杭州市区域
商务写字楼商业物业
销售、租赁情况
调查报告
（20##年1月---20##年6月）
拱墅区城市建设发展中心 招商办
二○##年九月
商务写字楼篇
一、 总体的供给：
（一）20##年一季度杭州各区域商务写字楼销售及租赁情况
20##年一季度杭州各区域商务写字楼供应情况：
1、20##年一季度杭州各区域商务写字楼销售情况：
2、20##年一季度杭州各区域商务写字楼供应量：
3、20##年一季度杭州各区域商务写字楼租赁成交情况：
4、20##年一季度杭州各区域商务写字楼租赁租金情况：
5、季度小结
20##年一季度，杭州无新的甲级写字楼交付，市场以吸纳存量写字楼为主。平均租金为126．86元平方米／月；比上一季度上涨6％，空置率为23．9％，比上一季度下降0．6％。
本季度无新写字楼交付，因此市场吸纳量明显减少，减少了约90％。黄龙地区凭借日益成熟的商务氛围，空置率由所下降，下降3％；而其他区域则不同程度的出现了空置率上升。
（二） 2007年二季度杭州各区域商务写字楼销售情况及租
售价
1、20##年杭州二季度杭州商务写字楼供应情况：
2 、 20## 年杭州二季度杭州商务写字楼销售情况：
3、20##年杭州二季度杭州商务写字楼租赁情况：
4、季度小结
本季度杭州整个市场写字楼平均租金124．1元／平方米／月，空置率为23％。价格方面，以上城区上升幅度最快，成交均价由上季度的7595元／平方米上升到了12116元／平方米。下城区和西湖区价格略有回升，为17968元／平方米和14277元／平方米，分别比1—2月上升了7％和10％。另外，拱墅区和江干区的价格有所回落，为8306元／平方米和11100元／平方米，分别比1—2月份下降了10％和15％。本季度杭州无新的甲级写字楼交付使市场写字楼存量仍为57.47万平方米20##年3—5月份，杭州写字楼共销售约8．74万多平方米，相比去年同期而言，销售量下降了约6.3％；同时本季度杭州写字楼 的销售均价达到12186元／平方米左右，相比去年同期而言，均价上升了1.5％多。本季度写字楼价格稳中有升。本季度杭州有3个较大写字楼开盘，即美都广场尾盘、凯喜雅大厦和西港发展中心。20##年第二季度杭州无新交付的甲级写字楼，写字楼市场以吸纳存量为主，市场比较平稳，租金和空置率起伏与上季度相比起伏不大。本季度甲级写字楼平均租金为124.1元／平方米／月，比上季度下降了2.8元／平方米／月；空置率基本与上季度持平，为23％左右。黄龙仍是写字楼需求者的偏好地区，越来越多的企业进驻黄龙，从一定程度上也带动了黄龙地区写字楼的需求，空置率比 上个季度下降了四个百分点，为19％。武林地区空置率下降1.3个百分点，为6.64％，而庆春则因为银座大厦的使用，空置率由上季度的38.1％上升到42.5％，但是市场吸纳量明显增大。
杭州商务写字楼区域分布及租销售情况
1) 黄龙板块
l 区域概述
该区域经过几年的开发经营，已经成为杭州顶级写字楼集中的区域。该区域环境优越，人文基础浓厚，配套齐全，是名副其实的贵族商务区，深受品牌公司、规模企业青睐。
这个区域写字楼的特征是：建筑设计和配套服务上更新更专业，租赁式写字楼唱主角。目前该区域写字楼的售价为19000-20000元/平方米，租金价格4.0-4.5 元/平方米/天。部分销售的写字楼如世贸丽晶城，投资和销售的比例基本为1：1，区域的写字楼投资价值较高。
l 代表楼盘
世界贸易中心、绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、公元大厦、世贸丽晶城、中田大厦、黄龙恒励大厦、金鼎广场、环球时代。
2) 武林板块
l 区域概述
武林商圈是杭州市传统的商业中心，商业环境优越。该区域是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一，主要在武林广场以北的空间内。
目前该区域写字楼发展的特征：整体布局较为散乱；商业氛围浓重导致办公环境和交通环境恶化；整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高。销售均价18000元/平方米，租价2-5 元/平方米/天。部分如环球中心销售价格可达28000元/平米，且全部为自用型客户。
l 代表楼盘
华浙广场、蓝天时代、耀江发展中心、元通大厦、深蓝广场、白马大厦、海华广场、晶晖商务馆、越都商务大厦、国际汇丰中心、坤和发展中心、环球中心等。
3) 庆春板块
l 区域概述
该区域写字楼市场发展较为成熟，是杭州金融机构最集中的地段。区域办公配套齐全，近几年有许多中高档的纯商务写字楼楼盘推出，吸引了众多大型公司的进驻。
该区域写字楼市场特征：写字楼开发逐步走向专业化，租赁比例提高，有望成为杭州写字楼最密集的核心办公区之一。销售均价15000-18000 元/平方米，租价2-4 元/平方米/天。客户以外贸、服装、咨询类公司为主。
l 代表楼盘
瑞丰国际商务大厦、嘉德广场、银座大厦、广利大厦、金都·杰地大厦、同方财富大厦、凯旋门商业中心、三瑞大厦。
4) 湖滨板块
l 区域概述
该区域是传统商业中心，写字楼市场不是很发达，湖滨国际名品街的改造对周边写字楼、商业物业的销售、升值、投资等方面都将带来相应的利好消息。
该区域写字楼市场特征：区域的巨大稀缺价值将会成为城市商务的又一个核心地带。该区域写字楼售价在10000-20000元/平方米，价格分散性较大，投资客所占比例较大。
l 代表楼盘
涌金广场、耀江广厦、西湖时代广场、西湖国贸中心、元华广场。
5) 文教板块
l 区域概述
文教板块所在地是杭州信息产业密集区。该区域写字楼市场是IT 创业者的“天堂”，群居现象明显且写字楼配套不全。此区域近期供应量不大，故客户群有向临近的黄龙板块转移的倾向。
该区域写字楼市场的特征是：市场活跃、使用率高，区域内专业的写字楼数量不多，现有的写字楼质量属中、低档。客户主要以IT行业中的销售公司、市场及小型外贸公司为主，区域扩散现象严重，租金提速缓慢。该区域售价120##-15000元/平方米，租价1.5-2 元/平方米/天。
l 代表楼盘
华星科技大厦、联强科技楼、文三数码大厦、昌地火炬大厦、颐高创业大厦、百脑汇科技大厦、中科院科技园等。
6) 城站吴山板块
l 区域概述
城站吴山板块依靠城站的便利交通条件，近两年写字楼投资开发开始活跃。该区域是传统的小商贸区域，以商铺办公混合型物业为主。区域写字楼市场特点：尚在起步阶段，从商务环境、办公配套角度看与黄龙、武林、庆春板块差距不小。但办公环境正逐步好转，凭借交通优势可发展成为次级商务中心。销售均价12000元/平方米、租价1.5-2.5 元/平方米/天。
l 代表楼盘
香榭商务大厦、中闽大厦、广复大厦、联银大厦、耀江广厦、西湖定安名都、西湖国贸大厦、利群大厦、万新大厦等。
7) 钱江新城板块
l 区域概述
钱江新城板块作为未来杭州CBD 核心区块，规划建筑面积650万平方米。该区域未来包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游憩区，是杭州未来具有强大经济辐射力的经济中心、中央商务区（CBD）。
该区域写字楼市场特点：开发还处于开始阶段；需要政策支持和规划指导；随着杭州地铁的投入使用和周边居住环境逐步成熟，这两个区块的写字楼市场前景广阔。
l 代表楼盘
尊宝大厦、光彩国际广场、圣奥大厦、钱塘大厦、浙江财富中心、华联时代广场、钱江国际时代广场。
8) 滨江板块
l 区域概述
杭州沿江开发、跨江发展的战略重地，区域内的高新滨江开发区集中了省内众多知名企业集团总部和研发机构。该区域将是以高新技术产业为重点，教育、科研、旅游、商务、居住协调发展的现代化新城区，但目前区域内众多住宅楼盘入住率较低，人气不够集中，投资客较多，一定程度上在一段时间内将影响该区域良好商业氛围的形成。
l 代表楼盘
浙江畜产大厦、浙江盾安大厦、杭州邮政大楼、浙江农资大厦、康恩贝大厦、华元世纪广场、雪峰科技大厦、浙江威陵大厦、华孚国际大厦。
三、杭州商务写字楼总体特征分析：
1) 销售相对稳健
20##年杭州写字楼的销售情况是相对稳健的，20##年杭州写字楼成交量3963套，预定量为2415套，市场成交均价11475.29元/平米。在20##年第四季度，销售量比去年同期增加了41%，在宏观调控下，写字楼成为部分投资者偏好的物业；
2) 中心板块售价较高
杭州售价较高的写字楼还是集中在武林广场板块和黄龙板块，均价都在18000元以上，而庆春路的写字楼价格在15000元左右；
3) 政策与经济环境对写字楼有利
20##年的杭州写字楼市场显现出了一定的向上趋势，住宅禁商的政策落实后，使得原本在住宅小区内开办的公司，不得不在外寻找适合自身行业条件的写字楼办公，同时，鉴于上海写字楼供应有限，而香港写字楼租金高昂，使得相当多的大型企业开始考虑把部分在中国的业务据点转向商务环境较好的二线城市，杭州无疑是值得考虑的首选城市。
4) 本地企业是主力，外地企业比重加大
通过对新交付写字楼入住的客户分析得到，生产制造业企业越来越多地将管理层与生产层分离，从而对甲级写字楼的需求量较大，咨询服务业和金融行业对甲级写字楼的需求量较大；杭州本地企业仍是甲级写字楼的主要客户；但外地企业使用甲级写字楼的比重越来越高，约占30%；浙江是一个民营经济发达的省份，企业规模普遍不大，而杭州是浙江省的经济中心和“长三角”南翼的区域性中心城市，集中了大量的中小民营企业。发达的经济与密集的商务活动决定了杭州写字楼市场还是存在较大需求空间的。同时，浙江作为中国经济最活跃的地区，杭州作为省会城市，正在吸引越来越多的国外知名企业和国际金融机构进驻，未来市场对甲级写字楼的需求量还将继续增大。
5) 租金差异较大
市场甲级写字楼根据地段及产品品质不同，租金差异较大；市场普遍写字楼的租金在2-2.5元/天/平米，但黄龙、武林、湖滨等区块还保持着较高的租金水平。新交付、品质地段较为出众的甲级写字楼，市场需求量较大，租金仍有上涨空间；品质无突出亮点的甲级写字楼，市场吸纳速度较慢，受市场竞争压力的影响，租金上涨空间较小，甚至出现租金下调的情况；
6) 有效供给不足
20##年交付的写字楼租金水平明显高于其他写字楼，源于新交付的写字楼在产品品质方面更符合高档商务的需要，同一区域，新建成的写字楼的租金要高出30%以上，也从一个侧面说明了杭州的写字楼有效供应还有待开发；杭州市写字楼存在品质不足现象，如公共区域风格、硬件设备、机电系统、公共配套等，都需要一定程度的改进。目前，一些新近进入杭州的国内外大型企业，对杭州的写字楼品质提出了质疑，但又找不到更好的写字楼，存在有效供应不足的现象。
7) 未来交付量增加
20##年是杭州甲级写字楼交付的高峰期，20##年预计也会有约10万平米的甲级写字楼交付使用，市场供应量大，空置率将出现上升。个别业主受形式所趋，有可能会将租金报价降低，因此，市场平均租金水平将有可能出现下降。
四、未来展望：
未来半年将不会有新的甲级写字楼推向市场，市场处于一个存量的消化的阶段，在需求增加的基础上，写字楼空置率将得到进一步下降。
商业物业篇
一、杭州商业总体发展规划
杭州商业规划的目标是建成一个现代化、多功能、世界级的商业服务中心，到20##年杭州将打造成为一个现代、开放、繁荣的休闲购物天堂。
一个市级商业中心：杭州商业的领袖区域
最有投资价值的1个市级商业中心，主要指以延安路为中心轴，涵盖武林、湖滨、吴山三个商圈，东至中山路，西至湖滨路、环城路，南至吴山广场，北至西湖文化广场，是杭州市至20##年间唯一的的市级商业中心。
三个市级商业副中心分别位于萧山、余杭、下沙三地。
四个区域商业中心 ：分布于城市的东南西北
庆春东路、滨江、翠苑、拱宸桥：东南西北四个区域将构建区域商业中心。
庆春东路区域商业中心：位于庆春东路以北，秋涛北路以东，新塘路以西，凤起东路以南，将形成以购物为主、休闲为辅，与钱江新城品位相匹配的区域商业中心；
滨江区域商业中心：主要集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段，从高起点出发，形成目标消费层次以高中档为主，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心；
翠苑区域商业中心：处于文一路与文三路之间，东至教工路，西至古翠路，规划为以购物餐饮为主的区域商业中心；
拱宸桥区域商业中心：西跨运河至小河路，东至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅区行政中心所在地，规划为功能比较齐全，业态结构合理，以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。
二、大型商业总体供应特点
1) 大型商业比较集中
杭州大型商业中心一直以来就是以延安路两侧为主，集中有杭州大厦、杭州百货大楼、银泰百货、解放路百货大楼，是杭州大型商业中心的代表，且销售额都基本进入到全国排名，其中有三家进入到前十名。
2) 未来呈多商业中心发展趋势
杭州未来商业供应：
根据行业经验数据，发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上，而目前杭州人均商业面积约为0.7平方米，伴随着杭州城市常住人口和流动人口的不断增多和城市外延的加速扩展；商业市场还有较大的空间。
从上面的统计也可以看出，未来将有一百多万平米的大型商业供应，且分布在杭州的各个区域；作为武林门、延安路、湖滨整个形成的市级领袖级商业中心的地位依然是无法撼动的；而三墩、钱江新城会逐步形成区域的商业中心。运河商务区周围尚未有新规划的大型综合购物中心，使商务区中的商业物业未来定位留有充足的空间和较好的发展前景。
3) 未来商业呈错位发展
由于武林商圈的领袖商业中心地位无法撼动，在这个商业中心之外，杭州的商业目前也都在进行错位发展，如华润.新鸿基的万象城，其中包括24万平方米的万象城购物中心，和11万平方米的写字楼、6万平方米的高档酒店、25万平方米的服务式公寓、14万平方米的住宅。秉承了深圳万象城的特点，商业物业规划有40％的零售、20％的餐饮、20％的娱乐包括电影、溜冰场等。银泰百货在三墩地区也在打造一个10万平米的shopping mall，建成后将成为杭州最大的购物中心，将集超市、百货、健身、娱乐、餐饮、休闲等于一身，是社区型的也是真正意义上的购物中心。
三、总体的需求特征
1) 品牌认同度高
从延安路四大企业在杭州一支独秀的现象也可以看出，杭州的百货消费，已经形成了一定的品牌聚集效应，由于这几家百货的定位各不相同，去哪里逛百货，已经不仅是消费能力的体现，甚至已经是是消费品味的体现。另外，杭州的百货销售额，很大比例是省内客户来杭消费的，这部分客户的目的性消费更强，武林门延安路无疑是首选。
2) 居民购买力强
据抽样调查，市区居民人均可支配收入19027元，比上年增长14.6％，扣除价格因素，实际增长13.2％。居民恩格尔系数为33.3％，比上年降低1.5个百分点。消费品市场稳定增长。全年实现社会消费品零售总额1112.37亿元，比上年增长14％。分城乡看，城市消费品零售额 1057.66亿元，增长14％。以上两组数据，均说明了杭州强大的市场消费能力；杭州1057亿的消费品零售总额，四大商场只有80亿元，说明杭州区域大型购物中心有较大的市场消费空间。
3) 省内消费力强大
浙江是藏富于民的地方，省内经济高度发达，居民消费水平高；特别是省内发达的交通体系和2小时经济圈的形成，使省内居民到省城杭州消费变得十分方便。
4) 对于交通及车位等配套设施的要求逐渐提高
武林商圈及延安路沿线，每到周末便是人满为患，交通拥堵，停车也成了一大难题，这从一定程度上影响到了这个商圈的消费；但杭州目前没有其他可供消费的大型商业，导致了这一状况愈演愈烈。万象城在进行商业规划时，甚至考虑到了每层的车位停放。传统商业中心的配套设施等问题已经受到挑战。
杭州上半年商业物业的销售情况及租售情况
（一）20##年第一季度商业物业的销售情况及租售情况：
1、20##年第一季度商业物业销售情况：
2、20##年第一季度商业物业租赁情况：
3、季度小结
1—2月份，杭州市社会消费晶零售总额首次突破218．15亿元大关，同比增加15．70％，商业消费市场基本比较稳定，行业需求
本季度商铺市场的需求从行业组成看，主要有餐饮、服饰、休闲娱乐
业态，如黄龙体育中心周边，庆春路，凤起路一带有新的商家开始投入营业。供应方面，1-2月份新开盘的商铺面积近9，000多平方米，新开盘仅7个，比上季度明显减少，主要的新开盘商业项目有复兴板块凤凰城、下沙的伊萨卡国际城等。这类商铺大都为写字楼或住宅的裙楼，在地段上处于中心区外围，现状商业氛围较差，供应规模较小。
销售和投资需求：今年商铺销售市场比较平淡，在整个房地产市场中所占份额也最小。据统计，中心六城区1—2月成交商铺面积约2．11万平方米，成交均价15，025万平方米。从成交区域看，主要在拱墅区35％，江干区和上城区，各20％，销售商铺向次级商圈转移的趋势进一步显现。从土地市场看，本季度成交的商业用地不多，1—2月累计成交商业地块土地面积约36，000万平方米，可建建筑面积约21万平方米。除湖滨地区一宗地为市中心主要商圈为，还包括钱江新城未来市中心区的两宗商业用地。其余土地位置均相对较偏。
（二）20##年第二季度商业物业的销售情况及租售情况：
1、20##年第二季度商业物业销售情况：
2、20##年第二季度商业物业租赁情况：
3、季度小结
本季度，杭州市社会消费品零售总额达到306．63亿元，比去年同期增长了14．6％，商业消费市场平稳中略有上升，商铺市场 有望迎来另一个春天。受杭州经济保持两位数的增长，服务业 的迅速发展以及企业的扩张刺激，杭州商铺在两至三年内仍有较高的投资价值。商铺中长期租金提升空间较大，而普通商铺受利好政策影响，也得到更多投资者的青睐。
行业需求：20##年3月31日晚10点，在杭州开了将近三年的香港顶级百货“连卡佛”被摘牌，取而带之的是“GDAPLAZA'”(国大百货)。部分奢侈品牌，如GUCCI移至杭州大厦B楼继续运营，表明了这些奢侈品牌对杭州市场的认可。
供应方面：3—5月份新开盘的商铺面积近6．3万平方米，新开盘有27个，比上季度明显增加，主要的新开盘商业项目有下沙的之江铭楼、三华·天运小区等。这类商铺在地段上处于中心区外围，现状商业氛围较差，它们的进入将会给区域的商业带来新的生机。
运河商务区项目周边区域商务写字楼及商业情况
分 析
商务写字楼
区域的供给和需求特征
项目周边部分写字楼销售及租金水平
区域写字楼供求特征
1) 项目周边得写字楼由于受到地段和整体商务氛围的限制，售价与商务中心区的写字楼还存有差距，且均以销售为主，写字楼运作管理模式较单一和传统，难以吸引大企业和国际客户进驻。
2) 区域商务氛围还不成熟，写字楼的售价不高，租金水平也处于普通水平；
3) 杭州整体的城市环境、产业优势、人力资源的优势，具备大力发展创意产业和服务业的基础。拱墅区目前已经有了城市中最具创意产业代表的LOFT49，A8LOFT、唐尚433LOFT等产业集群，聚集了相当一部分文化名人及创意产业公司，如美国ID设计，潘天寿文化沙龙等，且都取得了不错的市场成绩，拱墅区已经具备了发展创意产业的市场基础；《杭州市拱墅区分区规划（20##-20##年）》中已经明确说明，政府将大力推动和发展创意产业和服务业。这为将来商务区的形成奠定了相当的政策基础和市场基础。
4) 根据目前拱墅区的总体规划，未来包括运河商务区在内还有上百万平米的中、高档物业准备开发。必然吸引和集中一部分企业进驻到本区域，关键在于所开发的商务、商业物业综合品质需较高，应是符合国际企业及国内大企业区域总部办公所需的甲级商务写字楼产品，并具有优质性价比和良好国际化的后期物业管理，目前，在整个杭州市范围，符合国际标准的甲级商务写字楼产品依然稀缺，有效供应量不足。除黄龙商务区有一部分外，其余城区中现有和近期开发的商务楼产品，多为一般中、高档商务楼，并且物业以销售为主，少有以国际化租赁运作模式的甲级商务写字楼，后期的物业管理国际化程度宜不高，只有少数公司请国际知名管理公司进行管理。因此运河商务区在建设、产品质量标准和项目运营上如能具备上述条件，必将形成城市北部新兴国际化商务区域。
商业物业
区域商业的总体供应特征
1) 区域内已经形成一定的商业氛围，但档次不高
欧尚、百安居、世纪联华、钱江市场使本区域已形成一定的商业氛围，具备人流量及消费习惯。欧尚和世纪联华以大卖场为主，以丰富的商品和低廉的价格，赢得了不少外围客户也来此购物；钱江市场以小商品为主，也是杭州较知名的小商品集散地，能够聚集一定的人气；但这些商业的消费层次并不高。
2) 大卖场市场表现良好
欧尚单店消费额维持在4亿元左右，已经达到了大型卖场较高的销售水平；世纪联华以25000平米的营业面积，成为了杭州最大的百货超市。各超市派出的社区班车，覆盖了周边大部分的居住区，大卖场良好的市场表现，使本区域具备了一定的商业基础。
区域商业总体需求特征
1) 周边居住人口增加
根据拱墅区规划及运河两岸整治工程的规划，未来项目周围居住人口约可达40余万人，人口增加必然增加购买力，同时近几年的周边的商品房开发，也使区域人口得到较大的置换；随着今后几年高档商品房项目的开盘，入住有较高收入的人群也将增多，购买力将逐年提高；
2) 周边人口的消费水平提高
住宅价格提升，项目北边的锦昌文华目前二期准现房报价已超过10000元/平方米；凯德置地售价均价预计将超过1.2万元/平方米。周边居住人口的消费水平提高；伴随着消费水平的提升，为未来商业提供了良好的客源。
3) 运河旅游带来大量的流动人口
运河的综合保护及开发及运河在国际上较高的知名度，会带来大量的国内外游客，同时会提升区域的品牌价值，促使省内、本市及其他国家、区域的消费者前来消费。增加了区域的商业发展机会。
二○##年九月十