北京市通州区于家务回族乡 福泰老年公寓改扩建项目建设

可行性研究报告

二○一一年三月

目 录

一.项目概况???????????????????????1

1项目简介??????????????????????1 2研究范围??????????????????????1

二.项目背景及可行性分析?????????????????1

1项目背景??????????????????????1 2项目建设的可行性??????????????????2

三.项目场址与建设条件??????????????????3

1项目场址??????????????????????3 2建设条件??????????????????????3

四．建设规模和建设方案??????????????????3

1总体设计??????????????????????3 2建设规模??????????????????????3

五.投资估算和资金筹措方案????????????????4 1投资估算??????????????????????4 2资金筹措??????????????????????4

六.项目风险分析?????????????????????5

1项目风险分类????????????????????5 2项目风险控制对策??????????????????6

七．可行性研究结论????????????????????7

1养老院建设是必要的?????????????????7 2养老院建设是可行的?????????????????7

北京市通州区于家务回族乡 福泰老年公寓改扩建项目建设

可行性研究报告

一.项目概况

1项目简介

1.1项目名称：北京市通州区于家务回族乡福泰老年公寓改扩建项目建设

1.2项目建设地点

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XXX养老院项目

可行性研究报告

(北京华咨工程设计公司苏州分公司-甲级资质)

前言

在中国，老龄事业是由政府主办的、以老年人为对象的公共服务事业，是非赢利性的。本报告中的“养老产业”是以高龄者为对象，以满足高层次生活、文化需求为目标，向老年人提供商品和服务的相关民间营利事业活动的总称。

　　到20##年底，中国65岁以上老人所占比例已经达到9.1%，超过世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。

　　养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。

　　“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。

目录

　　第一部分养老院项目总论
总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

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目  录

第一章 总论... 3

1.1 编制依据及相关资料... 3

1.2 工程概况... 3

1.3、该地区气候... 4

第二章 项目的建设背景及必要性... 5

2.1 项目的建设背景... 5

2.2 项目建设的必要性... 5

第三章 市场分析及建设规模... 8

3.1市场调查及预测... 8

3.2 建设规模... 10

3.3 建设投资估算... 10

34 拆迁安置方案... 13

3.5主要设计标准及规范... 13

3.6 建设方案... 14

3.7 项目管理及保证措施... 14

第四章 市政条件... 15

4.1 供电... 15

4.2供热... 15

4.3 供水... 15

4.4煤气... 15

4.5 雨、污水排放... 16

第五章 环境保护... 16

5.1 编制依据... 16

5.2大气... 16

5.3噪声... 17

5.4污水处理... 17

5.5施工中的环境保护... 17

5.6 劳动保护及安全卫生... 18

第六章 节能... 18

6.1建筑本体部分... 18

6.2保温... 18

6.3 中水处理... 18

第七章  建设进度... 19

第八章 利润及成本费用分析... 19

8.1编制依据... 19

8.2本项目的前期投入... 19

8.3财务评价... 21

第九章 财务效益评价... 21

9.1编制依据... 22

9.2项目的收益构成及估算... 22

9.3财务评价主要参数... 23

9.4财务评价... 23

9.5财务评价结论... 24

第十章 国民经济评价... 25

10.1评价方法及依据... 25

10.2效益估算... 25

10.3国民经济评价结论... 25

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     上海民营养老院可行性研究报告

                              前       言

随着社会主义经济发展，人民生活水平的不断提高，人口增长率逐步趋缓，我国已经逐步步入老龄化社会，上海市早在1979年已经开始进入老龄化地区，社会人口老龄化和老年事业已经引起各级人民政府的高度重视，国家民政部已将老年工程作为社会管理的主要内容，出台了许多扶持、鼓励政策，上海市人民政府也制定了上海市老年事业发展 "九五"计划和20##年远景目标，并颁布了上海市养老机构管理办法，支持和鼓励社会企业、团体和个人兴办社区服务和社会福利事业。

目前，上海市的老年人已达到250万人左右，占上海市总人口的18%左右，老年人人口增长速度是人口增长速度的6倍多，这对于独生子女型家庭赡养老人的困难逐渐增大，老年人在经济供养、生活照料、精神慰籍等方面也遇到不少困难与问题，尽快增加老年人福利设施，扩大社会化养老服务范围是个迫切需要解决的社会性课题，但是由于种种原因，目前我国能进入社会养老机构的老年人只占老年人总数的极小一部分，许多老年人特别是上海这样经济发达地区，老年人经济条件优越，但因受社会养老设施的限制，而无法进入专业机构颐养天年。因此，这里面蕴藏着极大的发展空间和良好的经济效益。

一、经营理念与服务宗旨

上海擎威企业投资管理有限公司作为上海一家服务型企业有意向规划和建立一所民营高起点、环境美、设施全、服务优、管理科学的老年居家乐园，我们遵循着服务至上，温馨健康的经营理念，使每一位入驻的老年人能老有所养、老有所医、老有所乐、老有所为，让养老院的优质服务与人性化管理渗透到老年人的方方面面，使每位老年人在此养年胜过家里，让每位老年人过上心情舒畅、生活温馨、健康长寿的晚年生活，并为我国的老年人事业作出一定贡献。

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辽宁东戴河新区高端养老基地项目

可行性研究报告

20xx年7月

可行性研究报告 正文目录

第1章

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

1.7

第2章

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

第3章

3.1

3.2 项目规划总论 ........................................................................ 错误！未定义书签。 项目规划提要 .............................................................................. 错误！未定义书签。 行业背景分析 .............................................................................. 错误！未定义书签。 项目建筑指标 .............................................................................. 错误！未定义书签。 项目投资计划 .............................................................................. 错误！未定义书签。 主要经济指标 .............................................................................. 错误！未定义书签。 风险大小分析 .............................................................................. 错误！未定义书签。 项目总体评价 .............................................................................. 错误！未定义书签。 产业背景分析 ........................................................................ 错误！未定义书签。 中国老人达1.67亿 ..................................................................... 错误！未定义书签。 居家模式养老为主 ...................................................................... 错误！未定义书签。 政府高度重视养老 ...................................................................... 错误！未定义书签。 我国五类养老机构 ...................................................................... 错误！未定义书签。 养老人群心理分析 ...................................................................... 错误！未定义书签。 高端养老板块规划 ................................................................ 错误！未定义书签。 养老基地规划 .............................................................................. 错误！未定义书签。 养老设计理念 .............................................................................. 错误！未定义书签。

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我国社区养老的可行性分析

1.社区养老的内涵社区养老至今并未形成一个普遍认可并广泛使用的定义。我国学者对社区养老的内涵界定有很多，不可避免存在一些分歧。例如，有些学者强调在社区建立养老机构，有些学者则没有明确提出在社区建立养老机构；关于社区养老服务的对象，有部分学者认为有需要的老人都可以得到养老服务，也有部分学者认为限于自理存在困难的老人；关于社区养老服务的收费，有学者坚持无偿性，也有学者认同有偿性??但是，总的来说，对社区养老的内涵还是达成了一个共识，即在社区养老方式下，老人不需要脱离社区这个熟悉的环境，同时可以得到社区提供的养老服务。

2.社区养老的背景

根据我国第五次人口普查，20xx年10月31日60岁以上的老年人口比例达到10.2％，标志着我国进入老龄化社会。我国是世界上老年人口最多的国家，加上“未富先老”，使得现有的两种主要养老方式——家庭养老和机构养老受到了诸多挑战。

家庭养老功能弱化。一是子女减少。我国实行计划生育政策以来，独生子女越来越多。按照我国人口年龄结构推算，“今后30年老年人抚养比将继续快速升高，到20xx年将会接近40％”。这一状况将给子女赡养老人带来沉重的精神和经济压力。二是空巢家庭增多，不利于老人得到子女的照顾。“20xx年中国城乡老年人口状况追踪调查结果显示，城市老年空巢家庭户已达48.6％，比20xx年上升了24％；农村老年空巢家庭户占37.2％，比20xx年增加了11％。”三是“轻老”现象。有些人把有限的精力和财力向幼儿倾斜，相对忽略了对老人的照顾。机构养老能力不足。

机构养老在一定程度上可以缓解子女照顾老人的压力，但是就目前而言，我国机构养老能力不足。一方面，在我国当前经济条件下，机构养老床位数难以满足需求。按调查测算，对机构养老床位的潜在需求量从20xx年的1821万张上升到20xx年的2261万张，而我国养老机构拥有的床位数仅为149万张，尚不及需求的1/12。另一方面，传统观念使子女和老人存在较多顾虑，觉得去机构养老有损面子。子女认为送老人去机构是不孝顺的行为，大多数老人也希望在家养老。此外，机构养老自身也存在很多不足：收费较高；服务的专业化水平不高等等。

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养老地产可行性研究报告

1.中国已进人老龄化社会

根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在19xx年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，20xx年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从20xx年到20xx年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到20xx年老年人口将达2.48亿。到20xx年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。

2.传统养老方式面临挑战

与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难：

（1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式；

（2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局 1

面产生；

（3）21世纪将是老年人独居的时代。19xx年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难；

（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。

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