资产评估模拟评估项目

模拟评估学生宿舍第十栋

资产评估报告书

项目小组：模拟评估第四组

组长：

摘要

金利评报字（2012）第106号

重 要 提 示

以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文。

金利资产评估有限公司接受成都大学的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公允的资产评估方法，对成都大学欲将第十栋学生宿舍抵押获得贷款的目的而委托评估成都大学第十栋学生宿舍进行了实地考察，并做了必要的调查和征询，履行了公认的其他必要的评估程序。据此，我们对成都大学第十栋学生宿舍在评估基准日的公平市场价值采用收益法来核算，为成都大学将学生宿舍第十栋抵押贷款提供价值参考依据。目前我们的资产评估工作已结束，现谨将资产评估结果报告如下： 经评估，截止到评估基准日20##年11月26日，在持续使用的前提下，成都大学学生宿舍第十栋的公允价值为18,526,195.19元，大写金额：人民币壹仟捌佰伍拾贰万陆仟壹佰玖拾伍元壹角玖分。

本报告仅供委托方为本报告所列的评估目的以及报送有关单位审查而作。评估报告使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情况除外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。

金利资产评估有限公司

20XX年12月8日

成都大学学生宿舍第十栋资产评估报告

金利评报字（2012）第106号

一、绪言

金利评估有限公司接受成都大学的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对成都大学拟向银行抵押获得贷款的第十栋学生宿舍在20##年11月26日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。

二、委托方及其概况

委托方：成都大学

资产占有方：成都大学

委托方概况：成都大学位于成都市。是一所由成都市人民政府主办的全日制普通本科高等学校，实行“省市共建、以市为主”的办学体制。经过三十载的办学历程，已发展成为以工学、文学、 管理学为主，经济学、法学、教育学、文学、理学、工学、农学、管理学等八大学科门类协调发展，具有一定办学规模的城市型综合大学。学校设有工业制造学院、城乡建设学院、经济管理学院等17个学院和体育部，本专科专业60余个，拥有各类学生近3万名。成都大学现有占地面积 92.7万平方米，校舍建筑面积45万余平方米，拥有固定资产6.9亿元，教学仪器设备8455万元，馆藏图书130万册。学校现有教职工1600余名，具有高级职称的教师占专任教师总数的40%以上，具有博士、硕士研究生学历教师300余名，学校还聘请了国内外知名专家、学者 80 余人担任客座教授和兼职教授。

三、评估目的

本次评估的目的是为成都大学将第十栋学生宿舍向银行抵押贷款提供参考价值。

四、评估对象及其概况

评估对象：成都大学学生宿舍第十栋。

成都大学第十栋学生宿舍位于四川省成都市龙泉驿区十陵上街。房屋所有权属于成都大学，该校持有成都市人民政府颁发的房屋所有权证，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物(不含土地使用权价值)及部分与之配套的构筑物。被估资产为一幢六层砖混结构建筑物,建筑时间为20##年，建筑总面积(产权证)为 13320平方米。共有房间341间，其中供电室1间；宿管中心占用 5间；宿管休息室1间；开水洗衣房1间；每层储物室1间，共计6间。 所以可供学生入住的房间共有327间，每个房间分别有6个人居住。宿舍栋长1名，宿舍管理员4名，清洁人员2名。

五、评估基准日

根据本机构与委托方签订的业务约定书约定,本次评估基准日20##年11 月 26日。

六、价值类型及其定义

根据本次评估的评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素确定采用的价值类型为收益现值。收益现值是指将资产在未来使用过程中预期获得的收益，按一定的折现率折算成的价值。

七、评估原则

此次评估，本机构和评估工作人员始终坚持独立的第三者的立场，收集大量的资料，从实际出发，按照客观规律办事，坚持了独立性、客观性、科学性的原则，结合评估目的和评估资产的具体情况，具体遵循合法原则、最佳最高使用原则。

八、评估依据

1.法律法规依据

此次评估严格遵循中华人民共和国《城市房地产管理法》、《资产评估基本准则》、《不动产评估准则》、《房地产估价规范》等法律依据。

2.产权依据

经查证成都大学持有成都市人民政府颁发的房屋所有权证。

3.行为依据

本公司与委托方成都大学于20XX年11月18日签订了《资产评估业务约定书》。

4.价格依据

委托方提供的有关资料，本单位收集的有关学生宿舍第十栋的概况、年住宿费收入、入住率（包括有人口出生率、全国高校录取率）、管理费用（栋长、宿管、清洁员的工资，管理耗用水电费，宿舍免费供水供电费）、维修费用（每年维修固定资产如：床铺、衣柜、书桌等以及风扇电灯等易耗品的费用，每年消毒费用、电路检修费用）、以及折现率（高校房地产的投资报酬率、无风险报酬率）

5.时间依据

此次评估结果反映的是在评估基准日20##年11月26日成都大学第十栋学生宿舍的价值估算。

九、评估方法

根据此次评估的目的，本机构确定采用收益法对评估房地产进行整体性的评估。

价值评估中的收益法，是指通过估算被评估未来的预期收益并折算成现值（评估基准日的现在价值量），借以确定被评估企业价值的一种方法。用收益法进行整体资产评估时，主要涉及到三个基本要素，即被评估资产的预期收益、折现率或资本化率以及被评估资产取得预期收益的持续时间。收益法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值＝该资产预期各年收益折成现值之和。

十、评估过程

程序实施过程和情况如下：

1、立项

接受成都大学的委托，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项。

2、签订资产评估业务约定书

本机构法人代表陈利贵与贵单位联系人（陈建西）签订了《资产评估业务约定书》，确认了资产评估业务的委托与受托关系，明确了委托目的、评估资产范围以及双方责任与义务等。

3、制定资产评估计划

针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设，制定评估工作思路和实施方案，拟定评估工作计划书。

4、现场调查

项目组8名成员到成都大学学生宿舍第十栋实地考察，拍照，并做好相关记录。

5、收集、分析资产评估资料

组员到宿管中心、计财处、档案馆、网上收集有关被估资产资料，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。

6、评定估算

根据评估对象、资料收集情况等相关条件，结合所掌握的评估资料，确定取价依据，进行评定估算。

7、撰写资产评估报告

对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，在与委托方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。

8、项目后评价

根据本单位出具的评估报告，和其他项目团队交流，分析此次评估活动学习到的经验，编写项目后评价。

十一、评估假设

（一）基本假设

1.继续使用假设，假定被估资产不论是否转换用途都能继续使用。

(二)一般假设

1、国家教育部对高校住宿费收费要求及其他政策在预期无重大变化

2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化

3、国家现行银行信贷利率、变动能保持在合理范围内

4、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响

5、成都大学以后各期会计政策与核算方法基准日后无重大变化

6、假设通货膨胀在预期范围内正常波动

7、被评估单位的性质没有发生重大变化

（三）、特别假设

1、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项，本单位按准则要求进行一般性的调查。

2、本评估报告中部分价值评估结论所依据的信息资料是由委托方及其他各方提供，本单位只是按评估程序进行了独立审查，但对这些信息资料的真实性、准确性不做任何保证。

3、本评估报告中的结论是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。十二、评估结论

本评估以掌握的被估资产的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估经验，经计算评估对象在估价时点的价格为：18,526,195.19元 大写金额：人民币壹仟捌佰伍拾贰万陆仟壹佰玖拾伍元壹角玖分。

评估结果的测算过程（具体过程参见附件2）

一、）预期收益测算，（入住率为98%）

1.预期年收入

327×6×98%×1,000＝1,922,760元

2.年各项费用总和

24,000+72,000+25,200+70,704+33,363+633,495.50+100,000= 388,762.50元

3.年净收入

1,922,760-388,762.50=1,533,997.50元

二、）折现率

折现率=风险报酬率+无风险报酬率

=4.3%+3.7%=8%

三、）被估资产取得预期收益的持续时间

收益期限为44年。

四、）计算被估资产的价值

1,533,997.50×（PVA，8%，44）=18,526,195.19（元）

十三、特别事项说明

1.本评估报告中的分析、意见和结论是评估人员自己公正的专业分析、意见和结论。

2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。

5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

十四、评估报告法律效力、使用范围和有效期

1.本评估报告系本评估公司评估人员对评估对象在报告所述前提和假设条件下对应特定目的于评估基准日的资产价值专业分析意见和结论。本报告评估结论仅供委托方为本报告所列评估目的使用和送交有关部门审查使用，若委托方不当使用本评估报告，评估人员不负任何法律责任，本评估报告包含附件文件，该附件文件亦构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等的法律效力。

2. 依据国家资产评估管理的有关法规规定，本资产评估报告有效期为一年，自评估基准日20##年11月26日起计算至20##年11月25日。

十五、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为20##年12月8日。

注册资产评估师：

复核人：

评估机构负责人：

金利资产评估有限公司

20##年12月

十六、附件

1.实地考察学生宿舍第十栋的图片资料

2.相关文本资料及价值测算过程

注：1.在计算管理人员工资时，由于有寒暑假，但宿管在寒暑假会轮流值班，我们在考虑其工资时，确定年工作时间为12个月。

2.税金：由于成都大学第十栋宿舍楼属教育用房，不缴纳税金。

3.固定资产使用年限为20年，采用平均年限折旧法折旧。

4.由于放假学校不送水电，所以我们将一年假期定位3个月，所以学校宿舍按9个月配送水电。

5.确定第十栋学生宿舍建筑面积

由于第十栋学生宿舍是矩形建筑物，根据实地测量长111米，宽20米，所以面积=111×20×6=13320平方米。

6.确定可供学生入住的房间数量

经实地调查第十栋共有房间341间，其中供电室1间；宿管中心占用 5间；宿管休息室1间；开水洗衣房1间；每层用于储物或者网络室1间，共计6间。 所以可供学生入住的房间共有327间。

7. 确定第十栋学生入住率

根据宿管中心有关人士提供资料第十栋宿舍的学生入住率为98%左右，其波动趋势不大，因此将第十栋宿舍的学生入住率确定为98%。在考虑在未来收益期限内入住率的问题时，我们收集了近20年的人口出生率，反映出在近20年人口出生率下降了10%，同时在收集到的全国高校录取率的数据中，反映出在近10年录取率上升了15%，虽然人口在减少，但是考虑到国家现在已经开始对人口政策进行调整，预计未来几十年人口出生率将不会大幅变化，加上国家实行科教兴国战略，国民更加重视教育，预计在未来几十年很有可能普及高中，与此同时高中升大学的升学率会上升，综合这两方面的因素，我们估计在预期收益期限内成都大学第十栋宿舍楼的入住率不会有变化，基本能保持在现有水平。

8.确定第十栋宿舍住宿费

由于现在教育部规定本科高校每人每年的住宿费最高为1200元，经本机构专业评估师分析，预计在未来不会有太大变化，即使有变化此项属于政府政策变动方面的因素，我们无法合理估计，所以在此次评估中未考虑住宿费变动因素。因此我们在预期收益期限内都采用每人每年1000元的住宿费。

9.确定第十栋宿舍管理员工资

成都大学学生宿舍管理中心平均工资为人民币3479元每月，该数据取自40118分样本。其中，2000元占9.4%，20##—3900元占52.5%，4000—4900元占20.6%，6000—7900元占9.9%，12000元以上占4.3%，该数据仅供参考。由于第十栋学生宿舍宿管人员不是属于正式工作人员，所以其工资水平在2000元以内，栋长工资为2000元每月，宿管人员工资为1500元每月，保洁人员1050元每月。

10.确定第十栋宿舍水电费

根据《成都大学学生宿舍水电管理办法》第四条规定学生宿舍用电以寝室为单位每月免费送20度，美度0.55元。根据第五条规定学生宿舍用水以寝室为单位每月免费送5吨，每吨2元。宿舍楼内开水房内设三台热水器，三台洗衣机，由于其收入不属于被估资产，按照配比原则，在计算水费，电费是未考虑在水电费用中。

11.确定第十栋学生宿舍固定资产的价值及折旧

根据《学生宿舍维修配件价目表》确定其固定资产价值。

经调查十栋宿舍楼房屋建筑物的尚可使用年限为44 年，但是寝室内里面的固定资产如床铺、书桌、凳子等使用年限较短，在用足使用年限报废后需购买新的固定资产，如不添置新资产（床铺、衣柜），第十栋宿舍不能持续取得预期收益，所以必须将这笔费用考虑其中，为方便核算我们将这类资产的折旧费计入年总费用中。（寝室内的电扇、电灯等使用年限短且价值低，计算时暂未考虑）

12.确定第十栋学生宿舍维修费

由于在宿管中心不能收集到有效的数据资料，所以在查找了成都市多所其他高校的维修费用后，得出其平均维修费为100 000元每年。

13.估算以后各期总费用

在估算以后收益期内的年总费用时，因为在计算未来收益期限的收益时，我们分析各方面因素后，预期收益是按照现有水平计算的，因此我们在估算以后各期的费用时，按照会计核算配比原则，也按照现有水平估算，未调整以后收益各期的费用总额。

14.确定折现率

折现率=无风险收益率+风险收益率

最长最长期限国债利率为4.30%，高校房地产风险报酬率为 3.7 %，因此确定折现率为 8%。

15.确定被估资产取得预期收益的持续时间

经考察第十栋宿舍楼为砖混结构建筑物，由于该建筑物用地为政府划拨的教育用地，因此在这次评估中未考虑土地使用年限因素。按照国家规定非生产用砖混结构建筑物的使用年为50年，第十栋宿舍楼于20##年建成，已使用6年，尚可使用年限为44年。综合以上因素和评估假设，确定其收益期限为44年。

第二篇：房地产资产评估报告

房地产资产评估报告

---- --------------潮州市粤海花园

姓名：LBing

班级：11金融5班 学号：*******

目录

一、前言........................................................................................................................................... 2

二、估价师声明..........................................................................................................................3

三、估价的假设和限制条件........................................................................................4

四、房地产估价结果报告...........................................................................................................5.

(一)委托估价方.................................................................................................................... 5

(二)受托估价方...................................................................................................................5

(三)估价对象......................................................................................................................5

(四)估价目的......................................................................................................................5

(五)估价时点.......................................................................................................................5

(六)价值定义........................................................................................................................5

(七)估价依据...................................................................................................................6

1

(八）估价方法.......................................................................................................................6

（九)、估价方法..................................................................................................................6

(十)、估价结果...................................................................................................................6

(十一)、估价作业日期.........................................................................................................6

(十二)、估价报告应用的有效期 .......................................................................................6

(十三)、其他需要说明的问题...........................................................................................6

(十四）、估价人员.......................................................................................................6

五、房地产估价技术报告......................................................................................................6~14

六估价结果.................................................................................................................. 15

七`评估结论................................................................................................................. 15

八、附件.........................................................................................................................................16

一、前言

致委托方函：××女士：

受您委托，我事务所对您委托的位于中国广东潮州市奎元路粤海花园A区7幢302（建筑面积为135平方米）的住宅用房进行估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下：

委估对象于估价时点20xx年11月110日公开的市场评估总价为人民币717930元（大写：人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整），评估单价为5318元/平方米。估价的详细结 2

果，见附后的《房地产估价结果报告》。

此致

郑州天创房地产资产评估事务所

法定代表人：xxx

20xx年11月10日

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估 3

价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。

评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。

9·本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：xx

20xx年11月10日

三、估价的假设和限制条件

1本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。

2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。

3.本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地 4

产的公允价值意见。

4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对20xx年12月14日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。

6·本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。

7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。

9、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。

10、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。

潮州房地产资产评估事务所

20xx年11月10日

四·房地产估价结果报告

（一）委托方

名称：潮州市粤海花园

法定代表人：xxx

地址： 广东潮州市奎元路粤海花园A区7幢302

5

面积：135平方米

联系电话：xxxxxxx

（二）估价方

名称：xxx

地址：潮州房地产估价公司

联系电话：xxxxxxx

资格等级：xx级

估价机构证书编号：xx房地自估（2013）第xxxx号

（三）估价对象

1. 本次估价对象为位于广东潮州市奎元路粤海花园A区7幢302，位于奎元路中段。周围有潮州市实验学校，枫溪中学。大润发，国土局，中银大厦，市政府。。。目前有7路，12路直线到达。该地交通方便，基础设施，公共服务设备齐全，自然环境·生活环境好。

2.占地面积为135平方米。四层错落式布局，共七层，建于2007月。委估对象位于第3层，建筑面积为135平方米；装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。

估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好

评估该房地产20xx年10月的市场价值

（四）评估目的

为该住房出售提供参考。

（五）评估基准日

二零一三年十一月一十日

（六）评估原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则

（七）评估依据

1、国家标准《房地产估价规范》

2、房地产估价委托书

3、房地产估价合同书

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息

5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料 6、《中华人民共和国城市房地产管理法》 7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》

（八）评估方法

按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果采用成本法、收益法和市场比较法对估价对象进行评估。

市场比较法:是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照从交易情况交易日期区域因素个别因素等方面修正得出估价对象房地产价。 收益法：收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘 6

数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是在求取估价对象房地产的价格时,求取估价对象在估价时点的重新购建价格然后扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法.

（九）估价结果：经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点20xx年11月10日公开的市场评估总价为738813.元（大写：人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整），评估单价为5472.69元/平方米。(十一)估价作业日期

：20xx年11月10日至20xx年11月20日。

(十二)、估价报告应用的有效期

1:本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点20xx年11月10日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年（即有效期为20xx年11月10日至20xx年11月10日），我们对此结果造成的后果不负任何责任。

2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。

3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响；故贷款人（金融机构）应定期或者在房地产市场价格化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 (十三)、其他需要说明的问题

：1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。

2、在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。

3、3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转载或作他用。

4、上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估原则确定的现行公允价，未

考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。

5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担任何责任。

(十四)、估价人员

评估机构负责人：xxx（中国注册房地产估价师）

估价人员：xxx（中国注册房地产估价师）

估价报告审核人：xxx（中国注册房地产估价师）

评估机构：潮州房地产资产评估事务所

报告出具时间：20xx年11月10日

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五、房地产估价技术报告

1、市场比较法

市场比较法：在求取估价对象房地产的价格时,并且将估价对象房地产与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,选取近期同类型房地产交易实例并与估价对象比较,从交易情况,交易日期,区域因素,个别因素等方面进行修正得出估价对象房地产的价值 1．1比较因素选择

根据估价对象的房屋条件，影响估价对象的主要因素有： A、交易时间：确定房地产价格指数

B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易

C、区域因素：主要由交通条件（距区域主干道距离、距区域中心距离、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、车流量、环境优劣度等

D、个别因素：主要有建筑结构、布局、建筑装修、成新状况、小区环境、采光通风、建筑朝向、楼层、配套设施等.

8

9

1·2

、比较因素条件说明

10

1．3.2对交易日期进行修正

经调查测算，本市估价对象同类房地产价格从20xx年11月至20xx年11月基本无太大的价

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1.3．3对区域因素进行修正

以估价对象区域因素为100，则可比实例所在区域与估价对象所在区域因素比较表及修正系数表见下表

区域比较因素修正表

1.3．4对个别因素进行修正

以估价对象个别因素为100，则可比实例个别因素与估价对象个别因素比较表和修正系数表见下表

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个别比因素较修正表

个别因素修正系数表

1.4计算比准价格

比准价格=可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

计算结果见下表：

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2、收益法

收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

2.1净收益的确定：

根据市场调查确定估价对象的平均租金为1500元/平方米，空置率为10%，运营费用率为10%，估价对象每年的净收益比上年递增2%，估价对象可租售面积为135平方米，则;年净收益为=1500×12×（1-10%）×（1-10%）=14580元

2.2还原利率的确定：

还原利率为安全利率加风险报酬率，安全利率取定为银行存款利率5.25%，风险报酬率为1%，则还原利率为6%。

2.3评估值计算：

此次估价中，土地最高使用年限为70年19xx年底获得土地使用权，估价时点为20xx年11月10日），剩余使用年限为58.5年。则：评估值=14580/(6%-2%)×

{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元

则单价为=326092.6394/135=2415.50元/平方米，取整为2416元/平方米。

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六、估价结果

市场比较法估价结果为：5775元/平方米，占权重为91% 收益法估价结果为：2416元/平方米，占权重为9%

委估房地产均价确定为=5775×910%+2416×9%=5472.69元/平方米。委估房地产价值为5472元/m2×135 m2=738813.15元

七、评估结论

经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点20xx年11月10日公开的市场评估总价为人民币 738813.元（大写：人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整），评估单价为5472.69元/平方米。

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八附件

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