跑盘心得

本周是我们主要去的是武昌的光谷、南湖和白沙洲这三个片区，跑完后对这三个片区的整体感受是光谷偏向年轻化，南湖为大型成熟居住区，白沙洲为发展新区。

通过调查我们发现，光谷中心区均价大都在9200到11000，随着光谷核心区房价的不断上涨，刚需置业群体的选择范围逐渐被迁徙到三环附近的区域，这里刚需楼盘集中，配套相对比较完善，价格也都大多处于8字头，不少在光谷软件园就业的购房者也大多考虑在此购房，以方便上班。位于三环外、江夏区内的刚需楼盘相对而言价格则更为便宜，涨幅相对也小一些，对于承受能力有限的刚需购房者而言，也不失为一个选择之地。客户以区域消化能力为主，多为周边上班白领、技术人员和大学老师，光谷东与光谷南区域承担由于中心区房价高涨带来的中心城区外溢客户。客户多向拓展性较强，兼顾居家和投资。南湖片区目前房价相比于武昌中心、汉阳部分楼盘价格偏低，能被中低等收入人群接受，市场相对来说比较广阔。客户中公务员和教师群体所占的比重高是一个区域特点，另外就是公司高管和私营企业主和少数汉口、汉阳客户. 白沙洲未来与南湖后湖一样宜居性较强，虽然目前商业发展滞后，价值有待开发，但鹦鹉洲大桥即将通车，杨泗港大桥即将开工，白沙洲有很大的潜力成为第二个徐东，是目前武汉难得的价值洼地。随着全国知名房企的争相入驻，后期交通、教育、商业配套将逐步完善，前景看好。

本周遇到的最大障碍就是天气很炎热，加之很多楼盘的交通不便，去的过程还是蛮艰辛的，而且经过几次的沟通汇报，大家对跑盘的重点越来越清楚，也可以更加以专业视角去认识楼盘，这是我们跑了十几天的一个进步，以后还是要多思考多总结，真正达到跑盘训练的意义。

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房地产市场卖点类型

全面梳理房地产市场，可将所有的卖点分为18大类，共有158个卖点。 第一大类型卖点楼盘硬件

产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子是决赛购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个

卖点构成：户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、创新技术、绿化率卖点。

第二大类型卖点建筑风格

如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？

卖点构成：建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格

第三大类型卖点空间价值

空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆。在空间里自由打造未来的设想。

卖点的构成：错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点。 第四大类型卖点园林主题

环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了“天人合一”的使命。也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得最好，我们非得有很多说法，但愿买房子的人民多年以来可以感觉那么好。

卖点构成：中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林。

第五大类型卖点自然景观

拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。

卖点构成：全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景

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房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，很难想象一个对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方

位不清楚的房地产经纪人员，能够做好业务，本贴就如何跑盘做详细讲述。

一、跑盘目的

（一）、通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为深圳“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，

并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。

（二）、通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，以为客户提供更详尽、专业的士服务。

（三）、通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。

二、跑盘要求及相关指引

城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征

1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征、所在城市共分为几个大区，区属划分界线参见《××市地图》。随着城市规划不断变

迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。

2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换、地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图；

在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中；最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。

3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。

4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。

三、跑盘人员作业考核标准

（一）、跑盘物业调查作业标准

1、对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写。

2、对于已入伙一年之内的物业，项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写，其它栏目按要求完成。

3、对于已入伙一年以上的物业，项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填

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跑盘技巧——房地产中介业务的起步一、跑盘目的一、通过跑盘程序帮助和督导置业顾问成为“地理通”、“楼盘通”从而尽快建立行业所需要的市场全局观念并积累岗位所需求的基本业务信息提高专业技能。二、通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况为客户提供更详尽、专业的服务。三、通过跑盘程序使跑盘人员磨练意志、端正行业观念培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。二、跑盘要求及相关指引一城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征 1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征①所在城市共分为几个大区。②随着城市规划不断变迁老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。 2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换①地图标识方向为上北下南每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图②在实际跑盘过程中记录沿路的每一座物业并整理在作业中③最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。 3、熟悉社区或楼盘配套设施情况幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。 4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次找到公交站点的位置记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。三、跑盘人员作业考核标准一、跑盘物业调查作业标准 1、对于在售物业的项目调查必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写。 2、对于已交房一年之内的物业项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写其它栏目按要求完成。 3、对于已交房一年以上的物业项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填写其它栏目按要求完成。 4、跑盘地图作业标准除按照跑盘指引的要求外还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解并在跑盘地图上做出标识。四、跑盘辅导人员工作指引一、跑盘辅导人的责任

1、客观地讲跑盘是件苦差事。新员工不单要承受精神、体力上的付出比如每天跑完盘回来还要画图和完成项目调查作业还要面对经济上的压力。在这个过程中不断有人离去 2、如何帮助新员工成功地迈出入职本公司的第一步并为其今后成长为合格的、乃至优秀的置业顾问打下良好基础对于我们这些新员工的指路人来说责任很大。二、跑盘辅导的工作要点 1、向

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房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，很难想象一个对所在城市的东南西北分不

清楚、城市道路不熟悉、建筑方

位不清楚的房地产经纪人员，能够做好业务，本贴就如何跑盘做详细讲述。

一、跑盘目的

（一）、通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为深圳“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，

并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。

（二）、通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，以为客户提供更详尽、专业的士服务。

（三）、通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。

二、跑盘要求及相关指引

城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征

1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征、所在城市共分为几个大区，区属划分界线参见《××市地图》。随着城市规划不断变

迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。

2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换、地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先

画出计划跑盘的地图；

在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中；最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。

3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。

4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。

三、跑盘人员作业考核标准

（一）、跑盘物业调查作业标准

1、对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写。

2、对于已入伙一年之内的物业，项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写，其它栏目按要求完成。

3、对于已入伙一年以上的物业，项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填

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房地产经纪人新人跑盘经验大总结

房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，很难想象一个对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的房地产经纪人员，能够做好业务，本节就如何跑盘做详细讲述。

一、跑盘目的

（一）、通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为深圳“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。

（二）、通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，以为客户提供更详尽、专业的士服务。

（三）、通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。

二、跑盘要求及相关指引

城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征

1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征

、所在城市共分为几个大区，区属划分界线参见《××市地图》。

、随着城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。

2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换

、地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划

跑盘的地图；

、在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中；

、最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。

3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。

4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。

三、跑盘人员作业考核标准

（一）、跑盘物业调查作业标准

1、对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写。

2、对于已入伙一年之内的物业，项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写，其它栏目按要求完成。

3、对于已入伙一年以上的物业，项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填写，其它栏目按要求完成。

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跑盘心得

二三月的东莞，天气微凉，有阳光，也有雨露。年后的我们，离开自己熟悉的校园，来到世联这个大家庭，迈开了我们职业生涯的第一步。入职当天，就开始了紧张的跑盘工作，两个星期下来，我们也从懵懂的少年渐渐的对房地产行业有了一个初步的认识。

曾经的我，对东莞的印象仅仅只是工厂很多，抢劫很多，环境很差。来到这里，我才发现，这里树木成荫，这里金桂飘香，这里颇有南国风情。这里经济发达，交通便利，不愧为广东四小虎。这里高度城镇化，每个镇是一座城市，镇中心高楼林立。城市中有城镇、城镇中又有城市是东莞特色。东莞城市化推进在过去20多年间取得了长足的进步，在工业化的推动下，由一个典型的南方农业县变成了颇具现代化水平的城市。

我们这次跑盘范围，主要集中在东莞五大城区------南城区，东城区，莞城区，万江区和松山湖区。首先是南城区，这里是新城市中心，政府将这里定位为高尚的中央生活区。拥有无可比拟的区位优势，分行政中心、国际商务区、总部地经济区、西平4大板块。区内房地产品种相当齐全，各个档次的洋房到豪宅、写字楼到大型商业MALL，一应俱全。东城片区，是东莞的富豪区，传说中东莞的龙脉就在这里。莞城区是东莞的老城区了，这里基本上房地产已经接近饱和。而万江区，虽说现在它整体的商业态势并不如东城区、南城区发展的那般迅猛，却是东莞市政府规划的未来的行政中心，它的水资源丰富，未来发展潜力巨大。最后是松山湖区，它是新兴的科技产业园区，“科技共山水一色”，是中国最具发展潜力的高新科技园区。华为、漫步者的高管是是这里主力客户，未来发展态势一片大好。

我们对房地产的认知，就是从南城开始的。最初的我们，对跑盘的意义并不了解，也不知道我们到底该了解些什么、该看些什么。想的最多的就是这个售楼处很漂亮，要是我们能够住进那里的洋房该有多好呀。但是，公司肯定是不会花两个星期让我们来旅游的。于是，我在网上查了跑盘大量攻略，同时也和公司派给我们的导师交流，跑盘到底该干些什么，它的意义又是什么。这才明白，我们是要带着问题去看楼盘，而不是去看风景，不是去填一张跑盘记录表。我们要去学习各个楼盘做的好的地方，去直观的感受各个楼盘做得好的地方和不好的地方。有了一个这样的认知，就不会盲目的去跑盘了。南城水濂山片区以山水为卖点的楼盘，是我印象比较深的一个片区。其中，我认为做的好的楼盘是鼎峰源著。鼎峰源著，全东莞唯一生长在7000亩植物园里的家。这里环境清幽，鸟语花香，现在在卖的产品为240-420㎡联排、双拼、独栋别墅。均价22000元/㎡,虽然卖的贵，却吸引了大量的本地老板、外企高层及港台深圳的商人在此置业。松山湖区的锦绣山河，也是我非常喜欢的一个楼盘。它东临碧波万倾的松山湖，西依翠绿的生态园林。商住区划设计理念以东方文化和西方文化两条主线展开，充分满足多元生活的需求。锦绣山河商住区以“生态、环保、文化、科技”为宗旨，以清新自然的风格规划，将几百幢湖景别墅和多层山景公寓自然散落在山水与

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