新西兰蓝色北岛酒店项目

商 业 计 划 书

 

二O##年六月

1. 概要

1.1. 项目简介

蓝色北岛酒店　Blue North Island Inn

经长期的考察和评估，Ｘ公司决定实施投资新西兰地产自建一所全新的自主品牌的经济型快捷酒店“中新酒店”的计划。以自投资金和招投资结合的方式募集资金4250万，用于土地购买，酒店设计施工，酒店装修运营等项目执行。　

蓝色北岛酒店位于首都奥克兰北部方的Albany行政区, 该区近年来是奥克兰市新兴开发区, 各种事业发展迅猛, 方兴未艾。 酒店的地理位置得天独厚, 处在这个区的中心点, 奥克兰市第二大的购物中心-Westfield shopping mall的旁边。 该中心容纳零售店铺数百家，还有餐饮，电影院等。距购物中心一公里，有一座可以容纳两万五千人的体育场，国内的橄榄球联赛等各种体育赛事和现在正在举行的青少年足球世界杯都这里举办。酒店的另一侧是新西兰著名的梅西大学，是新西兰最大的一所综合性院校，历史悠久，吸引了海内外的众多学生。

蓝色北岛，占地面积近1892多平方米,还配有一条1300平米车道，建筑面积4000平方米（4层楼房），将按照最先进的经济型智能酒店设计施工,并配备相应的新技术设备和智能设施。预计建造各种客房100间，大小会议室4间，并将通过住宿、餐饮、商品零售，会议承办，对外承包、承租等方式取得收入并实现利润。酒店将按照经济型酒店的标准管理并提供服务，力争成为奥克兰市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的特色经济性酒店。

经营理念：智能服务 方便贴心

用我们的专业知识和精心规划，使我们服务和产品的效益最高，为客户提供“方便、舒适、干净、温馨”经济型智能化酒店产品，充分体现更为方便、更加快捷、更富个性的消费理念。

1.2. 市场营销

蓝色北岛酒店定位于经济型酒店，目标市场为来新西兰旅游的各种团队和本地的各种商务会议，体育赛事，学术活动的团体，兼顾周边居民，大学，商场，写字楼的临时住宿客户。

市场开拓工作将在营业前6个月开始,目标是:

1.  和一家中国旅行社建立合作伙伴关系,固定承接该旅行社的来新西兰的旅游团.

2.  同时和奥克兰市当地旅行社签约优惠接待他们的客户.

3.  和梅西大学建立合作关系, 使大学成为我们的签约团体,给与优惠.

4.  和体育赛事承办单位签约,成为他们赛事食宿服务的提供商.

5.  在自家楼顶建立大型霓虹灯名牌,并印刷旅店广告页进行地面推广和网上同时推广.

6.  建立内容丰富的旅店网站, 并合作连接各旅行门户网站,做到线上线下都能成功进行预定.

1.4. 投资与财务

本项目总投资为4248.6万元，主要用于土地购置，前期建造及装修,相关设施的购置和两个月试运营费用。酒店的后期阶段改造费用可视营业状况从收入中提取。

酒店营业后每年预计取得税前利润约2220万元人民币、税后利润1220万元人民币，项目投资回收期为4年零4个月，包括1年半的建设期和进3年的运营期。

2. 项目规划

2.1. 酒店位置及所在区域现状

蓝色北岛酒店位于奥克兰的北部的ALBANY，隶属于奥克兰市政府北岸辖区，距离机场36公里，需要39分钟车程。距离市区-17公里，19分钟车程。2005开始开发建设并计划将这区域改造成一个迷你的小型城市中心，成为集商业、酒店、商场、公寓和娱乐为一体的快乐城市，包括公园和湖泊及绿化街道、小径和自行车道，与新的Albany停车转乘公共汽车站和快速公交车道相连，沿北部机动车道一直到奥克兰市中心。初步计划要求有酒店、图书馆、市政游泳馆，并作为北岛市政议会的总部。随着这两年房地产产业飞速崛起某些方面因此得到了相应的快速发展。　现在基本上是奥克兰重点发展地区，这个区的中心点就是这个大型购物中心-Westfield shopping mall，在奥克兰是第二大的购物中心容纳零售店铺数百家，还有餐饮，电影院等。在这个商场的旁边距离不超过两公里，有一座可以容纳两万五千人的体育馆，国内的橄榄球联赛，各种体育赛事和现在正在举行的青少年足球世界杯都这里举办。这个商场的另外一侧就是新西兰著名的梅西大学，是新西兰最大的一所综合性院校，历史悠久，吸引了海内外的众多学生，这里的商业专业是新西兰最好的。Albany商业中心的地位还未凸显，所以潜力巨大。众多开发商看准了这一点，现在都在筹划开发这边的办公写字楼。近两年市政府释放了这个区中心的一些土地，现在大多数开发商正在大批兴建公寓，来补充奥克兰市对住房的强烈需求，据统计，现在奥克兰的平均房价已经到$80万，而这个区的一块350平米的住房建地现在已经涨到了$70万，建完之后出售的价格都在$160万左右。未来这个区的人口增长会是一个非常显著的变化。

酒店的所在位置如下图所示，在这购物中心的南边不到1公里的，步行不到五分钟，步行去体育场也不到十分钟，步行去梅西大学15分钟。现在附近的娱乐场所，公寓和写字楼都在兴建和计划建设之中，将在未来的两年会全部到位。可以毫不夸张的讲，这个数量和规模会是仅次于奥克兰市中心的商业中心和教育中心。

2.2.项目总体规划

2.2.1.投资规划

   本项目目标土地购置需1000万元, 预算建筑费2940万元，装修费303.6 万。总投资额为4248.6万元。投资将有个人投资和银行贷款的方式募集。

2.2.2.建筑规划 

蓝色北岛，占地面积近1892多平方米,还配有一条1300平米车道。 建筑面积4000平方米（4层楼房）， 一层为车库, 可容纳70个停车位. 二楼主要为大厅,前台,办公室,会议室,餐厅等服务设施。 3, 4 层为客房. 楼顶可建设泳池和酒水吧，为房客提供休闲纳凉场地。也可以对外开放。

2.2.2.1. 酒店大堂

面积150平方米，除做好前台接待服务外，拟开辟专区设立服务中心，提供交通、旅游及商业资讯服务，提供中介服务。引进和设立ATM机、自动售货机、网络资讯室等自助服务设施，提供全时便利服务。

2.2.2.2 餐厅／酒吧

面积１５０平方米，早晨作为早餐餐厅，其它时间其功能是咖啡把／酒吧／下午茶把。2０张散台。突出地方特色，强调健康饮食，提供外卖服务和客房服务。针对目标人群提供健康快捷健康饮食。

2.3.3. 客房

客房面积共有2600平方米，客房100间，其中：商务套房10套，商务标间32间，两人标间58间。客房除按标准分别配备高质量家具、家电、卧具外，所有房间均提供24小时热水,10秒速热恒温恒压淋浴，力求舒适、温馨、实用。

2.3.4.会议室

 为方便客户提供60平米大会议室1间，２０米小会议室2间。会议室的大小合宜随意组合，最大可组成100平米大会议室。每个会议室都提供投影设备，大屏幕显示设备，白板，并可以提供小吃、饮料、服务生，等会务服务。　2间小会议室可根据客户量的变化在一小时内改成客房。

3、 新西兰环境评估

3.1. 为什么新西兰

新西兰位于太平洋西南部，环境优美，气候宜人，夏季平均气温25℃，冬季10℃，全年温差不超过15℃，属于温带海洋性气候。 新西兰免费成熟的医疗体系，高质量的教育水平一直广受赞誉。并多次评为世界上最宜居住的国家之首，成为众多移民者向往的国家。因其有着稳定的政治经济体制、创新创业的环境，大量的移民，使得新西兰更成为经济高速增长的极端，又使它成为一片投资热土。

·         净移民数增长

新西兰统计局资料显示，截止11月30日的年度里，新西兰净移民达到49,836人，创造了新纪录，这已经是连续4个月破纪录增长。

统计资料显示，近期的移民人数大增，主要是因为移民去澳洲的人越来越少，而来自海外的学生人数增长迅猛。移入人口年度增长了17%，达到创纪录的108,838人；移出人口年度减少20%，为59,002人。年度净移民至澳大利亚的人口有4,500人，是1994年以来的最少人数，比一年前少了22,100人。央行预计，明年早期，年度净移民数量有望达到51,000人的峰值；财政部的半年经济与财政报告也显示，净移民有望在20##年3月达到52,400的峰值。统计局报告显示，来自中国的移入人口为9,617人，增长了20%，净移民数量是7,186，中国为第三大移民来源国。

·         经济增长

国际企业家组织的全球企业家调查报告显示，新西兰的新公司运营良好，人们对于经济前景持乐观态度。调查显示，新西兰的企业家们比国际同行表现优异。有74%的新西兰企业在过去6个月增加了雇员数量，而国际增长水平是56%。

3.2    .投资移民

20##年3月新西兰创业移民颁布新政规定，非股东申请人管理经验必须达到5年方可申请，从而使一些新西兰移民者拒之门外。而新西兰移民另种方式：新西兰投资移民以要求低，审批快等优势，深受投资移民者的青睐。

为何新西兰移民越来越受关注，新西兰移民有哪些优势如此吸引着众多投资者呢？下面为大家全面解析新西兰投资移民优势：

·         投资移民优势

移民优势一：创业环境好

Ø  创业投资环境非常好，号称西方投资创业的天堂。新西兰经商环境世界排名第二。本地人90%的人注册自己的公司，无注册资金要求，开办公司手续简单形式灵活。

Ø  贸易服务进出口中国是新西兰排名第一的伙伴，创业投资移民引进了各种产品和服务同时解决了就业问题，政府非常的支持。无论是创业移民还是投资移民投资门槛低，投资方式灵活回报高。无复杂的政府部门，创业投资环境简单。

Ø  环球客户登陆新西兰建立了创业联盟，生意都做得如火如荼互帮互助。由于我们中国人的吃苦耐劳，灵活，廉价的优势，越来越多的各个行业的华人公司受到当地市场的喜爱，竞争优势极大。同时越来越多的新西兰产品也深受中国人民的喜爱。

Ø  政府各种职能部门和社团帮助新移民适应生活免费提供各种资讯服务。全球政府廉洁指数排名,新西兰居首。

移民优势二：无移民监

   全球唯一个绿卡无移民监的国家，永居后无移民监。

移民优势三：无税务问题

无遗产税，无资产增值税，任何投资增值无需纳税，和中国有双边免税协议，海外资产无需缴税，公司经营科目简单只有增值税15%和公司所得税28%。

移民优势四：教育世界领先

无缝对接英美教育，学校资源充足，按校区入学，对于华人非常友好，从小学开始公立学校拥有中文教育课程。在世界教育评选中综合排名第一，比瑞士、加拿大排名更前。创业移民从第一个签证开始18岁以下子女便可享受免费公立教育。

移民优势五：房产投资回报高

新移民最大可以贷款80%，房产增长率为10%，每月租金可以覆盖贷款利息。永久产权，后期开销少，低额的地税政府用于物业管理，完全取之于民用之于民。

移民优势六：医疗体系健全

24个月工作签证开始就可以享受免费的医疗福利，家庭医生看小病，收费每次20纽币以下，药物政府补贴药店购买。公立医院看大病免费治疗，手术免费。

移民优势七：适合华人生活

传统移民国家政策稳定，对于华人来说生活丰富多彩，各种免费华人社团，各种华人活动，华人超市每个社区，华人美食，KTV，中医按摩美容深受洋人喜爱。中国各种演艺活动经常组织活动。购物，美食，极限运动，滑雪，高尔夫，钓鱼等的天堂。物价普遍低于北上广地区，生活无压力轻松自如。

移民优势八：一举两得

新西兰公民即享受澳大利亚的居民待遇。新西兰投资移民对于申请人条件也相当放宽，只需满足投资金额，无面试，无雅思，周期短等优势，而眼下随着申请人数的增加，审批名额也在逐渐减少，投资移民者需抓住当下最佳时机，尽早准备。

3.3. 旅游行业整体发展趋势预测

新西兰统计局公布的旅游业统计报告，对截至20##年3月的年度进行统计。结果显示，新西兰全年游客消费增加了11.28亿纽币，达到238亿纽币，增幅为5%。

  新西兰总理约翰·基兼任了旅游部长的职务。他为何如此重视旅游业？下面一组数字可以说明。

Ø  去年海外游客在新西兰消费总额103亿纽币，占新西兰总出口额的15.3%。

Ø  国内游客的开销去年增加3.2%，达到134亿纽币。

Ø  旅游业直接为新西兰GDP贡献了83亿纽币，所占比例为4.0%。

Ø  新西兰旅游业直接雇佣了约94,100名全职员工，占了新西兰就业岗位数量的4.7%。

3.4. 为什么投资新西兰酒店业

新西兰旅游局公布的最新统计显示，截至20##年11月的12个月中，入境新西兰的中国游客达到了257584人次，同比增长11.5%。其中20##年11月单月，赴新西兰的中国游客数量同比增长高达47.9%。预计２０１５年的增长速度将不低于２０１４年。　

新西兰统计局公布的旅游业统计报告，对截至20##年3月的年度进行统计。结果显示，新西兰全年游客消费增加了11.28亿纽币，达到238亿纽币，增幅为5%。其中，来自中国和美国的游客“贡献”最大。

新西兰旅游业协会近日表示，20##年其成员酒店入住率为76%，同比上升3%，是过去十年中入住率最高的年份。由于国际游客总数增加了15%，带动平均房价上涨5元至144元，只此一项就带来数百万新元的经济收益。

根据数据显示，新西兰本地人大约占酒店客人总数的一半，人数回到20##年的全球金融危机之前的水平，酒店接待的中国客人数量明显增加，旅店入住紧张现象时常发生。

新西兰旅游局亚洲区总经理克雷格(DavidCraig)克雷格透露，随着赴新西兰的中国游客人数增加，中国企业也借助这一东风，积极投入新西兰当地的各项产业，对酒店业的投资尤为显著，意在为更多中国游客提供更完善的设施及服务。

例如：20##年有来自中国的投资集团以360万新西兰元买下了位于皇后镇弗兰克顿(Frankton)街普纳姆公寓(Pounamu)楼背后的1.2公顷土地，该投资集团还买下了一块1923平米的土地，成交价为110万新西兰元。20##年，来自中国的富华国际开发集团中标了奥克兰温亚德海滨新区(WynyardQuarter)豪华酒店项目的开发，这一五星级酒店耗资2亿新西兰元。

以上这些报道都证明, 新西兰酒店业是个投资热点, 中国投资新西兰酒店建设已经开始,　但还没有投资经济型酒店的先例。随着国际旅游被广大中国游客接受, 出国度假观光的不再只是高端游客, 所以对经济实惠的经济型酒店的需求会远远大于大型高端酒店。 新西兰现在的经济型酒店的平均入住率为８９％（首都奥克兰会更高），远远高于大型高端酒店，（７０％）。

3.5. 经济型酒店简介

金碧辉煌的高档豪华酒店提供奢华尊贵的享受，不菲的价格自然也造就了巨大的营业额，但是进行对比之后发现利润率和人均利润、投资回报率等指标却比不上看起来显得有些寒酸和简单的经济型酒店。进入新世纪，除了宏观数据的各种变化之外，经济型酒店在我国迎来了最为重要的发展契机，一个高速成长的人群开始出现：价值敏感的中小企业商务人士和自助旅行者，他们需要清洁、舒适和便捷的住宿。而引入商务服务、舒适卫浴、高级睡床和现代化管理的经济型酒店，逐渐成为被人们广泛接受的业态。

所谓经济型酒店，从狭义上讲，是按照普通商务旅行者、度假旅游者选择饭店的评价要素，重新设计建造改建的新的酒店。消费群体主要是工薪阶层、一般商务人士、普通自费旅游者、学生群体等。市场中对这类酒店的理解，也是指适合那些比较节俭、花费不高、需要经济实惠型消费群体的那一类酒店。

从广义上可以对经济型酒店做出如下界定：涉及各行各业的、各投资主体兴办的、三星级及三星级以下的或者是无星级的中低档次的、中小规模的，主要提供专业化客房服务的，且具有餐饮及其他基本服务功能的，让消费者花费不高，开支节俭，能获得实惠，提供有限服务的酒店。

投资新西兰经济型酒店的有两种办法，一种是购买现有旅馆，汽车旅馆，其优点是可以快速投资并运营，回报相对较快。但因酒店业兴隆很少有出售的旅馆酒店。另一种是新建旅馆，将地产投资和旅店投资结合起来。因酒店新，入住率高，价格有优势，加之地价的不断增长其回报高，但投资额高，又因需要进行土木建设，开始回收时间较长。　

4. 市场、竞争和项目定位

4.1. 新西兰酒店市场分析预测                      

 

4.1.1. 新西兰旅游业基本情况

新西兰旅游局公布的最新统计显示，截至20##年11月的12个月中，入境新西兰的中国游客达到了257584人次，同比增长11.5%。其中20##年11月单月，赴新西兰的中国游客数量同比增长高达47.9%。预计20##年的增长速度将不低于20##年。　

新西兰统计局公布的旅游业统计报告，对截至20##年3月的年度进行统计。结果显示，新西兰全年游客消费增加了11.28亿纽币，达到238亿纽币，增幅为5%。其中，来自中国和美国的游客“贡献”最大。

新西兰旅游业协会近日表示，20##年其成员酒店入住率为76%，同比上升3%，是过去十年中入住率最高的年份。由于国际游客总数增加了15%，带动平均房价上涨5元至144元，只此一项就带来数百万新元的经济收益。

根据数据显示，新西兰本地人大约占酒店客人总数的一半，人数回到20##年的全球金融危机之前的水平，酒店接待的中国客人数量明显增加，旅店入住紧张现象时常发生。

新西兰旅游局亚洲区总经理克雷格(DavidCraig)克雷格透露，随着赴新西兰的中国游客人数增加，中国企业也借助这一东风，积极投入新西兰当地的各项产业，对酒店业的投资尤为显著，意在为更多中国游客提供更完善的设施及服务。

例如：20##年有来自中国的投资集团以360万新西兰元买下了位于皇后镇弗兰克顿(Frankton)街普纳姆公寓(Pounamu)楼背后的1.2公顷土地，该投资集团还买下了一块1923平米的土地，成交价为110万新西兰元。20##年，来自中国的富华国际开发集团中标了奥克兰温亚德海滨新区(Wynyard Quarter)豪华酒店项目的开发，这一五星级酒店耗资2亿新西兰元。

以上这些报道都证明, 新西兰酒店业是个投资热点, 中国投资新西兰酒店建设已经开始,　但还没有投资经济型酒店的先例。　随着国际旅游被广大中国游客接受, 出国度假观光的不再只是高端游客, 所以对经济实惠的经济型酒店的需求会远远大于大型高端酒店。 新西兰现在的经济型酒店的平均入住率为８９％（首都奥克兰会更高），远远高于大型高端酒店，（７０％）。随着西部大开发战略的逐步实施，来奥克兰旅游的中外游客逐年增多，全年接待旅游总人数７０３．２万人次同比增长３３．５％（其中：国内旅游人数７００万人次同比增长３４％；入境旅游人数３．２万人次，同比下降３０％）；实现旅游总收入３７．７亿元，同比增长２２％（其中：国内旅游收入３７亿元同比增长２３％；入境旅游收入１０５６万美元，同比下降２２．７％）。旅游市场逆势上扬旅游业发展呈现。

4.1.2. 奥克兰市酒店基本情况

目前奥克兰市拥有星级酒店61家，其中五星级酒店2家，四星级酒店8家，三星级及以下酒店51家。另外有540家酒店没参加星级评选，多为政府宾馆、各地州县驻兰办事处、各行政事业单位培训中心，民间资本运营的宾馆和小招待所。 奥克兰市作为新西兰最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人数和旅游收入均占全国的50％以上，也拥有全省最为健全的旅游服务体系。

根据20##年旅游设施普查，奥克兰市在20##年旅游酒店拥有客房49000间，床位76542张，客房和床位数均接近全国的50％。

4.1.4. 奥克兰市酒店价格和出租率

奥克兰市星级酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异不大。根据2013－20##年的情况，在考虑团队客人折扣因素后，经济型级酒店标准间实际价格旺季约在700元／间左右，平季约在650元／间左右，淡季约在600／间左右，全年平均价格约在650元／间左右。

奥克兰市经济型酒店的入住率高于星级酒店应在80％－85％左右，其中在7、8、9三个月旺季酒店出租率在90％以上，在5、6、10三个月平季中酒店出租率约在80％左右，在11－4月六个月淡季中出租率约在70％左右。

4.1.5. 新西兰酒店市场预测

根据新西兰旅游局报告，本着“适度超前”、“留有余地”的原则，到20##年，全市旅游业总收入力争达到52亿元人民币，占全市国民经济的比重达到5.2%，年均增长速度20%，具体测算经济指标如下表：

由于奥克兰市是新西兰旅游重点地区和旅游集散地，接待游客占全国的50％以上，而旅游客人是店最重要的客源，因此旅游人数的增长率能够大致地反映酒店客源的增长，因此，奥克兰市酒店客源将随着旅游人数的增长而增长，预计年增长率应当不低于10％，考虑各种酒店得增长速度将远远滞后于旅游客人的增长率, 预计近年来奥克兰市酒店出租率应当同全国其他地区一样有所上升。

4.2. 竞争分析

早在20##年市政府开始规划Albany的开发项目的时候是有兴建大型酒店的项目的，但由于后来金融危机，地产开发商破产，导致整个计划被废弃了，现在释放出的土地已经悉数被各个开发商购买，大部分做了公寓的开发，一部分做了写字楼的开发，兴建酒店的有听说过，但实际再建的还没有。

现在了解到在蓝色北岛坐在位置得方圆1公里仅有酒店一家，距离不到500米。 该酒店现有客房40间，还有几间会议室。入住率极高，几乎全年爆满，平均房价大约在150纽币， 大约750元人民币。附近五公里内还有几家，但规模都不大，而且酒店兴建较早，软硬件设施老旧。 从设计理念、现代化程度和实际舒适度上都远远赶不上蓝色北岛。 蓝色北岛酒店的地理位置决定了它将是Albany地区酒店业的排头兵，最大的竞争将来自自己。

4.2.2. SWOT分析

⑴优势

①
      有新建设酒店的优势

酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为40年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后8到15年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。蓝色北岛酒店将在2017 建成营业，作为新建成酒店，其全新理念的设计和装修、更现代化设施、设备更能够符合客人的需求，其对酒店经营的12年将均处于该酒店高收益、高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。

②具有显著的成本费用优势

酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素，对于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。 蓝色北岛将全面采用智能酒店管理系统，以及选进的经济型酒店管理方法，可以减少员工聘用费用，争取做到人房比1：0.2。这将成为蓝色北岛酒店取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。

③具有地理位置和配套设施优势

蓝色北岛酒店所处的区域目前现有的星级酒店不多，且蓝色北岛紧邻梅西大学和奥克兰体育场，周边娱乐设施和餐馆酒吧资源丰富，将有助于提高酒店的入住率和酒店房间价格。

蓝色北岛酒店还拥有100余个停车位（地上+地下定车场），这在奥克兰市经济型酒店是绝无仅有的，能够为酒店入住客人提供便利的停车服务，在淡季还可以对外承租车位。 也是外地游客自家游得首选酒店必备条件。

④具有部分稳定的客源

根据公司与中青旅、途牛签订长期战略合作的协议，蓝色北岛酒店将作为这些旅行社的定点接待酒店， 接待来自大陆的旅游观光客。在为其提供超水平服务的前提下给与旅行社优惠的价格。酒店还将和周边的学校、公司、体育场等单位合作，签订《接待标准协议书》按协议的价格标准接待安排这些单位的客人入住、会议及各种活动接待、餐饮服务任务。 酒店酒吧对这部分客户开放，提供Hanppy Hours 优惠活动。  这部分餐饮客房收入能够为蓝色北岛酒店提供部分稳定的客源，降低酒店的经营风险。随着软硬件环境优越的蓝色北岛酒店的开业，相信稳定的内部接待金额将会有大幅度的增长。

⑵劣势

Ø  缺少酒店行业管理经验

本项目发起人之一是原中国7天酒店北京的CFO， 对酒店财务管理， 经营管理精通？但还缺少对于酒店日常运营管理经验丰富的中层管理人员，如客房经理，和大堂经理。

Ø  酒店品牌知名度欠缺

蓝色北岛酒店作为新开业的酒店，是奥克兰市场的新进入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌将要经过一定的时间，投入一定的资金。

③酒店星级尚未评定

蓝色北岛酒店尚未开业，酒店星级也未评定，在酒店星级评定前，作为未定级酒店在一定程度上会影响酒店客源和酒店房间价格。

⑶机会

①
      甘肃和奥克兰旅游业的蓬勃发展

随着我国国民经济的发展和居民收入的提高，出国旅游呈现较高的增长速度，新西兰成为我国游客的重要的观光旅游地区的态势已经逐步呈现。 同时新西兰高度重视其旅游产业的发展速度，根据新西兰旅游局的《新西兰旅游产业发展规划》的预测，未来5年赴新大陆游客将保持10％以上的增长速度，这为奥克兰酒店业的发展提供了良好的机会。从长远来看，如果国际航空“落地签证”等问题得到妥善解决，很可能成为消费能力较强的中国游客的旅游热点地区。

②新西兰酒店业进入新的一轮景气周期

由于酒店业自身的特点，酒店行业存在明显的景气周期，从新西兰酒店行业的利润、入住率、酒店房价等指标分析，酒店自20##年应当已经开始新的一轮景气周期，目前正处于入住率、房价平稳增长时期（初期），目前正是进入酒店业的良好时机。

⑷威胁

①
      店业激烈的市场竞争

酒店业是一个市场化程度很高的行业，始终存在激烈的市场竞争。如出现阶段性、区域性酒店供给过剩，则竞争程度将更为激烈，有可能出现四星级、五星级酒店通过降价竞争，争夺三星级酒店喝经济型酒店的客源，如国内外酒店巨头通过经济型酒店业大举进入奥克兰酒店市场，也会加大奥克兰酒店业的竞争激烈程度。同行业的竞争将始终是酒店经营面临的主要威胁，

②容易受到突发事件的影响

酒店业作为旅游业的重要组成部分，容易受到突发事件（如急性传染病，暴力恐怖事件）的影响，出现酒店出租率在突发事件出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象。

4.2.3. 竞争分析结论

根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析，项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会，存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略，尽快实施奥克兰蓝色北岛酒店项目，使蓝色北岛酒店能够在20##年正式投入运营。

4.3. 项目目标定位。                             

根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于智能经济型级标准酒店，设置餐饮和各种娱乐设施。

酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来兰旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会议酒店。

奥克兰市四星、五星级酒店由于房价高，相当部分客源来自海外，其经营受国际经济影响较大，在目标区域内，由于一直缺少浓厚国际商业氛围和环境条件条件支撑，所以没有出现同等星级的酒店，在目标区域内开发四星、五星级酒店风险较大。此外，经营高星级酒店需要更高的经营技巧和管理手段，也具有较大经营风险。

随着新西兰宏观经济向好，旅游业发展迅速，更多的国际旅游团体和自助旅游者将来到新西兰，奥克兰是必经之地。新西兰国内游客、因商因公出差的国内客户也新欢物美价廉的经济型酒店，尤其是在本区域内，交通便利，市场前景较好；再加上价位适当、具有吸引力，将形成价格和入住率的良好配合，提高经营效率。对于某些特殊标准的要求，可以设置若干高于三星级标准的套间以备使用。此外，通过加强管理和服务，蓝色北岛的整体水平将不仅仅体现在硬件的星级标准上，更体现在配套软件、管理的星级水平。

5. 人员配备                                     

酒店人房比1：0.25的比例配备服务人员，旺季约需要25名服务人员，平季、淡季将适当减少人员。酒店后楼服务人员计划1：0.2的比例旺季配备服务人员20人。酒店餐饮部厨房工作人员计划配备3人，前台8人, 客房12人。经理2人.

5.1. 管理团队                                   

酒店的管理团队部分来自于奥克兰西部之星工贸公司，部分外聘具有丰富酒店管理经验的人员。具体高级管理人员的人选将与外部投资者共同考察、协商后确定。

6. 投资与财务评价

6.1. 投资估算                                   

根据酒店的定位，将按照三星级标准装修并配备相关设施，项目投资为500万元，其中320万元，用于酒店的酒楼改造和内部装修和前期筹备工作，首期尚需投入180万元用于酒店设备设施采购和营业启动资金，酒店即可开业；考虑到酒店业的特点，具有少量启动资金后，应无需另外准备流动资金。

6.2. 收入、成本费用及利润预测                    

6.2.1. 住宿收入预测

住宿收入预测

根据奥克兰经济性酒店的一般情况，在旺季、平季、淡季的出租率差别不大，分别为95％、85％和75％，我们不分淡旺季，只取个平均值85%。 但考虑到我们的酒店是新兴建的， 第一年到第三年客人入住率会有个逐步盘升的过程， 所以第一年按80% 计算， 第二和第三年每年增长5%，以后将维持在90%，则头三年平均住宿收入可达到2162万元，详见下面列表：

6.2.2. 餐饮收入预测

酒店设有150平米餐厅一间， 早晨6：00-10：00点用于提供自助早餐，10：00到下午6：00作为咖啡吧提供咖啡，简单酒水饮料和小吃， 晚上7：00：00到凌晨2：00作为酒吧为店内外客人提供酒吧服务和各种鸡尾酒。根据奥克兰三星级酒店的餐饮的一般状况和我酒店餐饮的定位，预计平均每日餐饮及酒水收入可达5200元，全年餐饮收入可达180万元。详见下表。

6.2.3. 总收入预测

预计开业后，年实现总收入2388.8万元，

表9.7  前三年平均销售收入

6.2.4. 成本费用预测

因酒店餐饮业成本费用构成庞杂，详细分项计算反而容易出现比较大的偏差，故根据国内外酒店行业通常的成本费用结构进行测算，

1.  建造/装修成本

酒店的建造及装修成本包括三种不同的客房建造装修， 大厅、前台、会议室、餐厅等其他基础设施的建造和装修，以及整体规划水，电，消防、空调等设施的设计安装，各个房间的家具、电器的购置。

2.  运营成本

运营成本中物料是酒店的重要成本，包括房屋管理费，布草，易耗品，维修费等。人工成本按每小时15纽币计算。预计全体工作人员最多达到25人。水电费是按奥克兰德天气和季后急性评估的，因其所住地区，冬暖夏凉，气候宜人，冬夏一般不需要空调，暖气， 所以电费并不高。新西兰最不缺的就是水，其水资源丰富，价格便宜。

 

3.  总成本

运营成本加固定成本等于我们的总成本： 9，970，167 + 32，486，000 = 42,680,137

6.3.5. 利润预测

预计在奥克兰蓝色北岛酒店运营的第一个5年中，第一年新开业,按平均75%的入住率计算可获得净利润1100万左右.以后每年入住率增加5% , 直至90%, 并保持90%的入住率。房价每年增长5%， 5年之后房价增长率根据当年的市场情况调节。 下图显示了开业前5年的利润预测。

6.4 投资回报

成本汇报年限是4.2 年, 详情请见下表:

7. 风险与对策分析

7.1. 风险                                       

7.1.1. 客源影响带来的风险

酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。

7.1.2. 人力资源风险

现代星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。

7.1.3. 市场竞争风险

由于旅游业具有广阔的发展前景，被称为“朝阳产业”，其他行业纷纷进军包括酒店业在内的大旅游产业，前些年，因为酒店数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，酒店业在价格和客源方面目前仍然存在较激烈的竞争。

7.1.4. 行业特点决定的风险

酒店业具有比较强的依托性，任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约，特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，会给酒店造成了很大的影响。

7.2. 对策                                       

7.2.1. 客源影响对策

针对酒店业的经营特点，主要实施三项对策：一是通过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立蓝色北岛酒店的品牌；二是通过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人的“回头率”；三是客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依赖度。

7.2.2. 人力资源风险对策

酒店将提供由竞争力的薪酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店，为提高酒店管理水平打下人力资源基础。同时，酒店将本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。

7.2.3. 市场竞争风险对策

酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性、有效的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。

7.2.4. 行业特点风险对策

酒店针对有可能出现行业特点风险，将评估、制定应急预案，当出现该类风险，可以按照应急预案妥善应对，以尽量减少不必要的损失。

8. 结论

本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为奥克兰市增加一座新型的现代化经济型级酒店，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。