南宁市房地产发展状况的分析研究报告

一:宏观环境与机遇的分析

一1、“南博会”——南宁千载难逢的机遇

南宁市作为广西壮族自治区的首府，是广西的政治、经济、文化、交通中心，与东南亚各国，尤其是越南、泰国有着紧密的联系，是我国和东盟个国沟通的桥头堡。

大西南出海通道，优越的地理位置和交通设施，终于样广西，样南宁真正有能力抓住一切发展的机遇。而中国——东盟博览会的花落南宁，这一历史性的机遇，将会彻底的改变南宁，样南宁不仅变得象个省会，而且将会成为一个区域性的国际城市。

如果说改革开放是一股从南方发起的“南风”，它成就了广东，尤其是成就了深圳的话。那么，中国——东盟自由贸易区的成立，以及中国——东盟博览会的举办，它就是一股强劲的“东风”，必将会成就南宁，带动广西。

如果说曾经的西部大开发，它是一股“西风”，也曾经滋润了广西，热闹了北海，但北海最终没能抓住的话。那么，回头看看，这几年来南宁市“136工程”的建设，就好象为中国——东盟博览会这股“东风”而准备的一样；市容的变化，交通的改善，工作效率的提高，及早的准备以及全力以赴的态度，完全表明南宁有能力留住着股“东风”，发挥它地威力。再者，由于“南博会”是温总理亲点在南宁举办，因此当南宁人感受到“南博会”威力的时候，南宁人将会象深圳人“感谢***”一样“感谢温总”。

一2：南宁市的经济发展状况

这几年来，南宁市的经济一直保持10%以上的速度增长，工业的投资和生产速度明显加快，第三产业发达，城市的建设有了日新月异的变化。

一3、20xx年南宁市的经济发展指数：

二：政策环境：

二1：国家政策的支持：

国务院直接指定“南博会”每年都在南宁举办，而且国务院和商务部明确要求我国其他30个省市，密切配合支持南宁市，全力以赴办好“南博会”，这样“10+1”的博览会就演变为“10+30”的超大型的经济交流会。

二2：广西的政策支持：

近年来，南宁一直是广西重点发展的城市，被视为带领广西腾飞的龙头，无论是在投资和人才的引进上都有很大的政策支持。

二3：南宁市的政策支持：

这几年来，南宁市一直着力于改善投资环境、改善市容市貌、大力发展经济的建设。今年，南宁“136工程”的建设已近入第3年，是攻坚年。根据市政府报告，今年南宁将投资120亿元，用于基础设施的建设，以服务“南博会”和实现中变化。

这样一来，从中央》区政府》市政府，一层层落实和支持南宁市的发展和建设，其政策力度，无谁能比。而南宁的屈起，将无可阻挡；南宁的房地产发展将进入黄金时期。

三：今后几年南宁市的发展目标和当前的任务：

三1：根据市政府的工作报告，今后几年，南宁的目标是，继续保持经济的快速增长，尤其是工业和商业的投资会有较大的增长。再者，城市的建设力度继续加大，城市的基础设施以及城市规模和城市人口，将会快速增长，争取到20xx年，南宁市常住人口达到250万---300万人。

三2：当前，南宁市最紧迫、最重要的任务是，加快旧城改造，改善交通和市容面貌，提高政府机关的工作效率，提高（旅游、住宿、餐饮等）服务质量，降低办公商业成本，提高城市竞争力，大力招商引资，以及大力推进相思湖新区的建设和大力整合市内的旅游资源（包括良凤江---大王滩---扬美线路），全心全力做好准备，为“南博会”服务。

四：南宁房地产发展状况的描述：

四1：总体状况：

从20xx年开始，南宁的房地产的投资和销售保持着较快的增长，其中，20xx年的增长达到30%，商品房的销售额超过60亿元，而且空置率不断下降（根据广西企业调查对的消息，今年年初我市商品房的空置率比去年同期下降1%）

四2：各区域板块的状况：（详细见各区域的调查报告）

这几年来，南宁市房地产的开发主要在埌东，而今埌东已成熟，已没有可开发的土地，使得凤岭、仙葫、江南、城北、市中心板块，快速成长。而各板块的功能定位差异也日益明显。 凤岭、仙葫板块，作为南宁的中央居住区，环境好，交通方便，是有车一族首选的购房位置。虽临近会展中心，但可开发的土地少，价格高，以及公车、医院、学校、超市、菜市等周边配套设施还比较少，有待跟上。

江南作为南宁未来的商贸物流中心，虽交通方便，但是工厂多，空气质量差。这样，楼盘的定位也存在较大的差别。其中，沿邕江和绿化好的富宁路与机场路区域，可开发中高档的楼盘。其他楼盘，以中低档为主。

市中心板块，可开发的土地少，主要以商业办公楼盘为主。

城北板块，交通有所改善，但人多环境差，主要以中低档的住宅楼盘为主。

四3：南宁房地产市场的供应量与需求量：

总体状况是，20xx年南宁商品房的供应量不能满足需求量；但是，高档楼盘滞销，中低档楼盘脱销。全年完2--3万套的销售量，销售额60多亿。但据估计，南宁每年应有5--8万套以上的需求量，如城北区就有2--3万套的需求量。

四4：南宁房地产的价格走势预测：

今后2--3年，价格将继续走高，重要的原因是原材料和土地价格的上涨，以及炒楼团的增多。但是，各区域上涨的幅度不一样，其中，埌东、凤岭一带上账幅度较大；再者，江南板块上涨的幅度也会较大，上涨幅度比较小的应该是城北和郊区板块。

五：最直接带动南宁房地产的因素：

五1：交通的改善：

旧城改造,街道的拓宽,外环高速的建成,使南宁的交通有了极大的改善,让南宁房地产有了更

大的发展空间,从埌东到各个城区,满足了不同层次的需求。

五2：“136工程的建设：

“136工程”产生的大量拆迁户（据说有10万户），已是购买的一大主力人群。同时，交通、市容的该善，让不少外地人，看好南宁，安家南宁。

五3：居民收入的不断增加，消费能力的加强：

南宁作为广西的首府，有众多的机关单位，良好的待遇，以及发达的第三产业，使的城市居民人均收入高（位居西部各省市第二位），中产阶级多，居民消费能力强。（看20xx年，南宁一个民族宫华联超市的营业额，在国内各个华联连锁店中，排名第四位，可见南宁人的消费能力不一般）。这样一来，汽车、住房、旅游等，这些今昔日高消费的项目，今在南宁已是红红火火。据统计，南宁每天高达五十辆的汽车入户，虽然街道不断拓宽，但还觉拥挤；放眼街上，新车、名车，省内、省外各地车牌的小汽车越来越多。正说明，南宁已名副其实的成为广西以及西南、华南的中心城市。

五4：外地资本不断涌入南宁：

基础设施的完善，以及“南博会”的举办，将直接带动众多的外地资本进入南宁，投资置业。同时，也提供了众多的就业机会，增加居民的收入和更多的需求。

五5：外来人口的不断增加：

南宁城市包容性强，环境优美，以及经济的快速发展，机会众多，使得城市人口飞快增长。南宁已成为我区各地市人，购房的首选的城市。比如，荣和山水美地，一期的业主当中，就有50%以上是外地人，其中玉林人就有100多户。宁汇新天地，占地226亩，210户连排，90栋独立别墅 ，已销售70%，而外地人购买占60%。东方明珠，均价4500元/m，业主中20%是外地人，8%是英国、美国、澳大利亚等国的外籍人士。铭湖经典，均价4500元/m，业主中30%是玉林、柳州、南丹、防城港等外地人，购房者年龄在35--45岁之间。玫瑰园，占350亩，分二期开发，400栋左右，目前已开发210栋，只剩下10栋，价格在60--80万元/栋之间，独立别墅在100万元/栋以上，业主有1/3是外地人，主要是一些企业老总和外企白领。根据报道，南宁市内常住人口已达160万，每年增加10万人左右。 五6：城市功能日趋完善：

南宁的政治、经济、文化、旅游、市容和生活配套设施等功能日益完善，让众多早期进入南宁的外地生意人和本地人，有了钱直接安家南宁。

五7：炒楼团的增多：

随着“南博会”的利好出台，外地和本地的炒楼团集结南宁，增加了销售，但也增加了风险。就目前的南宁来说，炒楼团的负面影响还不是很大，相反还有一定的帮助。但绝不能超过20%的警戒线。

六：今后几年南宁城市建设发展的方向：

六1：大力推进旧城改造，和邕江沿岸的景观建设。

六2：继续完善埌东、凤岭、仙葫区域，重点建设相思湖新区，大力建设江南物流园区。 六3：拒绝“摊大饼”式的扩张，努力发展郊区卫星城镇。如：仙葫、大沙田、玉洞、沙井、吴圩、邕宁、三塘、罗文、安吉、华侨投资区等区域。

七：今后几年南宁房地产走势预测：

七1：整个市场走势：

房地产投资将继续增长，需求量和价格也会上涨，住房功能差异化也日趋明显，板块特点、板块的目标客户群，更加突出；而品牌和营销的关注率、注重率将越来越高。

七2：各个板块的走势：

埌东、凤岭、仙葫板块将继续引领市场，本区域高档大盘不断推出，如荣和山水美地、苹果园等。但区域区域竞争非常激烈，周边配套也有待加强，主要客户群体为成功人士，白领精英以及外地成功人士。

江南板块，异军突起。江南范围广，楼盘可根据自己的位置和周边配套，进行定位。主要有两种客户群，一是相对富裕的人群，二是工薪阶层和拆迁户。今年本板块的供应量大，如阳光新城、新加坡城、斯壮家园、八桂绿城等大盘，估计不2万套。低价位的楼盘（1400---2000元/m)走俏，肖高价位（2500---2800）有滞销的现象。

城北板块，走势将稳中有升，板块供应量短缺，市场需求旺盛。现城北有50万人口生活，需求量至少在3万套以上，但现在供应量只有1万多套。主要楼盘有，振宁翠峰、棕榈湾、城市碧园、恒大新城、美丽人家，安宇花园等，价格在2000---2500元/m之间是人民接受城北的理想价位。

市中心板块，将继续以商业为主，可供开发的土地非常少，居住楼盘供应量几乎没有，相对中价位的商业楼盘走俏。

相思湖板块和堤园路沿线，将是未来2--5年重点、热点区域。其周边固有的10几万人气，以及成熟的配套，和浓厚的文化气氛，良好的绿化，，是人们又一理想的居住区。

八：未来3---5年南宁各类型物业需求预测：

八1：商务写字楼，将会复苏。经过几年的调整，以及“南博会”的带动，商务写字楼的需求能量将进一步释放，将有巨大量的市场需求。 八2：中价位，交通方便，周边配套全的住宅楼盘将继续畅销，市场需求量大。

八3：紧凑户型和新潮的外立面，将会成为人们买房的又一标准。

八4：别墅将成为追俸，但现在市场供应量已很大，有待消化。

九：影响未来南宁房地产发展的因素：

（1）：金融政策的变化。次开发 （2）物价变化 （3）炒楼队伍的规模

十：调查后记：（心得）

（1）房地产的销售，在以引导；区域的特点和楼盘的风格，以及人们的需求也在以引导。

（2）在地球上，只要有人居住的地方，多可以成功开发房地产。

第二篇：秦皇岛房地产发展状况

秦皇岛房地产发展状况

一. 秦皇岛国民经济发展

20xx年秦皇岛实现生产总值930.49亿元，比上年增长12.3%。财政收入占GDP比重为15.1%，比上年提高0.8个百分点。 20xx年秦皇岛财政收入、企业效益、居民收入实现“三增长”，经济发展质量和效益明显提高。财政收入累计完成140.38亿元，同比增长22.4%。规模以上工业经济总体呈现回升向好的运行态势，全市规模以上工业完成增加值283.29亿元，同比增长17.3%，全年城镇居民人均可支配收入17118元，比上年增长10.7% 根据西方关于房地产投资理论，秦皇岛房地产正处在黄金投资时期。

二.房地产投资发展

受20xx年金融危机影响，市场留下较大存量，其消化分解到20xx年

和20xx年。并且，随着经济好转，市场出现报复性增长，使销售面积出现了大幅上涨，同时，受PPI涨幅较大影响，在投资额大幅增长的情况下，房屋竣工面积反而出现了大幅下降。

从近两年房屋竣工面积与销售面积比较来看，秦皇岛楼市供求比严重失衡，预计未来两年在供应紧张的情况，楼市会有较大幅度的增长。

三.房地产板块构成

秦皇岛房地产格局由三大城区空间构成，以海港区开发规模最大，发展最成熟，开发进度最快，对外辐射最广；南、北戴河以旅游度假为发展基调，普通住宅少；山海关房地产以本地置业为主，属于最薄弱的板块。 南北戴河为旅游度假板块，吸引整个环渤海湾客户群，成为秦皇岛价值最高的地产板块；开发区板块已经走向成熟，房价直追海港区。

如果把秦皇岛房地产各板块比作一套房子，海港区是客厅，开发区是主卧，山海关是书房，南北戴河则是休闲露台

四.房地产特征

楼市升温催生变局，传统格局受到严峻挑战，市场 细分正在形成中

在全国楼市一片飘红的背景下，秦皇岛楼价自20xx年以来进入快速上升期，开发水平越来越高，大公司相继涌入，市场竞争程度比之前更加激烈，直接导致诸多项目寻求变革，寻求市场细分。

在诸多寻求变革的项目中首推“珠江道12号、玉带湾、首府、竹海、状元府”，这些项目在产品、物管、户型、园林和开发理念方面为推动楼市发展意义深远。如“珠江道12号和玉带湾”的大面宽户型设计和园林营造手法，“首府”的偷面积概念，“竹海”的先造景后销售的体验式营销理念，“状元府”在自身综合优势偏弱的条件下，将教育文化作为营销制胜的突破口。南方造景手法，并移植多种名贵植物：珠江道12号围合4万平米中心庭院，玉带湾聘请香港贝尔高林担纲景观设计，打造果岭式园林特色 首府首创秦皇岛楼市“偷面积”概念：增加产品的溢价能力

秦皇岛呈现橄榄球型供应结构，两头小，中间大。秦皇岛楼市在价格迅速攀升的情况下，激发出市场无穷的潜力，市场销售火爆。导致市场火爆的真正原因是刚性需求被充分激发和释放。

在产品方面多层住宅是秦皇岛市场偏爱产品，基本上是即推即售的情况；在面积区间80平米至120平米的二房和三房是市场主力畅销户型。

五．客户构成

秦皇岛楼市客户组成基本上是秦皇岛籍和非秦皇岛籍各占6：4的比例。非秦皇岛籍客户基本上来自于京、津、唐和东北，其中东北客户大部分是长期在秦皇岛居住的人员组成，并带动东北家族整体到秦皇岛购房；受房地产发展阶段影响，秦皇岛客户还处在市场引导期，对产品细节要求并不高，只要满足北方生活习惯和气候环境。如主卧和客厅南向、南北通透，

而对功能分区和空间尺度，能提升居住品质的细节关心度不够。

初次置业者

群体类型 原来居住条件 对原居所的不满 买楼原因/动机

秦皇岛人 租房 没归属感 决定落户秦皇岛

新移民 空气/环境普通 自己/孩子入秦皇岛户口

住宅密度大/拥挤 把父母接来养

缺乏满足感/成就感 为结婚生子做准备

二次（多次）置业者

群体类型 原来居住条件 对原居所的不满 买楼原因/动机

秦皇岛人 已买单位房 不能体现个人品位， 买个大家庭够住的大房

缺乏满足感/自豪感 把父母接来养老

新移民 已买商品房 空气差 从大家庭独立出来，建立小家 环境吵杂 为结婚生子做准作

住宅密度大/拥挤 买郊区楼盘度假

面积小不够住

? 没有社区配套

从世界方位来看，沿海岸发展是世界主要城市群发展的主要方向，而海

岸生活则代表着国际化的居住方式和潮流

? 世界十大湾区：

? 比弗利山庄：美国洛杉矶临湾地带最有名的富人区；

? 霍克湾区：现代ARTDECO建筑风格享誉全球；

? Noosa湾区：澳大利亚著名的湾区旅游小镇

? 东京湾：世界上第一个主要依靠人工规划而缔造的湾区；

? Burau湾：以天成海湾与海湾高尔夫俱乐部举世闻名；

? 双水湾:充满浓郁的地中海风情的海滨城市；

? 长岛：纽约以房价和风光闻名；

? 浅水湾：香港最受欢迎及交通最方便最具代表性的泳滩；

? 贝沙湾：香港豪宅项目的先驱及典范；

? 后湾：纽约上层人士的住宅区。

中国沿海城市带富人区正在形成，海滨城市置业成为中国财富阶层的置业趋势，滨海城市出现财富聚集效应

? 一直以来中国人对海岸生活并不熟悉。随着国际生活方式的逐步融入，人们开始接受海岸生活，开始认识蓝色居住文明。在海岸生活成为国际潮流的趋势下，一些适合生活的优质海岸正显示出其稀缺性，变得弥足珍贵。

? 处于海岸线上的“城市”未来具有巨大的发展潜力，其发展将扩张中国海岸线城市密度，加速中国海岸城市带的形成

? 中国各海岸城市都在形成自己的海岸豪宅片区

海景资源作为绝对的稀缺资源，其对居住价值的影响力正在脱离城市级别的束缚，同时海岸也是一条蓝色的经济带

? 中国的海岸线长1.8万公里，岛屿海岸线长1.4万公里，相对中国广大的腹地，海岸线绝对是稀缺的资源。

? 滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。

六．结论

? 秦皇岛房地产发展重点集中在海港区，也是居住类物业的重点区域。南-北戴河则主要以旅游度假产品为主，山海关主要以本地客户为主，发展偏弱。

? 秦皇岛是世界著名的旅游城市，以及东北入关咽喉要道，房地产发展受此影响，呈现出很强的外向性特征，并且外来客户（东北等）占楼

市很大的比例。

? 项目所在区域为海港区北部工业新区，属于秦皇岛北郊区域，同时，与火车站接壤，低收入人群聚集，周边环境较乱，目前，属于海港区发展最为滞后的区域。

? 随着工业园区强势开发，以及本外地大型房地产企业陆续进入（天洋、兴龙、中治、万科、恒大），区域将迎来良好的发展契机，但需要时间。

? 20xx年，是秦皇岛楼市的变革和转折年，大企业开始进入，激活秦皇岛发展潜力；

? 产品和服务开始创新，差异化产品进入市民的视野，不同项目的档次差距开始拉大，价格快速拉升，购买力随之迅速释放；

? 房价上位之后，本外地人购房的行动力更强，部分高性价比楼盘比前几年销售进度更快；

? 20xx年是西部开发区的觉醒年，20xx年是北部工业区的觉醒年； ? 随着大企业带动，秦皇岛开始靠近一线城市的竞争平台；

? 本地中小企业越来越感受到后续发展贬力，如果不快速求变，将逐步退出市场的舞台 ；

? 中小企业在未来市场中，必须走特色、差异、创新之路。 秦皇岛拥有丰富海景资源的城市，是旅游度假的天堂，

在一线海岸城市疯狂后，秦皇岛必将迎来更大的发展机会