廊坊市一级土地市场分析报告
廊坊简述
廊坊市是河北省的一个地级市，位于河北省中部偏东，地处北京、天津两大直辖市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”。辖广阳、安次两个区，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县和廊坊经济技术开发区，代管三河、霸州两个县级市。
廊坊市历史悠久，早在6000多年前就有人类在此聚居。4000多年前“黄帝制天下以立万国，始经安墟”，“安墟”即在现安次区附近。《廊坊市志》载：“现境域夏商处冀州之地，战国秦汉于蓟燕之野，晋唐属幽州之域，元明清为京畿要冲”。清朝末年，廊坊义和团打响了中国人民反“八国联军”的第一仗。
廊坊是京津冀城市群的地理中心，位于京津两个国际都市之间，所辖10个县（市、区）全部与京津接壤。素有“京津走廊、黄金地带”之称。市区距北京天安门广场40公里，距天津中心区60公里，距首都和天津两大机场70公里，距天津港100公里，且紧邻规划中的北京新机场。7条高速公路，5条铁路干线穿越境内，10条国家和20条省级公路纵横交错，是中国铁路、公路密度最大的地区之一。
行政区划
廊坊市下设安次区、广阳区、县级三河市、霸州市、香河县、固安县、永清县、文安县、大城县、大厂回族自治县10个县级单位。
廊坊城市新框架:“一轴一廊两环八心”
一轴: 即南北绿色步行轴，北至廊坊尖塔区域南到廊坊龙河次中心区，其中，廊坊火车站南北广场至广阳道是一轴的核心组成部分，是发展特色商贸、文化交流、生态居住、游玩休憩的最佳区域。
一廊: 即京沪高铁景观生态廊，这是依托高铁线路及铁路两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。
两环: 即环城水系景观带、环城奥林匹克公园。
八中心:即市民广场、商业中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽中心、商务中心、会展中心、龙河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未来发展的主框架、城市结构从模糊到清晰。
人口民族
人口
截至20##年末，廊坊市户籍人口为450.4万人，比上年末增加11.0万人。出生人口9.4万人，出生率为21.19‰；死亡人口2.4万人，死亡率5.35‰；净增人口7.0万人，人口自然增长率为15.85‰，比上年提高7.62个千分点。
民族
廊坊市共有32个少数民族成分，少数民族人口9.6万人，以回族、满族为主体，分别有人口6.6万人和2.2万人，分别占少数民族总人口68.7%和22.9%。有一个民族自治县（大厂回族自治县），两个民族乡（文安县大围河回族满族乡和永清县管家务回族乡），84个民族村。
经济综述
20##年，廊坊市完成地区生产总值2056.0亿元，增长8.2%。其中，第一产业增加值205.5亿元，第二产业增加值995.3亿元，第三产业增加值855.2亿元。全社会固定资产投资完成1882.2亿元。全部财政收入完成406.7亿元，其中公共财政预算收入完成250.5亿元，税收收入完成374.1亿元；公共财政预算支出300.8亿元。全年城镇居民人均可支配收入为29416元，农村居民人均可支配收入为12115元。
第一产业
廊坊土地肥沃、气候适宜，适于多种农作物生产。廊坊属华北冲积平原中下流地区，除三河有少量燕山余脉外，大部分地区土地平坦。这里种植业历史悠久，粮、油、瓜、果、菜、花物产丰富，养殖业牛、猪、羊、鸡、渔五畜兴旺，历来是京津两大城市重要的农产品生产供应基地。
廊坊农业生产基本可划分为三个区域，一是北部三县（市）潮白河、氵句河流域农业区，土质、水利条件较好，玉米、小麦、蔬菜主产区；二是中部四县（区）永定河流域农业区，土质多沙壤，玉米、小麦、蔬菜、水果主产区；三是南部三县（市）大清河、子牙河流域农业区，土质多盐碱，棉花、油料、杂粮主产区。在种植业内部中，瓜菜实现了周年生产、四季供应，成为种植业中创收最多的主导产业。 20##年，全市粮食播种面积459.3万亩，总产量169.8万吨；棉花播种面积41.3万亩，总产量3.0万吨；油料播种面积22.3万亩，总产量3.9万吨；蔬菜播种面积167.0万亩，总产量706.0万吨。
廊坊畜禽产品不仅进入了京津市场，还进入了人民大会堂、钓鱼台国宾馆及各大驻华使领馆，并远渡重洋出口到日本、韩国、朝鲜及中东等国家和地区，成为扩大廊坊知名度的重要载体。畜牧业已成为农村经济的重要支柱和农民增收的重要来源。20##年，全市肉类总产量32.6万吨。其中，猪肉产量17.9万吨，牛肉产量6.2万吨，羊肉产量3.1万吨，牛奶总产量23.4万吨，禽蛋产量17.0万吨。全年水产品产量3.5万吨
第二产业
20##年，廊坊市完成全部工业增加值831.4亿元，增长5.6%。其中，规模以上工业增加值增长8.1%。在规模以上工业中，采矿业下降28.5%，制造业增长8.8%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长2.1%。规模以上工业高新技术产业增加值139.3亿元，增长13.2%。其中，汽车制造业和计算机、通信和其他电子设备制造业引领全市高新技术产业发展，分别占高新技术产业增加值的34.7%和23.0%。规模以上工业企业实现利税268.1亿元，其中利润总额170.4亿元。
第三产业
国内贸易：20##年，廊坊市社会消费品零售总额实现723.7亿元，增长12.3%。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额171.9亿元，增长9.7%。按经营地统计，城镇消费品零售额完成460.7亿元，增长11.8%；乡村消费品零售额完成263.0亿元，增长13.3%。在限额以上批发和零售企业商品零售额中，汽车类增长5.9%，石油及制品类增长10.0%，粮油、食品、饮料、烟酒类增长18.5%，家用电器和音像器材类增长6.6%，服装、鞋帽、针纺织品类增长9.5%。
对外经济：20##年，廊坊市实际利用外资71719万美元，其中外商直接投资65817万美元。在外商直接投资中，投向一、二、三产业的外资分别为1100万美元、35717万美元和29000万美元。电子元件制造业、房地产业和仓储业投资居前，分别为20047万美元、9660万美元和9148万美元。从批准、注册情况看，年内新批项目18个，总投资（含增资）105680万美元。其中合同外资额（含增资）48520万美元，年内新注册项目20个，注册资本28970万美元。其中外方注册资本21307万美元。年末实有三资企业535家。
交通综述
廊坊离北京市中心40千米，离天津市中心60千米，京山、京沪、京九、大秦、津保五条铁路干线，京津唐、京沈、津保三条高速公路和京开、京哈、京福、京津、津保五条国家级公路纵横交错，形成了依托中心城市和空港、海港的独特优势。
廊坊土地市场概述
2015上半年中国土地市场推出量明显下降，住宅、商业用地降幅均超过35%，上半年全国300城市共推出各类用地8.6亿平方米，同比下降30.4%。廊坊的土地市场也不能幸免，住宅土地成交数量、成交面积、成交金额均出现了不同程度的下降。
廊坊上半年住宅土地供应成交双降 最高降幅达33%
2015上半年廊坊市总计供应土地291块，同比20##年微涨0.34%，其中住宅用地供应99块，同比20##年下降33.10%。成交方面，20##年上半年廊坊市总计成交土地198块，同比20##年下降9.17%；住宅用地成交78块，同比20##年下降32.75%，住宅用地成交面积2262703.46平米，同比20##年下降23.99%，住宅土地出让金成交622702.5万元，同比20##年下降14.85%。20##年土地市场，特别是住宅土地方面，同比20##年出现了全面下跌的情况，这和中国房地产市场在20##年遇冷及开发商拿地回归理性有较大的关系。
住宅用地成交回落 工业用地超住宅用地成主力
据20##年上半年廊坊土地成交类型分布图可以看出，目前成交的主要土地类型仍然以住宅和工业用地为主，不过和去年不同的是，由于住宅用地成交量的下滑，2015上半年工业用地成交83块，以占成交总量41.92%的成绩超越了住宅用地的78块，一改住宅用地成交一家独大的局面。
政策效果愈加明显 5、6月土地成交反弹明显
20##年上半年中3月份的土地成交量最大，为52块占上半年成交总量的26.26%，最少的为5月仅24块。而成交规划建筑面积最大的月份为2月，高达2550074平米，占上半年成交规划建筑面积的30.52%。上半年规划建筑面积的成交量在经历了3、4月份的连续下跌后，终于在5、6月出现了反弹，这和政府连续出手救市及“京津冀一体化”规划进一步明朗应该有较大的关系。
廊坊土地市场偏爱区域优势 环京区域火爆依旧
从20##年上半年廊坊土地成交分布图上可以看出，廊坊土地成交较大的区域任然是距离北京较近的北三县和固安县，其中固安县上半年成交土地40块，占上半年成交总量的20.20%，可见北京首都第二机场对固安房地产市场的巨大影响。北三县的香河、三河、大厂则分别成交35块、11块、13块土地，合计59块，占上半年成交总量的29.80%。反观廊坊市区的广阳区、安次区和开发区，上半年仅成交土地14块，仅占上半年成交总量的7%。
从实际土地的成交量上来看，廊坊土地成交更加偏爱具有区域优势的区县，北三县的房地产市场因为燕郊的兴起而火爆，再加上最近通州区域的大热，北三县的房地产市场再次被点燃，其中燕郊的房价已经攀上了单价1万6的新高。而廊坊南部的固安、霸州、永清等地因为京台高速、首都第二机场等利好因素，在近年的土地市场里也总是能霸占到一席之地。反观廊坊市区，因为可开发土地匮乏、交通不便等多种原因，在开发商土地成交方面一直呈现不温不火的局面。
荣盛斩获廊坊上半年地王 燕郊土地单价最高
20##年上半年廊坊卖价最贵的住宅土地是荣盛发展在廊坊市开发区堤口城中村改造项目中的地块，堤口项目共七块地，全部由荣盛发展获得，总价超过22亿元人民币，是今年上半年廊坊土地交易市场中不折不扣的总价地王。而TOP10中的其他三块土地均三河燕郊的土地，对比现在燕郊土地市场的火爆，可以说开发商拿地的市场前瞻性还是非常重要的！
反观20##年上半年的楼面地价排行榜，除了第4名的是廊坊市区的土地外，其他的9块土地隶属燕郊和固安区域。而上半年单价最高的土地为港中旅开发的燕灵南路西侧地块，单价高达3824元/平米，不过和这个项目目前11000元/平米的平均报价相比，还是小巫见大巫了。5至10名的地块的获得者都是固安京御幸福，也就是华夏集团，华夏集团对固安的开发可谓不遗余力，永定河孔雀城项目目前房价也已经到达了8000元/平米左右。
廊坊房地产市场情况
一级土地市场的火爆离不开二级市场的热销二者相辅相成息息相关
北部片区：以华夏、新奥项目为代表的当地一线开发商在此区域属绝对强势地位，品牌知名度、美誉度高，项目体量巨大。北部代表廊坊未来发展方向，聚集了廊坊市场最多的中高端客户，区域内竞争较为激烈，但各竞品项目价格差异不大，目前此区域内高层均价8000-8300，洋房均价9000-10000。
南部片区：恒大、证大、红星、鸿坤、宏泰、德荣等全国性一二线开发商与本地二三线开发商云集，但单个项目体量不大（k2、德荣除外），各个项目从低价、产品、户型、配套、自然环境等各个角度突围市场，市场竞争极其激烈，目前此区域高层均价6300-6800，洋房均价8500-8800，叠墅均价9000-9500。
20##年上半年，我市房地产市场继续保持平稳发展态势，整体处于相对稳定状态。全市房地产开发累计完成投资、新开工面积同比下降，商品房成交量稳中有升，成交价格与去年同期相比略有增长。完成投资、新开工面积同比下降，成交量同比增幅明显，商品房销售价格同比小幅增长。
（一）房地产开发完成投资情况
1-6月份，全市房地产开发累计完成投资193.85亿元，同比下降1.94%；其中住宅完成投资188.18亿元，同比增长1.17%。市区房地产开发累计完成投资34.82亿元，同比下降29.95%，住宅完成投资32.74亿元，同比下降28.88%。
（二）商品房施工面积、新开工面积情况
1-6月份，全市商品房施工面积3178.73万平方米，同比增长10.72%，其中新开工面积442.92万平方米，同比下降38.56%。市区商品房施工面积652.62万平方米，同比下降12.04%，其中新开工面积49.33万平方米，同比下降66.02%。
（三）新建商品房成交量、均价情况
1-6月份，全市新建商品房成交63578件，其中住宅59710件，同比分别增长16.23%和16.29%；新建商品房成交面积605.13万平方米，其中住宅成交面积566.32万平方米，同比分别增长14.61%1和13.62%。市区新建商品房成交14798件，其中住宅12223件，同比分别增长20.05%和22.37%；新建商品房成交面积142.34万平方米，其中住宅成交面积119.7万平方米，同比分别增长17.79%和15.04%。全市普通商品住宅销售均价每平方米7208元，同比增长0.65%。市区住宅销售均价每平米7190元，同比增长2.97%。（详见以下图表）
1-6月份新建商品房交易汇总表 （单位：件/万平方米/元每平方米/%）
1-6月份廊坊市新建商品住房成交面积示意图（单位：万平方米）
1-6月份廊坊市新建商品住房均价示意图（单位：元每平方米）
（四）二手房成交情况
1-6月份，全市二手住房成交11157件，同比增长21.88%；全市二手住房成交面积107.34万平方米，同比增长26.98%。市区二手住房成交2854件，同比增长8.06%；市区二手住房成交面积27.12万平方米，同比增长7.83%。全市存量住房销售均价每平方米5643元。
1-6月份存量住房成交面积示意图 （单位：万平方米）
（五）批准预售情况
1-6月份，全市共批准预售167件，批准面积490.96万平方米，比准套数51189套，同比分别为23.7%、-6.94%和-4.28%。
（六）全市和市区住宅用地供应情况
1-6月份，全市供应住宅用地2446亩，同比下降44.32%；均价为179.49万/亩，同比增长10.89%。市区供应住宅用地191亩，同比增加44.89%；均价为312.1万元/亩，同比增加34.99%。
结论：
20##年第三季度廊坊市总计推出土地171宗，环比下跌2.84%，同比增长36.8%。成交方面，20##年第三季度廊坊总计成交土地172宗，环比增长79.16%，同比增长95.45%，土地出让金总金额434442.69万元，环比增长69.79%。其中住宅用地成交60宗，环比增长71.43%，同比增长46.34%，住宅用地建筑面积1488114.6平米，环比增长93.87%，同比增长80.73%。从数据上可以看出，第三季度廊坊土地市场已经全面回暖，在中央政府持续推进“京津冀一体化”的情况下，廊坊的环京区域优势愈加明显，各区域成交异常火爆，开发商拿地的节奏也不断提速。