土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
***用地土地***权利价格评估【**省**市**县宗地编号***】
二、委托估价方
委托单位：***
单位地址：***
法人代表：***
联 系 人：***
联系电话：*******
传 真：*******
邮政编码：******
三、受托估价方
受托估价机构：*************
机构地址：*****************
估价机构资质级别：**范围内从事土地评估业务
资质证书获得时间：*********
估价资质有效期：**年**月**
土地评估机构注册号：******
法定代表人：***
联 系 人：***
联系电话： **********
邮政编码：*******
四、估价目的
根据“关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知”（国土资发[1999]433号）和国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[**]44号），***的宗地编号为***出让土地使用权进行价格评估，为确定土地使用权价格提供依据。
五、估价依据
（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件
1．《中华人民共和国土地管理法》（20##年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）
2．全国人民代表大会常务委员会“关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定”（**年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）
3．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
4．《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）
5．《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局1998年8号令）
6．“关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知”（国土资发[1999]433号）
7．国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[**]44号）
8．“关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[**]42号）
9．《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000]105号）
10．国务院关于农行股改方案的相关批复文件
（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件
1．**省**年1月1日起实施的《**省土地管理条例》
2、《**县城镇土地基准地价》（县府发[2002]25号）
（三）有关技术标准
1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-**）
2．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-**)
3．“关于印发《重大项目土地评估指引》的通知”（中估协发[2005]34号）
4．中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-**）
（四）其他资料
1．委托方提供的有关资料
2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
六、估价基准日
******
七、估价日期
******
八、地价定义
估价对象位于**县***镇***小区，登记用途为商业，实际用途为农行营业网点，根据《全国土地分类》（GB/T 21010-**），设定用途为商务金融用地；估价对象于评估基准日为出让土地使用权，评估中土地使用权类型按出让设定；估价对象的实际开发程度为红线外“五通”（ 通路、通电、供水、排水、通讯）、红线内“五通一平”（ 通路、通电、供水、排水、通讯及场地平整），根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（ 通路、通电、供水、排水、通讯）、红线内“场地平整”。估价对象土地使用权终止日期为**年**月**日，至评估基准日剩余使用年期为**年，故本次评估中土地使用年期按剩余土地使用年限**年设定。
本次评估的土地使用权价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日的正常市场条件下的土地使用权价格。
九、估价结果
估计对象位于***镇***小区，土地总面积6.28平方米,估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：
土地单价：**元/平方米
土地总价：**万元
总价大写：**整(货币种类：人民币)
宗地估价结果详见附表《土地估价结果一览表》。
附
土地估价结果一览表
估价机构：***国地房地产土地评估有限公司 *****不动产评估有限公司 估价期日：20##年6月30日
**市***不动产评估有限公司 价报告编号：23-01-005-Z-D003 估价期日的土地使用权性质：出让
一、上述土地估价结果的限定条件
1.土地权利限制：无抵押等他项权利限制。
2.基础设施条件：见估价对象基础设施条件表
估价对象设定基础设施条件表
3.规划限制条件：依据现状规划条件不变。
4.影响土地价格的其他限定条件：无。
二、其他需要说明的事项：
1.估价对象土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据。
2.本评估结果仅为中国农业银行股份制改革确定土地使用权价格、依法进行土地资产处置的依据。用于其它目的，本报及估价结果无效。
3.其它需要说明事项请详细阅读本报告第一部分第十项。
估价机构：（盖章）
**年**月**日
十、需要特殊说明的事项
（一）估价的前提条件和假设条件
1．本次评估的地价内涵详见报告中的“地价定义”，本报告评估结果对应于此地价内涵。
2．本报告评估结果是估价对象在评估基准日的市场价值，仅适用于本评估报告之特定估价目的，它依据如下假设：
（1）具有一个公开、透明的土地市场；
（2）估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；
（3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化；
（4）委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的；
（5）估价对象土地使用者合法取得土地使用证，并以所设定的土地用途评估估价对象的价值。
（6）估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。
（二）估价结果和估价报告的使用
1．本次估价遵循《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、政策文件及《城镇土地估价规程》等技术规范的规定，选取合适的方法进行评估，并依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》撰写本估价报告，形成意见和结论。
2．本报告仅为本次评估目的服务，其估价结果仅用于本次评估目的时才有效。
3．本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
4．本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。
5．本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责解释。
6．本报告的估价结果自评估报告提交之日起半年内有效。
（三）资料来源说明
1．土地利用状况等资料由委托方提供。
2．土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3．估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
（四）估价中的特殊处理
1．报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
2．关于土地用途的设定：按土地使用证登记用途，对照《土地利用现状分类》标准设定。
３．土地开发程度设定：按宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况设定。
（五）需要特殊说明的事项
1．委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
2．任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
（本页无正文，为签字盖章页。）
十一、土地估价师签字
十二、土地估价机构
估价机构负责人签字：
**市***不动产评估有限公司
估价机构负责人签字：
*****不动产评估有限公司
估价机构负责人签字：
***房地产土地评估有限公司
***年**月**日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地登记状况
估价对象：此次评估对象为中国农业银行**县支行所使用的土地。
估价对象的土地登记状况具体如下：
国有土地使用证号：******
估价期日土地使用者：中国农业银行**县支行
宗地位置：**县***镇***小区
地号：无
图号：无
登记用途：商业
土地使用权类型：出让
土地使用权终止日期：**年7月22日
土地面积： 6.28平方米
四至：东南为小区内商住楼；西南临千禧路；西北面为西大街；东北面为三八粮店
土地级别：该宗地所处位置属一级均质区域
2．土地权利状况
估价对象的土地所有权属于国家所有，估价对象的土地使用者通过出让方式于**年8月30日合法取得估价对象的出让土地使用权，批准使用年限为**年，至估价基准日已使用0.8年，剩余使用年限为**年，故本次评估中土地使用年期按土地使用权剩余使用年限**年设定。根据委托方提供的权属资料，全部估价对象来源合法，产权清楚，无抵押等他项权利。
3．土地利用状况
估价基准日时估价对象的登记用途、土地利用状况、土地面积、建筑面积、主要建筑物结构、建筑年代、装修状况、容积率等情况详见表2-1《估价对象土地利用状况一览表》。
表2-1 估价对象土地利用状况一览表
二、地价影响因素分析
（一）一般因素
一般因素时，需要参照以下内容收集有关资料，并进行描述。
1．城市资源状况
⑴地理位置
***************
⑵自然环境
① 地势、地貌
******
② 气候、水文
*********
⑶城市性质
*****
⑷行政区划
*******
2．房地产市场状况
**年国土资源部出台了一系列宏观调控措施，包括城市新增建设用地有偿使用费标准、耕地占用税标准的调整等。导致新增建设用地价格大幅上涨，存量土地价格亦随之上涨。国家实行了一系列宏观调控措施以抑制投资过热的现象，这将促进土地市场向有序化发展，促进规模经营。 随着国家西部大开发政策的实施，**市各地均制定了适宜地区经济发展的战略。政府在税收、产业方面均制定了有利于招商引资的优惠政策。区域经济产业结构趋于合理。城市用地逐步走向科学、有序。土地利用强度得到提高。
3．产业政策
根据县政府相关文件规定，凡需建房农户，建设局无偿提供房屋建设图纸和建设单位资质审核、建筑材料质量鉴定、建筑施工监管等服务，施工期间，县建设局派技术员现场指导；国土、城管、林业等手续按照规定，由镇乡协调办理，且免收除耕地占用税以外的任何费用。鼓励农民修建黔北民居。即农民按照省市县提供的黔北民居图纸建设的房屋，每栋补助建房费5000元，旧房改造每栋补助3000元。
4．城市规划与发展目标
**县着力完善城市道路网，融入**主城区；着力打造两条带，培育经济增长极，建成铝工业和新材料基地，带动城市其它产业快速发展；做美三片区（***片区、龙坑片区、东部工业带片区），打造人居创业乐园；着力建设四公园，构建现代园林城区；着力抓好五市场，打造现代物流中心。
5．城市经济发展状况
截止**年底，**县以经济建设为中心，强力推进“三化一业”进程，国民经济和社会事业健康发展，较好完成了县十三届人大一次会议确定的各项目标任务。全县完成生产总值92.72亿元，比上年（下同）增长19.3%，其中第一产业23.15亿元，增长10.2%；第二产业37.89亿元，增长24.4%；第三产业31.68亿元，增长20.5%。
（二）区域因素
1．区域概况
委估宗地位于**县县政府所在地-***镇中心城区，濒临千禧路，周围土地利用类性主要商业、住宅，经济发展水平好。按**县城镇土地定级体系，处于**县县城第Ⅰ均质地域内。
2．交通条件
区域内街道四通八达，西大街、卫生路、同心路、贸易街形成区域内主要交通网络。公交车、出租车是城区主要交通工具，交通出行方便。对外交通较为方便。有客车可达全县各个乡镇。
3．基础设施条件
（1）供水：由**县市政供水网供水，主供水管径为300mm，供水保证率为95％。
（2）排水：区域排水体制为雨污合流制排放方式，主排水管径为400mm，排水通畅。
（3）供电：区域由**县供电局供电，供电保证率为98％。
（4）通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通，委估宗地程控电话已进户。
（5）配套设施：区域内配套设施齐全，有***小学、***中学、县医院、县邮电局、体育馆和百货大楼。
4．环境条件
委估评估地块地周围无污染企业，人口密度较高，周围空气质量较好，自然环境一般。附近有**县公园。
5．商业繁华程度
区域内金融保险业有中国建设银行,中国人民银行、中国工商银行等;有超市,百货大楼及贸易商业街,商服繁华程度较高。
6．规划限制条件
估价对象所在区域为商住区，对估价对象用地类型无限制。
㈢ 个别因素
⑴企业概况
中国农业银行是四大国有独资商业银行之一，自1979年恢复成立以来，是中国金融体系的重要组成部分，总行设在***。其网点遍布城乡，资金实力雄厚，服务功能齐全，被《财富》评为世界500强企业之一。
目前，中国农业银行拥有一级分行32个，直属分行5个，总行营业部1个，培训学院3个，并在新加坡、香港设立了分行，在伦敦、东京、纽约等地设立了代表处。
中国农业银行是服务领域最广，服务对象最多，业务功能齐全的银行。服务业务范围覆盖了全国的城市、乡村，并通达全世界，其网点遍布中国城乡，成为国内网点最多、业务辐射范围最广的大型国有商业银行。业务领域已由最初的农村信贷、结算业务，发展成为品种齐全，本外币结合，能够办理国际、国内通行的各类金融业务。
委估对象属于中国农业银行的下属单位拥有，为其自有自用的合法土地使用权。
⑵基本情况
根据委托方提供的资料及估价人员现场勘查情况，估价对象位置、登记用途、实际用途（土地利用现状）、面积、容积率、临路状况、宗地形状、地质条件、地势等个别因素详见表2-2《估价对象个别因素一览表》，宗地内基础设施条件如下：
估价基准日时宗地内配套程度达“五通一平”(通路、通电、供水、排水、通讯、场地平整)，其中：
道路：所临的贸易南街道路宽度15m，水泥路面，质量较优；
供电：连接**县市政供电网，保证率98%以上；
供水：连接**县市政供水网，保证率95%以上；
排水：连接**县市政排水网，排水通畅；
供暖：无；
通讯：程控电话已进户；
宗地内场地：平整。
表2-2 估价对象个别因素一览表
第三部分 土地估价
一、估价原则
（一）供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（二）替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
（三）变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（四）预期收益原则
土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。土地的价格是由反映该宗地将来的总收益所决定的，它的价格也受预期收益形成因素的变动所影响。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。估价人员必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
（五）贡献原则
土地总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格由土地对总收益的贡献大小来决定。
二、估价方法与估价过程
（一）估价方法选择
根据估价人员现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合委估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，选用适用、可行的评估方法进行评估。在评估方法的选择上我们有以下考虑：
1.估价对象所在区域商业用地市场不很发育，难以选择市场比较法进行评估。
2.估价对象具有收益或潜在收益，适合采用收益还原法进行评估。
3.估价对象地上有建筑物，处于有效利用状态，具有投资开发价值，可选择剩余法进行评估。
4.由于估价对象位于**县城镇基准地价覆盖范围内，且有完善的基准地价修正体系，故可采用基准地价系数修正法进行评估。
综上所述，本次评估采用基准地价系数修正法、收益还原法和剩余法进行评估。
（二）估价过程
A.基准地价系数修正法
1)基本原理及计算公式
基准地价系数修正法估价是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日时价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》及**县基准地价修正体系，本次评估运用的计算公式为:
V＝（Vb±a）×k1× (1＋∑ki)×k2×k3×K
式中:
V —某一土地级别上的基准地价
a —开发程度修正值
k1 —容积率修正系数
∑ki —影响地价的区域因素及个别因素修正系数之和
k2—年期修正系数
k3 —期日修正系数
K—楼层修正系数
2)基准地价成果
《**县城镇土地基准地价》是于20##年6月17日通过《县人民政府关于公布城镇基准地价的通知》（县府发【2002】25号）文件形式公布20##年5月1日起实施的，其商业用地基准地价标准如下：
表3-1 商业用地基准地价标准表
⑴基准地价内涵
基准地价：是一个级别内同一类别土地的平均价格。
基准地价构成：包括土地取得费、土地开发费和土地所有权收益（政府土地纯收益）三部分。
⑵基准地价设定条件（商业用地）
①设定使用年限：**年。
②基准日：**年**月**日。
③开发程度：“五通一平”即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯及红线内场地平整。
④容积率：商业指底层楼面地价。
⑤还原利率：6%。
⑥商业楼层修正：**县城镇基准地价体系中对商业楼层数进行了修正，具体修正系数见下表：
表3-2 商业用地楼层修正系数表
3)估价过程
待估宗地设定用途商务金融用地，采用基准地价系数修正法评估时，参照商业用地标准及修正体系。
⑴确定估价对象地价标准
估价对象位于**县***镇***小区，评估设定用途商务金融用地，土地级别Ⅰ级。根据《**县基准地价使用说明》，参照商业用地评估，价标准为2500.00元/平方米
⑵确定影响估价对象价格的修正系数
①确定开发程度修正值(a)
本次评估设定土地开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要作修正。
②确定容积率修正系数(k1)
由于**县城镇基准地价体系中设定的商业基准地价指底层楼面地价，而本次评估宗地为一层商业用房所分摊得到的土地面积，故不作修正。
③确定影响地价的区域因素及个别因素修正系数之和(∑k)
根据Ⅰ级商业用地修正因素指标说明表及修正系数表（表3-3），编制估价对象地价影响因素说明表及修正系数表（表3-4）确定估价对象所有综合影响因素总修正值为31.4%。
商业用地地价影响因素指标说明表 表3-3-1
商业用地地价修正系数表 表3-3-2
商业区域及个别因素修正系数表 表3-4
④确定楼层修正系数(k)
估价对象为地上建筑第一层，根据**县城镇基准地价修正体系中的楼层修正系数表确定估价对象楼层修正系数为1.0。即K=1.0
⑤确定年期修正系数(k2)
若估价对象设定年期与基准地价所对应的年期不一致，需要进行土地使用权年期修正系数。修正公式为：
公式中：
K2——- 估价对象的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率
m－－－估价对象设定使用年限
n－－－基准地价设定土地使用年期
估价对象的土地使用者通过出让方式于**年8月30日合法取得估价对象的出让土地使用权，批准使用年限为**年，至估价基准日已使用0.8年，剩余使用年限为**年，故本次评估中土地使用年期按土地剩余使用年限**年设定，年期修正系数为96.44%。
⑥确定期日修正系数（k3）
本次评估的估价基准日为20##年6月30日，与基准地价所对应的基准日不一致，故需要进行期日修正。
根据估价师对**县***镇商业用途用地近几年土地价格变化情况的统计分析，其地价呈现稳中有上的趋势。随着20##年**大道建成通车，**县龙坑镇、***镇的地价水平大幅上扬，但随着交通条件的改善，中心城区与县城距离的拉近，导致县城房地产市场购买力有所跌落，自20##年地价水平缓慢上扬。**县***镇近几年的地价变动情况详见《地价指数表》
地价指数表 3-4
根据上表确定，估价对象于估价基日20##年6月30日的期日修正系数为127%
4)估价结果
因为根据**县城镇土地基准地价地价内涵，商业基准地价指底层楼面地价，即
楼面单位地价＝（Vb±a）×k1× (1＋∑ki)×k2×k3×k
=（2500+0）×1× (1＋0.314)×96.44%×1.27×1
=4023.43元/平方米
楼面总价（总地价）=4023.43×57.31=230582.77元
土地单位地价=230582.77÷6.28=36717.00元/平方米
B.收益还原法
收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。此次评估，假设未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的土地使用权价格计算公式为：
P＝a÷r×[1－1/（1＋r）n]
其中: P——土地价格
a——土地年纯收益
r——土地还原利率
n——估价对象土地使用年期
具体测算思路是：
1．房地年总收益＝房地年租金＝月租金×12×收益总面积×出租率×有效使用面积比率
2．房地出租年总费用＝维修费+管理费+保险费+税金+房屋年折旧费
3．房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用
4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率
房屋现值＝重置价－折旧总额＝重置成本－年折旧费×已使用年限
5．土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益
6．总地价＝土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n]
7．单位楼面地价＝总地价÷总建筑面积
1．确定房地年总收益
调查估价对象所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地产租金水平，确定估价对象房地出租的总收益。则：
房地年总收益＝月租金×12×收益总面积×有效出租面积比率×出租率
估价对象物业的月租金水平采用市场比较法确定，测算过程如下：
表3-5 市场比较法计算表
根据以上的计算表确定估价对象物业的月租金是38.84元/平方米。
根据**县现行租赁市场的一般供求状况确定估价对象物业的有效出租面积比率为98%，出租率为95%。
估价对象物业的年出租收益为：
38.84×57.31×12×98%×95%=24867.98元
2．房地出租年总费用
房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）
（1）维修费
指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。一般参考估价对象实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。
估价对象地上建筑物为混合结构，根据**县实施的重置价标准和估价师对当地房地产市场中建筑市场价格分析，确定建筑物重置价格为600元/平方米。
房屋重置总价＝重置价格×总建筑面积=600×57.31=34386.00元；
维修费=房屋重置价格×2%=34386×2%=687.72元
（2）管理费
管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
管理费=年租金×管理费率
管理费率依据相关规定及当地市场情况，一般取5%。
待估宗地管理费为24867.98×5%=1243.40元
（3）房屋年折旧费
折旧费指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
年折旧费＝房屋重置价格×（1－残值率）÷折旧年限
估价对象地上建筑物于20##年建成投入使用，混合结构（该结构经济耐用年限50年），截止评估基准日已使用6年，房屋尚可使用年限为44年
根据孰短原则，本次评估确定房屋尚可使用年限为**年（土地设定年期），并且计算年折旧时不考虑残值，则：
折旧年限=房屋已使用年限+土地设定年期=6+**=41.1年
年折旧费= 28655×（1-0%）÷41.1=697.20元
（4）保险费
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋现值的0.2％计算，房屋现值计算公式为：
房屋现值＝房屋重置价格－折旧总额
＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限
=34386-697.2×6
=30202.8元
保险费=房屋现值×0.2%=30202.8×0.2%=60.40元
（5）税金
指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
房产税:依据税法及当地税务部门的要求确定税率，按房地产年租金收入的12%计；
营业税：按房地产年租金的5%计；
城市维护建设税：按营业税税额的7％计；
教育费附加：按营业税税额的3％计；
营业税附征：按营业税税额的1％计
待估宗地税金总计为房地产年租金×费率
=24867.98×17.55%=4364.33元
房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）
=687.72+1243.4+697.2+60.4+4364.33=7053.05元
3．房地年纯收益
房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用
=24867.98-7053.05=17814.93元
4．房屋年纯收益
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率
=30202.8×8%=2416.22元
5、土地年纯收益
土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益
=17814.93-2416.22=15398.71元
6、计算估价对象总地价
总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]
=15398.71÷6%×[1－1/（1＋6%）**]
=223448.29元
其中: r——土地还原利率
n——估价对象剩余土地使用年期
7．计算宗地单位面积地价
单位面积地价＝总地价÷总用地面积
=223448.29÷6.28=35580.94元/平方米
C．剩余法
1．房地产交易价格
估价对象为**县支行城关营业所，位于**县***镇***小区三段A栋11号，所在土地地上建筑物主要为商住楼，农行营业所地处第一层，建筑面积57.31平方米，建筑结构为混合，共九层，建成于20##年，内部中档装修。根据估价对象实际的临街条件、装修情况、所在区位商业繁华程度等因素，确定售价为5000元/平方米。估价对象可售面积57.31平方米，则：
房地产交易价格=5000×57.31=286550元
2．房屋现值
（1）重置成本
房屋重置价格主要依据当地建设部门的文件规定，综合考虑建筑结构、装修情况等情况来确定。估价对象地上建筑物重置价格为600元/平方米。
房屋重置总价＝重置价格×总建筑面积=600×57.31=34386元；
（2）房屋现值
房屋现值应根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下：
房屋现值=房屋重置价×房屋成新率
房屋成新率是建筑物实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值、经济性陈旧贬值的综合反映。本次评估成新率的测定是根据打分法确定的现场勘察成新率和经济寿命年限法确定的理论成新率综合计算确定的，取两种方法结论的加权平均值作为该建筑物的综合成新率。
A.现场勘察成新率测定依据建筑物的地基基础、承重构件、墙体、屋面、楼地面等结构部分，内外墙面装修、门窗等装饰部分，以及水、暖、电、卫等设备部分，各占建筑物造价比重确定其标准分值；再由现场勘察实际状况确定各类的评估完好分值，根据此分值确定整个建筑物的完好分值，计算该建筑物的现场勘察成新率。
依据《有关城镇房屋新旧程度（成新）率评分暂行办法》规定的评分标准打分，并以不同结构类型房屋成新率的评分修正系数调整确定成新率。
现场勘察成新率＝结构、装修、设备等各部位成新率×加权系数
B．理论成新率(%)=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限 100%
估价对象土地使用年限为**年，混合结构房屋耐用年限为50年，房屋已使用6年，剩余使用年限44年，因此理论成新率为：
理论成新率(%)=（50-6）/50=88%
考虑估价对象的维护保养状况较好，在确定综合成新率时现场勘察成新率的权重取值为70%，理论成新率的权重取值为30%，因此综合成新率为：
综合成新率(%)=现场勘察成新率 70%＋理论成新率 30%
=87%×70%+88%×30%=87.3%
则房屋现值＝房屋重置价格×综合成新率=34386×87.3%=30018.98
3．交易税费
根据当地房地产税收的有关规定及估价对象的实际情况，确定各项税费取值标准如下：营业税基本税率为营业额的5%，城市建设维护税为基本税率的7%，教育费附加为基本税率的3%，地方教育费附加为基本税率的1%，副调基金为营业额的1‰，过户管理费为营业额的0.5%，销售代理和广告宣传费为售价的3%，以上累计为销售额的9.15%，即：开发价值×9.15%。
税费=开发价值×9.15%
＝286550×9.15%
＝26219.33元
4．求取估价对象土地价格
宗地价格＝（房地产市场交易价格－房屋现值－交易税费）/土地面积＝（286550-30018.98-26219.33）/6.28
＝36673.84元/平方米
三、地价的确定
1．地价确定的方法
经估价人员现场查勘和对当地地产市场情况分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，本次评估选择收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法三种估价方法对估价对象进行了评估，三种估价方法估价结果差异不大。当地基准地价成果是政府进行土地市场调控的政策手段，但由于该成果颁布实施较早，尽管征求了当地土地局地价管理部门的意见，运用该基准地价成果时进行了必要的期日修正，但客观的说，这个期日修正体系也是滞后于市场的变化的，过多地反映了政府的意愿。而评估人员又重新对剩余法和收益还原法的结果所用到的数据和参数进行了必要的调查和考证，并未发现有取值不合理或不符合当地实际的情况存在。因此，估价人员决定取收益还原法和剩余法两种方法估价结果的简单算术平均值作为估价对象的最终地价评估结果，仅将运用基准地价系数修正法测算的结果作为校验手段。
１．三种方法的估价结果
23-05-Z-D003
基准地价法评估结果：36717.00元/平方米
收益还原法评估结果：35580.94元/平方米
剩余法估价结果：36673.84元/平方米
２．最终估价结果
估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：
23-05-Z-D003
单位面积地价 = (收益还原法评估结果+剩余法估价结果)/2
=**元/平方米
总地价=单位面积地价×土地面积/10000
=36127×6.28/10000
=**万元
土地单价：**元/平方米
土地总价：**万元
总价大写：**整(货币种类：人民币)
第四部分 附 件
附件１：估价对象区域位置图
附件２：比较案例位置图
附件３：估价对象利用现状照片
附件４：估价对象《国有土地使用证》复印件
附件５：估价机构资质证书复印件
附件６：土地估价师资格证书复印件