产 品 定 位 报 告

                                 

营销管理部

年   月

第一章  城市房地产宏观市场分析

第一节  经济环境对房地产市场的影响

1、宏观经济运行对房地产投资的影响；

2、城市经济结构和发展趋势对房地产投资的影响。

第二节  国家及城市相关政策对住宅产业的影响

1、国家及城市对房地产项目开发节奏、运营模式存在影响的相关政策、规定；

2、国家及城市对产品设计存在影响的相关政策、规定及其具体影响；

3、国家及城市对于购房行为存在影响的相关政策、规定及其具体影响。

第三节  城市房地产供需结构分析及未来形势预测 

1、过去12个月城市月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线；

2、过去12个月城市不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括：

a)  不同面积段产品

b)  不同物业形态产品

c)  不同交房标准产品

d)  不同总价区间产品

e)  不同单价区间产品

3、对城市房地产市场未来供需关系和价格走势的预测

   a)总体供需关系分析及预测

   b)总体价格预测

   c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测

…… …… 余下全文

房地产项目市场定位报告模板

目  录

第一部分项目决策背景及摘要.... 3

一、外部环境... 3

二、内部因素... 3

第二部分项目地块整体情况分析.... 4

一、地块位置... 4

二、地块现状... 4

三、项目交通出行状况... 4

四、项目周边社区配套... 5

五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）... 5

六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）... 5

七、主要经济技术指标... 5

第三部分市场分析.... 6

一、宏观市场... 6

二、房地产市场... 6

三、区域房地产市场... 6

第四部分项目地块SWOT分析.... 7

一、项目地块优势分析... 7

二、项目地块劣势分析... 7

三、项目机会点分析... 7

四、项目威胁点分析... 7

第四部分项目市场定位分析.... 8

一、项目定位的原则、战略与蓝图... 8

（一）、基本原则... 8

（二）、战略构想... 8

（三）、小区蓝图... 8

二、项目整体定位.... 8

（一）、我们的项目是什么样的住宅？... 8

（二）、定位论证... 8

三、市场地位定位.... 9

四、小区功能定位.... 9

五、形象定位.... 9

（一）、我们的住宅以什么样的形象出现？... 9

（二）、定位论证... 9

六 价格定位.... 9

七 户型面积配比定位.... 10

八 目标客户定位及分析... 10

九 小区配套功能的定位.... 11

第一部分 项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。

…… …… 余下全文

“房地产项目定位报告”(格式)

目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。

第一部分：市场分析与客户定位

一、城市及片区房地产供求状况

1、简评项目所在城市近三年房地产市场供求走势；基础资料参照该项目发展“可行性报告”。

2、市场典型楼盘综述（分片区、分档次、分产品类型）；重点分析项目所在片区楼盘特点。包括各项目规模、开发主题、产品类型、户型面积及配比、均价及走势、目标客户、销售简评等。

3、项目所在片区楼盘集合特征总结。

二、市场细分及选择目标客户

1、项目概况及SWOT分析

（1）项目控规、边界条件和地质特征简述；

（2）项目SWOT分析：

结合项目边界条件和地质特征深入分析优劣势。如地段、周边配套、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；

结合项目优劣势分析，提出项目可能面临的机会和威胁。如区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。

2、市场消费群体细分

（1）经济有效群体细分。通过对项目可能辐射范围的客户调查，按照可承受价格细分现有购房人群；

（2）意向有效群体细分。按照对片区和项目的偏好程度继续细分购房人群；

（3）客户需求细分。在经济和意向细分的基础上，对客户需求进行再细分。具体细分标准可依综合项目规模、容积率、边界条件等因素确定。建议采用客户购房动机和居住需求为细分标准。

3、竞争项目消费群特点调查

竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；

主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。

4、选择目标消费群体

（1）可能目标消费群体圈定。综合项目SWOT分析、竞争项目客户特点，判断并选择适合该项目的且经济和意向皆有效的客户作为该项目的可能目标消费群体。

（2）选择目标客户。结合开发商利益要求、项目规模和以上客户需求细分，确定项目的目标客户。

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前言：研究背景

第一篇 宏观环境分析

一、城市简介

二、城市经济发展状况

三、宏观调控政策对衡水市房地产行业影响

四、城市建设对房地产市场的影响

五、衡水房地产行业宏观环境分析本项目启示

第二篇 市场专题

一、住宅市场专题

1. 整体住宅市场分析

1.1 住宅市场板块分布

1.2 住宅市场供应状况

1.3 住宅产品特征分析

1.4 住宅市场价格走势

1.5 整体市场客群分析

1.6 未来整体市场走势

2. 区域住宅市场分析

2.1 区域市场分析说明

2.2 区域市场供求总量分析

2.3 区域市场产品特点

2.4 区域市场价格情况

3. 竞争项目分析

3.1 主要竞争项目

3.2 其他重点项目

4 消费者需求调研分析

5 住宅市场分析启示

二、住宅底商市场

1. 当前社区底商市场租金及售价情况

2. 周边商业价格

3. 商业价值分析

4. 未来市场研判

第三篇 项目自身分析

一、项目概述

二、项目SWOT分析

三、项目优势的发挥与机会利用

四、项目劣势弥补与风险规避

五、项目分析总结

第四篇 项目开发主题及运作思路

一、设定项目主题

二、项目开发主题构想

2

1. 项目开发主题

2. 项目开发风格构想

三、项目规划建议

1. 项目物业形态建议

2. 项目规划考虑因素

3. 项目规划建议

4. 规划补充建议

5. 层数建议

第五篇 项目定位、产品建议及发展战略

一、项目定位及产品建议

1. 衡水地产市场及客群特点

2. 项目市场定位

3. 客群定位

3.1客群定位

3.2客群描述

4.1立面建议

4.2产品设计建议

4.3住宅户型设计附加值

4.4住宅功能及尺寸建议

4.3户型面积配比及设计要求如下

4.4市场主流户型一览

3

4.5本案户型示意

4.6交房标准建议

…… …… 余下全文

附件五：项目定位报告模板

××项目定位报告

荣盛房地产发展股份有限公司

营销策划部

××年××月××日

目  录

第一部分 项目决策背景及摘要.... 2

一、外部环境... 2

二、内部因素... 2

第二部分 项目地块整体情况分析.... 3

一、地块位置... 3

二、地块现状... 3

三、项目交通出行状况... 3

四、项目周边社区配套... 4

五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）... 4

六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）... 4

七、主要经济技术指标... 4

第三部分 市场分析.... 5

一、宏观市场... 5

二、房地产市场... 5

三、区域房地产市场... 5

第四部分 项目地块SWOT分析.... 6

一、项目地块优势分析... 6

二、项目地块劣势分析... 6

三、项目机会点分析... 6

四、项目威胁点分析... 6

第五部分 项目市场定位分析.... 7

一、项目定位的原则、战略与蓝图... 7

（一）、基本原则... 7

（二）、战略构想... 7

（三）、小区蓝图... 7

二、项目整体定位... 7

（一）、我们的项目是什么样的住宅？... 7

（二）、定位论证... 7

三、市场地位定位... 8

四、小区功能定位... 8

五、形象定位... 8

（一）、我们的住宅以什么样的形象出现？... 8

（二）、定位论证... 8

六 价格定位... 8

七 户型面积配比定位... 9

八 目标客户定位及分析... 9

九 小区配套功能的定位... 10

第一部分 项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

…… …… 余下全文

房地产项目定位报告

报告大纲

第一部分 项目基本情况分析

1、项目地块区位分析

2、项目四至情况

3、项目交通状况

4、项目地块资源分析

5、经济指标

6、项目周边配套分析 第二部分 市场环境解析

1、供求状况分析

2、竞品楼盘分析

3、目标消费群分析 第三部分 项目定位

1、项目核心价值解析

2、项目概念定位

3、客户群定位

4、项目物业定位

第四部分 物业发展建议

1. 项目规划设计建议

2. 建筑风格建议

3. 户型建议

3.1、户型配比

3.2、户型设计参考

4、环境景观设计要点

5、配套设施规划建议

6、会所配套设施建议

6.1、会所位置建议

6.2、会所面积建议

6.3、会所设施功能建议

7、社区服务及物业管理要点

8、项目智能化建议

第五部分 项目S.W.O.T.综合分析

1、项目优势（strength）分析

2、项目劣势（weakness）分析

3、项目机会点（opportunity）分析

4、项目潜在威胁（threat）分析

第六部分 项目财务分析

6.1、项目开发成本估算表

6.2 、项目销售收入与经营税金及附加估算表

6.3 、项目投资计划估算表

6.4 、损益及利润分配表

6.5、现金流量表（全部投资）

6.6、借款偿还期测算表

6.7、敏感性分析表

…… …… 余下全文

昆泰集团

劲松项目定位分析报告

                                 

21世纪中国不动产

20##年元月

目    录

第一章  北京房地产宏观市场分析…………………………5—10

第一节   宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7

一、我国宏观经济运行态势良好

二、宏观经济运行对房地产投资的影响

三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战

      第二节  国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9

一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策

二、把握使百姓“买得起房”的有关政策

三、把握使百姓“买放心房”的有关政策

第三节  20##年北京房地产市场预测 ………………… 10

第二章  区域市场分析…………………………………11—18

第一节  区域环境概述………………………………… 11

           一、地理位置与道路交通状况

           二、周边物业状况

           三、人文环境及配套设施状况

…… …… 余下全文