衡水市宁安路地块

可 行 性 研 究 报 告

编制单位： 衡水安联房地产开发有限公司 

责 任 人：         王伟               

二〇##年六月二十日

宁安路项目可行性报告

项目决策背景及摘要

一、外部环境

衡水具有丰富的水资源，全区无重大污染性企业，相对较小的城市体量促使区内生活节奏放缓，加之衡水市“北方滨湖城市”的功能定位，为城区打造宜居城市提供便利条件。衡水市具有优良的地理位置，同时结合衡水湖旅游资源，为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能，同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。

衡水市“三年大变样”发展将以南环为中轴线，重点发展南部新城，项目地处衡水市政府规划西南居住区，未来将作为高新技术区生活配套住宅及文化生态园；从远期城市规划分析，“大衡水”的城市格局凸显，远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局；路网方面，随着各交通线路的全部展开，将更大程度是吸纳郊县居民城区置业，城市功能进一步加强。

二、内部因素

从目前衡水市房地产市场分析得出，房地产市场的产品开发建设大同小异，同质性较强。衡水公司将根据市场变化、房地产市场分析及预测，作出准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量降低项目风险。

项目定位为“安联德国印象系列”，集合精品建筑及欧式文化景观核心优势，打造衡水西南部的上品住宅。此项目将作为衡水安联公司在衡水市的第一个开发产品，增强安联集团在衡水市的社会影响力，提升安联品牌形象，提高公司市场占有率。

第一部分：项目概况

一、 项目信息来源：

衡水市国土资源局桃城分局局长牟海东介绍本项目，地块位于衡水市区西南部，区域内市政路网正在建设，东、西、北三侧道路正在施工，南侧紧邻南环路。

二、 宗地位置

 

                            项目位置图

 

                         项目地形图

 

 

蓝色方框地块为我公司计划获取土地项目，红色方框地块为正在开发的泰华西苑社区，衡水泰华房地产开发有限公司与20##年8月通过招拍挂获取土地，土地占地总面积为200亩，价格为101万/亩。

三、 宗地现状

1、 四至范围：南至南环路，北至隆兴路，康泰街以东，宝云大街以西。地块完整，无其他因素影响分割地块。

2、 地势：地势平坦，地块方正。

3、 地面现状:

地块处于衡水市西开发区，政府已经收储，四周边界清晰，均为市政道路，西侧、北侧地块目前未进行开发，南侧为衡水市旧城村，东侧为泰华地产开发的西苑小区。

地块原为农业耕地，地面主要为树木、农作物，无大面积建筑物，无高压线、无水渠及较深沟壑、池塘，无高压线影响；地下无管线、暗渠、电缆、光缆等。

4、 地质情况：

场地土层深厚，地质结构稳定性好，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为7度。地下水质好，无洪涝盐碱威胁，适宜于房地产开发。

四、 项目周边的社区配套

1、 交通状况：未来交通便利，规划中的隆兴路、昌明街、顺兴街今年将竣工，目前还未通公交。

2、 教育：周边现有汇龙中学（私立）、衡水市第六中学，启明学校（私立）、珍宝街小学，衡水机电工程学院、衡水交通职业技术学院。

3、 医院等级和医疗水平：衡水五院、复明眼科医院。

4、 大型购物中心、主要商业和菜市场：万德福超市、德隆购物广场、德隆超市、宝云街菜市场、忠义会馆。

5、 文化、体育、娱乐设施：东临宝云高尔夫俱乐部。

6、 公园：怡水公园

7、 银行：中国银行、中国信合、工商银行、衡水市城市信用社

8、 邮局：无

9、 其他：开发区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队

五、 项目周边环境

1、 治安情况：良好。

2、 空气状况：空气质量良好。

3、 噪声情况：无噪音污染。

4、 污染情况：无。

5、 危险源情况：无。

6、 周边景观：宝云塔坐落于项目地南侧。

七、 规划控制要点

1、 土地面积：  139946    平方米，折合209.94  亩。

2、 总建筑面积： 415899   平方米。

其中：地上建筑面积：   349865   平方米（含住宅面积：   255401.5    平方米，配套商业面积：  94463.5   平方米）

地下建筑面积：  66034   平方米

3、容积率：2.5；

4、建筑密度：27%；

5、绿地率：≥35% ；

6、建筑高度：地上≤100米，地下≤8米；

7、 其他 ：无。

八、 土地价格

1.该土地价格：计划起拍价格110万/亩。

2.该区域最近2-3块土地出让成交价格

第二部分：土地获取途径及措施

1、土地获取方式：招、拍、挂。

2、土地获取时间安排：20##年7月通过招拍挂竞拍方式获取土地。

3、土地获取的主要条件：无

4、其它法律风险及规避措施：无

第三部分：市场分析

一、 区域住宅市场成长状况

1、 区域住宅市场简述

本地块位于衡水市桃城区，为衡水市新兴区域，目前生活配套尚未完善，但区域东北临近宝云街区域为衡水较早高档生活区，分布有宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城、紫阙台等项目，其中宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城为已入住社区，居住人群偏向中高端。紫阙台尚在建，为9+1电梯花园洋房，目前售价已达4000元以上，多为改善型需求客户。区域东部在建腾达新城、五洲国际官邸两个项目，项目体量较大，售价3500元/平方米左右，其中五洲国际官邸以九大科技系统卖点入市，项目认可度尚可。区域西部项目较少，仅达观天下项目，且距本地块较远。项目规划6+1、高层、商业街等业态，自成一体，售价为2900元/平方米左右。

2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近1-2年）

开工量/竣工量 ：约150万平方米/90万平方米

销售量/供需比 ：区域内刚性需求、投资型需求较少，多为改善型居住需求，因处宝云高档生活区周边，区域内类似电梯花园洋房及品质高层业态认可度较高，目前在售紫阙台、五洲国际官邸等项目销售情况良好。

平均售价: 3500元/平方米

3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势：

区域市场为新兴发展区域，经济发展水平较老城区而言相对落后。

随着滨湖新区的规划建设，未来区域发展将继续南延，宁安路南将打通四条重点路段至南环路，且周边企业搬迁后，项目南部片区将成为大规模住宅聚集地，生活配套将逐渐完善，存在较大升值空间。

二、 区域内重点项目分析

 

项目周边开发在售楼盘图

三、 区域市场目标客层研究

销售对象：第二、三次置业，为改善现有居住环境，要求建筑品质及社区环境；来源区域可由新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场。

主力客户：客户行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。

四、 目标市场定位及产品定位

1、 市场定位 ：

重点面向市场改善型需求消费群体。

2、 目标人群特征/来源区域/行业特点 ：

第二、三次置业，为改善现有居住环境，要求建筑品质及社区环境；来源区域可由新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场；行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。

3、 产品定位

定位中高端宜居产品，以建筑品质小高层、高层产品，户型以两室、小三室为主，满足中高端消费群体改善型居住需求。

第四部分：投资收益分析

见《宁安路项目测算》。

第五部分：综合分析与建议

一、优势：

教育——周边具备丰富人文教育资源。

景观——距衡水市滏阳河1公里，环境优美。

道路——规划后周边道路状况好，交通出行较为方便。

二、劣势：

环境——周边尚在开发中，市政生活配套不够完善。

商圈——区域市场为新兴发展区域，经济发展水平较老城区而言相对落后，商业价值小。

三、机会：

宏观市场——城市经济状况飞速发展，大市场环境背景良好。

未来中心——市政府南迁，同时随着城市拆迁及建筑步伐加快，该片区将是城市未来的居住生活区。周边有大量拆迁空地，未来市场竞争激烈。

营销策划——市场整体开发水平较低，产品同质化严重，营销手段雷同，为本项目开发创新提供了非常大的操作空间。

四、结论和建议

项目从地块面积、形状以及地块单价均符合安联集团土地获取战略思路，可为安联集团带来品牌提升和较大经济效益，能够保障衡水公司的持续发展。

附件：无

衡水公司土地及发展中心

二○##年六月

第二篇：“十三五”重点项目-蓝宝石生产建设项目可行性研究报告

“十三五”重点项目-蓝宝石生产建设

项目可行性研究报告

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告 是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投 1

资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等

关联报告：

蓝宝石生产建设项目建议书

蓝宝石生产建设项目申请报告

蓝宝石生产建设资金申请报告

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蓝宝石生产建设节能评估报告

蓝宝石生产建设市场研究报告

蓝宝石生产建设商业计划书

蓝宝石生产建设投资价值分析报告

蓝宝石生产建设投资风险分析报告

蓝宝石生产建设行业发展预测分析报告

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）

第一章 蓝宝石生产建设项目总论

第一节 蓝宝石生产建设项目概况

1.1.1蓝宝石生产建设项目名称

1.1.2蓝宝石生产建设项目建设单位

1.1.3蓝宝石生产建设项目拟建设地点

1.1.4蓝宝石生产建设项目建设内容与规模

1.1.5蓝宝石生产建设项目性质

1.1.6蓝宝石生产建设项目总投资及资金筹措

1.1.7蓝宝石生产建设项目建设期

第二节 蓝宝石生产建设项目编制依据和原则

1.2.1蓝宝石生产建设项目编辑依据

1.2.2蓝宝石生产建设项目编制原则

1.3蓝宝石生产建设项目主要技术经济指标

1.4蓝宝石生产建设项目可行性研究结论

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第二章 蓝宝石生产建设项目背景及必要性分析

第一节 蓝宝石生产建设项目背景

2.1.1蓝宝石生产建设项目产品背景

2.1.2蓝宝石生产建设项目提出理由

第二节 蓝宝石生产建设项目必要性

2.2.1蓝宝石生产建设项目是国家战略意义的需要

2.2.2蓝宝石生产建设项目是企业获得可持续发展、增强市场竞争力的需要

2.2.3蓝宝石生产建设项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要 第三章 蓝宝石生产建设项目市场分析与预测

第一节 产品市场现状

第二节 市场形势分析预测

第三节 行业未来发展前景分析

第四章 蓝宝石生产建设项目建设规模与产品方案

第一节 蓝宝石生产建设项目建设规模

第二节 蓝宝石生产建设项目产品方案

第三节 蓝宝石生产建设项目设计产能及产值预测

第五章 蓝宝石生产建设项目选址及建设条件

第一节 蓝宝石生产建设项目选址

5.1.1蓝宝石生产建设项目建设地点

5.1.2蓝宝石生产建设项目用地性质及权属

5.1.3土地现状

4

5.1.4蓝宝石生产建设项目选址意见

第二节 蓝宝石生产建设项目建设条件分析

5.2.1交通、能源供应条件

5.2.2政策及用工条件

5.2.3施工条件

5.2.4公用设施条件

第三节 原材料及燃动力供应

5.3.1原材料

5.3.2燃动力供应

第六章 技术方案、设备方案与工程方案

第一节 项目技术方案

6.1.1项目工艺设计原则

6.1.2生产工艺

第二节 设备方案

6.2.1主要设备选型的原则

6.2.2主要生产设备

6.2.3设备配置方案

6.2.4设备采购方式

第三节 工程方案

6.3.1工程设计原则

6.3.2蓝宝石生产建设项目主要建、构筑物工程方案

6.3.3建筑功能布局

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6.3.4建筑结构

第七章 总图运输与公用辅助工程

第一节 总图布置

7.1.1总平面布置原则

7.1.2总平面布置

7.1.3竖向布置

7.1.4规划用地规模与建设指标

第二节 给排水系统

7.2.1给水情况

7.2.2排水情况

第三节 供电系统

第四节 空调采暖

第五节 通风采光系统

第六节 总图运输

第八章 资源利用与节能措施

第一节 资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析

8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

第二节 能耗指标及分析

第三节 节能措施分析

8.3.1土地资源节约措施 6

8.3.2水资源节约措施

8.3.3电能源节约措施

第九章 生态与环境影响分析

第一节 项目自然环境

9.1.1基本概况

9.1.2气候特点

9.1.3矿产资源

第二节 社会环境现状

9.2.1行政划区及人口构成

9.2.2经济建设

第三节 项目主要污染物及污染源分析

9.3.1施工期

9.3.2使用期

第四节 拟采取的环境保护标准

9.4.1国家环保法律法规

9.4.2地方环保法律法规

9.4.3技术规范

第五节 环境保护措施

9.5.1施工期污染减缓措施

9.5.2使用期污染减缓措施

9.5.3其它污染控制和环境管理措施

第六节 环境影响结论

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第十章 蓝宝石生产建设项目劳动安全卫生及消防

第一节 劳动保护与安全卫生

10.1.1安全防护

10.1.2劳动保护

10.1.3安全卫生

第二节 消防

10.2.1建筑防火设计依据

10.2.2总面积布置与建筑消防设计

10.2.3消防给水及灭火设备

10.2.4消防电气

第三节 地震安全

第十一章 组织机构与人力资源配置

第一节 组织机构

11.1.1组织机构设置因素分析

11.1.2项目组织管理模式

11.1.3组织机构图

第二节 人员配置

11.2.1人力资源配置因素分析

11.2.2生产班制

11.2.3劳动定员

表11-1劳动定员一览表

11.2.4职工工资及福利成本分析

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表11-2工资及福利估算表

第三节 人员来源与培训

第十二章 蓝宝石生产建设项目招投标方式及内容 第十三章 蓝宝石生产建设项目实施进度方案

第一节 蓝宝石生产建设项目工程总进度

第二节 蓝宝石生产建设项目实施进度表 第十四章 投资估算与资金筹措

第一节 投资估算依据

第二节 蓝宝石生产建设项目总投资估算

表14-1蓝宝石生产建设项目总投资估算表单位：万元

第三节 建设投资估算

表14-2建设投资估算表单位：万元

第四节 基础建设投资估算

表14-3基建总投资估算表单位：万元

第五节 设备投资估算

表14-4设备总投资估算单位：万元

第六节 流动资金估算

表14-5计算期内流动资金估算表单位：万元

第七节 资金筹措

第八节 资产形成

第十五章 财务分析

第一节 基础数据与参数选取

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第二节 营业收入、经营税金及附加估算

表15-1营业收入、营业税金及附加估算表单位：万元

第三节 总成本费用估算

表15-2总成本费用估算表单位：万元

第四节 利润、利润分配及纳税总额预测

表15-3利润、利润分配及纳税总额估算表单位：万元

第五节 现金流量预测

表15-4现金流量表单位:万元

第六节 赢利能力分析

15.6.1动态盈利能力分析

16.6.2静态盈利能力分析

第七节 盈亏平衡分析

第八节 财务评价

表15-5财务指标汇总表

第十六章 蓝宝石生产建设项目风险分析

第一节 风险影响因素

16.1.1可能面临的风险因素

16.1.2主要风险因素识别

第二节 风险影响程度及规避措施

16.2.1风险影响程度评价

16.2.2风险规避措施

第十七章 结论与建议

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第一节 蓝宝石生产建设项目结论

第二节 蓝宝石生产建设项目建议

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