昆泰集团

劲松项目定位分析报告

21世纪中国不动产

20##年元月

目    录

第一章  北京房地产宏观市场分析…………………………5—10

第一节   宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7

一、我国宏观经济运行态势良好

二、宏观经济运行对房地产投资的影响

三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战

     第二节  国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9

一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策

二、把握使百姓“买得起房”的有关政策

三、把握使百姓“买放心房”的有关政策

第三节  20##年北京房地产市场预测 ………………… 10

第二章  区域市场分析…………………………………11—18

第一节  区域环境概述………………………………… 11

           一、地理位置与道路交通状况

           二、周边物业状况

           三、人文环境及配套设施状况

…… …… 余下全文

产 品 定 位 报 告

营销管理部

年 月

第一章 城市房地产宏观市场分析

第一节 经济环境对房地产市场的影响

1、宏观经济运行对房地产投资的影响；

2、城市经济结构和发展趋势对房地产投资的影响。

第二节 国家及城市相关政策对住宅产业的影响

1、国家及城市对房地产项目开发节奏、运营模式存在影响的相关政策、规定；

2、国家及城市对产品设计存在影响的相关政策、规定及其具体影响；

3、国家及城市对于购房行为存在影响的相关政策、规定及其具体影响。

第三节 城市房地产供需结构分析及未来形势预测

1、过去12个月城市月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线；

2、过去12个月城市不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成

交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括：

a) 不同面积段产品

b) 不同物业形态产品

c) 不同交房标准产品

d) 不同总价区间产品

e) 不同单价区间产品

3、对城市房地产市场未来供需关系和价格走势的预测

a)总体供需关系分析及预测

b)总体价格预测

c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测

d)目前市场机会的初步结论

第二章 区域市场分析

第一节 区域环境概述

1、地理位置及交通交通状况；

2、区域配套设施状况；

a) 配套设施点位图

b) 商业配套设施

c) 生活配套设施

d) 教育配套设施

e) 医疗配套设施

3、区域自然及人文资源状况

第二节 区域房地产供需结构分析及未来形势预测

1、过去12个月区域月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线；

2、过去12个月区域不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成

交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括：

a) 不同面积段产品

b) 不同物业形态产品

c) 不同交房标准产品

d) 不同总价区间产品

…… …… 余下全文

住宅项目市场调研报告框架 1宏观环境研究

1.1城市简介

1.2人口环境

1.3历史文化

1.4政策环境

1.5交通环境

1.6经济环境

1.7投资环境

2房地产市场研究

2.1城市房地产市场概况

2.1.1供应方面：

2.1.2需求方面：

2.1.3消费方面：

2.1.4前景方面：

2.2城市房地产市场现状

2.2.1土地市场分析

2.2.2存量房市场表现

2.2.3各类型物业售价分析

2.2.4当地特别的房地产消费观念

2.3房地产住宅市场现状

2.3.1住宅市场板块简析

2.3.2住宅市场产品特点分析

(1)产品层次及价位特点

(2)产品分布特点

(3)产品类型比例

(4)产品配套特点

(5)产品风格特点

(6)产品营销特点

2.3.3房地产市场现状总结

2.3.4住宅市场发展趋势

2.4各区域板块市场竞争分析

2.4.1各板块区域划分

2.4.2各板块市场市场现状概述

2.4.3各板块竞争力分析

2.4.4各板块竞争发展趋势

2.5项目所在区域板块市场竞争分析

2.5.1市场供应体量分析

2.5.2类型分析

2.5.3产品特点、独特卖点（独特销售主张，UPS）

2.5.4户型规划面积设定与配比情况

2.5.5价格分析

2.5.6销售情况

2.5.7营销手段（营销动态）

2.5.8消费客群分析（区域来源、购买动机、职业构成、年龄、消费特性等）

2.5.9未来走势分析

2.5.10潜在竞争项目分析（未来拟建设、拟上市楼盘分析——规划体量、上市时间等）

2.5.11附：主要竞争个案市调分析表

2.6明星楼盘分析（同价、同档次、同类型、同规模楼盘分析）

2.6.1规模及规划分析

2.6.2类型分析

2.6.3产品特点（独特销售主张，UPS）

2.6.4户型规划面积设定与配比情况（含畅销与滞销户型、特色户型等）

…… …… 余下全文

●市场定位对房地产策划的意义

●房地产、房地产业、房地产市场概念 ●房地产产品的特殊性

○产品特点

○房地产市场的特点

○消费者购买的特点

●市场定位理论的基本内容

○市场定位理论产生背景和演化历程 ○相关概念的界定

○现代市场的定位-定位三层次

○房地产市场定位4P-4C理论

●房地产投资决策理论概述

○房地产投资决策涵义

○房地产开发投资决策的基本要素 ○投资决策研究的主要问题

【发展研究】

●我国房地产业投资开发现状

●房地产市场定位现状

○市场定位与房地产

○房地产市场定位现状

●中国房地产开发项目管理现状分析 ○传统房地产开发项目管理模式

○传统房地产开发项目管理模式存在的问题

【市场分析】

●中国房地产行业市场需求分析

●中国房地产行业结构分析

●房地产消费者行为分析

○消费群体差异分析

○消费者描述变量和行为变量分析 ○消费者知觉分析

●市场细分及目标市场选择

●市场定位分析

○房地产市场定位的价值分析

○房地产市场定位的概念摘要

○房地产市场定位的具体策略

○房地产市场定位要点分析

●房地产开发项目市场定位内容

【问题及对策】

●我国房地产业投资开发存在的问题

【投资分析】

●房地产风险分析

○房地产开发投资风险的内涵及特征

○房地产开发投资风险因素分析

○房地产风险的细分类

○房地产投资风险分析方法

○房地产投资风险的防范策略

【环境分析】

●加入WTO对房地产开发项目市场定位重要性影响 ●宏观政策对房地产开发项目市场定位重要性影响 ○土地成本因素

○宏观政策因素

●行业竞争对房地产开发项目市场定位重要性影响 ○房地产行业利润趋于平均化

○房地产行业竞争日益加剧

…… …… 余下全文

前言：研究背景

第一篇 宏观环境分析

一、城市简介

二、城市经济发展状况

三、宏观调控政策对衡水市房地产行业影响

四、城市建设对房地产市场的影响

五、衡水房地产行业宏观环境分析本项目启示

第二篇 市场专题

一、住宅市场专题

1. 整体住宅市场分析

1.1 住宅市场板块分布

1.2 住宅市场供应状况

1.3 住宅产品特征分析

1.4 住宅市场价格走势

1.5 整体市场客群分析

1.6 未来整体市场走势

2. 区域住宅市场分析

2.1 区域市场分析说明

2.2 区域市场供求总量分析

2.3 区域市场产品特点

2.4 区域市场价格情况

3. 竞争项目分析

3.1 主要竞争项目

3.2 其他重点项目

4 消费者需求调研分析

5 住宅市场分析启示

二、住宅底商市场

1. 当前社区底商市场租金及售价情况

2. 周边商业价格

3. 商业价值分析

4. 未来市场研判

第三篇 项目自身分析

一、项目概述

二、项目SWOT分析

三、项目优势的发挥与机会利用

四、项目劣势弥补与风险规避

五、项目分析总结

第四篇 项目开发主题及运作思路

一、设定项目主题

二、项目开发主题构想

2

1. 项目开发主题

2. 项目开发风格构想

三、项目规划建议

1. 项目物业形态建议

2. 项目规划考虑因素

3. 项目规划建议

4. 规划补充建议

5. 层数建议

第五篇 项目定位、产品建议及发展战略

一、项目定位及产品建议

1. 衡水地产市场及客群特点

2. 项目市场定位

3. 客群定位

3.1客群定位

3.2客群描述

4.1立面建议

4.2产品设计建议

4.3住宅户型设计附加值

4.4住宅功能及尺寸建议

4.3户型面积配比及设计要求如下

4.4市场主流户型一览

3

4.5本案户型示意

4.6交房标准建议

…… …… 余下全文

【报告名称】

中国房地产项目定位与可行性分析报告

【关 键 词】 房地产行业|建筑业|房地产|项目定位|可行性|分析报告

【完成日期】

20xx年1月

【报告页数】

137页

【交付方式】 特快专递/EMAIL

【报告价格】

印刷版/电子版:5300元 两版合价:5600元

【订购电话】 010-82628755

【概述】

●房地产业的内涵分析

●市场分析与房地产项目可行性研究的关系

●住宅市场分类

【发展研究】

●我国房地产投资项目市场可行性分析

【市场分析】

●房地产需求的特点及其分析框架

○房地产需求的内涵

○房地产需求的分类及特点

○影响房地产需求的因素

○房地产项目需求分析的框架

●房地产项目需求分析的内容

●房地产供给分析的特点及其分析框架

○房地产供给的内涵

○房地产供给的特点

○影响房地产供给的因素

○房地产市场供需作用的特点

○房地产供给分析框架

●房地产供给分析的内容

○房地产区域市场供给分析的内容

○区域在售类比竞争楼盘的分析内容

○潜在供给分析内容

【定位分析】

●房地产项目定位分析的特点及框架

○房地产项目定位概念

○房地产项目定位分析的特点

○房地产项目定位分析的框架

●房地产项目定位分析的内容

○房地产项目定位分析的内容

○房地产开发项目定位中应注意的问题

【问题及对策】

●我国房地产投资项目市场存在问题

【国际借鉴】

●国外房地产投资项目可行性分析的发展与现状

【环境分析】

●房地产市场环境的特点及其分析框架

○房地产市场环境的含义

○房地产市场环境的特点

○房地产市场环境分析框架

●房地产项目市场环境分析的内容 ○城市概况

○总体市场态势

○项目所在地房地产市场概况

●房地产开发项目市场定位影响因素分析

○目标客户群体

○开发企业自身

…… …… 余下全文

市场调研流程

    在经营部获得土地信息后的一个星期，公司组织公司其它科室开会讨论确定市场调查的方式。调查方式一般有委托策划公司调研和自行调研，委托策划公司由经营部负责招标，报集团审批，两个月内完成市场调查并形成报告。以下是自行调研流程：

1、销售经理在确定调研方式后一个星期组建队伍，制定调研计划，确定调研内容，包括区域内经济发展情况，区域规划，楼盘销售情况，同等楼盘的目标客户、户型、面积、拓客方式、促销手段、营销模式等调查。

2、销售经理确定工作程序，一个月内完成调查分析并编制市场调查报告。分组调查，一组负责从官方、网络、问卷调查获取信息并分析；一组对区域内楼盘的详细情况调查并分析。

3、销售部把市场调查报告交给经营部，由经营部汇总，财务部验证、分析、修改，编入项目可行性分析报告上报公司经理，修改形成定稿。

项目产品定位

1、公司组织公司其它科室开会讨论确定是否委托专业机构。委托专业机构由经营部负责招标，报集团审批，15天内完成项目产品定位。如需选择外部策划公司，则2、3相关工作由销售部与策划公司共同完成。否则由销售部自行完成。

2、形成初步产品建议

2.1销售部针对调研中的表述和结论性意见，进行修正，形成《初步产品建议书》，报公司经理审批，内容包括但不限于：

1)  市场定位

n 项目与周边的关系：与所在区域定位和规划的关系、地块或周边可利用的自然资源、地块或周边可利用的社会资源、项目周边的交通情况、项目周边的社会配套、市场现状、市场需求；

n 潜在消费者背景资料分析；

n 潜在消费者产品需求分析；

n 市场现状。

2)  产品描述

n 类型：生活设计、形象定位；

n 档次风格：价格定位、建筑风格定位；

n 建筑比例建议：

3)  预期价格（采用可类比物业加权比较法）

…… …… 余下全文