城市同比均上涨。具体来看，北京涨幅最大，达24.29%，广州、深圳、南京、上海涨幅也超过15%，天津、武汉、杭州、重庆和成都涨幅在7%-15%之间。
表1：20xx年6月百城新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）
城市 常熟 厦门 湖州 廊坊 广州 江阴 郑州 汕头 衡水 桂林 南京 北京 连云港 深圳 洛阳 三亚 温州 南宁 合肥 福州 南昌 长沙 长春 惠州 嘉兴 哈尔滨 淮安 青岛 宁波 柳州 镇江 扬州 太原 德州 重庆(主城区) 武汉 烟台 秦皇岛 杭州
样本价格中位
样本平均价格
环比涨跌 数 城市
(元/平方米)
（元/平方米) 3.64% 3.22% 2.98% 2.80% 2.74% 2.19% 1.93% 1.85% 1.78% 1.72% 1.69% 1.59% 1.54% 1.50% 1.49% 1.49% 1.47% 1.42% 1.40% 1.38% 1.35% 1.27% 1.21% 1.17% 1.04% 0.99% 0.97% 0.95% 0.93% 0.93% 0.73% 0.72% 0.71% 0.70% 0.70% 0.68% 0.67% 0.65% 0.65%
9252 16740 9040 6798 16514 7038 8804 8624 4179 5926 12728 27783 5860 9030 27542 5366 23827 15715 7635 6903 14079 9358 6802 6778 6332 7936 7354 5111 9494 13063 6390 6585 9318 6380 4872 7469 7800 6588 7134 16922
8000 16000 8026 7000 14000 6400 8308 8300 4200 4400 12000 23810 5700 8500 21535 5400 22000 14030 6965 6700 15000 8500 6600 6370 5600 7820 7300 4800 8400 12000 6000 6200 8415 5950 4500 7225 7600 6000 6756 16000
营口 日照 济南 珠海 包头 潍坊 西安 泉州 成都 佛山
样本平均价
环比涨跌 格 0.35% 0.33% 0.32% 0.28% 0.24% 0.24% 0.24% 0.19% 0.19% 0.17%
样本价格中位数
（元/平方米)
(元/平方米) 4918 6592 8662 12540 5849 4626 7170 7310 8116 8740 6064 7216 10502 5267 7195 4092 5259 4843 5986 4842 7103 7488 4178 8997 5907 12693 6021 8215 7539 10179 8618 5134 10414 4988 11632 5899 11575 5811 6290 5652
4700 6650 8225 11535 5500 4500 6700 6992 7500 7500 5800 6775 9300 5250 5880 3850 5000 4600 5000 5025 7325 7000 4200 8300 6000 11000 5520 8415 7033 9550 8000 5300 9200 4700 11000 6000 10500 5704 5525 5400
石家庄 0.17% 呼和浩特 0.15% 天津 宜昌 泰州 湘潭 鞍山 宿迁 吉林 保定 兰州 新乡 昆山 东营 苏州 威海 昆明 沈阳 绍兴 无锡 银川 海口 绵阳 台州 淄博 大连 徐州 唐山 盐城
0.15% 0.11% 0.11% 0.10% 0.10% 0.08% 0.07% 0.02% 0.01% -0.19% -0.23% -0.24% -0.28% -0.30% -0.32% -0.32% -0.36% -0.38% -0.41% -0.45% -0.52% -0.52% -0.54% -0.54% -0.55% -0.60% -0.63%
鄂尔多斯 1.53%
乌鲁木齐 -0.07%
邯郸 菏泽 聊城 芜湖 上海 马鞍山 宝鸡 常州 东莞 西宁
0.65% 0.62% 0.62% 0.59% 0.58% 0.58% 0.53% 0.47% 0.46% 0.35%
4833 5176 5203 6317 28429 5727 4335 8304 9322 5716
4950 4241 4850 5800 24000 5400 4600 7200 8400 5522
贵阳 中山 南通 赣州 江门 株洲 北海 金华 湛江
-0.67% -0.67% -0.78% -0.82% -0.86% -0.92% -1.06% -1.21% -1.45%
4878 6353 9505 5444 6195 4979 5813 8461 9459 6942
5048 5500 8712 4800 6200 4700 5300 8600 9000 7003
张家港 -1.16%
表2：20xx年6月十大城市新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）
城市 广州 南京 北京 深圳 重庆(主城区) 武汉 杭州 上海 成都 天津
环比涨跌 2.74% 1.69% 1.59% 1.50% 0.70% 0.68% 0.65% 0.58% 0.19% 0.15%
同比涨跌 20.78% 10.60% 16.75% 14.91% 8.28% 4.56% 4.57% 5.90% 10.56% 2.71%
样本平均价格 （元/平方米） 16514 12728 27783 27542 7469 7800 16922 28429 8116 10502
样本价格中位数 （元/平方米） 14000 12000 23810 21535 7225 7600 16000 24000 7500 9300
表3：20xx年6月十大城市主城区二手住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）
城市 南京 广州 深圳 杭州 北京 天津 武汉 上海 成都 重庆
环比涨跌 1.41% 1.33% 1.16% 1.16% 0.95% 0.52% 0.42% 0.32% 0.23% 0.14%
同比涨跌 18.58% 22.72% 22.47% 9.65% 24.29% 13.55% 10.03% 18.41% 7.23% 8.26%
样本平均价格 （元/平方米） 19336 18580 21651 19252 38952 15788 9333 35182 9921 7817
样本价格中位数 （元/平方米） 18052 18251 20930 20807 38162 15621 8416 31208 9101 7271
第二篇：中国房地产指数系统百城价格指数20xx年总结与20xx年展望
中国房地产指数系统百城价格指数20xx年总结与20xx年展望 20xx年1月6日
目录
摘要................................................................................................................................................... 1
第一部分：20xx年中国房地产市场总结........................................................................................ 2
1.价格：百城价格指数止跌后连续7个月环比上涨，十大城市涨幅略高................................. 2
2.需求：全年成交量为近三年同期最高，12月达20xx年调控以来高点................................... 7
3. 供应：新增供应低于过去两年，“金九”为全年推盘高峰...................................................... 11
4. 供求对比：新增供应总体低于同期需求，库存高位盘整，出清周期大幅缩短................... 11
第二部分：20xx年中国房地产市场展望......................................................................................13
1. 宏观环境：经济形势好于20xx年，政策调控坚持从紧取向............................................ 13
2. 市场展望：整体市场好于20xx年，全年增速前高后低 ....................................................... 15
3. 关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧..................................................................... 20
研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统
主要研究成员：
中国指数研究院总院：莫天全 黄瑜 葛海峰 何田 潘雪佳 吴珊 师洋 张静 李映雪 许梁 于跃 李威 张红莉 刘
丽杰 许琳 贾静 李晶 荣晨 张婷 金鑫 王亦君 陈茜 高静 王亮 周宣 蒋云峰 苑承建 白彦军 张英 赵丽一
中国指数研究院各地分院：汪勇 张志杰 罗勇成 张化学 林建晖 刘宣 薛玲 李力 杜丙国 周瑞蓉 钟文辉 张
伟 高院生 张晓伟 陈佳 黄雪 胡佳娜 钱慧群 朱柏润 薛建行 王玲 陈宏军
摘要
1. 20xx年中国房地产市场总结
价格方面，二季度以来低价入市项目高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城价格指数于6月止跌并连续7个月上涨，十大城市同比于11月首次上涨，百城同比也于12月首次上涨。重点城市成交方面，20xx年住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达29%，12月成交创20xx年调控以来单月新高。各类城市成交量均为20xx年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长41%，增幅在各类城市中最高，但与20xx年相比仍低近40%；三线城市回升最晚、增幅最小，但绝对水平已接近20xx年高点。重点城市供应方面，批准上市量同比下降3.4%，9月为全年推盘高峰；新增供应总体低于同期需求，扭转上年销供比低于1的局面，库存持续高位盘整但出清周期持续缩短，部分城市供不应求。
2. 20xx年中国房地产市场展望
(1) 宏观环境：经济形势好于20xx年，政策调控坚持从紧取向
宏观经济方面，“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调20xx年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好。货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，20xx年将保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，为房地产业继续带来利好。房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投资投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。
(2) 市场趋势：整体市场好于20xx年，全年增速前高后低
在经济环境基本面向好的背景下，预计20xx年整体市场好于20xx年。成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于20xx年，基数效应和市场惯性决定20xx年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计 20xx年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%，房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与20xx年基本持平。重点城市20xx年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显。价格方面，货币环境稳定和成交向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。
(3) 关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧
不同城市和不同企业分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需求强烈但供应不足，成交量在20xx年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头企业继续跑赢大市，小企业被收购、兼并可能性加大，行业集中度进一步提高。在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品。
第一部分：20xx年中国房地产市场总结
1. 价格：百城价格指数止跌后连续7个月环比上涨，十大城市涨幅略高
1) 百城价格指数连续7个月环比上涨，12月同比止跌微幅上涨
根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示
1，自20xx年6月首次发布百城
价格指数以来，百城住宅价格整体呈涨-跌-涨趋势。20xx年9月开始百城住宅价格连续12个月环比上涨但涨幅逐渐缩小，至20xx年8月百城住宅均价为9831元/平方米，较20xx年8月累计上涨9.97%，达到百城价格指数公布以来的历史高点；20xx年9月开始连续9个月下跌至20xx年5月的9523元/平方米，累计跌幅为3.13%；20xx年6月止跌后连续7个月上涨，涨幅较为稳定，没有明显提高，12月价格为9715元/平方米，超过年初水平0.2%，较去年同期微幅上涨0.03%，结束之前连续8个月的同比下跌，但仍低于20xx年8月的历史高点1.18%。
2) 十大城市住宅价格变化趋势与百城整体一致，涨幅略高，目前已接近历史高点
十大城市住宅价格变化趋势与百城整体一致，目前价格已恢复接近阶段性高点。自20xx年6月发布以来，十大城市住宅价格连续两个月下跌至当年8月的14875元/平方米；9月开始连续11个月环比上涨但涨幅逐渐缩小，至去年7月均价为16274元/平方米，较20xx年8月的最低水平累计上涨9.41%；20xx年8月开始连续10个月环比下跌，整体跌幅略大于百城平均水平，至20xx年5月价格为15684元/平方米，较20xx年7月的历史高点累计下跌
3.63%，但仍高于20xx年8月的最低水平；20xx年6月以来连续上涨至12月的16157元/平方米，较历史高点（20xx年6月）跌幅在1%以内。
3) 各类城市对比：一二线城市对市场反应更敏感，三线城市变化最较小
整体来看，各线城市住宅价格环比变化走势整体一致，各线城市价格自20xx年9月开始连续12个月均环比上涨但涨幅逐渐缩小，其中一线城市环比涨幅由1.74%缩小至0.06%，下降幅度最大，价格绝对水平由20775元/平方米上涨至22347元/平方米；二线城市由1.21%缩小至0.33%，价格由8709元/平方米上涨至9501元/平方米；三线城市由1.33%缩小至0.45%，变化幅度最小。20xx年下半年至20xx年上半年各线城市价格整体均呈下跌趋势，一线城市20xx年9月开始下跌，早于二三线城市10月开始下跌；三线城市跌幅最小，平均为0.21%，而一二线城市平均跌幅在0.3%左右。20xx年6月以后，各线城市价格再次上涨，
一线城市环比平均涨幅超过0.5%，明显高于二三线城市（低于0.2%）。
重点城市中，北京住宅价格除20xx年下半年少数几个月微幅下跌外，大部分时间均环比上涨，20xx年6月以来，连续7个月环比上涨至12月的24518元/平方米，超过去年9月阶段性高点2.73%，截至目前为最高水平；深圳、广州与北京相似，12月价格均已超过20xx年8月以来的阶段性高点；而上海近期涨幅较小，均在1%以内，12月均价为27034元/平方米，仍未超过20xx年7月27674元/平方米的高点。
4) 热点项目：上半年降价项目逐渐提价，低价入市项目高价加推
年初降价项目止跌为涨，部分项目价格已接近历史高点。20xx年末或20xx年初，较多项目采取以价换量的策略，典型项目下跌幅度最高达20%以上，带来了较好的销售业绩。随着市场逐渐回暖，这些项目价格明显上调，累计涨幅最高超过25%，超过前期累计跌幅。上海恒盛鼎城圣都汇20xx年10月成交价约为24500元/平方米，此后持续跌至20xx年2月的19900元/平方米左右，累计跌幅达19%；3月起价格整体呈上涨趋势，9-11月涨幅明显，截至11月成交均价达25100元/平方米，价格已突破之前高点，累计涨幅为26%，超过之前跌幅7个百分点。广州的南沙珠江湾20xx年1月成交均价约为10100元/平方米，6月价格跌至8100元/平方米，累计跌幅达20%，当月成交93套，为前5个月成交套数之和；10月价格涨至9200元/平方米，较6月累计上涨14%，当月成交145套，仍好于6月水平。
低价入市项目赢得市场后提高价格加推新品，仍获得市场热销。高价加推是开发企业在低价入市项目赢得市场后采取的普遍策略，20xx年底或20xx年初，部分开发企业为打开市场，推出价格较低的纯新楼盘进入市场，价格优势使得这些项目取得较好的业绩，企业趁机提高价格加推新品，热销形势仍然继续。截至20xx年底，典型项目价格较开盘时平均累计涨幅约16%。深圳的万金域缇香于20xx年10月开盘，成交均价10100元/平方米左右，当月成交225套，获得当月成交套数排行榜榜首的佳绩；此后加推新房源不断提高价格，如20xx年5月加推，成交均价约为11200元/平方米，当月成交227套，位居当月套数排行榜第4名，9、10、11月三次加推价格均高于前期，销售套数始终在排行榜前10名，目前成交均价为12200元/平方米，较首次开盘上涨21%。北京的涧桥山20xx年11月开盘时成交价仅10300元/平方米，此后价格明显上调，20xx年11月再次开盘，成交均价达11600元/平方米，累计上涨13%。
中高端项目凭借地域优势，市场销量较好，价格明显上涨。北京的太阳公元位于朝阳区北三环，最早于20xx年开盘销售，价格从最初的18000元/平方米持续大幅上涨，20xx年11月开盘月均价达54300元/平方米，提高2倍；20xx年以来仍保持涨价趋势，截至11月成交均价高达61500元/平方米，较20xx年同期上涨13%，位居当月成交价格排行榜第9名，销售额1.79亿元，进入成交金额排行榜前30名。深圳的嘉葆润金座20xx年12月开盘，当月成交均价38300元/平方米，是全市平均水平的2倍以上，截至20xx年底成交均价上涨至41000元/平方米左右，较开盘当月累计涨幅为6%。此外，上海的古北御庭、天津的和平时光等中高端项目价格均保持上涨走势，且成交情况较好。
总体来看，20xx年热销的标杆楼盘3中，从销售规模来看中小户型、价格适中、低总价为主的刚需产品最为突出，且供应规模突出的二三线城市尤为重要，而金额最高的项目则主要是偏大户型、单价和总价都偏高的精品高端住宅，多位于更成熟的一二线城市。具体来讲，销售面积高的项目套均面积约120平米，单价低于9000元/平米，套价不超过100万元，属于主打中小户型的主流刚需产品，如中海国际社区和寰宇天下（沈阳）、碧桂园银河城和凤凰城等；销售金额高的项目套均面积185平米，单价普遍高于3万元/平米，套价超过500万元，主要面向二次甚至多次改善性需求和高端享受型的客户群体，如中海紫御豪庭、绿地海珀旭晖、融创西山壹号院等，其户型面积往往超过200平米，总价超过1000万元。
2. 需求：全年成交量为近三年同期最高，12月达20xx年调控以来高点
1) 整体情况：主要城市成交量持续回升，总体已高于过去两年
主要城市成交量持续回升，为近三年同期最高，12月单月成交量创20xx年调控以来高点。20xx年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，20xx年，全国50个代表城市月均共成交住宅2332万平方米，比20xx年和20xx年同期分别高出29%和9.8%，处于近三年同期最高水平。具体来看，代表城市成交量在传统淡季1-2月持续低迷后3月起逐渐回升，并于7月达到20xx年小高峰，成交2810万平方米，接近20xx年末的高点（仅低4.1%），8-9月受房价上涨观望情绪再次转浓影响，成交量小幅回落，但10月起持续回升，12月成交3017万平方米，比20xx年12月的历史高点高出3%，创20xx年调控以来单月新高。
2) 不同城市：各类城市成交量均为近五年来第二高位，一线城市同比增幅最为突出，但较20xx年仍有较大距离；三线城市回升最晚、力度最小，但已接近20xx年高点距离；三线城市回升最晚、力度最小，但已接近20xx年高点。20xx年，各类城市成交量均有所增长，其中一线城市回升力度最为显著，月均成交66万平方米，同比增长40.9%；二三线城市月均分别成交70万平方米和32万平方米，同比分别增长31.3%和21.8%。一线城市同比增长幅度最为显著，与过去两年受调控影响大密切相关，如20xx年，一线城市成交量同比下降43.2%，而二线和三线城市降幅分别为18.4%和10.8%；20xx年，一线城市同比降幅收窄至23.5%，但仍高于二线城市的18.3%和三线城市的9.9%。与历年水平相比，各类城市月均成交量均为近五年来仅低于20xx年的次高水平，其中一线城市与20xx年同期相比降幅近40%，二线城市下降12.5%，而三线城市基本与20xx年水平持平，仅下降2.1%。
一线城市走势更为敏感、波动较大，回暖时间领先于二三线城市。一线城市由于对政策和市场较为敏感，月均成交量在6月率先达到近两年来高点，之后持续下行，10月起持续回升，12月成交93万平方米，再创20xx年以来新高。二三线城市回暖时间滞后于一线城市，在7-8月达到20xx年小高峰，之后持续高位运行，在12月达到近年高点。分别成交87万平方米和42万平方米。
绝大多数区域成交量为近五年来次高水平，长三角地区同比增长最为显著，但相比20xx年差距最大。前两年受调控影响程度最大的长三角地区20xx年成交量回升显著（20xx年和20xx年，当地成交量分别同比下降40.1%和21.1%，降幅在各区域中最高），同比增长59.9%，增幅明显高于其他区域；珠三角、环渤海和中西部同比增长30%左右；东北地区小幅增长3.9%，20xx年和20xx年降幅分别为13%和2%，表现最为平稳，其20xx年成交量与20xx年相比近下降12%，差距最小。与历年水平相比，长三角、珠三角、环渤海和东北的成交量均为20xx年以来次高水平，但与历史高位20xx年相比，三大区域降幅均在20%左右，其中长三角地区下降24.5%，在各区域中最高，珠三角、环渤海降幅接近20%，而中西部和东北地区降幅均在为12%左右，降幅低于三大区域，表明这两个地区的市场波动幅度小于三大区域。
3) 不同阶段：一线城市回暖最快且同比增速持续扩大，二线城市增速相对平稳，三线城市起步最晚但下半年增速明显上升
从不同季度来看，各类城市成交量均在20xx年四季度和20xx年一季度出现明显下降，20xx年二季度以后同比上升且增幅扩大。其中，一线城市由于20xx年以来受调控影响严重，基数较低，下半年同比增速持续扩大且在各类城市最高，四季度同比增长近1倍；二线城市同比增幅在二三季度较为平稳，均在45%-50%之间，四季度扩大至66%；三线城市同比增速从二季度的13%扩大到三季度的70%，提升幅度明显，四季度再度小幅提升至74%。
3. 供应：新增供应低于过去两年，“金九”为全年推盘高峰
20xx年，全国20个代表城市月均新批上市1226万平方米，同比下降3.4%，与20xx年月均水平基本持平。其中9月达到全年推盘高峰，单月新批上市面积突破2千万平方米，“金九”之后新增供应量骤减，但11-12月推盘量逐步回升，新增供应量连续两个月环比增长，
处于20xx年较高水平。
4. 供求对比：新增供应总体低于同期需求，库存高位盘整，出清周期大幅缩短
1) 销供比：多个城市新增供应低于同期需求，扭转上年销供比普遍低于1的局面多数代表城市销供比大于1，市场呈供不应求态势，与20xx年形势正好反转。20xx年以来，10个代表城市成交量同比大幅增长50%，而供应量与20xx年基本持平，全年销供比达到1.1，扭转了20xx年供过于求的态势。10个代表城市销供比均较20xx年有所提高，其中6个城市销供比大于1，20xx年成交回升显著的苏州和北京销供比分别达1.87和1.37，在各城市中最高，惠州、南昌、上海和杭州的销供比在1.0-1.2之间，深圳销供比为0.63，在代表城市中最低，表明其供应量相比成交量更为突出，短期供应压力继续上升。
2) 库存及去化：库存高位盘整，出清周期较年初大幅下降
库存高位盘整，但出清周期大幅下降。2010-20xx年，伴随着调控的不断升级，代表城市的库存量持续上行。20xx年开始，代表城市库存高位盘整，一改前两年持续上扬的态势。9月，由于供应大幅增长而成交小幅下滑，库存达到20xx年来最高水平，接近7千万平方米，截至12月底，10个代表城市可售面积为6929万平方米，与年初相比微增4.6%，仍处于20xx年来的较高水平。但从出清周期来看，由于20xx年成交回升显著，代表城市的出清周期持续下行，去库存压力大大减小，截至12月底出清周期降至9.2个月，比年初缩短7.7个月，为20xx年二季度以来最低水平。
第二部分：20xx年中国房地产市场展望
1. 宏观环境：经济形势好于20xx年，政策调控坚持从紧取向
1) 宏观经济：“稳增长”政策效果已显，政府换届效应释放，经济企稳向好
与上次经济下行（2007-20xx年）的保增长政策不同，本次经济下行历史长但幅度较小，中央政府的政策强调稳增长。20xx年二季度，我国GDP增速三年来首次跌破8%，三季度继续下滑至7.7%，较二季度仅下滑0.1个百分点，下行趋势明显放缓。物价方面，CPI增速在10月降至近两年来最低点1.7%，11月重返至2.0%，PMI、投资等指标也表明宏观经济基本面在三季度之后逐步好转。“十二五规划”和“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，历史数据也表明换届之后政府投资冲动明显。根据12月16日闭幕的中央经济工作会议，20xx年经济工作总基调仍是“稳中求进”，货币政策保持稳健取向，在货币政策力度温和以及换届效应的促进下，20xx年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。
2) 货币环境：稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长
货币政策稳健取向不变，新增货币供应量和贷款相比20xx年有所增长，新增房地产贷款继续上升，对房地产业的利好仍将持续。20xx年货币环境持续向好，在三次降准和两次降息后，货币供应量（M2）和人民币贷款余额的增速分别由年初12.4%和15.0%的较低水平，提升到11月的14.1%和15.9%，虽然仍为20xx年以来的较低水平，但已走出资金最为紧张窘迫的低谷。中央经济工作会议提出20xx年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。在经济增速趋稳的背景下，20xx年的货币环境将保持稳健且适度向好的取向，预计新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好。
3) 房地产调控：继续坚持从紧取向，房价走向仍将是新一届政府关注点
调控政策仍坚持从紧取向，若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。 20xx年房地产市场稳步回升，全国商品房累计销售面积在11月由下降转为增长，百城价格指数自6月开始连续6个月环比上涨，同比跌幅持续缩小，预计接下来几个月将逐渐转为同比上涨，而十大城市二手房价格从9月开始即同比上涨，且涨幅有所扩大。展望20xx年，
房价仍将是政府关注的焦点，关系着下一届政府的举措。在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，新一届政府应当清楚，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。李克强曾多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用。此外，住建部姜伟新部长在十八大期间也明确表示，房地产市场调控政策现在还没想放松。预计20xx年调控政策仍保持从紧，但若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性，如进一步收紧信贷政策。如果房价继续上涨，在经济增速回归到政府预期、房地产投资开工稳健、经济下行风险不大之后，政策加码的风险可能上升，这一时间点可能会在下半年。 东部和中部二线城市跑量为主，中小户型、价格适中、低总价为主的刚需产品更加热销。从20xx年20家品牌房企销售面积最高的项目来看，热销项目单价低于9000元/平方米，套均面积115平米，套价不超过100万元，单价基本与当地平均水平相当，套均面积和套价普遍是当地水平的1.1倍，属于主打中小户型的主流刚需产品，这些项目普遍位于济南、沈阳、苏州、长沙、中山等二三线城市，如中海国际社区和寰宇天下、碧桂园银河城和凤凰城等，项目规模大，通过快速推盘取得较好的销售业绩。与销量前500的项目总体比较来看，前10项目的销售套数普遍超过2000套，平均每个项目成交26万平方米、销售金额22亿元，产品的价格偏低、户型偏小，单价只有总体水平的70%，套总价是总体水平的一半，套面积比总体低10%以上，即小15平方米左右。
策略建议：踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品
踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品是企业长远发展的要诀。从城市布局看，企业应合理评估各类城市风险与机遇，优化城市布局，20xx年东部地区一二线城市回暖较早且力度更大，20xx年这一趋势可能继续延续，而部分三四线城市供应和当地经济、人口不匹配，或将面临供应过剩风险。从产品方面来看，要跑量快速周转做大规模，中小户型、低单价、低总价是产品策略必然选择；想要迅速提升销售金额、创造高收益，区域或产品特征稀缺、性价比高的中大户型高端产品必不可少。此外，在当前住宅市场受到严密监管环境下，拓展业务，发展多物业形态，如旅游地产、商业地产、养老地产等也是企业分散风险、做强做大的重要途径，但与传统住宅产品完全不同的是，这些产品存在周期长、前期资金投入大、产品开发能力要求高等，一窝蜂盲目投入可能导致供过于求或去库存乏力的局面。 结语
20xx年，在房地产调控政策维持从紧态势以及货币政策微调以稳定经济增长的大背景下，房地产市场企稳回升的态势十分明显，重点城市新建住宅市场成交量达到近三年同期最高水平，其中12月单月创20xx年调控以来最高水平，各类城市成交量均为20xx年来第二高位，一线城市和长三角回暖快且力度大，但新增供应总体略低于过去两年，百城价格指数自20xx年9月连续9个月下跌后于6月止跌并连续7个月上涨，同比跌幅不断收窄且于12月转为微幅上涨0.3%。土地市场全年供求不及20xx年，但在北京、上海等热点城市带动下，楼面均价及溢价率均有所回升。企业销售业绩明显好于往年，部分龙头企业提前完成全年销售目标，资金状况改善明显，经营更趋稳健。
展望20xx年，“中央经济工作会议”继续强调20xx年“稳中求进”基调，预计在货币政策稳 健以及换届效应的促进下，20xx年宏观经济将企稳向好，货币政策保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，房地产调控政策将继续坚持从紧取向，抑制投资投机的政策取向不会动摇。需求方面，新增贷款和M2稳中有升推动全年商品房销售面积继续增长，预计全年同比增长5.6%，增幅略高于20xx年，基数效应和市场惯性决定20xx年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出平。价格方面，货币经济环境稳定和供求关系转变共同促使房价总体向上但全行业去化压力仍较为严峻，全国整
体上行空间有限。城市分化，少数热点一二线城市潜在需求强烈但供应不足，成交量在20xx年高基数上难以大幅增长，价格上涨空间大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳，经济和人口决定其未来发展空间；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市严重的供应过剩风险值得关注。企业分化，龙头企业继续跑赢大市，集中度进一步提高。
面对整体向好局面，企业应当合理评估各类城市风险与机遇，根据自身定位和战略规划，优化城市布局，例如东部一二线城市贡献更大且风险更小，但门槛较高，二线城市土地相对充裕且成本较低，三四线城市土地成本最低，但回报率或增值空间也有限。对于跑量快速周转的企业，中小户型、低单价、低总价是产品策略必然选择；想要迅速提升业绩、创造高收益率，区域或产品特征稀缺、性价比高的中大户型高端产品是企业必不可少的选择。总之，踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品是企业长远发展的要诀。