数据说明：本报告中所提及的住宅及商业数据，均按比例统计，住宅（商业）用地面积=地块总面积×住宅（商业）所占百分比，例如一宗总面积为100亩的二类住宅用地，其住宅及商业占比分别为90%、10%，则统计时住宅用地及商业用地分别为90亩和10亩；住宅（商业）楼面地价=住宅（商业）成交总金额÷住宅（商业）总可建面积；另：工业用地数据未计入本报告；

一．成都市宏观经济运行概况

20##年1-5月，成都市完成固定资产投资2397.6亿元，比上年同期增长15.2%。其中，房地产开发投资完成775.0亿元，同比增长17.4%，占到固定资产投资总额的32.3%。20##年1-5月，成都市实现社会消费品零售总额1509.3亿元，比上年同期增长12.2%。

二．20##年上半年土地市场相关政策分析

l  成都市国土资源局：20##年成都中心城区国有建设用地供应计划

20##年3月成都市政府办公厅公布《批转市国土局关于成都市中心城区20##年度国有建设用地供应计划的通知》。《通知》明确，20##年中心城区住房用地计划供应总量为204.5公顷，较20##年中心城区住房用地实际供应总量188.5公顷增长8.5%。

在国有建设用地供应结构上，20##年成都中心城区国有建设用地供应总量中，商服用地占140公顷，工矿仓储用地占220公顷，住宅用地占204.5公顷，公共管理与公共服务用地160公顷，交通运输用地140公顷。

商服和商品房用地供应的重点主要集中在北改片区、东部新城和西部新城范围内；交通运输用地重点保障成都北站扩能改造、红星路南延线、成都至都江堰、至蒲江铁路、地铁项目等重大基础设施建设。

三.成都市商品住宅市场整体概况

20##年上半年，成都主城区新增商品住宅供应52085套，供应面积514.93万平方米，分别环比下降3.68%和1.12%；分别同比上涨50.62%和47.55%；主城区商品住宅成交59392套，成交面积577.38万平方米，分别环比上涨8.66%和10.64%，分别同比上涨44.66%和52.44%。20##年上半年供需比为0.89，表现出供不应求的态势。

20##年上半年市场整体走势表现出“前高后低”的态势，火红的上半年已然形成。本年度开局便承接12年下半年以来的良好态势持续上涨，但二月因春节假期影响，上涨势头短暂受阻。至三月因新“国五条”政策影响，造成市场恐慌情绪加重，供需两端双双走高。而四月以后市场转势下行，但未有大幅降温迹象，仍保持平稳走势。对于整个上半年，政策调控已落空，楼市表现牛气冲天，后市或风雨受阻但仍能见雨后彩虹。

图 8：20##-2013上半年成都一手商品住宅市场供需情况

数据来源：中原数据库

四.成都市主城区土地供需市场概况

4.1成都市主城区住宅及商业用地供需走势

20##年上半年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地27宗，最终成交25宗（其中有1宗地块流拍，1宗因故取消），总出让面积1403.56亩，成交1371.26亩；供应量同比下降10%，环比下降64%，成交量同比下降5%，环比下降63%。

从数据统计来看今年上半年土地供需为近三年来的最低水平，主城区供地稳定，郊区降幅较为明显。从4月推出的成都市20##年供地计划来看，20##年成都市中心城区国有建设用地供应总量控制在864.5公顷以内，其中住宅用地占204.5公顷，公共管理与公共服务用地160公顷，那么将会有4063亩土地会在下半年集中供应。

图 2：20##-20##年上半年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩）

数据来源：中原数据库

4.1.1成都市主城区住宅用地供需走势

20##年上半年，主城区住宅类用地供应801.73亩，成交801.73亩；供应量同比上涨0.25%，环比下降60%；成交量同比上涨24%，环比下降60%。

图 3：20##-20##年成都市主城区住宅用地月度供需走势（亩）数据来源：中原数据库                                                                                     

4.1.2成都市主城区商业用地供需走势

20##年上半年，主城区商业类用地供应601.83亩，成交569.53亩；供应量同比下降30%，环比下降63%；成交量同比下降25%，环比下降65%。

图 4：20##-20##年成都市主城区商业用地月度供需走势（亩）

数据来源：中原数据库                                                                       

4.2上半年土地市场价格概况

20##年上半年，主城区国有建设用地住宅及商业成交楼面均价分别为3293元/平米和2406元/平米，整体土地楼面价有小幅下滑。从上半年土地数据看出，上半年挂牌出让地块较多，且多为底价成交，住宅用地底价成交率占到36%，商业用地底价成交率占到59%，拉低了整体土地价格。

图 5：20##年6月-20##年6月成都市主城区住宅及商业用地成交均价走势

数据来源：中原数据库

4.2.1板块价格概况

20##年上半年，各板块中城中土地楼面地价最高，为7429元/平米。其他几个板块中，商品房市场火热的区域楼面地价亦较高，如外光华、外金沙、外双楠板块楼面地价均达到6000元/平米以上，与周在售楼盘价格相差无几，可见目前土地价格的高低已不完全取决于地段的好坏，区域热度亦相当重要。

图 6：20##年上半年板块住宅成交均价情况

数据来源：中原数据库                                                                      

4.2.2区域价格概况

上半年主城区住宅整体楼面均价为4447元/平方米，商业为3154元/平方米。除城中外，城西区域住宅用地楼面地价最高，成交的地块主要集中在双楠-外双楠板块，由于成交的大多数地块面积较小，导致单价偏高，加之区域上半年“地王”的出现，进一步拉高了双楠区域均价。

表 1：20##年上半年成都市主城区出让住宅及商业用地楼面均价统计

数据来源：中原数据库

4.3上半年主城区土地市场特征

4.3.1主城区土地供需乏力，郊区占主导

上半年，成交量上郊县区占主导，占比达到81%，与去年郊县成交量占比相比增加了两个百分点，上半年主城区土地成交量进一步减少。从下表中可以看到，五个近郊区县中，新都、双流和温江占据相当大的比例。

图 7：20##年1-6月主城区及各郊县土地成交占比情况     数据来源：中原数据库

4.3.2城西占居鳌头，城南一落千丈

20##年上半年的主城区土地市场中城西供需量最大，成交国有建设用地13宗共约553.45亩，成交体量占总成交量的40.36%，主要来自于双楠-外双楠板块；其次为城北，成交3宗共约403.22亩，成交体量占总成交量的29.4%。城中目前土地资源日渐稀缺，因此后期供地量仍会继续减少。根据今年主城区供地计划来看，主要以城西、城北和城东为主，因此今年城南供地量相对较少。

图 8：20##年上半年区域市场供需走势（按方位）

数据来源：中原数据库

4.3.3供应环域呈梯度外移态势

20##年上半年，三环外至绕城仍是供需的重点地带，而一环以内仅供应一宗土地，且未成交。上半年整个主城区从城中心向外递增趋势明显。上半年，三环外成交国有建设用地共计14宗共约924.87亩，占总成交量的67.45%，与去年上半年持平。

图 9：20##年上半年区域市场供需走势（按环域）

数据来源：中原数据库

4.3.4商品房热点板块土地供应相对给力

从板块来看，20##年上半年，城北方位的凤凰山板块供应量最大，供应287.44亩，主要为一宗土地的占地面积。其次是城西区域的双楠-外双楠板块、金沙-外金沙板块，城东的保和-万年场板块，和城北昭觉寺驷马桥板块。整体来看，上半年商品房市场较为热点的板块土地供需量相对较大。

图 10：20##年上半年板块市场成交情况

数据来源：中原数据库

4.3.5出让方式挂牌为主

20##年上半年成交的25宗土地中，拍卖出让14宗，挂牌出让11宗，上半年拍卖用地出让小幅增加，挂牌出让用地大幅减少，其主要原因上半年新房销售的火热，开发商拿地热情大增，导至土地市场以拍卖地块的方式出让，溢价更高。

表 2：2012上半年与20##年上半年成都市主城区住宅及商业用地出让方式统计

数据来源：中原数据库

4.3.6商、住建面纷纷上涨，打破“商多住少”的格局

20##年上半年，成都主城区成交住宅类用地可建总面积总计约374.44万平米，同比20##年上半年上涨108.79%。成交的商业类用地可建总面积约241.69万平米，同比20##年上半年上涨4.14%；上半年商业及住宅用地成交纷纷上涨，且打破了去年同期“商多住少”的格局。

表 3：20##年上半年成都市主城区出让住宅及商业用地可建总面积统计

数据来源：中原数据库

4.4小结

20##年上半年，土地市场跌宕起伏，1月政府试水，多以挂牌方式出让，平均溢价率为24%，2月逢传统春节主城区供销断档，而进入3月时值新房市场小阳春，土地市场出现回暖迹象。到6月主城区进入上半年供销高峰，由于3、4月新房大卖，开发商资金链较为宽松，对土地表现出高度热情，同时高溢价成交出现。

整体来看，虽然上半年供销量表现不佳，但从二季度开始，从政府表现来看已经开始加大推地量和加快推地节奏。根据今年主城区供地计划来看，上半年土地供地量仅为全年的三分之一，因此预计第三季度开始，主城区将进入今年的供地高峰时期。

五.成都市郊县土地供需市场概况

5.1成都市郊县区住宅及商业用地供需走势

20##年上半年郊区县总共供应国有建设用地110宗共计6518.07亩，供应量同比下降12.24%。成交98宗共计5800.14亩，成交量同比上涨1.1%。流拍（或挂牌终止）12宗，上半年整体成交率为89%。其中住宅及商业用地分别成交3428.19亩和2371.91亩，同比分别上涨16.23%和下降18.84%。上半年郊区土地供应主要集中在5月，主要由于3、4月商品房市场的火热带动了土地市场的活跃度。

图 11：20##-20##年上半年郊县区土地供需趋势

数据来源：中原数据库

图 12：20##年6月-20##年6月郊县区月度土地供需

数据来源：成都市国土局

5.2成都市近郊县区土地市场供需及成交均价

五大近郊县区中，上半年双流土地供需量最大，主要位于双流东升板块、华阳板块及西航港板块。其次为新都区域，供地主要位于新都斑竹园镇，供地性质商业类用地与住宅类用地比例相当。而温江区域供应地块位置较为分散，以住宅类用地为主。

图 13：20##年上半年成都市郊县区土地市场供需及成交均价

数据来源：成都市国土局

表 4：20##年上半年成都市近郊县区土地供需宗数及成交量

数据来源：成都市国土局

5.3成都市远郊县区土地市场供需及成交均价

今年上半年远郊土地供需量最大的为新津，供应面积675.9亩，成交面积616.75亩，供地性质住宅类和商业类基本持平，整体楼面价格为536元/㎡。大邑县今年上半年供地量最少，仅7.71亩，为纯商业类用地，成交楼面价为郊县中最高，达到了3480元/㎡。

图 14：20##年上半年成都市郊县区土地市场供需及成交均价

数据来源：成都市国土局

表 5：20##年上半年成都市远郊县区土地供需宗数及成交量

数据来源：成都市国土局

5.4小结

20##年上半年，郊县土地市场供应量与去年同期比较有所下降，但成交量却微幅上涨。除3、4月外，上半年其他月份供需量基本持平。双流、新都、温江为供应主力区域。根据以往市场经验，下半年郊区土地供应量将会有所下滑。

六、标杆房企土地拿地情况

上半年，在八大品牌房企中，保利、万科、蓝光“三巨头”均有拿地，其他则未出手。分析各大房企目前成都土地储备量可以发现，九龙仓、华润、中海、绿地和招商地产土地较少，尤其是以招商地产最为紧张。根据众房企目前运营项目可以发现除华润旗下幸福里属新项目以外，其他房企在售项目多以进入“持销期”甚至接近尾声。因此预估下半年，出手拿地的品牌房企会增多。

表 6：20##年—20##年上半年品牌房企土地拿地情况

数据来源：中原数据库

七、20##年上半年土地市场交易特征总结

l  市场跌宕起伏 高溢价频现

年初前两月试水状态，多以挂牌方式成交，而随着商品房市场的走俏，土地市场也呈现出新的变化：三月开始，逐渐升温高溢价地块频现。

l  商多住少格局被打破

从20##年开始商住用地供应结构逐步改变，由于限购调控政策对地方政府供地及开发商拿地影响巨大，慢慢向商业用地转移。今年上半年无论是郊区还是主城区均打破了这一长久格局。

l  商品房热点板块土地走俏

综合主城区及郊区土地供销热点板块来看，与上半年商品房热点板块较为吻合，类似去年通过供地开拓新板块的现象不太凸显，如去年通过土地捧热的华府板块。

八、土地市场发展趋势预判

从上半年的拿地情况来看，大开发拿地量少，再加之上半年销售市场火爆，开发商存量大幅缩减，下半年或大幅抢地。从土地成交情况来看，上半年土地成交率达91.4%，而12年同期土地成交率仅为82.6%，同时个别优质地块均大幅溢价成交，可见开发商拿地热情依然较高。从土地开发周期来看，虽近期经济面不景气，资金流转困难，但暂未对房地产行业产生较大冲击，随着银行调整资金管理，盘活存量资金，流通性将得到缓解，开发商或利用土地开发的固有时间差，赌未来经济发展前景。从土地供量来看，上半年供应相对较少，下半年才是供应主战场，在大多数开发商存地不足的情况下，下半年土地成交量或依然可观。综上所述，下半年土地市场虽存在不确定性，但形势依然看好。

第二篇：20xx年苏州市房地产市场分析报告

苏州市20xx年房地产市场分析报告

二〇一五年一月

目 录

一、房地产市场综述 ...................................................... 1

二、苏州市宏观经济概况 .................................................. 1

三、行业重大政策 ........................................................ 3

（一）国家宏观政策 ...................................................... 3

（二）地方政策法规 ...................................................... 6

（三）政策展望 .......................................................... 8

四、市场表现 ........................................................... 10

（一）土地市场分析 ..................................................... 10

（二）房地产市场分析 ................................................... 18

五、20xx年市场展望 .................................................... 24

一、房地产市场综述

20xx年随着地方政府和央行密集出台了取消房地产市场的限购、限贷以及降息等政策，虽然苏州市房地产开发运行年内略微波动，但总体没有出现大的起落变化。20xx年全市房地产开发市场呈现平稳发展态势，房地产开发投资持续保持高位增长。

1、开发投资持续高位增长。20xx年全市房地产开发投资完成1764亿元，同比增长19.6%，年内始终保持15%以上的增速，比上年提升2.8个百分点。其中住宅投资完成1304亿元，同比增长27.7%，增速比上年提升7.9个百分点。房地产开发投资占全社会投资的28.3%，占比较上年提高3.7个百分点。

2、商品房施工面积平稳增长。20xx年全市商品房施工面积为10909万平方米，同比增长13.7%，增速比上年回落0.5个百分点；其中住宅施工面积7652万平方米，增长11.6%，增速比上年回落1.6个百分点。

3、商品房新开工面积增速放缓。20xx年全市商品房新开工面积为3140万平方米，同比增长1.4%，增速比上年降低48.9个百分点；其中住宅新开工面积2210万平方米，增长1.3%，增速比上年减低54.9个百分点。

4、商品房竣工面积持续下降。20xx年全市商品房竣工面积为1527万平方米，同比下降9.8%，降幅比上年扩大2.4个百分点；其中住宅竣工面积1129万平方米，同比下降8.0%，降幅比上年收窄3.4个百分点。

二、苏州市宏观经济概况

20xx年全市完成地区生产总值1.35万亿元，增长8%;地方公共财政

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预算收入1443.8亿元，增长8.5%;全社会固定资产投资6230.7亿元，增长3.8%。工业经济平稳运行，实现规模以上工业总产值3.06万亿元，新兴产业产值、高新技术产业产值所占比重分别提高到47.5%和44.8%。推动信息化和工业化“两化”融合，大力发展智能制造，支柱产业提档升级步伐加快。服务业量质齐升，实现增加值6305亿元，增长9%，占地区生产总值的比重达到46.7%。国家现代服务业综合试点工作积极推进，总部经济和新兴业态快速发展。新增各类金融机构111家，金融总资产达到3.4万亿元，增长13.3%。完成社会消费品零售总额4062亿元，增长12%;电子商务交易额超过5000亿元，增长40%。实现旅游总收入1675亿元，增长10%;姑苏区被命名为首个国家古城旅游示范区，苏州高新区镇湖国家级生态旅游示范区创建工作通过验收。文化产业主营业务收入达到3565亿元，增长15%;中国工艺文化城入选国家特色文化产业重点项目。农业现代化水平保持全省领先，“四个百万亩”布局得到优化，新增现代农业园区面积9千公顷、高标准农田面积3.2千公顷，农业机械化水平达到87.5%。

全市对外贸易保持增长，开放型经济提质增效。完成进出口总额3113.1亿美元，增长0.6%，其中出口1811.8亿美元，增长3.1%。外贸结构持续优化，一般贸易进出口比重达到29.7%，比上年提高2.5个百分点;加工贸易转型升级步伐加快，“苏州造”内外贸一体化网上销售平台建成运营。

人民生活不断改善。认真办好民生实人民生活不断改善。事，持续增加民生投入，城乡公共服务支出占公共财政支出的比重达到76.7%。城镇居民人均可支配收入达到4.66万元，农村居民人均可支配收入达到2.36

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万元，分别增长8.5%和10%。

新一轮苏州市城城乡发展更趋协调。市总体规划修编前期工作积极开展，一批分区规划、专项规划、详细规划和城市设计相继制定。国家历史文化名城保护工作得到加强，东部综合商务城、西部生态科技城、南部太湖新城和北部高铁新城建设呈现新亮点。沪通铁路苏州段如期开工，常嘉高速公路昆山至吴江段、张家港疏港高速公路和312国道苏州西段改扩建等工程抓紧建设。中环快速路及市区内环快速路延伸线局部主线建成通车，新建、改造一批城市道路。轨道交通2号线延伸线、4号线及支线工程加快实施。苏州高新区有轨电车1号线建成通车。

三、行业重大政策

20xx年中国房地产市场调控政策由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。全年房地产市场政策环境相对宽松，中央政府和地方政府双管齐下，遥相呼应。在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期。

（一）国家宏观政策

整体来看，房地产政策内容和导向地出台明显表现为四个阶段：第一阶段，3月全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方政府更多自主权；第二阶段，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第三阶段，地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解；第四阶段，中央放松“限贷”，并随之降息，意在稳定整体经济，无疑房地产市场也受

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益匪浅。

1、中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章

今年3月份全国“两会”中对房地产调控提出“分类调控”的原则，同时提出抑制投资性需求。过去十年，我国房地产市场一直保持着高速增长，经历了数轮调控之后，我国房地产市场区域的差异性日渐突出，尤其是20xx年房地产市场快速升温，一线和部分二线城市房价持续攀升，而三、四线城市需求相对疲软，高库存城市的供求失衡日渐突出。“一刀切”的做法显然不再适合整体市场，调控的权力和责任转移至各地方政府，有针对性的出台调控政策。就实际情况来看，需求量大，房价偏热的一线城市的楼市政策仅有微调，有效抑制投资投机性需求，满足自住型需求。而库存量较高，供大于求的城市，地方政府一方面积极出台利好政策，全力去库存，另一方面控制房地产开发用地的供应规模，调整新建商品房的供应结构，从而减少供应。“分类调控”的取得了相对较好的实施效果。

2、中央预调微调，货币政策“微刺激”支持自住购房

一季度我国GDP增速放缓至7.4%，经济下行压力已经显现。为防范风险，中央政府多次强调:“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量”。4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，1、继续减少小微企业的赋税。2、筹措资金进行棚户区改造。3、设立铁路发展基金。与此同时，央行于4月、6月先后两次定向降准。据市场保守估算，两次定向降准大约释放1500亿元资金。

5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买

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自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解。

3、取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化

“金三银四红五月”齐齐爽约，房地产市场并没有像预期一样回暖，甚至于下滑的趋势不断加剧，购房者的观望情绪亦愈演愈烈，整个房地产市场笼罩在悲观的情绪中。受楼市下行影响，土地市场也一片惨淡，土地延拍、流拍等现象频频出现，直接影响了地方政府的土地出让收入和地方税收。既有“分类调控”的指导思想赋予的自主权，又有“救市”的动力，地方政府纷纷政府开启“救市”新篇章。

6月呼和浩特首当其冲解绑限购，之后绝大多数城市效仿，到目前为止，46个限购城市中仅余北京、上海、广州、深圳和三亚五城仍执行限购政策。限购的取消并没有带来成交大幅反弹或者暴增的情况，其效果远远不如市场各方预期，为了进一步刺激楼市，部分城市的“救市”力度继续升级，从公积金贷款调整、契税减免、调整首付比例、购房补贴、户籍准入等方面入手，呈现多元化、纵深化格局。

4、放松“限贷”与“降息”接踵而至，加速市场筑底进程

购房者范围扩大了，购买力也提高了，但市场反应依然平平，今年房地产市场供大于求的基本面已经形成。同时放眼全国，三季度的GDP增速继续放缓至7.3%，房地产开发投资增速持续下滑，成为中国经济不能承受

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之重。

国庆节前夕，央行与银监会联合发布通知，正式放松了首套房认定，拥有1套房还清贷款再购房算首套，一定程度上放松“限贷”。并且对保障房、购房者、银行、开发商四个主体分别制定利好新规，面面俱到。“930”政策明确了中央对房地产市场的基本态度，有效缓解了购房者的观望情绪，加之开发商的主动自救，以价换量、积极营销，最终“银十”镀金，加速房地产市场回稳筑底进程。

随后，11月21日央行宣布非对称降息。本次降息远早于市场预期，短期极大地提振市场信心，增强购房者支付力，前期积压的需求出现集中释放，助推房地产行业在11月份再接再厉，商品房成交金额和成交面积均创下年内单月新高。

（二）地方政策法规

1、商业地产“限售令”出台新建商业地产三成不许卖

1月27日，新年伊始，苏州市发布《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》。文件规定：对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前需划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年内不得销售、抵押和转让。建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。

同时，提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，全面禁止“售后包租”。

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此次商业地产“限售令”的出台，反映出当地政府对于目前苏州商业地产开发过剩，谨防未来可能产生的商业泡沫化而做出的努力。

2、限购政策开始松绑

7月19日起，苏州正式取消对90平米以上住房的限购政策，本地人及外地人都可直接在苏州购买90平米以上的房屋，但贷款政策无任何变化。90平米以下的房屋限购政策不变。涉及和港澳台的也依旧执行原政策，即在全国范围内只能有一套住房。

这是苏州限购令执行以来的首次调整，没有发布任何官方文件，只做不说。不过，此次苏州虽然限购松绑，但“限贷”仍然存在。这也意味着，无论是苏州本地户口购买第三套房源，或是外地户口购买苏州90㎡以上房源仍然需要全款买房。

苏州兆丰不动产董事长杨肇锋认为，中国的房地产市场从一开始就不是一个自由的市场，政府的政策已经发挥功效了，现在只是把以前的限制放开，对于未来进一步的限购政策放开可能还会随着市场的需求作微小的调整。

3、住房限购政策全面放开

9月26日起，凡在苏州市区域购买住房的，不再限购。房管部门在办理网上签约、合同备案及相关登记手续时，不再核查购房人住房情况，不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明。

继7月19日90㎡以上住房限购松绑后，苏州市区实施了3年零6个多月的住房限购政策，全面放开。

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"取消限购会对苏州楼市有影响，但不会是立竿见影的效果。"苏州鑫苑置业总经理马红科表示，“目前的供应量在不断加大，以前一个季度一次的土拍已经上升到一个月一次，入市量加大导致库存增加，所以开发商仍压力较大。”

4、公积金新政出台

新政在苏州逐步落地，12.12苏州出台了公积金新政：针对中小户型，90平米以内且住房总价不超过110万元的，新房贷款最高可为80%，即88万元；二手房最高贷款为住房总价70%，即77万。

20xx年影响苏州房产市场重点政策一览表

（三）政策展望

房地产市场供过于求的基本格局已经形成，短期内很难有实质改变。预计明年房地产市场政策环境仍将维持宽松，着力点仍在去库存，因此打压和强力刺激都不会出现，维持现有政策的平稳落实将是主旋律；另一方面，为稳定经济增长，明年整体资金面将相对宽松，持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响，房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。

1、政策基本面保持宽松，一线城市限购不退出

根据当前整体经济以及房地产市场的情况，我们预计明年房地产市场

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的政策面仍然呈现宽松状态。中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调，地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调，整体基本维持今年的格局，既不会出现过度打压，亦不会采取过度刺激政策以拉动经济。

2、整体资金面相对宽松，实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素

受整体经济下行压力，预计明年中央将继续放宽资金面，意在扩大固定投资，从而带动GDP上涨。而放宽资金面的手段无非是降息和降准，这两者出现的可能性非常大。首先，降息和降准可以有效释放资金进入市场，活跃市场。其次，今年国际大宗商品价格持续下跌，直接影响我国物价的持续走低，尤其是国际油价下跌持续的时间和下跌幅度都超过了市场普遍预期，这也使得我国本已较低的物价水平进一步走低。

但另一方面，整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先，放宽资金面的本意在缓解经济下行压力，降低企业融资成，支持实体经济资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济，而非房地产市场。此外，市场内盛传20年不遇的“牛市”来了，A股市场的历史日成交量纪录不断被刷新，预计明年股市对民间资金的分流程度将更加显著。因此，对明年能够最终流入房地产市场的资金量，不应过分乐观。

四、市场表现

（一）土地市场分析

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1、20xx年苏州土地市场数据分析

（1）综述及与历年对比分析

20xx年全年，苏州土地市场共举行了10次土地拍卖会（其中市区4次，园区6次），其中上半年6次，下半年4次，共成功出让110宗，出让土地总面积约512.4万平方米，土地出让金总额约386.6亿元。其中上半年成交地块53宗，下半年57宗。总体来看，相比去年成交宗数、面积、金额均有回落，其中成交面积较去年减少约658344平方米，成交金额减少了524201万元。

20xx年与历年苏州土地市场成交概况

从出让宗数来看，20xx年度为125宗，20xx年度为133宗，20xx年第三季度为110宗，处于下降趋势。

从出让面积来看，20xx年度为5627232平方米，20xx年度为5781911平方米，20xx年度为5123567平方米，相对处于下降趋势。

从成交总金额来看，20xx年度成交金额为3239498万元，20xx年为4390646万元，20xx年为3866445万元，相比去年减少524201万元，同比下跌11.9%。

纵观三年数据，20xx年无论成交宗数、面积、金额都相对减少，可以看出国家政策调控对于土地市场的影响仍在继续，但是影响不算很大，苏州土地市场仍处于稳定态势。

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（2）20xx年度苏州土地市场用地性质分析

商服用地48宗，占比44％；纯住宅用地34宗，占比31％；商住用地27宗，占比25％；

从上表可以看出，整个苏州20xx年土地市场主要以纯住宅用地为主，面积2387720平方米，占比47％，其次是商服用地，面积1574888平米，占比31％；今年纯住宅用地的表现较为突出。

按20xx年度各类型土地成交金额大小排列，分别为：纯住宅用地2289060万元，占比57％；商住991408.9万元，占比26％。

可以看出，尽管商服用地成交宗数占到总出让宗数的44％，但是成交面积仅占了31％，金额仅占15％。充分说明商服地块往往单宗面积比较小。而纯住宅用地地块数目少，面积大，金额多，说明目前纯住宅以及商住仍是成交主力。

2、20xx年度苏州土地市场总结

20xx年全年尽管各线城市土地市场普遍有土地推出，但是在楼市下行的背景下，土地市场仍低迷。从苏州方面来看，受到大局势的影响之下，苏州的土地市场成交也有一定程度的下降，整体来看，20xx年苏州土地市场呈现出“冰火两重天”的格局：上半年土地市场走俏，房企拿地积极；

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下半年楼市下行，土地市场一度受阻，房企拿地心理渐趋理性，但是优质地块的楼面价还是超出了业内人士的预期，给今年的土地市场增温不少。

（1）苏州土地市场整体平稳 成交同比小幅下滑

20xx年度苏州土地市场(不含吴江区)共计成功出让110宗地块，总成交面积约为5123567平方米，土地成交总金额约3866445万元。20xx年度苏州土地市场(不含吴江区)共计成功出让133宗地块，总成交面积约为5781911平方米，土地成交总金额约4390646万元。总体来看，相比去年成交宗数、面积、金额均有回落，其中成交面积较去年减少约658344平方米，成交金额减少了约524201万元。

（2）高新区厚积薄发抢第一，吴中区不甘示弱为主力

从出让面积来看，最多的是高新区，出让面积1518557平方米，占苏州总出让面积的30%；其次是吴中区，共出让面积1427176平方米，占28%；出让金额最高的依然是高新区，其出让金额为1435969万元，占苏州总出让金额的37%；出让金额排名第二的是吴中区，其出让金额为1250972万元，占苏州总出让金额的32%。由此可见，20xx年度高新区与吴中区土地市场与苏州其他各区域相比表现出色，为苏州土地市场的重点区域。

（3）纯住宅、商住用地成市场主角 商服用地量多价不高

20xx年1月底，苏州市政府出台商业房产新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》，进一步限制了商业的发展。苏州成熟区域楼市的商业越来越呈现饱和状态，住宅用地的推出越来越稀少。从统计数据来

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看20xx年整个苏州土地市场主要以纯住宅用地为主，面积2387720平方米，占比47％，其次是商服用地，面积1574888平米，占比31％；纯住宅用地成交金额2289060万元，占比57％；商住用地金额991408.9万元，占比26％。尽管商服用地成交宗数占到总出让宗数的44％，但是成交面积仅占了31％，金额仅占15％。充分说明商服地块往往单宗面积比较小。而纯住宅用地地块数目少，面积大，金额多，说明目前纯住宅以及商住仍是成交主力。苏州住宅市场依旧呈现出平稳上涨的态势，对于房企来说，有着较大的吸引力。另一方面苏州商业体量已趋饱和，商业地产运营难度增加，纯商业用地已难以获得房企的青睐和开发热情。反而以包含住宅、商业的综合用地更易为房企所接受。住宅和商业，就如左手和右手，完全不能分离。商业氛围越浓、定位运营好，周边住宅的升值潜力越大；反之，住宅项目也给商业支撑人气。

（4）高溢价难再现，低溢价、底价成交为主流

根据土拍网数据库统计20xx年苏州土地底价成交的有58宗，溢价率超过50％低于100％的地块有10宗，溢价率超过100％的有5宗，其中溢价率最高的为苏园土挂（2014）06号地块，位于淞北路南、星龙街西，为批发零售（加油加气站），溢价率为185％。其次为位于姑苏区西环路以西、梅亭苑小区以北（费家村地块）的苏地2013-G-128号地块，面积64427.1平米，城镇住宅用地，被苏州城投地产发展有限公司1.94亿元竞得，楼面价1206元/平米。不难发现在楼市下行的背景下，土地市场仍低迷。尽管苏州采取了取消限购等措施，但是受房价上涨幅度放缓、信贷收

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紧、自住房冲击等影响，房企对拿地不再盲目报价，而是量力而行，对自身所承担的风险也进行了更客观的评估，持着更审慎的态度。

（5）优质地块竞争激烈 多家房企报名争夺

随着轻轨、中环、南环西沿线、有轨电车等交通设施的建设，越来越多热点板块的优质地块成为房企竞相追逐的焦点，如狮山街道、木渎、尹山湖、太湖新城、双湖板块等多个板块。

（6）偏远乡镇板块成受追捧，碧桂园、朗诗等持续入驻

随着城市的向外扩张以及土地资源的逐渐稀缺，乡镇板块越来越受欢迎。从目前苏州楼市未来房价涨幅趋势来看，高地价并不一定能形成高房价，因此高地价的项目定价和收益相对比较吃力，未来去化的风险也不小。而往往一些偏远且受政府重点规划的区域的板块用地，则地价相对较低，更能吸引房企的关注。

20xx年的土拍会上众多房企均选择了偏远板块的宅地，中昂、南山等房企更是选择了甪直的地块，金科竞得高铁新城地块，金辉竞得浒墅关地块，招商、朗诗竞得新区科技城地块。12月31日首进苏州的碧桂园则选择了位于高新区通安镇华通路南、西唐路西的苏地2014-G-79号地块。

（7）品牌房企持续布局，佳兆业、金地等“新面孔”入驻

纵观20xx年苏州的土拍会，新城、招商、旭辉、南山、万科、金辉、朗诗、正荣地产等品牌房企已成为常客，且均有新地入手，万科成为今年土拍会上的陪跑，无地块入手，“新面孔”相对去年来说变少，可见还是有不少房企想要分苏州土地市场的一杯羹，但是需要一定的资金支撑。

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20xx年仅有佳兆业、金地、厦门万泰、碧桂园等少数几家房企布局苏州，其中金地、佳兆业在20xx年就意图布局苏州，今年可谓得偿所愿。

3、20xx年苏州土地市场展望

（1）房地产调控基调不变，继续平稳。

20xx年12月29日，中国土地勘测规划院发布《20xx年中国土地政策蓝皮书》。蓝皮书显示, 20xx年国土部将持续重点推进征地制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等农村土地制度改革,会选择若干试点,进行土地制度改革试验。另外,房地产调控基调不会改变,将继续坚持市场自发调节为主,政府适时调控为辅。蓝皮书亦强调，20xx年房地产调控基调不会改变，将继续坚持市场自发调节为主，政府适时调控为辅。同时,将进一步完善市场主体多元化格局,充分发挥财税等经济手段的调控作用,推动长效机制落到实处。

（2）双限取消、利率下调等利好因素或将使苏州土地市场稳中有涨，但整体平稳。

在楼市及土地市场的趋冷发展下，多地方政府采取了取消限购等措施。据不完全统计，20xx年已有杭州、天津、长沙等约20个城市通过放宽落户条件、大学生购房补贴、调整公积金贷款等方式，直接或间接地实行了“宽松”。央行、银监会于9月30日公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，调整首套房贷款利率。 通过此前政府出台的解除限购、降息等政策的影响，未来苏州的整体市场，或将在宏观调控和舆论监督下，继续保持整体“平稳”，不会出现太大波动，或将稳中有涨，但很难出现超

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高溢价的趋势已经基本确定。

（3）未来高新区、吴中区仍将成为苏州土地市场的供应主力。

20xx年高新区和吴中区无论从成交面积还是金额，均处于前列。从出让面积来看，最多的是高新区，出让面积1518557平方米，占苏州总出让面积的30%；其次是吴中区，共出让面积1427176平方米，占28%；出让金额最高的依然是高新区，其出让金额为1435969万元，占苏州总出让金额的37%；出让金额排名第二的是吴中区，其出让金额为1250972万元，占苏州总出让金额的32%。由此可见，20xx年度高新区与吴中区土地市场与苏州其他各区域相比表现出色，为苏州土地市场的重点区域。综合多方面来看，高新区、吴中区是整个苏州土地市场发展不可忽视的一极，对整个苏州土地市场起着重要的作用，未来高新区、吴中区将持续成为苏州土地市场供应主力。

（4）纯住宅、商住混合用地成推地主力，商服地块应谨慎上市。 从20xx年度苏州各类型土地成交面积来看成交主力以商住用地和纯住宅用地为主，商服用地的成交宗面积及金额远落后于商住用地以及纯住宅用地。最近几年，苏州商业市场出现了低靡态势，20xx年1月底，苏州市政府出台商业房产新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》，进一步限制了商业的发展。苏州成熟区域楼市的商业越来越呈现饱和状态，住宅用地的推出越来越稀少。商住混合用地不仅满足了开发商对宅地的需求，更加可以自带商业配套，满足生活所需。以此来看，纯住宅用地、商住混合用地将更受青睐。

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（5）城市发展继续向外扩张 未来乡镇板块推地较多

20xx年度苏州土地市场多次推出较为偏远的城镇地块，如甪直镇、渭塘镇、临湖镇、金庭镇、黄埭镇、通安镇、浒墅关镇、高新区科技城等均有地块出让，而甪直镇更是吸引南山、中昂等相继入驻。

未来这种趋势或将持续，这主要是由于主城区的开发建设越来越成熟，可建设地块也越来越少，另一方面成熟地区的房价也日益提高，甚至超出了刚需承受能力。而城市边缘地区的土地价格成本相对比较低廉、未来楼市价格也相对较低，一定程度上适应了刚需的需求。

（6）房企拿地仍将以理性为主

20xx年苏州土地底价成交的有58宗，进入竞价的有52宗。个别地块报名房企较多，竞价地块大部分在土拍现场数十轮就结束，而且举牌非常谨慎，不难发现房企在竞价之前也做了详细的风险评估。未来开发商拿地必定做好风险与利益的权衡，以理性为主。

（二）房地产市场分析

1、住宅篇

（1）成交数量分析：

20xx年1-12月苏州市区（不含吴江）商品房共计成交86872套，成交面积9315175.743㎡。其中住宅类房源共计成交70037套，较去年同期增加173套，涨幅为0.25%；成交面积为8204620.565㎡，较去年同期增加96175.465，涨幅为1.19%，套均面积为117.15㎡。

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总体来看，苏州住宅市场整体成交形势良好，虽然20xx年第一、二季度市场表现不佳，加上全国楼市不景气的影响，住宅库存压力甚至一度超过了08年经济危机时候，但是政府的救市政策不断出台，加上苏州市区本身良好的产业结构及强大的购买力，保证了苏州楼市的稳定性，尤其三、四季度，苏州楼市表现较高，甚至超过了去年历史的最高期。

目前苏州住宅出清周期已经降至10个月，属于稳定可控范围内，按照目前市场成交走势来看，20xx年上半年市场将保持稳定，但鉴于20xx年整体是以价换量为主体获得较好业绩，20xx年可能开发商为了更高的利润率，极有可能会蓄势涨价，成交量将会有所减少，但整体变化幅度不大。

总体来说，20xx年苏州住宅市场还算稳定，尽管上半年受全国楼市不景气的影响，苏州楼市表现力有所削弱，但下半年政府一系列救市措施的施行让楼市再度恢复“血色”，也算是为时不晚。尽管20xx年苏州楼市总体表现平稳，但各区域在成交量、营销、上市量等方面的表现各领风骚。

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20xx年苏州市住宅市场成交对比

面积：万平方米

从各区域成交数据来看，新区正在崛起，而园区趋于减少。

园区：相比去年，20xx年园区住宅成交14209套，环比减少31.29%，成交面积为1951239平米，环比少25.80%，成交均价14702元/㎡，环比上涨6.1%。 高房价无疑是准置业者落户园区的重大屏障，但是究其原因却是区域房源稀缺，导致寸土寸金。20xx年园区共有25盘入市，共推有7822套房源，而较之20xx年49盘约13415套房源入市，20xx年入市房源环比下降了71%。这或是导致园区均价由20xx年13577元/平，涨至20xx年14702元/平的直接原因。如今园区房源主要集中在湖东和体育公园板块，作为未来苏州发展的核心，位居于此的楼盘凭借良好的地利条件，不可估量的发展前景，在促进园区市场成交的道路上做出了难以磨灭的成绩。有心有力安家园区的改善族们，无疑加速了园区房源去化速度，更是为房价上涨提供了良好契机。

姑苏区：20xx年姑苏区住宅成交12956套，环比增加8.56%，成交面积为1274813平米，环比增加6.78%，成交均价12965元/㎡，环比上涨1.24%。尽管姑苏区难以在住宅市场跟吴中区和工业园区较量，但在楼市动荡不安的20xx年，姑苏区能够稳中求进，也实属不易。在姑苏区住宅销售的前十强中，仅星光耀广场和中海御景湾为刚需项目，其余均为改善

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型住宅和别墅项目。20xx年姑苏区共计成交6730套住宅，这其中，改善和别墅项目约为3984套，占据了姑苏区成交量的59.2%。可见，在住宅日益紧张的姑苏区，改善型住宅市场颇佳，比拼刚需毫不逊色。

相城区：相城区今年的楼市表现疲软颓废。金三银四落空、红五不红、金九银十不旺的现象颇令人失望。多家楼盘的置业顾问纷纷表示：房子没有以前好卖了。虽然楼市唱衰声迭起，但成交数据却是最直观的说明。相城区20xx年共成交住宅9329套，环比上涨6.49%；成交面积103.8万方，环比上涨6.98%。在整个楼市不济的情况下，相城的表现也并非不尽如人意。

高新区：12月14日，20xx年高新区住宅成交9911套，环比增加33.04%，成交面积为1149380平米，环比增加34.50%，成交均价10336元/㎡，环比上涨2.65%。在其他区域住宅成交量环比下行或小幅上涨的情况下，新区以33%的环比增幅让各大区域“大跌眼镜”。而这样一份满意的楼市答卷，得益于浒通、狮山两大板块的超常发挥。数据显示，20xx年高新区浒通板块成交量高达5000套，占整个新区成交量的一半以上；而狮山板块多盘住宅成交量超过2000套，占区域成交的20%。

吴中区：20xx年，吴中区住宅类商品房共计成交23601套，以遥遥领先的“业绩”力压园区，再夺得销冠。业内人士纷纷表示，20xx年是调整的一年，苏州楼市整体量价在微量的震荡中平稳上行，吴中之所以稳坐20xx年苏州楼市成交量“第一把交椅”，除了得益于城市向南发展的重大契机、优越的山水人文资源等利好因素之外，其本身商品房入市体量大，

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产品定位广，房价性价比高是不可忽略的助力。

（2）成交价格分析：

20xx年度苏州市房地产在成交均价方面也相对维持在一个较为稳定的水平线上，以10901元/㎡环比去年也有0.29%的涨幅，在全国大市场环境下行中，苏州楼市趋稳实现软着陆，并未呈现出衰退表现。

由此看来，苏州楼市在价格方面表现出了顽强的抗跌性，即使是在全国大环境都不景气之下，苏州仍然可以优雅的实现价格软着陆。当然，这其中也要归功于政府不断出台的救市政策，加上苏城楼市本身良好的产业结构及市场所蕴含的强大购买力需求，从而保证了苏州楼市的稳定性。

虽然在20xx年初及后来的第二季度，苏城楼市一度表不佳，随推新入市量的增速不断加快，去化能力的有限，导致库存风险更是日益陡增。但好在进入三、四季度，随系列利好政策的不断加入，市场成交表现开始有所回转，房地产事业再次回到了人们的视野当中。这其间，尤其在“双限”接触之后，也就是即“9.30”政策出台之后，成交表现甚至一度超越上一年度历史最高去化值。

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2、商业篇

据苏州搜房网统计结果显示，20xx年苏州非住宅共计成交16835套，同比去年减少3814套，跌幅达18.47%,月均成交约1400套。同时从每月成交走势来看，年初受到20xx年末冲量影响成交处在2184套的高位，6月年中冲刺也有2004套的销量，不过除此之外，全年其他10个月成交表现都十分堪忧。

20xx年苏州商业地产连番重创。年初，"史上最严限售令"出台，要求可分割出售类的商业房地产项目，在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为3年。这对商业地产项目的财力和运营能力都是更严苛的考验。年中，苏州楼市住宅项目开始松绑，9月26日全面取消。商业地产不限购不限贷的优势消失，加上中国人向来更重视住宅类产品，因而对很多投资者的方向产生了影响。

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近两年，苏州市场涌现出来的各种规模和概念的城市综合体遍地开花，除了地段和户型设计不同，多以商铺及酒店式公寓或写字楼组合业态呈现，产品同质化的现象并没有缓解。同时，商业地产分布不均衡是目前楼市的一大弊端。活力岛板块、尹山湖板块、浒墅关板块住宅项目众多而商业相对稀缺，木渎则是商业项目扎堆的地方，人均商业面积高达4㎡，由于同类项目过于集中，领峰商务广场、大运城等均不得不以价换量。高铁新城则走商业先行的模式，不过从目前已经开盘的几个项目来看成交平平。

而从20xx年开业的凤凰广场、永旺梦乐城、繁花中心等项目来看，人气都非常不错，可见地理位置明显、综合运营能力突出的商业地产项目依然市场的宠儿。20xx年，包括东方之门、永旺梦乐城在内的一批地标性商业项目将开业，苏州商圈格局或将重新洗牌。

五、20xx年市场展望

20xx年住房市场受到宏观政策放开行政措施的影响，以及稳定消费政策正向影响，土地开发融资，住房抵押贷款和开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，首套住房抵押贷款的利率优惠有限。预计20xx年全国住房销售量价回升幅度不会太大，这主要基于以下几方面的正反向因素作用：第一，库存规模大，市场预期难以较

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大改观。第二，世界经济与住房市场的持续复苏，美国等量化宽松货币政策的退出，以及境外置业的成本不断下降，导致资本外流，海外置业增加。第三，产能过剩严重局面没有根本改变，社会总需求总体不足，经济增长进一步放缓。但是，第四，居民收入增长仍然较快，城镇化积极推进，刚性需求继续释放。第五，房地产投资过快下滑威胁经济增长底线，中央政府将继续采取正向调控政策。

在苏州本地市场方面，据统计显示，当前苏州住宅出清周期已经降至10个月，属于稳定可控范围内，按照目前市场成交走势来看，20xx年上半年市场将保持稳定，但鉴于20xx年整体是以价换量获得较好业绩，20xx年可能开发商为了更高的利润率，极有可能会蓄势涨价，成交量将会有所减少，但整体变化幅度不大。预计近阶段，当前整个苏州房地产市场正处在供应量与成交量都较为稳定的状态，库存量也因此有所见好，所以房价仍会向着逐渐趋稳方向前进，进一步消化库存缩小存量高企所隐藏的风险，因此，不会因政策、市场的变化而产生巨大波动。

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