**镇物流园区项目

可行性研究报告

***

20XX年10月

第一章 项目总论

1.1.项目概述

1.1.1.项目名称

项目暂定名称：**镇物流园区

1.1.2.承建单位概况

开发商：

公司法定代表人：

公司性质：有限责任公司（民营企业）

公司业务范围：客货道路运输、道路运输站场经营。

1.1.4.报告编制单位

1.1.5.项目拟建地点

**镇物流基地

1.2.项目可行性研究结论

1.2.1.项目内容

项目拟定名为**镇物流园区，是一个大型综合性项目，集物流配送、现代仓储、多式联运、物流金融、信息平台功能于一体，以信息服务和物流金融服务作为园区的核心竞争力，实现物流业、金融业、商贸业、制造业和信息技术五大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展新模式、再造物流新体系，把园区建设成为一个现代化的“智慧型”物流园区，奠定园区在区域和行业内的领先地位。

1.2.2.项目建设规模

项目规划用地66700平方米，建筑面积72000平方米。主要基础工程建设项目包括园区标准仓库及堆场、商业店铺建筑；园内市政设施；园内道路等。

1.2.3.投资估算

项目土地成本为700万元人民币(未含土地出让金、下同)、其中仓库及堆场建设总投资1980万元人民币，商业店铺的基础建筑投资为1800万元，道路建设投资为560万，物流信息交换中心160万元，智慧园区管理服务中心为250万元，物流金融服务中心为150万元。合计项目投资总额5600万元。

1.2.4.项目建设进度

项目分二期开发建设，周期时间为二年，一期工程预计投资约3000万元，其余均在二期工程投入，预计总投资约为5000万元。

1.2.5.项目财务和经济评价

项目建成后，物流园区将每年实现2398.56万元人民币的营业收入，年纳税额将超过261.68万元（其中：所得税按15%测算）。项目的投资回报率约29.66%。项目建成后，预计3.37年就会收回投资成本。项目财务指标较好。

1.2.6.项目综合评价结论

项目符合国家宏观经济政策的需要，符合本地本区域产业集群化发展的需要和顺德物流市场发展变化趋势，符合顺德**镇物流基地的发展规划要求；项目发展前景广阔、市场空间很大，机遇很好；项目发展商***均安镇***拥有雄厚的资金实力、有客货运输和客货站场经营管理经验，有良好的客户资源和优秀的运营管理团队。项目建成投入运营后，将提供几千个就业岗位，特别是第三类附属加工、制造、经营、服务业的不断开发和发展，不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富，也为社会提供了更多的就业机会。项目分析结果表明，项目是必要的，也是可行的，建议考虑实施。

第二章 项目必要性

2.1.物流园区的发展背景

在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。

由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北。从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。

佛山市的GDP已超过3500亿元，成功跻身国内GDP“3000亿元俱乐部”，但发展到今天，受环保、能源、人才等因素的制约，佛山未来将何去何从？为此，佛山展开了新时期发展战略定位的大讨论，经过市委、市政府高层及其智囊团的认真研究，4月底，佛山市委市政府将未来发展初步定位为“现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽富裕家园”。与之相对应的，佛山五区的发展布局也做出了相应的调整。其中，禅城区要成为现代服务业、高端产业和文化产业的核心区。南海区是现代制造业基地，金融高新技术服务区，新型核心消费区。***为总部经济园区、白色家电之都、现代物流基地、生态环保之城。高明区建设新兴产业之城，美丽山林水都。三水定位为空港经济园区，现代制造基地，时尚生态城市。因此，**镇物流园区的建设，符合顺德未来发展定位。

2.2**镇物流园区建设的必要性

2.2.1 本项目的实施有利于整合珠三角物流服务资源

根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》 (2008--2020年)：“强化广州佛山同城效应，携领珠江三角洲地区打造布局合理、功能完善、联系紧密的城市群”的要求。广州市和佛山市签订了《广州市佛山市同城化建设合作框架协议》，指出：“营造统一、公平、开放、有序的市场环境和高效、优质的服务环境，推进市场一体化，培育区域性商贸、物流、科技、文化、旅游和公共产品等共同市场，实现人流、物流、资金流、信息流等各类生产要素合理配置，形成发展合力。”

2.2.2 本项目的实施可以优化产业的布局

“通过加强区域融合、产业融合和要素融合，有效整合和最大限度发挥广佛经济互补优势”。在功能园区联动发展上提出：“推动广州空港经济区、广州南沙临港产业区、广州开发区、广州大型装备产业基地、佛山高新区一区六园、佛山西江沿岸物流带等具有强辐射效应的功能区的建设与合作”。这样现代物流业在“坚持服务同城化、物流现代化、商贸一体化、资源布局合理化、要素流动自由化,”的指导思想下大有可为，通过“加快枢纽型物流园区建设与合作，构建物流信息共享平台,共建南方国际物流中心。”的产业协作促进产业的优化。

勒流现代物流园区在物流产业的优化、整合、集聚起到很好的促进作用,它能整合物流服务的资源,提升物流服务功能。从而带来商流、资金流、信息流、技术流的集聚,形成产业上的聚集,有利于城市的发展和繁荣。物流企业的集聚,增强了园区的集散功能,减少了货物无效转运、装卸、搬倒，提高了物流效率。在物流园区,不同的物流企业可以完成货物的分拣、接运、仓储及单证交接,从而将物流活动串联成整体的活动。不同货物的统一流通方向,同一货物的不同流通方向,不同货主的同一流向货物,同一货主的不同流向物流,在物流园区中得以集结和配载,大大提高了物流效率,降低了物流成本。

2.2.3 本项目的实施将最大化地发挥物流园区的作用

物流园区作为联系产业上下游的纽带,是各项物流活动开展的主要载体,为实现物流过程的“无缝衔接”,和综合运输发展搭建重要的平台。它具有如下作用：

（1）有利于促进区域经济发展,提升物流业的服务水平

地区经济发展需要以物流园区为主体的现代物流系统为支撑,物流园区的合理建设与高效运营将促进地区经济更快、更好发展,对于改善地区投资环境、提高地区经济和工商企业市场竞争力、推动区域经济协调持续发展具有重要的作用。同时,物流园区的建设主要依托所在区域现有运输组织枢纽、交通枢纽或制造业基地来整合区域中的现有资源。通过有效管理物流、商流、信息流和资金流,提高商品的周转速度,降低企业运营成本,推动商品高效流通,最终建立多层次、全方位、快捷高效的综合物流服务体系。

(2)有利于土地资源的集约化使用,减轻道路、环境和能源的压力

物流园区的出现有利于促进城市功能分区的合理布局和效能的充分发挥,通过多家物流组织机构在空间集聚,公用配套设施建设的集约使用,从而有效节约稀缺的土地资源,促进土地资源的合理利用,缓解土地供给紧张的问题。这一点在顺德尤为重要。

物流园区的建设也为各种物流资源的整合创造了条件,它将区域内外众多工商企业的物流需求信息和物流企业的服务信息汇集在一起,有利于搭建物流公共信息平台,从而实现对区域内货源的集散进行统一管理和调度、合理配载,有效衔接生产供应与市场需求,提高货车装载率,降低车辆空驶率,提高运输效率,节约能源,减少污染,缓解城市交通压力。

(3)有利于政府部门管理物流市场、提升服务水平

物流园区的建立有利于实现资源整合,将不同规模、不同服务项目、不同专长的物流服务企业,将工商、财税、运管、公安等政府的监督管理服务职能集聚到同―平台上,从而有利于促进政策协调、节约行政资源,实现物流市场的高效管理和政府的对外服务。物流园区的建成为社会零散车辆运营服务的税收管理提供了便利条件。

(4)有利于促进区域现代服务业发展、增加就业机会

物流园区的建设、物流企业的入驻,以及各类生活服务设施的配套运营,为社会,特别是当地富余人员提供了大量的就业机会。而当地的经济发展和周边企业的竞争力提高,也进一步加大了就业需求,扩大了就业渠道。

意义：项目的形成和发展将优化产业环境与产业结构；树立区域的竞争优势;整合各专业市场及货运场的优势；推动社会主义新农村的建设；以实际行动推进广佛同城化。

2.3.顺德物流市场发展预测

物流作为21世纪的朝阳产业，被业界称为“第三利润源泉”、“尚未开垦的大陆”，有着极为广阔的发展前景。一般认为，由于物流联系着相当广泛的产业群──包括形形色色的制造业，商业的批发、代理与零售，支援物流业本身的物流软体业、设施供应商、通讯器材，还有物流咨询业等，以及它的监管运作与政府及相关部门的联系，使得它在整个经济领域中所起的重要作用愈发凸显，其市场份额比重不可小觑，利润空间也十分可观。

顺德作为制造业基地，制造业高速发展后边是非常庞大的物流业市场，几十个亿甚至上百个亿的市场分额，等着物流企业去开掘。随着广州作为大城市的中心的交通限制出现，广州市中心区的物流企业的优势正在慢慢被削弱，而顺德作为非大城市中心区的物流业发展优势正在凸现。

2.4.**镇物流园的区位优势

勒流地处佛山市***的中心部位，面积92.62平方公里，户籍人口11.4万人，流动人口约11万人。辖下共有22个村居，其中5个社区居民委员会，17个村民委员会。

勒流在***的经济发展并不突出，但其区位优势非常明显：南部有家电、化工产业集中的容桂，和服装产业集中地的均安，北部有家具产业发达的乐从和电器、五金产业集中的北滘。勒流物流园距离上述对物流业有非常大需求的容桂、均安、乐从、北滘均不超过10公里，是发展物流产业的黄金地段。

第三章 园区功能定位

3.1.项目总体功能规划

**镇物流园区功能规划为物流服务中心。集物流配送、现代仓储、多式联运、物流金融、信息平台功能于一体，以信息服务和物流金融服务作为园区的核心竞争力，实现物流、金融、商贸、制造和信息五大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展新模式、再造物流新体系，把园区建设成为一个现代化的“智慧型”物流园区，奠定园区在区域和行业内的领先地位。

3.1.1.园区建设理念

**镇物流园区的建设理念是：以信息化、机械化、智能化、人性化为目标，以信息服务和物流金融服务作为园区的核心竞争力，实现物流、资金流和信息流的有机结合，打造顺德勒流“智慧型物流园区”。

图3-1 智慧型物流园区的特点

3.1.2.园区功能规划

3.1.2.1 运输、配送功能

**镇物流园区在设计及建造过程中，根据目标客户的运营需求，在商铺设计、商户间间隔距离规划等多个角度，为目标客户进行贴心的设计和规划。同时，园区内部具备货物转运、分拣、理货、临时储存等多方面的功能，以有效支持目标客户的业务发展。

3.1.2.2 装卸、搬运功能

在园区规划的过程中，将提升入场客户运作效率和运作质量纳入规划的范畴，进行统一且标准化的卸货平台设置，同时支持人工装卸、手动搬运设备装卸和叉车设备装卸的运作，并可在统一卸货平台同时容纳多家商户进行相关的运作。

3.1.2.3 仓储服务功能

在园区规划中，考虑到顺德的制造业中心地位和顺德物流行业的特点，园区为物流企业的各种原材料、标准件、备品配件、标准工具、配套件用品等提供仓储服务，以方便物流企业的运输、配送。

3.1.2.4 物流信息服务功能

通过设置信息收集与发布平台、构筑智慧型物流园区等手段，链接供应链上下游供需各方的物流业务需求，以提升入驻客户的竞争优势。

3.1.2.5 物流金融服务功能

物流金融服务功能是**镇物流园区的特色和核心竞争力，创建以物流公司为核心的物流金融业务体系，为客户提供高质量、高附加值的物流与加工服务以及间接或直接的金融服务,以提高供应链整体绩效和客户的经营与资本运作效率。物流金融服务包括融资、担保、质押、结算、代收款管理、企业信用评价、企业征信、质押品监管、风险管控等服务。

3.1.2.6 智慧园区管理服务功能

作为一个大型综合性现代化物流基地，物业管理的先进性至关重要性。园区的基本建设思路是把信息服务和金融服务打造成核心竞争力，通过信息化来引导、带动园区发展，并实现物流、金融、商贸、制造和信息五大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展模式、再造物流新体系。除提供日常的物业和园区管理服务外，还提供供应链优化、物流网络设计、物流咨询、物流培训等服务。

3.1.2.7 生活配套服务功能

除了上述业务基础运作功能以外，必须要有相应的生活设施相配套。因此，在相关的设计和建设中，要涵盖商业服务区、商务区、生活区等配套设施，以解除入驻商户的后顾之忧。

3.2.项目总体运行功能规划

**镇物流园区的服务功能是建立在市场服务定位基础上的，根据**镇物流园区的发展框架设想及市场定位，其服务功能的总体定位在物流配送中心、物流金融服务中心、物流信息交换中心和智慧园区管理服务中心四大服务功能：

3.2.1 物流、配送中心

物流配送中心是园区的基本功能，为园区内的企业提供物流、配送、仓储、运输等一体化的解决方案。作为**镇物流园区中运作服务核心功能区，物流中心区的服务对象主要分布于佛山市各区及珠三角地区，配送中心区的服务对象主要分布于佛山市各区内。

3.2.2 物流金融服务中心

金融服务中心是**镇物流园区的特色和业务模式创新的引导者，是园区能否真正提升一个层次、不同于传统物流园区的重要因素。物流金融服务中心的功能包括融资担保&质押、代收款管理、企业信用评价、企业财务征信、质押品监管、风险管理等。

3.2.3 物流信息交换中心

物流信息交换服务中心是为园区内物流企业提供公共物流信息，并为进入物流园区的小型物流企业、物流及运输代理企业、运输配载企业及车辆等提供廉价的物流信息服务功能，以提高园区的物流服务质量和效率，成为物流服务供需双方开展交易活动的桥梁和纽带，完善园区物流功能合理组合和资源有效利用的机制。物流信息交换中心的主要功能包括信息化基础设施、信息发布、信息交换等。

3.2.4 智慧园区管理服务中心

主要实现园区管理的现代化、信息化和智能化。包括园区物业管理、园区综合管理、园区办公与财务系统、园区安防等日常的园区管理服务，还包括供应链优化、物流网络设计、物流咨询、物流培训等服务。

3.3.园区总体结构规划

**镇物流园区总体结构的发展设想为：根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，在物流园区管委会的直接领导和组织下，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设设想，将物流运作企业引入园区，构建**镇物流园区服务运作系统，通过服务功能与服务内容的组合，最终构成**镇物流园区的五大功能区：即配送功能区、物流功能区、公铁联运功能区、服务功能区和配套功能区。

3.3.1.总体布局规划

根据***未来15年中物流服务功能与物流服务范围逐步扩展的基本趋势，以及前文中对**镇物流园区市场需求与功能定位，围绕其三大服务区的基本功能，本次研究中在园区设施能力总体分配上拟按照4:3:3：？：？的比例确定配送功能区、物流功能区、公铁联运功能区、（金融、信息、管理）服务功能区和（生活、商业）配套功能区的能力规模。

本次研究中，将依照上述规划方案中对新站开发区土地功能区的规划划定，此处提出的物流园区总体布局规划是以物流服务设施建设为主体的物流功能的布局规划，至于园区的产业开发功能，将主要依托开发区相应的招商引资功能和物流园区的支持而进行，故物流功能以外的相关功能将不作为物流园区的总体布局规划的内容。

图3-2 园区总体布局规划

3.3.2.功能区平面布局规划

物流园区并非一个单纯的物流项目，而是及物流基础设施建设、物流企业发展、依托物流进行产业开发的综合性经济开发项目，因此，从该意义上说，**镇物流园区定义为物流经济开发区更为确切。但是，本次规划仅以物流运作区为对象，占地100亩，属于**镇物流基地的核心功能区。

3.3.2.1 配送功能区

配送功能区由配送中心群通过合理布局而形成。作为**镇物流园区中建设规模较大的服务功能区，配送中心区的服务对象主要分布于佛山市各区内，因此，在区域布局原则上应寻求将该功能区置于与佛山市各区及现有商业区域联系最为便捷的位置，同时兼顾与园区内物流中心区的联系。

3.3.2.2 物流功能区

物流功能区由物流中心群通过合理布局和兼顾与配送中心、运输中心的关系而形成。作为**镇物流园区中运作服务核心功能区，物流中心区的服务对象主要分布于佛山市各区及珠三角地区，因此，在区域布局上首先应寻求将该功能区与佛山市进出市主通道的便捷连接，兼顾与园区内配送中心区的联系。

3.3.2.3 服务功能区

服务功能区主要是信息交换中心、管理服务中心、物流金融服务中心所在地，其面积不需要太大，但是属于整个园区的中枢和大脑，地位非常重要。

3.3.2.4 配套功能区

主要是提供园区配套的生活和商业服务，由园区统一规划后，建设主要通过招商引资来进行。

第四章 园区运行规划

4.1.园区的经营目标

经营是企业间同类产品营销、市场开拓的智谋胆略、观念视野和创新能力的相互角力和碰撞。竞争是无情的，只有强者才能得到生存和发展。

“**镇物流园区”近期经营目标是：在项目建成以后的三至五年内，稳步发展传统物流体系，大力推进物流信息平台建设，积极引入物流金融服务，以物流信息服务和物流金融服务引导顺德物流行业跨越式发展。

长远经营战略目标是：实现物流业、金融业、商贸业、制造业和信息技术五大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展新模式、再造物流新体系，把园区建设成为一个现代化的“智慧型”物流园区，奠定园区在区域和行业内的领先地位。力争五至十年内,在其他重点城市、接轨城市、友好城市等地区创办相同品牌的物流配套/物流补充基地，以此将“智慧型物流园区”推向全国甚至波及海外，使“勒流智慧物流园区”成为省内物流行业排行榜前十位的明星企业、省内物流信息行业排行榜前五位的特色企业。

4.2.园区的运行模式

4.2.1 物业出租模式

**镇物流园区现阶段的主要收入依靠传统的物业出租模式，通过园区档口、办公楼、配套服务设施的租金收入，作为园区主要的经营性收入来源，保证园区健康、有序地向前发展。

4.2.2 物流信息服务模式

通过建立**镇物流园区信息平台，向园区内企业提供及时、有价值的物流信息服务，并收取一定的增值服务费的模式。物流信息服务模式以整个物流产业链为对象，将信息服务拓展到上游厂商、供应商和下游终端客户，同时拓展线上线下业务，广泛吸纳物流产业链相关对象进入信息平台，提供交易、管理、协同、支付、通讯等服务，为企业提供一站式信息服务解决方案。

4.2.3 物流金融服务模式

物流金融服务模式的流程是：商业银行与仓储企业（物流企业）签署委托授权评估质押货物的协议后，物流企业将组织相关专业人员承担对质押货物进行各种风险评估。在货主质押货物，并经过第三方物流企业提供的一种金融与物流集成式的创新服务，即物流、流通加工、融资、评估、监管、资产处理、金融咨询等后将货物信息反馈到商业银行，商业银行将根据提供的材料决定是否授信贷款以及贷款的数额。物流企业获取银行贷款后，将先支付一定比例的定金给货主企业，同时发挥物流企业的在物流运输、商品安全监控，园区管理信息服务等物流金融中规避风险的各种相关流程，保证货物送达客户企业，同时客户企业在收到获取后将货款支付给物流企业。物流企业扣除已经与货物企业协商好的手续费后，支付货物余款，并偿还商业银行的授信贷款。

在创新的物流金融服务模式下，物流企业为客户提供高质量、高附加值的物流与加工服务,还为客户提供间接或直接的金融服务,以提高供应链整体绩效和客户的经营与资本运作效率等。在物流的整个过程中，物流企业承担了各种保险、贷款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、结算、有价证券的发行与交易，收购兼并与资产重组、咨询、担保以及金融机构所办理的各类涉及物流业的中间业务等活动，而这些活动都有可能成为物流企业的利润来源，这为物流企业大大提升了盈利空间。

园区一方面可以参与物流金融服务的业务，另一方面可以提供融资担保、监管等职能，从而收取一定的费用。

4.2.4 其他服务模式

积极开展多样化的物流服务，如物流总包模式：通过园区组织企业联合投标，中标后再由园区组织园内的企业进行运输、配送，从而实现园区与企业的共赢模式。

4.3.园区的经营策略

“**镇物流园区”向社会提供的“产品”是多样的：无形服务产品和有形实物产品交易。不同的产品有不同的市场需求，由此产生不同的经营方式，分别概述如下：

物流服务中心：成立直属的“核心战力”。

首先，加大广告宣传的力度。不仅要利用电视、报纸等新闻媒体，将“**镇物流园区”的环境、建筑、设施、功能等设计成图形标志、摄制成广告电视，并以精炼的广告语言，在全国或站内有影响的各新闻媒体或国际多媒体互联网上进行大量的宣传报道。例如与中国物流网合作，开办“**镇物流园区”专题栏目，对广东省、港、澳、台地区及内地各省市物流市场予以导向等，持续不断的舆论攻势。只有创天下名品牌，才能招揽天下客。

第二，争取省内相关职能部门、商贸部门及市政府的大力支持，将“**镇物流园区”列入“电子物流市场试验示范基地”对外推介。如主办或协办文艺演出、竞赛、评选、颁奖及物流商贸交流等活动。

第三，精心策划和安排年、月的内刊市场信息活动。透明化、电子化、资讯化，只有努力发掘和大力引进国内外一切优秀资源，并使这些取之不尽，用之不绝的资源得到充分合理的使用，才能使“**镇物流中心”真正成为顺德物流基地竞相开放争艳的百花园。

第四，充分挖掘品牌效应所带来的附加经济效益。发展附属行业不仅产生巨大的经济效益，而且产生更大的规模效应，促进和支持“**镇物流园区”主行业的发展。“一业为主，全面发展”是经营中的重要一环，在实施过程中应努力做好这篇大文章。

只有吸收、借鉴一切成功有益的经营管理经验，并结合实际，大胆创新，才能更好地开拓电子物流服务业的全新市场。

“与国际物流经济接轨、与国际知名制造商联号”是“**镇物流园区”经营的必由之路，以此不断拓展生存的空间和市场占有份额。特别注重会务团、大客团的市场开拓，争取得到各机构、各区域性组织，特别是重点制造业、商贸业的服务项目；对品牌构建及附加价值提升具有深远的影响。

同样，十分重视对省内其他地市市场的开拓。随着国家经济的快速发展和人民生活水平的日益提高，省内交往日益频繁、物流发展步入黄金时期。加强与各种物流组织的密切联系，加强与国家重点企业、各市大中型企业的直接联系，认真开拓，并制定各种优惠办法，吸纳物流业务。

第五章 投资估算

5.1.**镇物流园区的投资规模

根据**镇物流园区发展规划中的研究结论，**镇物流园区的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统则为一次性建成。以及根据目前国内外物流设施建设投资水平，考虑到目前佛山市建筑市场与土地价格水平以及物流信息系统所需投入情况，本次研究中各类建设项目的建设单位投资参照标准如下：

1、园区物流设施

◎土地价格约为 7万元/亩，其园区土地成本为700万元人民币；

◎仓库及堆场

按照**镇物流园区初步格局规划，仓库建成一层架空式的储藏室内空间，总占地约为27000平方米，仓库总建筑面积为27000平方米；而堆场的规划占地约25000平方米，其总建筑面积为25000平方米。在顺德市的仓库平均造价400元/平方米，堆场平均造价360元/平方米；故仓库建筑成本投资约1080万元，堆场建筑成本投资约900万元，合计1980万元。

◎商业店铺

占地面积为6700平方米，是沿街道两边商业店铺建筑物平均3层，进深平均约10米、开间平均约6米，其总建筑面积2万平方米。内设中、西式餐饮、娱乐、健身、购物等场所。根据佛山市商业店铺建筑综合造价900元/平方米，故其商业投资约1800万元人民币。

（上述建设中，己包含园区道路、辅助设施如修理、消防设施以及水电设施，但不包括库场内专用设备如装卸设备、配送车辆、分拣设备、专用货架及冷藏设备等购置费用。）

2、园区主通道

按照**镇物流园区道路规划，其园区主通道规划为宽30米，长800米共8000平米的园区主通道，而主通道平均造价700元/平方米；故其投资约为560万元。

3、物流信息交换中心

根据目前国内信息系统建设和佛山市具体条件，包括系统硬件、网络、软件开发等，预计总投入为160万元。

4、智慧园区管理服务中心

主要实现园区管理的现代化、信息化和智能化。包括园区综合管理系统，园区OA系统、园区财务系统、园区资源管理系统、园区门户网站、信用考评评估系统、GPS/GIS/移动视频监控系统、安防监控系统等，预计总投入为250万元。

5、物流金融服务中心

金融服务中心是海元物流园区信息平台的特色和业务模式创新的引导者，是园区信息平台能否真正提升一个层次的重要因素。包括融资担保&质押系统、代收款管理系统、企业信用评价系统、企业财务征信系统、质押品监管系统、风险管理系统等，预计总投入为150万元。

根据上述标准，总成本投入预为5600万元。

5.2.项目预计总投资额及投资计划

项目土地成本为700万元人民币、园区物流设施基础工程建设总投资4340万元人民币，其次加上信息系统总投入为160万元，合计项目投资总额5600万元。

项目分二期开发建设，周期时间为二年，一期工程预计投资约3000万元，其余均在二期工程投入，预计总投资约为5600万元。

第六章 融资方案

6.1.项目融资主体

项目融资组织形式为项目法人融资形式。项目融资主体为***。是家私营企业，法定代表人为欧阳煜磷，注册资本？万元，公司地址：××室。

6.2.项目资金来源

6.2.1.项目自有资金筹措

项目自有资金筹措为3000万元。

项目自有资金筹措拟通过以下几种方式解决：

⑴项目法人资本金，***为开发本项目；

6.2.2.项目债务资金筹措

项目建设投入资金除项目自有资金外。债务资金为2600万元，主要通过向银行申请中长期开发贷款的形式解决。

银行贷款在建设期内的利息按每年实际发生额分期支付，在项目租赁回款到位后偿还本金。偿还贷款的资金来源主要是项目可用于还本的开发投资利润。

6.3.融资方案分析

6.3.1.资金来源可靠性分析

本项目融资方案中属于项目法人自筹资金的份额较高，3000万元的资本金达到项目总投资额的60%，根据法人***及其股东的现有实力，自筹资本金的能力可以得到保证。

虽然，目前的宏观政策环境导致银行对房地产开发商的贷款控制较严，基于本项目很好的市场前景，丰厚的投资回报，信用等级，再加上开发商自有资本金比例高达60%，项目四证齐全，完全满足银行开发贷款的一切条件，争取到2600万元左右的银行开发贷款是完全有可能的。

6.3.2.融资结构分析

在项目投入总资金中，

自有资金部分占：60%

债务资金部分占：40%

对于一个房地产开发项目来说，融资结构基本算合理，债务资金利息负担不重。

6.3.3.融资成本分析

对于以上融资结构，基于自有资金和银行开发贷款占去绝大部分比例的情况，虽然如今银行加息，贷款利息水平有所增加，中长期贷款利率7%，但总的来看，不管是债务性固定回报率融资，还是权益性融资，都将面临较大的融资成本支出，银行开发贷款成本相比之下还是处于一个较低的水平，在这种情况下，此融资方案的成本算较低水平。

第七章 财务分析

7.1.编制说明

本报告财务预测是通过充分借鉴广东、浙江、江苏等地关于物流园内出租市场规律及收入项目的基础上，做个以下科学、合理的财务预算，以及结合工业园投资规模估算，本项目的收入来源主要是商业店铺销售收入、设施租赁收入两大部分，根据佛山市目前仓库租金水平，**镇物流园区（仓库、堆场等）设施租金标准暂定为18元/㎡·月；其园区设施平均出租率为80%。

1、园区建成后（仓库、堆场等）设施的年租赁收入约898.56万元。

2、商业店铺销售收入预计为1000万元。

3、物流信息平台的年营业收入预计为200万元。

4、物流金融服务的年营业收入预计为500万元。

◎成本分析

根据本次研究中制定的营运方案，将由***具体执行建设方案，公司编制在6人以内，行政预算开支按人均2.5万元计（包括人员工资和日常行政开支），总计15万元。此外，由于该公司担负着物流园区信息系统（顺德物流网）的日常维护与换代升级任务，尚需支出维护成本15万元。

7.2.经营收入预测

7.2.1 物业租金收入

根据预测，项目预计的总资产投资5200万元人民币，而园区商业店铺销售收入约1000万元。

7.2.2 仓库、堆场等）设施

园区内的仓库、堆场等设施的年租赁收入约898.56万元。

7.2.3 信息服务收入

建成运营后的物流信息平台的年营业收入预计为200万元。

7.2.4 物流金融服务收入

园区提供物流金融服务（融资、担保、监管等）的年营业收入预计为500万元。

7.3.利润预测

根据上述财务预测的结果显示，项目建成后，将每年实现2598.56万元人民的营业收入。每年创税额将超过261.68万元（所得税按15%测算）。项目投资回报率29.66%，项目建成后，3.37年左右就会收回投资。

7.5.财务分析结论

项目建成后，年营业额达2598.56万元，每年创税额261.68万元，年投资回报率29.66%，项目投资回收期约为3.37年。项目财务指标较优，财务上是可行的。

第八章 报告总结

《**镇物流园区》项目建设在时、空条件和市场、经济、政治、社会环境的选择中，可谓尽善尽美，且经济效益和社会效益的分析和预测是实事求是的，尤其是项目建成后对带动和促进地区经济发展的预测分析是客观的。

《**镇物流园区》以顺德制造业基地、佛山物流基地大市场为背景，以物流服务与全国、珠三角及佛山现代化电子物流发展为主线，力图突破以简单运输、粗糙服务等为主题的现有的“企业物流”模式，开拓一条电子化、信息化、物流市场化发展的“新线路”，富有创造性，符合中国物流产业发展方向、发展的新趋势，因而是完全可行的。

本项目的建设资金应通过发展商等金融渠道，集中地进行筹集。建设期应特别注重资金的运用，千方百计挖掘潜力，厉行节约，降低成本，确保优质工程，实现形象、品牌工程，使每个项目因子建成样板、建成现代化标准的“物流园区”。