QS公司拟对外投资涉及的QS公司房地产产项目

资产评估报告书

湖宇评报字[2008]第A001号

湖北省宇宙资产评估有限公司

报告提交日期：二〇##年七月二十一日

目       录

第一部分 资产评估报告书声明............................................................................................... 2

第二部分 资产评估报告书摘要............................................................................................... 3

第三部分 资产评估报告书正文............................................................................................... 5

一、 委托方、产权持有者和其他评估报告使用者.................................... ....................5

二、 评估目的....................................................................................................................6

三、 评估对象和范围.......................................................................................................6

四、 价值类型....................................................................................................................7

五、 评估基准日...............................................................................................................7

六、 评估原则....................................................................................................................7

七、 评估假设和限制条件.............................................................................................7

八、 评估依据........................................................................................ .............................8

九、 评估程序实施过程和情况....................................................................................10

十、 评估方法..................................................................................................................11

十一、 评估结论..................................................................................................................13

十二、 评估结论有关说明.................................................................................................13

十三、 特别事项说明.........................................................................................................14

十四、 评估报告的使用限制.............................................................................................15

十五、 评估报告提出日期.................................................................................................16

第四部分 资产评估报告书附件............................................................................................. 17

第一部分 资产评估报告书声明

1、 注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任。

2、 我们遵循资产评估有关法律、法规、准则、规范和行业指导意见等进行分析、估算、判断和推论，形成意见和结论，撰写本评估报告。

3、 本评估报告中陈述的事项是我们根据在执业过程中掌握的事实，基于在评估过程中收集的资料进行描述，是客观、真实的。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和相关当事方的责任。

4、 本评估报告中的分析、意见和结论是我们基于公平原则下的专业分析、意见和结论，没有以预先设定的价值作为评估结论，但受到报告中已载明的评估假设和限制条件的限制。

5、 我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估报告中已披露可能存在利用其他机构报告的情形。

6、 本评估报告和所披露的评估结论是相关经济行为实现的参考依据，但仅限于报告中载明的评估报告使用者于评估报告所载明的评估目的和用途下，于评估结论使用有效期限内使用。评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和评估报告的使用限制，并恰当使用评估报告，因使用不当造成的后果与我们无关。

7、 我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘察，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对相关权属资料进行查验，但无法对评估对象法律权属的真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。

8、 我们与本评估报告中的评估对象没有利益关系，也与委托方或评估目的所涉及经济行为的相关当事方没有利益关系，对相关当事方不存在偏见。

第二部分 资产评估报告书摘要

重要提示

以下内容摘自资产评估报告书，报告使用者欲了解本评估项目的全面情况及评估结论成立的评估假设和限定条件，应认真阅读资产评估报告书全文。

依据QS公司与我公司签订的业务约定书的要求，QS公司拟进行对外投资的经济行为，对其涉及的QS公司的相关房地产于20##年7月1日审计后进行评估，为其提供公允价值参考依据。湖北省恒信资产评估有限公司接受QS公司的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公正的原则，运用资产评估法定或公允的方法和程序及我们认为必要的其他程序，对进行资产清查所涉及的QS公司的资产在评估基准日20##年7月1日的价值作出了公允评估。

本次资产评估以持续经营和公开市场原则为前提，并结合委估资产的实际情况，主要采用成本法进行了资产评估。在评估过程中，QS公司对指定评估范围内的资产进行了必要的勘察核实，对QS公司房地产提供的法律性文件、财务记录等相关资料进行了必要的验证审核，实施了必要的资产及负债评估程序。

经评估，截至评估基准日止，本次评估目的涉及的QS公司的有关资产评估结果如下：

评估结论详细情况见评估明细表。资产评估结果汇总如下：

资产评估结果汇总表

评估基准日：20##年7月1日

资产占有单位名称：QS公司                                        单位：人民币元

本资产评估报告有效期一年，自评估基准日20##年7月1日起，至20##年7月1日止。

本报告专为委托人为本报告所列明的评估目的以及报送国有资产监督管理部门而作。评估报告使用权归委托人所有。未经委托人及湖北省恒信资产评估有限公司书面同意，任何人不得向他人提供此报告或者报告中的任何部分，也不得公开本报告书。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。

法 定 代 表 人：

注册资产评估师：

注册资产评估师：

注册资产评估师：

湖北省恒信资产评估有限公司

                                                     二○##年七月二十一日

                                                                                                        

第三部分 资产评估报告书正文

恒信评报字(2008)第A001号

依据QS公司与我公司签订的业务约定书的要求，QS公司拟进行对外投资的经济行为，对其涉及的QS公司一宗房地产20##年7月1日审计后进行评估，为其提供公允价值参考依据。湖北省恒信资产评估有限公司接受QS公司的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公正的原则，运用资产评估法定或公允的方法和程序及我们认为必要的其他程序，对进行资产整合所涉及的QS公司的房地产在评估基准日20##年7月1日的价值作出了公允评估。

一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者

（一）委  托  方： QS公司

（二）产权持有者:  QS公司

地址：湖北省十堰市车城西路180号

法定代表人：李明

房地产基本概况：该宗房地产属经营用房地产。依据十堰市土地管理局20##年7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基准地价为4000元／㎡。该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年十堰市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为5000元／亩，土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍。依据规定，该宗地属商业三级地段，其出让金标准为1300元／㎡（40年），考虑该地容积率较高，取容积率修正系数2.99。

地上建筑物的概况如下名为红三楼，位于张湾区车城西路西侧，北面与宏伟商场营业大楼相邻，框架六层，总建筑面积7590.36㎡，20##年建成并投入使用，房产权证号十堰房字第200605765号，一至三层水磨石楼面，四至五层地面砖楼面，外墙铝塑幕墙，顶棚吊顶，内设中央空调。

    (三) 其他评估报告使用者：

根据资产评估业务约定书，不存在除委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者以外的其他评估报告使用者。

二、评估目的

依据QS公司与我公司签订的业务约定书的要求，QS公司拟进行对外投资的经济行为，对涉及的QS公司20##年7月1日的房地产进行评估，为其提供公允价值参考依据。

三、评估范围及对象

本次资产评估的范围为QS公司的一宗经营用房地产,至评估基准日止，对QS公司一块宗地和一幢房屋进行评估,纳入本次评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围是一致的。

四、价值类型和定义

根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。

五、评估基准日

本次资产评估的基准日是20##年7月1日，是由委托方及产权持有者根据工作时间计划共同确定的。

本次评估的取价标准均为基准日的有效价格或执行的标准。

六、评估原则

1、 遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则；

2、 遵循预期收益原则，根据对待估资产的未来效用或获利能力来确定待估资产的价值；

3、 遵循供求原则，充分考虑和依据供求规律对商品价格形成的影响来确定待估资产价值；

4、 遵循贡献原则，根据待估资产对其他相关资产或资产整体的价值贡献，或者根据缺少待估资产时对整体价值下降的影响程度来衡量确定待估资产的价值；

5、 遵循替代原则，充分考虑与待估资产存在替代性的类似资产的价格来确定其价值；

6、 遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值；

7、 遵循最高最佳使用原则，以待估资产的最高最佳使用为前提来确定其价值；

8、 遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值；

9、 评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护评估目的对应经济行为关联各方的合法权益。

七、评估假设及限定条件

(一)本评估遵循持续经营的假设，即被评估资产按照目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等继续使用，并相应确定评估方法、参数和依据。

(二)由委托方及产权持有者提供的与评估相关的产权证明文件及其他有关资料是形成本报告的基础。委托方、产权持有者和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。

(三)本评估报告没有考虑将来可能出现的因拍卖、变卖抵(质)押物对评估价值的影响，也未考虑发生产权变动时特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，以及国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。

(四)在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估师进行了必要的、独立的核实工作，但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。评估师执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。

(五)本评估报告仅供业务约定书中明确的报告使用人黑龙江工商职业技术学院使用，不得被任何第三方使用或依赖。本公司对任何个人或单位违反此条款的不当使用不承担任何责任。

(六)本评估没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力等对评估结果的影响。

(七)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，如资产占有单位等有关方应评估人员要求提供而未提供，而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

 八、评估依据

（一）行为依据

 1、资产评估业务约定书。

（二）主要法律法规

1、中华人民共和国用（2003）字第157号、第158号

2、十堰市房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号

（三）法规依据

1、财政部财企[2004]20号批准发布的《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》；

2、中评协[2007]189号《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—房地产》、《资产评估准则—不动产》。

（四）产权依据

1．产权证及会计凭证；

（五）取价依据及参考标准

1、《资产评估常用数据与参数手册》；

2、市场询价及网上询价；

3、资产现场鉴定及其它有关资料。

九、评估程序实施过程和情况

整个评估工作共分五个阶段进行。

(一) 前期准备阶段：

1、 明确此次评估的目的、对象、范围及评估基准日；

2、 签订委托业务约定书；

3、 依据初步调查了解的情况，拟定了评估的总体方案和现场实施方案。

(二) 资产清查核实阶段：

1、 根据评估需要，协助并指导委托方进行资产清查，填报资产评估申报明细表；

2、 根据委托方提供的资产评估申报表，核对待估资产与实际状况是否相符；

3、 听取产权持有者有关人员对委估资产状况（包括历史和现状）的介绍；

4、 对产权持有者填报的资产评估申报表进行征询、核查，并与财务账表记录进

行核对；

5、 核实产权持有者填报的有关资料及搜集产权证明文件；

6、 进行现场实物核实，对资产状况进行察看，作出记录，向资产管理人员了解

资产的经营、管理状况。

(三) 评定估算阶段：

1、 根据委估资产的特点，选择制定具体的评估方法；

2、 查阅委估资产的产权证明文件、购建协议等有关资料；

3、 收集价格信息资料，开展市场调研询价工作；

4、 对委估资产进行数据处理，作出评定估算，并初步汇算出评估价值。

(四) 评估汇总阶段：

根据评估小组对资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，进行必要的调整、修改和完善。

(五) 提交报告阶段：

评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，组织审查评估报告，汇集工作底稿。最后，向委托方提交资产评估报告书。

十、评估方法

本次评估是为QS公司拟进行对外投资的经济行为服务的,根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。

1、委估物简介

该宗土地位于W市XX大道1542号，北临XX大道，东靠XX路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号Ｅ－03－17－08－02,无偿划拨，面积7,349.79㎡，属商业三类用地，七通一平，地处XX区商业繁华地段，交通便利，基础配套设施完善，周边环境良好。

2、基准地价修正系数法

公式：待评估土地使用权评估值

＝基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×剩余使用年限修正数×容积率修正系数

（1）基准地价：依据十堰市土地管理局20##年7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基准地价为4,000元／㎡。

（2）时间因素修正系数：通过对宗地所在区域20##年以来地价变化的调查分析，从20##年起至今，委估宗地所在区域地价上涨10%，即时间因素修正系数为1.10。

（3）个别因素修正系数

个别因素修正系数＝6.6÷7＝0.94

（4）剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为1。

（5）容积率修正系数：该宗地容积率较高，取修正系数为1.36。

（6）土地单价评估值＝4,000×1.10×0.94×1×1.36

                   ＝5624.96元／㎡

（7）土地总价评估值＝土地面积×5624.96

                   ＝XXX元

3、重置成本法

公式：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地出让金

（1）土地取得费：

Ａ.土地补偿费和安置补助费：该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年W市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为5000元／亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍计算，即5000×30＝150,000元／亩。

Ｂ.青苗补偿费：根据《土地管理法》和W征字（1995）001号文件规定，青苗补偿费按单季补偿，即2,000元／亩。

Ｃ.土地管理费：依照W价房地字（1995）44号，按土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取2.8％的土地管理费。

土地管理费＝（150000＋2000）×2.8％＝4256元／亩

Ｄ.耕地占用税：依照W政（1987）98号文件规定，取耕地占用税为10元／㎡（6,667元／亩）。

Ｅ.新菜地开发基金：依照W政（1994）30号文件规定，取新菜地开发基金为60,000元／亩。

Ｆ.不可预见费：依照十堰市价房地字（1996）403号文件规定，按征地费用的2％计取不可预见费。

不可预见费＝（150,000＋1,500＋60,000）×2%＝4240元／亩

G.土地取得费＝150,000＋2,000＋6,667＋60,000＋4,256＋4,240＝227,163元／亩＝340.57元／㎡

（2）土地开发费

Ａ.城市基础设施100元／㎡

Ｂ.商业网点配套费25元／㎡

Ｃ.公共消防设施配套费4元／㎡

Ｄ.人防易地建设费15元／㎡

Ｅ.城市规划管理费1元／㎡

土地开发费＝100＋25＋4＋15＋1＝145元／㎡

（3）投资利息：土地开发期为2年，利率取6.5％

    土地取得费利息＝340.57×［（1＋6.5％）²－1］＝45.71元／㎡

土地开发利息＝145×［（1＋6.5％）－1］＝9.4元／㎡

    投资利息＝45.71＋9.4＝55.11元／㎡

（4）投资利润：根据待估宗地所在区位，取投资利润22％。

投资利润＝（340.57＋145）×22％＝106.83元／㎡

（5）土地出让金：依据W政（2004）39号规定，该宗地属商业三级地段，其出让金标准为1,300元／㎡（40年），考虑该地容积率较高，取容积率修正系数2.99；则

土地出让金＝1,300×2.99 ＝3,887元／㎡

（6）土地单价评估值

    ＝340.57＋145＋55.11＋106.83＋3887＝4534.51元／㎡

（7）土地总价评估值＝土地面积M×4,534.51＝4534.51M元

4、委估宗地综合评估值

评估值＝（重置成本法评估值＋基准地价修正系数法评估值）÷2

    ＝4534.51M+5624.96M）÷2

     ＝ 5079.735M元

（二）关于红三楼的评估说明

1、委估物的概况

红三楼位于XX区XX路西侧，北面与XX商场营业大楼相邻，框架六层，总建筑面积7590.36㎡，20##年建成并投入使用，房产权证号十堰房字第200605765号，一至三层水磨石楼面，四至五层地面砖楼面，外墙铝塑幕墙，顶棚吊顶，内设中央空调。

2、评估方法

红三楼现用于商业经营，采用市场比较法评估

（1）比较案例

取自20##年7月8日W晨报6月份商务楼价格信息表

    （2） 因素比较修正系数

（3）比准价格

Ａ：5200×（100／95）×（100／98）×（100／98）×（100／103）×（100／99）×（100／120）×（100／98）×（100／70）（100／110）＝6172元／㎡

Ｂ：5,000×（100／90）×（100／99）×（100／100）×（100／102）×（100／99）×（100／120）×（100／99）×（100／68）（100／120）＝5，733元／㎡

Ｃ：5600×（100／105）×（100／97）×（100／97）×（100／102）×（100／98）×（100／130）×（100／97）×（100／80）×（100／125）＝4497元／㎡

（4）评估单价的确定

评估单价＝（6172＋5733＋4497）÷3＝5452元／㎡

（5）综合整体土地容积率，设定容积率为3

分摊的地价＝土地单价÷容积率＝5452÷3＝1,817元／㎡

（6）不含地价的评估单价＝5452-1817＝3635元／㎡

（7）评估总价的确定

评估总价＝7,590.36×3635＝27590958.6元

（三）各项资产评估值详见评估明细表

二、结论分析

委估资产为国有资产，由于历史原因，委估资产原有账面成本不祥或未入账，故本次评估无法结合委估资产原有账面成本进行结论分析。

十一、 评估结论

                                房地产评估值

                                                                 单位：元

   

十二、 评估结论有关说明

1、 本评估结论未考虑评估对象及涉及资产交易时可能需支付的各种交易税费及手续费等开支。

2、 本评估结论未考虑流动性对评估对象价值的影响。

3、 本评估结论在一定程度上依据了委托方和其他关联方提供的关于评估对象的信息资料，资料的真实性及完整性会对评估结果产生影响。评估人员假定这些信息资料均为可信，对其真实性不做任何保证。

4、 使用本评估结论需特别注意本报告所述之“评估假设与限制条件”、“特别事项说明”及“评估基准日期后重大事项”。

十三、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)以下：

（一）由委托方和产权持有者管理层及其有关人员提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础。委托方及产权持有者应对其提供资料的真实性、全面性负责。

（二）本公司对委托方及产权持有者提供的有关文件等资料进行独立审查，但不对上述资料的真实性负责，也不作为对其资产权属关系的界定。

（三）评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。

（四）关于可能影响资产评估值的瑕疵事项，如在委托方委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获知的情况，评估机构和评估人员不承担相关责任。

（五）我们提醒报告使用人关注：本评估报告应由黑龙江省国有资产监督管理委员会备案后方可正式使用。

十四、 评估报告的使用限制

1、 本评估报告只能用于评估报告中载明的评估目的和用途。若用于其他目的和用途，评估结论将失效，评估机构和注册评估师不承担任何相关义务和责任。

2、 本报告的分析与结论是根据报告中所述评估原则、评估依据、评估假设与限制条件、评估方法、评估程序而得出，仅在本报告所述评估假设和限制条件下成立。

3、 在评估报告出具日期后及本评估报告有效期内，如发生影响评估对象价值的重大期后事项，包括国家、地方及行业的法律法规、经济政策的变化，资产市场价值的巨大变化等，不能直接使用本报告评估结论。

4、 本报告包含若干备查文件及评估明细表，所有备查文件及评估明细表亦构成本报告的重要组成部分，但应与本报告正文同时使用才有效。

5、 本评估报告是以委托方及产权持有者提供的相关资产权属证明材料复印件为依据，评估人员已对评估对象的法律权属给予了合理关注，但不保证对所有文件和材料复印件的正本进行了逐项审阅和复核，也未考虑评估对象权属缺陷对其价值的影响。

6、 本报告中对评估对象法律权属的陈述不代表评估师对评估对象的法律权属提供保证或鉴证意见。本报告不能成为资产的权属证明文件，亦不为资产的权属状况承担任何法律责任。

7、 本评估报告只能由委托方和报告中载明的除委托方以外的其他报告使用者使用。除非事先得到书面授权使用，对于任何其他用途、或被出示或掌握本评估报告的其他人，评估机构和注册评估师将不承担任何义务或责任，不因本次评估报告而提供进一步的咨询、提供证词、出席法庭或其他法律诉讼过程中的聆讯，并保留向未经授权人追究由此造成损失的权利。

8、 未征得评估机构和注册评估师同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

9、 按现行规定和评估准则，在本报告载明的评估假设和限制条件没有重大变化的基础上，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告。如超过壹年，应重新进行资产评估。

10、 本评估报告内容的解释权属本评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释。

十五、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为20##年7月21日。

谨此报告！

法 定 代 表 人：

注册资产评估师：

注册资产评估师：

注册资产评估师：

                                 

                                  湖北省宇宙资产评估有限公司

                  20##年7月21日